Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, April 11, 2012

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 10Cb/72/2008

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1306211719
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 04. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ján Stanček

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2012:1306211719.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Pezinok v konaní pred samosudcom Mgr. Jánom Stančekom v právnej veci navrhovateľa

E. Č., podnikajúci pod obchodným menom E. Č. VOS, miesto podnikania : Dr. Bokesa 24, 902 01
Pezinok, IČO : 11 833 564 proti odporcovi Y. X., podnikajúcemu pod obchodným menom Y. X. FOTO
CENTER2000,miestopodnikaniaMýtna11,90201Pezinok,IČO:33837899zastúpenémuadvokátom
JUDr. Adriánom Šandorčinom o vydanie bezdôvodného obohatenia a iné vo výške 18437,06 euro s
príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Súd návrh v celom rozsahu zamieta.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou zo dňa 22.08.2006 doručenou tunajšiemu súdu dňa 06.06.2006 navrhovateľ žiadal, aby súd
deklaroval povinnosť odporcu zaplatiť navrhovateľovi peňažnú sumu 18437,06 euro (pôvodne 555.435,-

Sk) s príslušenstvom a priznal mu náhradu trov súdneho konania. Svoj návrh odôvodnil tým, že dňa
30.04.1999 uzavrel navrhovateľ s odporcom nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol prenájom domu
a pozemku nachádzajúceho sa Y. J. X. N. Š. XX, parc. č. XXXX vedená na LV č. XXX. Nájomné
bolo dohodnuté zmluvnými stranami na 35.000,-Sk + DPH, v zmysle čl. III.4 bol dohodnutý úrok z
omeškania vo výške 0,1 % z dlžnej čiastky za každý deň omeškania. Odporca si prestal plniť svoje
povinnosti platiť nájomné od decembra 2004, dňa 27.01.2005 sa zmluvné strany dohodli na ukončení
nájmu ku dňu 28.02.2005 s tým, že v prípade nedodržania tohto termínu bude navrhovateľ účtovať

sumu 2000,-Sk za každý deň omeškania s čím odporca súhlasil. K dohodnutému dňu odovzdania
28.02.2005 predstavoval dlh odporcu 124.950,-Sk s DPH za mesiace december 2004 až február 2005
po 35.000,-Sk k tomu DPH, splatná dňa 29.12.2004, 31.01.2005 a 28.02.2005. Dňa 08.03.2005 uhradil
odporca nájomné za mesiac december 2004, jeho dlh na nájomnom je tak 83.300,-Sk s DPH bez
príslušenstva. Dňa 10.03.2005 uzavrel navrhovateľ Zmluvu o uzatvorení budúcej nájomnej zmluvy so
spoločnosťou T.V.H s.r.o., predmetom ktorej bol prenájom predmetných nehnuteľností za dohodnutú
odplatu vo výške 43.750,-Sk + DPH. Vzhľadom na to, že navrhovateľ nemohol odovzdať po podpise

predmetnej zmluvy predmetné nehnuteľnosti, keďže neboli vypratané a dané do pôvodného stavu
odporcom, dohodol sa so spoločnosťou T.V.H s.r.o., na odovzdaní predmetu nájmu do 30.06.2005.
Odporca sa vyhýbal odovzdaniu predmetu nájmu ako ho navrhovateľ listom zo dňa 14.04.2005 vyzval.
Listom zo dňa 07.06.2005 spoločnosť T.V.H s.r.o. žiadala navrhovateľa o stanovisko k predmetným
priestorom vzhľadom na to, že navrhovateľ sa zaviazal odovzdať priestory do 30.06.2005, bo prinútený
tieto vypratať na vlastné náklady, pričom stav vyplýva z fotodokumentácie ako aj

10Cb/72/2008

notárskej zápisnice JUDr. Pavlovičovej. Náklady na svojpomocné uvedenie priestorov do pôvodného
stavu boli vo výške 35.000,-Sk. Vzhľadom na to, že navrhovateľ nemohol odovzdať predmet nájmuspoločnosti T.V.H s.r.o., ako bolo dohodnuté, jeho škoda na ušlom nájomnom je vo výške 31.048,38
Sk k tomu DPH vo výške 19 % za 10.03.2005 až 31.03.2005 a po 43.750,-Sk k tomu DPH vo výške
19 % za mesiace apríl 2005 až jún 2005. Odporca teda dlží navrhovateľovi sumu 83.300,-Sk ako

nezaplatené nájomné za mesiace január a február 2005, zmluvnú pokutu vo výške 244.000,-Sk za
obdobie 01.03.2005 až 30.06.2005, ušlé nájomné vo výške 193.135,-Sk za mesiace marec až jún
2005 a sumu 35.000,-Sk z dôvodu neuvedenia predmetu nájmu do pôvodného stavu, všetko spolu
vo výške 555.435,-Sk. V písomnom podaní zo dňa 02.11.2006 PZN uviedol, že suma 193.135,-Sk
predstavuje škodu na ušlom nájomnom, ktorú spôsobil odporca navrhovateľovi a to za alikvótnu časť

mesiaca marec 2005 až do júna 2005 za obdobie, keď navrhovateľ mal možnosť prenajať nevyprataný
priestor. Protokol o odovzdaní a prevzatí nehnuteľnosti nebol nikdy zo strany odporcu podpísaný, keďže
v deň protokolárneho odovzdania navrhovateľovi sa do predmetu nájmu nedostavil a následne odmietol
poskytnúť v tejto veci súčinnosť. Na pojednávaní dňa 30.11.2006 PZN uviedol, že navrhovateľ bol
dňa 28.02.2005 prítomný v priestoroch, odporca sa nedostavil, k vyprataniu došlo svojpomocne ku
dňu 29.06.2005. Bolo potrebné vymaľovať priestory a opraviť dvere a rozbité okná, preto uplatňuje

sumu 35.000,-Sk. Ušlý zisk uplatňuje vo výške 52.062,50 Sk mesačne za dobu marec 2005 až jún
2005 počítané ako dohodnuté nájomné vo výške 43.750 + 19 % DPH. Na pojednávaní dňa 30.11.2006
navrhovateľ uviedol, že odporca mal v priestoroch aj počítačový systém a teda priestory fakticky užíval.
Kolaudačné rozhodnutie predmetu nájmu bolo na obchodné účely, súhlas obce mal požiadať odporca.
Na pojednávaní dňa 15.03.2007 PZN uviedol, že dohodnutú zmluvnú pokutu dohodli 28.05.2005 a a

to 2000,-Sk za každý omeškaný deň. Za vypratanie stanovili obvyklú cenu. Hodina odovzdania nebola
dohodnutá, dostavil sa v dohodnutý deň odovzdania dňa 28.02.2005, ale nemal kľúče od prenajatých
priestorov, takže sa do nich nedostal. Namieta zaplatenie sumy 120.000,-Sk. Na pojednávaní dňa
22.09.2009 PZN uviedol, že zvyšok náhrady škody do sumy 35.000,-Sk nad sumu 27.435,-Sk nevie
zdokladovať, keďže išlo o svojpomocné práce. Nebolo tiež preukázané zloženie sumy 120.000,-Sk

navrhovateľovi.Vpísomnompodanízodňa30.11.2009PZNuviedol,žepodľaz.č.222/2004navrhovateľ
ako nájomca môže odporcovi účtovať DPH, k sume 35.000,-Sk potom účtuje aj DPH, keď odporca platil
sumu 35.000,-Sk k tomu DPH. Suma 120.000,-Sk nebola použitá na vopred dohodnuté účely, žiaden z
účastníkov nevykonal zápočet k tejto sume. Pokiaľ by bola určená neplatnosť nájomnej zmluvy, bolo by
potrebné zistiť obvyklé nájomné, suma 35.000,-Sk tomuto bezpochyby zodpovedá. Z dohody o zmluvnej

pokute mala vyplývať len povinnosť odporcu zaplatiť zmluvnú pokutu v prípade splnenia podmienok. Na
pojednávaní dňa 13.01.2010 PZN uviedol, že ak by mal súd za to, že zmluva je neplatná, uplatňuje si
bezdôvodné obohatenie vo výške 2×po 41.650,-Sk zloženej z 35.000,-Sk + DPH. Pokiaľ ide o užívanie
priestorov od 01.03.2005 do júna 2005 nepredpokladá, že by ich užíval navrhovateľ.

