Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, October 17, 2013

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 24C/21/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7111213867
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 10. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Zuzana Čisovská

ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2013:7111213867.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I sudkyňou Mgr.Zuzanou Čisovskou vo veci navrhovateľa: M..P. V., A..P..U.., A. A.

Z. C., P. X, T.: XX XXX XXX, zastúpeného: JUDr. Pavol Sitár, advokát, so sídlom v Košiciach, Zvonárska
8 proti odporcovi: Košický samosprávny kraj, so sídlom v Košiciach, Námestie Maratónu mieru 1, IČO:
35 541 016, v konaní o zaplatenie 58.141,24 EUR s príslušenstvom,

r o z h o d o l :

Návrh z a m i e t a .

Odporcovi náhradu trov konania proti navrhovateľovi nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom doručeným súdu dňa 20.5.2011 domáhal, aby súd zaviazal odporcu zaplatiť mu
sumu 58.141,24 EUR spolu s úrokom z omeškania vo výške 9% ročne od 13.4.2010 až do zaplatenia.

Navrhovateľ návrh odôvodnil skutočnosťami, že Správa zdravotníckych zariadení Košického
samosprávneho kraja (ďalej len“ Správa zdravotníckych zariadení KSK“) ako subjekt vykonávajúci
pre odporcu správu bytového a nebytového fondu a prenájom nehnuteľného majetku uzavrela
s navrhovateľom dňa 4.4.2005 zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok oboch
zmluvných strán uzavrieť zmluvu o nájme nebytového priestoru na Smetanovej ul. č.2 v Košiciach.
Na základe tejto zmluvy bol navrhovateľ oprávnený so súhlasom Správy zdravotníckych zariadení

KSK realizovať stavebné úpravy za účelom získania rozhodnutí, stanovísk a vyjadrení orgánov štátnej
správy. Súhlas bol navrhovateľovi udelený dňa 11.7.2005. S účinnosťou od 1.4.2006 zmluvné strany
uzavreli zmluvu o nájme nebytového priestoru. Navrhovateľ vykonával stavebné rekonštrukčné práce v
súladesodsúhlasenouprojektovoudokumentáciouzaúčelomprevádzkovaniaortopedickejambulancie.
Stavebnépráceboliukončenévnovembri2006.Vlastníkomnebytovéhopriestorubolvčaseuzatvorenia
nájomnej zmluvy odporca. Navrhovateľ mal za to, že záväzky, ktoré v rámci právneho vzťahu, ktorý
vznikol na základe nájomnej zmluvy, zaväzovali a zaväzujú aj vtedajšieho vlastníka predmetného

nebytového priestoru. Uznesením odporcu č.540/2008 zo dňa 27.10.2008 došlo k schváleniu prevodu
vlastníckeho práva k nebytovému priestoru, ktorý bol predmetom nájmu a na základe tejto skutočnosti
dňa 17.3.2009 došlo medzi účastníkmi konania k uzavretiu kúpnej zmluvy č.5/2009/KZ, v zmysle ktorej
nadobudol vlastnícke právo k predmetnému nebytovému priestoru navrhovateľ. Vklad vlastníckeho
práva v prospech navrhovateľa bol povolený dňa 21.5.2009. Navrhovateľ uhradil kúpnu cenu stanovenú
súdnym znalcom Ing.Jánom Novákom na základe znaleckého posudku č.73/2008 vo výške 111.541,24
EUR. Okamihom nadobudnutia vlastníckeho práva k nebytovému priestoru došlo k zániku nájomného

vzťahu, založeného zmluvou zo dňa 1.4.2006. Navrhovateľ do nebytového priestoru investoval peňažné
prostriedky v celkovej výške 70.436,40 EUR. Hodnota nebytového priestoru pred investíciami bola
ohodnotená v znaleckom posudku č.14/2010 zo dňa 11.2.2010 Ing.Aleny Kmeťovej vo výške 53.400
EUR. Na základe uvedeného mal navrhovateľ za to, že vloženými investíciami zhodnotil nebytovýpriestor o 58.141,24 EUR (rozdiel medzi kúpnou cenou a hodnotou nebytového priestoru pred vložením
investícií). Uplatnený nárok navrhovateľ odvodzoval od ust. § 667 ods.1 posledná veta Občianskeho
zákonníka, podľa ktorého ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov,

môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo zvýšila hodnota veci.

Odporca sa bránil tvrdením, že stavebné úpravy boli vykonané na základe zmluvy o budúcej zmluve
a nie na základe nájomnej zmluvy. Rovnako aj súhlas na vykonanie stavebných úprav bol daný ešte
pred uzavretím nájomnej zmluvy. Mal za to, že za takejto situácie nie je možná aplikácia ust. § 667

ods.1 Občianskeho zákonníka. Pokiaľ by aj súd ustálil, že na daný vzťah je potrebné aplikovať ust.
§ 667 Občianskeho zákonníka, namietal svoju pasívnu vecnú legitimáciu. V tejto súvislosti uviedol,
že nájomnú zmluvu zo dňa 30.3.2006 uzavrel navrhovateľ so Správou zdravotníckych zariadení KSK,
pričom odporca uznesením č.225/2007 zo dňa 26.2.2007 schválil zrušenie Správy zdravotníckych
zariadení KSK a zároveň aj založenie Správy majetku KSK, s.r.o., ktorá mala prevziať majetok, práva a
záväzky zrušenej príspevkovej organizácie ku dňu 1.7.2007. Delimitačným protokolom zo dňa 30.6.2007

bola delimitovaná správa, údržba a prenájom nebytových priestorov v danom objekte na Smetanovej
ul. č.2. Zmluvou č.VSN-2/2007 o výkone správy nehnuteľného majetku zo dňa 13.8.2007 uzavretou
medzi odporcom a Správou majetku KSK, s.r.o. ako správcom, bol správca poverený výkonom správy,
ktorého obsahom bolo aj oprávnenie prenechať predmet správy do nájmu tretím osobám. Predmetom
správy bol aj objekt na Smetanovej ul. č.2. Dňa 4.7.2007 bol uzavretý dodatok č.1/2007 k zmluve

