Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, February 25, 2016

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 16Co/114/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6113228208
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 02. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ivica Hanusková
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2016:6113228208.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ivice Hanuskovej a
členov senátu Mgr. Štefana Baláža a JUDr. Alexandra Mojša v právnej veci navrhovateľky D. M., nar.
XX. XX. XXXX, trvale bytom F. XXXX/XX, J. J., právne zastúpenej JUDr. Jankou Kmeťovou, advokátkou,
Advokátska kancelária so sídlom Prof. Sáru 44, Banská Bystrica proti odporcom : 1/ Prima Credit, s.
r. o., so sídlom Mierové námestie 10/A, Malacky, IČO: 36 763 420, 2/ Dražobná EPPA, s. r. o., so
sídlom Legionárska 5265, Malacky, IČO: 45 296 456, obaja odporcovia právne zastúpení Advokátskou
kanceláriou L.I.B. legal, s. r. o., so sídlom Pribinova 25, Bratislava, IČO: 47 237 546, 3/ Reality - IPV,
s. r. o., so sídlom Dukelských hrdinov 2998, Malacky, IČO: 45 689 032, v konaní o určenie neplatnosti
dobrovoľnej dražby, o odvolaní navrhovateľky a odporcov 1/ a 2/ proti rozsudku Okresného súdu Banská
Bystrica č. k. 20C/412/2013-240 zo dňa 18. 11. 2014, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu vo výroku, ktorým návrh navrhovateľky zamietol, p o t v r d z u j e.
Výrok, ktorým okresný súd rozhodol, že o trovách konania rozhodne do 30 dní od právoplatnosti
rozhodnutia vo veci samej, zrušuje a v tomto rozsahu vec vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd zamietol návrh navrhovateľky, ktorá sa domáhala, aby súd určil,
že dobrovoľná dražba konaná dňa 24. 09. 2013 o 10.00 h dražobníkom Dražobná EPPA, s. r. o., v
prospech záložného veriteľa SOS finance plus, s. r. o., ktorou bola vydražená nehnuteľnosť vedená v
kat. ú. Radvaň na LV č. XXXX, súpisné číslo stavby XXXX, parc. č. XX, vedená ako byt č. XXX, na
prízemí, vchod č. XX na F. XX, J. J. so spoločnými časťami a spoločnými priestormi vo veľkosti podielu
6372/225713 (ďalej v texte „byt“), osvedčená notárskou zápisnicou v prospech vydražiteľa Reality - IPV,
s. r. o., je neplatná.

V odôvodnení napadnutého rozhodnutia okresný súd uviedol, že v konaní nebolo sporné, že
navrhovateľka uzatvorila úverovú zmluvu č. 23/2012 zo dňa 10. 08. 2012 s dodatkom
č. 1 k zmluve zo dňa 10. 11. 2012 a zmluvu o záložnom práve č. 23/2012 zo dňa 10. 08. 2012 na byt.
Ďalej nebolo sporné ani to, že následne bola dňa 24. 09. 2013 o 10.00 h vykonaná dobrovoľná dražba
na Notárskom úrade J. Hollého č. 645, Šaštín - Stráže na predmetný byt, ktorej platnosť spochybňovala
navrhovateľka v predmetnom konaní z viacerých dôvodov. Jedným z nich bola okolnosť, že boli porušené
ustanovenia § 17 ods. 5 a 6 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej v texte len
„Zákon o dobrovoľných dražbách“). Na základe vykonaného dokazovania však okresný súd dospel k
záveru, že predmetný dôvod neplatnosti dobrovoľnej dražby nebol preukázaný, nakoľko po oboznámení
sa s originálom dražobného spisu DD 05/2013 bolo z neho zistené, že oznámenie o dražbe bolo
zaslané navrhovateľovi dražby - SOS finance plus, s. r. o., a doručenky odoslané dňa 16. 08. 2013,
doručené dňa 02. 09. 2013 navrhovateľke, ktorá ju prevzala dňa 02. 09. 2013, spoluvlastníkom, a to
spoločenstvu vlastníkov bytov, zásielka bola doručovaná, vrátená ako neprevzatá v úložnej lehote, MS

