Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, April 28, 2015

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 9C/200/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4113201523
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 04. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jana Benkovičová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2015:4113201523.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra sudkyňou Mgr. Janou Benkovičovou v právnej veci navrhovateľky: T. U., bytom S. K.

XX/X, XXX XX U., zast.: JUDr. Jozef Jaško, advokát so sídlom Hviezdoslavova 3, 917 01 Prievidza proti
odporcovi: D. A., B. XXX/X, XXX XX M., zast.: JUDr. Adriana Kerestešová, advokátka so sídlom v Nitre,
Štefánikova trieda 30 , o zaplatenie sumy 577,32 € s prísl. takto

r o z h o d o l :

Súd návrh zamieta.

Navrhovateľka je povinná zaplatiť odporcovi náhradu trov konania v sume 359,44 eura, pozostávajúce
zo súdneho poplatku vo výške 34,50 eura a z trov právneho zastúpenia vo výške 324,94 eura, na účet
právnej zástupkyne odporcu a to do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľka sa návrhom domáhala, aby súd zaviazal odporcu k zaplateniu sumy 577,32 €, nakoľko

po prevzatí bytu, ktorý kúpila od odporcu a jeho manželky zistila skryté vady, spočívajúce v tom, že na
krbových kachliach nebola urobená revízna správa a komín nebol vyvlôžkovaný, bez čoho nie je možné
vlastné vykurovanie bezpečne používať, pričom odporcu vyzvala na odstránenie skrytých vád formou
preplatenia nákladov, ktorých existenciu poprel a preto si dala vady odstrániť na vlastné náklady vo
výške 577,32 €, z uvedeného dôvodu požaduje zľavu z kúpnej ceny v požadovanej výške.

Navrhovateľka uviedla, že potrebovala byt pre vlastné bývanie po rozvode, pričom byt ponúkala realitná
kancelária, mal vlastné kúrenie a krbové kachle a preto sa rozhodla pre jeho kúpu, pričom prvú ohliadku
uskutočnila za prítomnosti pracovníčky realitnej kancelárie aj odporcu, rozhodla sa pre kúpu a uzavreli

zmluvu, avšak odporca tam ešte istý čas býval, nakoľko nemal iné bývanie a byt jej bol odovzdaný
koncom júla 2012. Ďalej uviedla, že odporcu vyzývala na odstránenie vád bytu listom, popierala, že jej
bolo oznámené, že komín nie je vyvlôžkovaný, pretože by mal aj revíziu, o potrebe ktorej nevedela, ani
že jej odporca má dať o tom nejaký doklad. Vyjadrila sa, že to zistila až po nasťahovaní sa do bytu, v
ktorom chcela v novembri kúriť a následne ju upozornila suseda, že komín nemá revíziu v dôsledku čoho
jej privolaný kominár oznámil, že komín nie je vyvlôžkovaný a preto jej nemôže vykonať revíziu, keďže
odporca nebol ochotný vec riešiť, dala komín vyvlôžkovať na vlastné náklady dňa 6.12.2012. Uviedla, že

mala informáciu o kompletnej rekonštrukcii bytu, o krbe a krbových kachliach, vlastnom kúrení, pričom
odporca žiadal uviesť do zmluvy rozsah rekonštrukcie, ktorú realizoval svojpomocne odporca, vyjadrila
sa, že vyvlôžkovanie komína nie je zvonku vidieť a odporca jej pri ohliadke ukázal iba dvierka v pivnici
a že je to jej komín, pričom vyvlôžkovanie sa cez dvierka nedá zistiť, vlastníci bytov nevyužívali komíny
a keďže nehnuteľnosť prešla rekonštrukciou strechy, tak odporca musel komín zvýšiť na streche, avšak
vlôžkovaniesarealizovalotak,žesamuselvykonaťotvordostenyvbytezakachlami,tedasatonerobilo
z pivničných priestorov, kde boli dvierka a nepotrebovala k tomu ani súhlas vlastníkov, ktorí ju požiadalio túto prácu, aby sa predišlo požiaru. Ďalej uviedla, že o potrebe revízie ju informovala U. a kominár W.
ju informoval o potrebe vyvlôžkovania pre vykonanie revízie. Ďalej sa vyjadrila, že dodatočne žiadala
o súhlas vlastníkov k napojeniu kachiel do spoločných priestorov, s čím súhlasili, avšak nesúhlasili s

preplatením týchto prác a správca jej oznámil, že budú rešpektovať rozhodnutie vlastníkov, nebol na
schôdzi. Žiadala návrhu vyhovieť.

