Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, April 19, 2016

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 7C/95/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3815203505
Dátum vydania rozhodnutia: 19. 04. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Danka Lauková

ECLI: ECLI:SK:OSPD:2016:3815203505.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudcom JUDr. Dankou Laukovou v právnej veci navrhovateľa M. M., nar.

XX.X.XXXX, bytom V. K. č. 166 proti odporcovi Tri Gaštany, spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, M. R. Štefánika č. 36/1, Prievidza, IČO: 31 202 454, zast. JUDr. Petrom Dolným, advokátom,
ul. Matice slovenskej č. 8, Prievidza, o uloženie povinnosti neprenajímať spoločné priestory za sumu
nižšiu ako 0,60.- eur za m2 mesačne, o uloženie povinnosti účtovať nebytovým priestorom sumu do
fondu prevádzky, údržby a opráv vo výške 0,20.- eur za m2 mesačne, takto

r o z h o d o l :

Návrh z a m i e t a .

O trovách konania rozhodne v lehote 30 dní od právoplatnosti rozsudku vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ návrhom zo dňa 10.3.2015 domáhal sa proti odporcovi, aby mu bola uložená povinnosť
neprenajímať spoločné priestory za sumu nižšiu ako 0,60.- eur za m2 mesačne, a povinnosť účtovať
nebytovým priestorom sumu do fondu prevádzky, údržby a opráv o 0,20.- eur nižšiu, ako bytovým
priestorom, t. j. 0,20.- eur za m2 mesačne, s účinnosťou od 1.1.2014.

Návrh odôvodnil tým, že je vlastníkom nebytového priestoru č. 1, vo vchode č. XX bytového domu č.
s. XXXXX, postaveného na pozemku, parc. registra „C“ č. XX zastavané plochy a nádvoria o výmere

1630 m2, LV č. XXXX, k. ú. W.. Y., ktorého je ako vlastník nebytového priestoru členom, spravuje
spoločné časti a zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov
bytov a nebytových priestorov. W. § 14 ods. X zák. č. XXX/XXXX Z. z. prehlasovaný vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome, má právo obrátiť sa do XX kalendárnych dní od oznámenia o výsledku
hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol. Na deň X.X.XXXX bolo zvolané zhromaždenie vlastníkov bytov
a nebytových priestorov odporcu. F. XX.X.XXXX mu bola doručená zápisnica a výsledky hlasovania.
W. bodu 4, čl. II. uznesenia zo dňa X.X.XXXX spoločenstvo odporcu schválilo zjednotenie nájomných

zmlúv (predmetom ktorých sú spoločné priestory domu) a návrh platby (nájomného) X,XX.- eur za mX
mesačne, a podľa bodu XX, čl. IV. uznesenia, schválilo zníženie platby (preddavku) do fondu prevádzky,
údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov o X,XX.- eur za mX mesačne. W. hlasovaniach,
výsledkom ktorých boli rozhodnutia vo forme uznesení bod 4, čl. II. a bod XX, čl. IV. bol prehlasovaný.
W. zápisnice zo dňa X.X.XXX zo zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov k bodu 4,
zjednotenie nájomných zmlúv navrhla dozorná rada. L., že s nájomnými zmluvami, s ich textom žiaden
z vlastníkov nebol oboznámený. B. X,XX.- eur za mX mesačne, s poukazom na ustanovenie § 7 ods.

X až X vyhl. č. XXX/XXXX Z. z., je neadekvátna. V roku XXXX len fixná zložka tepla za mX mesačne
predstavovala X,XXX.- eur. N. z prenajatých spoločných priestorov domu pritom využívajú aj osvetlenie.
N. priestor, ktorého je vlastníkom má samostatný vstup, z vonkajšej strany. W. nemá, nevyužíva ani
žiadne spoločné priestory domu a tiež k ním nemá prístup. W. § 10 ods. 1, posledná veta zák. č. XXX/XXXX Z. z. pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome, povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení
domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome. L. zo dňa X.X.XXXX, prijaté zhromaždením

vlastníkov v bode XX, čl. IV. uvedené ustanovenie bytového zákona dostatočne neakceptovalo. W. ako
prehlasovaný vlastník, domáha sa súdnej ochrany.