SR elektronicky dňa 16. 08. 2013, správe katastra doručená dňa 20. 08. 2013, daňovému úradu dňa
16. 08. 2013, obci dňa 27. 08. 2013 a notárovi JUDr. Jarmile Mračnovej dňa 16. 08. 2013, v dôsledku
čoho nebol naplnený dôvod namietaný navrhovateľkou. Pokiaľ následne navrhovateľka uviedla ako ďalší
dôvod, že dražba je neplatná z dôvodu § 11 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách, teda nebola
splnená podmienka miesta konania dražby, ani tento dôvod nepovažoval okresný súd za preukázaný.
Ak navrhovateľka namietala, že dražba sa uskutočnila asi 230 km od miesta predmetu dražby, uvedenú
námietku považoval okresný súd za účelovú, mal za to, že uvedenie miesta dražby mimo miesta, kde sa
nachádza predmet dražby neobmedzilo účasť na dražbe širšiemu okruhu záujemcov o dražbu, keďže
ak záujemca má záujem vydražiť byt zúčastní sa dražby aj v mieste vzdialenejšom od miesta, kde sa
nehnuteľnosť nachádza. Obmedzením možnosti účasti na dražbe mal zákonodarca na mysli z hľadiska
určeného miesta, aby toto miesto bolo bežne dostupné účastníkom dražby, aby im nejakým spôsobom
nebolo znemožnené dostaviť sa na túto dražbu, napríklad prekonaním nejakej prekážky týkajúcej sa
uzamknutia vchodu do budovy, kde sa má dražba konať, prípadne dvora. Takéto skutočnosti neboli
zistené. Uvedené miesto konania dražby je dostupné dopravným prostriedkom, aký si zvolí záujemca
a súd mal za to, že v konaní ani nebolo preukázané, že stanovením miesta dražby mimo katastrálneho
územia obmedzilo účasť na dražbe iným záujemcom, čo z konania nevyplynulo, navrhovateľka takéto
dôkazy nepredložila ani nenavrhla. Okresný súd naopak poukázal na to, že navrhovateľka napriek
určeným termínom na ohliadku predmetného bytu neumožnila prístup odporcovi 2/ do neho, ani prístup
znalkyni pri vyhotovovaní znaleckého posudku, aby bolo možné čo najobjektívnejšie stanoviť cenu
nehnuteľnosti. Súd mal za to, že určenie miesta konania dražby nie je v rozpore so zákonom a každý
kto mal záujem predmetnú nehnuteľnosť vydražiť mal možnosť sa predmetnej dražby zúčastniť už
aj vzhľadom k tomu, že boli splnené všetky povinnosti v zmysle Zákona o dobrovoľných dražbách a
uvedená dražba bola riadne zverejnená.

Nakoľko okresný súd po vykonanom dokazovaní dospel k tomu, že vykonaná dražba bola vykonaná
v zmysle zákonných ustanovení, nedošlo k poškodeniu práv navrhovateľky a boli splnené všetky
podmienky pre jej vykonanie ktoré zákon vyžaduje, a vzhľadom na to, že námietky zo strany
navrhovateľky na cenu a na doručovanie v konaní neboli preukázané, návrh v celom rozsahu zamietol.

O trovách konania rozhodne okresný súd do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej v zmysle
§ 151 ods. 3 O. s. p..

Proti tomuto rozsudku podala v zákonnej 15 dňovej lehote (§ 204 ods. 1, veta prvá OSP) odvolanie
navrhovateľka. Uviedla, že okresný súd vychádzal z nesprávneho právneho posúdenia, nakoľko podľa
jej názoru dobrovoľná dražba konaná dňa 24. 09. 2013 vážnym spôsobom zasahuje do jej práva vlastniť
majetok podľa čl. 20 Ústavy SR s dosahom na ústavné právo, teda právo na obydlie podľa čl. 19 spojený
s čl. 20 Ústavy SR. Napriek tomu, že predmetný byt sa nachádza v J. J., miesto dražby bolo určené v
Šaštín - Stráže, čím bolo porušené ust. § 11 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách, ktoré ustanovenie
bráni tomu, aby bolo za miesto dražby bežnej nehnuteľnosti - bytu určené na každodenné bývanie
a realizáciu ústavného práva na obydlie priemernej rodiny, určené mesto výrazne vzdialené cca 260
km od miesta, v ktorom sa nachádza dražená nehnuteľnosť a určené tak bez akéhokoľvek zjavného
a rozumne odôvodneného dôvodu, z ktorého by bolo zrejmé uľahčenie účasti na dražbe a naplnenie
samotného racio legi Zákona o dobrovoľných dražbách. Dražobník mal a musel predpokladať najväčší
záujem o draženie predmetného bytu v okolí J. J. , a to, že dražba sa konala v Šaštín - Stráže, mohlo
mať vplyv na účasť na dražbe a tak aj na dosiahnutý výťažok dražby napriek tomu, že bol dosiahnutý
vyšší výťažok ako bol stanovený v znaleckom posudku a tým aj reálne na práva navrhovateľky, ktorá
mala ako záložca nárok na vydanie bez zbytočného odkladu hodnoty výťažku z predaja, ktorá prevyšuje
zabezpečenú pohľadávku po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov v súvislosti s
výkonom záložného práva. V dražbe, ktorou bol vydražený byt, došlo k znemožneniu účasti na dražbe
prostredníctvom miesta, ktoré bolo nevhodné, keďže dražba sa vykonala mimo okresu J. J.. V tejto
súvislosti poukázala na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdo 100/2012 a navrhla, aby odvolací
súd napadnutý rozsudok zmenil a určil, že dobrovoľná dražba konaná dňa 24. 09. 2013 je neplatná.

