Rozsudok ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Tuesday, April 24, 2012

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 14Co/266/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6709207826
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 04. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Podhorová

ECLI: ECLI:SK:KSBB:2012:6709207826.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici rozhodujúci v senáte v zložení JUDr. Mária Podhorová predsedníčka

senátu, JUDr. Peter Priehoda, JUDr. Mária Trubanová, PhD. členovia senátu v právnej veci navrhovateľa
1/ B. R., nar. XX.X.XXXX, bytom S.. A. XXXX/XX, XXX XX P., zastúpeného JUDr. Evou Háberovou,
advokátkou, Advokátska kancelária Zvolen, Trhová č. 1, 2/ N. R., nar.XX.XX.XXXX, bytom S.. A. XXXX/
XX, XXX XX P., proti odporcovi SEKIER, s.r.o., so sídlom Nám. SNP 41, 960 01 Zvolen, IČO: 31 692
885 právne zastúpený Ulianko & Partners, s.r.o., Nám. SNP 41, 960 01 Zvolen, IČO: 36 856 517, o
neplatnosť výpovede z nájmu bytu, o odvolaní navrhovateľa 1/ proti rozsudku Okresného súdu Zvolen
zo dňa 2.5.2011 č.k. 7C/62/2009-185 takto

r o z h o d o l :

M e n í rozsudok okresného súdu tak, že určuje, že výpoveď z nájmu bytu č. XX na X. Poschodí vo
vchode č. XX zapísanom na liste vlastníctva č. XXXX pre Katastrálny úrad E. E., Správa katastra P. ,
pre okres P. obec P., katastrálne územie N., pod A. „majetková podstata“ KN - C parcela č. XXXX/X o
výmere XXX m2 zastavané plochy a nádvoria; parc. Č. XXXX/X o výmere XXX m2 zastavané plochy a
nádvoria; parc. Č. XXXX/X o výmere XXX m2 zastavané plochy a nádvoria; parc.č . XXXX/X o výmere
XXX m2 zastavané plochy a nádvoria a obytná budova - S.. A. súpisné číslo XXXX na parc. č. XXXX/
X, XXXX/X, XXXX/X a XXXX/X; pod B. „vlastníci a iné oprávnené osoby“ na SEKIER, s.r.o., Lučenecká

cesta 2266/6 Zvolen, v podiele 1/1 vrátane podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku v podiele 5483/367615; pod C „ťarchy“ okrem záložného
práva zo zákona v prospech spoločenstva vlastníkov bytov S.. A. XXXX neuvádzame, zo dňa 21.4.2009,
doručená navrhovateľom 1/ a 2/ dňa 22.4.2009 je neplatná.

Odporca je povinný nahradiť navrhovateľom trovy prvostupňového a trovy odvolacieho konania vo
výške 341,94 Eur na účet právnej zástupkyne JUDr. Evy Háberovej č.ú. XXXXX-XXX/XXXX, vo G. a.s.,
pobočka P. v lehote do 3 dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia.

Odporca je povinný zaplatiť súdny poplatok za návrh vo výške 99,50 Eur na účet Okresného súdu Zvolen
č.ú. XXXXXXXXXX, k.s. XXXX, VS XXXXXXXXXX, kód banky (G. I.) XXXX, alebo kolkovou známkou
na Okresný súd Zvolen k sp. zn. 17C/91/2011 v lehote 10 dní od doručenia tohto rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd zamietol žalobu, ktorou sa navrhovatelia domáhali určenia, že
výpoveď z nájmu bytu č. XX na Z. poschodí vo vchode č. XX vo P. na ul. S.. A. súp. č. XXXX vystavená
žalovaným dňa 21.4.2009 a doručená navrhovateľom dňa 22.4.2009 je neplatná. Prvostupňový súd po