Právny zástupca navrhovateľky žiadal návrhu vyhovieť, pričom uviedol, že ide o nárok titulom zľavy z
kúpnej ceny podľa § 597 Občianskeho zákonníka a poukázal na skutočnosť, že navrhovateľka nebola
odporcom informovaná o vyvlôžkovaní komína, vadu dala odstrániť na vlastné náklady. Ďalej uviedol, že

o záležitostiach stavby rozhodujú vlastníci na schôdzi a odporca preto mal žiadať ostatných vlastníkov o
rozrátanie nákladov na všetkých vlastníkov bytov, nevyvlôžkovanie komína je vadou, v dôsledku ktorej
nikto nechcel vykonať revíziu.

Odporca uviedol, že navrhovateľka vedela o nevyvlôžkovaní komína a klame, pretože obidva komíny
videla ako aj dvierka a túto skutočnosť jej oznámil pri ohliadke. Poukázal na viaceré ohliadky bytu
navrhovateľkou, cenu bytu navýšili v dôsledku rekonštrukcie, komín nepredávali, nakoľko nie je ich,

ale je v spoločenských priestoroch, pričom sfunkčnil krbové kachle, ktoré zakúpil a podával aj žiadosť
na odpojenie centrálneho kúrenia v roku 2011, pričom nemohol spôsobiť vznietenie novovybudovanej
strechy a všetci vlastníci vedeli, že kúril a komín nie jej vyvlôžkovaný. Ďalej uviedol, že na napojenie
kachiel do komína, ktorý je vo vlastnom byte nepotrebuje súhlas od spoluvlastníkov bytov, avšak na
napojenie na druhý komín už žiadal súhlas od U.. Podľa jeho informácii pre vydanie revíznej správy nie

je potrebné komín vyvlôžkovať pre tento spôsob vykurovania, pričom revízna správa sa robí každý rok.
Uviedol, že pri ohliadke v pivnici sa navrhovateľka pýtala na vyvlôžkovanie komína o čom ju informoval
a navrhovateľke dal aj zľavu na byt 1.000,- €. Popieral, že nevyvlôžkovanie komína je vada.

Právna zástupkyňa odporcu žiadala návrh zamietnuť a priznať náhradu trov konania, nakoľko
navrhovateľka, ktorá uplatnila nárok z titulu vady nesplnila všetky podmienky pre uplatnenie nároku,

nakoľko vadu nevytkla riadne a včas, pričom nevyvlôžkovanie komína nie je vadou bytu ale bytového
domu, na ktorú ju odporca nemusel upozorňovať nenesie za to zodpovednosť a aj pri viacerých
ohliadkach pred uzavretím bytu, musela vidieť v akom stave bol komín. Poukázala na skutočnosť,
že navrhovateľka vady nevytkla konkrétne a neuviedla aké právo si uplatňuje, pretože podaním z
12.11.2012 uvádza vadu a to vykonanie revízie a žiadala o odstránenie závady, preplatenie nákladov,

pričom v návrhu sa domáhala náhrady škody a následne zľavy z kúpnej ceny, ale nakoľko je
komín v spoluvlastníctve vlastníkov, došlo k jeho zhodnoteniu a pri prípadnom predaji má nárok na
zohľadnenie spoluvlastníckeho podielu. Uviedla, že komín je spoločné zariadenie bytového domu,
schôdza vlastníkov bola vykonaná v rozpore so zákonom, pretože j nezvolával správca využívanie
komína iba navrhovateľkou, nie je argumentom k tomu, aby sa spoluvlastníci odmietli podieľať na úhrade