Odporca v odpore zo dňa 11.08.2006 voči platobnému rozkazu zo dňa 11.07.2006 uviedol, že si nie
je vedomý dlžného nájomného, uzatvorenia dohody, na základe ktorej by bol oprávnený si navrhovateľ
účtovať zmluvnú pokutu, ani porušenia zákonnej alebo zmluvnej povinnosti, následkom ktorej by vznikla
jeho povinnosť zaplatiť náhradu škody. Odporca v písomnom podaní doručenom na pojednávaní
dňa 30.11.2006 uviedol, že nebolo medzi navrhovateľom a odporcom dohodnuté, že k uvedenej

mesačnejsplátkenájomnéhosabudepripočítavaťDPH.Poukázalnazaplatenietrojnásobkunájomného
tvoriaceho depozitnú zábezpeku pre prípad podania výpovede z nájmu zo strany odporcu, toto má byť
zúčtované k mesiacu, v ktorom bude nájom ukončený. Na depozit vo výške trojnásobného nájomného
bola na základe dohody účastníkov konania započítaná záloha na nájomné vo výške 120.000,-Sk,
ktorú odporca poskytol navrhovateľovi, pričom spôsob jej použitia a jej započítanie na nájomné si

účastníci potvrdili v potvrdení označenom ako Zmluva o budúcej zmluve zo dňa 11.01.1999. Na základe
uvedeného považuje odporca všetky nároky za

10Cb/72/2008

vyporiadané aj to aj z toho dôvodu, že navrhovateľ nekontaktoval odporcu v snahe vrátiť mu poskytnutú
depozitnú zábezpeku, pričom navrhovateľ nevrátil prevyšujúcu časť depozitu vo výške 36.700,-Sk.
Odporca riadne a včas vypratal nebytové priestory ku dňu skončenia nájomného vzťahu, navrhovateľ
sa nedostavil v deň odovzdania priestorov do prevádzky odporcu a neprevzal si kľúče k nebytovým
priestorom. Následne na podnet samotného odporcu sa uskutočnilo stretnutie na mieste samom dňa

22.04.2005, na ktorom navrhovateľ opätovne odmietol po prehliadke priestorov prevziať od týchto kľúče,
viažuc to na prevzatie priestorov. V predmetných priestoroch sa po 28.02.2005 nenachádzali žiadne
ďalšie veci odporcu, keď navrhovateľ zužuje odovzdanie priestorov na odovzdanie kľúčov a podpísanie
protokolu.NavrhovateľsitiežuplatňujeDPHzoškody,čoniejevsúladesozákonomoDPH.Navrhovateľmal tiež na odvrátenie tvrdenej škody zakročiť a vynaložiť náklad na danie priestorov do pôvodného
stavu vo výške 35.000,-Sk hneď ako nový nájomca prejavil vôľu nebytové priestory užívať t.j. 10.03.2006
a nie čakať. Z textu listu navrhovateľa odporcovi zo dňa 27.01.2005 a to zo slova budeme vyplýva

právo uplatniť si zmluvnú pokutu pre obe zmluvné strany, odporca však neporušil svoju povinnosť, preto
nevznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Navrhovateľ požaduje zaplatenie zmluvnej pokuty a
náhradu škody z toho istého dôvodu a to z dôvodu nedodržania termínu odovzdania predmetu nájmu.
Záverom teda nárok na zaplatenie sumy 83.300,-Sk ako dlžného nájomného zanikol započítaním, nárok
na zaplatenie sumy 193.135,-Sk je neoprávnený, nárok na zaplatenie sumy 244.000,-Sk ako zmluvnej

pokuty nevznikol a náklady vynaložené na danie priestorov do pôvodného stavu neboli preukázané. Na
pojednávaní dňa 30.11.2006 PZO uviedol, že si uplatňuje vzájomný návrh titulom obrany na zaplatenie
sumy 120.000,-Sk zaplatenú na nájomnom. Dňa 28.02.2005 bol v priestoroch od 9.00 hod., bol tam aj
zamestnanec H. Š.. Fotografie znázorňujú dvor, ktorý prenajatý nemal, mal dva kontajnery, do ktorých
nahádzal papier a netriedený odpad, odpad na fotografiách nie je odporcov. Priestory boli uvedené
do pôvodného stavu, mohli tam ostať len nejaké nálepky. Na stretnutí v predmetných priestoroch

navrhovateľ namietal, že sa tam nachádzajú samolepky a rozbité okno, ktoré ale odporca nechal opraviť.
Vtedy bol odporca aj ochotný odovzdať kľúče navrhovateľovi, čo tento odmietol, nebol upozornený,
že priestory sa majú prenajať. Na pojednávaní dňa 15.03.2007 PZO uviedol, že navrhovateľ nikdy
nespochybnil prijatie sumy 120.000,-Sk. Zmluva je neplatná z dôvodu neexistencie súhlasu mesta pred
uzavretím nájomnej zmluvy. Na pojednávaní dňa 15.03.2007 odporca uviedol, že telefónnu linku platil,

ale táto nebola na jeho meno, takže ju nemohol odhlásiť. Ukončenie nájomnej zmluvy neuzatvoril,
mesačne dostával refakturáciu plynu a elektriny zo strany navrhovateľa a toto vždy potvrdil bez toho,
aby si to prečítal. Potvrdil prevzatie listiny, nie ukončenie. Nemal úmysel sa dohodnúť s navrhovateľom
zaplatiť mu zmluvnú pokutu vo výške 2000,-Sk denne ak priestory nevyprace. Škultétyová je voči
nemu zaujatá, keďže má podlžnosti za energie. V čase podpisovania zmluvy o budúcej zmluve zaplatil

sumu 120.000,-Sk navrhovateľovi. Navrhovateľ odovzdal priestory fakticky niekedy v apríli 1999. Na
pojednávanídňa22.09.2009PZOuviedol,žezvýpisuzúčtujezrejmývýbersumyodporcom,ktorásuma
bola odovzdaná navrhovateľovi za prítomnosti manželky odporcu. Nárok na zaplatenie sumy 2.000,-Sk
neuznáva z toho dôvodu, že odporca priestory vypratal ku dňu 28.02.2005, nebola tiež platne dohodnutá
zmluvná pokuta. Pokiaľ utrpel škodu vo výške 193.135,-Sk, za túto si sám nesie zodpovednosť v zmysle

