Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, March 12, 2015

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 33Cb/22/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1711201439
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 03. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Králová

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2015:1711201439.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Pezinok samosudkyňou JUDr. Michaelou Královou v právnej veci navrhovateľa: MM real-

invest, spol. s r. o., Plavecký Štvrtok 199, IČO: 35 861 355 proti odporcovi v 1. rade: Slovenská záručná
a rozvojová banka, a.s., Štefánikova 27, Bratislava, IČO: 00 682 420, odporcovi v 2. rade: Contract
Consulting s.r.o., Vlárska 32, Bratislava, IČO: 35 829 397, zastúpenému advokátom: Mgr. Marek Piršel,
Hviezdoslavov 310, odporcovi v 3. rade: T. Z., XX.XX.XXXX, B. X/X, W. o neplatnosť dobrovoľnej dražby
takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Odporcom v 1., v 2. a v 3. rade súd náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom na začatie konania doručeným súdu dňa 07.02.2011 sa navrhovateľ domáha určenia
neplatnosti dobrovoľnej dražby č. 038/2010 konanej dňa 08.11.2010, ktorú vo svojom sídle vykonal

dražobník - odporca v 2. rade na návrh odporcu v 1. rade, pričom vydražiteľom sa stal odporca v 3. rade.
O priebehu dražby bola spísaná notárska zápisnica č. B. XXX/XXXX, Nz XXXXX/XXXX, B. XXXXX/
XXXX notárkou T.. U. V.. Predmetom dražby boli nehnuteľnosti v katastrálnom území Chorvátsky Grob,
obec Chorvátsky Grob zapísané na LV č. XXX parc. č. XXX/XX zastavané plochy a nádvoria, č. XXX/
XX zastavané plochy a nádvoria, č. XXX/XX zastavané plochy a nádvoria, č. XXX/XX zastavané plochy
a nádvoria, č. XXX/XX rozostavaný bytový dom, č. XXX/XX rozostavaný bytový dom, na LV č. XXXX č.
XXX/XX zastavané plochy a nádvoria, č. XXX/XX rozostavaný bytový dom, na LV č. XXXX č. XXX/XX

zastavané plochy a nádvoria, na LV č. XXXX č. XXX/XX zastavané plochy a nádvoria, č. XXX/XX byt
č. 2, 2. poschodie, vchod 12, č. XXX/XX priestor č. 2-2, 1. poschodie, vchod 12. Nehnuteľnosti tvoriace
predmet dražby boli vo vlastníctve navrhovateľa, ktorý na ne zriadil záložné právo za poskytnutý úver v
prospech odporcu v 1. rade, ktorý sa stal po povolení vkladu záložnej zmluvy do katastra nehnuteľností
záložným veriteľom. Nakoľko sa navrhovateľovi nepodarilo splatiť časť poskytnutého úveru záložnému
veriteľovi, rozhodol sa tento uspokojiť svoju pohľadávku formou exekučného konania a tiež formou
dobrovoľnej dražby.

Navrhovateľ svoj návrh odôvodnil tým, že voči navrhovateľovi bolo začaté exekučné konanie č. Q. XX/

XX povereným exekútorom Y.. T. B. a tiež bol začatý výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby,
pričom výkonom dražby bola pôvodne poverená spoločnosť WEMOVE Investment, a.s. a po dvoch
neúspešných dražbách sa stal dražobníkom odporca v 2. rade.Dôvodom neplatnosti dobrovoľnej dražby podľa navrhovateľa je porušenie ustanovenia § 19 ods. 1
písm. g) zák. č. 527/2002 Z.z., podľa ktorého dražobník je povinný upustiť od dražby najneskôr do
jej začatia, ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a na predmet dražby zaťažený jeho záložným

právom bol nariadený s jeho súhlasom výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie podľa osobitných
predpisov. Dražobník toto ustanovenie nerešpektoval a od dražby neupustil, napriek tomu, že v čase
konania dražby bolo voči navrhovateľovi na návrh odporcu v 1. rade vedené exekučné konanie pod č. Q.
XX/XXXX, ktoré nebolo zastavené ani prerušené. Navrhovateľ mal ďalej za to, že dražba neprebehla v
súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách z dôvodu, že nehnuteľnosti, ktoré boli predmetom dražby

