Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, October 1, 2012

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 45C/122/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1210200036
Dátum vydania rozhodnutia: 01. 10. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Novotná

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2012:1210200036.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v právnej veci navrhovateľov: v 1. rade C.. C. Q., nar. XX.XX.XXXX, bytom

C. H. X, F., v 2. rade C.. V. Q., nar. XX.X.XXXX, bytom C. H. X, F., zastúpení advokátom JUDr.
Mariánom Chovancom, Trnavská cesta 60, Bratislava, proti odporcovi: Slanec, s.r.o., IČO: 35 938 161,
so sídlom Karadžičova 10, Bratislava, zastúpenému Advokátskou kanceláriou ELBA s.r.o., Horská 11/
C, Bratislava, o zaplatenie pohľadávky 87.098,56 € s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporca je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľom v v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne sumu 61.020,61
€ ako aj úrok z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 72.331,71,-eura od 6.7.2009 do 10.3.2011 a
zo sumy 61020,61,-eura od 11 .3.2011 až do zaplatenia ako aj náhradu trov konania 11965,34,-€ do

troch dní od právoplatnosti rozsudku.

Súd konanie v časti o zaplatenie 11.311,10 € z a s t a v u j e.

Vo zvyšku návrh z a m i e t a .

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovatelia v 1. a 2. rade sa návrhom podaným na súd dňa 5.1.2010 a upraveným dňa 25.01.2010
domáhali, aby súd uložil odporcovi povinnosť zaplatiť navrhovateľom spoločne a nerozdielne istinu vo
výške 87.098,56 € s príslušenstvom a náhradu trov konania titulom vydania bezdôvodného obohatenia.

Podanie návrhu navrhovatelia odôvodnili tým, že s odporcom uzavreli dňa XX.X.XXXX zmluvu o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy č. XXXXXXX v zmysle § 262 a § 289 Obchodného zákonníka, na základe ktorej
sa zmluvné strany zaviazali, že za splnenia v zmluve dohodnutých podmienok uzatvoria kúpnu zmluvu.
Predmetom kúpnej zmluvy mal byť rodinný dom č. XX postavený na pozemku parc. č. XXXX/XXX, s
výmerou 146 m2, ktorého presná špecifikácia bola prílohou č. 2 predmetnej zmluvy. Navrhovatelia ako
budúci kupujúci uhradili budúcemu predávajúcemu zálohu na kúpnu cenu domu vo výške 26.887,07

€ a následne na základe uzavretých dodatkov k zmluve uhradili ďalšie sumy: 1.270,03 €, 146,15 €,
51.205,55 € a 7.589,76 €. V čl. II zmluvy si zmluvné strany dohodli, že k uzavretiu kúpnej zmluvy
dôjde na základe výzvy budúceho predávajúceho po splnení všetkých podmienok uvedených v ods.
2.2 tohto článku, a to najneskôr do 15tich dní od doručenia tejto výzvy budúcim predávajúcim. Tiež sa
dohodli, že ak budúci kupujúci neuzavrú kúpnu zmluvu ani do 10tich pracovných dní odo dňa doručenia
opakovanej písomnej výzvy budúceho predávajúceho na uzavretie kúpnej zmluvy aspoň jednému z
budúcich kupujúcich, zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy stráca záväznosť (platnosť a účinnosť),

ak sa nedohodnú inak. Neuzatvorením kúpnej zmluvy medzi navrhovateľom a odporcom v zmluvne
dohodnutej dobe stratila zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy platnosť a účinnosť, čo odporca
potvrdil listom zo dňa 23.9.2009, v ktorom uviedol, že zmluva o budúcej zmluve stratila záväznosť dňa
5.6.2009. V dôsledku tejto skutočnosti dňa 5.6.2009 vznikla zmluvným stranám povinnosť vrátiť si všetkyplnenia, ktoré im boli na základe zmluvy poskytnuté druhou zmluvnou stranou. Preto navrhovateľom
vznikol nárok na vrátenie všetkých finančných prostriedkov, ktoré poskytli odporcovi na základe zmluvy
o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a jej dodatkov, v celkovej výške 87.098,56 €. Navrhovatelia majú za to,

že odporca získal majetkový prospech z právneho dôvodu, ktorý odpadol, čím došlo zo strany odporcu
k bezdôvodnému obohateniu. Odporcu viackrát vyzvali na vrátenie zložených finančných prostriedkov,
avšak bezúspešne.

Okresný súd Bratislava II vydal dňa 26.2.2010 č. k. XXRo/X/XXXX-XX platobný rozkaz, ktorým zaviazal

odporcu na zaplatenie sumy 87.098,56 € s poplatkom z omeškania vo výške 9 % p.a. z dlžnej sumy odo
dňa 6.6.2009 až do zaplatenia, nahradil trovy konania vo výške 5.225,50 € a trovy právneho zastúpenia
vo výške 1.443,18 €.

Proti platobnému rozkazu podal odporca včas odpor s odôvodnením, v ktorom uviedol, že sú
to navrhovatelia, ktorí porušili povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, pričom odporcovi týmto konaním

(nekonaním) navrhovateľov vznikli a vznikajú viaceré nároky vyplývajúce z budúcej zmluvy a príslušných
právnych predpisov, a to najmä z titulu zmluvnej pokuty, úrokov z omeškania a zodpovednosti za škodu.
Svoj nárok opieral o bod 6.3 budúcej zmluvy, podľa ktorého ak budúci kupujúci porušia povinnosť
uzavrieť kúpnu zmluvu do 10 dní po opakovanej výzve budúceho predávajúceho, sú povinní spoločne
a nerozdielne zaplatiť budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu vo výške 5 % kúpnej ceny domu,