z príspevkov z fondu opráv. Ďalej uviedla, že nevyvlôžkovanie komína nie je vadou a podľa vyhlášky
č. 41/2007, komíny vyhotovené pred jej účinnosťou môžu byť vyhotovené podľa doterajších predpisov,
pričom vyvlôžkovanie sa nevyžadovalo, teda z vyhlášky nevyplýva povinnosť komín vyvlôžkovať, ale
ak by súd dospel k inému záveru, tak uviedla, že komín je spoločným zariadením bytového domu a v
podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a o jeho vyvlôžkovaní sa

musí rozhodnúť na schôdzi vlastníkov, financuje sa to z prostriedkov fondu prevádzky údržby a opráv,
čo vyplýva aj zo zástupkyne správcov, ktorý zodpovedá aj za čistenie a kontrolu komína. Potvrdila,
že odporca pred napojením kachlí na komín si nesplnil povinnosť vyhotoviť revíziu, avšak povinnosť
vyvlôžkovania nemal. Ďalej uviedla, že každý byt má vlastný komín a odporca požiadal po nasťahovaní
sa do bytu o odpojenie sa z centrálneho vykurovania, pričom zriadenie krbových kachlí neoznamoval

ďalším vlastníkom a tieto napojil už na zriadený komín. Ďalej poukázala na emaily ďalších kominárov,
ktorí sa vyjadrili, že vyvlôžkovanie komína je vidno voľným okom.

Svedok U. F. riaditeľ Úradu komory kominárov Slovenska uviedol, že ak ide o čistenie komína, tam sa
kominárnevyjadruje,takkomináribavyčistíkomínavydáotomdoklad,akideopreskúšaniekomína,tak
sa vyjadruje kominár aj ku skutočnosti, či musí byť komín vyvlôžkovaný, vydáva sa formou potvrdenia o

vykonaní preskúšania komína, pričom kominár musí vykonať ohliadku komína a spotrebiča, aký sa bude
napájať, potom rozhodnúť o vykonaní toho preskúšania a až potom rozhodnúť o potrebe vyvlôžkovaniakomína. Nie je správny postup kominára, ak podmieni preskúšanie komína a vydanie revíznej správy
tým,žekomínmusíbyťvyvlôžkovaný.Ďalejuviedol jepotrebnétiežrozlišovaťzakéhodátumuje komín,
pretože ak ide o komín z rokov 1958, vtedy platila norma STN 73 4205 a podľa nej by sa malo posúdiť,

či komín treba vyvlôžkovať alebo nie na základe ohliadky, pokiaľ ide o krbové kachle dodatočne použité,
treba posudzovať, či sa mení výkon a v takomto prípade musí mať potvrdenie o preskúšaní komína.
Vyjadril sa, že nakoľko došlo k zmene druhu výkonu bolo potrebné komín obhliadnuť a posúdiť pre účely
revízie a potreby vlôžkovania, pričom do revíznej správy mal napísať túto skutočnosť. Uviedol, že keď
sa robila rekonštrukcia strechy, bol zbúraný komín pod úroveň strechy a následne si odporca v súvislosti

so zavedením spotrebiča nadstavil komín nad strechu. Na stavebnom úrade sa zatiaľ nevyjadrili, či
bolo vydané vzhľadom na množstvo práce, povolenie, pričom podľa postupu, ktorý videl z fotografií,
by nebolo možné používať takýto komín, pretože odporca nedomuroval komín, ako bol pôvodne, ale
urobil zložený komín, dal nerezovú nadstavbu, čo už nezodpovedá pôvodnej ani terajšej vyhláške, keby
pôvodný majiteľ zrealizoval nadstavbu komína tzv. zloženého komína, ak by požiadal o revíznu správu,
tak by mu kominár určite napísal, že je nevyhovujúci, pretože by musel komín domurovať podľa starého