boli ocenené nízkou sumou a tým aj výška najnižšieho podania a výťažok z dražby bol neprimerane
nízky. Navrhovateľ poukázal na to, že pôvodný dražobník spoločnosť WEMOVE Investment, a.s. si dal v
roku 2008 vypracovať znalecký posudok N.. Y. L., ktorý nehnuteľnosti ocenil na sumu 1.347.673,11 eur a
odporca v 2. rade poveril ocenením N.. T. R., ktorý znaleckým posudkom č. 49/2010 ocenil nehnuteľnosti
na sumu 378.000,- eur, čo je pokles ceny nehnuteľností za 2 roky o viac ako tri a pol krát, teda o
969.673,11 eur. Navrhovateľ považoval pokles ceny nehnuteľností za neprimeraný a neúmerne vysoký

rozdiel v cene a tým aj vo výške najnižšieho podania a následného výťažku z dražby. Navrhovateľ ďalej
namietal vady znaleckého posudku, ktoré spočívali v skutočnosti, že znalec považoval stavebné práce
na nehnuteľnostiach za ukončené v roku 2002, pričom v skutočnosti navrhovateľ ešte v roku 2003 a
2004 na nich vykonával stavebné práce.

Odporca v 1. rade navrhol žalobu v celom rozsahu zamietnuť, nakoľko odporca v 1. rade ako prednostný

záložný veriteľ a oprávnený nikdy nedal súhlas s predajom nehnuteľností podľa ustanovení § 134 ods.
1 exekučného poriadku. V liste vlastníctva bola síce zapísaná poznámka o začatí exekúcie predajom
nehnuteľností, jej účelom však bol iba zákaz dispozície navrhovateľa s nehnuteľnosťou. K predaju na
dražbe podľa ustanovení exekučného poriadku je potrebný obligatórny súhlas oprávneného s dražbou,
ktorý však odporca v 1. rade ako oprávnený nikdy nedal a ani nemohol dať, nakoľko realizoval výkon

záložného práva podľa zákona o dobrovoľných dražbách. Ďalej odporca v 1. rade uviedol, že znalecký
posudok č. 49/2010 reálne zobrazuje skutočnú hodnotu založených nehnuteľností a je vypracovaný v
súlade so všeobecnými záväznými predpismi Slovenskej republiky. Zdôraznil, že nehnuteľnosti sa mu
ako záložnému veriteľovi podarilo prostredníctvom dražobníka predať až v 4. kole za splnenia všetkých
podmienok zo zákona o dobrovoľných dražbách.

Odporcav2.radenavrholžalobuvcelomrozsahuzamietnuťapriznaťmunáhradutrovkonania,nakoľko
počas výkonu dražby nedošlo k porušeniu ustanovenia § 19 ods. 1 písm. g) zákona o dobrovoľných
dražbách, keďže odporca v 1. rade ako navrhovateľ dražby a zároveň oprávnený neudelil exekútorovi
súhlas na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľností. Odporca v 2. rade mal za to, že postup
dražby bol zvolený plne v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách tak, aby bolo zabezpečené čo

možno najefektívnejšie vymoženie pohľadávky navrhovateľa dražby. Poukázal na fakt, že nehnuteľnosť
bola ponechaná navrhovateľom ako stojí a leží viac ako 7 rokov, navrhovateľ žiadnym spôsobom
nezabezpečil ochranu nehnuteľnosti pred vznikom prípadnej škody, nehnuteľnosť strácala na hodnote
v dôsledku vandalizmu, obývania rozostavanej nehnuteľnosti bezdomovcami, krádežami rozvodov a
kovových častí bytovky. O nehnuteľnosť nebol záujem ani zo strany vydražiteľov, o čom svedčí niekoľko

neúspešných kôl dražby, v ktorých sa nehnuteľnosť nepodarilo speňažiť a tak uspokojiť pohľadávku
záložného veriteľa za vyššiu sumu ako práve v napadnutej dražbe č. XX/XXXX.

Odporca v 3. rade požiadal o promptné riešenie veci a opísal neseriózne konanie navrhovateľa.

Súd vec prejednal v neprítomnosti navrhovateľa a odporcu v 2. rade a právneho zástupcu odporcu v
2.rade podľa § 101 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku (O.s.p.).