čo predstavuje 11.383,85 € a zmluvnú pokutu vo výške 5% platieb osobitne dohodnutých na základe
bodu 3.4 budúcej zmluvy, čo predstavuje 3.010,58 €. Odporca evidoval voči navrhovateľom pohľadávku
v celkovej výške 14.394,43 €, ktorú si započítal voči pohľadávke navrhovateľov a o tejto skutočnosti
informoval navrhovateľov v Oznámení o ukončení zmluvného vzťahu a započítaní pohľadávok zo
dňa 23.9.2009. V Oznámení o ďalšom započítaní pohľadávok zo dňa 26.10.2009 si odporca voči

navrhovateľom započítal aj ďalšie nároky na zmluvné pokuty a úroky z omeškania vyplývajúce z
budúcej zmluvy, a to vo výške 373,11 €. Navrhovatelia napriek odporcom vykonanému započítaniu
pohľadávok požadovali vrátenie všetkých finančných prostriedkov, preto právny zástupca odporcu listom
zodňa26.10.2009informovalnavrhovateľov,žeakobudúcikupujúciporušilizmluvnúpovinnosťuzavrieť
kúpnu zmluvu, čím odporcovi vznikli viaceré nároky z budúcej zmluvy. Upozornil ich na skutočnosť,

že v súvislosti s porušením ich povinností a s prihliadnutím na súčasnú situáciu na realitnom trhu je
vysoko nepravdepodobné dom predať za podmienok stanovených v budúcej zmluve a to a v spojitosti
s dispozičnými zmenami, resp. nadštandardným vybavením domu, ktoré v ňom boli zrealizované na
výslovnúžiadosťnavrhovateľov.Odporcovivzniklinemaléškody,ktorésasnažilminimalizovaťpredajom
predmetného domu za sumu 295.425,88 €, preto právny zástupca odporcu vyzval navrhovateľov na

uzavretie kúpnej zmluvy tak ako to bolo dohodnuté v budúcej zmluve, resp. zabezpečením uzavretia
kúpnej zmluvy na dom za rovnakých podmienok s iným kupujúcim. Odporcovi bolo dňa 16.11.2009
doručené stanovisko právneho zástupcu navrhovateľov, v ktorom ho vyzval na vrátenie dlžnej sumy
87.098,56 €. Listom zo dňa 30.11.2009 právny zástupca odporcu opakovane zdôraznil, že navrhovatelia
porušili povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu a odporcovi vznikli viaceré nároky vyplývajúce z budúcej

zmluvy, ktoré si voči pohľadávke navrhovateľov platne započítal.

Navrhovatelia vo svojom vyjadrení k podanému odporu uviedli, že k uzavretiu kúpnej zmluvy v
stanovenej lehote nedošlo z dôvodov na strane navrhovateľa, ale z dôvodov viacerých zmien
v projektovej dokumentácii a ich realizácii, pričom tieto zmeny v projektovej dokumentácii neboli

navrhovateľmi odsúhlasené a tak ako boli vykonané, boli pre navrhovateľov neprijateľné. Navrhovatelia
sa o týchto zmenách dozvedeli až po realizácii ohliadky stavby, pričom o svojom nesúhlase s
vykonanými zmenami odporcu viackrát informovali. Zmeny sa týkali kanalizácie, priebehu vedenia
vzduchotechnických zariadení (VTZ), odvetrávania a s tým súvisiacim technickým riešením domu.
Navrhovatelia mali snahu dohodnúť sa s odporcom na takej zmene projektovej dokumentácie a jej

následnej realizácii, ktorá by bola v danej situácii pre nich prijateľná. Ku konsenzu zmluvných strán
nedošlo, čo malo za následok neuzatvorenie kúpnej zmluvy v dôsledku porušenia povinnosti odporcu.
Pokiaľ ide o nárok odporcu na zmluvnú pokutu dojednanú v čl. VI ods. 6.3 Zmluvy o budúcej zmluve sú
toho názoru, že nárok odporcu na zaplatenie zmluvnej pokuty zanikol spolu s hlavným záväzkom, t.j.
zmluvouobudúcejzmluve.Zmluvnápokutamápovahuvedľajšieho,t.j.akcesorickéhoprávnehovzťahu,

a preto jeho existencia a dôsledky sa viažu na hlavný záväzok. Ak dôjde k zániku hlavného záväzku,
nemôžu nastať účinky akcesorického záväzku, ktorý mal zabezpečovať plnenie zmluvnej povinnosti,
Z uvedeného dôvodu nemohlo dôjsť k započítaniu pohľadávky zo strany odporcu voči pohľadávke
navrhovateľov za poskytnuté plnenia počas platnosti zmluvy o budúcej zmluve vo výške 87.098,56 €.Preto navrhovatelia vo svojom vyjadrení k oznámeniu o ukončení zmluvného vzťahu trvali na vrátení
všetkých poskytnutých plnení a tvrdenia odporcu o náhrade škody na vzhľadom na vývoj realitného trhu
považujú za nedôvodné a neoprávnené.

V priebehu konania, na pojednávaní dňa 4.5.2011 vzali navrhovatelia návrh v časti o zaplatenie
11.311,10 Eur späť, nakoľko odporca uvedenú sumu navrhovateľom uhradil dňa 11.03.2011. V tejto časti
žiadali, aby súd konanie zastavil.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, svedkov Y. F., K.. K. M., C. J. E. A. Y.,
prednesom právnej zástupkyne navrhovateľov a odporcu, oboznámením so Zmluvou o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy č. XXXXXXX zo dňa 25.1.2007, Prílohou č. 3 (návrhom kúpnej zmluvy) a Prílohou č. 4 k
zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, Dodatkami č. 1 - 4 k zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy,
Výzvou odporcu na uzavretie kúpnej zmluvy na rodinný dom zo dňa 30.3.2009, Opakovanou výzvou
na uzavretie Zmluvy o prevode vlastníctva rodinného domu zo dňa 14.5.2009, Oznámením o ukončení

zmluvného vzťahu a započítaní pohľadávok zo dňa 23.9.2009, Oznámením o ďalšom započítaní
pohľadávok zo dňa 26.10.2009, Vyjadrením navrhovateľov k oznámeniu o ukončení zmluvného vzťahu,
čísloXXX/XXXXakoajďalšímilistinnýmidokladmizaloženýmivspiseapotaktovykonanomdokazovaní
ustálil skutkový stav nasledovne:

