Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Friday, October 31, 2014

Súd: Okresný súd Bratislava I
Spisová značka: 24C/322/2009

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1109252120
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 10. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. René Milták

ECLI: ECLI:SK:OSBA1:2014:1109252120.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava I v konaní pred samosudcom JUDr. René Miltákom v právnej veci navrhovateľov:

X./. K. M., E.. XX.XX.XXXX, I. I. XX, XXX XX Bratislava, Š. F. S., X./. O. K., E.. XX.XX.XXXX, I. L. T.
XX, XXX XX S., Š. F. S., X./. O. K., E.. XX.XX.XXXX, I. L. T. XX, XXX XX S., Š. F. S., X./. J. L., E..
XX.XX.XXXX, I. I. XX, XXX XX Bratislava, Š.J. F. S., X./. A. D., E.. XX.XX.XXXX, I. M. XXXX/XX, XXX
XX Bratislava, Š. F. S., X./. U.. Z. Č., E.. XX.XX.XXXX, I. F. XXXX/XX, XXX XX Bratislava, Š. F.W. S., X./.
Z.. B. Č., Z.., E.. XX.XX.XXXX, I. F. XXXX/XX, XXX XX Bratislava, Š. F. S., X./. B. D., E.. XX.XX.XXXX,
I. I. XX, XXX XX Bratislava, Š. F.W. S., X./. Z.. I. L., E.. XX.XX.XXXX, I. I. XX, XXX XX Bratislava, Š. F.
S., Z.. Y..: O.. A. L., I. I. XX, XXX XX Bratislava, XX./. A.. A. J., E.. XX.XX.XXXX, I. L. D.Á. XX, XXX XX

Bratislava, Š. F. S., XX./. Ľ. J., E.. XX.XX.XXXX, I. L. D. XX, XXX XX Bratislava, Š. F. S., XX./. S. A.,
E.. XX.XX.XXXX, I. I.F. XX, XXX XX Bratislava, Š. F. S., navrhovatelia X. W. XX, F. navrhovateľky X./.
Z.. Y..: O.. A. W., D. XX, XXX XX Bratislava, proti F.: B. G., E.. XX.XX.XXXX, I. B. E. F. Č.. XXX, Š. F.
S., práv. zast.: PAICEK LEGAL s.r.o., Advokátska kancelária so sídlom v Bratislave, o určenie platnosti
odstúpenia od zmluvy číslo 1/2001 o výstavbe bytu a prevode spoluvlastníckeho podielu na pozemku,
zo dňa 27.05.2002, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a.

Navrhovatelia 1./ až 12./ s ú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť odporkyni náhradu trov konania,

spočívajúcich v trovách právneho zastúpenia Advokátskou kanceláriou PAICEK LEGAL s.r.o., so sídlom
v Bratislave v sume 848,70 Eur a to v lehote troch dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovatelia sa na základe žalobného návrhu zo dňa 10.12.2009, v znení petitu žalobného návrhu
zo dňa 31.10.2014, domáhali určenia, že odstúpenie navrhovateľov od zmluvy číslo
1/2001 o výstavbe bytu a prevode spoluvlastníckeho podielu na pozemku, zo dňa 27.05.2002, ktoré bolo
doručené odporkyni dňa 20.06.2005, je platné.

Navrhovatelia svoj návrh odôvodnili tvrdením, podľa ktorého dňa 27.05.2002 uzatvorili s odporkyňou
Zmluvu č. 1/2001 o výstavbe bytu a prevode spoluvlastníckeho podielu na pozemku. Podľa zmluvy

sa odporkyňa zaviazala na poskytnutie nepeňažného plnenia, spočívajúcom v kompletnej výmene
dreveného krovu, výmeny strešnej krytiny, výmeny všetkých klampiarskych výrobkov, bleskozvodu a
fasády zo strany ulice Bezručová.

Zmluvnými stranami boli v tom čase na jednej strane vlastníci bytov a to: X./. W. A., X./. K. M., X./. O.
D., X./. P. R., X./. U. A., X./. B. D., X./. Ľ. Z., X./. A. J. W. Ľ. J., X./. G. A. S. Bratislava, A. Č. Bratislava
- S. A. a na strane druhej odporkyňa ako stavebník.Vzhľadom k tomu, že odporkyňa svoj zmluvný záväzok riadne a včas nesplnila, navrhovatelia sa
rozhodli listom zo dňa 06.06.2005 odstúpiť od predmetnej zmluvy. Podľa tvrdenia navrhovateľov, bol
list o odstúpení od zmluvy doručený odporkyni dňa 20.06.2005. Odporkyňa prejav vôle navrhovateľov

vo forme odstúpenia nerešpektovala, preto sa navrhovatelia domáhali určenia platnosti tohto
jednostranného právneho úkonu.

V priebehu konania došlo k zmene pôvodných navrhovateľov, keď

- namiesto pôvodnej navrhovateľky 2./ A. X. K. B. D. O. K. ako navrhovateľ 2./ a O. K. W. navrhovateľka
X./. (Č..P.. XXX),

- namiesto pôvodnej navrhovateľky 4./ P. R. K. B. D. A. D. W. navrhovateľ X./. (Č..P.. XXX),

- namiesto pôvodnej navrhovateľky 5./ U. A. K. B. D. U.. Z. Č. W. navrhovateľ X./. W. Z.. B. Č., Z.. W.
navrhovateľka X./. (Č..P.. XXX), W.

- namiesto pôvodného navrhovateľa 9./ A.. O. D. K. B. D. S. A. ako navrhovateľka 12./ (č.l. 215).

II.

Súd vykonal dokazovanie v rozsahu nevyhnutnom pre rozhodnutie vo veci samej (§ 6, §

100 ods. 1 Obč. súd. por.) a to výsluchom účastníkov konania a oboznámením sa s obsahom listinných
dôkazných prostriedkov, založených v súdnom spise. Z vykonaného dokazovania boli súdu preukázané
tieto skutočnosti:

Z obsahu fotokópie zmluvy č. 1/2001 o výstavbe bytu a prevode spoluvlastníckeho podielu na pozemku
patriaceho k bytu č. 11 (č.l. 9-22) vyplýva, že zmluvnými stranami boli na jednej strane vlastníci bytov

(1./ W. A., X./. K. M., X./. O. D., X./. P. R., X./. U. A., X./. B. D., X./. Ľ. Z., 8./ A. J., X./. G. A. S.
Bratislava, A. Č. Bratislava - S. A.) a na strane druhej odporkyňa ako stavebník. Pokiaľ ide o vlastníka
bytu v 7./ rade - Ľ. Z., jej meno bolo v zmluve preškrtnuté s tým, že neznáma osoba do zmluvy ako
vlastníka v 7. rade dopísala I. L. a to bez toho, aby neznáma osoba uviedla meno a priezvisko, a dátum
vykonania opravy. Neznáma osoba v rámci vykonania opravy iba uviedla svoj poločítateľný podpis, ktorý

sa začínal písmenom ,,H".

Z čl. I bodu 1 zmluvy vyplýva, že zmluvné strany 1-9 boli v tom čase vlastníkmi bytov v dome na ulici I.
Č.. XX K. I., súpisné číslo XXXX, katastrálne územie Staré Mesto, vedeného na liste vlastníctva č. XXXX
W. pozemku na liste vlastníctva č. XXXX W. pozemku na liste vlastníctva č. XXXX, parcela č. XXXX/X
o výmere 295 m2 ako zastavaná plocha.