vykonaní dokazovania dospel k záveru, že námietka navrhovateľov týkajúca sa formálnych nedostatkov
výpovede je irelevantná, lebo nájomná zmluva je jednoznačne identifikovaná s uvedením predmetu
nájmu, pričom navrhovatelia s odporcom mali v tom istom čase uzatvorenú len jednu nájomnú zmluvu.
Pokiaľ navrhovatelia namietali, že neporušili nájomnú zmluvu hrubým spôsobom, ktorý by mohol maťza následok výpoveď z nájmu bytu, súd zistil, že navrhovatelia nesprístupnili na základe riadnych výziev
byt odporcovi trikrát, pričom ide o byt vo vlastníctve odporcu a tým mu neumožnili zistiť, v akom stave sa
byt nachádza a to bez vážneho dôvodu. Kontrola, ktorú chcel vykonať odporca v byte, je prostriedkom,

ktorým sa prenajímateľ ako vlastník môže presvedčiť, či byt, ktorý je predmetom zmluvy o nájme, je
zo strany nájomcu užívaný riadnym spôsobom, teda či nie je poškodzovaný alebo znehodnocovaný.
Tým, že navrhovatelia neumožnili kontrolu bytu, neumožnili zistiť odporcovi, v akom stave sa predmetný
byt nachádza a tým podľa názoru prvostupňového súdu hrubo porušili svoje povinnosti nájomcov.
Navrhovatelia o termínoch kontroly vedeli, odporca ich na tieto kontroly upozornil a upozornil ich aj na

následky, ktoré vyplývajú z toho, ak byt v určených termínoch nesprístupnia. Navrhovatelia bez vážneho
dôvodu byt odporcovi nesprístupnili a súd považoval toto ich konanie na hrubé porušenie povinností
nájomníka bytu, ktoré zakladá dôvod pre výpoveď z nájmu bytu. Z tohto dôvodu ich návrh na určenie
neplatnosti výpovede z nájmu bytu zamietol. S poukazom na ust. § 142 ods. 1 O.s.p. rozhodol o náhrade
trov konania, keď navrhovateľom, ktorí boli neúspešnými účastníkmi uložil povinnosť nahradiť odporcovi
trovy prvostupňového konania.

Proti rozsudku okresného súdu podal navrhovateľ 1/ prostredníctvom svojej právnej zástupkyne
odvolanie s tým, že ide zároveň aj o odvolanie navrhovateľky 2/. Právna zástupkyňa navrhovateľa
v odvolaní uviedla, že predmetná výpoveď s poukazom na ust. § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho
zákonníka bola daná z dôvodu hrubého porušenia povinností nájomcu, ktoré im vyplývajú z nájmu bytu.

Tento dôvod bol pre navrhovateľov nejasný, nezrozumiteľný, nakoľko majú za to, že ako nájomcovia
svoje povinnosti nájomcu nikdy neporušili. Snažili sa ich vždy riadne plniť a riadne platiť nájomné. Nie
sú si vedomí žiadneho porušenia svojich povinností, pričom predmetná výpoveď vykazuje aj formálne
nedostatky, pre ktoré sa domnievajú, že je tiež neplatná. Neuvádza sa v nej totiž ani ktorej zmluvy o
nájme sa výpoveď týka, túto riadne nešpecifikuje, neuvádza ani dátum platnosti a účinnosti zmluvy.

V odvolaní ďalej poukazuje na to, že navrhovateľ pred prvostupňovým súdom uviedol, z akých dôvodov
odmietol vpustiť pracovníkov odporcu do bytu. Poukázal na to, že prišli dvakrát, navrhovateľ ich
do bytu pustil, pričom, keď vošli do chodby, začali byt fotiť. Okrem zariadenia bytu fotili aj osobné
veci navrhovateľov a z tohto dôvodu mal navrhovateľ dôvodnú obavu a požiadal ich, aby odišli. Ako