Súd vykonal vo veci dokazovanie listinnými dôkazmi, a to notárskou zápisnicou č. B. zo dňa 8.11.2010,
oznámením o konaní opakovanej dražby č. XXX/XXXX, oznámením o opakovanej dražbe sp. zn. J.
zo dňa 8.10.2008, doručenkou preukazujúcou prevzatie vyjadrenia navrhovateľa o vadách posudkov č.
49/2010, doručenkou preukazujúcou prevzatie vyjadrenia navrhovateľa o vadách posudku č. 49/2010
a č. 66/2010, podaním navrhovateľa zo dňa 3.9.2010, oznámením súdnej exekútorky Y.. T. B. zo dňa

29.3.2011, uznesením Okresného súdu Malacky č.k. XXEr/XXXXX/XXXX-XX, návrhom na vykonaniedobrovoľnej dražby predajom nehnuteľnosti zo dňa 01.06.2010, vyhlásením navrhovateľa dražby o
spôsobilosti predmetu dražby a pravosti, sume a splatnosti pohľadávok, pre ktoré sa navrhuje výkon
dražby zo dňa 1.6.2010, výzvou dražobníka zo dňa 31.5.2010, výzvou dražobníka zo dňa 10.8.2010,

výzvou dražobníka zo dňa 4.10.2010, fotokópiou nedoručenej zásielky adresovanej navrhovateľovi,
protokolom o obhliadke predmetu dražby zo dňa 23.6.2010, exekútorským spisom Y.. B. sp. zn. Q. XX/
XXXX, výsluchom znalca N.. T. R., výsluchom odporcu v 1. rade, výsluchom odporcu v 3.rade, ako aj
ďalšími listinnými dôkazmi obsiahnutými v spise a zistil nasledovný skutkový stav:

Tunajšísúdvpredmetnejvecirozhodolrozsudkomč.k.XXCbXX/XXXX-XXXzodňa13.04.2012,ktorým

návrh na začatie konania v celom rozsahu zamietol, odporcovi v 1. rade a odporcovi v 3. rade náhradu
trov konania nepriznal súčasne navrhovateľa zaviazal zaplatiť odporcovi v 2. rade náhradu trov konania
a náhradu trov právneho zastúpenia.

Krajský súd v Bratislave uznesením č.k. XCob XXX/XXXX-XXX zo dňa 25.09.2013 rozsudok súdu
prvého stupňa zrušil a vec vrátil súdu I. stupňa na ďalšie konanie. V rámci odôvodnenia uviedol, že súd
I. stupňa nereflektoval na návrh navrhovateľa ohľadom vypočutia znalcov, ktorí vyhodnocovali znalecké

posudky pred uskutočnením dobrovoľnej dražby, prípadne vyhotovenia revízneho znaleckého posudku,
čo je podľa § 12 ods. 1 zák.č. 527/2002 Z.. dôležité pre zistenie, či dražobník zaistil ohodnotenie
predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a v čase konania dražby. Krajský súd ďalej uviedol, že v
konaní bolo preukázané, že súd I. stupňa nemal preukázaný súhlas záložného veriteľa na uskutočnenie
exekučného konania podľa osobitných predpisov a taktiež bolo preukázané, že do času rozhodnutia

súdu prvého stupňa nebolo exekučné konanie právoplatne skončené - § 19 ods. 1 písm. g) zákona o
dobrovoľných dražbách. Týmto postupom súd prvého stupňa odňal navrhovateľovi právo konať pred
súdom, tým, že nedostatočne zistil skutkový stav, v dôsledku čoho vec i nesprávne právne posúdil.

Krajský súd v rámci svojho rozhodnutia ďalej uviedol, že súd prvého stupňa doplní dokazovanie v
naznačenom smere avšak až po posúdení, či vo veci nejde o prekážku rozhodnutej veci v zmysle

vyhovenia protestu Okresnej prokuratúry Pezinok.

Na základe uvedeného súd vykonal dokazovanie v naznačenom smere.

Z notárskej zápisnice č. B. XXX/XXXX, B. XXXXX/XXXX, B. XXXXX/XXXX spísanej dňa 08.11.2010
notárkou T.. U. V. osvedčujúcej priebeh dražby č. XX/XXXX súd zistil, že vydražiteľom predmetu dražby
sa stal odporca v 3. rade, po tom, ako uskutočnil podanie vo výške najnižšieho podania, teda vo výške

340.200,- eur a bol mu licitátorom udelený príklep.

Z výsluchu znalca N.. T. R., ktorý vypracoval znalecký posudok, ktorý následne slúžil pre potrebu
realizácie dobrovoľnej dražby súd zistil, že navrhovateľ neposkytol žiadnu súčinnosť, pri vypracovávaní
znaleckého posudku, respektíve pri ohliadke, a bol tam veľký problém dostať sa do niektorých častí
nehnuteľností, nakoľko navrhovateľ neumožnil vstup do nehnuteľnosti (napriek viacerým výzvam).