§ 417 ods. 1 Občianskeho zákonníka. PPD s faktúrou mohli súvisieť s nákladmi navrhovateľa v súvislosti
s prípravou priestorov na ich odovzdanie novému nájomcovi. Zhoršenie stavu omietky a stierky vplyvom
času nemôže ísť nemôže byť na ťarchu odporcu. Nájomná zmluva je absolútne neplatným úkonom pre
rozpor so zákonom a to nedostatok predchádzajúceho súhlasu. V písomnom podaní zo dňa 03.11.2009
PZO uviedol, že nárok navrhovateľa na zaplatenie dlžného nájomného za uvedené mesiace zanikol

započítaním s nárokom odporcu na vrátenie depozitnej zábezpeky vo výške trojmesačného nájomného.
Dohoda zo dňa 27.01.2005 o povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2000,-Sk za deň nie je
vyjadrením jeho vôle, je preto neplatná. Nároky na zaplatenie sumy 193.135,-Sk ako náhrada škody
a 244.000,-Sk ako zmluvná pokuta sú súbežne uplatňované, v zmysle § 545 ods. 2 Občianskeho
zákonníka tak navrhovateľ nemá nárok na zaplatenie náhradu škody. V písomnom

-3-
10Cb/72/2008

podaní zo dňa 26.04.2010 PZO uviedol, že nárok navrhovateľa na zaplatenie sumy nájomného za
mesiace január - február 2005 celkom vo výške 83.300,-Sk zanikol započítaním s depozitom vo výške

120.000,-Sk. DPH nemožno na nájomné podľa z.č. 222/2004 vo výške 35.000,-Sk aplikovať, keď v tom
čase ešte taký predpis neexistoval. Súčasne vzniesol námietku premlčania voči nároku navrhovateľa.
Na fotografiách s dátumom 28.02.2005 je zachytený stav prenajatých priestorov ku dňu skončenia
nájomného vzťahu. Na pojednávaní dňa 02.02.2011 PZO uviedol, že situačný plán nebol súčasťou
zmluvy. Pri uzatváraní nájomnej zmluvy priestory neboli protokolárne odovzdávané, pretože neboli

dokončené. Na pojednávaní dňa 28.09.2011 PZO uviedol, že návrh žiada zamietnuť, pričom jedným
z dôvodom je aj existencia ich pohľadávky vo výške 100.000,-Sk. Uvedený prednes bol procesnou
obranou ako to vyplýva aj z ich následných písomných vyjadrení.

Súd vykonal vo veci dokazovanie oboznámením s obsahom listín a to Nájomná zmluvy zo dňa

30.04.1999, list navrhovateľa odporcovi zo dňa 27.01.2005, Inventarizácia pohľadávok k 28.04.2005,
Zmluva o uzatvorení budúcej nájomnej zmluvy, list PZN zo dňa 14.04.2005 adresovaný odporcovi s
podacím lístkom, list PZO zo dňa 09.05.2005 adresovaného navrhovateľovi, listiny Dohoda o urovnaní,
listspoločnostiT.V.H.s.r.o.zodňa07.06.2005,NotárskazápisnicaX.XXX/XXXXX.XXXXX/XXXX,výpisz LV č. XXX, list mesta Pezinok zn. X/XX/X-A.-XX-XXXX, rozhodnutie mesta Pezinok Zn.: X/XX/X/XX-
XX, list spoločnosti Slovak Telekom, a.s. zo dňa 30.03.2007, list mesta Pezinok zn. XXXXX/X/X/ALX/X/
XX-XX/XX/XXXX, výpis č. XX z účtu odporcu za dni 10.01.1999 až 30.01.1999, PPD č. XXXXXXX zo

dňa 15.07.2005, faktúra č. XXXXXXX, Zmluva o budúcej zmluve všetko v kópiách, výsluchom svedkov
H. Š., U. F., A.. U. R., J. V. B. Y. a odporca ako účastníka konania a po takto vykonanom dokazovaní
ustálil skutkový stav nasledovným spôsobom :
Z výpisu č. XX z účtu odporcu za dni 10.01.1999 až 30.01.1999 má súd preukázané, že odporca dňa
30.01.1999 vybral zo svojho účtu sumu 120.000,-Sk.

ZoZmluvyobudúcejzmluvemásúdpreukázanéuzavretiezmluvydňa11.01.1999medzinavrhovateľom
a odporcom, podľa ktorej má navrhovateľ záväzok najneskôr do januára 1999 odovzdať predmetné
priestory na Š. odporcovi, ktorý pri podpise zmluvy vyplatí zálohu nájomného vo výške 120.000,-Sk,
ktoré budú použité na dokončenie priestorov a budú odrátané z nájomného.
ZvýpisuzLVč.XXXmásúdpreukázanévlastníckeprávonavrhovateľakstavbesúp.č.35postavenejna
pozemku parc. č. XXXX/X nachádzajúcej sa okrese Pezinok, obec Pezinok, katastrálne územie Pezinok

a to ku dňu 11.07.2005.
Z Nájomnej zmluvy zo dňa 30.04.1999 má súd preukázané uzavretie nájomnej zmluvy zo dňa
31.10.2003, predmetom ktorej bolo odplatné prenechanie do užívania domu a pozemku v Pezinku na
Štefánikovej ulici č. 35 nehnuteľnosti zapísanej na LV č. XXX, parc. č. XXXX a to obchodné priestory vo
výmere 110 m2 v rozsahu zakreslenom v situačnom pláne, ktorý je nedeliteľnou súčasťou zmluvy (ďalej

tiež nájomná „NZ zo dňa 30.04.1999“). Podľa čl. II NZ zo dňa 30.04.1999 účelom zmluvy je užívanie
na obchodnú činnosť v oblasti fotoslužby a maloobchodnej predajne foto materiálu. Podľa čl. III.1 a 2
NZ zo dňa 30.04.1999 účastníci zmluvy si dohodli nájomné vo výške 420.000,-Sk ročne, ktoré bude
odporca platiť mesačne do 10. dňa kalendárneho mesiaca po 35.000,-Sk na uvedený účet v banke.
Podľa čl. III.3 NZ zo dňa 30.04.1999 ku dňu začatia nájmu zaplatí odporca na účet navrhovateľa alebo

v hotovosti trojnásobné nájomné, ktoré bude tvoriť depozitnú zábezpeku pre prípad podania výpovede
z nájmu zo strany odporcu. Podľa čl. VI.5 NZ zo dňa 30.04.1999 prenajímateľ odovzdáva predmet
nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Podľa čl. VI.8 NZ zo dňa 30.04.1999 po ukončení
nájmu odporca vráti navrhovateľovi predmet nájmu vyprataný v pôvodnom stave, bežne opotrebený a
to formou písomného protokolu. Podľa čl. VI.9 NZ zo dňa 30.04.1999 účastníci zmluvy majú všeobecne

za povinnosť dodržiavanie zásad na predchádzanie vzniku škôd.
Z listu mesta Pezinok zn. X/XX/X-A.-XX-XXXX v spojení s rozhodnutia mesta Pezinok Zn.: X/XX/X/XX-
XX má súd preukázané oznámenie mesta Pezinok, že dňa 24.05.1999 bola podaná žiadosť

10Cb/72/2008

o súhlas k prevádzkovaniu obchodu a služieb k uzavretiu nájomnej zmluvy zo dňa 30.04.1999 s
odporcom ako nájomcom a navrhovateľom ako prenajímateľom a súhlas bol udelený dňa 02.06.1999.
Z listu navrhovateľa odporcovi zo dňa 27.01.2005 má súd preukázané, že sa navrhovateľ a odporca
dohodli, že v súlade s čl. V bod V.2 končí nájomný vzťah dohodou z nájmu predmetnej nehnuteľnosti.