jednoduchý starší človek sa z masmédií denne dozvedá o tom, ako sa neznámi ľudia pokúsili oklamať
starších dôverčivých ľudí, ktorých pod rôznymi zámienkami vpustili do bytu a následne sa na nich
dopustili trestnej činnosti. Pod vplyvom takýchto informácií konal spontánne a zo strachu. V tomto
presvedčení ich uistil aj sused L.. Pokiaľ by ich niekto zo zástupcov vlastníkov napr. na spoločnej schôdzi
nájomcov vopred poučil, ako budú návštevy v jednotlivých bytoch uskutočňované, ako budú prebiehať

a čo je ich cieľom, prípadne ich poučil o možnosti použiť fotoaparát, boli by sa správali inak. Forma
oznámenia vykonania návštev zo strany odporcu teda nebola adekvátna týmto skutočnostiam a prejav
odporcu formou písomných výziev nemohli považovať za vážny a určitý. Napriek doručovaným výzvam
navrhovatelia nerozumeli a nechápali dôvod návštev pracovníkov odporcu, báli sa, že do bytu vniknú
úplne cudzí ľudia, ktorí by ich mohli zneužiť, alebo podviesť. Aj keď je pravdou, že právny zástupca

odporcu tlmočil navrhovateľom návrh na odkúpenie predmetného bytu do vlastníctva, cena za ktorú byt
navrhol kúpiť, je pre navrhovateľov neprimeraná a nemajú možnosť za takúto cenu si byt odkúpiť.

Postup odporcu a jeho konanie pred podaním výpovede považujú za účelové v snahe dobehnúť starších
neznalých ľudí. Nesúhlasia ani s výrokom o náhrade trov konania, pričom poukazujú na svoju sociálnu

situáciu, keď ako dôchodcovia poberajú dôchodok, ktorý im nepostačuje ani na pokrytie základných
životných potrieb. Požadujú zmeniť rozsudok okresného súdu tak, že návrhu bude vyhovené, prípadne
navrhuje zrušiť napadnutý rozsudok a vec vrátiť prvostupňovému súdu na ďalšie konanie.

Odporca v písomnom vyjadrení k odvolaniu navrhol rozsudok ako vecne správny potvrdiť. Pokiaľ ide

o námietku neplatnosti výpovede z dôvodu formálnych nedostatkov, túto považuje za irelevantnú z
dôvodov, ktoré uviedol aj prvostupňový súd.

Pokiaľ navrhovateľ 1/ tvrdí, že vpustil pracovníkov spoločnosti odporcu do bytu, stalo sa tak iba jediný raz
v čase roznášania oznámení o zmene vlastníka spoločnosti odporcu. Tvrdenie navrhovateľov o obavách

považuje za účelové, keďže tieto prezentuje prvýkrát až v podanom odvolaní. Odporca sa domnieva,
že navrhovateľov dostatočne poučil o dôvodoch požadovaného sprístupnenia bytu, keď okrem iného
uviedol, že podľa § 665 ods. 1 druhá veta Obč. zák. je prenajímateľ oprávnený požadovať prístup k veci
(teda aj bytu) za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom. Odporca uvádza, že nie jemu zrejmé, akým iným spôsobom by mohol kontrolu vykonať a akým iným spôsobom by mal objasniť
dôvodkontroly,nežakýurobil.Navrhovateliaparadoxnespochybňujúadekvátnosťpísomnýchvýziev,na
druhej strane právne neohlásená kontrola by mohla v navrhovateľoch ako starších ľuďoch mať tendenciu

zatajiť sa a práve z tohto dôvodu odporca písomne a s dostatočným časovým predstihom oboznámil s
kontrolou, pričom navrhovatelia nikdy nepožadovali akékoľvek vysvetlenie ani zmenu termínu kontroly.
Pokiaľ sa navrhovatelia odvolávajú proti výroku o trovách konania, poukazujú na to, že to boli práve
samotní navrhovatelia, ktorí vytváraním prekážok zapríčinili časť týchto trov. Rozhodnutie ako správne
a spravodlivé navrhuje potvrdiť a uplatňuje náhradu trov odvolacieho konania.