Z čl. I bodu 2 zmluvy vyplýva určenie jednotlivých vlastníkov (spoluvlastníkov) bytov (1-8) s vymedzením
polohy bytu a uvedením rozsahu podlahovej plochy bytu v dome:

1./ W. A., X-U. I. Č.. X, prízemie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 45,32 m2,

2./ K. M., X-U. I. Č.. X, 1. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 49,10 m2,

3./ O. D., X- U. I. Č.. X, X. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 48,10 m2,

4./ P. R., X-U. I. Č.. X, X. poschodie., s podlahovou plochou bytu vo výmere 50,03 m2,

5./ U. A., X-U. I. Č.. X, X. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 49,25 m2,

6./ B. D., X-U. I. Č.. X, X. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 50,57 m2,

7./ Ľ. Z., X- U. I. Č.. X, X. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 50,10 m2,

8./ A. J. W. A. Ľ. J., 1-izbový byt č. 9, 4. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 50,57 m2.Pokiaľ ide o vlastníka bytu v 7./ rade - Ľ. Z., jej meno bolo v zmluve preškrtnuté s tým, že neznáma
osoba do zmluvy ako vlastníka v 7. rade dopísala I. L. a to bez toho, aby neznáma osoba uviedla meno
a priezvisko, a dátum vykonania opravy. Neznáma osoba v rámci vykonania opravy iba uviedla svoj

poločítateľný podpis, ktorý sa začínal písmenom ,,H".

Z čl. I bodu 3 zmluvy vyplýva, že Hlavné mesto SR Bratislava, Mestská časť Bratislava - Staré Mesto,
je podľa LV č. XXXX, vlastníkom

1 - izbového bytu č. 1, na prízemí, s podlahovou plochou bytu vo výmere 44,90 m2,

1- izbového bytu č. 10, na 4. poschodí, s podlahovou plochou bytu vo výmere 51,30 m2.

Z čl. II bodu 1 zmluvy vyplýva vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, ktorými sú základy,

strešná konštrukcia, obvodové múry, zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, priečelie, priečky, vchod,
schodisko a chodby.

Z čl. II bodu 2 zmluvy vyplýva vymedzenie a výpočet spoločných zariadení bytu, ktorými sú kotolňa,
práčovňa, spoločný priestor v suteréne, predsieň na zvýšenom prízemí, okná na schodisku, dvere,
bleskozvod, komínové telesá, kanalizačná, vodovodná, elektrická, plynová prípojka, odkvapové žľaby a

zvody, elektrické rozvody, vnútorné rozvody plynu a vody, kanalizačné zvody.

Z čl. II bodu 3 zmluvy vyplýva vymedzenie spoluvlastníckych podielov jednotlivých vlastníkov bytov na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a to tak, že:

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 1 (Hl. mesto SR Bratislava) na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach predstavuje 924/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 2 (W. A.) na spoločných častiacha spoločných zariadeniach
predstavuje 867/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 3 (Veronika Grossová) na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach predstavuje 1010/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 4 (O. D.) na spoločných častiach a spoločných

zariadeniach predstavuje 990/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 5 (P. R.) na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
predstavuje 1029/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 6 (U. A.) na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
predstavuje 1013/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 7 (B. D.) na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
predstavuje 1040/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 8 (Ľ. Z.) na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
predstavuje 1031/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 9 (A. J. W. Ľ. J.) na spoločných častiach a

spoločných zariadeniach predstavuje 1040/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 10 (Hl. mesto SR Bratislava) na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach predstavuje 10000/10000.

Z čl. VI zmluvy vyplýva identifikácia a vymedzenie podlahovej plochy bytu, určeného na výstavbu v
bytovom dome pre odporkyňu, podľa ktorého novovybudovaný byt č. 11, bude umiestnený v povalových

priestoroch domu, t.j. na 5. a 6. poschodí domu s tým, že celková výmera podlahovej plochy bytu bude
285,62 m2.

Z čl. VII zmluvy vyplýva, že výlučným vlastníkom novovybudovaného bytu č. 11, bude po
splnení všetkých bodov čl. V zmluvy odporkyňa ako stavebník. Výlučné vlastníctvo stavebníka knovovybudovanému bytu č. 11 vznikne dňom, keď nadobudne právoplatnosť rozhodnutie príslušného
stavebného úradu o jeho kolaudácii.

Z čl. III zmluvy vyplýva, že predmetom zmluvy je zabezpečenie výstavby bytu stavebníkom (ďalej

len ,,vstavba"), ktorú za podmienok dohodnutých v zmluve zabezpečí na vlastné náklady s tým, že
vstavba bude uskutočnená v obytnom dome, ktorý sa nachádza na Bezručovej ulici č. 10 v Bratislave,
evidovaného v katastri nehnuteľností pre kat. územie BA-Staré Mesto, na LV č. XXXX W. XXXX, parc.
č. XXXX/X, súp. č. XXXX. Ďalej predmetom zmluvy je nadobudnutie vlastníctva k novovybudovanému
bytu, spoluvlastníctva k existujúcim spoločným častiam a zariadeniam bytu a zariadeniam domu, a

nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu k pozemku, parcela č. XXXX/X so zastavanou plochou vo
výmere 295 m2.

Z čl. IV zmluvy vyplýva, že vlastníci bytov poverujú stavebníka na vybavenie stavebného povolenia.

Pokiaľ ide o spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah
ocenenia vlastnej práce stavebníka, z čl. V bodu 1 zmluvy vyplýva, že všetky stavebné náklady,
ktoré budú vynaložené na výstavbu a náklady spojené s výstavbou bytu, t.j. náklady na vypracovanie

projektovej dokumentácie, na zabezpečenie stavebného povolenia, náklady na správne a iné poplatky
bude financovať stavebník.

Stavebník sa zaväzuje, že zriadi v TATRA BANKE, a.s. osobný účet, za účelom vinkulácie finančnej
čiastky vo výške 6 638,78 Eur (200 000,- Sk), nevyhnutnej na uzatvorenie strechy a iné práce, nutné na
predčasné ukončenie stavebných prác v prípade úmrtia, choroby, alebo insolventnosti nadobúdateľa, či

iných príčin, vylučujúcich riadne ukončenie stavby. Uvoľňovanie finančných prostriedkov z uvedeného
účtu bude účelovo viazané a tiež viazané na podpis stavebníka a zástupcu vlastníkov. Finančná čiastka
bude zložená na účet do 15 dní od vydania povolenia (čl. V bod 8 zmluvy).

Stavebníksazaväzujeznášaťvšetkyvyvolanénáklady,ktorémôžuvzniknúťspoluvlastníkomvsúvislosti
so vstavbou bytu (čl. V bod 15 zmluvy).

Stavebník sa zaväzuje zrealizovať nadstavbu bytu do 12 mesiacov od vydania právoplatného
stavebného povolenia (čl. V bod 9 zmluvy).

Stavebník sa zaväzuje ako protihodnotu za odstúpenie podielu na spoločných častiach a zariadeniach
domu na vlastné náklady realizovať aj kompletnú výmenu dreveného krovu, výmenu strešnej krytiny,
osadiť nové všetky klampiarske prvky, bleskozvod a novú uličnú fasádu (čl. V bod 2 zmluvy).

Stavebník sa zaväzuje zároveň s výstavbou bytov zrealizovať na vlastné náklady vymaľovanie
schodištového priestoru a vstupu do domu s uprataním po vykonaných prácach (čl. V bod 4 zmluvy).

Pokiaľ ide o podpisy vlastníkov bytov a stavebníka, zo záveru zmluvy vyplýva, že zmluvu na strane
vlastníkov bytov podpísali 1./ W. A., X./. K. M., X./. O. D., X./. P. R., X./. U. A., X./. B. D., X./. I. L., X./. A.
J. W. Ľ. J., X./ Hl. mesto SR Bratislava - Mestská časť Bratislava - Staré Mesto. Na strane stavebníka

zmluvu podpísala B. G..