Znalec ďalej uviedol, že sa jednalo o rozostavanú stavbu, na ktorej sa už niekoľko rokov nepracovalo.
Znalec uviedol, že nedostal žiadne podklady od vlastníka stavby t.j. navrhovateľa, nakoľko navrhovateľ
neposkytol žiadnu súčinnosť, časť dokladov k vypracovaniu znaleckého posudku mu poskytol dražobník
- odporca v 2. rade a časť dokladov žiadal cez stavebný úrad. Poukázal na to, že išlo o tri domy v
rôznom štádiu rozostavanosti s tým, že do jedného z nich sa vôbec nedostal, do ostatných bol prístup

komplikovaný, museli liezť cez plot, niektoré časti boli zdevastované.

Znalec na otázku, či vie vysvetliť rozdiel medzi cenou určenou podľa jeho znaleckého posudku a
cenou nehnuteľností v znaleckom posudku od N.. L. zo dňa 25.04.2008 znalec uviedol, že znalecký
posudok N.. L. nevidel, a preto sa k rozdielu nevie vyjadriť, avšak vie uviesť, že on znalecký posudok
vyhotovil v súlade so všeobecne záväzným právnymi predpismi na základe jeho schopností, vedomostí

a doterajších skúseností. Poukazuje na skutočnosť, že v danom čase boli rozostavané stavby
v dezolátnom stave, s tým, že už v čase vyhotovenia znaleckého posudku navrhol, či by nebolo
vhodné vypracovať statický posudok, nakoľko vzhľadom na nechránenosť stavby voči poveternostných
podmienkam by táto mohla byť nebezpečná.Z oznámenia súdnej exekútorky Y.. T. B. zo dňa 14.03.2012 a z exekútorského spisu č. Q. XX/XX
súd zistil, že odporca v 1. rade ako oprávnený neudelil súhlas k predaju nehnuteľnosti, ktoré sú
predmetom tohto konania. K predaju nehnuteľnosti využil inštitút dobrovoľných dražieb (ešte pred

začatím exekučného konania) a na liste vlastníctva č. XXX bolo vyznačené predbežné opatrenie
zakazujúce nakladať s nehnuteľnosťou.

Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom
území Chorvátsky Grob, obec Chorvátsky Grob zapísané na LV č. XXX parc. č. XXX/XX zastavané
plochy a nádvoria, č. XXX/XX zastavané plochy a nádvoria, č. XXX/XX zastavané plochy a nádvoria, č.
XXX/XX zastavané plochy a nádvoria, č. 375/30 rozostavaný bytový dom, č. XXX/XX rozostavaný bytový

dom, na LV č. XXXX č. XXX/XX zastavané plochy a nádvoria, č. XXX/XX rozostavaný bytový dom, na
LV č. XXXX č. XXX/XX zastavané plochy a nádvoria, na LV č. XXXX č. XXX/XX zastavané plochy a
nádvoria, č. XXX/XX byt č. 2, 2. poschodie, vchod 12, č. XXX/XX priestor č. 2-2, 1. poschodie, vchod
12, boli predmetom dobrovoľnej dražby. Dobrovoľná dražba bola realizovaná na základe písomného
vyhlásenia odporcu v 1. rade - navrhovateľa dražby (Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s.), ktorým

vyhlásil pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, z dôvodu realizácie záložného práva. Inak povedané
navrhovateľ ako vlastník predmetných nehnuteľností nesplácal úverové prostriedky poskytnuté bankou
- odporcom v 1. rade, ktorý mal k predmetným nehnuteľnostiam zriadené záložné právo a z dôvodu
nesplácania predmetného úveru zo strany navrhovateľa bola realizovaná dobrovoľná dražba za účelom
uspokojenia záložného veriteľa.

Zisteným skutkovým stavom mal súd ďalej za preukázané, že odporca v 1. rade podal aj návrh na
exekučné konanie za účelom uspokojenia predmetnej pohľadávky.

Vykonanýmdokazovaním-atokonkrétnezoznámeniasúdnejexekútorkyY..T.B.zodňa14.03.2012az
exekútorského spisu č. Q. XX/XX súd zistil, že odporca v 1. rade ako oprávnený neudelil súhlas k predaju
nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom tohto konania. K predaju nehnuteľnosti využil inštitút dobrovoľných

dražieb(eštepredzačatímexekučnéhokonania)analistevlastníctvač.XXXbolovyznačenépredbežné
opatrenie zakazujúce nakladať s nehnuteľnosťou.