Y. navrhol návrh zamietnuť. L., že všetky predložené návrhy dňa X.X.XXXX boli zhromaždením riadne
prijaté, uznesenie prejavuje vôľu členov spoločenstva, okrem navrhovateľa. F. X.X.XXXX navrhovateľ

zaslal rade na e-mail pripomienky k jednotlivým bodom programu zhromaždenia. T. na ne reagovala,
vyjadrila sa aj k nájomnému za prenajaté spoločné priestory. H. spoločenstva sa pritom dohodli na
nájomnomX,XX.-eurzamXmesačne.M.nájomnéhozohľadňovalato,žepredmetom nájomnýchzmlúv
sú pivničné priestory, dlhodobo nevyužívané, poškodené povodňou z roku XXXX, v ktorých si členovia
spoločenstva uskladňovali veci. W. priestory sa nevyužívali na podnikateľské účely. J. o nevykurované
priestory, preto ani nie sú u nich účtované náklady za teplo. H. zložka za dodané teplo je fakturovaná len

u bytov a nebytových priestorov, ktoré sú vykurované. F. X.X.XXXX navrhovateľovi a ďalším vlastníkom
bol prostredníctvom elektronickej komunikácie zaslaný vzor nájomnej zmluvy, ktorý bol k dispozícii aj
na zvolanom zhromaždení. H. prevádzky, údržby a opráv je v prevažnej miere využívaný na úhradu
platieb za realizované opravy, výmeny spoločných zariadení bytového domu, ktorými sú rozvody tepla,
vody, plynu, bleskozvody, opravy strechy, komínov, elektroinštalácie, kanalizácie a iné, ktoré rovnako

slúžia vlastníkom bytov a i nebytových priestorov. A. dom má pritom XX rokov, vyžaduje si tak množstvo
nevyhnutných stavebných úprav a opráv. Je využívaný aj navrhovateľom, preto nie je možné už viac
znížiť výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov nebytových priestorov.

Dňa9.2.2016navrhovateľupresniloznačenieodporcunasledovne:TriGaštany,spoločenstvovlastníkov

bytov a nebytových priestorov, M. R. Štefánika č. 36/1, Prievidza, IČO: 31 202 454.

Na pojednávaní dňa 9.2.2016 odporca, prostredníctvom právneho zástupcu uviedol, že právo
navrhovateľa na uplatnenie predmetných nárokov zaniklo, lebo žalobný návrh podal po uplynutí 30
dňovej lehoty, ktorá má prekluzívny charakter a plynie od oznámenia výsledkov hlasovania.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom navrhovateľa, štatutárneho zástupcu odporcu, svedka K.
S., so zápisnicou zo zhromaždenia odporcu zo dňa 6.2.2015, s prezenčnou listinou, s uznesením zo dňa
6.2.2015, s e-mail komunikáciou, so Zmluvou o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov
zo dňa 11.9.1997, s pripomienkami k bodom schôdze, s výpisom z LV č. XXXX, k. ú. W., s oznámením

o výsledkoch hlasovania.

Z vykonaného dokazovania súd zistil nasledujúci skutkový stav:

Navrhovateľ je vlastníkom nebytového priestoru č. 1, vo vchode č. XX, prízemie v bytovom dome č.

s. XXXXX, postavený na parc. registra „C“ č. XX v podiele 1/1 a spoluvlastníckeho podielu o veľkosti
1880/29626 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku parc. registra „C“
č. XX zastavené plochy a nádvoria o výmere 1630 m2, zapísaného na LV č. XXXX, k. ú. Prievidza.

Dňa 11.9.1997 medzi Mestom Prievidza a nadobúdateľmi bytov a nebytových priestorov v uvedenom

bytovom dome bola uzavretá Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Dňa 6.2.2015 sa uskutočnilo zhromaždenie spoločenstva odporcu. Zo zápisnice zo zhromaždenia bod
4 vyplýva, že dozorná rada z dôvodu aktualizácie navrhla zjednotiť text nájomných zmlúv, keďže boli
uzatvárané v rôznom časovom období. Za účelom uzavretia ďalších zmlúv, boli do nájmu ponúknuté

voľné spoločné priestory za nájomné 0,20.- eur za m2 mesačne. Navrhovateľ navrhol nájomné vo výške
0,60.- eur za m2 mesačne. V zápisnici k uvedenému bodu je uvedené, že ide o priestory poškodené
povodňami, ktoré nie sú určené na podnikanie. Za nájomné 0,20.- eur za m2 mesačne hlasovalo 15
vlastníkov, proti návrhu 1 a zdržalo sa 0. Zo zápisnice zo zhromaždenia bod 14 vyplýva, že na návrh
navrhovateľa dala predsedníčka spoločenstva hlasovať o znížení platby do fondu prevádzky, údržby

a opráv o 0,20.- eur za m2 mesačne pre nebytové priestory, z titulu zvýhodnenia za nevyužívanie
spoločných nebytových priestorov. Za zníženie platby o 0,20.- eur za m2 mesačne hlasoval 1 vlastník,
proti návrhu 15, zdržal sa 0. V zápisnici k uvedenému bodu je ďalej uvedené, že na návrh člena dozornej
rady P. V. a po diskusii k tomuto bodu, vlastníci bytov a nebytových priestorov hlasovali o zníženíplatby do fondu prevádzky, údržby a opráv o 0,02.- eur za m2 mesačne pre nebytové priestory, z titulu
zvýhodnenia za nevyužívanie spoločných nebytových priestorov. Za zníženie hlasovalo 11 vlastníkov,
proti návrhu 3, zdržali sa 2.