Krajský súd preskúmal vec v medziach daných ust. § 212 ods. 1 a ods. 2 písm. c/ O.s.p. a po prejednaní
veci na pojednávaní pred odvolacím súdom za účelom doplnenia dokazovania dospel k záveru, že
odvolanie je dôvodné. Napadnutý rozsudok podľa § 220 O.s.p. zmenil, keď dospel k záveru, že rozsudok
prvostupňového súdu nie je možné ani potvrdiť, a nie je dôvod na jeho zrušenie.

Podľa § 213 ods. 1 O.s.p. odvolací súd je viazaný skutkovým stavom, tak ako ho zistil súd prvého stupňa
s výnimkami ustanovenými v ods. 2 až 7.

Podľa § 213 ods. 3 O.s.p. ak má odvolací súd za to, že súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, dokazovanie v potrebnom rozsahu opakuje sám.

Podľa § 213 ods. 4 O.s.p. odvolací súd môže doplniť dokazovanie vykonaním ďalších dôkazov
navrhnutých účastníkom konania, ak ich nevykonal súd prvého stupňa, hoci mu ich účastník navrhol,
alebo za podmienok ustanovených v § 205a.

Podľa § 213 ods. 5 O.s.p. odvolací môže doplniť dokazovanie aj vykonaním ďalších dôkazov, ktoré
nenavrhli účastníci konania, za podmienok uvedených v § 120 ods. 1 tretej vete, alebo pri zisťovaní vád
konania podľa § 212 ods. 3.

Ako vyplýva z obsahu spisu Okresného súdu Zvolen sp. zn. 7C/62/2009 v súdenej veci nie je sporné,

že odporca ako prenajímateľ doručil dňa 22.4.2009 navrhovateľom 1/ a 2/ ako nájomníkom výpoveď
zo zmluvy o nájme bytu. Dostatočne je preukázaná aj skutočnosť, že odporca ako vlastník a tiež ako
prenajímateľ bytu vopred oznámil navrhovateľom ako nájomcom, že v uvedený deň vykoná ohliadku
bytu. Zároveň upozornil na právo prenajímateľa takúto ohliadku vykonať a aj na možné dôsledky,
pokiaľ navrhovatelia túto ohliadku neumožnia a byt nesprístupnia. Nepochybná je aj skutočnosť, že

navrhovatelia odporcu na ohliadku bytu nevpustili, okrem prvého razu, keď ich však z bytu vykázali.

Pokiaľ ide o namietané formálne nedostatky výpovede z nájmu bytu, odvolací súd v tejto časti považuje
názor prvostupňového súdu za správny a v podrobnostiach na tento odkazuje (výpoveď z nájmu bytu
bola dostatočne určitá a vytýkané formálne nedostatky môžu mať výzvam pre určenie neplatnosti

výpovede).

Podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Obč. zák. prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo
porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné, alebo úhradu za
plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas, ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt, alebo

jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Občiansky zákonník v žiadnom svojom ustanovení bližšie nevysvetľuje, čo možno považovať za hrubé
porušenie povinností nájomcov, ktoré by v zmysle vyššie citovaného zákonného ustanovenia mohlo mať
za následok výpoveď z nájmu bytu. Úlohou súdu v obdobných žalobách je preto posúdiť, či dôvod, ktorý

uviedol prenajímateľ je taký, aby mohol byť v danom posudzovanom prípade kvalifikovaný ako hrubé
porušenie povinností nájomcu.

Podľa § 665 ods. 1 Obč. zák. nájomca je oprávnený užívať byt spôsobom určeným v zmluve; ak sa
nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci

za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.

V danom prípade odporca za hrubé porušenie povinností nájomcov bytu považoval to, že napriek
písomným výzvam opakovane (trikrát) nevpustil prenajímateľa na vopred ohlásenú kontrolu užívaniabytu. Potvrdil tiež, že navrhovatelia sa nedopustili žiadneho iného porušenia domového poriadku (ktoré
však by bolo právne bezvýznamné vzhľadom na presne vymedzený dôvod výpovede).