Vykonaným dokazovaním mal súd ďalej za preukázané, že v priebehu konania došlo zo strany
prokurátora k podaniu protestu a to proti opatreniu Katastrálneho úradu v Bratislave, Správy katastra
Seneczodňa17.03.2011podč.Z.-XXXX/XX,ktorýmbolodokatastranehnuteľnostízapísanévlastnícke

právo k nehnuteľnostiam na základe Notárskej zápisnice o vykonaní dražby nehnuteľností z 08.11.200 č.
XXX/XXXX, B. XXXXX/XXXX, B. XXXXX/XXXX, spolu s potvrdením o zaplatení ceny predmetu dražby.

Z predmetného protestu prokurátora vyplýva, že protest bol podaný z dôvodu nepredloženia zákonom
stanovených dokladov na vykonanie záznamu (napr. dokumentácia z ktorej by bola zrejmá plocha bytov,
nebytových priestorov, spoločných častí a zariadení domu a príslušenstva... a iné).

Na základe uvedeného protestu prokurátora Správa katastra Senec vyhovela protestu Okresnej
prokuratúry Pezinok a napadnuté opatrenie Správy katastra Senec v konaní vedenom pod sp.zn. Z.-
XXXX/XX zo dňa 17.03.2011, ktorým správa katastra vykonala zápis na liste vlastníctva č. XXXX, č.
XXX, č. XXXX, a č.XXXX, kat. územie Chorvátsky Grob v prospech T. Z. zrušila.

Na základe uvedeného bol navrhovateľ opätovne zapísaný ako vlastník sporných nehnuteľností.

Podľa § 19 ods. 1 písm. g) zákona o dobrovoľných dražbách dražobník je povinný upustiť od dražby
najneskôr do jej začatia ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a na predmet dražby zaťažený jeho
záložným právom bol nariadený s jeho súhlasom výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie podľa
osobitných predpisov.

Podľa § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto

zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil
neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do trochmesiacovododňapríklepuokremprípadu,akdôvodyneplatnostidražbysúvisiasospáchanímtrestného
činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby
v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať

sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť
dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).

Podľa § 21 ods. 4 zákona o dobrovoľných dražbách účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby
podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba
podľa odseku 2.

Podľa § 103 Občianskeho súdneho poriadku kedykoľvek za konania prihliada súd na to, či sú splnené

podmienky, za ktorých môže konať vo veci.

Podľa § 83 Občianskeho súdneho poriadku začatie konania bráni tomu, aby o tej istej veci prebiehalo
na súde iné konanie.

Podľa § 104 Občianskeho súdneho poriadku ods. 1 prvá veta ak ide o taký nedostatok podmienky
konania, ktorý nemožno odstrániť, súd konanie zastaví.

Citované ustanovenia vyjadrujú prekážku súdneho konania - litispendenciu, ktorá bráni tomu, aby
prebiehalo na súde iné konanie v tej istej veci. Táto prekážka vzniká, ak na ktoromkoľvek súde v
Slovenskej republike je začaté konanie, ktoré má a) rovnakých účastníkov, b) rovnaký predmet konania,
c) rovnaké skutkové okolnosti od ktorých sa odvodzuje právo. Nejde o totožnosť veci a nie je daná
prekážka litispendencie, ak chýba čo len jeden znak totožnosti.

Krajský súd vo svojom zrušujúcom uznesení okrem iného uviedol, že úlohou súdu I. stupňa bude aj
posúdiť, či vo veci nejde o prekážku rozhodnutej veci v zmysle vyhovenia protestu Okresnej prokuratúry
Pezinok.

S poukazom na uvedené súd musí skonštatovať, že v danej veci nejde ani o prekážku res iudicata ani o
prekážku litispendencie. V predmetných veciach totiž nie sú splnené žiadne z podmienok pre ustálenie

tejto procesnej prekážky.

V prvom rade treba uviesť, že konanie o určenie neplatnosti sa vedie ako súdne konanie, zatiaľ
čo konanie o proteste prokurátora sa vedie ako konanie pred správnym orgánom, ktoré je síce
preskúmateľné súdom, avšak táto skutočnosť na posúdenie podmienok konania nemá žiaden vplyv.

Ďalej je potrebné uviesť, že v konaní o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby sú účastníkmi konania

navrhovateľdražby,dražobník,vydražiteľ,predchádzajúcivlastníkadotknutáosobapodľaods.2zákona
o dobrovoľných dražbách.

Pokiaľ ide o konanie o proteste prokurátora účastníkom konania sú prokurátor, príslušný správny orgán
(voči ktorému protest smeruje), a prípadne predchádzajúci vlastník. Na základe uvedeného je možné
uviesť, že v danom prípade nejde ani o totožnosť účastníkov.