V uznesení zo dňa 6.2.2015 zo zhromaždenia odporcu bod 4, čl. I. je uvedené, že spoločenstvo berie na
vedomie zjednotenie nájomných zmlúv a návrh platby 0,20.- eur za m2 mesačne a v čl. II., že schvaľuje
zjednotenie nájomných zmlúv a návrh platby 0,20.- eur za m2 mesačne. V bode 14, čl. I. uznesenia
je uvedené, že spoločenstvo berie na vedomie návrh na zníženie platby do fondu údržby a opráv pre

nebytové priestory o 0,20.- eur za m2 mesačne, v čl. II., že neschvaľuje zníženie platby do fondu údržby
a opráv pre nebytové priestory o 0,20.- eur za m2 mesačne, v čl. III., že berie na vedomie zníženie platby
do fondu údržby a opráv pre nebytové priestory o 0,02.- eur za m2 mesačne, v čl. IV., že schvaľuje
zníženie platby do fondu údržby a opráv pre nebytové priestory o 0,02.- eur za m2 mesačne.

Vo výsledkoch z hlasovania zo zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo dňa 6.2.2015

je uvedené, že boli dňa 7.2.2015 vyvesené na nástenke vo vchodoch bytového domu.

Navrhovateľ v účastníckej výpovedi uviedol, že podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov, na prijatie rozhodnutia na zhromaždení vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej
väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. Ak zhromaždenie nie je ani hodinu po oznámenom jeho

začatí uznášaniaschopné, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, čo však neplatí, ak sa hlasuje o výške preddavku
do fondu prevádzky, údržby a opráv. Dňa 6.2.2015 pri hlasovaní o výške preddavku do tohto fondu sa
nedosiahla uznášaniaschopná väčšina. Hlasovania sa zúčastnilo 16 vlastníkov z celkového počtu 37.
Hlasovanie je neplatné, preto nemohol byť prehlasovaným vlastníkom. Na zhromaždení spoločenstva

dňa 6.2.2015 bol jedným z overovateľov zápisnice, v ktorej bol nesprávny údaj o výsledku hlasovania
v bode 4 o počte vlastníkov, ktorí hlasovali proti, keď namiesto 0 správne malo byť uvedené 1. Na
túto nesprávnosť upozornil. Zápisnicu ako overovateľ podpísal dňa 21.2.2015. Na pojednávaní dňa
29.3.2016 v súvislosti s otázkou súdu, aký bol obvyklý spôsob oznamovania výsledkov zo zhromaždení
odpovedal,žepravdepodobnepoštou.Následneuviedol,ževovchodochbytovéhodomusanachádzala

nástenka, ku ktorej však prístup nemal. Oznámenie výsledkov hlasovania na zhromaždení spoločenstva
dňa 6.2.2015 nepovažuje za oficiálnu formu oznámenia.

Z účastníckej výpovede štatutárnej zástupkyne odporcu Ing. C. C. vyplýva, že s členmi dozornej rady na
deň 6.2.2015 zvolala zhromaždenie spoločenstva. Hlasovať sa začalo o hodinu neskôr po oznámenom

začatí zhromaždenia. Dňa 7.2.2015 na nástenke vo vchodoch boli oznámené výsledky hlasovania, ktorý
spôsob oznámenia v dome bol obvyklým. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
lehota na oznámenie výsledkov hlasovania je 5 pracovných dní. Po skončení hlasovania, dňa 6.2.2015
na zhromaždení bolo prítomným vlastníkom prečítané prijaté uznesenie. Počas jej pôsobenia ako
predsedu spoločenstva sa prostredníctvom pošty vlastníkom neoznamovali výsledky hlasovania. Pokiaľ

by navrhovateľ skutočne mal záujem oboznámiť sa s údajmi na nástenkách, mohol požiadať niektorého
z vlastníkov, aby mu otvoril vchodové dvere domu.