Nájomný vzťah bude ukončený dňa 28.02.2005. Pri nedodržaní dohodnutého termínu bude navrhovateľ
účtovať za každý deň omeškania 2.000,-Sk. Súčasne vyzýva odporcu na dodržanie čl. VI. bod VI.9. Po
fyzickom navrátení prenajatých priestorov spíšu vzájomne protokol o predmetnom odovzdaní.
Z listu PZN zo dňa 14.04.2005 adresovaného odporcovi v spojení s podacím lístkom má súd
preukázané danie na prepravu listiny obsahujúcej upozornenie, že v dôsledku neodovzdania priestorov

na Štefánikovej 35, Pezinok o výmere 110 m2 v zmysle situačného plánu odporca znemožňuje
navrhovateľovi nakladať s jeho vlastníctvom a nečinnosťou narastá výška zmluvnej pokuty od
01.03.2005.
Zo Zmluvy o uzatvorení budúcej nájomnej zmluvy má súd preukázanú dohodu zo dňa 10.03.2005 medzi
navrhovateľom a spoločnosťou T.V.H. s.r.o., podľa ktorej navrhovateľ prenechá do odplatného užívania

spoločnosti T.V.H. s.r.o. časť nehnuteľnosti - dom a pozemok, nachádzajúci sa Y. J. X. Š. N. XX, parc. č.
XXXX, katastrálne územie Pezinok zapísané na LV č. XXX, konkrétne obchodných priestorov v rozsahu
zakreslenom v situačnom pláne, ktorý je neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy a to vstupnú miestnosť -
zádverie, miestnosť za schodíkom vľavo o výmere 105 m2, z ktorej je možný vchod do improvizovanej
kancelárie o výmere 10 m2 a nebytový priestor v zrekonštruovanej časti budovy o výmere 50 m2 vrátane

sociálnych zariadení a príručných skladových priestorov v suteréne budovy (ďalej tiež „ZoUBNZ“). Podľa
čl. II ZoUBNZ výška nájmu bude 43.750,-Sk k tomu DPH za mesiac. Podľa čl. II ZoUBNZ navrhovateľ
zabezpečí možnosť užívania predmetu nájmu pre spoločnosť T.V.H. s.r.o. najneskôr do 30.06.2005.Z Inventarizácie pohľadávok k 28.04.2005 má súd za preukázané vyhotovenie listiny navrhovateľom,
podľa ktorej vykazuje voči odporcovi pohľadávky v celkovej výške 83.300,-Sk podľa faktúr č. XXXX/XX,
XXXX/XX C. XXXX/XX.

Z listu PZO zo dňa 09.05.2005 adresovaného navrhovateľovi má súd preukázané vyhotovenie listiny
vyzývajúcej navrhovateľa na prevzatie nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na Štefánikovej 13 v Pezinku
a to z dôvodu zániku nájomného vzťahu dňom 28.02.2005, keď odporca nehnuteľnosti vypratal a
bol pripravený odovzdať predmet nájmu navrhovateľovi. Ďalej sa v listine uvádza, že dňa 22.04.2005
bola nehnuteľnosť fakticky odovzdaná, pričom navrhovateľ v ten deň odmietol prevziať kľúče. Ak

navrhovateľdo3dnísvojupovinnosťnesplní,jeodporcapripravenýpostupovaťvsúladesNZadohodou
uzatvorenou dňa 27.11.2005.
Z listu spoločnosti T.V.H. s.r.o. zo dňa 07.06.2005 má súd preukázané doručenie navrhovateľovi listu,
ktorým bol dňa 08.06.2005 vyzvaný spoločnosťou T.V.H. s.r.o. o poskytnutie informácie o stave plnenia
zmluvy o budúcej zmluve.
Z Notárskej zápisnice X. XXX/XXXX X. XXXXX/XXXX má súd preukázané, že dňa 23.06.2005 o 11.20

hod. sa v obchodných priestoroch na prízemí domu Štefánikova 35, Pezinok na stenách obchodného
priestoru nachádzali reklamné materiály týkajúce sa fototechniky a fotopríslušenstva, na dverách do
improvizovanej kancelárie s vnútornej strany dverí sa nachádzal propagačný materiál a papierový
kalendár na rok 200, na vstupných dverách do obchodného priestoru sa nachádzali nálepky Varta,
otváracie hodiny Y.. X. a reklamné nálepky, v prístení budovy zvonku bola reklama : červené samostatné

písmená zostavené do slova Kodak a nápis Digital science a na nádvorí domu sa v kontajneri nachádzali
krabice o obalového materiálu na fototechniku.
Z listu spoločnosti Slovak Telekom, a.s. zo dňa 30.03.2007 má súd preukázané, že užívateľom telefónnej
linky s č. XXX/XXXXXXX bol v období od 30.04.1999 do 01.07.2005 navrhovateľ

10Cb/72/2008

Z listu mesta Pezinok zn. XXXXX/X/X/ALX/X/XX-XX/XX/XXXX má súd preukázané oznámenie mesta
Pezinok, že v období od 30.04.1999 do 01.07.2005 sa výška nájomného pohybovala od 2.500,-Sk do

4.000,-Sk/m2/rok v závislosti od veľkosti priestoru.
Z PPD č. XXXXXXX zo dňa 15.07.2005 má súd preukázané, že A. B.Č. prijal od navrhovateľa sumu
27.435,-Sk ako úhradu faktúry č. XXXXXXX
Z faktúry č. XXXXXXX má súd preukázané, že A. B. žiada od navrhovateľa zaplatenie sumy 27.435,-
Sk so splatnosťou 29.07.2005 za maľovku a stierku v objekte na Štefánikovej za celkom 177 m po 155,

keď táto listina bola vystavená dňa 15.07.2005.
Na pojednávaní dňa 15.03.2007 H. Š. pri výsluchu ako svedok uviedol, že vyhotovoval fotografie za
účelom odovzdania týchto priestorov, boli odovzdané v dobrom stave, sám pomáhal pri ich vypratávaní,
smeti dával rovno do kontajnera. Má vedomosť o tom, že odporca telefonicky oznamoval navrhovateľovi,
aby sa dostavil. Prvýkrát sa odovzdávali priestory vo februári, bol tam prítomný ráno, vtedy sa

navrhovateľ nedostavil. Ani druhýkrát niekedy v apríli nedošlo k odovzdaniu priestorov, pretože neboli
v poriadku. Nemá vedomosť kedy boli priestory odovzdané. Odporca používal aj pivnicu. U odporcu
pracoval len po večeroch. Kartóny a papiere boli ukladané do kontajnera na ulici patriace papiernictvu,
s ktorým sa na tom dohodol. Odporca určite neodstraňoval reklamné nápisy.
Napojednávanídňa15.03.2007U.F.privýsluchuakosvedkyňauviedla,žepriestorysamaliodovzdávať

vofebruár2005,svypratávanímpomáhala.Pomáhalavypratávaťlenvnútornépriestory,nevieozadnom
vchode. Vypratané boli aj regály a aj plagáty boli odstránené. Dvor neupratovala, s odporcom čakala
poobede v deň odovzdávania koncom februára 2005, navrhovateľ nedvíhal telefóny odporcovi.
Na pojednávaní dňa 10.05.2007 A.. U. R. pri výsluchu ako svedkyňa uviedla, že pre odporcu robila od
decembra 1998 do marca 2004 účtovníctvo vrátane účtovnej závierky za rok 2003. Nepamätá si na

depozit vo výške 120.000,-Sk ktorý by šiel cez účtovníctvo odporcu. Pamätá si na zloženie nejakého
depozitu, nepamätá si na jeho výšku a o zúčtovaní nemá vedomosť.
Na pojednávaní dňa 10.05.2007 J. V. B. Y. pri výsluchu ako svedok uviedol, že keď pôvodne rokoval
s navrhovateľom mal záujem o nájom obidvoch priestorov, v prednom však pracovali, zadný nebol
vyprataný. Má vedomosť o problémoch s vyprataním týchto priestorov. Zmluvu o nájme dostal od