Pokiaľ ide posúdenie totožnosti predmetu konania je potrebné uviesť, že v rámci súdneho konania
o neplatnosť dobrovoľnej dražby sa zisťuje výlučne porušenie ustanovení zákona o dobrovoľných
dražbách, zatiaľ čo v rámci správneho konania sa posudzuje správnosť zápisu na príslušnom liste
vlastníctva a dodržanie podmienok zápisu v rámci katastrálneho zákona ( môže ísť aj o administratívny
nedostatok..), čo znamená, že dochádza v rámci správneho konania k preskúmavaniu správneho

rozhodnutia v rámci príslušných správnych predpisov.

Litispendencia ( res iudicata - právoplatne rozhodnutá vec) je procesnou prekážkou konania, ktorú
musí súd z úradnej povinnosti odstrániť, a to bez zreteľa na to, kedy túto prekážku zistí (napr. aj vštádiu odvolacieho konania), alebo kedy táto prekážka vznikla. V takomto prípade musí vždy konanie
s poukazom na ust. § 104 ods. 1 O.s.p. zastaviť.

Keďže v uvedenom prípade nemôže ísť ani o prekážku litispendencie ani o prekážku res iudicata súd

nebol povinný toto konanie zastaviť pre nedostatok procesnej podmienky.

Na základe uvedeného súd prejednal predmetnú vec meritórne.

Krajský súd v rámci svojho zrušujúceho uznesenia ďalej uviedol, že súd I. stupňa nereflektoval na návrh
navrhovateľa ohľadom vypočutia znalcov, ktorí vyhodnocovali znalecké posudky pred uskutočnením
dobrovoľnej dražby, prípadne vyhotovenia revízneho znaleckého posudku, čo je podľa § 12 ods. 1 zák. č.
527/2002 Z.. dôležité pre zistenie, či dražobník zaistil ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej

v mieste a v čase konania dražby. Poukázal na to, že v konaní bolo preukázané, že súd I. stupňa
nemal preukázaný súhlas záložného veriteľa na uskutočnenie exekučného konania podľa osobitných
predpisov a taktiež bolo preukázané, že do času rozhodnutia súdu prvého stupňa nebolo exekučné
konanie právoplatne skončené - § 19 ods. 1 písm. g) zákona o dobrovoľných dražbách. Týmto postupom
súd prvého stupňa odňal navrhovateľovi právo konať pred súdom, tým, že nedostatočne zistil skutkový

stav, v dôsledku čoho vec i nesprávne právne posúdil.

Pokiaľ ide o vypracovania znaleckého posudku v predmetnej veci súd vypočul znalca N.. T. R., ktorý
vypracoval znalecký posudok, ktorý následne slúžil pre potrebu realizácie dobrovoľnej dražby a zistil,
že navrhovateľ neposkytol žiadnu súčinnosť, pri vypracovávaní znaleckého posudku, respektíve pri
ohliadke predmetných nehnuteľností. Znalec uviedol, že znalecký posudok N.. L. (na ktorý sa odvoláva

navrhovateľ, a ktorý navrhovateľ nepredložil do súdneho spisu) nevidel, a preto sa k cenovému rozdielu
nevie vyjadriť, avšak vie uviesť, že on znalecký posudok vyhotovil v súlade so všeobecne záväzným
právnymi predpismi na základe jeho schopností, vedomostí a doterajších skúseností. Poukazuje na
skutočnosť, že v danom čase boli rozostavané stavby v dezolátnom stave, s tým, že už v čase
vyhotovenia znaleckého posudku navrhol, či by nebolo vhodné vypracovať statický posudok, nakoľko

vzhľadom na nechránenosť stavby voči poveternostných podmienkam, by táto mohla byť nebezpečná.

V tejto veci považuje súd za potrebné uviesť, že v zmysle § 12 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z.z. o
dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti
(Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa
všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo

o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán
štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v
deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu
vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

V zmysle § 12 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá

má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto
výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť vo
výzve ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po
odoslaní výzvy.

V zmysle § 12 ods. 3 zákona o dobrovoľných dražbách ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe,

neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov,
ktoré má dražobník k dispozícii.

V zmysle § 12 ods. 4 zákona o dobrovoľných dražbách ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ,
dražobník zašle vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok, a to najneskôr 30 dní pred dňom
konania dražby.V zmysle § 12 ods. 5 zákona o dobrovoľných dražbách vlastník predmetu dražby je oprávnený do
desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku podľa odseku 4 vzniesť u dražobníka
námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným

znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť
pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď. Ak vlastník
predmetu dražby žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, zabezpečí dražobník znalecký posudok
bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca.

