Rozsudok ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Thursday, February 12, 2014

Súd: Okresný súd Poprad
Spisová značka: 9C/40/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8711203098
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 02. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marek Kohút

ECLI: ECLI:SK:OSPP:2014:8711203098.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Poprad sudcom JUDr. Marekom Kohútom v právnej veci žalobcu: Q. V., nar. XX.XX.XXXX,

bytom J. XXX/XX, V. proti žalovanému v 1/ rade: Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., so sídlom
Masarykova 21, Košice, IČO: 36 583 936, právne zastúpený JUDr. Ivanom Husárom, advokátom AK,
so sídlom Vojenská 14, Košice, žalovanému v 2/ rade: BANE Spišská Nová Ves, štátny podnik v
likvidácii, Štefánikovo námestie 4, Spišská Nová Ves, IČO: 31 705 405, právne zastúpený JUDr. Evou
Slavkovskou, advokátkou, AK so sídlom Štefánikovo námestie 4, Spišská Nová Ves, žalovanému v 3/
rade: Spoločenstvo vlastníkov bytov v bytovom dome Levočská na ul. Levočská č. 848/21, Poprad, IČO:
42 037 671 a žalovanému v 4/ rade: Q. J., nar. XX.XX.XXXX, bytom Z. Č.. XXX/X, S. K. B., právne

zastúpený JUDr. Ivanom Husárom, advokátom AK, so sídlom Vojenská 14, Košice v konaní o určenie
neplatnosti dražby, takto

r o z h o d o l :

U r č u j e , že dobrovoľná dražba zo dňa 25.2.2011 uvedená v Notárskom centrálnom registri dražieb
pod sp. zn. K. XXXX/XXXX j e n e p l a t n á.

Žiadnemu z účastníkov náhradu trov konania n e p r i z n á v a.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa žalobou zo dňa 10.3.2011, doplnenou na základe výzvy súdu podaním zo dňa 23.3.2011
domáhal proti žalovanému v 1. rade určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby zo dňa 25.2.2011 uvedenej

v Notárskom centrálnom registri dražieb pod sp.zn. K. XXXX/XXXX.
V žalobnom návrhu žalobca súdu uviedol, že dňa 25.2.2011 sa uskutočnila v priestoroch hotela
W. v V. dobrovoľná dražba nehnuteľnosti zapísanej v Notárskom centrálnom registri dražieb ako
oznámenie o dražbe pod značkou K. XXX/XXXX a oznámenie o výsledku dražby pod spisovou značkou
K. XXXX/XXXX a to bytu číslo 10 nachádzajúcom sa na prvom poschodí bytového domu súpisné
číslo XXX, orientačné číslo XX na ulici J. v V. spolu s príslušným spoluvlastníckym podielom na
pozemku parcele číslo XXX/X o výmere XXX m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria ako aj

spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu vo výške XXXX/
XXXXXX, nachádzajúcej sa v katastrálnom území V. všetko zapísané na liste vlastníctva číslo XXXX pre
obec a okres V.. Ďalej žalobca v návrhu a v jeho doplnení súdu uviedol, že vlastníkom tejto nehnuteľnosti
sú BANE SPIŠSKÁ NOVÁ VES, štátny podnik v likvidácii, pričom ako dražobník vystupoval žalovaný a
navrhovateľom dražby bolo spoločenstvo vlastníkov bytov v dome Levočská, IČO: 4203761 s tým, že
vydražiteľom sa stal Q. J., nar. X.X.XXXX.
Dôvod neplatnosti uvedenej dražby podľa žalobcu spočíval v skutočnosti, že k uvedeným

nehnuteľnostiam existuje zákonné predkupné právo na základe zákona č. 182/1993 Z.z., pričom v
uvedenej veci prebieha na Okresnom súde v Poprade konanie pod sp.zn. 12C/53/2007 o určenie
povinnosti odpredaja bytu s príslušenstvom do vlastníctva žalobcu. V tomto konaní bolo medzitýmnym
rozsudkom právo žalobcu uznané ako opodstatnené, ktorý po odvolaní žalovaného podľa informáciižalobcu potvrdil aj Krajský súd v Prešove. Dražobník napriek svojej vedomosti neinformoval zúčastnené
osoby na dražbe o prebiehajúcom súdnom konaní v Poprade, čím podľa žalobcu zatajil dôležitú
skutočnosť účastníkom dražby a porušil zákon číslo 567/2007 Z.z. o dobrovoľných dražbách.

Zároveň pred uskutočnením dobrovoľnej dražby neponúkol majiteľ nehnuteľnosti žalobcovi napriek
jeho existujúcemu predkupnému právu a platnej nájomnej zmluvy na predaj túto nehnuteľnosť. S
poukazom na neskončené vyššie uvedené konanie a existenciu zákonného predkupného práva k tejto
nehnuteľnosti, ktoré by sa uskutočnením dobrovoľnej dražby zmarilo žiadal žalobca určiť predmetnú
dražbu za neplatnú.