Proti vyššie uvedenému rozsudku okresného súdu podali odvolanie i odporcovia 1/ a 2/, a to v časti
výroku o trovách konania. S poukazom na ust. § 156 ods. 1 a 4 O. s. p. uviedli, že na pojednávaní
dňa 18. 11. 2014 okresný súd vyhlásil rozsudok, ktorým pokiaľ ide o náhradu trov konania rozhodol, že
navrhovateľku zaviazal zaplatiť odporcom v 1/ až 3/ rade trovy konania, ktoré budú vyčíslené v lehote
troch dní písomne a to do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozhodnutia. V zmysle tohto rozhodnutia

preto odporcom 1/ a 2/ vznikol nárok na náhradu trov konania, ktoré si v zákonnej trojdňovej lehote
písomným podaním zo dňa 19. 11. 2014 vyčíslili. Navrhli preto, aby odvolací súd zmenil rozhodnutie
súdu v časti o náhrade trov konania tak, že v súlade s rozhodnutím prvostupňového súdu vyhláseným
na pojednávaní dňa18. 11. 2014 zaviaže navrhovateľku k náhrade trov konania voči odporcom 1/
až 3/ a navrhovateľka je povinná zaplatiť odporcom v 1/ a 2/ rade náhradu trov konania spolu vo
výške 3.872,44 € do troch dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia. Odporcovia 1/ a 2/ v písomnom
vyjadrení k odvolaniu navrhovateľky uviedli, že námietky zo strany navrhovateľky ohľadne porušenia
ust. § 11 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách nie je dôvodné, nakoľko Zákon o dobrovoľných
dražbách okrem podmienky neobmedzenia účasti na dražbe nekladie pre miesto konania dražby žiadne
ďalšie podmienky. Posúdenie, či konkrétne miesto, v ktorom bola dobrovoľná dražba vykonaná spĺňa
zákonné podmienky, musí súd v prípadnom konaní o určenie neplatnosti dražby urobiť s prihliadnutím
na všetky osobitné skutočnosti súvisiace s danou dobrovoľnou dražbou, predmetom dražby a všetkými
okolnosťami spojenými s jej prípravou a vykonaním. Zákon teda neuvádza žiadnu hranicu vzdialenosti
miesta dražby od predmetu dražby, ktorá by automaticky spôsobila, že vykonanie dražby v tomto mieste
porušilo Zákon o dobrovoľných dražbách. Podľa ich názoru nie je namieste preceňovanie dôležitosti
miesta dražby v prípade dražieb nehnuteľností. Veci, ako byty a iné nehnuteľnosti, nie sú predmetmi
bežnej každodennej potreby a osoby zamýšľajúce urobiť takúto významnú investíciu, akou je napr.
kúpa bytu, zvažujú predovšetkým iné kritériá určujúce mieru ich záujmu, akými sú cena bytu, jeho
stav, opotrebovanie, jeho poloha v dobe, potreba opráv a ďalších investícií, lokalita a jej vybavenosť
a nie miesto, kde má dôjsť k transakcii prevádzajúcej vlastnícke právo, t. j. miesto samotnej dražby.
Samotná vzdialenosť miesta dražby od miesta, kde sa predmet dražby nachádza, ešte sama o sebe
neznamená, že miesto dražby bolo určené v rozpore s § 11 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách.
V tejto súvislosti je potrebné rozlišovať otázku dodržania princípu verejnosti a transparentnosti dražby
tým, že jej vykonanie je oznámené a predaj predmetu dražby je propagovaný aj v mieste, kde sa
predmet dražby nachádza, ak možno predpokladať zvýšený záujem o predmet dražby v tomto mieste.
Naviac, odporcovia zdôraznili, že v predmetnom prípade bolo miesto a čas konania dražby zverejnené
v oznámení o dražbe v Notárskom centrálnom registri dražieb, ktorý je prístupný na internetovej stránke
Notárskej komory SR, ako aj obchodnom vestníku. Ďalej miesto a čas konania dražby boli zverejnené aj
na úradnej tabuli obce, na území ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, teda na Úradnej tabuli Mesta Banská
Bystrica. Okrem toho odporca 2/ zabezpečil zverejnenie oznámenia o dražbe aj v regionálnych novinách
a prípadní záujemcovia boli informovaní, že je možné dohodnúť termíny ohliadok predmetného bytu. V
tejto súvislosti naviac poukázali na tú skutočnosť, že ani jednej z uvedených prehliadok sa nezúčastnil
žiaden prípadný záujemca. Nikto ani nekontaktoval odporcu 2/ ako dražobníka so žiadosťou, že by si
chcel dohodnúť iný termín konania ohliadky. Na záver poukázal na to, že samotná navrhovateľka, hoci
bola riadne informovaná o oboch termínoch ohliadky bytu, neumožnila vstup do tejto nehnuteľnosti,
teda sama pred konaním dražby svojím konaním obmedzila možnosť čo najširšieho okruhu záujemcov
o nehnuteľnosť, keď zmarila ich ohliadku a prípadných záujemcov o kúpu bytu do neho nevpustila
za účelom jeho ohliadky. Obdobne navrhovateľka postupovala aj pri hodnotení predmetu dražby, keď
znalcovi neumožnila vstup do bytu za účelom jeho ocenenia. Tým navrhovateľka zmarila vykonanie
ohliadky na účely vykonania ohodnotenia predmetu dražby ako aj ohliadok na účastníkov konania, aby
sa mohli oboznámiť s predmetom dražby, čím ona sama porušila ust. § 12 ods. 2, ako aj § 13 ods. 1
Zákona o dobrovoľných dražbách. Navrhli, aby odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil ako vecne
správny v celom rozsahu.