o nájme nebytového priestoru, ktorým Správa majetku KSK, s.r.o. vstúpila do právneho postavenia
prenajímateľa, s čím navrhovateľka podpísaním dodatku vyslovila súhlas. Z uvedeného je zrejmé, že
odporca nikdy nebol prenajímateľom dotknutých nebytových priestorov. Na základe týchto skutočností
žiadal,abysúdžalobuzamietol.Odporcaokremvyššieuvedenéhopoukázalnazneniezmluvyobudúcej
zmluve, v ktorej sa navrhovateľka zaviazala, že rekonštrukciu vykoná na vlastné náklady. Aj z tohto

dôvodu považoval nárok za nedôvodný. Mal za to, že právny vzťah vyplývajúci zo zmluvy o budúcej
zmluve a z následnej zmluvy o nájme predstavuje dva úplne rozdielne právne vzťahy a pokiaľ by aj
súd pripustil možnosť aplikácie ust. § 667 Občianskeho zákonníka aj vo vzťahu k právnemu vzťahu
založenému zmluvou o budúcej zmluve, táto zmluva potom zanikla skôr, ako bola uzavretá nájomná
zmluva, pretože jej platnosť bola ohraničená na tri mesiace od jej uzavretia. Momentom zániku zmluvy o

budúcej zmluve si teda navrhovateľka mohla uplatniť svoj nárok. Je však zrejmé, že tak neučinila, resp.
keď tak učinila až touto žalobou, jej nárok je už premlčaný.

Súd vykonal dokazovanie oboznámením listinných dokladov tvoriacich obsah spisu a na základe týchto
dôkazných prostriedkov zistil skutkový stav veci:

Z výpisu z obchodného registra Okresného súdu Košice I (č.l.289) súd zistil, spoločnosť navrhovateľa
mala v období od 18.11.2003 do 16.2.2009 obchodné meno: DABOS, s.r.o. a od 1.1.2005 do 16.2.2009
sídlo v Košiciach, Opatovská cesta 113.

Z písomnej zmluvy o budúcej zmluve (č.l.154 spisu) súd zistil, že Správa zdravotníckych zariadení KSK
so sídlom v Košiciach, Poštová 15, IČO: 35 559 689 - príspevková organizácia odporcu (ako budúci
prenajímateľ) a spoločnosť DABOS s.r.o. so sídlom v Košiciach, Opatovská cesta 113 (ako budúci
nájomca) dňa 4.4.2005 uzavreli zmluvu, na základe ktorej sa budúci prenajímateľ, správca majetku
Košického samosprávneho kraja, zaviazal prenajať budúcemu nájomcovi nebytový priestor o výmere

100,3 m2, súvisiace služby a hmotný majetok v suteréne zdravotníckeho zariadenia Smetanova 2,
Košice za predpokladu, že budúcemu nájomcovi bude udelené povolenie na poskytovanie zdravotnej
starostlivosti v neštátnom zdravotníckom zariadení. Budúci nájomca bude uvedené nebytové priestory
oprávnený užívať pre činnosť neštátnej ortopedickej ambulancie.

V článku I zmluvy o budúcej zmluve sa spoločnosť DABOS, s.r.o. ako budúci nájomca zaviazala v lehote
do jedného týždňa od získania súhlasu na výkon neštátnej zdravotníckej činnosti a uzavretí zmluvy
so Všeobecnou zdravotnou poisťovňou, najneskôr však do troch mesiacov od podpísania tejto zmluvy
predložiť doklady potrebné pre uzavretie zmluvy o nájme, s tým, že ak v tejto lehote tak neučiní, zmluva
o budúcej zmluve stráca platnosť. Zmluvné strany sa zaviazali uzavrieť zmluvu o nájme do 15 dní od

doručenia uvedených dokladov budúcemu prenajímateľovi (pri súčasnom dodržaní vyššie uvedených
lehôt na strane budúceho nájomcu).Z článku II (Iné dojednania) zmluvy o budúcej zmluve vyplýva, že zmluvné strany sa zaviazali uzavrieť
budúcu zmluvu o nájme v zmysle zásad hospodárenia s majetkom KSK a zákona č.116/1990 Zb. o
nájme a podnájme nebytových priestorov, a to na dobu určitú - 5 rokov, s predpokladanou výškou nájmu

1.110,-Sk za 1m2 plochy ročne za nebytové priestory a 860 Sk za 1 m2 plochy spoločných priestorov
ročne a platbami za služby spojené s nájmom.

Z článku II ďalej vyplýva, že zmluvné strany sa dohodli, že budúci nájomca je oprávnený na základe
tejto zmluvy na vlastné náklady realizovať prenajímateľom vopred odsúhlasené stavebné úpravy v

priestoroch určených na prenájom, ak je takáto úprava podmienkou pre získanie rozhodnutí stanovísk
a vyjadrenie orgánov štátnej správy.

Z článku III (Záverečné ustanovenia) zmluvy o budúcej zmluve vyplýva, že zmluva bola uzatvorená na
dobu troch mesiacov od jej podpísania.

Z listu spoločnosti DABOS, s.r.o. zo dňa 9.6.2005 (č.l.272) súd zistil, že navrhovateľ požiadal Správu
zdravotníckych zariadení KSK o povolenie stavebných úprav, o vyjadrenie stanoviska k navrhovaným
stavebným úpravám časti objektu na Smetanovej č.2 pre zriadenie súkromnej ortopedickej ambulancie.
Prílohu žiadosti tvoril projekt na ohlásenie stavby a statický posudok. Podľa prijímacej pečiatky bola táto
žiadosť doručená Správe zdravotníckych zariadení KSK dňa 13.6.2005.

Z odpovede Správy zdravotníckych zariadení KSK č.1058/2005 zo dňa 11.7.2005 na vyššie uvedenú
žiadosť (č.l.273) súd zistil, že Správa zdravotníckych zariadení KSK súhlasila s realizáciou stavebných
a súvisiacich prác podľa predloženého technického výkresu v priestoroch určených Zmluvou o budúcej
zmluvenaprevádzkuortopedickejambulancie,akoajpodľaprojektovejdokumentácie,ktorájesúčasťou

tohto súhlasu. Súhlasila aj so zabudovaním elektronického zabezpečovacieho zariadenia s vyvedením
na pult SBS. Vykonávanie prác bolo povolené v období od 1.8.2005, počas platnosti zmluvy o budúcej
zmluve. Budúci nájomca mal zrealizovať stavebné úpravy na vlastné náklady, s tým, že Správa
zdravotníckych zariadení KSK si nájomcom vynaložené náklady na rekonštrukciu nezahrnie do svojich
nákladov, ani ich nájomcovi nezohľadní v zníženom nájomnom, ani nijak inak.

