Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, March 7, 2013

Súd: Okresný súd Bratislava V
Spisová značka: 21Cb/79/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1410203744
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 03. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Tamašiová

ECLI: ECLI:SK:OSBA5:2013:1410203744.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava V sudkyňou JUDr. Janou Tamášiovou v obchodno-právnej veci navrhovateľa v I.

rade: Tayyar Bozkurt - KEBAB servis, s miestom podnikania Topoľčianska 12, 851 05 Bratislava, IČO: 40
778 355, zast. JUDr. Ľubicou Balkovou, advokátkou, Cintorínska 21, 811 08 Bratislava, proti odporcovi:
B.. M. G. - hardware-software, s miestom podnikania Gessayova 12, 851 03 Bratislava, IČO: 11 823
224, zast. JUDr. Jánom Pokorným, advokátom, Anenská 1, 811 05 Bratislava, o zaplatenie 30.000,- Eur
s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .

Navrhovateľ je p o v i n n ý zaplatiť odporcovi trovy konania pozostávajúce z trov právneho zastúpenia
vo výške 1.641,33 Eur, všetko do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

ávneho zastúpenia vo výške 1.641,33 Eurajúce z trov Návrhom zo dňa 26.03.2010 sa navrhovateľ
domáhal, aby súd zaviazal odporcu na zaplatenie 30.000,- Eur s príslušenstvom a nahradiť mu trovy
konania. Svoj návrh odôvodnil tým, že so súhlasom odporcu ako prenajímateľa vykonal stavebné
úpravy v prenajatom nebytovom priestore na Gessayovej ul. č. 14 v Bratislave za podmienok určených
prenajímateľom. Nájomný vzťah skončil odstúpením odporcu od nájomnej zmluvy dňom 01.07.2008 a

odporca neuhradil navrhovateľovi náklady vynaložené na vykonané stavebné úpravy.

Odporca sa k návrhu vyjadril a uviedol, že otázka stavebných úprav bola riešená už v nájomnej
zmluve kde sa účastníci zmluvného vzťahu dohodli, že navrhovateľovi nevznikne nárok na náhradu
vynaložených nákladov po skončení nájmu.
Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, čítaním Nájomnej zmluvy zo dňa 01.01.2004,
Súhlasom Mestskej časti Bratislava - Petržalka s uzatvorením nájomnej zmluvy, dohodou o odovzdaní

a prevzatí nebytového priestoru č.3 zo dňa 01.06.2004, súhlasom odporcu so stavebnými úpravami
zo dňa 27.01.2004, rozhodnutím mestskej časti Bratislava - Petržalka o povolení stavebných úprav,
zmluvou o podnájme nebytových priestorov zo dňa 19.12.2005, dohodou o odovzdaní a prevzatí
nebytového priestoru č. X zo dňa 01.01.2006, súhlasom prenajímateľa s uzavretím podnájomnej zmluvy
zo dňa 17.12.2005, dodatkom k zmluve o nájme a podnájme nebytových priestorov zo dňa 07.03.2007,
odstúpením od zmluvy o nájme zo dňa 09.06.2008, stanoviskom k ukončeniu nájomného vzťahu a
ostatným spisovým materiálom.

Navrhovateľ uviedol že dňa 01.01.2004 bola uzavretá medzi účastníkmi nájomná zmluva a navrhovateľ
užíval predmet nájmu za podmienok uvedených v zmluve. Na základe písomného súhlasu odporcu
ako prenajímateľa vykonal navrhovateľ na vlastné náklady stavebné úpravy v súlade s podmienkamiodporcu. Nebytový priestor začal po kolaudácií stavebných úprav užívať v máji 2005 a dňa 19.12.2005
dal tieto priestory so súhlasom odporcu do podnájmu. Nájomný vzťah medzi účastníkmi skončil dňa
01.07.2008 na základe jednostranného odstúpenia odporcu od nájomnej zmluvy zo dňa 09.06.2008 z

dôvodu neuhrádzania nájomného podnájomníkom na účet odporcu.

Navrhovateľ opiera svoj nárok o znenie §667 Občianskeho zákonníka a požaduje od odporcu zaplatenia
výšky zhodnotenia predmetu nájmu, ktorú vyčíslil sumou 30.000,- Eur.

