Rozsudok Judgement was issued on Friday, January 30, 2015

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 13C/200/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8113216531
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 01. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Peter Revický

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2015:8113216531.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom Mgr. Petrom Revickým v právnej veci žalobcov: X. A.. Z. E., Č. XX, XXX

XX J., X. A.. C. U., Š. X, XXX XX J., proti žalovanej: H.. C. J., H. R. X, XXX XX J.v, o zaplatenie 972,30
Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobcom sumu 627,30 Eur spolu s poplatkom z omeškania vo
výške 9,5 % od 31.5.2013 do zaplatenia a nahradiť trovy konania vo výške 16,84 Eur do 3 dní od
právoplatnosti tohto rozsudku.

V prevyšujúcej časti žalobu z a m i e t a .

Vzájomný návrh žalovanej z a m i e t a .

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou doručenou súdu 3.6.2013 sa žalobcovia domáhali, aby súd zaviazal žalovanú zaplatiť žalobcom
(navrhovateľovi, za ktorého boli v žalobe označený obaja žalobcovia) sumu 972,30 Eur spolu s
poplatkom z omeškania vo výške 9,5% od 31.5.2013 do zaplatenia, a uhradiť im trovy konania z titulu
nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Svoj návrh odôvodnili tým, že žalovaná bývala v ich byte na základe zmluvy o nájme bytu z 20.10.2010.

Pôvodnávýškanájmubytubolastanovenána200,-Eur/mesiac,splatnák17-temuvmesiaci.Uviedli,že
v tom čase žalovaná deklarovala vážny záujem byt do konca roka 2011 odkúpiť, aj preto bol dohodnutý
takýto nízky nájom. K predaju bytu nedošlo. Dohadovanie o kúpe prebiehalo cez realitnú kanceláriu
Remax od novembra 2011 do konca februára 2012. Ďalej uviedli, že žalovaná mala záujem aj naďalej
v byte bývať a od 1.6.2012 sa dohodli na zvýšení nájomného na 315 Eur/mesiac, k čomu poukázali na
vlastnoručne napísané a podpísané prehlásenie odporkyne, čo podľa nich aj od 6/12 - do 2/13 platila
v hotovosti. Dňa 20.2.2013 žalovanej doručili výpoveď z nájmu. Žalovaná počnúc týmto dňom odmietla

platiť ďalšie nájomné. Dňa 1.6.2013 od žalovanej prevzali byt spôsobom, že kľúče od schránky poslala
po neznámej priateľke domovému dôverníkovi. Kľúče od bytu následne vybrali z poštovej schránky. Na
kuchynskej linke našli nezaplatený inkasný lístok za máj/2013 na sumu 27,30 Eur, ktorú žiadajú rovnako
od žalovanej uhradiť.

Žalovaná so žalobou nesúhlasila. V písomnom vyjadrení k žalobe uviedla, že „dňa 20.10.2010 som
podpísala zmluvu o nájme bytu so žalobcami. Zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú s možnosťou

odkúpenia nehnuteľnosti po dohode so žalobcami (ústna dohoda - dlhodobý 9 ročný podnájom, na
môj podnet sme sa dohodli na možnosti odkúpenia o 2-3 roky podľa finančnej situácie mojej rodiny).“
Ďalej uviedla, že prílohou zmluvy o nájme bytu bol LV aktuálny v čase podpisu nájomnej zmluvy v
časti C s exekúciami s poznámkou žalobkyne v 2. rade o ich čiastočnom vyplatení a zostatku dlhu vovýške 320,- Eur. Žalobcovia ju ubezpečovali, že zostatok dlhu vo výške 320,- Eur uhradia do konca
nasledujúcehokalendárnehoroka.Bytprevzalavneobývateľnomstave,ktorýmuselanavlastnénáklady
uviesť do stavu obývateľného (vymaľovanie, dezinfekcia, kompletné vypratanie). Podľa uplynutí 1 roka

jej žalobcovia oznámili, že nehnuteľnosť musia urgentne predať. Kontaktovala žalobcu v 1. rade s
realitným maklérom, mala vypracovaný návrh hypotéky, no vo februári 2012 jej žalobcovia oznámili,
že predaj bytu už nie je možný z dôvodu zmeny podmienok ich banky. Následne jej žalobca v 1. rade
doručil výpoveď z nájmu bez udania akéhokoľvek dôvodu, ktorý má platná výpoveď obsahovať. Jej
plynutie malo trvať od 1.3.2012 do 31.5.2012. V krátkom čase pri osobnom stretnutí jej žalobcovia dali