predpisu a urobila by sa tlaková skúška,. Uviedol, že prvá alternatíva by bola domurovanie komína do
pôvodného stavu a preskúšanie a druhá alternatíva by bola zrealizovať zložený komín, pretože podľa
fotografií nešlo o zložený komín, to že urobil nerezovú nadstavbu a tak ako to bolo urobené, to nemôže
byť, do komína by musela ísť ešte nerezová vložka a to znamená, že pri tom spotrebiče musel byť komín
vyvlôžkovaný. Vyjadril sa, že pri bežnej vizuálnej ohliadke je možné zistiť, či komín je vložkovaný alebo

nie je, pretože vložka je po celom komíne, teda je to vidno z dvierok, ktoré sa nachádzajú v byte aj
na povale, keď sa otvoria, tak vidno že tam nič nie je, pričom sa vyjadril v pozícii kominára a nie laika,
ale keby navrhovateľka chcela tomu rozumieť tak by to zistil aj bežný človek, avšak osoba, ktorá
nie je kominár, nemôže z takejto ohliadky podľa fotografii vidieť či je komín vyvlôžkovaný, pretože tá
môže byť ukončená aj nad priestorom nad dvierkami. Uviedol, že je dôležitá aj lokalita, kde sa bytovka

nachádza, kde je potrebný aj súhlas so stavebného úradu alebo životného prostredia na zavedenie
takého spotrebiča. Preskúšanie komína sa vykonáva iba raz, ktoré sa zakladá aj na stavebnom úrade,
čistenie komína je iný úkon a ten sa vykonáva teraz podľa vyhlášky do 50 kW, čistenie je povinné každé
4 mesiace, ak sa komín používa.

Súd okrem výsluchu účastníkov konania a svedka doplnil dokazovanie oboznámením sa s kúpnou

zmluvou, s výzvou na odstránenie skrytej vady, s odpoveďou na výzvu, s kópiou príjmového
pokladničnéhodokladu,svýňatkomzinternetovejstránkyzsaun.sk, sčestnýmprehlásením,svýňatkom
zo stránky Povinné revízie, so žiadosťou, s emailovým i správami, s potvrdením o vykonaní preskúšania
komína, s fotografiami, s predžalobnou výzvou, s rozsudkom KS Bratislava, s vyjadrením vlastníkov k
napojeniu kachlí a preplateniu zo dňa 19.4.2015 a dospel k tomuto skutkovému a právnemu záveru:

Odporca mal uzavretú zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti s realitnou kanceláriou Reality
Comfort PD s.r.o. na základe zmluvy zo dňa 25.4.2012. Navrhovateľka ako kupujúca a odporca s
manželkou vystupujúci na strane predávajúcich uzatvorili dňa 16.5.2012 kúpnu zmluvu na základe ktorej
previedlinanavrhovateľkuvlastníckeprávokbytuzapísanéhonaLVč.XXXXakobytč.1,vchodč.XXna
prízemí a v čl. V. zmluvy označenú ako technický stav bytu je v bode X uvedené, že byt je po kompletnej

rekonštrukcii v hodnote 15.600,- €, pričom rozsah rekonštrukcie a zariadenia pozostával z vlastného
kúrenia v hodnote 3.500,- €, plastové okná, vstavaná skriňa, bezpečnostné dvere, interiérové dvere,
podlaha, elektrina, kuchynská linka, umývačka riadu, sporák, digestor, krbové kachle v hodnote 1.000,-
€, sanita, murovanie, obklad, sprchový kút-3.000,- €, pracovný stôl + zrkadlá - 300,- €. Pred uzavretím
kúpnej zmluvy sa uskutočnila ohliadka bytu a to 3.5.2012 za prítomnosti odporcu, jeho manželky a