Z vyššie citovaných ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách jednoznačne vyplýva, že navrhovateľ

- ako vlastník predmetných nehnuteľností bol povinný umožniť vykonanie ohliadky nehnuteľnosti za
účelom vypracovania znaleckého posudku. Pokiaľ vlastník nehnuteľností neumožnil vykonať ohliadku
predmetných nehnuteľností bolo možné a potrebné ohodnotiť predmet dražby iba z dostupných údajov,
ktoré mal dražobník k dispozícii.

Z vyššie citovaných ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách taktiež vyplýva, že vlastník
predmetných nehnuteľností bol do 10 pracovných dní od doručenia znaleckého posudku oprávnený

vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby.

Zo zisteného skutkového stavu mal súd za preukázané, že vlastník nehnuteľností 1) neumožnil vykonať
ohliadku predmetných nehnuteľností, 2) nevzniesol u dražobníka žiadne námietky voči vypracovanému
znaleckému posudku, a 3) nedomáhal sa vypracovania nového (kontrolného) znaleckého posudku.

Súčasná agrumentácia navrhovateľa, že znalecký posudok je podhodnotený a nezobrazuje aktuálnu

hodnotu nehnuteľností podľa názoru súdu neobstojí, nakoľko v zmysle zákona o dobrovoľných držbách
bolo potrebné zachovať postup v zmysle § 12 citovaného zákona. Pokiaľ sám navrhovateľ takpovediac
"zavinil" vypracovanie znaleckého posudku iba z údajov dostupných znalcovi a dražobníkovi a to
konkrétne neumožnením vykonania ohliadky príslušných nehnuteľností, a preto sa nemôže v súčasnosti
už domáhať v súdnom konaní vypracovania revízneho znaleckého posudku. Toto je podľa názoru súdu

neprípustné. Súd po udelení príklepu nemôže vykonávať činnosť za dražobníka a vypracovávať revízny
znalecký posudok, a to hlavne s poukazom na skutočnosť, že vlastník nehnuteľnosti t.j. navrhovateľ
nevyužil možnosti v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách a takpovediac sám zavinil vzniknutý stav.

Spoukazomnavýpoveďznalca,akoajnavyššiecitovanéustanoveniazákonaodobrovoľnýchdražbách
súd nevykonal revízny znalecký posudok, a to aj s poukazom na skutočnosť, že znalec ako odborne

spôsobilá osoba zodpovedá za správnosť údajov uvádzaných vo svojom znaleckom posudku a taktiež
zodpovedá aj za prípadnú škodu, ktorú by vypravovaním nepravdivého znaleckého posudku spôsobil.

Súd považuje za potrebné uviesť, že navrhovateľ nenavrhol do vyhlásenia uznesenia (§ 120 ods. 4
O.s.p.), ktorým súd vyhlásil dokazovanie za skončené, vypracovania revízneho znaleckého posudku,
preto súd o tomto dôkaze nebol povinný procesne rozhodnúť. Navrhovateľ sa totiž nezúčastnil na súde

ani jedného nariadeného pojednávania.

Pokiaľ ide o skutočnosť, ktorú v rámci zrušujúceho uznesenia vytkol Krajský súd v Bratislave súdu I.
stupňa, a to konkrétne, že nebol preukázaný súhlas záložného veriteľa na uskutočnenie exekučného
konania podľa osobitných predpisov a taktiež bolo preukázané, že do času rozhodnutia súdu prvého
stupňa nebolo exekučné konanie právoplatne skončené s poukazom § 19 ods. 1 písm. g) zákona o

dobrovoľných dražbách, súd považuje za potrebné uviesť nasledovné.

Podľa § 19 ods. 1 písm. g) zákona o dobrovoľných dražbách dražobník je povinný upustiť od dražby
najneskôr do jej začatia ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a na predmet dražby zaťažený jeho
záložným právom bol nariadený s jeho súhlasom výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie podľa
osobitných predpisov.

Vykonanýmdokazovaním-atokonkrétnezoznámeniasúdnejexekútorkyY..T.B.zodňa14.03.2012az
exekútorského spisu č. Q. XX/XX súd zistil, že odporca v 1. rade ako oprávnený neudelil súhlas k predaju
nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom tohto konania. K predaju nehnuteľnosti využil inštitút dobrovoľnýchdražieb(eštepredzačatímexekučnéhokonania)analistevlastníctvač.XXXbolovyznačenépredbežné
opatrenie zakazujúce nakladať s nehnuteľnosťou.