Odporca 3/ v písomnom vyjadrení k odvolaniu navrhovateľky uviedol, že rozhodnutie prvostupňového
súdu je vecne správne. Stotožňuje sa s argumentáciou prvostupňového súdu uvádzanou v odôvodnení
predmetného rozsudku a má za to, že určením miesta konania dražby, ktoré sa nachádzalo 230 km od
miesta, kde sa nachádzajú vydražené nehnuteľnosti, nebolo dôvodom na obmedzenie účasti záujemcov
o dražbu, čo bolo v konaní aj preukázané. Miesto konania dražby bolo bežne dostupné všetkým
záujemcom o dražené nehnuteľnosti a neexistovala prekážka, ktorá by im účasť akýmkoľvek spôsobom
obmedzovala, či sťažovala. Navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil ako vecne správny,
nakoľko námietky navrhovateľky nie sú opodstatnené.

Krajský súd, ako súd odvolací prejednal odvolania navrhovateľky a odporcov 1/ a 2/ viazaný ich
rozsahom, ako i dôvodmi v zmysle ust. § 212 ods. 1 O. s. p. a bez nariadenia pojednávania podľa §
214 ods. 2 O. s. p. napadnutý rozsudok okresného súdu podľa § 219 ods. 1 O. s. p. vo výroku, ktorým
bol návrh navrhovateľky zamietnutý (výrok v poradí I.) potvrdil ako v celom rozsahu vecne správny, a
to z nasledovných dôvodov :

Podľa § 219 ods. 1, 2 O. s. p. odvolací súd rozhodnutie potvrdí, ak je vo výroku vecne správne. Ak
sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v
odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne
doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

Okresný súd posúdil návrh navrhovateľky v celom rozsahu, v hodnotení skutkových zistení neabsentuje
žiadna relevantná skutočnosť alebo okolnosť, naopak, okresný súd ich náležitým spôsobom v celom
súhrne posúdil a aj náležite vyhodnotil rešpektujúc zásady formálnej logiky a svoje rozhodnutie aj
náležite odôvodnil podľa ust. § 157 ods. 2 O. s. p.. Navrhovateľka v odvolaní neuvádza žiadne nové
relevantné skutočnosti, ktoré by neboli zistené a vyhodnotené prvostupňovým súdom. Prvostupňový súd
je vo svojej argumentácii obsiahnutej v odôvodnení napadnutého rozsudku koherentný, jeho rozhodnutie
je konzistentné a jeho argumenty podporujú príslušný záver o nedôvodnom nároku navrhovateľky.
Rozsudok okresného súdu je presvedčivý, premisy zvolené v rozsudku, ako aj závery, ku ktorým dospel
sú racionálne a aj spravodlivé.