ponuku. Navrhovali zvýšenie nájomného o 115,- Eur (spolu to činilo 315,- eur mesačne + úhrada energií)
s tým, že túto sumu potrebujú na kompletnú úhradu všetkých nákladov, ktoré im vznikajú v súvislosti
so správou predmetného bytu a nechcú ho ďalej zadlžovať. Navrhovateľom prestala dôverovať. Dúfala,
že realizácia kúpy bude v budúcnosti možná. Rozhodla sa na ponuku pristúpiť, no bez uzavretia novej
nájomnej zmluvy. V období marec - máj 2012 žalobcu v 1. rade osobne aj telefonicky ubezpečovala,
že od 1.6.2012 im bude nájom uhrádzať v nimi požadovanej výške 315,- Eur, pretože o kúpu tejto

nehnuteľnosti mala vážny záujem v prípade, že poplatky za byt budú skutočne pravidelne uhrádzané,
nebudú ho zadlžovať a jej tak umožnia využiť zmluvne zakotvené predkupné právo. 31.5.2012 ju
navštívila žalobkyňa v 2. rade s tým, že jej neverí a neodíde pokiaľ jej aspoň vlastnou rukou nenapíše,
že im od 1.6.2012 bude uhrádzať spomínaný vyšší nájom. Uviedla, že „Pod tlakom afektovaného a
nepredvídateľného správania p. Eremiašovej som napokon na malý poznámkový blok aj tak napísala

len to, o čom ich už niekoľkokrát predtým, z vyššie uvedených dôvodov, ubezpečovala. Tak som aj
skutočne činila ďalších 9 mesiacov a nájomné vo výške 315,- Eur som podľa ich požiadaviek uhrádzala
s vedomím, že ... platby majitelia bytu rovnako zodpovedne uhrádzajú príslušným inštitúciám.“ Ďalej
žalovaná uviedla že 20.2.2013 sa dostavili žalobcovia s ďalšími osobami, žalobca v 1. rade jej vkladal
do rúk ďalšiu výpoveď s vysvetlením, že majú kupca na byt, resp. že byt je už predaný. Situáciu

považovala za „divadlo“, žalobcom nedôverovala. Bytové družstvo jej navyše následne potvrdilo obavy
o pretrvávajúcom neplatení mesačných preddavkov súvisiacich s užívaním bytu. Na základe uvedených
skutočností sa rozhodla ďalší nájom neuhrádzať do doby, kým sa neodsťahuje, z dôvodu vzniknutého
preplatku,resp.finančnéhorozdielumedzizmluvnepodloženouareálneuhrádzanouvýškounájomného
za posledných 9 mesiacov. Konanie žalobcov viedlo k jej nútenému odchodu z nehnuteľnosti, čím jej

„bola znemožnená skutková podstata obsiahnutá v článku IV, bode č. 8 nájomnej zmluvy vypovedajúca
o predkupnom práve.“ Zároveň navrhla, aby jej bol žalobcami vyplatený „zostatkový preplatok na
nájomnom vo výške 407,70 Eur /(315,00 eur x 9 mesiacov - 200,00 eur x 9 mesiacov = 1035,00 eur),
(1035,00 eur - 3 x 200,00 eur zodpovedajúce obdobiu 03/2013-05/2013) = 435,00 eur, (435,00 eur-
27,30 posledný SIPO doklad = 407,70 eur)/.“ V doplňujúcom písomnom vyjadrení (č.l. 54) žalovaná k

sume 115 eur mesačne navyše uviedla, že „Táto suma mala slúžiť výlučne na úhradu ich dlhov, na
postupné oddlženie bytu. V zmysle dohody vyplývajúcej z rozhovorov mala táto suma zároveň slúžiť
ako preddavok na kúpnu cenu bytu, resp. pôžička pre navrhovateľov a mala sa neskôr refundovať pri
uplatnení zmluvne zakotveného predkupného práva.“

V zmysle ustanovenia § 79 ods. 1 O.s.p. musí žalobca vo svojom návrhu pravdivo opísať rozhodujúce
skutočnosti, ktoré odôvodňujú uplatnený nárok (povinnosť tvrdenia) a označiť dôkazy na preukázanie
svojich tvrdení (dôkazná povinnosť).

Podľa § 97 ods. 1 a 3 O.s.p. odporca môže za konania uplatniť svoje práva proti navrhovateľovi

i vzájomným návrhom. Na vzájomný návrh sa primerane použijú ustanovenia o návrhu na začatie
konania, jeho zmene a späťvzatí.