Odvolací súd po zopakovaní a doplnení dokazovania (§ 213 ods. 3,4,5 O.s.p.) oboznámením písomnými
dôkazmi (výzvy na sprístupnenie bytu) zistil, že odporca prvýkrát doručil navrhovateľom výzvu na
prístupnenie bytu dňa 18.6.2008. V uvedenej výzve sa uvádza „listom zo dňa 7.5.2008, ktorý Vám
bol riadne doručený, sme vám umožnili v termíne do 30.5.2008 odkúpiť byt, ktorý užívate do Vášho
vlastníctva za výrazne nižšiu cenu, než je jeho všeobecná hodnota. Vzhľadom na skutočnosť, že táto

nami poskytnutá lehota márne uplynula, rozhodli sme sa (tak ako to bolo už avizované v predmetnom
liste) tento byt spolu s jeho súčasťami a príslušenstvom odpredať verejnou dražbou v zmysle zákona
527/2002 v platnom znení. V súlade s ust. § 12 ods. 1 a 2 zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení
týmto Vás žiadame o sprístupnenie bytu špecifikovaného nižšie na deň 26.6.2008 o 11,15 do 11,45 hod.
za účelom jeho ocenenia a vyhotovenia znaleckého posudku.

Druhýkrát dourčil odporca navrhovateľom výzvu na sprístupnenie bytu za účelom kontroly dňa
18.8.2008, kde s poukazom na ust. § 665 ods. 1 druhá veta Obč. zák. (prenajímateľ je oprávnený
požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom) uviedol, že
prenajímateľom bude vykonávaná kontrola, ako jediný prostriedok, ktorým sa môže presvedčiť, či byt,
ktorý je predmetom nájomnej zmluvy, je zo strany nájomcu užívaný riadnym spôsobom, najmä či byt

nie je poškodzovaný resp. znehodnocovaný. Vykonanie takejto kontroly je dôležité z dôvodu, aby
si prenajímateľ mohol riadne plniť povinnosti vyplývajúce mu z uzatvorenej nájomnej zmluvy resp.
zákona, pričom uviedol čas, kedy mieni byt ohliadnuť. Upozornil zároveň nájomcov, že v poradí už
druhé odopretie sprístupnenia bytu za účelom kontroly bude považované za hrubé porušenie povinností
nájomcu vyplývajúcich z nájmu bytu, čo môže mať za následok aplikáciu výpovedného dôvodu z nájmu

bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ O.z. a s tým spojenú výpoveď z nájmu užívaného bytu.

Tretia výzva zo dňa 19.2.2009 je obdobná ako výzva druhá z 18.8.2008.

Na pojednávaní pred odvolacím súdom právny zástupca odporcov obsah prvej výzvy vysvetlil tým, že

táto bola vypracovaná hromadne a bola zaslaná bez rozdielu všetkým nájomcom, pretože túto výzvu
spracoval človek neznalý práva, keď ani nebolo možné (vzhľadom na nájomný pomer na dobu neurčitú)
byt predať na verejnej dražbe. Podľa jeho názoru teda toto nebol hlavný dôvod kontroly a sprístupnenia
bytu.

Aj keď odvolací súd súhlasí s tým, že iným spôsobom ako ohliadkou bytu nie je možné vykonať kontrolu,
či nájomca užíva prenajatú vec riadnym spôsobom zo samého znenia ust. § 665 O.z. vyplýva len to,
že prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly. Občiansky zákonník sám
odopretie výkonu práva kontroly prenajímateľa zo strany nájomcu priamo nesankcionuje. Nedáva teda
možnosť ani prípadne odstúpiť od nájomnej zmluvy (k tomu porovnaj komentár k Obč. zák. - Vojčík,