Zo žiadosti spoločnosti DABOS, s.r.o. zo dňa 12.7.2005 (č.l.295) súd zistil, že navrhovateľ požiadal
o predĺženie platnosti zmluvy o budúcej zmluve o tri mesiace, z dôvodu, že ide o zložitejšiu úpravu
daného priestoru, ktorá vyžaduje vyjadrenie viacerých kompetentných strán, pričom v danom termíne sa
nepodarilo získať všetky podklady potrebné na stavebnú úpravu časti objektu na Smetanovej 2. Žiadosť

bola doručená budúcemu prenajímateľovi dňa 13.7.2005.

Z Dodatku č.1 k zmluve o budúcej zmluve zo dňa 1.8.2005 (č.l.296) súd zistil, že Správa zdravotníckych
zariadení KSK ako budúci prenajímateľ a spoločnosť DABOS, s.r.o. ako budúci nájomca sa dohodli o
predĺžení platnosti zmluvy o budúcej zmluve s tým, že zmluva sa mení v článku 1 ods.3 tak, že budúci

nájomca sa zaväzuje v lehote do jedného týždňa od získania súhlasu KSK na prevádzku zdravotníckeho
zariadenia,najneskôrvšakdotrochmesiacovodpodpísaniadodatkuč.1ktejtozmluvepredložiťdoklady
potrebné pre uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru.

Zo žiadosti spoločnosti DABOS, s.r.o. zo dňa 19.12.2005 (č.l.297) súd zistil, že navrhovateľ ako budúci

nájomca oznámil budúcemu prenajímateľovi, že z rôznych dôvodov došlo ku sklzu pri uskutočňovaní
rekonštrukčných prác, preto žiada o predĺženie platnosti zmluvy o budúcej zmluve do 31.1.2006. Žiadosť
bola doručená Správe zdravotníckych zariadení KSK dňa 19.12.2005.

Z Dodatku č.2 k zmluve o budúcej zmluve zo dňa 10.1.2006 (č.l.298) súd zistil, že Správa zdravotníckych

zariadení KSK a DABOS, s.r.o. sa dohodli na predĺžení platnosti zmluvy o budúcej zmluve a to tak,
že budúci nájomca sa zaviazal v lehote do jedného týždňa od získania súhlasu KSK na prevádzku
zdravotníckehozariadenia,najneskôrvšakdo28.2.2006predložiťdokladypotrebnénauzavretiezmluvy
o nájme nebytového priestoru. Táto zmluva bola uzavretá s platnosťou do 28.2.2006.

Zo žiadosti spoločnosti DABOS, s.r.o. zo dňa 23.3.2006 (č.l.299) súd zistil, že navrhovateľ opätovne
požiadal o predĺženie platnosti zmluvy o budúcej zmluve do 30.4.2006, s tým, že v podstate bola
ukončená rekonštrukcia a je potrebná len príprava a zabezpečenie schvaľovacích konaní na príslušnýchinštitúciách pred zahájením činnosti ambulancie. Žiadosť bola doručená budúcemu prenajímateľovi dňa
23.3.2006.

Z Dodatku č.3 k Zmluve o budúcej zmluve zo dňa 23.3.2006(č.l.230) súd zistil, že zmluvné strany sa
dohodli na predĺžení platnosti zmluvy o budúcej zmluve; budúci nájomca sa zaviazal v lehote do jedného
týždňa od získania súhlasu KSK, najneskôr však do 30.4.2006 predložiť doklady potrebné na uzavretie
zmluvy o nájme nebytového priestoru. Zmluva bola uzatvorená s platnosťou do 30.4.2006.

ZrozhodnutiaRegionálnehoúraduverejnéhozdravotníctvasosídlomvKošiciachč.2006/02142-02/258/
OS zo dňa 29.3.2006 (č.l.153) súd zistil, že navrhovateľovi bol udelený súhlas na uvedenie pracovných
priestorov do prevádzky na činnosti, ktoré môžu mať za následok vystavenie zamestnancov biologickým
faktorom a schválil prevádzkový poriadok z hygienicko-epidemiologickým režimom a prevádzkový
poriadok o ochrane zdravia pri práci s chemickými faktormi v neštátnom zdravotníckom zariadení -
ortopedickej ambulancii s miestom výkonu činnosti na Smetanovej ul. č.2 v Košiciach. Z odôvodnenia

rozhodnutia vyplýva, že návrh na vydanie tohto rozhodnutia bol navrhovateľom podaný dňa 24.3.2006
a dňa 28.3.2006 bola uskutočnená ohliadka priestorov odbornými zamestnancami.

Z rozhodnutia odporcu č.2257/2006-RU20-9399 zo dňa 31.3.2006 (č.l.149) súd zistil, že lekár
samosprávneho kraja M..B. A. vyhovel žiadosti navrhovateľa a povolil prevádzkovanie zdravotníckeho

zariadenia: ambulancia s odborným zameraním ortopédia, s určeným odborným zástupcom M..V. P.,
nar.XX.X.XXXX, s tým, že miestom prevádzkovania je Smetanova 2, Košice.

Z písomnej zmluvy č.443/2006 zo dňa 30.3.2006 súd zistil, že Správa zdravotníckych zariadení KSK
ako prenajímateľ a spoločnosť DABOS, s.r.o. (navrhovateľ) ako nájomca uzavreli zmluvu o nájme

nebytových priestorov, nachádzajúcich sa v suteréne zdravotníckeho zariadenia Smetanova 2, Košice
o výmere 76,5 m2, vrátane spoločných priestorov o výmere 20,8 m2. Vlastníkom nehnuteľnosti (budovy
zdravotníckeho zariadenia) je odporca. Prenajímateľ má predmetnú nehnuteľnosť zverenú na základe
zmluvy do správy a je oprávnený s predmetom nájmu nakladať.

Z článku III nájomnej zmluvy (Účel nájmu) vyplýva, že prenajaté priestory sa budú využívať na
umiestnenie ortopedickej ambulancie.

ZčlánkuVnájomnejzmluvy(Dobanájmu)vyplýva,žezmluvabolauzavretánadobuurčitúdo31.3.2011.

Z článku VII, bodu 8 nájomnej zmluvy (Ďalšie ustanovenia) vyplýva, že nájomca nesmie vykonávať
stavebné úpravy ani iné podstatné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
Ak prenajímateľ udelí súhlas nájomcovi na vykonanie stavebných úprav podľa tohto bodu, je nájomca
povinný znášať zo svojho všetky náklady s tým spojené.