Inak povedané, keďže oprávnený - záložný veriteľ nedal súhlas v rámci exekučného konania na

realizáciu exekučného konania podľa osobitných predpisov a rozhodol sa využiť inštitút dobrovoľnej
dražby vo vzťahu k vyššie citovaným nehnuteľnostiam nemohlo dôjsť k porušeniu ust. § 19 ods. 1
písm. g) citovaného zákona, nakoľko nedošlo k naplneniu jeho skutkovej podstaty. Je teda zrejmé,
že súdny exekútor bez súhlasu oprávneného - záložného veriteľa nemôže realizovať predaj sporných
nehnuteľností, a preto je bezpredmetné, či exekúcia v súčasnosti prebieha alebo neprebieha a teda je

aj bezpredmetná skutočnosť, či došlo alebo nedošlo k zastaveniu exekúcie.

Je potrebné uviesť, že oprávnený udeľuje súhlas s exekúciou až po vydaní upovedomenia o začatí
exekúcie, spravidla teda až vtedy, keď už toto upovedomenie bolo doručené príslušnej správe katastra,
ktorá v zmysle tohto podania vyznačila poznámku o začatí exekučného konania. Ak však oprávnený
súhlassexekúciouneudelí,niejeprípustné,abyexekútorpokračovalvexekúciipredajomnehnuteľností.

Exekúciu podľa názoru súdu možno vykonať viacerými spôsobmi, môže nastať totiž situácia, kedy

výťažokzdražbynebudepostačovaťnaúhradupohľadávkyveriteľa,apotomjemožnérealizovaťzvyšok
pohľadávky prostredníctvom už začatého exekučného konania akýmkoľvek zo spôsobov realizácie
exekúcie.

Na základe uvedeného súd k námietke vo vzťahu k porušeniu ust. § 19 ods. 1 písm. g) citovaného
zákona a vo vzťahu k nezastaveniu exekučného konania neprihliadol.

Vzhľadomnato,žesúdnezistilporušeniezákonač.527/2002Z.z.odobrovoľnýchdražbáchaodoplnení
zákona SNR č. 323/1992 Zb.o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších
predpisov, návrh na začatie konania v celom rozsahu ako nedôvodný zamietol.

O trovách konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku,
podľa ktorého účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné

uplatňovanie alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal a preto pri vyhlásení
rozsudku súd priznal odporcovi v 1. rade a odporcovi v 2. rade náhradu trov konania vo výške, ktorá
mala byť vyčíslená v písomnom vyhotovení rozsudku a to do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku.

Podľa ust. § 151 ods. 1 O.s.p. o povinnosti nahradiť trovy konania rozhoduje súd na návrh spravidla v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. Účastník, ktorému sa prisudzuje náhrada trov konania, je povinný

trovy konania vyčísliť najneskôr do troch pracovných dní od vyhlásenia tohto rozhodnutia.

Podľa ust. § 151 ods. 2 O.s.p. ak účastník v lehote podľa odseku 1 trovy nevyčísli, súd mu prizná náhradu
trovkonaniavyplývajúcichzospisukudňuvyhláseniarozhodnutiasvýnimkoutrovprávnehozastúpenia;
ak takému účastníkovi okrem trov právneho zastúpenia iné trovy zo spisu nevyplývajú, súd mu náhradu
trovkonanianepriznáavtakomprípadesúdniejeviazanýrozhodnutímoprisúdenínáhradytrovkonania

tomuto účastníkovi v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

Súd v uvedenom prípade nebol viazaný výrokom týkajúcim sa trov konania vyhláseným na pojednávaní
konanom dňa 12.03.2015, nakoľko ani odporca v 1. rade ani právny zástupca odporcu v 2. rade si v
lehote 3 dní odo dňa vyhlásenia rozsudku nevyčíslili trovy konania, tak ako im to ukladá Občiansky súdny
poriadok, aj napriek tomu, že zo strany súdu boli o tejto povinnosti poučení, a preto súd postupoval

v zmysle ust. § 151 ods. 2 O.s.p. veta druhá, a z dôvodu, že odporcovi v 1.rade zo spisu nevyplynuli
žiadne trovy a odporcovi v 2. rade okrem trov právneho zastúpenia iné trovy zo spisu nevyplynuli, súd
odporcom v 1. a v 2. rade náhradu trov konania nepriznal, tak ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.

Odporcovi v 3. rade súd náhradu trov konania nepriznal, nakoľko si ich neuplatnil.Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd
Pezinok, dvojmo.

V odvolaní je potrebné popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že:

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2
O.s.p.).

Podľa § 205 ods. 3 O.s.p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (§ 251 ods. 1 O.s.p.).