Podľa § 153 ods. 1 O.s.p. súd rozhodne na základe skutkového stavu zisteného z vykonaných dôkazov,
ako aj na základe skutočností, ktoré neboli medzi účastníkmi sporné.

Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením zmluvy o nájme bytu, písomného prehlásenia
žalovanej z č.l. 6, výsluchom účastníkov, oboznámením výpovede z nájmu, oboznámením príjmových
pokladničných dokladov o nájomnom za mesiace jún 2012 až február 2013, oboznámením návrhu
zmluvy o nájme bytu zo dňa 5.5.2012, výsluchom svedka Matúša Norka, oboznámením predpisu

mesačných platieb spojených s užívaním bytu zo dňa 30.1.2012, a na základe zhodných (resp.
nespochybnených) tvrdení účastníkov (§ 120 ods. 3 O.s.p.) a vykonaných dôkazov zistil tento skutkový
stav:Dňa 20.10.2010 uzavreli účastníci písomnú zmluvu o nájme bytu, na základe ktorej žalobcovia ako
prenajímatelia prenechali žalovanej ako nájomcovi 2-izbový byt s cenou za nájom 200,-Eur mesačne
splatnou k 17-temu dňu v bežnom mesiaci. V mesiaci február 2012 doručili žalobcovia žalovanej listinu

označenú ako výpoveď z nájmu, s tým, že jej dávajú výpoveď z nájmu bytu a dvojmesačná výpovedná
lehota začne plynúť od 1.3.2012 + mesiac. Žalovaná im oznámila, že výpoveď považuje za neplatnú.
Následne na osobnom stretnutí jej žalobcovia ponúkli pokračovanie v nájme so zvýšením nájomného
o 115,-Eur mesačne. Z vyjadrenia žalovanej vyplýva, že sa rozhodla na ponuku pristúpiť, no bez
uzavretia novej nájomnej zmluvy. V období marec - máj 2012 žalobcu v 1. rade osobne aj telefonicky

ubezpečovala, že od 1.6.2012 im bude nájom uhrádzať v nimi požadovanej výške 315,- Eur. V mesiaci
máj 2012 bol žalovanej doručený návrh žalobcov na uzavretie zmluvy o nájme bytu zo dňa 5.5.2012,
podľa ktorého v zmysle bodu III. mala byť cena za nájom 210,- Eur mesačne a v zmysle bodu IV. nájomca
mal hradiť aj služby spojené s nájmom správcovi domu Bytovému družstvu Prešov podľa aktuálneho
predpisu a v termíne splatnosti, ku dňu uzavretia zmluvy Spravbyt 100,91 Eur a inkaso (elektrina a plyn)
cca27Eur.Žalovanánávrhzmluvynepodpísala.Dňa31.5.2012žalovanánažiadosťžalobkynev2.rade

na poznámkový blok vlastnoručne napísala a podpísala listinu s textom „Prehlasujem, že od 1.6.2012
budem platiť za nájom a náklady spojené s užívaním bytu 315 Eur mesačne“. Následne v mesiacoch
jún 2012 až február 2013 žalovaná uhrádzala žalobcom mesačne sumu 315,- Eur oproti príjmovým
pokladničným dokladom žalobcov potvrdzujúcim prijatie jednotlivých súm 315,- Eur s vyznačeným
účelom „nájom“. Byt bol žalovanej prenechaný do užívania do 31.5.2013.

Podľa § 685 ods.1 veta prvá Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) nájom bytu vzniká nájomnou
zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu
určitú, alebo bez určenia doby užívania.

Podľa § 40 ods. 2 OZ písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne.

Podľa § 40 ods. 1 OZ ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda
účastníkov, je neplatný.

Podľa § 455 ods. 1 OZ za bezdôvodné obohatenie sa nepovažuje, ak bolo prijaté plnenie premlčaného
dlhu alebo dlhu neplatného len pre nedostatok formy.

Podľa § 697 OZ ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu
do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.

Podľa § 4 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. poplatok z omeškania je za každý deň omeškania 0,5
promile dlžnej sumy, najmenej však 0, 83 eura za každý i začatý mesiac omeškania.