Z dodatku č.1/2007 k zmluve o nájme nebytového priestoru, ktorý bol uzavretý dňa 4.7.2007 (č.l.136)
súd zistil, že došlo k zmene článku I bodu 1 v označení zmluvných strán, z dôvodu zániku pôvodného
prenajímateľa, Správy zdravotníckych zariadení KSK ako príspevkovej organizácie odporcu v zmysle
uznesenia č.225/2007 zo dňa 26.2.2007 z X.zasadnutia zastupiteľstva KSK ku dňu 30.6.2007, s tým,
že k 1.7.2007 prešli všetky práva a záväzky z pôvodného prenajímateľa na právneho nástupcu: Správa

majetku Košického samosprávneho kraja, s.r.o. so sídlom v Košiciach, Poštová 15, IČO: 36 797 723.

Z kúpnej zmluvy č.5/2009/KZ (č.l.32) súd zistil, že odporca ako predávajúci a navrhovateľ ako kupujúci
uzavreli dňa 17.3.2009 kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol prevod vlastníctva k nebytovému priestoru
č.1vsuterénedomuRastislavova,Smetanova,súpisnéhočísla773naparc.č.1661/1,zapísanéhonaLV

č.14380, katastrálne územie Južné mesto, ako aj príslušného spoluvlastníckeho podielu na spoločných
častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, zastavanom domu a na priľahlom pozemku.
Kúpnacenaboladojednanávovýške101.541,24EUR.Vkladvlastníckehoprávavprospechkupujúceho
navrhovateľa bol povolený pod č.V 2992/09 dňa 21.5.2009.

Zo znaleckého posudku č.14/2010, vypracovaného na žiadosť navrhovateľa T..Q. C. zo dňa 24.2.2010
(č.l.10 a nasl. spisu) súd zistil, že znalkyňa stanovila všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti vychádzajúc z
pôvodného stavu nehnuteľnosti bez vykonaných rekonštrukčných prác ku dňu kúpy vo výške 53.400
EUR.Podľa ust. § 261 ods.2 zákona č.513/1991 Zb. Obchodného zákonníka, v znení účinnom do 31.12.2007,
touto časťou zákona sa spravujú takisto záväzkové vzťahy medzi štátom, samosprávnou územnou

jednotkou alebo právnickou osobou zriadenou zákonom ako verejnoprávna inštitúcia, ak sa týkajú
zabezpečovania verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky a podnikateľmi pri ich podnikateľskej
činnosti. Na tento účel sa za štát považujú aj štátne organizácie, ktoré nie sú podnikateľmi, pri uzavieraní
zmlúv, z ktorých obsahu vyplýva, že ich obsahom je uspokojovanie verejných potrieb.

Podľa ust. § 289 ods.1 Obchodného zákonníka, zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy sa zaväzuje jedna
alebo obe zmluvné strany uzavrieť v určenej dobe budúcu zmluvu s predmetom plnenia, ktorý je určený
aspoň všeobecným spôsobom.

Podľa ust. § 289 ods.2 Obchodného zákonníka, zmluva vyžaduje písomnú formu.

Podľa ust. § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že
sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Podľa ust. § 667 ods.2 Občianskeho zákonníka, ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu
prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v
dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený

odstúpiť od zmluvy.

Podľa ust. § 584 Občianskeho zákonníka, ak akýmkoľvek spôsobom splynie právo s povinnosťou
(záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok), ak zákon neustanovuje inak.

Podľa ust. § 720 Občianskeho zákonníka, nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný
zákon.

Podľa ust. § 3 ods.1 zákona č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, v znení
neskorších zmien, prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len

"nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").

Podľa ust. § 3 ods.3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, zmluva musí mať písomnú
formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v

objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý
čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

Podľa ust. § 3 ods.4 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak zmluva neobsahuje
náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

Podľa ust. § 9 ods.1 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, nájom dojednaný na určitý čas
sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.

Vykonaným dokazovaním mal súd nesporne za preukázané a ani medzi účastníkmi konania nebolo

sporné, že Správa zdravotníckych zariadení KSK ako príspevková organizácia spravujúca majetok
odporcu a navrhovateľ uzavreli v písomnej forme dňa 4.4.2005 zmluvu o budúcej zmluve.

Predmetnú zmluvu bolo potrebné posúdiť podľa ust. § 289 a nasl. Obchodného zákonníka, vychádzajúc
z ust. § 261 ods.2 Obchodného zákonníka, podľa ktorého sa režimom Obchodného zákonníka spravujú

aj vzťahy medzi územnými samosprávnymi jednotkami a podnikateľmi, ak sa týkajú zabezpečovania
verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky a podnikateľmi pri ich podnikateľskej činnosti. Je totiž
nesporné, že Správa zdravotníckych zariadení KSK v predmetnom vzťahu vystupovala ako príspevková
organizácia spravujúca majetok (konkrétne zdravotnícke zariadenia) odporcu, ktorý je samosprávnouúzemnou jednotkou (vyšší územný celok), sledujúc zabezpečenie vlastnej prevádzky resp. aj verejných
potrieb - poskytovanie zdravotníckych služieb verejnosti a navrhovateľ vystupoval ako obchodná
spoločnosť -podnikateľ, ktorý mal v predmete činnosti, zapísanom v obchodnom registri, uvedené aj

prevádzkovanie zdravotníckeho zariadenia - ambulancie s odborným zameraním ortopédia.

Predmetom tejto zmluvy bol záväzok zmluvných strán, že v budúcnosti uzavrú zmluvu o nájme
nebytových priestorov nachádzajúcich sa v suteréne zdravotníckeho zariadenia na Smetanovej ul. č.2
v Košiciach za účelom prevádzkovania neštátnej ortopedickej ambulancie navrhovateľom ako budúcim

nájomcom.

Súdkonštatoval,žepredmetnázmluvabolauzatvorenáplatne;obsahujezákladnévšeobecnénáležitosti
vyžadované zákonom pre právne úkony podľa ust. § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka, ako aj
esenciálne náležitosti, stanovené zákonom pre zmluvu o budúcej zmluve, t.j. záväzok oboch zmluvných
stránuzavrieťbudúcuzmluvu,označeniebudúcichzmluvnýchstrán,uvedeniedoby,dokedysazmluvné

strany zaviazali budúcu zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvoriť, ako aj podstatné náležitosti
budúcej zmluvy o nájme, ktorými sú v zmysle ust. § 3 ods.3 zákona č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného a čas, na ktorý sa má nájom
uzavrieť.