Žalovaný v 1. rade sa k návrhu vyjadril prostredníctvom svojho právneho zástupcu písomným podaním
doručeným tunajšiemu súdu dňa 12.12.2011, v ktorom nesúhlasil s vysloveným názorom žalobcu, keď
s poukazom na ust. § 3 ods.5/ zákona č. 527/2002 Z.z.. dražiť nie je možné nehnuteľné veci, ktorých
vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľnosti, to neplatí ak je
navrhovateľ dražby záložný veriteľ, pričom podľa žalovaného predkupné právo žalobcu nikdy nebolo

zapísané v katastri nehnuteľnosti a navrhovateľom dražby bolo spoločenstvo vlastníkov bytov, teda
záložný veriteľ. Z uvedeného je podľa žalovaného zrejmé, že predmetný byt bolo možné dražiť, pričom
aj keby predkupné právo žalobcu bolo zapísané v katastri nehnuteľnosti bolo by možné uskutočniť
dražbu s poukazom na skutočnosť, že výkon záložného práva si uplatnil záložný veriteľ. Povinnosť
oznamovať účastníkom dražby existenciu iného súdneho konania podľa žalovaného nevyplýva zo

žiadneho právneho predpisu, naviac v deň konania dražby nebolo rozhodnutia, na ktoré žalobca
poukazuje právoplatné a tým pádom ani pre kohokoľvek záväzné.
V ďalšom žalovaný v 1. rade poukázal na ust. § 21 ods.4/ Zákona č. 527/2002 Z.z. podľa ktorého,
účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ,
predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa /osoba, ktorá tvrdí, že dražbou boli dotknuté jej práva/. Z

hľadiska občianskeho procesného práva ide podľa žalovaného nepochybne o tzv. nerozlučné procesné
spoločenstvo, pričom žalobca podal žalobu proti dražobníkovi, nie však proti ostatným subjektom
stanoveným zákonom. Z uvedeného dôvodu na strane žalovaných neexistuje pasívna legitimácia,
pričomsúdjevzmyslestabilnejrozhodovacejpraxesúdovpovinnýprihliadaťnaexistenciunerozlučného
spoločenstva a už len z uvedeného dôvodu je z hľadiska právneho posúdenia nevyhnutné žalobu

zamietnuť.
Zároveň žalovaný v 1. rade poukázal, že v prípade ak mal niekto žalobcovi previesť byt do osobného
vlastníctva a neurobil tak, môže sa žalobca voči nemu domáhať náhrady škody, nemôže to však spôsobiť
neplatnosť dražby. S poukazom na vyššie uvedené mal žalovaný v 1. rade za to, že v zmysle zákona
číslo527/2002Z.z.bolomožnédražiťbyt,ktorýjepredmetomtohtokonania,žalovanýv1.radeneporušil

žiadne ustanovenie tohto zákona ak záujemcom neoznámil existenciu súdneho konania žalobcu, ktorý
sa môže domáhať od pôvodného vlastníka náhrady škody a naviac na žalovanej strane neexistuje
pasívna legitimácia vzhľadom na nesprávne určený okrem účastníkov konania, preto s poukazom na
uvedené, navrhol žalovaný v 1. rade žalobu ako nedôvodnú zamietnuť a uplatňoval si náhradu trov
konania.

Súd prvého stupňa vo veci rozhodol rozsudkom zo dňa 25.1.2012 č. k. 9C/40/2011-56, ktorým žalobu
v celom rozsahu zamietol a zároveň vyslovil, že žalobca nemá právo na náhradu trov konania a
žalovanému v 1. rade náhradu trov konania nepriznáva.
V odôvodnení svojho rozsudku s poukazom na ust. § 21 ods. 4 zák. č. 527/2002 Z. z. prvostupňový súd

mal za preukázané, že žalobca podal svoj návrh na určenie neplatnosti dražby včas, keď táto dražba sa
konala dňa 25.2.2011, pričom žalobca podal neperfektný návrh dňa 10.3.2011, ktorý doplnil na základe
výzvy súdu v naznačenom smere podaním zo dňa 23.3.2011.
Účastníkom súdneho konania o neplatnosť dražby sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ,
prechádzajúci vlastník a osoba dotknutá na svojich právach porušením zákona o dobrovoľných

dražbách. Z uvedeného vyplýva, že neplatnosť dobrovoľnej dražby môže určiť len súd v samostatnom
konaní o určenie neplatnosti podľa zákona o dobrovoľných dražbách, pričom z ust. § 21 ods.4/ tohto
zákonaanímpodanéhotaxatívnehovýpočtuúčastníkovsúdnehokonaniamožnovyvodiť,žeakniektorá
z osôb označených za účastníkov konania o neplatnosť dražby nie je žalobcom alebo jedným zo
žalobcom, musí byť žalovaným alebo jedným zo žalovaných.

V konaní o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby vyplýva nerozlučnosť spoločenstva účastníkov
konania z právnej povahy dobrovoľnej dražby, z predpokladov určenia jej neplatnosti súdom, z
dôsledkov ktoré z určenia neplatnosti dražby vyplývajú pre právne vzťahy týchto osôb a tiež aj z toho, že
účinok rozhodnutia sa musí vzťahovať na všetkých, ktorých práv a povinností sa výsledok dražby týka.S poukazom na vyššie uvedené vychádzal súd v prejednávanej veci zo záveru, že v konaní o určenie
neplatnosti dobrovoľnej dražby ide v prípade viacerých účastníkov na jednej strane o nerozlučné
spoločenstvo, pričom pre riadne uplatnenie tohto práva sa vyžaduje, aby účastníkmi tohto konania

boli všetky osoby uvedené v § 21 ods.4/ zákona o dobrovoľných dražbách a teda, aby žaloba bola
podaná v prípade ak tieto osoby nechcú vystupovať v konaní na strane žalobcu spoločne proti všetkým
taxatívnevymedzenýmosobámakonerozlučnýmspoločníkomvkonaníaleboabyaspoňdomeritórneho
rozhodnutia súdu žalobca urobil dispozitívny úkon s okruhom žalovaných tak, aby v čase rozhodnutia
súdu o neplatnosti dražby boli všetky osoby uvedené v § 21 ods.4/ zákona o dobrovoľných dražbách

účastníkmi tohto konania. Nakoľko žalobca až do meritórneho rozhodnutia súdu zotrval na ním
označenom okruhu účastníkov, kedy sám vystupoval na žalujúcej strane a na žalovanej strane bol v
konaní len dražobník, súd musel s poukazom na vyššie uvedené žalobu zamietnuť.