Dňa25.1.2007uzavrelinavrhovateliav1.a2.radesodporcomZmluvuouzavretíbudúcejkúpnejzmluvy
s Dodatkami č. 1 - 4 , na základe ktorej sa zmluvné strany zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu, predmetom
ktorej mala byť kúpa nehnuteľnosti - radového rodinného domu označeného v projektovej dokumentácii
ako Rodinný dom č. XX, postaveného na pozemku parc. č. XXXX/XXX, s výmerou XXX m2, pričom
presná špecifikácia domu bola prílohou č. 2 predmetnej zmluvy.

Navrhovatelia ako budúci kupujúci uhradili budúcemu predávajúcemu zálohu na kúpnu cenu domu vo
výške 26.887,07 € a následne v zmysle uvedených uzavretých dodatkov k zmluve uhradili ďalšie sumy:
- v zmysle dodatku č. 1 zo dňa 21.9.2007 sumu 1.270,03 €,
- v zmysle dodatku č. 2 zo dňa 29.11.2007 sumu 146,15 €,

- v zmysle dodatku č. 3 zo dňa 28.3.2008 sumu 51.205,55 €,
- v zmysle dodatku č. 4 zo dňa 12.1.2009 sumu 7.589,76 €.

Odporca vyzval navrhovateľov listami zo dňa 30.3.2009 a 14.5.2009 v zmysle bodu 2.2. Budúcej zmluvy
na uzavretie kúpnej zmluvy na predmetnú nehnuteľnosť.

Odporcovi bol dňa 24.7.2009 doručený list, v ktorom ho navrhovatelia požiadali o ukončenie zmluvného
vzťahu a o vrátenie všetkých finančných prostriedkov poskytnutých odporcovi počas platnosti budúcej
zmluvy. Odporca v Oznámení o ukončení zmluvného vzťahu a započítaní pohľadávok zo dňa 23.9.2009
uviedol, že nakoľko nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, Budúca zmluva stratila v zmysle bodu 2.4

Budúcej zmluvy záväznosť (platnosť a účinnosť) dňa 5.6.2009 a vzhľadom na to, že k strate záväznosti
došlo pred doručením listu navrhovateľov, odporca ich žiadosť neakceptoval. Poukázal na to, že k
vysporiadaniu záväzkov zmluvných strán dôjde v zmysle bodu 7.7 Budúcej zmluvy. Pre porušenie
povinnosti budúcich kupujúcich uzavrieť kúpnu zmluvu do 10 dní po opakovanej výzve si odporca podľa
bodu 6.3 Budúcej zmluvy voči navrhovateľom uplatnil nárok na zmluvnú pokutu vo výške 5 % kúpnej

ceny domu (11.383,85 €) a zmluvnú pokutu vo výške 5 % platieb osobitne dohodnutých na základe bodu
3.4 Budúcej zmluvy (3.010,58 €), v celkovej výške 14.394,43 €. Súčasne navrhovateľom oznámil, že si
predmetnú pohľadávku spočívajúcu v zaplatení zmluvnej pokuty započítava voči časti ich pohľadávky
na vrátenie plnení poskytnutých počas platnosti Budúcej zmluvy. V Oznámení o ďalšom započítaní
pohľadávok zo dňa 26.10.2009 si odporca voči navrhovateľom uplatnil ďalšie nároky na zmluvné pokuty

a sankcie vyplývajúce z Budúcej zmluvy v celkovej výške 373,11 €, ktoré si započítal voči časti ich
pohľadávky na vrátenie plnení poskytnutých počas platnosti Budúcej zmluvy.

Navrhovatelia vo vyjadrení k oznámeniu o ukončení zmluvného vzťahu, číslo XXX/XXXX uviedli, že
nesúhlasia so započítaním pohľadávky odporcu, ktorú predstavuje uplatnený nárok odporcu na zmluvnú

pokutu. Poukázali na dôvody neuzatvorenia kúpnej zmluvy, ktorými boli viaceré zmeny v projektovej
dokumentácii predmetného radového domu, ku ktorým došlo v priebehu výstavby. Tieto zmeny by
spôsobili nielen diskomfort, ale tiež by znížili využiteľnosť obytného priestoru domu. V pôvodnom znení
zmluvy, jej dodatkov a príloh sporné projektové riešenia neboli obsiahnuté. Navrhovatelia ako budúcikupujúci viackrát upozornili odporcu ako budúceho predávajúceho na svoj nesúhlas s realizáciou týchto
projektových zmien. Majú za to, že zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy stratila svoju záväznosť
(platnosť a účinnosť) naplnením rezolutívnej podmienky spočívajúcej v neuzatvorení kúpnej zmluvy do

10 dní od opakovanej výzvy budúceho predávajúceho. To znamená, že zmluva o budúcej kúpnej zmluve
vrátane ustanovení týkajúcich sa sankcií stratili platnosť a účinnosť.

Odporca k vyjadreniu navrhovateľov k oznámeniu o ukončení zmluvného vzťahu v liste zo dňa
26.10.2009 uviedol, že k všetkým zmenám v projektovej dokumentácii, a tým k dispozičným zmenám

domu došlo na výslovnú žiadosť kupujúcich formou dodatkov k Budúcej zmluve, t.j. dohodou zmluvných
strán.