V danom prípade ma súd za preukázané, že medzi účastníkmi bola uzavretá písomná zmluva o nájme

bytu, na základe ktorej žalobcovia ako prenajímatelia prenechali žalovanej ako nájomcovi do užívania
byt a mali nárok na nájomné vo výške 200,- Eur mesačne so platnosťou k 17-temu dňu v mesiaci do
31.5.2013. V mesiacoch jún 2012 až február 2013 žalovaná na základe ústnej dohody so žalobcami
uhrádzala žalobcom zvýšené nájomné a náklady spojené s užívaním bytu vo výške 315,-Eur mesačne,
nájomné za posledné tri mesiace užívania bytu im však už neuhradila, a preto jej súd uložil povinnosť

zaplatiť dlžné nájomné podľa písomnej zmluvy o nájme bytu vo výške 200,- Eur mesačne za mesiace
marec až máj 2013.

Žalobcovia si pritom voči žalovanej na základe ústnej dohody o zmene nájmu uplatňovali aj za tieto
mesiace zvýšené nájomné vo výške 315,- Eur mesačne. V súvislosti s touto dohodou (o ktorej súd nemal

pochybnosti) však žalobcovia netvrdili a nepreukázali novú zmluvu o nájme bytu, ale len ústnu dohodu
o zmene pôvodnej zmluvy, resp. o zmene (zvýšení) nájomného. V zmysle ust. § 40 ods. 2 OZ sa však
písomne uzavretá zmluva môže zmeniť iba písomne, a preto je táto ústna dohoda o zmene (zvýšení)
nájomného (dohodnutého pôvodne písomne) podľa § 40 ods. 1 OZ neplatná, a žalovaná bola povinná
na úhradu nájomného podľa pôvodnej písomnej zmluvy. Na druhej strane však, vo vzťahu k tvrdeniam

žalovanej o preplatku z dôvodu plnenia bez právneho dôvodu („rozdielu medzi zmluvne podloženou a
reálne uhrádzanou výškou nájomného“), súd poukazuje na to, že v zmysle § 455 ods. 2 a 1 OZ plnenie
dlhu neplatného len pre nedostatok formy nie je bezdôvodným obohatením (a netreba ho vydať). Inými
slovami, žalovaná bola povinná počas celej doby nájmu uhrádzať iba nájomné dohodnuté v písomnejzmluve, keďže však zvýšené nájomné za jednotlivé mesiace uhrádzala na základe dohody sa žalobcami
neplatnej len pre nedostatok formy (písomnej), nejde o bezdôvodné obohatenie a nemá nárok na jeho
vrátenie (zápočet). Iný výklad, aj vzhľadom na vyjadrenia žalovanej o tom ako žalobcov ubezpečovala,

žeod1.6.2012imbudenájomuhrádzaťvnimipožadovanejvýške315,-Eur,bybolajvrozporesdobrými
mravmi. Vo vzťahu k modifikovaným tvrdeniam žalovanej o jej vzájomnom nároku voči žalobcom z titulu
tvrdeného preddavku na kúpnu cenu, resp. pôžičky pre žalobcov žalovaná tieto skutočnosti a ani žiadnu
konkrétnu dohodu nepreukázala.

Vzhľadomnauvedenésúdpriznalžalobcomnároknanájomnézamesiacemarecažmáj2013vcelkovej
výške 600,- Eur, spolu s uplatneným plnením za služby spojené s užívaním bytu - nezaplatený inkasný
lístok za máj/2013 na sumu 27,30 Eur (ktoré žalovaná nerozporovala a uznávala aj vo svojom výpočte
vzájomného nároku - posledný SIPO doklad), a s poplatkom z omeškania vo výške 9,5% uplatneným v
súlade so zákonom v rámci sadzby určenej nariadením vlády.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 2 O.s.p. podľa pomeru úspechu účastníkov v konaní.
Žalobcovia boli vo svojom návrhu úspešný v časti vo výške 627,30 Eur, čo predstavuje 64,52 %
úspešnosť, žalovaná bola v tejto časti úspešná vo výške 345,- Eur, čo predstavuje 35,48 % úspešnosť,
takže žalobca má potom podľa pomeru úspechu nárok na náhradu trov konania o svojom návrhu v
rozsahu 29,04 % zo zaplateného súdneho poplatku za návrh vo výške 58,- Eur, teda 16,84 Eur.

Poučenie:

Protitomutorozsudkumožnopodaťodvolaniedo15dníododňadoručeniajehopísomnéhovyhotovenia
prostredníctvom tunajšieho súdu na Krajský súd v Prešove.

Podľa § 205 ods. 1 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť,

proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup
súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa § 205 ods. 2 O.s.p. odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p.,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a O.s.p.),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 205 ods. 3 O.s.p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Podľa § 251 ods. 1 O.s.p., ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.