Z výsluchu svedka K. S. vyplýva, že na zhromaždení dňa 6.2.2015 prečítal prijaté uznesenie. Členovia
rady spoločenstva na nástenke vo vchodoch bytového domu oznámili výsledky hlasovania (založené

v spise č. l. 136), ktorý spôsob bol obvyklým. Dňa 6.2.2015 sa hlasovalo osobitne o každom bode
programu. Po jeho skončení sa oznámil počet hlasov: za, proti, zdržal sa.

Podľa § 6 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom ku dňu 6.2.2015 na správu domu sa
zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak vlastníci bytov a nebytových

priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou alebo fyzickou osobou, najmä s bytovým
družstvom.

Podľa § 7 ods. 1 veta prvá citovaného zákona spoločenstvo je právnická osoba založená podľa tohto
zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú

v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločné nebytové priestory),
príslušenstvo a priľahlý pozemok, vrátane ich údržby a obnovy.Podľa § 7c ods. 1 citovaného zákona orgánmi spoločenstva sú: a/ predseda, b/ rada, c/ zhromaždenie,
d/ iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.

Podľa § 7c ods. 9 veta prvá citovaného zákona zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome.

Podľa § 10 ods. 1 veta prvá a druhá citovaného zákona, vlastníci bytov a nebytových priestorov v
dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať

preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca
nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu
prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na
jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných
častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého
pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.

Podľa § 14 ods. 1 citovaného zákona vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo
a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako
spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku. Oznámenie o schôdzi

vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi
bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze.
Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od
konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým.

Podľa § 14 ods. 3 citovaného zákona schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci
bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas
nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4
a5neustanovujúinak.Akschôdzavlastníkovniejeanihodinupooznámenomzačatíschôdzevlastníkov

uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, § 7a
ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i/ a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i/, § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

Podľa § 14 ods. 8 citovaného zákona prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome

má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci
rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o
výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania,
inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže
zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov

a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná
väčšina podľa odsekov 3 a 4 nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového
priestoru v dome súd. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala

nimi splnomocnená osoba.

Podľa § 14 ods. 9 citovaného zákona ustanovenia odsekov 1 až 7 sa rovnako použijú aj na hlasovanie
zhromaždenia.

Hodnotením skutkového stavu veci dospel súd k právnemu záveru, že návrh nie je podaný dôvodne.

Zákonodarca do ustanovenia § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov zahrnul inštitút povinnej správy bytového domu. Ustanovenie kogentne určuje, že správa
bytového domu sa môže uskutočňovať v rámci tohto zákona len na základe dvoch taxatívne uvedených

spôsobov výkonu správy. V ustanovení § 7 je vymedzená prvá forma zabezpečenia správy, a to
spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej „spoločenstvo“).Najvyšším orgánom spoločenstva s hlavnými rozhodovacími právomocami určenými zákonom, je
zhromaždenie. Tvoria ho všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, čo znamená, že len
títo „členovia“ zhromaždenia sú oprávnení zúčastňovať sa na rozhodovaní o spoločných záležitostiach

svojím hlasovacím právom.

Právna norma obsiahnutá v § 14 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z. z. predstavuje jediný zákonný prostriedok
právnej ochrany pre vlastníkov, ktorí boli pri výkone svojich hlasovacích práv v rámci rozhodovania o
určitej otázke prehlasovaní, alebo ktorí sa o výsledku hlasovania nemohli dozvedieť alebo pri rovnosti

hlasov a tiež, ak sa nedosiahla uznášaniaschopná väčšina. Právnym prostriedkom ochrany týchto
vlastníkov je žaloba podaná na súde v zákonom ustanovených lehotách, ktoré sú však pre určité
kategórie vlastníkov odlišné.

Navrhovateľ svojím dispozičným úkonom, predmetom súdneho konania urobil nárok o uloženie
povinnosti odporcovi neprenajímať spoločné priestory za sumu nižšiu, ako 0,60.- eur za m2 mesačne.

Žalobný návrh (u prvého uplatneného nároku) odôvodnil tým, že má status prehlasovaného vlastníka.

Z výpisu z LV č. XXXX, k. ú. W. vyplýva, že v bytovom dome č. s. XXXXX, postavenom na parc. registra
„C“ č. 94 zastavené plochy a nádvoria o výmere 1630 m2 je 31 bytov a 6 nebytových priestorov.

Ako to už bolo uvedené v odôvodnení rozhodnutia, podľa uznesenia zo dňa 6.2.2015 zo zhromaždenia
odporcu bod 4, čl. I. spoločenstvo berie na vedomie zjednotenie nájomných zmlúv a návrh platby 0,20.-
eur za m2 mesačne a v čl. II., že schvaľuje zjednotenie nájomných zmlúv a návrh platby 0,20.- eur za
m2 mesačne. Podľa zápisnice zo zhromaždenia, ktoré sa konalo dňa 6.2.2015 za nájomné 0,20.- eur

za m2 mesačne hlasovalo 15 vlastníkov, proti návrhu 1 a zdržalo sa 0.