Medzi účastníkmi konania nebolo sporné, že predmet budúceho nájmu v čase uzavretia zmluvy
o budúcej zmluve, ako aj v čase uzavretia zmluvy o nájme a trvania nájomného vzťahu, tvoril
vlastníctvo odporcu. Správa zdravotníckych zariadení Košického samosprávneho kraja ako budúci
prenajímateľ bola poverená odporcom ako vlastníkom výkonom správy tohto nehnuteľného majetku,
vrátane oprávnenia tento majetok prenajímať iným osobám.

Z obsahu zmluvy o budúcej zmluve vyplynulo, že zmluvné strany sa dohodli na tom, že navrhovateľ ako
budúci nájomca je oprávnený na základe tejto zmluvy na vlastné náklady realizovať vopred odsúhlasené
stavebné úpravy v priestoroch určených na nájom. Súd mal za preukázané a ani medzi účastníkmi
konania nebolo sporné, že navrhovateľ dňa 9.6.2005 požiadal budúceho prenajímateľa o povolenie

na vykonanie stavebných úprav potrebných na zriadenie ortopedickej ambulancie, ako aj, že budúci
prenajímateľ listom zo dňa 11.7.2005 s realizáciou týchto rekonštrukčných prác súhlasil.

Z výpovede štatutárnej zástupkyne navrhovateľa, ako aj z účtovných dokladov tvoriacich prílohu
znaleckého posudku predloženého navrhovateľom k návrhu na začatie konania, súd zistil, že

rekonštrukčnéprácenavrhovateľukončilvnovembri2006.Medziúčastníkminebolospornéasúdmalza
preukázané, že navrhovateľovi bol udelený súhlas na uvedenie predmetných priestorov do prevádzky za
účelom realizácie ortopedickej ambulancie rozhodnutím Regionálneho úradu verejného zdravotníctva
zo dňa 29.3.2006 a prevádzkovanie zdravotníckeho zariadenia bolo povolené rozhodnutím odporcu zo
dňa 31.3.2006.

Súd mal ďalej za preukázané a ani medzi účastníkmi konania nebolo sporné, že dňa 30.3.2006 Správa
zdravotníckych zariadení KSK ako prenajímateľ a navrhovateľ ako nájomca uzavreli písomnú zmluvu o
nájme predmetných nebytových priestorov za účelom prevádzkovania ortopedickej ambulancie. Zmluva
o nájme bola uzavretá na dobu určitú, do 31.3.2011, počnúc od 1.4.2006. V článku VII bode 8 nájomnej

zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že navrhovateľ ako nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy,
ani iné podstatné zmeny na predmete nájmu bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa
a pokiaľ aj takýto súhlas udelený bude, je nájomca povinný znášať všetky náklady s tým spojené.
Súd mal za preukázané, že počas trvania nájomného vzťahu došlo k zmene v osobe prenajímateľa
z dôvodu zániku príspevkovej organizácie odporcu - Správy zdravotníckych zariadení KSK, ktorá bola

zrušená uznesením zastupiteľstva KSK k 30.6.2007, pričom jej univerzálnym právnym nástupcom sa
stala Správa majetku Košického samosprávneho kraja s.r.o. so sídlom v Košiciach. V dôsledku tejto
zmeny došlo dňa 4.7.2007 k uzavretiu Dodatku č.1/2007 k zmluve o nájme nebytových priestorov.

Priestory, ktoré boli predmetom nájmu, následne nadobudol do vlastníctva navrhovateľ a to na základe

kúpnej zmluvy č.5/2009/KZ uzavretej s odporcom dňa 17.3.2009. Vklad vlastníckeho práva v prospech
navrhovateľa bol povolený dňa 21.5.2009. Navrhovateľ zaplatil za prevod vlastníctva odporcovi kúpnu
cenu vo výške 101.541,24 EUR. Z uvedeného vyplýva, že nájom nebytových priestorov, ktorý bol
dojednanýnaurčitýčasdo31.3.2011,zanikolskôr,akouplynutímdojednanejdobynájmuatovdôsledkusplynutia práva s povinnosťou v zmysle ust. § 584 Občianskeho zákonník v jednej osobe, t.j. v osobe
navrhovateľa, ktorý sa na základe kúpnej zmluvy stal výlučným vlastníkom predmetu nájmu. Nájomný
vzťah sa teda skončil ku dňu povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech navrhovateľa v katastri

nehnuteľností, t.j. dňa 21.5.2009.

Navrhovateľsvojnárokvtomtokonaníodvíjalodust.§667ods.1vetaposlednáObčianskehozákonníka,
podľa ktorého ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou na veci, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov,
môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Vzhľadom k tomu, že zákon č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ako špeciálny
právny predpis (lex specialis) upravujúci nájom nebytových priestorov v zmysle ust. § 720 Občianskeho
zákonníka neobsahuje špeciálne ustanovenia o danej problematike, na právne posúdenie predmetnej
veci bolo nutné použiť všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, konkrétne
ust. § 667, ktoré túto otázku výslovne rieši.

Ako to vyplýva z vyššie citovaného ust. § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka, nájomca je povinný
zachovať podstatu užívanej veci a túto zásadne nemeniť. Zmeny na veci môže teda vykonať iba so
súhlasomprenajímateľa.Nákladyspojenésozmenounavecizásadnezaťažujúnájomcuatobezohľadu
na to, či od prenajímateľa mal alebo nemal súhlas. Nájomca má právo na ich úhradu iba vtedy, ak

zmenu na veci vykonal so súhlasom prenajímateľa a tento sa výslovne zaviazal na ich úhradu. Uvedené
vyplývazvetyprvejadruhejcitovanéhozákonnéhoustanovenia.Inúsituáciupredpokladávetaposledná
citovaného zákonného ustanovenia, podľa ktorej, ak nájomca síce mal súhlas prenajímateľa na zmenu
na veci, ale prenajímateľ sa nezaviazal na úhradu nákladov s tým spojených, v takomto prípade nájomca
nemôže požadovať úhradu nákladov, ale iba to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

Je potrebné uviesť, že ustanovenie § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka je dispozitívnou právnou
normou. Zmluvným stranám je teda daná možnosť upraviť si v nájomnej zmluve možnosť zmeny
predmetu nájmu, ako aj výšku náhrady nákladov alebo zhodnotenia. Zmluvné strany si môžu tiež
dojednať, že nájomca vykoná zmeny na predmete nájmu výlučne na vlastné náklady, resp. že mu právo

na zhodnotenie neprináleží. Právo nájomcu v zmysle ust. § 667 ods.1 pritom vzniká zásadne ku dňu
skončenia nájmu.