Navrhovatelia vo svojom stanovisku k vyjadreniam odporcu v liste zo dňa 26.10.2009 uviedli, že
sporné zmeny sa netýkali dispozičných riešení odsúhlasených oboma zmluvnými stranami, ale ide
o jednostranne vykonané zmeny v miestnosti 2.06 a 0.06 - rozvody vetrania a kanalizácie. V rámci

súčinnosti zmluvných strán navrhovatelia ako budúci kupujúci upozorňovali na nedostatky, ktoré
však neboli zo strany odporcu odstránené. Po zavŕšení stavebných prác vykonávaných v dôsledku
neodsúhlasených zmien v projektovej dokumentácii navrhovatelia prípadné ďalšie nedostatky nemohli
odsledovať ani na ne upozorniť, napriek tomu, že v zmysle čl. V ods. 5.5 zmluvy o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy mali budúci kupujúci právo byť informovaní o stave stavebných prác. Po vytknutí

nedostatkov stavby nebolo navrhovateľom umožnené vstúpiť na stavenisko. Navrhovatelia listom zo dňa
18.3.2009 a opakovane zo dňa 27.4.2009 ponúkli odporcovi návrh na dohodu týkajúcu sa dispozičných
zmien v miestnosti 0.06 a v miestnosti 2.02, na ktorý odporca nereagoval.

Odporca vo vyjadrení k stanovisku navrhovateľov zo dňa 30.11.2009 uviedol, že pripomienky budúcich

kupujúcichtýkajúcesadispozičnýchzmiendomusaodporcasnažilvyriešiťkichspokojnostianadrámec
Budúcej zmluvy vždy s prihliadnutím na technické možnosti realizácie zmien, o čom svedčí ich bohatá
korešpondencia ako aj viacero stretnutí budúcich kupujúcich, ich architekta so zástupcom odporcu,
projektantom a zástupcami generálneho dodávateľa stavby. Nesúhlasil s tvrdením navrhovateľov, že
zmeny v projektovej dokumentácii domu týkajúce sa rozvodov vetrania a kanalizácie v miestnostiach

označených ako 2.06 a 0.06 by spôsobili výrazný diskomfort a znížili by využiteľnosť obytného
priestoru domu. Išlo o technické riešenie, ktoré minimálnym spôsobom zasahovalo do dispozície
uvedených miestností. Nie je si vedomý, že by podľa bodu 5.5 Budúcej zmluvy dostatočne neposkytol
budúcim kupujúcim súčinnosť či možnosť ich vstupu na stavenisko. Má za to, že navrhovateľov riadne
informoval o stave stavebných prác na dome a umožnil im v termínoch dohodnutých v Budúcej zmluve

vstup na stavenisko, preto považuje tvrdenie ohľadom porušenia súčinnosti zo strany odporcu za
neopodstatnené.

Právny zástupca navrhovateľov v 1. a 2. rade zotrval na podanom návrhu a písomnom vyjadrení
k podanému odporu. Uviedol, že navrhovatelia uzavreli s odporcom dňa 25.01.2007 zmluvu o

uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, na základe ktorej mali zmluvné strany za splnenia dohodnutých
zmluvných podmienok uzavrieť kúpnu zmluvu. Predmetom kúpnej zmluvy mal byť rodinný dom presne
špecifikovaný v návrhu. K zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy boli uzatvorené štyri dodatky,
pričom zo strany odporcu došlo k pochybeniu už v dodatku č. 1, kde došlo k zmene na predmete
zmluvy. Išlo o zmeny, ktoré neboli vyznačené v projektovej dokumentácii a navrhovatelia sa o nich

dozvedeliažnamieste.Obestranysasnažilinájsťvhodnériešenie,kuktorémuvšaknedospeli.Odporca
však nejaké zmeny a úpravy vykonal bez toho, aby si to navrhovatelia na mieste samom preverili.
Vzhľadom na to, že navrhovatelia zložili zálohu vo výške 87.098,56 € a nemali možnosť preveriť si
zmenu vytýkaných nedostatkov, kúpnu zmluvu k uzavretiu ktorej boli vyzvaní neuzavreli. Neuzatvorením
kúpnej zmluvy medzi navrhovateľmi a odporcom predmetná zmluva o budúcej kúpnej zmluve stratila

platnosť a účinnosť, preto bol odporca povinný vrátiť navrhovateľom žalovanú sumu do 30 dní od zániku
jej záväznosti.

Navrhovateľ v 1. rade vo svojej výpovedi uviedol, že zmluva umožňovala rozšírenie nadštandardu
alebo zmeny v projektovej dokumentácii. Všetky zmeny sa konzultovali s projektovou kanceláriou. Pri

ohliadke v novembri 2008 si všimli prvky, ktoré neboli v súlade s projektovou dokumentáciu, konkrétne
išlo o miestnosť označenú č. 202 - spálňa, cez ktorú boli vyvedené rúry cez dve podlažia na strechu.
Pôvodne tieto rúry neboli zaznamenané. Cez druhú miestnosť označenú č. 0.06 viedli kanalizačné
potrubia, ktoré tiež pôvodne neboli zakreslené. Navrhovatelia nechceli, aby cez spálňu viedli odpady,znižovalo by to komfort bývania, preto sa s odporcom hľadalo riešenie. Odpoveďou odporcu však bolo,
že išlo o vyvolané zmeny, ktoré vznikli na základe ich požiadaviek. Navrhovateľ v 1. rade poukázal
na to, že sa robili dispozičné zmeny v priečkach - posúvanie priečok a ostatné zmeny sa týkali

hlavne nadštandardu. Všetky zmeny konzultovali s projektovou kanceláriu, pričom ich nikto na takéto
súvisiace zmeny neupozornil. Nakoniec bolo dohodnuté, že vzduchotechnika a kanalizácia budú zo
spálne odstránené a v druhej miestnosti budú zakryté sadrokartónom a vymaľované. Navrhovatelia sa
chceli presvedčiť, či boli dohodnuté zmeny zrealizované, no zo strany odporcu im bolo oznámené, že
presvedčiť sa o tom môžu až po podpísaní kúpnej zmluvy a zaplatení kúpnej ceny. Taktiež žiadali

upraviť cenu diela, ale zo strany odporcu nedostali odpoveď. Nakoľko dielo nebolo postavené podľa
projektovej dokumentácie, rozhodli sa kúpnu zmluvu neuzavrieť. Podľa jeho vedomostí je v súčasnosti
dom už predaný.