Odporca uviedol, že ako prenajímateľ navrhovateľovi toleroval neplatenie nájomného, nakoľko vedel,
že navrhovateľ bude v priestoroch robiť stavebné úpravy. Nájomná zmluva bola uzavretá na 10 rokov
s tým, že súhlasil, aby navrhovateľ vykonal stavebné úpravy, ale len za predpokladu, že náklady bude
znášať on. Bola to obojstranná dohoda s tým, že navrhovateľ predmet nájmu zhodnotí a bude ho užívať
po dobu 10 rokov. Pokiaľ by v tom čase mal vedomosť o tom, že exituje nejaký §667 takúto nájomnú
zmluvu by som neuzavrel. Odporca vedel, že navrhovateľ nemá peniaze a vzhľadom na vtedajšie

dobré vzťahy sa dohodli na rok 2004 na zníženom nájomnom o 140.000,- Sk, aby mohol navrhovateľ
pokračovať v prestavbe. Navrhovateľ však nájomné neuhrádzal vôbec, tak v roku 2005 už na zaplatení
nájomného odporca trval. Navrhovateľ oznámil, že už nemá záujem v týchto priestoroch podnikať a
našiel podnájomníka. Podnájomník vyplatil navrhovateľovi odstupné vo výške 300.000,- Sk. Vzhľadom
na to, že navrhovateľ bol dlžný na nájomnom a svoj dlh aj uznal, z tejto sumy ostalo 200.000,- Sk

odporcovi a 100.000,- Sk navrhovateľovi na úhradu jeho iných dlhov. Vzhľadom k tomu, že navrhovateľ
aj napriek dohodnutému splátkovému kalendáru neuhrádzal nájomne včas a riadne, odporca od
nájomnej zmluvy odstúpil. Čo sa týka tvrdení navrhovateľa, že došlo k zhodnoteniu prenajatých
priestorov odporca uviedol, že pôvodne bola v týchto priestoroch funkčná servisná dielňa na opravu
výpočtovej techniky a navrhovateľ tam urobil úpravňu mäsa. Keďže odporca sa zaoberá výpočtovou

technikou nepokladá úpravňu mäsa za zhodnotenie priestorov a súčasný nájomca si priestory prerobil.
Stavebné práce vykonané navrhovateľom vykazovali vady, ktoré musel podnájomník na vlastné náklady
opravovať. Zo strany navrhovateľa nebolo predložené žiadne relevantné vyčíslenie uplatňovaného
nároku, ktorý je sporný. Stavebné úpravy, ktoré boli vykonané navrhovateľom boli vadné a uplatňovaná
suma 30.000,- Eur nie je odporcom uznaná. Pri uzatváraní nájomnej zmluvy a stanovovaní výšky

nájomného bolo zohľadnené to, že v priestoroch bude potrebné vykonať stavebné úpravy a preto bolo
nájomné dohodnuté nižšie, než je obvyklé nájomné v takýchto priestoroch. Navrhovateľ neuhradil ani
jednu splátku nájomného, jediné platby, ktoré boli uhrádzané, hradil podnájomník v súlade s dohodou
na účet odporcu. Navrhovateľ svoj dlh voči odporcovi uznal, bol dohodnutý aj splátkový kalendár avšak
svoj dlh voči odporcovi nikdy nesplnil.

Zo Súhlasu odporcu s vykonaním stavebných úprav súd zistil, že vykonanie stavebných úprav odporca
nepodmienil navrátením priestorov po skončení nájmu do pôvodného stavu a odporca si vymienil, že
náklady spojené so stavebnými úpravami budú na náklady staviteľa.

Podľa § 667 ods. 1 Obč. zák .zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom
prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na
to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po
ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Podľa § 574 ods. 2. Obč. zák. dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v
budúcnosti, je neplatná.

Podľa § 13 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ak nebolo dohodnuté inak,
je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s
prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Podľa Článku V. bod 3 Nájomnej zmluvy Nájomca je oprávnený užívať predmet nájmu v rozsahu

a spôsobom dohodnutým v zmluve, v súlade s prevádzkovým režimom udržiavať ho v stave, ktorý
zodpovedá povahe a účelu nájmu a po skončení nájmu ho vrátiť v stave, v akom ho prevzal, s
prihliadnutímnaobvykléupotrebenie.Akprenajímateľpripovolenístavebnýchúpravsúhlasnepodmienil
tým, že nájomca po skončení nájmu uvedie priestory do pôvodného stavu, po skončení nájmu nájomcovinevznikne povinnosť uviesť priestory do pôvodného stavu za predpokladu, že priestory sú odovzdané
v prevádzkyschopnom stave a nevznikne mu nárok na náhradu nákladov vynaložených na stavebné
úpravy.

Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že medzi navrhovateľom a odporcom došlo v uzavretiu
nájomnej zmluvy, predmetom ktorej bol nájom nebytového priestoru č. 3 v polyfunkčnom dome s.
č. XXXX, vybudovanom na parc. č. XXXX a XXXX v Bratislave na Gessayovej ul. č. 14. Nájomca
so súhlasom prenajímateľa vykonal v priestoroch stavebné úpravy s tým, že v tomto súhlase si

odporca nevymienil, že po skončení nájmu je odporca povinný navrátiť priestory do pôvodného stavu.
Podľa článku V.3 Nájomnej zmluvy teda navrhovateľovi nevznikla povinnosť odovzdať priestory v
pôvodnom stave za predpokladu, že priestory sú odovzdané v prevádzkyschopnom stave a nevznikne
mu nárok na náhradu vynaložených nákladov na stavebné úpravy. Navrhovateľ mal teda možnosť bude
priestory vrátiť do pôvodného stavu alebo ich odovzdať so stavebnými úpravami ale bez nároku na
náhradu nákladov vynaložených na stavebné úpravy a priestory odovzdal odporcovi bez navrátenia

do pôvodného stavu. Navrhovateľ opieral svoj nárok na náhradu vynaložených nákladov o znenie §
667 ods. 1 Obč. zák. Podľa názoru súdu je toto ustanovenie ustanovením dispozitívneho charakteru a
umožňuje odchylné dojednanie v zmluve. Z textu zmluvy vyplýva vôľa účastníkov zmluvného vzťahu na
vylúčenie aplikácie § 667 ods. 1 Obč. zák. Výklad ustanovenia § 574 ods. 2 Obč. zák. vo vzťahu k ! 667
Obč. zák. je nutné posúdiť s prihliadnutím na rozhodujúcu zásadu súkromného práva, ktorou zásada

je autonómia vôle a len jej rešpektovaním je možné najlepšie realizovať spoločenské a ekonomické
záujmy subjektov záväzkového vzťahu. Takúto autonómiu vôle je možné obmedziť len vtedy, ak by došlo
k ohrozeniu právom uznaného verejného záujmu. Za takýto verejný záujem nie je možné považovať
ochranu účastníka obchodnoprávneho vzťahu pred jeho nerozvážnym konaním a nesením následkov
za podnikateľské riziko. Dojednanie v článku V.3 Nájomnej zmluvy malo vplyv na rozsah nájmu,

dĺžku nájomnej doby ako aj výšku nájomného a vyjadrovalo v prípade skončenia nájmu ekonomické
dôvody, ktoré viedli účastníkov k uzavretiu nájomnej zmluvy. Tam, kde zákon umožňuje odchylnú úpravu,
t.j. dohodu medzi účastníkmi, ktorou možno určitú úpravu modifikovať alebo vylúčiť, nemožno takúto
dohodu kvalifikovať ako dohodu o vzdaní sa budúcich práv a teda ako dohodu neplatnú. Z uvedených
dôvodov súd rešpektoval zásadu zmluvnej voľnosti a výkladom článku V.3 Nájomnej zmluvy dospel k

záveru, že nárok navrhovateľa je neopodstatnený a návrh z tohto dôvodu zamietol.

O trovách konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O. s. p. a úspešnému odporcovi priznal náhradu
trov konania pozostávajúcich z trov právneho zastúpenia vo výške 1.641,33 Eur za tri úkony právnej
pomoci po 458,32 Eur ( príprava a prevzatie zastúpenia, vyjadrenie k návrhu a účasť na pojednávaní

dňa 07.03.2013 ), dva úkony právnej pomoci po 114,58 Eur ( nemeritórne pojednávania dňa 20.10.2011
a 19.01.2012 ), 1x režijný paušál 6,95 Eur, 2x režijný paušál po 7,41 Eur, 1x režijný paušál 7,63 Eur a
1x režijný paušál 7,81 Eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na tunajší súd.

Vodvolaní,zktoréhomábyťzjavné,ktorémusúdujeurčené,ktohorobí,ktorejvecisatýkaačosledujea
ktoré musí byť podpísané a datované a ktoré musí byť predložené spolu s potrebným počtom rovnopisov
a prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis ak je
to potrebné, sa má uviesť proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa
toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Ak účastník

nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na súdny výkon rozhodnutia alebo na vykonanie exekúcie.