Rozsudok Judgement was issued on Tuesday, January 8, 2013

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 14Co/408/2011
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1409203821
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 01. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Javorčíková
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2013:1409203821.4

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Edity Szabovej a členiek senátu
JUDr. Kataríny Javorčíkovej a Mgr. Barbory Bartekovej, v právnej veci navrhovateľa: Z. N. W. N. L.,
A. Č.. X, N., zast. advokátom JUDr. Jozefom Drvákom, Belinského 16, Bratislava, proti odporcom v 1.
F.: M. Š. V. S. X. F.: Z. Š., P. N. C.. O. Č.. X, N., odporkyňa v 2. rade zastúpená advokátkou JUDr.
Barborou Vrbovou, AK Kladnianska 12, Bratislava, o vypratanie bytu, o odvolaní odporkyne v 2. rade
proti rozsudku Okresného súdu Bratislava IV zo dňa 31.8.2011, č.k. 22C/154/2009-67

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok Okresného súdu Bratislava IV zo dňa 31.8.2011, č.k. 22C/154/2009-67 v
napadnutej časti p o t v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa uložil odporcom povinnosť vypratať 4-izbový byt č. 21, na
3. poschodí bytového domu, súp. č. 2980, na ulici Hany Meličkovej č. 3 v Bratislave, zapísaný na LV
č. 3065 Správou katastra pre hl. mesto SR Bratislavu, katastrálne územie Karlova Ves, po poskytnutí
primeraného náhradného bytu. Okrem toho im uložil povinnosť zaplatiť navrhovateľovi spoločne a
nerozdielne náhradu trov konania v sume 509,58 eur. Vo zvyšku návrh zamietol.

V odôvodnení svojho rozsudku uviedol, že navrhovateľ návrhom na začatie konania žiadal súd o
vypratanie predmetného bytu bez práva na bytovú náhradu. Argumentoval tým, že výpoveď z nájmu
bytu odporcov je platná a odporcovia s deťmi užívajú byt bez právneho dôvodu, nakoľko vyplatenie
podlžnosti odporkyňou v 2. rade nezakladá bez ďalšieho zániku výpovede.

Vykonaným dokazovaním mal súd preukázané, že navrhovateľ je výlučným vlastníkom bytu č. 21, na 3.
poschodí bytového domu, súp. č. 2980, na ulici Hany Meličkovej č. 3 v Bratislave, zapísaný na LV č. 3065
Správou katastra pre hl. mesto SR Bratislavu, katastrálne územie Karlova Ves. Ďalej mal preukázané,
že nájom bytu odporcom skončil uplynutím výpovednej lehoty, ktorá im bola daná dňa 27.4.2007 podľa
§ 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ) z dôvodu neplatenia zálohových platieb za
užívanie bytu a služieb s tým spojených v období od januára 2007 do marca 2007, ako aj nedoplatkov na
vyúčtovaniach nákladov za užívanie bytu k 31.8.2011. Navrhovateľ požadoval byt vypratať do 31.8.2007.
Z analýzy platieb za obdobie od 1.1.2008 do 31.8.2011 súd zistil, že odporcovia dlhujú navrhovateľovi
na platbách viac ako 300 eur.

Pri rozhodovaní súd vychádzal z ust. § 712a ods. 3 písm. d) a § 712a ods. 4 písm. d) OZ, pričom
konštatoval, že mal u odporcov preukázané dlhodobé neplnenie si povinností z nájmu bytu, pričom
dôvod hodný osobitného zreteľa u nich preukázaný nebol. Preto nariadil vypratanie bytu, za súčasného

uloženia povinnosti navrhovateľovi poskytnúť odporcom primeraný náhradný byt s prihliadnutím na
skutočnosť, že sa starajú o maloletého syna.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. tak, že úspešnému navrhovateľovi priznal
náhradu trov konania v celkovej sume 509,58 eur.