Právny zástupca odporcu k danej veci uviedol, že navrhovatelia uzavreli s odporcom zmluvu o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy so 4 dodatkami, ktoré riešili zmeny dispozičného riešenia ako i nadštandard.

Dodatky boli vyvolané na základe požiadaviek navrhovateľov. V dodatku č. 1 sa riešila zmena dispozície
niektorých miestností. Projektová dokumentácia riešila stavebnú časť. S tým súviseli aj vyvolané zmeny
týkajúce sa vzduchotechniky a kanalizácie a potvrdil, že tieto zmeny neboli zakreslené. Vedomosť
o týchto zmenách musela mať minimálne navrhovateľka v 2. rade, lebo tieto zmeny boli dokreslené
rukou pri stretnutí projektanta s navrhovateľkou v 2. rade dňa 22.2.2007. Skica týchto zmien bola

navrhovateľkou v 2. rade aj podpísaná. Zmena, spočívajúca v umiestnení kanalizačného potrubia na
zemi v miestnosti 0.06 vznikla tým, že jedna miestnosť sa zmenila na dve miestnosti, zmenšila sa
kúpeľňa a vytvoril sa šatník, ktorý pôvodne nebol plánovaný. Pokiaľ ide o miestnosť 2.02, odporca
navrhovateľom navrhol, že rúry budú vsadené do steny a bude odstránený výklenok. Uviedol, že
navrhovateľ v 1. rade súhlasil s kanalizáciou v miestnosti 0.06 aj s tým, že rúry v miestnosti 2.02 budú

vsadené do steny len za predpokladu, že im bude poskytnutá zľava z kúpnej ceny vo výške 10 %. Dňa
13.1.2009 sa na stavbe uskutočnilo stretnutie navrhovateľa v 1. rade a generálneho dodávateľa stavby,
na ktorom boli navrhovateľovi v 1. rade ponúknuté riešenie, podľa ktorého sa mali rúry v miestnosti
0.06 zasadrokartonovať, pričom výmera by zodpovedala možným odchýlkam v súlade so zmluvou o
budúcej kúpnej zmluve a rúry v miestnosti 2.02 sa celé vsadia do steny. Navrhovateľ v 1. rade súhlasil

s navrhnutými zmenami za podmienky, že im bude poskytnutá 10 % zľava z kúpnej ceny vrátane ceny
nadštandardu, čo malo predstavovať cca 28.000,- Eur. Nakoľko odporca nesúhlasil so zľavou z kúpnej
ceny, nedošlo v miestnosti 2.02 k odstráneniu výklenku a k zapusteniu rúr do steny. Odporca listom a
emailomoznámilnavrhovateľomdôvodyrealizovanýchzmien.Vjanuári2009odporcae-mailomoznámil
navrhovateľom, že miestnosť 2.02 bude realizovaná v zmysle dodatku č. 1 tak, že v miestnosti nebudú

rozvody vzduchotechniky a kanalizácie. Pokiaľ ide o podmienky vstupu na stavenisko, boli upravené
v bode 5.5 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a zo strany odporcu boli dodržané. Odporca má za to,
že neporušil žiadnu svoju zmluvnú povinnosť, preto vyzval navrhovateľov dvoma výzvami na uzavretie
kúpnej zmluvy. Navrhovatelia na výzvy odporcu nereagovali, preto zmluva o budúcej kúpnej zmluve
stratila platnosť a účinnosť dňa 05.06.2009. So zánikom platnosti a účinnosti zmluvy a v súvislosti s

porušením povinnosti navrhovateľov uzavrieť kúpnu zmluvu vznikol odporcovi nárok na zmluvnú pokutu
a náhradu škody, ktoré si uplatnil a započítal voči pohľadávke navrhovateľa. Výsledkom bolo, že odporca
mal vrátiť navrhovateľom sumu približne 11.300,- Eur a navrhovatelia mali odporcovi oznámiť číslo účtu,
na ktoré by odporca uvedenú sumu poukázal. Odporca má za to, že k neuzavretiu kúpnej zmluvy došlo
z vôle navrhovateľov a nesúhlasí s tvrdením navrhovateľov, že predmet kúpy bol zmenený tak, že by

to znižovalo komfort bývania. Navrhovatelia sa o zmenách dozvedeli v novembri 2008 a v januári 2009
podpísali dodatok č. 4. Vykonané zmeny neboli tak závažné, aby nemohlo dôjsť k uzavretiu kúpnej
zmluvy. Poukázal na to, že medzi navrhovateľmi a odporcom nebola uzavretá zmluva o dielo, ale zmluva
o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, pričom predmet kúpy bol dohodnutý s možnosťou uskutočnenia
zmien. Vzhľadom na to, že k uzavretiu kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane navrhovateľov, odporca

sisvojenárokyuplatnilazapočítal.Odporcapretosnávrhomnesúhlasilažiadalsúd,abynávrhzamietol.

Konateľ odporcu sa pridržiaval vyjadrenia právneho zástupcu a uviedol, že spoločnosť sa zaoberá
výstavbou rodinných domov a v danom prípade išlo naraz o 156 bytov a 103 domov, preto bolo potrebné
presne upraviť možnosti ohliadok. Celý projekt umožňoval klientom dovybavenie nadštandardom

a v prípade záujmu aj možnosť dispozičných zmien. Všetky zmeny boli uskutočnené na želanie
navrhovateľov a nakoľko navrhovateľka v 2. rade vedela o zmenách, ktoré s nimi súviseli, preto nemali
nárok na poskytnutie zľavy z kúpnej ceny. Podľa neho sú zmeny v tak minimálnom rozsahu, že
určite neznižujú komfort a kvalitu bývania. Celý projekt bol financovaný bankou, počítali s peniazmi odnavrhovateľov, preto následne dom ponúkali v stave v akom sa nachádzal. Uviedol, že v súčasnosti je
dom predaný.