P.) a preto podľa názoru odvolacieho súdu samotné neumožnenie vykonať kontrolu užívania bytu by
nemalo byť posudzované ako hrubé porušenie povinností nájomcu s následkom možnosti výpovede
z nájmu bytu v zmysle § 711 ods. 1 písm. d/ Obč. zák.. Vychádzajúc z uvedeného s prihliadnutím na
prvé oznámenie so žiadosťou o sprístupnenie bytu (ktoré samé o sebe mohlo vyvolať u navrhovateľov
dôvodné obavy), keď odporca nemal avizované ani neuvádzal, že by bol mal nejakú vedomosť o

tom, že by navrhovatelia užívali byt neprimeraným spôsobom a porušovali svoje práva vyplývajúce z
nájomnej zmluvy, dospel k záveru, že napriek opakovaným výzvam so žiadosťou o sprístupnenie bytu,
o upozornenie, že toto bude považované za hrubé porušenie povinnosti nájomcu a tiež upozornenie
na možný následok neuposlúchnutia výzvy, nebolo správne, keď prvostupňový súd správanie odporcov
posúdil ako hrubé porušenie povinností nájomcov bytu. Ako bolo uvedené vyššie, po posúdení a

zohľadnení všetkých skutočností, za ktorých navrhovatelia odmietli umožniť odporcovi sprístupnenie
bytu, s prihliadnutím na to, že sám Občiansky zákonník toto nesprístupnenie (v zmysle § 665 O.z.)
žiadnym spôsobom nesankcionuje, dospel k záveru, že navrhovatelia svoje povinnosti nájomcov vo
vzťahu k odporcovi ako prenajímateľovi hrubým spôsobom neporušili. Pokiaľ potom odporca dal
navrhovateľom výpoveď s poukazom na ust. § 711 ods. 1 psím. d/ Obč. zák. dôvodiac hrubým porušením

povinností nájomcov bytu, nemal k takémuto postupu zákonný dôvod a preto odvolací súd jeho výpoveď
zo dňa 21.4.2009 doručenú 22.4.2009 určil za neplatnú.O náhrade trov prvostupňového aj odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 224 ods. 1 a 142
ods. 1 O.s.p. tak, že úspešným navrhovateľom priznal náhradu trov konania a to konkrétne trov právneho
zastúpenia v prvostupňovom konaní za dva úkony právnej služby (prevzatie a príprava, zastupovanie

na pojednávaní pred okresným súdom po 57,- Eur + réžijný paušál 7,41 Eur, v odvolacom konaní sa
podanie odvolania 57,- Eur spolu s réžijným paušálom 7,41 Eur, za zastupovanie na pojednávaní na
Krajskom súde v Banskej Bystrici 58,69 Eur + 7,63 Eur réžijný paušál, strata času na ceste Zvolen
Banská Bystrica a späť dňa 24.4.2012 spolu 25,40 Eur (12,70 Eur x 2) plus 20% DPH - 56,99 Eur.
Navrhovateľom nepriznal náhradu a réžijný paušál za zastupovanie na pojednávaní pred odvolacím

súdom 17.4.2012 a v súvislosti s tým, náhradu za stratu času na toto pojednávanie a DPH, pretože
odročeniepojednávaniazapríčinilnavrhovateľsvojoubezdôvodnoužiadosťouoodročeniepojednávania
s tvrdením, že si hľadá iného právneho zástupcu.

Podľa § 2 ods. 2 zák. č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov je
odporca povinný zaplatiť súdny poplatok za návrh, pretože navrhovatelia boli v konaní od poplatku

oslobodení a odporca bol neúspešným účastníkom. Súdny poplatok za návrh vo výške 99,50 Eur podľa
položky I/1B sú navrhovatelia povinní zaplatiť spoločne a nerozdielne na účet okresného súdu č.ú.
XXXXXXXXXX, k.s. XXXX, VS XXXXXXXXXX kód banky XXXX- G. I..

Rozsudok bol prijatý hlasovaním senátu krajského súdu pomerom hlasov X:X.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.