Po odvolaní žalobcu Krajský súd Prešov uznesením č. k. 12Co/39/2012-72 zo dňa 14.6.2012 zrušil
rozsudok súdu prvého stupňa a vec mu vrátil na ďalšie konanie.

V odôvodnení svojho rozhodnutia odvolací súd uviedol, že žalobca vychádza z toho, že mal predkupné
právonanadobudnutiebytu,ktorýbolpredmetomdražby,pričomvovecijevydanýmedzitýmnyrozsudok
vo vzťahu k pôvodnému vlastníkovi bytu BANE Spišská Nová Ves, štátny podnik v likvidácii, a to na
povinnosť žalovaného uzatvoriť s ním kúpno-predajnú zmluvu na byt č. 10 na ulici Levočskej v Poprade
s tým, že žaloba je čo do základu dôvodná. Sporný byt nemá byť predmetom dobrovoľnej dražby.

Zákonodobrovoľnýchdražbáchstanovujespoločenstvoúčastníkov,ktorímusiabyťúčastníkmisúdneho
konania, ak sa napáda neplatnosť dražby podľa ust. § 21 tohto zákona. Ak nebudú označené v súdnom
konaní za účastníkov všetky dotknuté osoby tak ako sú vymedzené v ust. § 21 ods. 4 zák. č. 527/2002
Z. z. pre nedostatok vecnej legitimácie môže súd žalobu zamietnuť. Rozhodnutie sa má týkať všetkých
dotknutých účastníkov tak ako sú uvedení v § 21 ods. 4 zák. č. 527/2002 Z. z.. Odvolací súd poukázal

na ust. § 41 ods. 2 O.s.p., podľa ktorého každý úkon posudzuje súd podľa jeho obsahu aj keď je úkon
nesprávne označený. V danom prípade žalobca v pôvodnom návrhu z 10.3.2011 uviedol len žalobcu -
svoju osobu, ale neuviedol žalovaného. Okresný súd vyzval uznesením zo dňa 11.3.2011 žalobcu na
spresnenieoznačeniažalovaného,načožalobcareagovaltak,žedoplnilnávrhaoznačilžalovanéhoako
Profesionálna dražobná spoločnosť. Ďalej uvádzal osoby zúčastnené na dražbe, pričom súd dostatočne

nezisťoval, či uvádzaním vlastníka nehnuteľnosti, dražobníka, navrhovateľa dražby a vydražiteľa - Q. J.,
mal žalobca v úmysle tieto osoby označiť ako účastníkov súdneho konania, ktoré sú osoby, ktoré podľa
§ 21 ods. 4 zák. č. 527/2002 Z. z. majú by účastníkmi konania o neplatnosť dražby. Podľa odvolacieho
súdu mal súd prvého stupňa odstrániť pochybnosti v označení žalovaného resp. žalovaných, pričom
ak jednoznačne nevyzval žalobcu na spresnenie okruhu účastníkov po tom, čo bol podaný návrh na

jeho doplnenie, je to chyba súdu, ak neustálil okruh účastníkov jasným vyjadrením zo strany žalobcu
koho určuje za žalovanú stranu v spore. Žalobca podľa § 79 ods. 1 O.s.p. má označiť účastníkov, t.
j. určiť, kto bude vystupovať a strane žalobcu a na strane žalovaného, pričom z doplnenia návrhu zo
dňa 21.3.2011 nie je celkom jasné, či žalovaným bude len Profesionálna dražobná spoločnosť, alebo
aj ďalší účastníci dražby tak ako sú uvedení na ďalšej strane doplneného návrhu. V samotnom opísaní

skutkového stavu sú uvedené okolnosti realizácie dražby a nesplnenia povinnosti majiteľa nehnuteľnosti
ponúknuť žalobcovi nehnuteľnosť. Ďalej je uvedený výrok rozsudku, že dražba má byť vyhlásená za
neplatnú. Ak zákon č. 527/2002 Z. z. jasne vymedzuje okruh účastníkov súdneho konania o neplatnosť
dražby, okresný súd si mal ujasniť, či v doplnení návrhu je vymedzený celý okruh žalovaných na strane
osôb zainteresovaných na dražbe, alebo či je žalovaným len Profesionálna dražobná spoločnosť. Ak

táto vec nebola súdom prvého stupňa doriešená a súd nevyzval jednoznačne žalobcu na spresnenie
okruhu účastníkov, je to určitá procesná chyba súdu, pre ktorú bolo potrebné zrušiť rozhodnutie súdu
prvého stupňa a vec vrátiť okresnému súdu na ďalšie konanie v naznačenom smere.

Súd prvého stupňa po vrátení veci odvolacím súdom viazaný jeho záväzným právnym názorom

opätovne uznesením č. k. 9C/40/2011-74 zo dňa 30.8.2012 vyzval žalobcu, aby presne označil
účastníkov konania na strane žalovaného. Podaním doručeným tunajšiemu súdu dňa 1.10.2012 žalobca
okrem pôvodne žalovaného v 1. rade za ďalších účastníkov označil v záhlaví rozsudku uvedených
žalovaných v 2., 3. a 4. rade. Uznesením č. k. 9C/40/2011-78 zo dňa 10.10.2012, ktoré nadobudlo
právoplatnosť dňa 7.11.2012 súd pripustil, aby do konania na strane žalovaných vstúpili ako ďalší