Navrhovateľka v 2. rade uviedla, že sa zúčastňovala väčšiny stretnutí s projektantom a tiež osobne
komunikovala s K.. F.. Pokiaľ ide o listinu zo dňa 22.2.2007, jej podpis nie je vyjadrením súhlasu s
dokumentáciou, ale iba o uvedenie kontaktnej adresy na navrhovateľku v 2. rade. Išlo o prvé stretnutie,
na ktorom sa ešte nedohadovali žiadne dispozičné zmeny. Až na stretnutí dňa 30.3.2007 sa rokovalo
o nejakých zmenách, išlo však o pracovnú skicu a návrhy riešení, ktoré sa ešte niekoľkokrát menili.

Uviedla, že všetky zmeny a dispozičné riešenia, ktoré boli odsúhlasené a schválené, boli zapracované
do dodatkov. Tieto riešenia boli aj riadne fakturované a zaplatené. Pri stretnutiach s K.. F. nebola nikdy
upozornená na to, že by dispozičnými riešeniami boli vyvolané aj nejaké iné zmeny. O týchto zmenách
sa dozvedela až na mieste samom pri ohliadke stavby. Na stavbe však nikdy neboli konfrontovaní s
projektovom dokumentáciou. S návrhom týkajúcim sa šatníka boli ochotní súhlasiť, ale nesúhlasili s
tým, že rúry a odvetranie išli cez dve poschodia a končili v spálni. Preto odporcovi navrhovali vlastné

riešenia, s ktorými však odporca nesúhlasil. Odporca prisľúbil, že rúry zo spálne budú odstránené,
ale nebolo im umožnené skontrolovať aká je skutočnosť, preto sa rozhodli neuzavrieť kúpnu zmluvu s
nedôveryhodným odporcom.

Právny zástupca odporcu k vyjadreniu navrhovateľky v 2. rade týkajúceho sa listiny zo dňa 22.2.2007

uviedol, že z uvedenej listiny je zrejmé, že navrhovateľka v 2. rade jej obsah vzala na vedomie a je
nepodstatné, či vyjadrila svoj súhlas. Červené čiary na listine, svedčiace o navrhovaných dispozičných
zmenách boli nakreslení pri stretnutí, určite nie po ňom.

Právny zástupca navrhovateľov poukázal na to, že odporca sa 1-vý krát zmieňuje o tom, že je ochotný

odstrániť a zapracovať rúry v spálni, v liste zo dňa 27.2.2009. Do toho času sa situácia riešila obložením
sadrokartonomaleboodmurovaním.Navrhovateliasúhlasilisodstránenímrozvodov,ktorépodmieňovali
10 % zľavou. Mali záujem uzavrieť kúpnu zmluvu, preto v decembri 2008 predali svoj byt. Majú za to, že
došlo k porušeniu zmluvy podľa dodatku č. 4, nakoľko dielo bolo vyhotovené v rozpore so zmluvou a ani
v jednom z dokumentov nie sú uvádzané možnosti zmeny v projektovej dokumentácii. K odsúhlaseniu

technických zmien nedošlo, pričom navrhovatelia zaplatili za vypracovanie projektovej dokumentácie,
ktorá sa na stavbe nenachádza.

Navrhovateľ v 1. rade poukázal na to, že zľavu si uplatňoval z dôvodu, že dielo nebolo vyhotovené podľa
zmluvy a projektu, došlo k vážnym zásahom do stavby, stavba bola poškodená pokiaľ ide o izoláciu na

strechu, zvukovú izoláciu, v stropných doskách sa nachádzali otvory a pod.

Z výpovede svedka Y. F.- projektanta- súd zistil, že s pani Q. (navrhovateľkou v 2.rade)sa stretol približne
štyrikrát, pričom za ním prišla s už vypracovaným návrhom, ktorý vypracoval zrejme niekto iný. V
súvislosti s týmito zmenami však došlo k problémom so vzduchotechnikou a kanalizáciou. Do skice

nakreslil ako pôjdu rozvody a upozornil na vyvolané zmeny. Všetky zmeny boli zakreslené aj v digitálnej
podobe a štandardne sa zasielajú klientom. Zmien bolo viac a na záver boli všetky odsúhlasené. Svedok
ďalej uviedol, že tým pre neho jeho činnosť skončila. Zmeny vo vzduchotechnike neboli zakreslené vo
finálnom dokumente nakoľko on riešil iba stavebnú časť.

Z výpovede svedka K.. K. M., konateľa spoločnosti, ktorá bola dodávateľom stavby, súd zistil, že, že
s pánom Husárom sa stretol na stavbe jedenkrát keď sa riešili nejaké klientske zmeny. V súvislosti
s navrhovanými zmenami bolo potrebné previesť potrubie cez šatník. Navrhovali zasadrokartonovať
buď samotné potrubie alebo celú stenu. Navrhovateľ s tým však nesúhlasil. Na prvom nadzemnom
podlaží bola oddelená časť so sprchovacím kútom od zvyšku priestoru, čím sa vytvoril nový priestor..

Keď sa oddelil tento priestor od prirodzeného odvetrávania, bolo nutné vyviesť vzduchotechniku
na strechu. Jediným riešením bolo vyviesť to cez priestor nachádzajúci sa nad týmto priestorom.
Neexistovalo iné riešenie ako vytvoriť predstienku alebo zasadrokartonovať celú stenu. Takýmito
zásahmi k znehodnoteniu stavby podľa jeho názoru nedošlo.