Pokiaľ ide o dátum uzavretia zmluvy, z obsahu zmluvy vyplýva, že jednotliví vlastníci bytov podpísali
zmluvu v rozličných dňoch a to s prihliadnutím na dátum overenia podpisu konkrétneho vlastníka bytu
o notára (O. D. J. Q. B. XX.XX.XXXX, W. A. B. XX.XX.XXXX, A. J. W. Ľ. J. B. XX.XX.XXXX, I. L. B.
XX.XX.XXXX, P. R. B. XX.XX.XXXX, B. D. B. XX.XX.XXXX, U. A. B. XX.XX.XXXX W. K. M. v októbri

2001 (fotokópia odtlačku pečiatky notára, z ktorého vyplýva dátum overenia podpisu K. M. je neúplná).
Pokiaľ ide o dátumy podpisov štatutárneho orgánu Hl. mesta SR Bratislava a stavebníka B. G., k ich
podpisom neboli pripojené dátumy, pričom vo všeobecnom znení zmluvy, absentuje uvedenie dátumu
uzavretia zmluvy.

ZobsahuDodatkuč.1kzmluveovýstavbebytuaprevodespoluvlastníckehopodielu(č.l.29)vyplýva,že

uvedený dodatok nebol výsledkom dohody medzi vlastníkmi bytov a stavebníkom, ale šlo o jednostranný
právny úkon zo strany vlastníkov bytov, v zast. Z.. I. L..Z obsahu odstúpenia od zmluvy o výstavbe zo dňa 06.06.2005 (č.l. 37-38) vyplýva, že navrhovatelia z
dôvodu nesplnenia záväzku zo strany odporkyne, spočívajúcom v kompletnej výmene dreveného krovu,
výmeny strešnej krytiny, osadenia nových klampiarskych prvkov, bleskozvodu a novej uličnej fasády,

ktorý vyplýval zo zmluvy o výstavbe, s poukazom na ust. § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka
odstúpili od tejto zmluvy.

III.

Kotázkenaliehavéhoprávnehozáujmu -podľa§80písm.c)Obč.súd.por.,návrhomnazačatiekonania
možno uplatniť, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je
na tom naliehavý právny záujem.

Právny záujem, ktorý je podmienkou procesnej prípustnosti určovacej žaloby v zmysle § 80 písm. c/
O.s.p., musí byť naliehavý. Pri skúmaní existencie naliehavého právneho záujmu ide o posúdenie, či
podaná žaloba je vhodný (účinný a správne zvolený) procesný nástroj ochrany práva navrhovateľov, či
sa ňou môže dosiahnuť odstránenie spornosti práva, a či snáď len zbytočne nevyvoláva konanie,
po ktorom bude musieť aj tak nasledovať iné (ďalšie) súdne konanie alebo konania. Naliehavý právny

záujem je spravidla daný v prípade, ak by bez tohto určenia bolo právo navrhovateľov ohrozené alebo
ak by sa bez tohto určenia stalo ich právne postavenie neistým (porovnaj R 17/1972).

Naliehavý právny záujem, ktorý je podmienkou prípustnosti takejto žaloby, spočíva v tom, že
navrhovatelia v danom právnom vzťahu môžu navrhovaným určením dosiahnuť odstránenie spornosti
a ochranu svojich práv a oprávnených záujmov (ide najmä o prípady, v ktorých sa určením,

či tu právny vzťah alebo právo je, či nie je, vytvorí pevný základ pre právne vzťahy účastníkov sporu
a predíde sa žalobe o plnenie). Naliehavý právny záujem navrhovateľov na požadovanom určení treba
skúmať predovšetkým so zreteľom na cieľ sledovaný podaním žaloby a konečný zmysel navrhovaného
rozhodnutia. Ak navrhovatelia neosvedčia svoj naliehavý právny záujem na nimi požadovanom určení,
ide o samostatný a prvoradý dôvod zamietnutia žaloby. Pokiaľ teda súd dospeje k

záveru, že tá-ktorá určovacia žaloba nie je z dôvodu nedostatku naliehavého právneho záujmu na
požadovanom určení spôsobilým alebo prípustným prostriedkom ochrany práva, zamietne žalobu bez
toho, aby sa zaoberal meritom veci (pozri rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3 Cdo
241/2008).

Naliehavý právny záujem navrhovateľov na požadovanom určení treba skúmať predovšetkým so

zreteľom na cieľ sledovaný podaním žaloby (určenie platnosti odstúpenia od zmluvy) a konečný
zmysel navrhovaného rozhodnutia (určením platnosti odstúpenia od zmluvy o výstavbe
dochádza k zániku zmluvného vzťahu od začiatku - ex tunc, čo je dôvodom na to, aby bol z LV č.
XXXX vymazaný spoluvlastnícky podiel odporkyne k bytu č. 11, 5. poschodie mezanín,
vchod: I. Č.. XX vo veľkosti 1:1, ktorý bol zapísaný do katastra nehnuteľností práve na základe zmluve

o výstavbe V-168/2002 zo dňa 28.05.2002 - neskolaudovaný byt). Vychádzajúc z takto vymedzeného
petitu žalobného návrhu má súd za to, že zo strany navrhovateľov ide o správny a účinne zvolený
procesný nástroj, ktorého dôsledkom nebude vznik ďalšieho súdneho sporu.

IV.

K otázke platnosti zmluvy o výstavbe bytu a prevode spoluvlastníckeho podielu na pozemku, patriaceho

k bytu:

V zmysle § 135 ods. 2 O.s.p., otázky, o ktorých patrí rozhodnúť inému orgánu, môže súd posúdiť sám.
Ak však bolo o takejto otázke vydané príslušným orgánom rozhodnutie, súd z neho vychádza.

Ustanovenie § 135 ods. 2 O.s.p. upravuje tzv. predbežnú (prejudiciálnu) otázku. Rozumie sa ňou
taká otázka, ktorá môže mať význam pre rozhodnutie súdu. Na jej vecné rozhodnutie však nie je

príslušný súd, pred ktorým prebieha dané súdne konanie, ale iný orgán, prípadne súd. Ide teda o
otázku, ktorá môže byť predmetom samostatného konania. Pokiaľ sa takáto zákonom predpokladaná
prekážka vyskytne počas súdneho konania, je len na úvahe súdu, či konanie preruší alebo bude v konaní
pokračovať ďalej, pretože z dikcie ustanovenia § 109 ods. 2 O.s.p. nevyplýva povinnosť súdu konanie
prerušiť. Ustanovenie § 135 ods. 2 O.s.p. dáva súdu možnosť, aby otázky, o ktorýchpatrí rozhodnúť inému orgánu (predbežné otázky) posúdil sám (Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 19.
8. 2010, sp. zn. 3 Sžo 182/2010).

Aj keď z petitu žalobného návrhu nevyplýva žiadosť navrhovateľov, aby súd určil platnosť zmluvy o

výstavbe, uzavretej dňa 27.05.2002, súd sa musel v prvom rade vysporiadať s prejudiciálnou otázkou, či
v danom prípade došlo k platnému uzavretiu zmluvy o výstavbe a to cez prizmu príslušných ustanovení
Občianskeho zákonníka a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v znení účinnom ku dňu uzavretia zmluvy o výstavbe (t.j. 27.05.2002).

V zmysle § 125 Občianskeho zákonníka, osobitný zákon upravuje vlastníctvo k bytom a

nebytovým priestorom.

V zmysle § 21 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome môže
vzniknúť na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu stavebníkmi.

V zmysle § 21 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe, vstavbe alebo
nadstavbe domu si vymedzia stavebníci (vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome) písomnou
zmluvou.