účastníci žalovaný v 2/ rade BANE Spišská Nová Ves, štátny podnik v likvidácii, Štefánikovo námestie
4, Spišská Nová Ves, IČO: 31 705 405, žalovaný v 3/ rade Spoločenstvo vlastníkov bytov v bytovom
dome Levočská na ul. Levočská č. 848/21, Poprad, IČO: 42 037 671 a žalovaný v 4/ rade Q. J., nar.
XX.XX.XXXX, bytom Z. Č.. XXX/X, S. K. B..Po právoplatnom vstupe žalovaných v 2. až 4. rade do konania právny zástupca žalovaných v 1. a 4.
rade v podanom vyjadrení mal za to, že názor žalobcu, že dražba je neplatná z dôvodu, že k predmetu

dražby existovalo predkupné právo, pričom žalovaný v 2. rade neinformoval zúčastnené osoby na
dražbe o existencii súdneho konania ohľadom predkupného práva žalobcu a tým porušil ustanovenia
zákona č. 567/2002 Z. z. je nesprávny. Mal za to, poukazujúc na ust. § 3 ods. 5 cit. zákona, podľa
ktorého nie je možné dražiť nehnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom
zapísaným v katastri nehnuteľnosti, to neplatí ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, že predmetný

byt bolo možné dražiť, nakoľko predkupné právo žalobcu nikdy nebolo zapísané v katastri nehnuteľnosti
a navrhovateľom dražby bolo Spoločenstvo vlastníkov bytov - teda záložný veriteľ. Povinnosť oboznámiť
účastníkov dražby o existujúcom súdnom konaní žalobcu nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu,
naviac v deň konania dražby nebolo rozhodnutie, na ktoré poukazuje žalobca, právoplatné a tým pádom
ani pre kohokoľvek záväzné. Ak niekto mal žalobcovi previesť byt do osobného vlastníctva ale tak
neurobil, môže sa žalobca domáhať náhrady škody voči tomuto subjektu (žalovanému v 2. rade).

Nemôže to však podľa právneho zástupcu žalovaných 1. a 4. spôsobovať neplatnosť dražby.

Z vyjadrenia žalovaného v 3. rade doručeného tunajšiemu súdu dňa 10.12.2013 súd zistil, že tento ako
navrhovateľ napádanej dražby poukázal na to, že zápisnicou zo dňa 4.9.2007 bolo prijaté uznesenie,
ktorým spoločenstvo žalovaného v 3. rade schválilo v prípade nedoplatku na byte vo výške 30.000,- Sk

a viac možnosť odsúhlasenia dražby. Hlasovaním zo dňa 19.11.2009 spoločenstvo žalovaného v 3. rade
schválilo a zápisnicou potvrdilo odsúhlasenie napádanej dražby, keď k 31.10.2009 bol na byte, ktorý bol
predmetom dražby vo vlastníctve žalovaného v 2. rade dlh vo výške 2.808,96 eur. Pri predaji bytu bola
žalovaným v 3. rade schválená záloha, ktorá pri započítaní do dlhu bytu pri predaji predstavovala sumu
spolu 3.090,21 eur. Takáto suma spolu so všetkými potrebnými dokladmi bola postúpená žalovanému

v 1. rade na ďalšie konanie.
V ďalšom svojom podaní žalovaný v 3. rade nesúhlasil s návrhom žalobcu. Bol toho názoru, že platnosť
dražby je oprávnená a v prospech bytového domu SVB Levočská.

Žalobca na pojednávaní dňa 25.1.2012 súdu uviedol, že bol nájomcom sporného bytu od roku 1993,

pričom v roku 1998 požiadal Bane štátny podnik o prevod tohto bytu do vlastníctva žalobcu, na ktorú
žiadosť mu malo byť vyhovené najneskôr do 19.3.2000, k čomu nedošlo. Následne po tom ako sa
žalobca v roku 2000 rozviedol, žil od roku 2001 v tomto byte s priateľkou H. S., pričom vtedajší majiteľ
bytu im zaslal zmluvy, kde bola táto priateľka žalobcu vedená ako nájomca sporného bytu spolu so
žalobcom ako spolubývajúcou osobou a s dvoma jeho vtedy maloletými deťmi, ktoré boli žalobcovi

zverené po rozvode do osobnej starostlivosti. Pre tento dôvod H. S. nájomnú zmluvu nepodpísala a
dožadovali sa vystavenia nájomnej zmluvy, kde by bol žalobca uvedený ako nájomca bytu spolu so
svojimi deťmi a H. S.Á., aby bola zapísaná ako spolubývajúca osoba. Táto snaha žalobcu bola napriek
tomu, že oslovil viackrát likvidátora Baní štátny podnik Spišská Nová Ves bezvýsledná, preto podľa
žalobca platila pôvodná nájomná zmluva. Potom ako v roku 2001 vystavili nové nájomné zmluvy na

nájomkyňu H. S., začali žalobcovi chodiť predpisy zálohových platieb spolu so zloženkami ako aj ročné
vyúčtovania úhrad za služby spojené s bývaním v tomto byte, ktoré podľa svojho vyjadrenia hradil
žalobca za H. S.. Potom ako sa žalobca s H. S. 2005 rozišiel, zostal v tomto byte bývať spolu s vtedy
maloletými deťmi a priateľka žalobca sa vtedy z neho odsťahovala, podal žalobca v roku 2007 žalobu
na majiteľa bytu, v ktorej sa domáhal uloženia povinnosti majiteľovi previesť tento byt do vlastníctva

žalobcu. V tom čase, teda v roku 2007, prestal žalobca podľa svojho vyjadrenia platiť úhrady na cudzie
meno, nakoľko mu prestali chodiť poštové peňažné poukážky. Ďalej žalobca poukázal na skutočnosť,
že po odchode a odhlásení sa H. S. z tohto bytu, jemu neboli vystavené žiadne predpisy platieb, ktoré
naviacvroku2007prestaližalobcoviposielať.Podľažalobcumumajiteľbytuprestalvroku2007posielať
zálohové predpisy platieb a následne na to začal vznikať dlh na spornom byte, čo spôsobilo skutočnosť,