15.07.2005, priestory vtedy už boli vypratané, vymaľované.
Pri výsluchu dňa 11.04.2012 svedkyňa F. Š. uviedla, že bola u N v nájme, aj O bol u p. Č. v nájme. Nebola
sapozrieťvpriestorochktoréužívalOpotomako.Odporcasasťahovalzpriestorovnavrhovateľniekedy
na jar alebo na jeseň, nebol sneh, nepamätá si presne ako dlho to trvalo nebolo to ani zvláštne. Odporcavynášal škatule z priestorov asi týždeň po tom tam mal nejaké veci, nevie kedy boli priestory odporcovi
odovzdané. Plagáty čo tam ostali nebránili v užívaní priestoru bolo tam len pár plagátov na stenách.
Na pojednávaní dňa 13.01.2010 odporca pri výsluchu ako účastník konania uviedol, že asi v máji - júni

2005 si prišiel pre stojany čo mal na dvore a videl, že priestory sa upravujú, dvor bol zaprataný. Po celý
čas ako priestory užíval, tieto neboli dokončené, na ceste do toaliet boli otvorené rúry, chýbali tam dvere,
dokonca hygienička mu zastavila prevádzku z týchto dôvodov, pretože to nevyhovovalo všeobecným
požiadavkám. Od 01.03.2005 do júna 2005 podľa neho priestory užíval navrhovateľ, mal aj kľúče, všetko
tam upravoval.

Z fotografií z č.l. 27-30 v spojení s notárskou zápisnicou má súd preukázaný stav predmetných
nebytových priestorov.
U listiny Dohoda o urovnaní má súd preukázané vyhotovenie textu obsahu zmluvy, pričom táto nie je
podpísaná žiadnou zo strán,

Predmetom konania boli nároky vznesené navrhovateľom, ktorých skutkové základy spočívali v štyroch

relatívne samostatných vzťahoch. Nebolo medzi účastníkmi konania sporné uzavretie zmluvy dňa
30.04.1999 nazvanej Nájomná zmluva. Navrhovateľ a odporca uzatvárali túto zmluvu ako fyzické osoby
podnikatelia, pričom pri jej vzniku je s prihliadnutím na všetky okolnosti

10Cb/72/2008

zrejmé,žesatýkaichpodnikateľskejčinnosti(§261ods.1Obchodnéhozákonníka),takžeichzáväzkový
vzťah je upravený Obchodným zákonníkom. Keďže však predmetná zmluva medzi navrhovateľom a
odporcom, nie je upravená v hlave II tejto časti zákona a je upravená ako zmluvný typ v osobitnom

zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov na ktorý odkazuje Občiansky
zákonník v § 720, spravuje sa ich vzťah zo zmluvy iba ustanoveniami Občianskeho zákonníka a týmto
osobitným zákonom (§ 261 ods. 6 Obchodného zákonníka účinného ku dňu 30.04.1999).

Súd posúdil Nájomnú zmluvu ako zmluvu a nájme nebytových priestorov, keď sekundárnym predmetom

nájomného vzťahu navrhovateľa a odporcu, sú nebytové priestory vymedzené v rámci stavby vo
vlastníctve navrhovateľa. Nebolo medzi účastníkmi konania sporné, že tieto boli v čase uzavretia zmluvy
rozhodnutím stavebného radu určené na iné účely ako na bývanie, čo nepriamo vyplýva aj zo zápisu v
katastri nehnuteľností ako stavba budovy hotela, motela, penziónu a ostatného ubytovacieho zariadenia,
teda sa na ne podľa § 1 vzťahuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov

(ďalej tiež „ZoNaPNP“). Súd má tiež z výpisu z LV. č XXX za preukázané, že navrhovateľ bol v čase
uzatvorenia zmluvy vlastníkom stavby, v ktorej sa predmetné nebytové priestory nachádzajú a teda,
že bol oprávnený s tými nakladať (§ 2 ZoNaPNP). Zmluva o nájme nebytových priestorov musí byť v
písomnej forme a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho
platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera (§ 3 ods. 3 ZoNaPNP),

ak tieto náležitosti neobsahuje, je zmluva absolútne neplatná (§ 3 ods. 4 ZoNaPNP v spojení s §
720). Súčasne ak sú predmetom nebytové priestory určené na prevádzkovanie obchodu a služieb
možno ich prenajímať iba po predchádzajúcom súhlase obce (§ 3 ods. 2 ZoNaPNP). Nájomná zmluva
zo dňa 30.04.1999, na základe ktorej užíval odporca priestory navrhovateľa obsahovala vymedzenie
účelu nájmu v čl. II zmluvy, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia v čl. III. 2 zmluvy

a dobu nájmu v čl. V zmluvy. Predmet nájomného vzťahu však bol určený nedostatočne určito, keď
z jeho vymedzenia v zmluve nie je možné bez ďalšieho tento individualizovať. Nebolo preukázané,
že situačný plán so zakreslením prenajatých priestorov bol pripojený k listine, ktorá by bola následne
podpísaná navrhovateľom a odporcom dňa 30.04.1999, t.j. k Nájomnej zmluve zo dňa 30.04.1999. Z
uvedenej zmluvy je zrejmé len to, v ktorej konkrétnej stavbe sa nebytový priestor nachádza ako aj

plocha prenajímaných priestorov. Nie je však zrejmé, o ktoré konkrétne nebytové priestory ide a to
najmä v kontexte toho, že jednotlivé nebytové priestory nachádzajúce sa v stavbe vo vlastníctve nie sú
samostatne zapísané na LV. Určitosť právneho úkonu je kategóriou objektívnou, nestačí, že je zmluvným
stranám zrejmé čo je predmetom zmluvy (obdobne rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn.
XX M. XXXX/XXXX, zo dňa 26.11.2009; E., O a kol., Občanský zákonník, Komentár 9. vydanie, Praha

C.H.BECK 2004, str. 223), zmluva je preto v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka v spojení s §
3 ods. 4 ZoNaPNP neplatná.Ďalší samostatný dôvod neplatnosti tejto zmluvy je nedostatok predchádzajúceho súhlasu obce ako
to vyžaduje ustanovenie § 3 ods. 2 ZoNaPNP, pričom tento súhlas sa dokonca vyžaduje aj ak je
predmetom nájmu celá stavba, v ktorej je len časť nebytových priestorov určených na prevádzkovanie

obchodu a služieb (rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. XX S. XXX/XXXX zo dňa
17.9.2002). Keďže nedostatok súhlasu obce je v rozpore so zákonom (§ 3 ods. 2 ZoNaPNP) a výslovne
spôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy (§ 3 ods. 4 ZoNaPNP), ide o neplatnosť, ktorej účinky nastávajú
bez ďalšieho, ide teda o absolútnu neplatnosť právneho úkonu, ktorú nie je možné konvalidovať a
to ani dodatočným súhlasom obce, ktorý bol preukázaný. Na toto nemá vplyv ani následná právna

úprava účinná od 01.07.2004, podľa ktorej sa súhlas obce nevyžaduje. Ide o ďalší, samostatný dôvod
neplatnosti Nájomnej zmluvy zo dňa 30.04.1999.