Vdanomprípadenebolomedziúčastníkmikonaniaspornéabolovykonanýmdokazovanímpreukázané,
že počas trvania nájomného vzťahu, t.j. od 1.4.2006 do 21.5.2009, prenajímateľ neudelil navrhovateľovi

žiaden súhlas na vykonanie stavebných úprav. Vychádzajúc z ust. § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka,
teda navrhovateľovi nevzniklo žiadne právo, ani na náhradu nákladov spojených so zmenami na veci,
ani na zaplatenie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Špecifikum posudzovaného prípadu však spočívalo v tom, že súhlas na vykonanie rekonštrukcie

predmetných nebytových priestorov bol navrhovateľovi daný ešte pred uzavretím zmluvy o nájme,
dňa 11.7.2005. V tejto súvislosti navrhovateľ argumentoval, že predmetný prípad je napriek vyššie
uvedenému faktu potrebné riešiť analogicky, s použitím ust. § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka, s tým,
že právo navrhovateľa na zaplatenie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci, sa nemôže viazať
k okamihu skončenia právneho vzťahu založeného zmluvou o budúcej zmluve (30.3.2006), ale až k

okamihu skončenia nájomného vzťahu (21.5.2009); ide totiž o kontinuálne nadväzujúce vzťahy, ktoré je
potrebné posudzovať komplexne a to aj cez prizmu dobrých mravov. Poukázal pritom na skutočnosť,
že navrhovateľka vynaložila investície na nebytové priestory v dobrej viere a v dobrej viere bola, že s
ňou bude následne uzatvorená nájomná zmluva, preto vyššie uvedená právna argumentácia zaručuje
spravodlivé a rozumné vyporiadanie vzájomných vzťahov. Poukázal na to, že je potrebné prihliadnuť na

skutočnosť, v akom stave boli predmetné nebytové priestory a teda, že v danom prípade nebolo možné
priamo prikročiť k uzavretiu zmluvy o nájme bez rekonštrukcie predmetu nájmu, ktorá bola nevyhnutná
pre naplnenie účelu nájomnej zmluvy - prevádzkovanie ortopedickej ambulancie. Navrhovateľ mal za
to, že predmetný vzťah je potrebné posúdiť aj z hľadiska účelu, ktorý zmluvné strany sledovali, s
prihliadnutím na ich vôľu, aby navrhovateľ najprv zrekonštruoval predmetné priestory, ktoré mu následne

budú dané do nájmu.

Súd konštatoval, že aj za predpokladu, že by súd prijal vyššie uvedenú právnu argumentáciu
navrhovateľa a teda, že aj za situácie, keď k vykonaniu zmien na (budúcom)predmete nájmu so súhlasom (budúceho) prenajímateľa došlo ešte v čase pred uzavretím zmluvy o
nájme, navrhovateľovi ku dňu skončenia nájmu vznikol nárok požadovať protihodnotu toho, o čo sa
zvýšila hodnota veci, je opäť potrebné poukázať na vyššie uvedený záver súdu vo vzťahu k výkladu ust.

§ 667 ods.1 Občianskeho zákonníka a to v súvislosti s vôľou zmluvných strán prezentovanou v zmluve
o budúcej zmluve.

Z obsahu článku II zmluvy o budúcej zmluve totiž nevyplýva iné ako to, že zmluvné strany sa dohodli,
že navrhovateľ ako budúci nájomca zrealizuje po súhlase prenajímateľa stavebné úpravy výlučne na

vlastné náklady. Uvedený článok je potrebné vykladať v spojení so súhlasom budúceho prenajímateľa
zo dňa 11.7.2005, ktorý predstavuje jednostranný právny úkon, z ktorého vyplýva, že síce budúci
prenajímateľ tento súhlas udelil, avšak zdôraznil, že budúci nájomca zrealizuje stavebné úpravy na
vlastné náklady (tak ako bolo dohodnuté v zmluve o budúcej zmluve), pričom vynaložené náklady v
budúcnosti, počas trvania nájomnej zmluvy, nijakým spôsobom zohľadniť nemôže.

V tejto súvislosti súd poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR č.28Cdo/3497/2006 zo dňa
19.12.2007, podľa ktorého nájomca nie je oprávnený domáhať sa po ukončení nájomného vzťahu toho,
o čo sa zvýšila hodnota nehnuteľnosti, pokiaľ prenajímateľ síce udelil súhlas na vykonanie úprav na
prenajatej veci, avšak s tým, že nájomca bude tieto realizovať na svoje náklady. Ako to vyplýva z
citovaného rozhodnutia, podľa ust. § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka zmeny na prenajatej veci je

možné vykonávať zo strany nájomcu len so súhlasom prenajímateľa. Čo sa týka úhrady nákladov s
tým spojených, potom môže nastať niekoľko situácií. Jednou z nich je, keď sa nájomca môže domáhať
úhrady nákladov spojených so zmenami na prenajatej veci v prípade, ak sa k tomu prenajímateľ
zaviazal. Ďalšou situáciou je, pokiaľ síce prenajímateľ súhlas so zmenou dal, ale nezaviazal sa na
úhradu nákladov. V takom prípade môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o

čo sa zvýšila hodnota veci. Inou je však situácia, kedy sa nájomca zaviazal vykonať stavebné úpravy
bezvýhradne vo vlastnej réžii. Nájomca sa tak dobrovoľne zaviazal k náhrade nákladov spojených so
stavebnými úpravami a týmto zmluvným dojednaním zmluvné strany súčasne vylúčili možnosť nájomcu
domáhať sa po ukončení nájomného vzťahu toho, o čo zvýšila hodnota predmetnej nehnuteľnosti.
Nájomca tak nemal a nemá dôvod predvídať, že by mu požadovaná čiastka mala byť zo strany

prenajímateľa uhradená a naopak, prenajímateľ je rovnako v legitímnom očakávaní, že mu žiadna
povinnosť vo vzťahu k nákladom spojeným so zmenami na veci v budúcnosti nevyplýva.