že záložný veriteľ dal návrh na dobrovoľnú dražbu, ktorý stav žalobca nevedel nijak ovplyvniť. Aj v
súčasnosti v tomto byte býva žalobca spolu so svojim plnoletým synom J. a maloletým synom P.. Žalobca
zotrvalnasvojichtvrdeniachohľadomexistenciejehopredkupnéhoprávanatentobytakoajskutočnosti,
že dražobník pri dražbe porušil zákon č. 527/2002 Z.z. tým, že účastníkom dražby neoznámil existenciu
nájomnej zmluvy na dražený byt a to aj napriek tomu, že ho na to žalobca prostredníctvom e-mailovej

komunikácie viackrát upozornil, rovnako ako aj na prebiehajúci súdny spor, pričom na tieto skutočnosti
žalobca upozornil aj notárku. V ďalšom žalobca súdu uviedol, že novému vlastníkovi bytu Q. J. neplatí
za užívanie tohto bytu z dôvodu, že s ním nemá uzavretú žiadnu nájomnú zmluvu a rovnako neplatí
žiadne platby, ani bývalému vlastníkovi tohto bytu Baniam štátny podnik v likvidácii Spišská Nová Ves,s ktorým má uzatvorenú nájomnú zmluvu a to z dôvodu, že tento neposiela rozúčtovanie platieb ani
prostredníctvom správcu, ktorý spravuje predmetný bytový dom. Žalobca poprel, že by bol niekedy
vyzvaný vydražiteľom a vlastníkom bytu Q. J. na odovzdanie predmetu dražby, nakoľko k tomu nebol ním

aj napriek tomu, že sa osobne stretli, vyzvaný, pričom na radu svojho právnika nepodpísal s vydražiteľom
nájomnú zmluvu.

Konateľ žalovaného Q.. X. P. na tom istom pojednávaní považoval žalobu za účelovú a zavádzajúcu,
pričom pokiaľ sa žalobca domnieval, že má predkupné právo a naviac ako to sám uviedol, mal vedomosť

o konaní predmetnej dražby, ktorú v tomto konaní napáda a rovnako sa spojil aj s notárkou X.. Q.,
ktorá osvedčovala priebeh tejto dražby, mal v zmysle oznámenia o dobrovoľnej dražbe predkupné alebo
iné právo k tomuto bytu preukázať najneskôr do začatia dražby, prípadne na tejto dražbe, čo však
žalobca neurobil, keď na predmetnej dražbe sa nezúčastnil a svoje predkupné právo nevyužil. Preto
podľa žalovaného tento ako dražobník pri organizovaní a v priebehu dražby postupoval plne v súlade
so zákonom, pričom pokiaľ žalobca poukazuje na prebiehajúce súdne konanie, v ktorom sa domáha

prevodu vlastníctva bytu do svojho vlastníctva, toto nesúvisí s napádanou dražbou, nakoľko dôvodom
dražby bola existencia pohľadávky súvisiacej s bývaním v tomto byte, ktorý stav spôsobil žalobca tým,
že neplatil za služby spojené s bývaním.

Z úradných výpisov zo Notárskeho centrálneho registra dražieb a z oznámenia o výsledku dobrovoľnej

dražby súd zistil, že dňa 25.2.2011 sa na návrh navrhovateľa dražby Spoločenstva vlastníkov bytov
v bytovom dome Levočská konala dražobníkom - žalovaným opakovaná dobrovoľná dražba bytu č.
10, nachádzajúcom sa na prvom poschodí, bytového domu súpisné čísla XXX na ulici J. v V. spolu
s príslušným spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a
spoluvlastníckym podielom k pozemku nachádzajúcemu sa na parcele číslo XXX/X o výmere XXX m2 vo

výškeXXXX/XXXXXX,všetkynehnuteľnostinachádzajúcesavkatastrálnomúzemíV.,pričomvydražiteľ
sa stal Q. J., nar. X.X.XXXX s tým, že cena dosiahnutá vydražením bola vo výške 15.600,- eur.

Rovnaké skutočnosti súd zistil aj z Oznámenia o dobrovoľnej dražbe, kde bol ako dražobník uvedený
žalovaný v 1. rade, navrhovateľ dražby žalovaný v 3. rade, pričom sa jednalo o opakovanú dražbu,

pričom v právach a záväzkoch viaznucich na predmete dražby nebolo uvedené zákonné predkupné
právo žalobcu, ale len záložné právo podľa § 15 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. v prospech žalovaného
v 3. rade.

Zo Zmluvy o vykonaní dražby uzatvorenej medzi dražobníkom - žalovaným v 1. rade a navrhovateľom

dražby - žalovaným v 3. rade a zo Zmluvy o vykonaní opakovanej dražby uzatvorenej medzi tými istými
účastníkmi súd zistil zhodné skutočnosti, ako z Oznámenia o dobrovoľnej dražbe s tým, že ako vlastník
predmetu dražby bol uvedený žalovaný v 2. rade, kde rovnako v tejto zmluve nebolo nič uvedené
ohľadom existencie nájomného vzťahu k predmetu dražby resp. existencie predkupného práva.

Z notárskej zápisnice osvedčujúcej priebeh dražby zo dňa 25.2.2011 súd zistil, že notárka ňou osvedčila
priebeh dražby, v ktorej bol udelený príklep na predmet dražby žalovanému v 4. rade za sumu 15.600,-
eur.

Zo znaleckého posudku č. 20/2010 znalca H.. Q. S. súd zistil, že znalec ocenil všeobecnú hodnotu

predmetu dražby na sumu 20.000,- eur.