10Cb/72/2008

Z neplatného právneho úkonu nevznikajú účastníkom takéhoto úkonu práva ani povinnosti, sú len
povinní si vrátiť navzájom poskytnuté plnenie (§ 457 Občianskeho zákonníka), keďže ide o bezdôvodné
obohatenie ako získané plnením z neplatného právneho úkonu (§ 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
Navrhovateľ tak nemá právo na zaplatenie nájomného vo výške 39.971,21 eura (124.950,-Sk) za

obdobie december 2004 až február 2005 ako to pôvodne v žalobe vymedzoval a teda ani na zaplatenie
sumy 2.765,05 eura (83.300,-Sk) za obdobie január a február 2005. V súvislosti s výškou dohodnutého
nájomného súd poukazuje na § 3 ods. 3 veta druhá z. č. 18/1996 Z.z. o cenách, podľa ktorého súčasťou
ceny je aj daň z pridanej hodnoty, navrhovateľ by tak nemal nárok na zaplatenie DPH tak ako to
požadoval v žalobe. Na túto skutočnosť nemá vplyv ani následné plnenie odporcom navrhovateľovi ako

nájomného vo výške 1382,53 eura (41650,-Sk), t. j. vrátane DPH mesačne, keď zmenu nájomnej zmluvy
je možné vykonať len písomne (§ 3 ods. 3 ZoNaPNP v spojení s § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka)
a to odhliadnuc od vyššie zdôvodnenej neplatnosti celej nájomnej zmluvy.

Nebolo však medzi účastníkmi konania sporné, že do 28.02.2005 odporca užíval predmetné priestory,

preto je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal (§ 457 Občianskeho
zákonníka). Možno súhlasiť s PZN, že mesačná výška odplaty za užívanie priestorov užívaných
odporcom na základe neplatnej nájomnej zmluvy v januári a februári 2005 na relevantnom trhu
zodpovedala výške 1.728,16 eura mesačne (52.062,50 Sk) ako bola dosiahnutá navrhovateľom v roku
2005. Súd má teda za to, že navrhovateľ mal voči odporcovi právo na zaplatenie sumy 3.456,32

eura (104.125,-Sk) titulom povinnosti odporcu vrátiť navrhovateľovi všetko, čo podľa nej dostal (§ 457
Občianskeho zákonníka), za obdobie január a február 2005, keď nie je dobre možné vydať prenechanie
do užívania, preto bol odporca povinný poskytnúť peňažnú náhradu v hodnote akú toto malo v januári
a februári 2005 na relevantnom trhu t.j. časovo a miestne obdobnom (§ 458 ods. 1 Občianskeho
zákonníka).

Odporca tvrdil zaplatenie zálohy vo výške 3.983,27 eura (120.000,-Sk) pri podpise nájomnej zmluvy.
Táto suma mala byť odporcom vyplatená navrhovateľovi podľa zmluvy o budúcej zmluve („vyplatí
zálohu nájomného vo výške 120.000,-Sk“), následne v Nájomnej zmluve zo dňa 30.04.1999 bolo
dohodnuté vyplatenie „trojnásobného nájomného, ktoré bude tvoriť depozitnú zábezpeku“ t.j. 3.485,36

eura (105.000,-Sk) a to ku dňu začatia nájmu. Súd má vyplatenie sumy 3.983,27 eura (120.000,-
Sk) odporcom navrhovateľovi za preukázané zo samotnej zmluvy o budúcej zmluvy v spojení s
výpisom z účtu zo dňa 10.01.1999 t.j. len jeden deň pred podpisom zmluvy o budúcej zmluve medzi
navrhovateľom a odporcom dňa 11.01.1999, čo je síce len nepriamy dôkaz, predovšetkým však zo
správania navrhovateľa po uzavretí nájomnej zmluvy s odporcom, ktorý sa nedomáhal vyplatenia tejto

sumy a to až do 28.02.2005, podporené výpoveďou svedkyne A.. U. R. ako účtovníčky odporcu,
ktorá potvrdila zloženie depozitu, aj keď nie cez účtovníctvo odporcu. Písomným podaním zo dňa
26.04.2010 PZO vykonal zápočet časti svojej pohľadávky vo výške 120.000,-Sk na pohľadávku odporcu
na zaplatenie bezdôvodného obohatenia za užívanie nebytových priestorov za obdobie január a február
2005 v uvádzanej výške 83.300,-Sk. Odporca prostredníctvom svojho PZ dostatočne určito identifikoval

pohľadávky, ktoré sa mali stretnúť, v súlade s § 580 Občianskeho zákonníka tak došlo k zániku
časti pohľadávky odporcu voči navrhovateľovi vo výške 3.983,27 eura (120.000,-Sk) oproti pohľadávke
navrhovateľa voči odporcovi vo výške 3.456,32 eura (104.125,-Sk) titulom bezdôvodného obohatenia,
t.j. v rozsahu v ktorom sa kryli. Pokiaľ ide o výšku pohľadávky navrhovateľa voči odporcovi, táto sícebola v započítacom úkone uvedená v nižšej sume, bolo však z úkonu zrejmé, že odporca má úmysel
vykonať úkon smerujúci k zániku celej pohľadávky navrhovateľa a bolo z ostatných okolností zrejmé, o
ktorú pohľadávku ide. Súd preto zamietol návrh navrhovateľa v tejto časti.

10Cb/72/2008

Navrhovateľ si uplatňoval tiež zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 244.000,-Sk za obdobie 01.03.2005
až 30.06.2005. Táto mala byť dohodnutá v liste navrhovateľa odporcovi zo dňa 27.01.2005. Z obsahu
listiny vyplýva, že táto listina je písaná ako list adresovaný odporcovi, pričom už pri jeho vyhotovovaní
navrhovateľ predpokladal možnosť, že odporca s obsahom tohto listu vyjadrí súhlas, keď tu bolo
vytlačené aj miesto na podpis odporcu. Písanie tejto listiny ako listu odporcu vyplýva z textácie, keď
list popisuje časť skutkového stavu z pohľadu navrhovateľa a to druhý odsek je popísanie vzťahu

navrhovateľa a odporcu v 1. osobe plurálu a uvedenie vlastníckeho vzťahu navrhovateľa k stavbe v 1.
osoba singuláru, teda autor textu hovorí o svojich právnych vzťahoch. Odsek štvrtý je výzva autora textu
k adresátovi textu a odkazuje na domnelo dohodnutú povinnosť. Tieto časti textu nevyžadujú akcept
adresáta, keď sú to deklaratórne ustanovenia a nestanovujú sa nimi žiadne povinnosti, majú funkciu
presnej identifikácie ostatným textom dohodnutých povinnosti, ich písomným je prípadne len uľahčené

dôkazné bremeno navrhovateľa o vedomosti odporcu s tam uvádzanými právami a povinnosťami. Tretí
odsek je písaný ako návrh na uzavretie dohody, keď bez súhlasu s týmto textom zo samotného tohto
textu nevzniknú želané účinky. Umiestnením podpisu pod tento text bez uvedenia výhrady odporca
domnelo súhlasil s ukončením nájomného vzťahu k 28.05.2005 a so založení povinnosti zaplatiť
peňažnú sumu v dôsledku porušenia povinnosti a to „nedodržania dohodnutého termínu“. Súd posúdil