Z výpovede svedka C. J. súd zistil, že v roku 2007 ich oslovili navrhovatelia so žiadosťou v súvislosti s
dispozičnými zmenami v ich dome. Po stretnutí pripravili pár návrhov dispozičných zmien, išlo o návrhy
čisto v ideovej rovine s tým, že developer pripraví technickú dokumentáciu. V roku 2008 sa zúčastnil
ohliadky na stavbe, konkrétne išlo o jednu miestnosť- spálňu- a vtedy sa vyjadril v tom zmysle, že šachta,ktorá s v tejto miestnosti nachádza, mala byť zakreslená v dokumentácii. Svedok ďalej uviedol, že podľa
jeho názoru mohla táto šachta znižovať komfort bývania najmä v tom že sa zmenší úložný priestor v
miestnosti.

Z výpovede svedkyne A. Y., bývalej pracovníčky firmy J. E..L.., ktorá spolupracovala s firmou L. L..C..I..,
súd zistil, že jej úlohou bolo riešiť dispozičné zmeny so zákazníkmi, výber štandardu a nadštandardu
a pod. Navrhovateľov dostala už s tým, že klientské zmeny boli už odkomunikované. Svedkyňa mala
na starosti len to aby sa vypracoval dodatok so zapracovanými zmenami a po odsúhlasení sa dodatok

podpísal. Navrhovateľ v 1.rade p návšteve na stavbe zistil, že v hornej miestnosti budú vedené rúry
vzduchotechniky a v spodnej miestnosti rúry kanalizácie. Navrhovateľ namietal prečo to tam je a prečo
to nie je zazmluvnené. Situáciu riešila aj s nadriadenými a navrhovateľom zasielala návrhy riešení. Klient
s riešením osadenia sadrokartónu vo vrchnej miestnosti nesúhlasil a po stretnutí na stavbe bol návrh
taký, že sa to celé zaseká do priečky. Od navrhovateľov však nikdy nedostala odpoveď či súhlasia s
takýmto riešením. Svedkyňa zároveň uviedla, že v mailovej komunikácii nebola uvedená skutočnosť, že

rúry budú zasekané do steny a že tieto zmeny budú zrealizované.

Podľa § 96 ods. 1 O.s.p. navrhovateľ môže vziať za konania späť návrh na jeho začatie, a to sčasti alebo
celkom. Ak je návrh účinne vzatý späť celkom, súd konanie zastaví. Ak je návrh vzatý späť sčasti, súd
konanie v tejto časti zastaví.

Podľa § 96 ods. 2 O.s.p. súd konanie nezastaví, ak odporca so späťvzatím návrhu z vážnych dôvodov
nesúhlasí, v takom prípade súd po právoplatnosti uznesenia pokračuje v konaní.

Podľa § 96 ods. 3 O.s.p. nesúhlas odporcu so späťvzatím návrhu nie je účinný, ak dôjde k späťvzatiu

návrhu skôr, než sa začalo pojednávanie, alebo ak ide o späťvzatie návrhu na rozvod, neplatnosť
manželstva alebo o určenie, či tu manželstvo je alebo nie je.

Vzhľadom na citované zákonné ustanovenia, súd vyhovel dispozitívnemu úkonu navrhovateľov a návrh
v časti o zaplatenie 11.311,10 Eur v súlade s § 96 O.s.p. zastavil.

Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie
vydať.

Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný

plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho
dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 456 Občianskeho zákonníka predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor
koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

Podľa § 457 Občianskeho zákonníka ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov
povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.

Podľa § 458 ods. 1 Občianskeho zákonníka musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným

obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa
poskytnúť peňažná náhrada.

Podľa § 292 ods. 1 Obchodného zákonníka obsah zmluvy sa určí podľa účelu zrejme sledovaného
uzavretím budúcej zmluvy, pričom sa prihliadne na okolnosti, za ktorých sa dojednala zmluva o uzavretí

budúcej zmluvy, ako aj na zásadu poctivého obchodného styku.

Podľa ods. 2, 3, 4 a 5 cit. zákon. ustanovenia právo na určenie obsahu budúcej zmluvy súdom alebo
osobou určenou v zmluve a nárok na náhradu škody podľa § 290 ods. 2 sa premlčujú uplynutím jedného
roka odo dňa, keď oprávnená strana vyzvala zaviazanú stranu na uzavretie zmluvy podľa § 290 ods. 1,

ak zmluva o uzavretí budúcej zmluvy neurčuje inú lehotu. Dojednaná lehota však nesmie byť dlhšia než
premlčacia doba vyplývajúca z § 391 a nasl. tohto zákona.Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu zaniká, ak oprávnená strana nevyzve zaviazanú stranu splniť tento
záväzok v čase určenom v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy.
Záväzok doplniť chýbajúci obsah zmluvy zaniká, ak oprávnená strana nevyzve zaviazanú stranu splniť

tento záväzok v čase určenom v dohode o doplnení obsahu zmluvy (§ 291), inak do jedného roka
od uzavretia tejto dohody. Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu alebo doplniť chýbajúci obsah zmluvy tiež
zaniká, ak okolnosti, z ktorých strany zrejme vychádzali pri vzniku tohto záväzku, sa do tej miery zmenili,
že nemožno od zaviazanej strany rozumne požadovať, aby zmluvu uzavrela. K zániku však dochádza,
len keď zaviazaná strana túto zmenu okolností oznámila bez zbytočného odkladu oprávnenej strane.

Podľa § 289 ods. 1a 2 Obch. zák. zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy sa zaväzuje jedna alebo obe
zmluvné strany uzavrieť v určenej dobe budúcu zmluvu s predmetom plnenia, ktorý je určený aspoň
všeobecným spôsobom. Zmluva vyžaduje písomnú formu.
Podľa § 290 ods. 1 Obch. zák. zaviazaná strana je povinná uzavrieť zmluvu bez zbytočného odkladu po
tom, čo ju na to vyzvala oprávnená strana v súlade so zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy.
Podľa ods. 2 cit. Zák. ust. ak zaviazaná strana nesplní záväzok uzavrieť zmluvu podľa odseku 1, môže

oprávnená strana požadovať, aby obsah zmluvy určil súd alebo osoba určená v zmluve, alebo môže
požadovať náhradu škody spôsobenej jej porušením záväzku uzavrieť zmluvu. Nárok na náhradu škody
popri určení obsahu zmluvy môže oprávnená strana požadovať iba v prípade, keď zaviazaná strana
neoprávnene odmietla rokovať o uzavretí zmluvy.
Podľa § 301 Obchodného zákonníka neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s

prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla
do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú s vzťahuje zmluvná pokuta. Na
náhradu škody, ktorá vznikla neskôr, je poškodený oprávnený do výšky zmluvnej pokuty podľa § 373
a nasl.