Z medzitýmneho rozsudku tunajšieho súdu č. k. 12C/53/2007-128 z 14.6.2010 súd zistil, že ním
právoplatne vyslovil súd prvého stupňa dôvodnosť nároku žalobcu proti žalovanému Bane Spišská Nová
Ves, štátny podnik v likvidácii na uloženie povinnosti žalovanému uzatvoriť s ním kúpnopredajnú zmluvu

na sporný byt.
V odôvodnení súd prvého stupňa konštatoval, že po opustení spoločnej domácnosti manželkou žalobcu
sa jediným nájomcom stal žalobca, pričom uzavretím ďalšej zmluvy o nájme medzi žalovaným v 2.
rade a H. S. vznikol spoločný nájom bytu žalobcu a H. S., s ktorou žalobca v tom čase žil v spoločnej
domácnosti. Zároveň súd prvého stupňa v tejto veci konštatoval, že nebol predložený žiaden dôkaz,

ktorý by preukazoval ukončenie nájomného vzťahu žalobcu zákonným spôsobom v roku 1999, teda pred
uzavretím nájomnej zmluvy s H. S.. Napriek tomu žalovaný v 2. rade od roku 1999 neviedol žalobcu
ako nájomcu bytu a nevyzýval ho na plnenie povinností z titulu nájmu. V roku 2008 mu doručil výpoveď
z nájmu pre neplnenie si povinností s nájmom súvisiacich. Súd prvého stupňa dospel k záveru, žepo ukončení nájomného vzťahu prenajímateľa s nájomkyňou H. S. v roku 2007 a zániku nájomného
vzťahu býv. manželky A. V. sa stal žalobca jedinou oprávnenou osobou na prevod vlastníctva bytu
podľa zákona č. 182/1993 Z. z., preto je povinnosťou žalovaného v 2. rade uzavrieť Zmluvu o prevode

vlastníctva bytu v súlade s § 29b tohto zákona. Keďže žalobca požiadal o prevod vlastníctva bytu v
čase existencie nájomného vzťahu, bol súd prvého stupňa toho názoru, že právo na uzavretie Zmluvy o
prevode vlastníctva bytu mu nezaniklo neskorším ukončením nájomného vzťahu v dôsledku výpovede z
nájmu. Nepriznanie žalovaného práva - povinnosti uzavrieť so žalobcom kúpnopredajnú zmluvu na byt
č. 10 by podľa prvostupňového súdu bolo v rozpore s dobrými mravmi.

Po odvolaní žalovaného v 2. rade Krajský súd v Prešove rozsudkom č. k. 15Co/120/2010-140 zo
dňa 16.2.2011 potvrdil medzitýmny rozsudok súdu prvého stupňa, keď konštatoval, že v konaní bolo
preukázané, že žalobca počas existencie riadneho nájomného vzťahu požiadal žalovaného v 2. rade
o odpredaj bytu v zmysle zák. č. 182/1993 Z. z. a tejto jeho žiadosti nebolo vyhovené, čím zo strany
žalovaného došlo k porušeniu ust. § 29 ods. 2 cit. zákona. Podľa odvolacieho súdu je nepochybné, že v
zmluvnom vzťahu nájomca - prenajímateľ je silnejšou stranou prenajímateľa, ktorý navrhuje podmienky

konkrétnej nájomnej zmluvy. Ako prenajímateľ aj zodpovedá za usporiadanie nájomných vzťahov v
súlade so zákonom, čomu korešponduje jeho zodpovednosť za nezrovnalosti a chaos v týchto vzťahoch.
Postup žalovaného v 2. rade je možné podľa odvolacieho súdu považovať za zneužitie práva. Žalovaný
v 2. rade vedel, že predmetný byt bol žalobcovi pridelený do nájmu, že tento v byte býva nepretržite a
požiadal o odkúpenie bytu. S predajom tohto bytu aj rátal, o čom svedčí žiadaný a udelený súhlas od

Ministerstva privatizácie a správy národného majetku zo dňa 17.2.2000. Ak za danej situácie žalovaný
v 2. rade v priebehu predmetného konania dal žalobcovi výpoveď z nájmu, zneužil svoje právo a konal
tak v rozpore s dobrými mravmi. Do právnych vzťahov k predmetnému bytu vniesol chaos, ktorý sa
následne snažil využiť vo svoj prospech. O nekorektnosti správaní sa žalovaného v 2. rade svedčí
aj to, že na pojednávaní dňa 23.11.2009 chcel vec riešiť mimosúdne a následne dňa 12.3.2008 dal

žalobcovi výpoveď z nájmu. Zároveň však žalovaný v 2. rade tvrdil, že nájomný vzťah žalobcu bol
ukončený uzatvorením nájomnej zmluvy s Ingrid Kováčovou, čím si opäť protirečí. Výpoveď z nájmu
nebola napadnutá žalobou o jej neplatnosť, avšak takýto prejav žalovaného je potrebné považovať za
neplatný pre obchádzanie zákona. Žalobca v čase podania žiadosti o kúpu bytu splnil všetky zákonom
stanovené podmienky, preto bolo povinnosťou žalovaného v 2. rade zmluvu o odpredaji bytu uzavrieť.

Zároveň súd zo spisu tunajšieho súdu zistil, že konanie 12C/53/2007 nebolo doposiaľ právoplatne
skončené a bolo prerušené do skončenia tohto konania o určenie neplatnosti dražby.