V zmysle § 21 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z.z., na účinnosť zmluvy je potrebný zápis do katastra
nehnuteľností.

1./ K otázke správnosti pomenovania a označenia Zmluvy č. 1/2001 o výstavbe bytu a prevode
spoluvlastníckeho podielu na pozemku patriaceho k bytu):

V širšom zmysle slova sa výstavbou rozumie stavba nového domu alebo dostavba rozostavaného

bytového domu, ale aj využitie niektorých existujúcich priestorov alebo vystavanie ďalších podlaží v už
existujúcom objekte.

Pojmy vstavba a nadstavba domu však zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ani iný platný
právny predpis nešpecifikuje. V praxi ide o byty a nebytové priestory, ktorých výstavba sa realizuje
na už existujúcom a skolaudovanom bytovom dome evidovanom v príslušnom katastri nehnuteľností s

tým, že vstavba sa vykonáva v rámci existujúcich vonkajších hraníc bytového domu a nemení sa ňou
vonkajšie ohraničenie domu, kým v prípade nadstavby dochádza k navýšeniu bytového domu o ďalšie
podlažia so súčasným zvýšením domu. Zvyčajne sa nadstavba domu realizuje v neobývanom podkroví
alebo na streche domu. Hmotnoprávnu problematiku vstavby a nadstavby domu upravujú predovšetkým
ustanoveniazákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorov.Možnokonštatovať,že

uvedená právna úprava nie je v zákone dostatočná, čo v praxi spôsobuje značné a mnohokrát
ťažko riešiteľné problémy. Zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom
poriadku (ďalej aj ako stavebný zákon) ustanovuje v § 139b ods. 5 písm. a), že zmeny
dokončených stavieb sú nadstavby, ktorými sa stavby zvyšujú. Hoci sa vysvetlenie pojmov vstavba a
nadstavba nevyskytuje v právnom poriadku, z kontextu veci nimi rozumieme vystavané

byty alebo nebytové priestory v neobývanom podkroví, pričom vstavbou sa neprekračuje svetelná výška
bytového domu, ale nadstavbou.

S poukazom na vedenú úvahu, uvedenie slova ,,výstavba" v nadväznosti na názov zmluvy (,,zmluva
o výstavbe bytu"), nebolo zo strany zmluvných strán správne, nakoľko výstavbou sa rozumie stavba
nového domu, dostavba rozostavaného domu, výstavba už existujúcich priestorov, resp. výstavba

ďalších podlaží v existujúcom objekte.

Pod pojmom ,,vstavba" a ,,nadstavba" rozumieme výstavbu bytov alebo nebytových priestorov v
neobývanom podkroví, preto zmluvné strany mali zmluvu správne pomenovať ako ,,Zmluva č. 1/2001
o vstavbe a nadstavbe bytu v bytovom dome, I. Č.. XX, Bratislava". Zmluvné strany správne uzavreli
zmluvu v písomnej forme (§ 21 ods. 2 zákona).

V zmysle § 22 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., zmluva obsahuje najmä:

a) určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s vymedzením polohy a uvedením
rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome,b) vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a
príslušenstva a prípadne určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu budú užívať
len niektorí vlastníci,

c) vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a na pozemku, pričom
veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru
k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,

d) úpravu práv k pozemku určenému na stavbu domu, identifikáciu pozemku a jeho výmeru,

e) určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov,

f) spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia
vlastnej práce stavebníkov.

V zmysle § 22 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., zmluvu o vstavbe bytu alebo nebytového priestoru alebo
zmluvu o nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome [4 ods. 1 písm. b)] uzatvára vlastník domu
alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome so stavebníkom s výnimkou podľa § 16 ods. 8.

Stavebníkom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba.

V zmysle § 22 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z.z., zmluva o vstavbe bytu alebo nebytového priestoru alebo
zmluvaonadstavbebytualebonebytovéhopriestoruvdomemusíokremnáležitostíuvedenýchvodseku
1obsahovaťnajmäpresnévymedzeniespoločnýchčastídomuaspoločnýchzariadenídomudotknutých
vstavbou bytu alebo nebytového priestoru alebo nadstavbou bytu alebo nebytového priestoru.

Vzmysle§22ods.4zák.č.182/1993Z.z.,kzmluvesamusínazápisdokatastranehnuteľnostípredložiť
dokumentáciu, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných
častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva.

Účelom uzatvorenia zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe bytového domu je vymedzenie podmienok
realizácievstavbyalebonadstavby,úpravavzájomnýchprávapovinnostízmluvnýchstránavkonečnom

dôsledku nadobudnutie vlastníctva k novovytvoreným bytom alebo nebytovým priestorom v dome zo
strany stavebníkov.

2./ K otázke určenia vlastníkov bytov v bytovom dome vymedzením polohy a uvedením
rozsahu podlahovej plochy bytov v dome (§ 22 ods. 1 písm. a) zákona č. 182/1993 Z.z.).
Predmetné zákonné ustanovenie je premietnuté:

a/ v čl. I bodu 2 zmluvy, z ktorého vyplýva určenie jednotlivých vlastníkov (spoluvlastníkov) bytov (1-8)
s vymedzením polohy bytu a uvedením rozsahu podlahovej plochy bytu v dome:

1./ W. A., X-U. I. Č.. X, prízemie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 45,32 m2,

2./ K. M., X-U. I. Č.. X, 1. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 49,10 m2,

3./ O. D., X- U. I. Č.. X, X. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 48,10 m2,

4./ P. R., X-U. I. Č.. X, X. poschodie., s podlahovou plochou bytu vo výmere 50,03 m2,

5./ U. A., X-U. I. Č.. X, X. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 49,25 m2,

6./ B. D., X-U. I. Č.. X, X. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 50,57 m2,

7./ Ľ. Z., X- U. I. Č.. X, X. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 50,10 m2,

8./ A. J. W. A. Ľ. J., 1-izbový byt č. 9, 4. poschodie, s podlahovou plochou bytu vo výmere 50,57 m2 a

b/ v čl. I bode 3 zmluvy, z ktorého vyplýva, že Hlavné mesto SR Bratislava, Mestská časť Bratislava -
Staré Mesto, je podľa LV č. 6832, vlastníkom1 - izbového bytu č. 1, na prízemí, s podlahovou plochou bytu vo výmere 44,90 m2,

1- izbového bytu č. 10, na 4. poschodí, s podlahovou plochou bytu vo výmere 51,30 m2.

3./ K otázke vymedzenia a výpočtu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva

bytového domu (§ 22 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z.z.). Predmetné zákonné ustanovenie je
premietnuté:

a/ v čl. II bodu 1 zmluvy, z ktorého vyplýva vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, ktorými sú
základy, strešná konštrukcia, obvodové múry, zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, priečelie, priečky,
vchod, schodisko a chodby, avšak bez toho, aby zmluvné strany uviedli výpočet jednotlivých častí v m2
(ako je to napr. pri povalových priestoroch domu, uvedených v čl. VI zmluvy), a to aj s prihliadnutím na

znenie ust. § 22 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z.z,

b/ v čl. II bodu 2 zmluvy, z ktorého vyplýva vymedzenie a výpočet spoločných zariadení bytu, ktorými
sú kotolňa, práčovňa, spoločný priestor v suteréne, predsieň na zvýšenom prízemí, okná na schodisku,
dvere, bleskozvod, komínové telesá, kanalizačná, vodovodná, elektrická, plynová prípojka, odkvapové
žľabyazvody,elektrickérozvody,vnútornérozvodyplynuavody,kanalizačnézvody,avšakbeztoho,aby

zmluvné strany uviedli výpočet jednotlivých častí v m2 (ako je to napr. pri povalových priestoroch domu,
uvedených v čl. VI zmluvy), ), a to aj s prihliadnutím na znenie ust. § 22 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z.z,