Pretože odôvodnenie písomného vyhotovenia rozsudku je dostatočne vyčerpávajúce a zodpovedá
kritériám uvedeným v ust. § 157 ods. 2 O. s. p., odvolací súd podľa § 219 ods. 2 O. s. p., na dôvody v
ňom uvedené odkazuje a na zdôraznenie správnosti uvádza nasledovné:
Odvolací súd uznáva, že úspešnosť dobrovoľnej dražby vzhľadom na cieľ, ktorý sa ňou sleduje je závislá
od podmienok za akých je vykonaná. Jednou z týchto podmienok je aj dostatočná informovanosť čo
najširšieho okruhu osôb o jej konaní a tiež vhodne určené miesto, dátum a času tak, aby sa dražby mohli
zúčastniť všetci potencionálni záujemcovia o draženie, rovnako ako aj verejnosť. Je preto potrebné trvať
na požiadavke primeranosti a vhodnosti určenia uvedených podstatných podmienok konania dražby,
pretože záujem o predmet dražby je takmer vždy závislý od reálnej možnosti spoločenského využitia
dražby. Odvolací súd rešpektuje aj právny záver vyslovený v rozhodnutí Najvyššieho súdu SR sp. zn.
4Cdo/100/2012 zo dňa 24. októbra 2013, na ktorý poukazovala navrhovateľka v konaní, a podľa ktorého,
„ak ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie záujemcami budú spravidla osoby, pre ktoré je geografická
poloha nehnuteľnosti rozhodujúca, pričom sa dá predpokladať, že záujem o takúto nehnuteľnosť v
určitej lokalite prejavia zväčša osoby bývajúce (pracujúce) v jej okolí“. K uvedenému ale odvolací súd
dopĺňa, že len tá skutočnosť, že určenie miesta dražby bolo (ako je tomu aj v prejednávanom prípade
určené vo vzdialenosti 260 km) od miesta predmetu dražby, sama o sebe nevyvoláva dôsledok, ktorým
je obmedzenie možnosti účasti na dražbe, a tým porušenie ust. § 11 ods. 1 Zákona o dobrovoľných
dražbách. Je totiž nevyhnutné poukázať na to, že pri rozhodovaní Najvyššieho súdu SR vo vyššie
uvedenom rozhodnutí (sp. zn. 4Cdo 100/2012) bola dobrovoľná dražba určená za neplatnú z viacerých
dôvodov, nielen z titulu porušenia ust. § 11 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách, pričom pokiaľ ide o
tento konkrétny dôvod neplatnosti dražby, prvostupňový, odvolací, avšak ani dovolací súd neposudzoval
v tejto súvislosti i ďalšie konkrétne individuálne skutočnosti týkajúce sa miesta konania dražby. Jedinou
skutočnosťou, ktorá bola vo vyššie uvedenom rozhodnutí NS SR posudzovaná, bola otázka vzdialenosti,
nie však aj ďalšie s tým súvisiace skutočností vyplývajúce zo znenia ust. §-u 11 Zákona o dobrovoľných
dražbách, vrátane jeho odsekov 2 až 7.
Okresný súd v prejednávanom prípade zameral dokazovanie aj na všetky ďalšie okolnosti súvisiace s
vykonaním dobrovoľnej dražby a zabezpečením jej verejnosti a transparentnosti, ak aj na to, či bola
zabezpečená dostatočná informovanosť o tejto verejnej dražbe čo najširšieho okruhu osôb o jej konaní.
K uvedenému odvolací súd poukazuje na odôvodnenie napadnutého rozhodnutia na str. 7, kde okresný
súd podrobným spôsobom uviedol, na základe akých skutočností nepovažoval len samotnú vzdialenosť
asi 230 km medzi miestom, kde bola dražba vykonaná a miestom, kde sa predmet dražby nachádzal,
za okolnosť, ktorá by sama o sebe bola v rozpore so zákonom, a teda uviedol právne závery, na základe
ktorých dospel k tomu, že nedošlo k poškodeniu práv navrhovateľky. Zdôraznil, že každý, kto mal záujem
predmetnú nehnuteľnosť - byt vydražiť, mal možnosť sa predmetnej dražby zúčastniť i vzhľadom k tomu,
že boli splnené všetky povinnosti v zmysle Zákona o dobrovoľných dražbách a uvedená dražba bola
riadne zverejnená. Je nevyhnutné uviesť, že zákon neuvádza žiadnu hranicu vzdialenosti miesta dražby
od predmetu dražby, ktorá by automaticky spôsobila, že by došlo k porušeniu zákona. Je nevyhnutné
mať za to, že veci ako byty a iné nehnuteľnosti nie sú predmetom bežnej každodennej spotreby a
osoby zamýšľajúce urobiť významnú investíciu ako je kúpa bytu, zvažujú iné kritériá určujúce mieru
ich záujmu, predovšetkým sú nimi cena bytu, jeho stav, opotrebovanie, jeho poloha v dome, potreba
opráv a ďalších investícií a najmä lokalita, jej vybavenosť, a nie miesto vykonania samotnej dobrovoľnej
dražby, kde dochádza len k vzájomnej konkurencii prípadných potencionálnych záujemcov o draženie.