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je špeciálnym právnym predpisom
pre riešenie otázok vlastníctva bytov, nebytových priestorov bytových domov, práv a povinností
vlastníkov týchto bytových domov, vlastníkov bytov a nebytových priestorov a vzájomné vzťahy. Podľa

§ 3 ods. 1, ak však tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov,
bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonník a osobitné predpisy.

V prvej vete ustanovenia § 14 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z. z. je konštruovaná skutková podstata,
podľa ktorej prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30

kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo
zaniká.

V ustanovení § 14 ods. 9, s poukazom na § 14 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z. z. je upravené kvórum hlasov
tak, aby bolo zhromaždenie spoločenstva uznášaniaschopné, ak sú prítomní vlastníci, ktorí majú dve

tretiny všetkých hlasov v dome. Na prijatie rozhodnutia je potom potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny
prítomných vlastníkov. Ak zhromaždenie vlastníkov ani hodinu po jeho začatí nemá potrebné kvórum, je
možné prijať rozhodnutie nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov. Tento princíp neplatí
bezvýhradne pri akejkoľvek otázke, lebo zákonodarca na určité hlasovania vyžaduje vyššie kvórum. To
je odôvodnené vyšším záujmom o prijatie závažnejších rozhodnutí pre celý dom, resp. pre všetkých

vlastníkov. Ide nielen o otázky, ktoré sú vymedzené v ustanovení § 14 ods. 4 a 5, ale aj o ďalšie a
uvedené v poslednej vete § 14 ods. 3 za bodkočiarkou.

Medzi prípady uvedené v poslednej vete ustanovenia § 14 ods. 3 za bodkočiarkou zák. č. 182/1993
Z. z. nepatrí hlasovanie o nájomných zmluvách, predmetom ktorých je nájom spoločných nebytových

priestorov. Preto, ak dňa 6.2.2015 zhromaždenie spoločenstva odporcu ani hodinu po oznámenom
jeho začatí nebolo uznášaniaschopné, na prijatie rozhodnutia bola potrebná nadpolovičná väčšina
hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa zápisnice zo zhromaždenia,
prítomných bolo 15 vlastníkov bytov a 1 vlastník nebytového priestoru. Ako to už bolo uvedené, za návrh
v bode 4 hlasovalo 15 vlastníkov a proti návrhu 1 (navrhovateľ).

Zdikcieigramatickéhovýkladu§14ods.8vetaprvázák.č.182/1993Z.z.vyplýva,žezákontustanovuje
ochranu len pre prehlasovaného vlastníka domu.Navrhovateľ v súvislosti s prvým uplatneným nárokom je aktívne legitimovaným subjektom, lebo pri
výkone svojich hlasovacích práv v rámci rozhodovania o otázke z bodu 4 uznesenia zo zhromaždenia
spoločenstva odporcu zo dňa 6.2.2015, bol prehlasovaným vlastníkom.

Plynutie zákonnej 30 dňovej lehoty na podanie žaloby podľa § 14 ods. 8 veta prvá zák. č. 182/1993 Z.
z. má prekluzívny charakter a plynie od oznámenia výsledku hlasovania. Prekluzívny charakter lehoty
vyplýva z dikcie, že „inak právo vlastníka zaniká“. Táto lehota je lehotou hmotnoprávnou. Súd skúma jej
dodržanie z úradnej povinnosti a v prípade oneskoreného podania žaloby, ju súd zamietne bez vecného

prejednania. Najneskôr v posledný deň lehoty musí byť už žalobný návrh podaný na súde. Ustanovenie
§ 57 Občianskeho súdneho poriadku neplatí.

V súvislosti so správnym počítaním hmotnoprávnej 30 dňovej lehoty je dôležité preukázať tiež
skutočnosť, ktorý deň po konaní zhromaždenia došlo k oznámeniu o výsledku hlasovania.

Z ustanovenia § 14 ods. 1 veta posledná zák. č. 182/1993 Z. z. vyplýva, že výsledky hlasovania majú
byť oznámené v lehote 5 pracovných dní od konania zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.
Zákonodarca mal pritom na mysli oficiálne oznámenie výsledkov hlasovania (aj pre vlastníkov, ktorí
na zhromaždení neboli prítomní) a nie bezprostredné oznámenie o výsledkoch hlasovania tesne po
skončení zhromaždenia. Ponechal pritom spoločenstvu určitú voľnosť, a teda za obvyklý spôsob

realizácie notifikačnej povinnosti sa považuje napr. vyvesenie oznámenia na vchodových dverách do
domu, na tabuli v spoločných priestoroch, vhodením do poštových schránok, t. j. spôsob, ktorý sa v
konkrétnom dome bežne používa.