Z e-mailovej komunikácie žalobcu so žalovaným v 1. rade ako aj s notárkou JUDr. G. Q., ktorá
osvedčovala priebeh dražby, súd zistil, že žalobca v nej obom oznámil, že sporný byt nie je možné

dražiť, nakoľko k nemu sa viaže zákonné predkupné právo žalobcu ako aj na skutočnosť prebiehajúceho
súdneho konania, v ktorom bol vydaný medzitýmny rozsudok, pričom notárka vo svojej odpovedi
žalobcovi uviedla, že dražiť nie je možné len nehnuteľnosti, ku ktorým je vlastnícke právo obmedzené
predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľnosti, preto jedinou možnosťou podľa notárky je
podať návrh na súd na vydanie predbežného opatrenia, ktorými súd dražobníkovi resp. navrhovateľovi

dražby zakázal nakladať s nehnuteľnosťou a zároveň má žalobca možnosť byť pri dražbe a vzniesť proti
priebehu dražby námietky. Rovnako podľa poučenia notárky pre žalobcu má tento možnosť zúčastniť
sa ako účastník dražby, pričom ak má niektorý z účastníkov dražby predkupné právo k predmetu
dražby a preukáže to dražobníkovi pred otvorením dražby, nie je tento účastník určeným prihodeným
viazaný a ak urobí podanie v rovnakej výške ako najvyššie podanie, udelí licitátor príklep účastníkovi

oprávnenému z predkupného práva. Zároveň notárka odporučila žalobcovi, aby sa osobne zúčastnil
dražby, nakoľko inak ako nezúčastnená osoba do priebehu dražby zasahovať nemôže, pričom dražba
je verejne prístupná.

Podľa ust. § 3 ods. 5 zák. č. 527/2002 Z. z. dražiť nie je možné nehnuteľné veci, ktorých vlastníctvo

je obmedzené predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľností, a hnuteľné veci, ktorých
vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v listinách osvedčujúcich vlastníctvo a
nevyhnutných na nakladanie s vecou; to neplatí, ak je navrhovateľom záložný veriteľ. Dražiť nie je možné
spoluvlastnícky podiel k veci; to neplatí, ak je navrhovateľom záložný veriteľ.

Podľa ust. § 21 ods. 2 zák. č. 527/2002 Z. z. v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona,
môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť
dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa
príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveňide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu
hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu;12b) v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti
dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej

sa takýto rozsudok týka (§ 23).

Z ustanovenia § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách plynie, že predpokladom aktívnej procesnej
legitimácie na podanie žaloby o neplatnosť dražby je tvrdenie určitej osoby, že pri dražbe došlo k
porušeniu ustanovení uvedeného zákona a že tým bola dotknutá na svojich právach.

Z už citovaného § 21 ods. 2 plynie, že žalobou tam uvedenou sa uplatňuje právo na určenie neplatnosti
dražby.Idepretovosvojejpodstateoprávorelatívnejneplatnostidražby,ktorésa(narozdielodrelatívnej
neplatnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka) uplatňuje vždy len žalobou. Takáto žaloba má tak
dvojakú povahu - jednak je procesným úkonom v zmysle O. s. p., ale je tiež hmotnoprávnym úkonom
občianskeho práva (porov. už citovaný § 34 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách), a to výkonom

práva plynúceho z § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách (ide o podobnú situáciu, ako pri výkone
práva odporovať právnemu úkonu, ktoré sa tiež uplatňuje len žalobou podľa § 42b ods. 1 Občianskeho
zákonníka). Treba preto dôsledne odlišovať náležitosti a následky oboch úkonov.

V prejednávanej veci žalobca uplatnil svojou žalobou svoje právo dovolať sa relatívnej neplatnosti

spornej dražby, čím z hmotnoprávneho hľadiska učinil zadosť požiadavke uvedenej v § 21 ods. 2 zákona
o dobrovoľných dražbách. Aj keď hmotnoprávne nebol povinný výkon tohto svojho práva odôvodniť ani
skutkovo, ani právne, svoj nárok odvodzoval od rozhodnutia vo veci vedenej na tunajšom súde pod
sp. zn. 12C/53/2007, v ktorom bolo medzitýmnym rozsudkom potvrdené predkupné právo žalobcu na
dražený byt s poukazom na skutočnosť tak ako to zhodne skonštatovali v tejto veci prvostupňový aj

odvolacísúd,žežalobcasanajneskôrvroku2007staljedinouoprávnenouosobounaprevodvlastníctva
bytu podľa zák. č. 182/1993 Z. z.. Nakoľko však je súdne neuplatnenie tohto práva v určenej lehote
spojené s následkom preklúzie, bol žalobca povinný v žalobe toto svoje uplatnené právo skutkovo
vymedziť, teda uviesť, na akých skutkových základoch ho uplatňuje. Tieto skutkové okolnosti tvoria
žalobný prednes a sú náležitosťou žaloby v zmysle § 79 ods. 1 O. s. p. Súčasťou žalobného prednesu

musí byť - vzhľadom na ustanovenie § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách - i tvrdenie, že danými
skutkovými okolnosťami bolo zasiahnuté do žalobcových práv, a akým spôsobom. Žalobca môže svoj
skutkový prednes počas konania modifikovať, dopĺňať a meniť.

Zákon č. 527/2002 Z. z. konkr. v ust. § 3 ods. 5 stanovuje, že existencia predkupného práva k predmetu

dražby zapísanému v katastri nehnuteľnosti je dôvodom k vylúčeniu veci z dražby. Tieto ustanovenia
dopadajú na predkupné práva s vecneprávnymi účinkami. Existujú však prípady zákonne zriadených
predkupných práv, ktoré nie sú zapisované do katastra nehnuteľnosti ani do listín osvedčujúcich
vlastníctvo k veci potrebných k nakladaniu s vecou. Takýmto prípadom je aj predkupné právo žalobcu k
vydraženému bytu, ktoré nepochybne podľa konštatácie súdov vo veci sp. zn. 12C/53/2007 existovalo