Len samotná skutočnosť, a to väčšia vzdialenosť miesta dražby od miesta, kde sa predmet dražby
nachádza, ešte sama o sebe neznamená, že miesto dražby bolo určené v rozpore s § 11 ods. 1 Zákona
o dobrovoľných dražbách, keďže je potrebné zhodnotiť všetky okolnosti dražby, teda treba prihliadať i
na ďalšie podmienky platnosti dobrovoľnej dražby v zmysle § 11 ods. 2 a nasl. tohto ustanovenia. Je
potrebné rozlišovať otázku dodržania princípu verejnosti a transparentnosti dražby tým, že jej konanie
je oznámené, predaj predmetu je propagovaný aj v mieste, kde sa predmet dražby nachádza, ak možno
predpokladať zvýšený záujem v tomto mieste. V prejednávanom prípade miesto a čas konania dražby
bolo zverejnené v oznámení o dražbe v Notárskom centrálnom registri dražieb, ktorý je prístupný na
internetovej stránke Notárskej komory SR a v Obchodnom vestníku. Miesto a čas konania dražby
boli zverejnené na úradnej tabuli obce, teda na tabuli Mesta Banská Bystrica. Odporca 2/ zabezpečil
zverejnenie oznámenia v regionálnych novinách Bystricko-Brezniansko č. 34 zo dňa 23. 08. 2013, ktoré
obsahuje údaje o predmete dražby, mieste a čase konania dražby, ako aj termíny ohliadok predmetného
bytu dňa 03. 09. 2013 a 20. 09. 2013, pričom odporca 2/ informoval, že je možné dohodnúť aj iné termíny
ohliadok tohto bytu. Predmetná vzdialenosť miesta konania dražby od predmetu dražby by teda mohla
byť dôvodom na konštatovanie, že týmto spôsobom bola obmedzená možnosť zúčastniť sa dražby
potencionálnym záujemcov o draženie, avšak len v súvislosti s tým, ak by bolo zrejmé a v konaní to
preukázané nebolo, že by už v mieste predmetu dražby existovali prípadní potencionálni záujemcovia
o draženie, teda že došlo k obmedzeniu účasti týchto potencionálnych záujemcov o dražbu, ktorí sa
prípadne termínov ohliadky zúčastnili a prejavili záujem o draženie tohto bytu. Na určených termínoch
ohliadky sa však nezúčastnil žiadny prípadný záujemca, nikto nekontaktoval odporcu 2/, aby si dohodol
termín ohliadky a samotná navrhovateľka informovaná o oboch termínoch ohliadky neumožnila vstup do
bytu odporcovi 2/, a teda ani prípadným záujemcom. V konaní taktiež nebolo zistené, že miesto konania
dobrovoľnej dražby by nebolo bežne dostupné účastníkom dražby, ak toto miesto bolo dostupné bežným
dopravným prostriedkom, (ktorý si zvolí záujemca), prípadne, že by akýmkoľvek iným spôsobom bola
existovala prekážka verejného a transparentného priebehu vykonania dobrovoľnej dražby, prípade, že
by akýmkoľvek iným spôsobom došlo k porušeniu akýchkoľvek iných ustanovení Zákona o dobrovoľnej
dražbe.
Odvolací súd uznáva, že ak predmetom dražby je nehnuteľnosť určená na bežné bývanie ako je
predmetný byt, možno zo skúseností usudzovať, že záujemcami o kúpu takýchto nehnuteľností sú
spravidla obyvatelia samotného mesta či obce, či obyvatelia okolitých obcí, ktorí v danom regióne žijú,
pracujú a majú rodinné zázemie, a len v menšej miere osoby zo vzdialenejších miesť, ktoré by sa do tohto
regiónu prípadne presťahovali, avšak práve títo potencionálni záujemcovia o predmete a o vykonaní
verejnej dražby boli riadne a včas oboznámení a ak tento záujem skutočne existoval a záujemca,
prípadne disponoval finančnými prostriedkami za účelom výplaty, bolo by nelogické, ak by ho od
predmetného záujmu, po tom, ako predmetný byt mal možnosť ohliadnuť, zistiť jeho stav, lokalitu, v ktorej
sa nachádza, prípadne ďalšie nevyhnutné skutočnosti pre posúdenie atraktivity tohto bytu, bola jedinou
okolnosťou, pre ktorú sa dražby nezúčastnil, otázka vzdialenosti miesta, kde sa dražba vykonáva.
Odvolací súd uznáva, že menšia vzdialenosť, resp. to, aby miesto vykonania dražby nebolo výrazne
vzdialené od miesta, v ktorom sa nachádza dražená nehnuteľnosť, je okolnosťou, ktorá do určitej
miery uľahčuje účasť na dražbe, avšak len konštatovanie tejto väčšej vzdialenosti nemožno vnímať ako
rozpor so zákonom, ( konkrétne ust. § 11 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách ), ak zo žiadnych
iných skutočností nevyplýva, že by došlo k zamedzeniu naplnenia samotného racio legis Zákona o
dobrovoľných dražbách. Naopak, odporca 2/, ako dražobník predpokladal väčší záujem o draženie
predmetného bytu práve v J. J. a jej okolí, v dôsledku čoho splnil všetky zákonom vyžadované povinnosti
pre dostatočné zverejnenie a propagovanie vykonania dobrovoľnej dražby ohľadne predmetného bytu
tak, ako to bolo uvedené vyššie. Z vykonaného dokazovania nebolo zistené, že by dražobník, ktorý
konal a organizoval a vykonával dražbu, konal spôsobom, pri ktorom by neboli rešpektované práva a
záujmy povinného zo záložného práva, resp. že by akýmkoľvek spôsobom porušil ustanovenia Zákona
o dobrovoľných dražbách.
Na záver odvolací súd poznamenáva, že pri výklade všetkých ustanovení Zákona o dobrovoľných
dražbách je treba vychádzať z účelu zákona, jeho histórie v systematickej súvislosti princípov, ktoré majú
základ v ústavne konformnom právnom poriadku ako významovom celku. Vzájomné práva záložného
veriteľa, či vlastníka nehnuteľnosti alebo aj vydražiteľa, musia byť v tomto smere posudzované
proporcionálne, keď práva vlastníka nehnuteľností sú v prípadoch dobrovoľných dražieb realizované cez
jednotlivé ustanovenia, ktorými sa má dosiahnuť to, aby dotknutý vlastník bol dostatočne informovaný
o krokoch, ktoré dražobník realizuje. Aj z odvolania navrhovateľky vyplýva, že táto v odvolaní uznáva,
že z dôvodov, na základe ktorých považovala vykonanie dobrovoľnej dražby za neplatnú, je v rámci
odvolacieho konania posudzovaný ako relevantný dôvod tejto neplatnosti len samotné miesto konania