Súd skúmal, či výsledok hlasovania bol oznámený v dome spôsobom obvyklým.

Z výsluchu štatutárnej zástupkyne odporcu, svedka K. S. mal súd za preukázané, že v bytovom dome č.
s. XXXXX v jednotlivých vchodoch sa nachádzali nástenky, na ktoré sa vyvesovali oznámenia týkajúce
sa vlastníkov bytov a nebytových priestorov, vrátane oznámenia o výsledkoch hlasovania.

Teória procesného práva podmieňuje úspech účastníka v spore unesením dvoch bremien. Ide jednak o
bremeno tvrdiť skutočnosti, ktoré môžu privodiť jeho úspech v spore a jednak bremeno tieto skutočnosti
preukázať. Základnou normou upravujúcou bremeno tvrdenia a preukazovania je ustanovenie § 120
ods. 1 veta prvá Občianskeho súdneho poriadku.

Odporca v konaní preukázal, že obvyklým spôsobom oznamovania výsledkov hlasovania zo
zhromaždeniaspoločenstvajeichvyvesenienanástenkeumiestnenejvjednotlivýchvchodochbytového
domu, a že v prejednávanom prípade boli tieto výsledky oznámené dňa 7.2.2015 (č. l. 136 spisu).
Odporca sa teda v konaní úspešné bránil, keď tvrdil, že si notifikačnú povinnosť spôsobom obvyklým
splnil, a o svojom tvrdení ponúkol dôkazy. V konaní išlo o rozdelenie bremena tvrdenia a dôkazného

bremena medzi účastníkov. Preto, ak navrhovateľ tvrdil, že odporca si svoju notifikačnú povinnosť
nesplnil, že iný spôsob bol obvyklým pri oznamovaní výsledkov hlasovania, mal navrhnúť dôkazy o
pravdivosti svojich tvrdení (oznamovania výsledkov hlasovania zo zhromaždenia poštou). Námietkou,
na ktorú poukazoval bolo i to, že v dome nebýva. Z ustanovenia § 14 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z.
(posledná veta) však nevyplýva, aby „spôsob v dome obvyklý“ bol rozlíšený podľa toho, či vlastník v

dome býva alebo nebýva, resp. či fakticky (ne)užíva nebytový priestor. Nič však nebráni spoločenstvu v
takomto prípade, a to na požiadanie vlastníkov, ktorí v dome nebývajú, aby predmetné skutočnosti, t. j. i
oznámenie výsledkov hlasovania im boli dané na vedomie dohodnutým spôsobom (napr. poštou). Tomu
však musí predchádzať vzájomná komunikácia, vznesenie požiadavky na spoločenstvo a vyjadrenie sa
ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Bolo preto v prvom rade vecou aktívneho záujmu

navrhovateľa, aby sa dozvedel, či na nástenke vo vchodoch bytového domu boli v zákonnej lehote (5
pracovných dní) vyvesené výsledky hlasovania zo zhromaždenia zo dňa 6.2.2015. Ďalšia námietka, na
ktorú navrhovateľ poukazoval bola tá, že zápisnicu zo zhromaždenia (boli v nej uvedené aj výsledky
hlasovania)siprevzaldňa21.2.2015,ažepredtýmupozorňovalnajejnesprávnosti.Vtejtosúvislostisúd
udáva, že podľa zákona č. 182/1993 Z. z. za oznámenie výsledkov hlasovania sa nepovažuje doručenie

zápisnice zo zhromaždenia. Pokiaľ v zápisnici došlo k nesprávnosti, tak išlo o zrejmú nesprávnosť,
pričom navrhovateľ už dňa 6.2.2015 vedel, že u bodu 4 je prehlasovaným vlastníkom. Uvedené nemá
za následok, že by lehota na uplatnenie nároku (prvý nárok ) začala plynúť až od 21.2.2015.Výsledky hlasovania boli v prejednávanom prípade oznámené spôsobom v dome obvyklým (vyvesením
na nástenke), preto na uplatnenie nároku je potrebné aplikovať 30 dňovú lehotu.