navrhovateľky s dcérami a zamestnanca realitnej kancelárie. Ďalšia ohliadka sa uskutočnila 5.5.2012.
Kľúče od bytu odporca odovzdal dňa 18.7.2012 navrhovateľke, nakoľko sa z bytu vysťahoval dňa
16.7.2012. Navrhovateľka listom zo dňa 12.11.2012 vyzvala odporcu na odstránenie skrytej vady bytu,
v ktorej výzve uviedla, že ju neinformoval, alebo zámerne zamlčal, že na krbové kachle nebola urobená
revízia a bez revízie kachle nie je možné bezpečne používať, preto ho vyzvala na okamžité odstránenie

tejto skrytej závady a to preplatenie nákladov, ktoré jej vznikli pri vyvlôžkovaní komína a následnej
revízii. Na výzvu jej odporca odpovedal listom zo dňa 15.11.2012, v ktorom uviedol, že navrhovateľka
zatajuje, že jej povedal, že komín nie je vyvlôžkovaný, v pivnici boli spolu a ukazoval jej to, bolo to
vizuálne vidno bez problémov a na kachle nie je treba žiadnu revíziu. Navrhovateľka zaplatila na základe
príjmového pokladničného dokladu zo dňa 6.12.2012 L. L. - DERKO sumu 577,12 € - účel vlôžkovanie

komína a tiež jej bol vydané potvrdenie o vykonaní preskúšania komína s tým, že komín a dymovodvyhovujú z hľadiska bezpečnej a spoľahlivej prevádzky, umiestnenie pripojeného spotrebiča sú jedny
krbové kachle na drevo, komínové teleso je vymurované z tehly a vyvlôžkované nerezovou vložkovou,
dátumpreskúšaniakomínaboldňa6.12.2012.Odporcasmanželkoupožiadalispoluvlastníkovbytového

domu dňa 11.9.2010 o odpojenie sa od ústredného kúrenia k čomu dostali súhlas. Vlastníci bytov na
schôdzi dňa 14.4.2015 udelili súhlas navrhovateľke s napojením krbových kachlí do komína a užívaním
spoločných priestorov (komína) vlastníčkou bytu č. 37/1p. - navrhovateľkou za podmienok, že všetky
náklady spojené s prevádzkou, údržbou a čistením komína bude znášať výlučne navrhovateľka a
zároveň nesúhlasili s preplatením nákladov za práce spojené s revíziou komína (vyvlôžkovaním komína)

zfonduúdržby.PodľarozpisuprácvykonanýchL.L.-DERKOprenavrhovateľkunákladyrevíznejsprávy
činili 20,- € bez DPH, doprava 8,- € a ostatné náklady predstavovali hodnotu vlôžkovania komína.

Podľa § 596 Občianskeho zákonníka ( OZ) ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný
kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Podľa § 597 ods. 1 OZ ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil,
má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak

ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Podľa § 598 OZ kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s
uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.

Podľa § 2 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z.z.

o vlastníctve bytov a nebytových priestorov Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona
rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby,
obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a
izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Podľa § 2 ods. 5 zák. č. 182/1993
Z.z. spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené
na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo
domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia,
sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné,

kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.

Podľa § 2 ods. 6 zák. č. 182/1993
Z.z. spoločnými časťami domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné pre jeho podstatu
a bezpečnosť, pričom však nemusia byť zároveň určené na spoločné užívanie všetkými

vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.Tieto treba odlíšiť od spoločných častí, ktoré nie sú
stavebnou súčasťou domu, teda nie sú ani nevyhnutné pre podstatu a bezpečnosť domu.
Rozdiel medzi takto vymedzenými spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu sa úplne
stiera. Tieto spoločné časti a príslušenstvo môžu byť rozhodnutím vlastníkov v súlade s §
19 tohto zákona bezpochyby vždy
vyňaté zo spoluvlastníctva.