dobrovoľnej dražby, pričom všetky dosiaľ tvrdené dôvody neplatnosti dražby boli v konaní pred
prvostupňovým súdom posúdené ako nedôvodné, teda zo strany odporcov neboli zistené porušenia
žiadnych iných ustanovení Zákona o dobrovoľnej dražbe, ktoré sa mali týkať či už ceny predmetu dražby,
prípadne doručovania v rámci vykonávania dobrovoľnej dražby a naopak, bolo preukázané, že sama
navrhovateľka, hoci bola riadne informovaná o termínoch ohliadky bytu potencionálnymi záujemcami o
draženie, neumožnila vstup do bytu odporcovi 2/ a ani prípadným záujemcom a obdobne tak postupovala
aj pri ohodnotení predmetu dražby, keď jej odporca 2 doručil výzvu na sprístupnenie nehnuteľnosti za
účelom ich ohodnotenia súdnym znalcom tak, aby došlo k čo najobjektívnejšiemu ohodnoteniu predmetu
dražby a súčasne aj k zisteniu čo najpodrobnejších informácií o premete dražby pre potencionálnych
záujemcov o jeho kúpu. Ani v tomto prípade navrhovateľka znalcovi neumožnila vstup do bytu. Nemožno
opomenúť ani to, že
Keďže odvolací súd taktiež dospel k záveru, že určením miesta vykonania dražby vo vzdialenosti
230 km od miesta predmetu dražby táto skutočnosť sama o sebe nespôsobuje porušenie zákona
podľa § 11 Zákona o dobrovoľných dražbách, čím nedošlo k znemožneniu účasti potencionálnych
dražobníkov na dražbe, v dôsledku čoho nebola navrhovateľka dotknutá na svojich právach. Posúdenie,
či konkrétne miesto, v ktorom bola dobrovoľná dražba vykonaná, spĺňa zákonné podmienky, musí
súd v prípadnom konaní o určenie neplatnosti dražby urobiť s prihliadnutím na všetky skutočnosti
súvisiace s danou dobrovoľnou dražbou, predmetom dražby a všetkými okolnosťami spojenými s jej
prípravou a vykonaním. Zákon sám o sebe neuvádza žiadnu hranicu vzdialenosti miesta dražby od
predmetu dražby, ktorá by automaticky spôsobila, že vykonanie dražby v tomto mieste porušilo Zákon o
dobrovoľných dražbách, ak veci a byty a iné nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom bežnej každodennej
spotreby a osoby zamýšľajúce urobiť takúto investíciu, ako je napr. kúpa bytu, zvažujú predovšetkým
iné kritériá určujúce mieru ich záujmu, akými sú cena bytu, jeho stav, opotrebovanie, jeho poloha v
dome, potreba opráv a ďalších investícií, ako aj lokalita a jej vybavenosť, ktoré okolnosti zabezpečuje
najmä ohliadka samotného predmetu dražby, ktorá ohliadka bola pre potencionálnych záujemcov o
draženie zabezpečená v súlade so zákonom verejne a transparentne. Samotné miesto vykonania dražby
je miestom, kde má dôjsť k transakcii prevádzajúcej vlastnícke právo, teda ktorého sa zúčastnia najmä
záujemcovia, ktorí boli s predmetom dražby oboznámení, napr. aj formou ohliadky, resp. získali pre nich
nevyhnutné informácie o predmete dražby prostredníctvom informácií, ktoré boli poskytnuté v súlade s
ust. § 11 ods. 2 a nasl. Zákona o dobrovoľných dražbách, a ku ktorých splneniu došlo i v prejednávanom
prípade. Vzhľadom na uvedené, považoval odvolací súd rozhodnutie okresného súdu vo výroku, ktorým