Navrhovateľ návrh na začatie konania vo veci samej podal (osobne) dňa 10.3.2015. Výsledky hlasovania
boli spôsobom obvyklým oznámené dňa 7.2.2015. Od nasledujúceho dňa začala mu plynúť lehota na
podanie žaloby, ako zákonného prostriedku právnej ochrany u prehlasovaného vlastníka, a uplynula
dňa 9.3.2015. K jej zachovaniu bolo nevyhnutné, aby najneskôr v posledný deň 30 dňovej lehoty (t. j.
dňa 9.3.2015) bola žaloba doručená na súd. Navrhovateľ podľa podacej pečiatky súdu návrh podal až

na 31 deň (dňa 10.3.2015). Uplynutím prekluzívnej lehoty a neuplatnením práva v tejto lehote (ide o
opomenutienavrhovateľaakooprávnenéhosubjektuuplatniťprávo),došlokzánikujehopráva.Jepritom
nerozhodné, z akého dôvodu nebolo včas uplatnené. Preto súd u prvého uplatneného nároku návrh
navrhovateľa zamietol. Stanovením prekluzívnych lehôt v § 14 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z. z. je výrazne
podporená zásada, podľa ktorej si každý má strážiť a chrániť svoje práva ich včasným uplatnením na
súde tak, aby sa mu neprekludovali.

Ako to už bolo uvedené, v zmysle ustanovenia § 14 ods. 8 veta prvá zák. č. 182/1993 Z. z. vlastník
má právo obrátiť sa na súd, aby vo veci spornej medzi hlasujúcimi vlastníkmi a ním ako prehlasovaným
vlastníkom, rozhodol. Výsledkom súdneho konania má teda byť rozhodnutie, akého sa domáha
prehlasovaný vlastník, a nahradzujúce konkrétny výsledok hlasovania.

Tvorcom prejavu vôle, ktorá sa transformuje do podoby uznesení prijatých na zhromaždení sú samotní
vlastníci bytov a nebytových priestorov.

Spoločenstvo síce združuje a zastupuje všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

ide však o samostatný právny subjekt, ktorý má vlastnú právnu subjektivitu a tiež samostatnú
procesnú spôsobilosť. Ide teda o subjekt odlišný od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Spoločenstvo vlastníkov sa zriaďuje na správu domu, z čoho vyplýva, že môže vykonávať len činnosti
vymedzené zákonom, resp. činnosti na základe prijatých rozhodnutí vlastníkov. Oprávnenie spojené s
hlasovaním na zhromaždeniach však nemá. Pasívne legitimovaní v konaní o nároku prehlasovaného

vlastníka, sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí sú oprávnení hlasovať na zhromaždení,
jedná sa o nerozdielne spoločenstvo účastníkov sporu, vyplývajúce z hmotného práva. Rozhodnutie
nahradzujúce konkrétny výsledok hlasovania, akého sa domáha prehlasovaný vlastník sa teda týka
všetkých vlastníkov. V prípade, ak by navrhovateľ žalobu podal včas, z hľadiska pasívnej legitimácie
by v konaní mohol byť ako aktívne legitimovaný subjekt úspešný len v prípade, ak by žaloval všetkých

ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým napadnuté uznesenie (bod
4) pôsobí.

Navrhovateľ ďalej predmetom konania urobil nárok o uloženie povinnosti odporcovi účtovať nebytovým
priestorom sumu do fondu prevádzky, údržby a opráv o 0,20.- eur nižšiu, ako bytovým priestorom, t. j.

0,20.- eur za m2 mesačne, s účinnosťou od 1.1.2014.

V bode 14, čl. I. uznesenia zo dňa 6.2.2015 zo zhromaždenia odporcu je uvedené, že spoločenstvo
berie na vedomie návrh na zníženie platby do fondu údržby a opráv pre nebytové priestory o 0,20.- eur
za m2 mesačne, v čl. II., že neschvaľuje zníženie platby do fondu údržby a opráv pre nebytové priestory

o 0,20.- eur za m2 mesačne, v čl. III., že berie na vedomie zníženie platby do fondu údržby a opráv pre
nebytové priestory o 0,02.- eur za m2 mesačne, v čl. IV., že schvaľuje zníženie platby do fondu údržby a
opráv pre nebytové priestory o 0,02.- eur za m2 mesačne. Podľa zápisnice zo zhromaždenia za návrh o
znížení platby do fondu údržby a opráv (fond prevádzky, údržby a opráv) pre nebytové priestory o 0,02.-
eur za m2 mesačne hlasovalo 11 vlastníkov, proti návrhu 3, zdržali sa 2.