Proti rozsudku súdu prvého stupňa podala včas odvolanie odporkyňa v 2. rade prostredníctvom svojej
právnej zástupkyne, v ktorom namieta, že na pojednávaní konanom dňa 31.8.2011 o 9.30 hod. súd
rozhodol, že bude pojednávať v neprítomnosti odporcov a následne vo veci vyhlásil aj rozsudok,
ktorým návrhu navrhovateľa vyhovel, pri súčasnom uložení povinnosti poskytnúť odporcom primeraný
náhradný byt. Po dostavení sa odporkyne v 2. rade do pojednávacej miestnosti o 9.50 hod. bola
už len oboznámená z obsahom zápisnice. Jej meškanie však bolo spôsobené tým, že pojednávanie
sa neuskutočnilo v pojednávacej miestnosti, v ktorej sa podľa predvolania konať malo, ale v inej
pojednávacej miestnosti nachádzajúcej sa aj na inom poschodí. Túto zmenu urobil prvostupňový súd
bez toho, aby to dal účastníkom konania na vedomie alebo zmenu aspoň viditeľným spôsobom označil.
Túto skutočnosť odporkyňa v 2. rade pokladá za vadu konania, ktorá je dôvodom na odvolanie, pretože
účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom.

Namietla ďalej, že výrok rozsudku súdu prvého stupňa je v časti týkajúcej sa poskytnutia primeraného
náhradného bytu nevykonateľný, keďže súd podrobnejšie nešpecifikoval primeranosť bytovej náhrady
a nevysporiadal sa s touto otázkou ani v odôvodnení rozsudku, čo pokladá za nevyhnutné. Odporkyňa
v 2. rade má v osobnej starostlivosti na čas po rozvode maloleté dieťa a existujú u nej ďalšie závažné
skutočnosti. Napadnutý rozsudok považuje za nepreskúmateľný, keďže nemá náležitosti podľa ust. §
157 ods. 2 O.s.p.. Súd prvého stupňa sa nevysporiadal so skutkovým základom sporu. Nezaoberal sa
a nezhrnul dostatočne dôkaznú situáciu, a preto nepoužil správnu právnu normu, podľa ktorej by mal
vec posúdiť.

Súd sa vôbec nezaoberal skutočnosťou, že výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ je
možné dať len vtedy, ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním
bytu za dlhší čas ako tri mesiace, avšak vo výpovedi boli uvedené len tri mesiace (poukázala na R
č. 16/2008). Výpoveď ako listinný dôkaz si súd nezadovážil, hoci z neho vychádzal ako z jedného z
kľúčových dôkazov, na základe ktorých vyhovel návrhu a vôbec sa ním nezaoberal, a tak nezohľadnil, že
v nej nie je uvedená presná suma nedoplatku a že časové obdobie vo výpovedi je v rozpore so zákonným
ustanovením. Tento právny úkon pokladá odporkyňa za absolútne neplatný, pretože je v rozpore so
zákonom, a súd by mal na túto skutočnosť prihliadať z úradnej moci.

Okrem toho sa súd nezaoberal ani situáciou, ktorá nastala po uplynutí výpovednej lehoty, t.j. po
31.8.2007. Po tejto dobe odporcovia naďalej bývali v predmetnom byte a naďalej platili nájomné, čo
vyplýva aj z tzv. „sumárnej analýzy platieb za obdobie...“, v ktorej sú platby označené ako nájomné.
Odporkyňa v 2. rade postupne vyrovnala celú dlžnú sumu, ktorá mala byť dôvodom navrhovateľa
na skončenie nájmu výpoveďou. Túto situáciu od 1.9.2009 pokladá per analógia za vznik nového
nájomného vzťahu uzavretého navrhovateľom konkludentne, a to z dôvodu platenia nájomného a
užívania predmetného bytu. Súd mal vychádzať zo stavu v čase rozhodovania a zohľadniť túto situáciu.
Okrem toho sa súd vôbec nezaoberal dôvodmi, pre ktoré sa odporkyňa v 2. rade dostala do situácie,
že mala dlh na nájomnom (rozvod manželstva; starostlivosť v tom čase o tri maloleté deti). Konanie
navrhovateľa považuje za špekulatívne a v rozpore s dobrými mravmi.

Navrhla, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie,
alebo aby ho zmenil tak, že návrh navrhovateľa na vypratanie bytu v celom rozsahu zamietne a zaviaže
ho k povinnosti nahradiť jej trovy konania.