návrh navrhovateľky na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby zamietol ako vecne správny a v celom
rozsahu ho potvrdil.
Pokiaľ ide o rozhodnutie okresného súdu o náhrade trov konania, v tomto rozsahu neostávalo
odvolaciemu súdu iné, ako napadnutý výrok (výrok v poradí druhý), ktorým rozhodol, že o trovách
konania rozhodne do 30 dní od právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej v zmysle § 151 ods. 3 O. s. p.,
zrušiť podľa § 221 ods. 1 písm. f) O. s. p., nakoľko týmto rozhodnutím bola účastníkom konania odňatá
možnosť konať pred súdom. Predmetný výrok je nepreskúmateľný vo vzťahu k okolnostiam jeho súladu
s výrokom o náhrade trov konania v zápisnici o vyhlásení rozsudku. Výrok rozhodnutia okresného súdu
o náhrade trov konania uvedený v zápisnici o verejnom vyhlásení rozsudku zo dňa 18. 1. 2014 (č. l.
230 spisu) obsahuje výrok, ktorý je síce v súlade s výrokom, ktorý je uvedený v písomne vyhotovenom
rozsudku, avšak v rámci odvolacieho konania bola právnym zástupcom odporcov doložená zápisnica
z totožného dňa, ktorú prevzala právna zástupkyňa odporcov 1/ a 2/ ako osoba osobne prítomná na
vyhlásení tohto rozhodnutia, kde však na str. 2 zápisnice (č. l. 253 spisu) je uvedené, že „navrhovateľka
je povinná zaplatiť odporcom v 1., 2. a 3 rade trovy konania, ktoré budú v lehote 3 dní písomne vyčíslené,
a to do 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozhodnutia.“ Z uvedeného je teda zrejmé, že odporcami
1/ a 2/ predložená zápisnica o verejnom vyhlásení rozsudku zo dňa 18. 1. 2014 nezodpovedá zneniu
obsahu zápisnice o verejnom vyhlásení rozsudku zo dňa 18. 1. 2013, ktorá je obsahom spisu potvrdená
i podpisom zákonného sudcu, ako aj osoby zodpovednej za správnosť vyhotovenia. Z obsahu spisu
však nevyplýva, na základe akých skutočností došlo k zmene výroku o trovách konania v zmení, ako
je uvedené v zápisnici, ktorá je obsahom spisu a zápisnice predloženej odporcami 1/ a 2/, ktorá im
mala byť odovzdaná. Nie je preto zrejmé, či zápisnica predložená odporcami je skutočným opisom
zápisnice z pojednávania zo dňa 18. 1. 2013, resp. či po vyhlásení rozhodnutia došlo k oprave znenia
zápisnice, ktorá skutočnosť taktiež z obsahu spisu nevyplýva. Uvedenú spornosť výroku o náhrade trov
konania preto nie je možné odstrániť rozhodnutím odvolacieho súdu inak ako jeho zrušením, ak nie
je možné z obsahu spisu zistiť, aký bol obsah vyhláseného rozhodnutia o náhrade trov konania, ak
existujú dve zápisnice rôzneho znenia z toho istého dňa vo výroku o náhrade trov konania. Keďže k
oprave zápisnice o verejnom vyhlásení rozsudku zo dňa 18. 11. 2013, ktorá je súčasťou spisu na str.

231 nedošlo spôsobom upraveným zákonom, resp. nie je zrejmé, či nedošlo k zrejmej nesprávnosti jej
obsahu, bude úlohou okresného súdu po zrušení tohto výroku o náhrade trov konania odstrániť spornosť
rôzneho znenia zápisníc výrokov o náhrade trov konania a po odstránení tejto vady rozhodne o náhrade
trov konania, vrátane trov konania odvolacieho ( § 224 ods. 3 O. s. p. ).
Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.