Podmienkou (v poradí poslednou) konštruovanou hypotézou právnej normy, a to § 14 ods. 8 veta štvrtá
zák. č. 182/1993 Z. z., podľa ktorej sa vlastníci môžu obrátiť na súd je situácia, ak pri hlasovaní dôjde
k rovnosti hlasov alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa odsekov 4 a 5 nedosiahne. V týchto
prípadochzákonudeľujeoprávneniepodaťžalobunasúde,ktorémukoľvekvlastníkovivdome,t.j.nielen

prehlasovanému, ale aj vlastníkovi hlasujúcemu za prijatie určitého uznesenia, resp. vlastníkovi, ktorý
vôbec nehlasoval, či sa zdržal hlasovania. Rozdiel medzi týmto hlasovaním a hlasovaním, na základe
ktoréhovlastníkpodávažalobuzaskutkovejsituáciepodľa§14ods.8vetaprváadruházák.č.182/1993
Z. z. je nielen v širšom okruhu legitimovaných osôb (ktorými sú de facto všetci vlastníci), ale najmä v tom,že v tomto prípade na zhromaždení (pokiaľ ide o bod 14 čl. IV.) nebolo prijaté žiadne platné uznesenie
vlastníkov,resp.uzneseniesprezumpciouplatnosti.Vtomtoposlednomprípadezákonodarcanestanovil
žiadnu prekluzívnu lehotu na podanie žaloby na súd. Pri žalobe podanej podľa § 14 ods. 8 veta štvrtá

zák. č. 182/1993 Z. z. sa nenapáda žiadne platné uznesenie.

V ustanovení § 10 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. je upravená jedna zo základných povinností vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, bez ktorej by prakticky nemohol byť zabezpečený riadny výkon
správy. Na riadny výkon správy v každom dome je totiž potrebné, aby sa pravidelne a plynule vytváral

určitý zdroj financovania všetkých nákladov, ktoré v súvislosti s výkonom správy v dome vznikajú.
Vlastníkom, bez ohľadu na to, či správu domu vykonáva spoločenstvo alebo správca je kogentne daná
povinnosť poukazovať mesačne preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Podľa § 14 ods. 3 posledná veta zák. č. 182/1993 Z. z., ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu
po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná

nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; to neplatí,
ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i/ a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b
ods. 2 písm. i/, § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

Už bolo uvedené, že ustanovenie odsekov 1 až 7 § 14 sa použijú aj na hlasovanie zhromaždenia.

Z poslednej vety ustanovenia § 14 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z. z. vyplýva, že ak by napriek kogentnému
charakteru tejto právnej normy bolo prijaté rozhodnutie bez dosiahnutia príslušného hlasovacieho kvóra
(i situácia ak o výške príspevku - preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv rozhodla len menšina
vlastníkov v dome), takéto rozhodnutie by bolo ex lege neplatné, resp. neexistentné, a tým i nulitné. V

tomto prípade by sa tento nedostatok mohol napraviť len novým hlasovaním o tejto otázke v súlade so
zákonom, alebo v prípade pochybností medzi vlastníkmi navzájom, len určovacou žalobou podľa § 80
písm. c/ Občianskeho súdneho poriadku.

Dňa6.2.2015nazhromaždeníspoločenstvaboloprijatébezdosiahnutiapríslušnéhohlasovaciehokvóra

(bod 14, čl. IV.) rozhodnutie o znížení príspevku - preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv pre
vlastníkov nebytových priestorov (viď § 14 ods. 3 posledná veta za bodkočiarkou). Takéto rozhodnutie je
potom neplatné, a ako to už bolo uvedené, nedostatok sa môže napraviť len novým hlasovaním o tejto
otázke v súlade so zákonom, alebo v prípade pochybností medzi vlastníkmi navzájom, len určovacou
žalobou podľa § 80 písm. c/ Občianskeho súdneho poriadku. K novému hlasovaniu nedošlo, pričom

navrhovateľ svojím dispozičným úkonom predmetom súdneho konania určovaciu žalobu neurobil.
Navrhovateľ dostatočne nezvážil, akým petitom dosiahne efektívnu ochranu, pričom súd v tomto smere
poučovaciu povinnosť nemá. Súčasne aj v tomto prípade udáva, že pasívne legitimovaní by boli
všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí sú oprávnení hlasovať na zhromaždení, jedná sa
o nerozdielne spoločenstvo účastníkov sporu, vyplývajúce z hmotného práva. Odporca oprávnenie

spojené s hlasovaním na zhromaždeniach nemá. Z vyššie uvedených dôvodov, súd návrh aj pri druhom
uplatnenom nároku zamietol.

Podľa § 151 ods. 3 O.s.p. súd o trovách rozhodne v lehote 30 dní od právoplatnosti rozsudku vo veci
samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, prostredníctvom
Okresného súdu Prievidza na Krajský súd Trenčín, písomne, v troch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.).