Aj z vyššie uvedeného výkladu je zrejmé, že zmluvné dojednanie budúceho prenajímateľa a budúceho
nájomcu v zmluve o budúcej zmluve vo vzťahu k otázke prípadných náhrad spojených so zmenami na

veci v žiadnom prípade nie je možné považovať za dojednanie v rozpore s dobrými mravmi. Ako už
súd uviedol vyššie, ustanovenie § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka je dispozitívnou právnou normou,
ktorá umožňuje zmluvným stranám uvedenú otázku upraviť aj inak.

Zhrnúc vyššie uvedené, súd konštatoval, že navrhovateľovi nevzniklo právo domáhať sa po ukončení

nájomného vzťahu zaplatenia protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Odhliadnuc od vyššie uvedeného, mal však súd v danej veci za preukázané, že k zhodnoteniu
predmetných nebytových priestorov vo vlastníctve odporcu zo strany navrhovateľa došlo, a to bez
právneho dôvodu. Ako to totiž vyplynulo z článku I zmluvy o budúcej zmluve uzavretej dňa 4.4.2005,

navrhovateľsazaviazalvlehotedojednéhotýždňaodzískaniasúhlasunavýkonneštátnejzdravotníckej
činnosti a uzavretí zmluvy so Všeobecnou zdravotnou poisťovňou, najneskôr však do troch mesiacov
od podpísania tejto zmluvy predložiť doklady potrebné pre uzavretie zmluvy o nájme. Zmluvné
strany sa zaviazali uzavrieť zmluvu o nájme do 15 dní od doručenia uvedených dokladov budúcemu
prenajímateľovi. Z uvedeného vyplýva, že doba, do ktorej sa zmluvné strany zaviazali uzavrieť zmluvu

o nájme, skončila dňa 19.7.2005 (3 mesiace od uzavretia zmluvy + 15 dní).

Podľa ust. § 290 ods.1 Obchodného zákonníka, zaviazaná strana je povinná uzavrieť zmluvu bez
zbytočnéhoodkladupotom,čojunatovyzvalaoprávnenástranavsúladesozmluvououzavretíbudúcej
zmluvy.

Podľa ust. § 292 ods.3 Obchodného zákonníka, záväzok uzavrieť budúcu zmluvu zaniká, ak oprávnená
strana nevyzve zaviazanú stranu splniť tento záväzok v čase určenom v zmluve o uzavretí budúcej
zmluvy.Ako to vyplýva z ust. § 290 ods.1 Obchodného zákonníka, povinnosť uzavrieť zmluvu, ktorú na seba
prevzala zaviazaná strana, je podmienenou povinnosťou, čo znamená, že jej splnenie sa viaže na

splnenie povinnosti oprávnenej strany, ktorá spočíva vo výzve na uzavretie zmluvy. Pokiaľ záväzok
na uzavretie zmluvy bol dohodnutý ako obojstranný, každá zo strán má na jednej strane oprávnenie
požadovať uzavretie zmluvy a na druhej strane, keď bola vyzvaná, povinnosť zmluvu uzavrieť. Výzva
musí byť urobená v lehote určenej na uzavretie zmluvy dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve a
zaviazaná strana má potom povinnosť uzavrieť zmluvu bez zbytočného odkladu po tom, čo na to bola

vyzvaná.

V ust. § 292 ods.3 Obchodného zákonníka je upravený zánik záväzku uzavrieť budúcu zmluvu
dojednanú v zmluve o budúcej zmluve. Záväzok povinnej strany uzavrieť budúcu zmluvu zaniká, ak ju
oprávnená strana nevyzve na splnenie tohto záväzku v čase dojednanom v zmluve o budúcej zmluve.
Zánik záväzku je teda dôsledkom neuskutočnenia výzvy zo strany oprávnenej osoby na uzavretie

zmluvy. Ak povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu vzali na seba obe zmluvné strany a ani jedna z nich
nedala v určenej lehote výzvu na uzavretie zmluvy, záväzok uzavrieť budúcu zmluvu na oboch stranách
bezpodmienečne zaniká.

Vykonaným dokazovaním v predmetnej veci bolo preukázané, že záväzok uzavrieť budúcu zmluvu o

nájme v zmysle článku I zmluvy o budúcej zmluve na seba vzali obe zmluvné strany, avšak ani jedna z
nich v zmysle cit.ust. § 290 ods.1 Obchodného zákonníka neučinila v lehote, ktorú si dojednali a teda, do
19.7.2005, výzvu na uzavretie zmluvy o nájme. Z uvedeného dôvodu došlo k zániku záväzku uzavrieť
budúcu zmluvu o nájme a teda, k zániku záväzkovoprávneho vzťahu založeného zmluvou o budúcej
zmluve. Hoci z vykonaného dokazovania vyplynulo, že zmluvné strany uzavreli 3 dodatky k zmluve

o budúcej zmluve, ktorými predlžovali lehotu na uzavretie budúcej zmluvy, súd konštatoval, že tieto
dodatky nemajú žiadne právne účinky. K uzavretiu dodatkov došlo totiž v čase, kedy záväzkovoprávny
vzťah, založený zmluvou o budúcej zmluve, zanikol. Ako to vyplýva už z 1.Dodatku, tento bol uzavretý
dňa 1.8.2008, teda po zániku zmluvy, ktorá sa mala podľa tohto dodatku meniť. Zákon pripúšťa zmenu
obsahu zmlúv na základe vzájomnej dohody zmluvných strán; zmena je však možná len za trvania

zmluvy, ktorá má byť menená.

Podľa ust. § 1 ods.2 Obchodného zákonníka, právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú
ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa
predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa

obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

Podľa ust. § 451 ods.1 Občianskeho zákonníka, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať.