Aj keď to zákon nestanovuje celkom zreteľne, s ohľadom najmä na
§ 19 , ale aj príkladný výpočet

obsahu pojmu spoločných častí v tomto ustanovení, je zrejmé, že sa môžu spoločné časti
domu vyskytovať ako časti spoločné všetkým vlastníkom (absolútne spoločné) a časti spoločné
len niektorým vlastníkom (relatívne spoločné), napríklad terasa alebo átrium prístupné len z
niektorých bytov alebo nebytových priestorov. Toto tvrdenie má oporu aj v ustanovení § 5 ods.
1 písmeno c) .Spoločnými zariadeniami domu sú zariadenia, ktoré na rozdiel od spoločných
častí domu sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne danému
domu. Hranica medzi spoločnými zariadeniami a spoločnými časťami podľa

odseku 4 nie je celkom presná a
jednoznačne určiteľná, lebo napr. komín alebo bleskozvod je tiež nevyhnutný pre podstatu a bezpečnosť
domu.

Aj napriek výslovnému určeniu spoločných zariadení na spoločné užívanie

je rovnako ako u spoločných častí domu vzhľadom na ustanovenie
§ 19 a ustanovenie § 5 ods.
1 písmeno c) možné konštatovať,
že sa spoločné zariadenia domu môžu vyskytovať ako zariadenia spoločné všetkým vlastníkom

(absolútne spoločné) a zariadenia spoločné len niektorým vlastníkom (relatívne spoločné), napríklad
práčovne, komíny, antény či výťahy použiteľné len vlastníkmi niektorých bytov alebo nebytových
priestorov.

V súlade s § 5 ods. 3 môžu mať vlastníci bytov
anebytovýchpriestorovajspoluvlastníckypodielnakotolni,atoajvprípade,akneslúživýlučnejednému
domu. Intervaly kontrol komínov určuje zákon č. 401/2007 Z. z. Komín je spoločné zariadenie domu § 2
ods. 5 zákona o vlastníctve bytov. Komíny nevyužívajú všetci vlastníci v dome, zrejme dodávka tepla je
centrálna a komíny užívajú tí vlastníci, ktorí majú krby alebo kachľové pece.

Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých
vlastníkov v dome. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločného
zariadenia, teda komínov (§ 7b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. )

Pri rekonštrukcii, modernizácii domu v záujme zabezpečenia vyššej energetickej efektívnosti je
nevyhnutná renovácia komína vyvložkovaním, ak komínový prieduch nezodpovedá platným predpisom,

evidujete už zlý ťah komína a je citeľný zápach spalín v interiéri. Vložky sú rôzneho typu, napr.
antikoro, plast, keramika, ich použitie závisí od stavu komínového telesa a pripojených spotrebičov.
Jednovrstvové komíny možno rekonštruovať pre spotrebiče na plynné, tuhé aj kvapalné palivá
dodatočným vyvložkovaním komínovou vložkou, ktorá spĺňa ČSN MV SR 401/2007 a STN EN 1443.
Poškodený komínový plášť ešte pred vyvložkovaním treba opraviť.

Vyvložkovanie komínov, keďže sa jedná o spoločné zariadenie domu , ktoré je v spoluvlastníckom
podiele všetkých vlastníkov bytov v dome sa financuje z fondu opráv. Čistenie a kontrola komínov v
intervaloch, ktoré sú rôzne a sú odvodené od druhu používaného paliva sa zaplatia spoločenstvom,
avšak rozúčtujú v zmysle § 7b ods. 2 na tých vlastníkov, ktorí komín využívajú. Za technický stav a
bezpečnosť komínov zodpovedá správca, teda spoločenstvo. Doklady o pravidelnej revízii a čistení

komínov sú dôležité aj pri poistnej udalosti.

Povinnosťou predávajúceho je upozorniť kupujúceho na vady, o ktorých vie. Nie je rozhodujúce, či
ide o vady faktické (t.j. napr. vady funkčnosti, akosti a pod.), alebo o vady právne (t.j. vady, ktoré
bránia predávajúcemu disponovať vecou, prípadne dispozíciu obmedzujú - napr. obmedzenie prevodu
vlastníctva a pod.). O vadu veci ide aj vtedy, ak predávajúci kupujúceho ubezpečil, že vec má určité

vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže ako
nepravdivé.