4./ K otázke vymedzenia spoluvlastníckych podielov vlastníkov bytov 1-9 v bytovom
dome na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a na pozemku
(§ 22 ods. 1 písm. c) zákona č. 182/1993 Z z.). Predmetné zákonné ustanovenie je premietnuté v čl. II

bodu 3 zmluvy, z ktorého vyplýva že:

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 1 (Hl. mesto SR Bratislava) na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach predstavuje 924/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 2 (W. A.) na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach predstavuje 867/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 3 (K. M.) na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
predstavuje 1010/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 4 (O. D.) na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach predstavuje 990/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 5 (P. R.) na spoločných častiach a spoločných

zariadeniach predstavuje 1029/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 6 (U. A.) na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach predstavuje 1013/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 7 (B. D.) na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach predstavuje 1040/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 8 (Ľ. Z.) na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
predstavuje 1031/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 9 (A. J. W. Ľ. J.) na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach predstavuje 1040/10000,

- spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 10 (Hl. mesto SR Bratislava) na spoločných častiach a

spoločných zariadeniach predstavuje 10000/10000,

5./ K otázke úpravy práv k pozemku /podlahovej plochy/ určenému na stavbu bytu, identifikáciu
pozemku /podlahovej plochy/ a jeho výmera (§ 22 ods. 1 písm. d) zákona č. 182/1993 Z.z.). Toto zákonné
ustanovenie je premietnuté:- v čl. III zmluvy (predmet zmluvy), podľa ktorého predmetom zmluvy je zabezpečenie výstavby bytu
stavebníkom (ďalej len ,,vstavba"), ktorú za podmienok dohodnutých v zmluve zabezpečí na vlastné
náklady s tým, že vstavba bude uskutočnená v obytnom dome, ktorý sa nachádza na I. Q.

Č.. XX K. I., evidovaného v katastri nehnuteľností pre kat. územie BA-Staré Mesto, na LV č.
XXXX W. XXXX, parc. č. XXXX/X, súp. č. 2538. Ďalej predmetom zmluvy je nadobudnutie vlastníctva k
novovybudovanému bytu, k spoluvlastníctvu existujúcich spoločných častí a zariadení bytu a zariadení
domu, a nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu k pozemku, parcela č. XXXX/
X so zastavanou plochou vo výmere 295 m2,

- v čl. VI zmluvy (rozloha bytu a umiestnenie bytu), podľa ktorého novovybudovaný byt č. 11, bude
umiestnený v povalových priestoroch domu, t.j. na 5. a 6. poschodí domu s tým, že celková
výmera podlahovej plochy bytu bude 285,62 m2,

- v čl. VII (vlastníctvo bytu), podľa ktorého sa zmluvné strany dohodli, že výlučným vlastníkom
novovybudovanéhobytuč.,posplnenívšetkýchbodovčl.Vbudestavebníkstým,ževýlučnévlastníctvo
stavebníka vznikne dňom, keď nadobudne právoplatnosť rozhodnutie príslušného stavebného úradu o

jeho kolaudácii, a

- v čl. IX (úprava práv k pozemkom), podľa ktorého vlastníci bytov prevádzajú na stavebníka
spoluvlastnícky podiel 3251/10000 patriaci k novovzniknutému bytu č. 11 na pozemku

6./ K otázke určenia osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov (§ 22 ods. 1 písm. e) zákona č. 182/1993
Z.z.). Predmetné zákonné ustanovenie nebolo do zmluvy premietnuté.

7./ K otázke spôsobu financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne
rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov (§ 22 ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z.z.). Predmetné
zákonné ustanovenie nebolo do zmluvy premietnuté. Z článku V iba vyplýva, že:

- všetky stavebné náklady, ktoré budú vynaložené na výstavbu a náklady spojené s výstavbou bytu, t.j.
náklady na vypracovanie projektovej dokumentácie, na zabezpečenie stavebného povolenia, náklady

na správne a iné poplatky bude financovať stavebník (čl. V bod 1 zmluvy),

- stavebník sa zaväzuje, že zriadi v TATRA BANKE, a.s. osobný účet, za účelom vinkulácie finančnej
čiastky vo výške 6 638,78 Eur (200 000,- Sk), nevyhnutnej na uzatvorenie strechy a iné práce, nutné na
predčasné ukončenie stavebných prác v prípade úmrtia, choroby, alebo insolventnosti nadobúdateľa, či
iných príčin, vylučujúcich riadne ukončenie stavby. Uvoľňovanie finančných prostriedkov z uvedeného

účtu bude účelovo viazané a tiež viazané na podpis stavebníka a zástupcu vlastníkov. Finančná čiastka
bude zložená na účet do 15 dní od vydania povolenia (čl. V bod 8 zmluvy),

- stavebník sa zaväzuje znášať všetky vyvolané náklady, ktoré môžu vzniknúť spoluvlastníkom v
súvislosti so vstavbou bytu (čl. V bod 15 zmluvy),

- stavebník sa zaväzuje zrealizovať nadstavbu bytu do 12 mesiacov od vydania právoplatného

stavebného povolenia (čl. V bod 9 zmluvy),

- stavebník sa zaväzuje ako protihodnotu za odstúpenie podielu na spoločných častiach a
zariadeniach domu na vlastné náklady realizovať aj kompletnú výmenu dreveného krovu, výmenu
strešnej krytiny, osadiť nové všetky klampiarske prvky, bleskozvod a novú uličnú fasádu (čl. V bod 2
zmluvy),

- stavebník sa zaväzuje zároveň s výstavbou bytov zrealizovať na vlastné náklady vymaľovanie
schodištového priestoru a vstupu do domu s uprataním po vykonaných prácach (čl. V bod 4 zmluvy).

Z predmetného článku však nevyplýva spôsob financovania stavebných nákladov na výstavbu bytu č.
11, ktorý sa mal nachádzať na 5. a 6. poschodí bytového domu. Pod pojmom spôsob financovania
stavebných nákladov treba rozumieť:

- či stavebník bude financovať výstavbu bytu z vlastných prostriedkov, alebo z prostriedkov,
poskytnutých finančnou inštitúciou (bankou) a to na základe zmluvy o vstavbe a nadstavbe,- rozdelenie rozpočtových nákladov na náklady prestavby bytového domu a na náklady vstavbu a
nadstavbu bytového domu,

- výška finančných prostriedkov, ktoré stavebník investuje do vstavby a nadstavby bytu, resp. do

prestavby a rekonštrukcie bytového domu,

- časové obdobie investície jednotlivých príspevkov do vstavby a nadstavby bytu a rekonštrukcie
bytového domu (napr. vlastník sa zaväzuje investovať do vstavby a nadstavby
bytu a rekonštrukcie strechy bytového domu v prvom polroku kalendárneho roka ........,- Eur (Sk) s tým,
že do konca kalendárneho roka sa zaväzuje investovať do vstavby a nadstavby bytu a

rekonštrukcie bytového domu .......,- Eur (Sk)

Zo znenia čl. V bodu 1 zmluvy iba vyplýva, že všetky stavebné náklady, ktoré budú vynaložené
na vstavbu a nadstavbu bytu a opravu bytového domu, t.j. náklady na vypracovanie projektovej
dokumentácie, na zabezpečenie stavebného povolenia, náklady na správne a iné poplatky bude
financovať stavebník. V znení tohto článku absentuje uvedenie spôsobu financovania stavebných
nákladov, predpokladaná výška stavebných nákladov, a časový horizont zaplatenia

stavebných nákladov. Uvedenie sumy 6 638,78 Eur (200 000,- Sk), ktorú sa stavebník zaviazal zaplatiť v
súvislosti s uzatvorením strechy bytového domu nemožno chápať ako cenu stavebných prác v súvislosti
so vstavbou a nadstavbou bytu samotného. Z čl. V bodu 8 nie je evidentné, či suma 6 638,78 Eur
(200 000,- Sk) predstavuje konečnú sumu, ktorú stavebník uhradí v súvislosti s rekonštrukciou bytového
domu, alebo či ide len o akýsi preddavok, nakoľko v čl. V bode 2 je uvedené, že stavebník vykoná

okrem opravy (uzatvorenia) strechy, aj ku kompletnú výmenu dreveného krovu, výmenu strešnej krytiny,
zabezpečí osadenie nových klampiarskych prvkov, vrátane bleskozvodu a novej uličnej fasády. Aká je
však cena týchto prác, to zo zmluvy nevyplýva. Podľa čl. V bodu 9 sa stavebník zaviazal
zrealizovať nadstavbu bytu do 12 mesiacov od vydania právoplatného stavebného povolenia, avšak bez
toho, aby zmluvné strany dohodli spôsob financovania nadstavby (vstavby) bytu.