Vo vyjadrení k odvolaniu navrhovateľ uviedol, že odporcovia nerešpektovali kogentné ustanovenia
Občianskeho zákonníka o nájme družstevného bytu a aj samotných zmluvne prevzatých povinností, a
mali si byť vedomí negatívnych následkov z toho vyplývajúcich. Je nesporné, že odporcovia riadne a
včas neplnili všetky svoje povinnosti v súvislosti s platením nájomného a služieb spojených s užívaním

bytu. Podľa ich vlastného vyjadrenia neiniciovali súdne konanie o neplatnosť výpovede nájmu bytu v
3 mesačnej prekluzívnej lehote, čo bolo plne v ich dispozícii. Ak nesúhlasili s výpoveďou nájmu, mohli
podať na súd návrh na určenie neplatnosti výpovede. Navrhol napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa
ako vecne správny potvrdiť a uplatnil si nárok na náhradu trov právneho zastúpenia za 1 úkon právnej
služby (podanie vyjadrenia k odvolaniu) vo výške 57 eur a režijný paušál v sume 7,63 eur, spolu 64,63
eur.

Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) v medziach daných odvolaním vec
preskúmal podľa § 212 ods. 1 O.s.p. a pokúsil sa na pojednávaní o dosiahnutie mimosúdnej dohody
účastníkov konania o možnosti obnovenia nájmu bytu.

Keďže štatutárny zástupca navrhovateľa pripustil možnosť dohody, bola účastníkom konania poskytnutá
potrebná lehota na jednanie, v ktorej však nedošlo k mimosúdnemu vyriešeniu sporu, t.j. k obnoveniu
nájomného vzťahu.

Na odvolacom pojednávaní konanom dňa 18.12.2012 právny zástupca navrhovateľa uviedol, že
po vzájomných konzultáciách účastníkov a odsúhlasením všetkých platieb zo strany odporcov bolo
ustálené, že odporcovia uhradili celú dlžnú sumu, a preto prichádzalo do úvahy obnovenie nájomného
vzťahu. Pri rokovaní o tejto otázke odporkyňa v 2. rade nesúhlasila s určitými finančnými požiadavkami
zo strany navrhovateľa, hoci za splnenia týchto požiadaviek by bolo možné nájomný vzťah obnoviť.
Vzhľadom na výsledok rokovania trvá navrhovateľ na svojom návrhu a žiada, aby odvolací súd
napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil a uplatnil aj náhradu trov konania s tým, že ich vyčísli
v lehote troch dní.

Právna zástupkyňa odporkyne v 2. rade poukázala na odvolacie dôvody v písomne podanom odvolaní,
a to aj s poukazom na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5Cdo/266/2007, v ktorom pripúšťa
obnovenie nájomného vzťahu konkludentným spôsobom, k čomu v danom prípade došlo tak, že
navrhovateľ zasielal odporcom zálohové platby a títo ich uhrádzali. Poukázala aj na ust. § 712 ods.
5 OZ v súvislosti s dôvodmi hodnými osobitného zreteľa (u odporcov boli splnené) a v tejto súvislosti
zdôraznila, že súd prvého stupňa sa s touto otázkou žiadnym spôsobom nevysporiadal. Preto sa
domáhala rozhodnutia podľa návrhu v písomne podanom odvolaní.

Odporkyňa v 2. rade uviedla, že k obnoveniu nájmu nedošlo z dôvodu, že predseda bytového družstva
požadoval od nej 15.000 eur.

Jej vyjadrenie právny zástupca navrhovateľa upresnil tak, že uvedené finančné prostriedky požadoval
navrhovateľ za urovnanie a obnovenie nájomnej zmluvy.

V posudzovanej právnej veci je predmetom konania vypratanie bytu na základe výpovede nájmu bytu
danej odporcom podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, ktorá bola odporcom riadne doručená. Odporcovia
neplatnosť výpovede z nájmu bytu v lehote 3 mesiacov odo dňa jej doručenia na súde neuplatnili a byt
dobrovoľne neuvoľnili. Takto zistený skutkový stav medzi účastníkmi konania nebol sporný.

Spornou zostala otázka, či ust. § 711 ods. 6 OZ bráni tomu, aby sa súd zaoberal otázkou platnosti, resp.
neplatnosti výpovede z nájmu bytu v konaní o vypratanie bytu, čo bola aj jedna z podstatných odvolacích
námietok odporkyne v 2. rade (namietala absolútnu neplatnosť výpovede a povinnosť súdu na ňu zo
zákona prihliadať).

Odvolací súd v zmysle ustálenej judikatúry poukazuje na to, že výpoveď z nájmu bytu možno vecne
poskúmať z hľadiska jej obsahu a dôvodnosti skutkovej podstaty prenajímateľom, len v konaní o návrhu
nájomcu o neplatnosť výpovede nájmu bytu podaného v trojmesačnej zákonnej lehote. V konaní o
vypratanie bytu si súd môže preskúmať z hľadiska zániku právneho titulu na užívanie bytu len existenciu
výpovede z nájmu ako jednostranného hmotnoprávneho prejavu vôle prenajímateľa voči nájomcovi a jej
doručenie nájomcovi zákonom stanoveným spôsobom, s ktorým zákon spája zánik práva nájmu bytu.
Iba riadne doručená výpoveď môže zakladať právne následky v podobe začatia plynutia trojmesačnej
lehoty na uplatnenie neplatnosti výpovede na súde.