Zodpovednosť za vady má objektívnu povahu (zodpovednosť za výsledok), za ktorú predávajúci
zodpovedá, ak vec vykazovala vadu v čase uzavretia zmluvy bez zreteľa na to, či o vade vedel, alebo nie.
Akdodatočnevyjdenajavovada,naktorúpredávajúcikupujúcehoneupozornil,kupujúcimáprávožiadať

zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady (§ 597 ods. 1). Ďalším predpokladom
tejto zodpovednosti je okolnosť, že musí ísť o vadu alebo vady, ktoré pre kupujúceho vyšli najavododatočne, teda po uzavretí kúpnej zmluvy. Ak dodatočne vyjde najavo vada v zmysle ustanovenia §
597 ods. 1 Občianskeho zákonníka vylučuje aplikáciu tohto ustanovenia v prípadoch, v ktorých kupujúci
o konkrétnych vadách veci vedel a napriek tomu sa slobodne rozhodol kúpnu zmluvu o kúpe veci za

dojednanú kúpnu cenu uzavrieť. Ak kupujúci v spore popiera tvrdenie predávajúceho, že o vadách v
čase uzavretia zmluvy vedel, je povinnosťou predávajúceho preukázať, že o nich nemohol nevedieť.

Ustanovenie § 596 Občianskeho zákonníka ukladá predávajúcemu povinnosť upozorniť kupujúceho na
určité konkrétne vady (na vady faktické i na vady právne) predmetu kúpy a to skryté i zjavné. Faktickou
vadou sa rozumie neexistencia takých vlastností alebo prejavov veci, ktoré sa u veci určitého druhu a
veku všeobecne predpokladajú. Pri predaji použitej veci je potrebné rozlišovať, či ide skutočne o vadu

veci, alebo len o prejav bežného opotrebenia. Upozornenie na vady veci sa musí týkať určitej vady,
všeobecným upozornením, že vec je vadná, povinnosť splnená nie je. Vytknutím vady je notifikácia vady
scudziteľovi s uvedením konkrétneho nedostatku. Ak splní predávajúci túto povinnosť za vady, na ktoré
upozornil, nezodpovedá. Za ostané vady, na ktoré kupujúceho neupozornil, predávajúci zodpovedá bez
ohľadu na to, či o nich vedel, mohol vedieť alebo nie. Upozornenie na vady je predávajúci povinný urobiť

v dobe dojednávania zmluvy, t.j. do jej uzavretia. Pre upozornenie nie je predpísaná forma, preto ani v
prípade písomnej kúpnej zmluvy, nemusí byť upozornenie na vady veci obsiahnuté priamo v zmluve. Z
hľadiska § 596, § 597 Občianskeho zákonníka je rozhodujúce, či a aké informácie o vadách predávanej
veci poskytol predávajúci kupujúcemu pri dojednávaní kúpnej zmluvy.

Navrhovateľka sa podaným návrhom domáhala zaplatenia sumy 577,32 €, ktorú sumu odvodzovala od

nákladov, ktoré musela vynaložiť na odstránenie ňou tvrdnej vady - nevykonanie revízie, v zmysle §
507 Občianskeho zákonníka žiadala zľavu z kúpnej ceny. Súd sa v plnom rozsahu stotožnil s právnou
argumentáciou právnej zástupkyne odporcu. Pokiaľ ide o samotný komín, treba uviesť, že v zmysle
zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je komín spoločným zariadením bytového domu.
Je to bez ohľadu na skutočnosť, či komín užívaný jedným alebo viacerými spoluvlastníkmi a rovnako

je pravda, že vyvlôžkovanie komínov sa financuje z fondu opráv, za technický stav a bezpečnosť
zodpovedá správca.