8./ K otázke presného vymedzenia spoločných častí domu a spoločných zariadení bytového domu
dotknutých vstavbou a nadstavbou bytu (§ 22 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z.). Uvedené ustanovenie
je sčasti premietnuté v čl. VI zmluvy, podľa ktorého novovybudovaný byt č. 11, bude umiestnený v
povalových priestoroch domu, t.j. na 5. a 6. poschodí domu s tým, že celková výmera podlahovej plochy
bytu bude 285,62 m2.

Pokiaľ ide o presný výpočet a vymedzenie spoločných častí bytového domu (čl. II bod 1 zmluvy) a presný
výpočet a vymedzenie spoločných zariadení bytového domu (čl. II bod 2 zmluvy), uvedené zmluvné
ustanovenia nekorešpondujú s čl. VI zmluvy, keďže ,,povalové priestory domu" s výmerou podlahovej
plochy 285,62 m2 nie sú zahrnuté ani v jednom z týchto zmluvných ustanovení.

9./ K otázke povinnosti osvedčenia podpisov účastníkov u notára - zo záveru zmluvy vyplýva, že zmluvu

na strane vlastníkov bytov podpísali 1./ W. A., 2./ K. M., X./. O. D.D., X./. P. R., X./. U.
A., X./. B. D., X./. I. L., X./. A. J. W. Ľ. J., a to pred príslušným notárom. Pokiaľ ide vlastníka bytov - Hl.
mesto SR Bratislava - Mestská časť Bratislava - Staré Mesto a stavebníka - B. G., títo zmluvu podpísali,
avšak bez toho, aby pravosť ich podpisov bola osvedčená príslušným notárom. Vzhľadom k tomu, že
zákon o vlastníctve bytov nevyžadoval, aby pravosť podpisov zmluvných strán podliehala osvedčeniu

notárom, nebolo zo strany zmluvných potrebné, aby pravosť ich podpisov bola osvedčovaná notárskym
úradom alebo matrikou.

10./ K otázke povinnosti uvedenia dátumu podpisu zmluvy zo strany jednotlivých zmluvných strán - z
obsahu zmluvy vyplýva, že jednotliví vlastníci bytov podpísali zmluvu pred príslušným notárom, avšak v
rozličných dňoch (O. D. B. XX.XX.XXXX, W. A. B. XX.XX.XXXX, A. J. W. Ľ. J. B. XX.XX.XXXX, I. L. B.W.

XX.XX.XXXX,P.R.B.XX.XX.XXXX,B.D.B.XX.XX.XXXX,U.A.B.XX.XX.XXXXW.K.M.voktóbri2001
(fotokópia odtlačku pečiatky notára, z ktorého vyplýva dátum overenia podpisu K. M. je neúplná). Pokiaľ
ide dátumy podpisov štatutárneho orgánu Hl. mesta SR Bratislava a stavebníka B. G., k ich podpisom
neboli pripojené dátumy, pričom zo záveru zmluvy nevyplýva dátum písomného vyhotovenia uzavretia
zmluvy. S prihliadnutím na ust. § 22 ods. 1 písm. f) zák. č. 182/1993 Z.z., bolo v rámci

tohto úkonu žiadúce, aby vlastníkov bytov zastupoval pri uzatváraní právneho úkonu zástupca, ktorého
podpis, vrátane jeho dátumu by bol uvedený v závere zmluvy.Súd sa v tomto konaní nezaoberal otázkou súladu ceny vstavby nadstavby bytu so všeobecne
záväzným právnym predpisom o cenách, pretože predmetná cena jednak nie je uvedená v zmluve o
vstavbe, a jednak skúmanie otázky súladu ceny vstavby bytu so všeobecne záväzným

právnym predpisom o cenách z úradnej moci súdu neprináleží, z dôvodu relatívnej neplatnosti
takéhoto právneho úkonu (§ 40a Občianskeho zákonníka).

Súd sa v tomto konaní taktiež nezaoberal otázkou, či uzavretiu zmluvy o vstavbe a
nadstavbe malo predchádzať hlasovanie všetkých vlastníkov bytov bytového domu, nakoľko v čase
podpisu zmluvy (27.05.2002), nebolo účinným súčasné znenie ust. § 14 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z.z.,

podľaktoréhovlastnícibytovanebytovýchpriestorovvdomeprijímajúrozhodnutianaschôdzivlastníkov
dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nej.

V zmysle § 3 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových
priestorov sa vzťahuje Občiansky zákonník a osobitné predpisy, ak zákon o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov neustanovuje inak.

V zmysle § 3 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa
spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností,
ak zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neustanovuje inak.

V zmysle § 34 Občianskeho zákonníka, právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku,
zmene alebo zániku tých práv alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.

Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne,
určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

V zmysle § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

V zmysle § 43 Občianskeho zákonníka, účastníci sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov

odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k vzniku rozporov.

Právny úkon je určitý len vtedy, keď nie je vnútorne rozporný jeho obsah, alebo keď prípadný rozpor
možno odstrániť výkladom (výklad však nemôže dopĺňať právny úkon), alebo použitím dispozitívnych
ustanovení zákona namiesto neurčitých častí prejavu vôle (§ 37 ods. 1 OZ). Pre absolútnu neplatnosť
právneho úkonu je charakteristické, že:

1. pôsobí ex tunc, t. j. od začiatku,

2. nastáva priamo zo zákona a aj keď sa jej môže dovolať každý, kto má na tom právny záujem, nie je
potrebné, aby táto neplatnosť bola deklarovaná súdnym alebo iným rozhodnutím právnej ochrany,

3. sa na ňu prihliada aj bez námietky, t. j. z úradnej povinnosti (ex offo),

4. nemožno ju žiadnym spôsobom napraviť (konvalidácia alebo ratihabícia), čo vyplýva z toho, že

nemožno naprávať úkon, ktorý neexistuje a nadväzne na to, z rovnakého dôvodu - nemožno od takéhoto
právneho úkonu (zmluvy) odstúpiť,

5. zakladá nároky z bezdôvodného obohatenia (§ 451 a nasl. OZ).