dohodu ako dohodu o zmluvnej pokute podľa §§ 300 až 302 Obchodného zákonníka a §§ 544 až
550 Občianskeho zákonníka, keďže ide o obchodno-právny vzťah. Zmluvná pokuta bola dojednaná v
zákonom vyžadovanej forme (§ 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Ako porušenie právnej povinnosti
je to dohodnuté nedodržanie dohodnutého termínu. Povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu ako subsidiárny
záväzok bola naviazaná na primárnu povinnosť „dodržať dohodnutý termín“. O existencii tejto dohody

svedčí aj list zo dňa 09.05.2005, podľa ktorého je odporca pripravený postupovať v súlade s nájomnou
zmluvou a „dohodou uzatvorenou dňa 27.01.2005“. Nie je však zrejmé, čo zmluvné strany mysleli
povinnosťou „dodržať termín“, keď súd pri výklade právnych úkonov interpretuje obsah právneho úkonu
podľa § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ale nemôže nahradzovať alebo meniť už vykonané prejavy
vôle, keď použitie zákonných výkladových pravidiel smeruje vždy len k tomu, aby obsah právneho úkonu

vyjadreného slovami, ktoré účastník vykonal, bol vyložený v súlade so stavom, ktorý existoval v dobe,
keď bol úkon vykonaný (porov. rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 12. 2. 2002, sp. zn.
XX S. XXX/XXXX, publikovaný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek č. 15/L., J. a kolektiv,
Praha, M..P..L., r. 2002, str. 39; rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. XX S. XXX/XXXX zo
dňa 23.01.2003). Gramatickým výkladom nie je možné zistiť v čom spočíva povinnosť odporcu, obdobne

logickými prostriedkami (z hľadiska vzájomnej náväznosti použitých pojmov) ako ani systematickými
(z hľadiska radenia pojmov v štruktúre celého právneho úkonu) (rozsudok Najvyššieho súdu Českej
republiky sp. zn. XX M. XXXX/XXXX zo dňa 29.1.2002), keď vôľa účastníkov tohto právneho v okamihu
uzatvárania dohody vo vzťahu ku konkretizácii povinnosti nebola preukázaná ani výsluchom účastníkov
úkonu. Aj s ohľadom na to, že pochybnosti o obsahu právneho úkonu nebolo možné odstrániť výkladom,

pričom ak je obsah právneho úkonu zaznamenaný písomne, určitosť prejavu vôle je daná obsahom
listiny, na ktorej je zaznamenaná (rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. XX M. XXXX/
XXXX zo dňa 20.11.2009), súd má dohodu o zmluvnej pokute za neplatnú ako neurčitú a teda rozpornú
so zákonom (§ 37 ods. 1 in fine Občianskeho zákonníka). Súd preto zamietol tiež navrhovateľom
vznesený nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.

Ďalej si navrhovateľ tiež uplatňoval ušlé nájomné vo výške 6.410,91 eura (193.135,-Sk) za mesiace
marec až jún 2005. Z výsluchov svedka H. Š. a odporcu v spojení s Notárskou zápisnicou X. XXX/
XXXX X. XXXXX/XXXX má súd preukázané, že odporca vyniesol z predmetných nebytových priestorov
veci, prostredníctvom ktorých užíval predmetný nebytový priestor. Všetky tieto dôkazy boli navzájom

konzistentné, keď svedok Šikula vypovedal o vynesení vecí odporcu vo februári 2005 a o stretnutí v
priestoroch v apríli 2005, počas ktorého nedošlo k odovzdaniu

10Cb/72/2008v dôsledku nevyhovujúceho stavu priestorov. Tento stav bol preukázaný jednak notárskou zápisnicou
s fotografiami, pričom aj sám odporca pripustil existenciu reklamných materiálov v predmetných

nebytových priestoroch. Existencia týchto materiálov v rozsahu ako je zobrazený na fotografiách k
notárskej zápisnici nebránil užívaniu predmetných priestorov. povinnosť odporcu vrátiť navrhovateľovi
predmetné nebytové priestory neznamená, že je ich povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho
prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13 ZoNaPNP), ale odporca bol povinný predmetné
nebytové priestory vypratať (§ 126 Občianskeho zákonníka), keďže nájomná zmluva bola neplatná.

Má teda byť vydaná podstata predmetu občiansko-právnych vzťahov (ako vyplýva z § 118 ods. 2
Občianskeho zákonníka nebytový priestor nie je vec, ale osobitným predmetom občianskoprávnych
vzťahov), prípadné zmeny tohto predmetu môžu mať za následok vznik ďalších práv a povinností.
Nalepené reklamné materiály, nálepky Varta a reklamné nálepky majú v priestoroch v podstate esteticko-
propagačný význam. Hlavnou funkciou predmetných nebytových priestorov nebola estetická funkcia, ale
umožnenie poskytovania služieb. Vzhľadom na tento účel predmetných nebytových priestorov zmenou

ich estetickej hodnoty s prihliadnutím na preukázaný rozsah zmeny estetickej hodnoty, vrátane jej
zníženia, nedošlo k takej zmene predmetu občianskoprávnych vzťahov, aby pri naplnení práva vlastníka
tohto predmetu došlo k vzniku povinnosti odstrániť tieto estetické zmeny. Rozsah prác potrebných na
odstránenie týchto materiálov, tak ako bol preukázaný z fotografií k notárskej zápisnici nebol natoľko
podstatný, aby nebolo možné priestory užívať. Súd má preto za to, že predmetné nebytové priestory boli

odporcom vypratané v súlade s jeho zákonnou povinnosťou a pokiaľ mal navrhovateľ za to, že nemôže
dostatočne realizovať niektoré zo zložiek vlastníckeho práva k predmetným nebytovým priestorom a
to ius fruendi et disponendi a súčasne mu v dôsledku toho hrozila majetková ujma, mal urobiť úkony
smerujúce k ich realizácií (§ 384 ods. 1 Obchodného zákonníka) a následne si mohol voči odporcovi
uplatniť postih v prípade, že by bol odporca za to zodpovedný (§ 373 v spojení s § 380 Obchodného

zákonníka). Vzťah navrhovateľa a odporcu v súvislosti s užívaním predmetných nebytových priestorov
je vzťahom dvoch podnikateľov bez platného zmluvného vzťahu, ich právny vzťah sa spravuje pokiaľ
ide zodpovednostné konanie Obchodným zákonníkom a to ustanovením § 757 Obchodného zákonníka,
podľa ktorého pre zodpovednosť za škodu spôsobenú porušením povinností ustanovených týmto
zákonom platia obdobne ustanovenia § 373 a nasl.. Na vznik povinnosti odporcu zaplatiť navrhovateľovi

sumu 6.410,91 eura (193.135,-Sk) sú potrebné zmenšenie majetku navrhovateľa, porušenie právnej
povinnosti odporcu a príčinná súvislosť medzi porušením právnej povinnosti a zmenšením majetku
navrhovateľa. Súd nemá za preukázané porušenie právnej povinnosti odporcom pri odovzdávaní
predmetných nebytových priestorov, nie sú tak splnené podmienky na vznik povinnosti odporcu zaplatiť
navrhovateľovi, súd preto žalobu zamietol aj v tejto časti. Podľa § 415 Občianskeho zákonníka každý

je povinný počínať si tak, aby nedochádzalo ku škodám na zdraví, na majetku, na prírode a životnom
prostredí,navrhovateľboltakpovinnývykonaťvšetkybežnéúkonyabypredišielvznikuškodyvdôsledku
neprenajímania predmetných nebytových priestorov.