Vady, ktoré sú predmetom navrhovateľkou uplatneného nároku na primeranú zľavu z kúpnej ceny nie sú
vadami bytu, ale vadami bytového domu, a preto odporca za vady zodpovedať nemôže. Navrhovateľka
nadobudla predmetný byt do výlučného vlastníctva kúpnou zmluvou, v ktorej vyhlásila, že sa oboznámila

So stavom bytu, jeho vybavenia, spoločných častí a spoločných zariadení domu, tento pozná z ohliadky
na mieste samom, nenamietala žiadne vady a v takom stave ich preberie. Záleží na vôli nadobúdateľa
bytu, či si dá preveriť technický stav bytu, ak mu obyčajná prehliadka bytu nebude stačiť, pričom
sa môže dohodnúť s prevodcom na vypracovaní znaleckého posudku, účelom ktorého je zistenie
technického stavu bytu, pričom navrhovateľka túto možnosť nevyužila. Prechodom vlastníctva k bytu

alebo nebytovému priestoru v dome dochádza k právnemu nástupníctvu, tzv. singulárnej sukcesii
všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o výkone správy z doterajšieho na nového vlastníka
bytu alebo nebytového priestoru, mala možnosť sa oboznámiť so stavom spoločných častí domu a
spoločných zariadení domu zo správy o činnosti spoločenstva za rok predchádzajúci kúpe bytu (rok
2011) v zmysle § 7b ods. 3 zák. č. 182/1993 Z. z., ktorej predmetom o finančnom hospodárení je celý

dom a v ktorej o. i. má byť uvedené, aké nevyhnutné opravy boli vykonané v minulom roku, plán opráv
spoločných častí a zariadení domu na nasledujúce obdobie a pod. Nie je podstatné, či to vyvlôžkovanie
navrhovateľka videla alebo nevidela, podstatná je tá skutočnosť, ktorú som uviedla. Ďalej dôvod prečo
súd návrh zamietol je vytknutie vád nebolo vykonané riadne. Vada musí byť popísaná tak, aby bolo
z nej zrejmé akú vadu či už kupujúci, alebo teda nejaký objednávateľ konkrétne vytýka, musí byť

špecifikovaná a konkretizovaná, hoci aj laickým spôsobom, ale musí byť z veci zrejmé, čoho sa týka
a v danom prípade bola vytýkaná neurobená revízia, ktorá nie je vadou. V tomto prípade vada bola
vytknutá navrhovateľkou vada, pretože nebola vykonaná revízia. Revízia nie je vadou. Revízia je určitá
kontrola, ktorá sa robí v určitých intervaloch. Túto nemá vykonávať vlastník bytu na vlastné náklady,
ale toto by mal riešiť správca bytu a potom z fondu opráv by sa to malo aj rozúčtovať, pričom uvedené

nie je ani vytknutie tej vady, od ktorej navrhovateľka odvodzovala nárok v návrhu a to vyvlôžkovaniekomína. Vyvlôžkovanie komína je úplne iná záležitosť ako revízna správa na krbové kachle, takže takéto
nesprávne vytknutie vady je ďalším dôvodom, prečo nemohla byť navrhovateľka v konaní úspešná.
Navrhovateľka nepostupovala v danom prípade správne, mala sa obrátiť na správcu, celá záležitosť sa

mala prejednať na schôdzi vlastníkov a hradiť z prostriedkov fondu opráv, do ktorého prispievajú všetci
vlastníci bytov, ako sama uviedla. Komín slúži pre účely bytového domu, je to spoločné zariadenie.

Ohľadne trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. tak, že súd zaviazal navrhovateľku zaplatiť
odporcovi náhradu trov konania v sume 359,44 eura, pozostávajúce zo súdneho poplatku vo výške
34,50 eura za odpor a z trov právneho zastúpenia vo výške 324,94 eura. Trovy právneho zastúpenia

pozostávajú zo siedmich úkonov a to prevzatie a príprava, odpor, účasť na pojednávaní dňa 4.12.2014,
12.12.2015, 9.4.2015, 28.4.2015 úkon po 38,18 eura + režijný paušál za 3 úkony v roku 2004 po 8,04
eura a režijný paušál za 4 úkony v roku 2015 po 8,39 eura.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Nitra.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené ( § 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.