Z vykonaného dokazovania v rámci skúmania platnosti zmluvy ako predbežnej (prejudiciálnej) otázky,
bolo strany súdu zistené, že zmluvné strany sa pri úprave svojho zmluvného vzťahu dopustili niekoľkých

formálnych a obsahových pochybení:

a/ zmluva obsahuje nesprávne označenie ako ,,zmluva o výstavbe bytu", namiesto správneho
označenia ,,zmluva o vstavbe a nadstavbe bytu". Podľa § 37 ods. 3 Občianskeho zákonníka, právny
úkon nie je neplatný pre chyby v písaní a počítaní, ak je jeho význam nepochybný. Vychádzajúc z cit.
ustanovenia zákona, nepovažuje súd nesprávne označenie zmluvy za taký nedostatok, ktorý by mal zanásledok absolútnu neplatnosť právneho úkonu, nakoľko význam tohto úkonu bol nepochybný (prejav
vôle strán uzavrieť dohodu, predmetom ktorej bola vstavba a nadstavba bytov (čl. V bod 9 zmluvy),

b/ pokiaľ ide o zmluvnú stranu - vlastníka bytu v 7./ rade - Ľ. Z. (úvod zmluvy a čl. I zmluvy), jej meno

bolo v zmluve preškrtnuté s tým, že neznáma osoba do zmluvy ako vlastníka v 7.
rade dopísala I. L. a to bez toho, aby neznáma osoba uviedla meno a priezvisko, a dátum vykonania
opravy. Neznáma osoba v rámci vykonania opravy iba uviedla svoj poločítateľný podpis, ktorý sa začínal
písmenom ,,H". S poukazom na ust. § 37 ods. 3 OZ, súd ani v tejto časti nepovažoval uvedenú chybu
za taký nedostatok, ktorý by mal za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu (z opravy chyby

je nepochybné, že namiesto zmluvnej strany - vlastníka bytu č. 7 - Ľ. Z., bola do zmluvy
dopísaná I. L.),

c/ z obsahu zmluvy nevyplýva určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov (§ 22 ods. 1 písm. e)
zákona č. 182/1993 Z.z.), pričom neuvedenie zástupcu vlastníkov bytov má za následok absolútnu
neplatnosť zmluvy (§ 39 OZ),

d/ z obsahu zmluvy nevyplýva spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a

splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce odporkyne ako stavebníka (§
22 ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z.z.), v dôsledku čoho sa stal právny úkon od
počiatku neplatným (§ 39 OZ),

e/ z obsahu zmluvy nevyplýva, že by povalové priestory domu, vo výmere 285,62 m2, ktoré mali slúžiť
na vstavbu a nadstavbu bytu (čl. VI zmluvy), boli systematicky zaradené medzi spoločné časti bytového

domu (čl. II bod 1 zmluvy) alebo medzi spoločné zariadenia bytového domu (čl. II bod 2 zmluvy), čo
odporuje zneniu ust. § 22 ods. 3 v spojení s § 22 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z.z. Takýto vnútorný
rozpor (neurčitosť právneho úkonu - § 37 ods. 1 OZ) má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy,
nakoľko zmluvné strany s prihliadnutím na čl. II bod 1 a čl II bod 2 zmluvy presne nevymedzili spoločné
časti a spoločné zariadenia bytového domu, ktoré budú dotknuté zmluvou o vstavbe a nadstavbe

(§ 39 OZ),

f/ z obsahu zmluvy nevyplýva uvedenie všetkých vlastníkov a presné vymedzenie ich spoluvlastníckych
podielov na podlahovej ploche spoločných priestorov, určenej na vstavbu a nadstavbu bytu stavebníka,
pričom absencia takého ustanovenia v zmluve je v rozpore s ust. § 22 ods. 1 písm. d) v spojení s ust. §
22 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z., čo má za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu (§ 39 OZ).

Dôsledkom absolútnej neplatnosti právneho úkonu (napr. zmluvy) je, že právny úkon nemá žiadne
právne účinky. Ak ide napríklad o zmluvu, absolútne neplatná zmluva nikoho nezaväzuje. Neplatná
zmluva o výstavbe bytu je dôvodom, aby príslušný orgán katastra nehnuteľností vykonal výmaz
vlastníckeho práva, ktoré vzniklo vkladom práve na základe neplatnej zmluvy o výstavbe.

Vykonaním dokazovaním bolo zistené, že Zmluva č. 1/2001 o výstavbe bytu a

prevode spoluvlastníckeho podielu na pozemku patriaceho k bytu č. 11, bola medzi účastníkmi uzavretá
v rozpore s ust. § 22 ods. 1 písm. b), písm. d), písm. e), písm. f), § 22 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z.z.,
platného a účinného v čase uzavretia zmluvy, (t.j. dňa 27.05.2002), čo bolo dôvodom k tomu, aby súd
ex offo, teda z úradnej moci konštatoval absolútnu neplatnosť takejto zmluvy.

Z tohto dôvodu súd ďalej neskúmal, či súčasťou návrhu na zápis do katastra nehnuteľností bola

aj dokumentácia, z ktorej bola zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov,
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva (§ 22 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z. z.).

Pokiaľ ide Dodatok č. 1 k zmluve o výstavbe, vzhľadom na absolútnu neplatnosť celej zmluvy a
skutočnosť, že obsah dodatku nebol dojednaný so stavebníkom (odporkyňou ), súd vyhodnotil Dodatok
č. 1 taktiež ako absolútne neplatný právny úkon.

Z ust. § 120 ods. 1 O. s. p. vyplýva, že súd rozhodne, ktoré z navrhnutých dôkazov vykoná. Pritom je
viazaný najmä tým, že nevykonanie dôkazov súvisí s tým, že nemajú význam (najmä podstatný) pre vec
samú, príp. že už doposiaľ vykonané dôkazy umožňujú náležité zistenie skutkového stavu. Nevykonanie
dôkazov navrhnutých účastníkom konania nie je postupom, ktorým súd odníma účastníkovi možnosť
konať pred súdom (pozri uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 26. marca 1992 sp. zn. 4Cdo 6/1992, uverejnené v Zbierke rozhodnutí a stanovísk Slovenskej republiky, ročník 1993,
zošit č. 3 - 4, str. 127, pod por. č. 37/1993).

Z hľadiska časovej hospodárnosti, súd v rámci písomného vyhotovenia rozsudku neuviedol ďalšie

písomnéaústnevyjadreniaúčastníkov,ktorétvoriaobsahsúdnehospisu,nakoľkoichuvedenieaprávne
vyhodnotenie by bolo vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti nadbytočné, neefektívne a v rámci
odôvodnenia tohto rozsudku aj nepodstatné. Nie je úlohou súdu v odôvodnení uviesť všetky dôkazné
prostriedky, ktoré boli v súdnom spore vykonané, ale iba tie, ktoré sú najpodstatnejšie, z ktorých súd
vychádzal pri rozhodovaní o opodstatnenosti žaloby a to tak, aby odôvodnenie súdu bolo presvedčivé

a preskúmateľné (§ 157 ods. 2 Obč. súd. por.).

V.

K otázke platnosti odstúpenia od zmluvy o vstavbe a výstavbe:

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo
v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak

nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Podľa § 517 ods. 1 OZ, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v
dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o
deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení.

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde

do dispozičnej sféry adresáta. V zmysle § 48 ods. 1 Obč. zákonníka možno odstúpiť od zmluvy, len ak
je to v zákone (v Obč. zákonníku alebo v inom zákone) pre konkrétny prípad stanovené, alebo ak bolo
odstúpenie dohodnuté medzi účastníkmi zmluvy. Dohoda o odstúpení pritom nemusí byť viazaná na
existenciu nejakého dôvodu. Pre odstúpenie od zmluvy tam, kde zmluva bola uzavretá písomne platí,
že aj odstúpenie musí byť písomné; inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu

formu, preto odstúpiť od zmluvy možno písomne aj ústne (pozri Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 30.
júna 2009, sp. zn. 4 Cdo 111/2008)

Súd dáva do pozornosti navrhovateľov, že na platné odstúpenie od zmluvy nie je potrebné uviesť dôvod
odstúpenia od zmluvy, nakoľko to § 48 OZ výslovne nevyžaduje. Pokiaľ ide o uvedenie ust. § 517 ods. 1
OZ, uvedený dôvod odstúpenia od zmluvy sa týka finančných vzťahov medzi dlžníkom a veriteľom a nie

právnych vzťahov medzi vlastníkmi bytov a stavebníkom. Avšak ako bolo vyššie uvedené, vzhľadom na
absolútnuneplatnosťzmluvyovstavbeanadstavbe,uvedenieust.517ods.1OZakodôvoduodstúpenia
od zmluvy, resp. námietka odporcu o nedoručení odstúpenia od zmluvy, nemá vplyv na odstúpenie ako
také, keďže z dôvodu absolútnej neplatnosti zmluvy nemohlo dôjsť ani k platnému
odstúpeniu zmluvy.