Trojmesačná lehota v zmysle § 711 ods. 6 OZ je lehotou prekluzívnou (rozhodnutie NS ČR z
13.8.2008, sp. zn. 26Cdo/778/2008, rozhodnutie z 20.10.2009, sp. zn. 26Cdo/3770/2008, rozhodnutie
zo 17.12.2009, sp. zn. 26Cdo/4821/2009). K rovnakému názoru ohľadne povahy prekluzívnej lehoty

ustanovenej v § 711 ods. 6 OZ dospel aj dovolací súd v rozsudku zo dňa 10.6.2009, sp. zn.
26Cdo/2813/2007, v ktorom uviedol, že nájomca sa môže domáhať na súde neplatnosti výpovede
prenajímateľa nájmu bytu pre neexistenciu uplatneného výpovedného dôvodu v zákonom stanovenej
lehote 3 mesiacov od doručenia výpovede. Po uplynutí tejto lehoty nemôže v konaní o vypratanie bytu
túto námietku neplatnosti už úspešne uplatniť.

So zreteľom na konkrétne skutkové okolnosti prejednávaného prípadu nemal odvolací súd dôvod v tejto
posudzovanej veci sa od vysloveného právneho názoru, ktorý zaujala súdna prax, odchýliť.

Odvolacia námietka odporkyne v 2. rade, že rozhodnutie súdu je nepreskúmateľné, nakoľko sa v
odôvodnení súd nevysporiadal zo všetkými podstatnými otázkami a preto vec nesprávne právne
posúdil, je vzhľadom na vyššie uvedené neopodstatnená, keďže súd prvého stupňa sa namietanými
skutočnosťami zaoberať v tomto konaní nemohol, keďže nemohol preskúmavať platnosť výpovede.

Pokiaľ ide o namietané odňatie práva konať pred súdom z dôvodu uskutočnenia posledného
pojednávania vo veci pred súdom prvého stupňa v inej pojednávacej miestnosti, odvolací súd poukazuje
na to, že odporkyňa v 2. rade sa na pojednávanie dostavila s omeškaním, pričom zo zápisnice nevyplýva,
že by danú skutočnosť namietala. Ak by aj jej meškanie bolo spôsobené tvrdenou skutočnosťou, nešlo
by o odňatie práva konať pred súdom, nakoľko pred tým sa zúčastnila pojednávaní a mala dostatok
priestoru pre uplatnenie svojich práv.

K námietke nevykonateľnosti rozhodnutia pre nedostatok špecifikácie náhradného bytu odvolací súd
poukazuje na vymedzenie náhradného bytu ustanovením § 712 ods. 2 OZ. Navrhovateľ je povinný pri
výbere náhradného bytu vychádzať z tohto ustanovenia Občianskeho zákonníka.

V súvislosti s argumentáciou odporkyne v 2. rade, že došlo k obnoveniu nájomného vzťahu odvolací
súd poukazuje na to, že k uzavretiu právneho vzťahu konkludentným spôsobom môže dôjsť len za
predpokladu, že tento konkludentný spôsob nevzbudzuje pochybnosti o tom, akú vôľu chcel subjekt
prejaviť. V danom prípade vzhľadom aj na podanie návrhu na vypratanie bytu navrhovateľom nie je
možné usudzovať, že zasielanie zálohových platieb odporcom malo smerovať k obnoveniu nájomného
vzťahu.

Odvolací súd poukazuje tiež na to, že súd prvého stupňa zohľadnil pri rozhodovaní skutočnosť, že
odporkyňa sa stará o maloleté dieťa, a preto uložil navrhovateľovi povinnosť poskytnúť odporcom
náhradný byt v zmysle ust. § 712a ods. 4 OZ, hoci navrhovateľ žiadal o vypratanie byty bez poskytnutia
bytovej náhrady.

Na základe uvedeného odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej časti podľa § 219 ods.
1 O.s.p. ako vecne správny potvrdil.

O trovách odvolacieho konania súd rozhodne samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.