pred podaním návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby, na čom nič nemení skutočnosť, že medzitýmny
rozsudok,ktorýmbolodanéprávokonštatované,nebolvčasevykonaniadražbyprávoplatný,alenaopak
takéto konanie osôb zúčastnených na dražbe možno považovať za zneužitie práva, keď aj podľa
predloženej e-mailovej komunikácie mal nielen dražobník ale aj notárka, ktorá osvedčovala priebeh
dražby nepochybne vedomosť o prebiehajúcom konaní o uloženie povinnosti žalovanému v 2. rade

uzavrieť so žalobcom kúpnopredajnú zmluvu, ako aj o tom, že žalobca tento svoj nárok odvodzuje
titulom predkupného práva nájomcu, už nehovoriac o konaní žalovaného v 2. rade, ktorý bol účastníkom
tohto konania, keď rovnako aj v prejednávanej veci možno konštatovať, azda s výnimkou vydražiteľa
- žalovaného v 4. rade, že všetci ostatní žalovaní v napádanej dražbe zneužili svoje práva a konali
tak v rozpore s dobrými mravmi, pričom zužujúci výklad žalovaných v 1. a 4. rade, podľa ktorého

predmetný byt bolo možné dražiť, nakoľko už existujúce predkupné právo žalobcu nebolo zapísané v
katastri nehnuteľností, je neprípustný za toho stavu, keď bezosporu žalovaní v 1., 2. a 3. rade museli
mať vedomosť nielen o skutočnosti, že žalobca sa domáha určenia tohto práva, ale aj o tom, že toto
právo mu bolo, aj keď neprávoplatne, priznané.

Odpoveďnaotázkučosastaneakbudeporušenézákonnépredkupnéprávoobligačnejpovahynájdeme
v obecnej právnej úprave tohto inštitútu v Občianskom zákonníku. Ak zaviazaná osoba v tomto prípade
žalovaný v 2. rade neponúkne oprávnenej osobe v tomto prípade žalobcovi vec ku kúpe, hoci to je jej
zákonnou povinnosťou a ide o predkupné právo záväzkovej povahy a nakoľko v prípade zákonnéhopredkupného práva nájomcu zák. č. 527/2002 Z. z. neobsahuje osobitnú úpravu, nič nebráni tomu,
aby sa na tieto vzťahy použila všeobecná právna úprava o predkupnom práve nachádzajúca sa v §
602 a nasl. Občianskeho zákonníka. V prípade porušenia predkupného práva je teda nutné, ako tomu

je aj v prejednávanej veci, pripustiť aj možnosť oprávneného nájomcu domáhať sa alternatívne práva
vyplývajúceho z ust. § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka alebo, ako tomu bolo v prejednávanej veci,
vyslovenia relatívnej neplatnosti dražby, prípadne sa môže dotknutá osoba zo zákonného predkupného
práva domáhať, aby mu bol vydražený byt ponúknutý na predaj za rovnakých podmienok, za ktorých by
mu ich musel ponúknuť právny predchodca vydražiteľa.

V prejednávanej veci je nepochybné, že vec bola scudzená - vydražená spôsobom, pre ktorý predkupné
právo nebolo dohodnuté, keď ani zo všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka ani zo zák. č.
182/1993 Z. z. nevyplýva možnosť bez toho, aby bol ponúknutý odpredaj bytu jeho nájomcovi resp.
ako to bolo v prejednávanej veci, keď prenajímateľ - žalovaný v 2. rade neakceptoval ponuku nájomcu
- žalobcu na odkúpenie bytu, aby zákonný záložný veriteľ - žalovaný v 3. rade navrhoval vykonanie

dobrovoľnej dražby.

V demokratickom právnom štáte je možno uviesť päť postulátov, ktoré má z hľadiska právnej istoty
naplniť. Je ňou istota, že bude tvorené dobré právo, istota, že nikto nebude bez zákonných dôvodov
obmedzený na svojich právach, istota, že bude šetrené nadobudnutých práv, istota, že každý sa môže

domáhať svojich práv a istota, že bude spravodlivo postihnutý každý, kto právo porušuje.

Inštitút neplatnosti verejnej dražby je jedinou možnosťou ako zvrátiť nepriaznivý výsledok dražby
zrušením jej dôsledkov, nakoľko na rozdiel od nadobudnutia vlastníctva príklepom v exekučnom konaní,
v tomto procese absentuje akákoľvek preventívna súdna kontrola dôvodnosti, oprávnenosti a najmä

primeranosti výkonu záložného práva, ktorá by takýto nútený výkon záložného práva ešte pred jeho
uskutočnením verifikovala.

V konaní mal súd za preukázané, že žalovaní v 1., 2. a 3. rade napádanou dobrovoľnou dražbou
neprípustne prekročili hranice súkromnej autonómie a pritom zasiahli do zákonom garantovaných a v

konaní 12C/53/2007 aj priznaných práv žalobcu ako už existujúceho nájomcu s judikovaným právom
na odkúpenie vydraženého bytu, preto súd musí konštatovať, že zmluvná autonómia žalovaných a jej
ochrana nemôže byť absolútna, keď vo veci existuje zákonné právo žalobcu ako dražbou dotknutej
osoby, a preto súd určil neplatnosť napádanej dražby.

O trovách konania súd rozhodol podľa ust. § 142 ods. 2 O.s.p., keď žiadnemu z účastníkov náhradu trov
konania nepriznal, nakoľko žalobcovi, ktorý mal vo veci plný úspech žiadne trovy konania nevznikli, keď
tento bol oslobodený od platenia súdnych poplatkov a žalovaní ako plní neúspešní účastníci nemajú
právo na ich náhradu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský
súd v Prešove prostredníctvom tunajšieho súdu v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov a jedno
vyhotovenie pre potreby súdu.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za

nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len
tým, že po:
a) v konaní došlo k vadám uvedených v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a)

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove mal. detí, návrh na
súdny výkon rozhodnutia.