Podľa ust. § 451 ods.2 Obchodného zákonníka, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech
získanýplnenímbezprávnehodôvodu,plnenímzneplatnéhoprávnehoúkonualeboplnenímzprávneho
dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Zhrnúc vyššie uvedené, pokiaľ teda navrhovateľ v období po zániku zmluvy o budúcej zmluve

(19.7.2005) do uzavretia zmluvy o nájme (30.3.2006) vykonával rekonštrukčné práce na nehnuteľnosti
vo vlastníctve odporcu a teda, investoval do cudzej nehnuteľnosti vlastné finančné prostriedky bez
zmluvného dojednania s vlastníkom, podľa ustálenej súdnej judikatúry, zaoberajúcej sa uvedenou
problematikou, v takomto prípade ide o plnenie bez právneho dôvodu. Vlastníkovi nehnuteľnosti
vzniká prospech v rozsahu, v akom sa nehnuteľnosť vykonanou investíciou zhodnotila oproti

predchádzajúcemu stavu a to k okamihu, kedy k tomuto zhodnoteniu (zlepšeniu kvality či charakteru
veci) došlo a teda, kedy sa majetkový stav vlastníka zvýšil o hodnotu zodpovedajúcu zvýšeniu hodnoty
veci. Prospech, ktorý vzniká vlastníkovi veci, predstavuje bezdôvodné obohatenie podľa ust. § 451 ods.2
Občianskeho zákonníka, ktoré sa podľa ods.1 citovaného ustanovenia musí vydať. Keďže Obchodný
zákonník neobsahuje úpravu bezdôvodného obohatenia, uvedená otázka sa podľa ust. § 1 ods.2

Obchodného zákonníka rieši podľa úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku (ust. § 451 a nasl.).

Po tom, čo súd konštatoval, že navrhovateľovi vzniklo právo na vydanie bezdôvodného obohatenia proti
odporcovi ako vlastníkovi nehnuteľnosti, zaoberal sa námietkou premlčania, vznesenou odporcom, ktorýtvrdil, že pokiaľ aj navrhovateľovi vzniklo právo na vydanie zhodnotenia, mohol a mal si ho uplatniť
najneskôr ku dňu, kedy bola uzavretá zmluva o nájme.

Súd uzavrel, že pri posúdení dôvodnosti vznesenej námietky premlčania je potrebné vychádzať z režimu
Obchodného zákonníka. Skutočnosť, že Obchodný zákonníka nemá vlastnú úpravu bezdôvodného
obohatenia totiž neznamená, že záväzkový vzťah, ktorý vznikol medzi tým, kto sa obohatil a tým, na
koho úkor sa obohatil, nemôže byť svojou povahou obchodným vzťahom, na ktorý je potom nevyhnutné
aplikovať úpravu premlčania obsiahnutú v Obchodnom zákonníku. Uvedený vzťah z bezdôvodného

obohatenia je totiž potrebné vnímať v súvislosti so vzťahom, ktorý vznikol medzi danými subjektmi na
základe zmluvy o budúcej zmluve, pretože plnenie, ktoré tvorí bezdôvodné obohatenie, vychádzalo
práve z uvedeného vzťahu ( hoci bolo poskytnuté až po tom, čo táto zmluva zanikla). Ako už súd
uviedol vyššie, vzťah založený zmluvou o budúcej zmluve je obchodným vzťahom podľa ust. § 261 ods.2
Obchodného zákonníka a preto, na riešenie otázky premlčania sa použije úprava podľa Obchodného
zákonníka.

Podľa ust. § 387 ods.1 Obchodného zákonníka, právo sa premlčí uplynutím premlčacej doby
ustanovenej zákonom.

Podľa ust. § 388 ods.1 Obchodného zákonníka, premlčaním právo na plnenie povinnosti druhej strany

nezaniká, nemôže ho však priznať alebo uznať súd, ak povinná osoba namietne premlčanie po uplynutí
premlčacej doby.

Podľa ust. § 391 ods.1 Obchodného zákonníka, pri právach vymáhateľných na súde začína plynúť
premlčacia doba odo dňa, keď sa právo mohlo uplatniť na súde, ak tento zákon neustanovuje niečo iné.

Podľaust.§397Obchodnéhozákonníka,akzákonneustanovujeprejednotlivéprávainak,jepremlčacia
doba štyri roky.

V danom prípade, keďže Obchodný zákonník neobsahuje špeciálne ustanovenie o premlčacej dobe pre

prípad bezdôvodného obohatenia, ktoré vzniklo plnením bez právneho dôvodu, platí všeobecná 4-ročná
premlčacia doba podľa ust. § 397 Obchodného zákonníka. Pri posudzovaní otázky začiatku plynutia
premlčacej doby súd vychádzal z ustálenej súdnej judikatúry, podľa ktorej je rozhodujúcim okamih
vloženia investícií do nehnuteľnosti. Ako to vyplynulo z vykonaného dokazovania, navrhovateľ vkladal
investície do rekonštrukcie v priebehu rokov 2005 a 2006. Doba vkladania investícií je pritom ohraničená

dátumomuzavretiazmluvyonájme-30.3.2006,pretožetýmtookamihomnazákladetejtozmluvyvznikol
medzi účastníkmi nájomný vzťah, ktorý samostatne upravoval otázku zmien na veci a nákladov s tým
spojených tak, ako to už súd uviedol vyššie. Súd tak konštatoval, že premlčacia doba začala plynúť dňa
30.3.2006 a teda dňa, kedy navrhovateľ v zmysle ust. § 391 Ods.1 Obchodného zákonníka mohol prvý
krát uplatniť svoje právo na vydanie bezdôvodného obohatenia na súde a táto uplynula dňa 30.3.2010.

Navrhovateľ svoje právo na súde uplatnil až 20.5.2011, teda po uplynutí premlčacej doby. Vzhľadom na
vznesenú námietku premlčania súd preto navrhovateľovi jeho nárok podľa ust. § 388 ods.1 Obchodného
zákonníka priznať nemohol.

Zhrnúc vyššie uvedené, súd návrh ako nedôvodný zamietol.

Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 O.s.p. účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech súd prizná náhradu
trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie svojho práva proti účastníkovi, ktorý vo veci
úspech nemal.

O náhrade trov konania súd rozhodol v zmysle vyššie citovaného zákonného ustanovenia, podľa ktorého
by odporcovi, ktorý mal v konaní plný úspech, patrilo právo na náhradu trov potrebných na účelné
bránenie svojho práva proti navrhovateľovi, ktorý v spore úspech nemal. Odporca si však náhradu trov
neuplatnil, resp. sa výslovne práva na náhradu vzdal, preto súd rozhodol tak, že odporcovi náhradu trov
konania proti navrhovateľovi nepriznal.

Poučenie:Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho
doručenia, prostredníctvom súdu, proti rozhodnutiu ktorého odvolanie
smeruje, v troch písomných vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 O.s.p. )
uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda,
v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a
čoho sa odvolateľ domáha ( § 205 ods. 1 O.s.p. ).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie
vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal
navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti

alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a)
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,

oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného
zákona. ( § 251 O.s.p. )