Pokiaľ ide o preukázanie užívania predmetných nebytových priestorov odporcom, súd má z listu PZN

adresovaného PZO zo dňa 14.04.2005 preukázané, že navrhovateľ neoznamoval odporcovi existenciu
právneho vzťahu so spoločnosťou T.V.H. s.r.o., teda nebola preukázaná vedomosť odporcu o uzavretí
zmluvy o budúcej zmluve navrhovateľa so spoločnosťou T.V.H. s.r.o. a teda to že vznik možného
dôsledku porušenia povinnosti tento predvídal, alebo že túto mohol predvídať a to s prihliadnutím na
skutočnosti, ktoré v uvedenom čase odporca poznal alebo mal poznať pri obvyklej starostlivosti (§ 379

Obchodného zákonníka). Výsluch svedkyne U. F. má súd za nedôveryhodný, keď táto si pamätala aj
odstránené plagáty z predmetných nebytových priestorov, pričom z notárskej zápisnice bola preukázaná
ich existencia v predmetných nebytových priestoroch a z ich obsahu zameraného na fotoslužby je
zrejmé, že patria navrhovateľovi. Ďalej tiež je zrejmé, že počas obdobia do 30.06.2005 navrhovateľ
vykonával v priestoroch úpravy predchádzajúceho ich odovzdaniu spoločnosti T.V.H. s.r.o., bolo však

nad

10Cb/72/2008

rámec hospodárnosti preukazovať toto obdobie, kedy tam navrhovateľ tieto práve vykonával, keďže boli

dané ďalšie samostatné dôvody na zamietnutie tejto časti žaloby. Zo samotného umiestnenia škatúľ na
nádvorí domu súd nemá preukázané, že tieto tam umiestnil odporca a to napriek tomu, že sa niektoré
týkali fotoslužieb, keďže svedkovia vypovedali o nakladaní škatúľ priamo do kontajnerov. Navyše tiežbez ďalšieho nemohla vzniknúť škoda v prípade existencie škatúľ na nádvorí, keď nebolo preukázané,
že spoločnosti T.V.H. s.r.o. bolo prenajaté nádvorie.

Napokon sa navrhovateľ domáhal zaplatenie sumy 1161,79 eura (35.000,-Sk) ako náhrady nákladov
za uvedenie nebytových priestorov do pôvodného stavu. Odporca bol povinný vypratať predmetné
nebytové priestory dňom 28.02.2005 ako bolo dohodnuté v liste navrhovateľa odporcovi zo dňa
27.01.2005, pričom neplatnosť nájomnej zmluvy nemá vplyv na povinnosť odporcu vypratať nebytové
priestory, keďže odporca nemal právny titul na ich užívanie. Vzhľadom na neplatnosť nájomnej

zmluvy nie je možné aplikovať na vzťah navrhovateľa a odporcu ustanovenie § 13 ZoNaPNP. V
prípade, že navrhovateľovi vznikla nejaká ujma v dôsledku konania odporcu, odporca zodpovedá za
škodu podľa všeobecných ustanovení o náhrade škody. Keďže ide o vzťah dvoch podnikateľov bez
platného zmluvného vzťahu, spravuje sa ich vzťah pokiaľ ide zodpovednostné konanie Obchodným
zákonníkom a to ustanovením § 757 Obchodného zákonníka, podľa ktorého pre zodpovednosť za
škodu spôsobenú porušením povinností ustanovených týmto zákonom platia obdobne ustanovenia

§ 373 a nasl. Obchodného zákonníka. Na vznik povinnosti odporcu zaplatiť navrhovateľovi sumu
1161,79 eura (35.000,-Sk) sú potrebné zmenšenie majetku navrhovateľa, porušenie právnej povinnosti
odporcu a príčinná súvislosť medzi porušením právnej povinnosti a zmenšením majetku navrhovateľa,
pričom porušenie povinností nesmie byť spôsobené okolnosťami vylučujúcimi zodpovednosť, keď
musia byť naplnené súčasne všetky tri pozitívne podmienky ako aj negatívna podmienka, ktorú

však nemusí navrhovateľ preukazovať. Nebolo preukázané porušenie právnej povinnosti odporcu, v
dôsledku ktorej by navrhovateľ musel vynaložiť náklady. Nebolo preukázané, že k zhoršeniu stavu
nebytových priestorov došlo v dôsledku porušenia povinnosti stanovenej v Obchodnom zákonníku ako
ani porušením všeobecnej prevenčnej povinnosti odporcu predchádzať škodám (§ 415 Občianskeho
zákonníka). Navyše navrhovateľ preukázal len vznik nákladov do výške 910,68 eura (27.435,-Sk) a to

z PPD č. XXXXXXX a faktúry č. XXXXXXX. Súd preto návrh zamietol aj v tejto časti.

Pokiaľ ide o poskytnutie súčinnosti pri odstránení vecí z predmetných nebytových priestorov, z výsluchu
svedka H. Š. a odporcu má súd preukázané, že odporca poskytoval súčinnosť navrhovateľovi, ktorý na
túto nereflektoval.

Pokiaľ ide o zhoršenie stavu omietky a stierky, za toto nenesie odporca zodpovednosť vzhľadom na
neplatnosť zmluvy a teda neexistenciu jeho povinnosti podľa § 13 ZoNaPNP, podľa ktorého ak nebolo
dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v
akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, ale odporca je povinný predmetné priestory

výlučne vydať (§ 126 Občianskeho zákonníka) a pripadne vznikne jeho povinnosť podľa ustanovení o
zodpovednosti za protiprávne konanie. V tejto súvislosti súd uvádza, že z toho dôvodu nie je primerane
aplikovateľné rozhodnutie sp. zn. M. XX/XX zo dňa 15.06.1977 zverejnené pod K. XX/XXXX.

Pokiaľ ide o námietku premlčania vznesenú odporcom, táto nemala žiadne účinky, keď nárok na vydanie

bezdôvodného obohatenia zanikol započítaním, nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, ako aj nároky na
náhrady škody rovnako nevznikli.

Pokiaľ ide o fotografie z č.l. 83 a štyri fotografie s dátumom 28.02.2005, tieto neosvedčovali, ktorý
konkrétny stav zachytávajú, pričom samotné tieto fotografie nie sú dostatočne preukazné, súd preto

nevykonal dokazovanie fotografiami z č.l. súdneho spisu 83 a štyrmi fotografiami s dátumom

10Cb/72/2008

28.02.2005, keď mal za postačujúce vykonanie dokazovanie fotografiami pripojenými k notárskej

zápisnici.

O náhrade trov konania súd rozhodne osobitným uznesením v súlade s § 151 ods. 1 O.s.p..

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie na Okresnom súde Pezinok do 15 dní od doručenia tohto

rozsudku. Písomne podané odvolanie musí byť podané v dvoch vyhotoveniach.Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a
musí byť podpísané a datované. V odvolaní sa má ďalej uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho

sa odvolateľ domáha.
Odvolanie proti tomuto rozsudku možno odôvodniť len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Ak odporca v stanovenej lehote dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže

navrhovateľ podať návrh na výkon rozhodnutia.