VI.

K otázke vkladového konania na základe zmluvy o vstavbe a nadstavbe:

Podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona, účinného ku dňu (t.j. dňa 28.05.2002), správa katastra
preskúma platnosť zmluvy, a to najmä oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, či je
úkon urobený v predpísanej forme, či sú prejavy vôle hodnoverné, či sú dostatočne určité a zrozumiteľné

a či zmluvná voľnosť, prípadne právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené.

Podľa § 31 ods. 2 katastrálneho zákona, pri rozhodovaní o povolení vkladu prihliada správa katastra aj
na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

Podľa§31ods.3katastrálnehozákona,aksúpodmienkynavkladsplnené,správakatastravkladpovolí;
inak návrh zamietne. Ak sú podmienky na vklad splnené len v časti návrhu a ak je to účelné, správa

katastra môže rozhodnúť len o časti návrhu.Katastrálne konanie o návrhu na vklad (vkladové konanie) má povahu správneho (administratívneho)
konania, v rámci ktorého správa katastra postupuje spôsobom upraveným katastrálnym zákonom a
subsidiárne (§ 22 ods. 1 a 5 katastrálneho zákona) i správnym poriadkom.

Správa katastra predovšetkým v rámci vkladového konania v zmysle § 31 ods. 1 katastrálneho zákona
skúma platnosť zmluvy doloženej k návrhu na vklad, pričom za týmto účelom je povinná zistiť presne a
úplne skutočný stav veci podľa § 32 ods. 2 Správneho poriadku. Pokiaľ správa katastra zistí neplatnosť
takejto zmluvy, je povinná rozhodnúť o zamietnutí vkladu podľa § 31 ods. 3 katastrálneho zákona.

Správa katastra Bratislava teda pochybila, keď v dôsledku absolútnej neplatnej zmluvy o
vstavbe a nadstavbe bytu, na základe vkladu V-168/2002 zo dňa 28.05.2002 zapísala na LV č. XXXX

spoluvlastnícky podiel v prospech odporkyne k bytu č. 11, 5. poschodie mezanín, Bezručova č. 10, vo
veľkosti spoluvlastníckeho podielu na byte 1/1, a vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných
častiach a spoločných zariadeniach bytového domu vo veľkosti 3251/10000.

Záverom treba uviesť, že Správa katastra Bratislava mala s odkazom na znenie § 31 ods. 3
katastrálneho zákona návrh na vklad odporkyne v danej veci zamietnuť z dôvodu absencie základných

náležitostí zmluvy v zmysle ust. § 22 a nasl. zák. č. 182/1993 Z.z. v znení účinnom ku dňu 27.05.2002.

VII.

Pokiaľ ide o priznanie náhrady trov konania, súd postupoval v zmysle § 142 ods. 1 Obč. súd. por.,
pričom odporkyni ako úspešnému účastníkovi, priznal voči neúspešným navrhovateľom, náhradu trov
konaniavsúvislostisprávnymzastupovanímAdvokátskoukanceláriouPAICEKLEGAL,s.r.o.,sosídlom

v Bratislave.

Vzhľadom k tomu, že predmet tohto konania nie je možné vyjadriť v peniazoch, resp. možno zistiť
len s nepomernými ťažkosťami, súd postupoval pri priznávaní trov právneho zastúpenia podľa § 11
ods. 1 písm. a) Vyhlášky č. 655/2004 Z.z., pričom vychádzal z 1/13-ny výpočtového základu, ktorá
predstavovala v roku 2011 sumu 57,- Eur, a v roku 2014 sumu 61,85 Eur, teda právnemu zástupcovi

odporcu priznal odmenu za nasledujúce úkony právnej pomoci:

1. príprava a prevzatie právneho zastúpenia dňa 10.05.2011 ......................... 57,- Eur,

2. písomné vyjadrenie k žalobe dňa 10.05.2011 .............................................. 57,- Eur,

3. ďalšia porada s klientom dňa 08.07.2011 v trvaní 1 hodina a 7 minút .....
(2/3 z odmeny 57,- Eur) + (1/3 z odmeny 57,- Eur podľa § 14 ods. 2, §

14 ods. 4 písm. g) vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z., v znení účinnom ku dňu
08.07.2011 ........................................................................................................................ 57,- Eur,

4. účasť na pojednávaní dňa 12.09.2011 .......................................................... 57,-Eur

5. ďalšia porada s klientom dňa 10.10.2011 v trvaní 1 hodina a 12 minút .....
(2/3 z odmeny 57,- Eur) + (1/3 z odmeny 57,- Eur podľa §

14 ods. 2, § 14 ods. 4 písm. g) vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z., v znení účinnom ku dňu
10.10.2011 ....................................................................................................................... 57,- Eur,

6. účasť na pojednávaní dňa 13.10.2011 .......................................................... 57,- Eur,

7. ďalšia porada s klientom dňa 25.08.2014 v trvaní 2 hodiny a 23 minút .....(2x á 2/3 z
odmeny 61,85 Eur) + (1/3 z odmeny 61,85 Eur) podľa § 13a vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z., v znení

účinnom ku dňu 25.08.2014 ................................ 103,08 Eur,

8. účasť na pojednávaní dňa 26.08.2011 ........................................................ 61,85 Eur9. ďalšia porada s klientom dňa 30.10.2014 v trvaní 1 hodina a 5 minút .....(2/3 z odmeny
61,85 Eur) + (1/3 z odmeny 61,85 Eur) podľa § 13a vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z., v znení účinnom
ku dňu 30.10.2014 .............................. 61,85 Eur,

10. účasť na pojednávaní dňa 31.10.2014 ................................................... 61,87 Eur

11. režijný paušál 6x á 7,41 Eur + 4 x á 8,04 Eur ........................................ 76,62 Eur

12. 20% DPH z odmeny 707,25 Eur ............................................................ 141,45 Eur

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spolu ............................................................................................................. 848,70 Eur

Súd nepriznal odporkyni náhradu trov právneho zastúpenia za jeden úkon právnej pomoci, spočívajúci

v písomnom vyjadrení k aktívnej legitimácii navrhovateľov zo dňa 12.09.2011 (1x á 57,- Eur + režijný
paušál + 20 % DPH), nakoľko zo strany právneho zástupcu odporkyne šlo o iniciatívny úkon bez
toho, aby bol súdom k tomuto úkonu vyzvaný. Bolo na uvážení odporkyne, či sa vyjadrí k súdnemu
konaniu prostredníctvom svojho právneho zástupcu písomne alebo ústne na pojednávaní. Jej písomné
stanovisko však nebolo potrebné, preto nemožno spravodlivo požadovať od navrhovateľov, aby hradili

trovy tohto úkonu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia Krajskému súdu v
Bratislave, podaním na tunajšom súde, písomne, v troch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy,

potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym

skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy,

ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania možno rozšíriť len do uplynutia lehoty na
odvolanie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.