Podľa § 358 Obch. zák. na započítanie sú spôsobilé pohľadávky, ktoré možno uplatniť na súde.
Započítaniu však nebráni, ak je pohľadávka premlčaná, ale premlčanie nastalo až po dobe, keď sa
pohľadávky stali spôsobilými na započítanie.

Podľa § 340 ods. 1 obch. zák. dlžník je povinný záväzok splniť v čase určenom v zmluve.

Podľa ods. 2 cit. Zák. ustanovenia ak čas plnenia nie je v zmluve určený, je veriteľ oprávnený požadovať
plnenie záväzku ihneď po uzavretí zmluvy a dlžník je povinný záväzok splniť bez zbytočného odkladu
po tom, čo ho veriteľ o plnenie požiadal.

Podľa § 359 Obch. zák. proti splatnej pohľadávke nemožno započítať nesplatnú pohľadávku, ibaže ide
o pohľadávku voči dlžníkovi, ktorý nie je schopný plniť svoje peňažné záväzky.

Podľa § 376 Obch. zák. poškodená strana nemá nárok na náhradu škody, ak nesplnenie povinností
povinnej strany bolo spôsobené konaním poškodenej strany alebo nedostatkom súčinnosti, na ktorú

bola poškodená strana povinná.

Podľa § 398 Obch. zák. pri práve na náhradu škody plynie premlčacia doba odo dňa, keď sa poškodený
dozvedel alebo mohol dozvedieť o škode a o tom, kto je povinný na jej náhradu; končí sa však najneskôr
uplynutím 10 rokov odo dňa, keď došlo k porušeniu povinnosti.

Podľa čl. II bod 2.3 Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy č. XXXXXXX zmluvné strany sa zaviazali
uzavrieť kúpnu zmluvu najneskôr do 10 pracovných dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho
predávajúceho na uzavretie Kúpnej zmluvy aspoň jednému z Budúcich kupujúcich, pričom Budúci
kupujúci sú povinní včas kontaktovať Budúceho predávajúceho za účelom dohodnutia miesta a času

uzavretia Kúpnej zmluvy.

Podľa čl. II bod 2.4 Zmluvy ak Budúci kupujúci neuzavrú Kúpnu zmluvu ani do 10 dní po opakovanej
písomnej výzve Budúceho predávajúceho doručenej aspoň jednému z Budúcich kupujúcich, táto zmluva
stráca záväznosť (platnosť a účinnosť), ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.

Podľa č. VI bod 6.2 Zmluvy ak sa Budúci kupujúci dostanú do omeškania s úhradou zálohy na kúpnu
cenu domu podľa bodu 3.6 príp. ktoréhokoľvek plnenia na základe bodu 3.4, sú povinní spoločne anerozdielne zaplatiť Budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % z kúpnej cenu Domu
(vrátane DPH) za každý deň omeškania, maximálne však do výšky 5% z kúpnej ceny Domu.

Podľa čl. VI bod 6.3 Zmluvy ak Budúci kupujúci porušia povinnosť uzavrieť Kúpnu zmluvu do 10 dní po
opakovanej výzve Budúceho predávajúceho podľa bodu 2.4 alebo budú v omeškaní s úhradou zálohy
na kúpnu cenu Domu podľa bodu 3.6 príp. ktoréhokoľvek plnenia na základe bodu 3.4 dlhšie ako 30
dní, sú povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť Budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu vo výške
5% kúpnej ceny Domu a platieb osobitne dohodnutých na základe bodu 3.4 vyššie. Právo Budúceho

predávajúceho na náhradu škody nie je týmto ustanovením dotknuté.

Súd mal v konaní za preukázané, že účastníci prejavili vôľu uzavrieť túto zmluvu v zmysle ust. § 289 a
nasl. Obchodného zákonníka, a preto posudzoval aj vzťahy z nej vzniknuté ako nárok navrhovateľov na
vydanie bezdôvodného obohatenia podľa Občianskeho zákonníka (nakoľko Obchodný zákonník úpravu
bezdôvodného obohatenia neobsahuje) a nárok odporcu na zaplatenie zmluvnej pokuty a náhradu

škody, vzniknutej porušením povinností navrhovateľov z tejto zmluvy, v zmysle Obchodného zákonníka.

Poukazujúc na citované zákonné ustanovenia ako i vzhľadom na vykonané dokazovanie, súd mal v
konaní preukázané že medzi účastníkmi bola dňa 25.01. 2007 uzatvorená zmluva o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy v zmysle § 262 a §289 Obchodného zákonníka. V danom prípade mal súd za to, že

nejdeospotrebiteľskúzmluvu,ktorábyobsahovalaneprijateľnépodmienky,navrhovatelia malimožnosť
zasahovať do obsahu zmluvy pričom niektoré ustanovenia zmluvy boli dojednané odlišne ako u iných
budúcich kupujúcich.
Dojednanie zmluvnej pokuty predstavuje obvyklú sankciu v zmluvných vzťahoch a navrhovatelia
nepreukázali že by sa pokúšali meniť obsah zmluvy v tejto časti . Odporca nespochybnil nárok

navrhovateľov na vrátenie finančných prostriedkov, v rámci obrany si však uplatnil nárok na zaplatenie
náhrady škody a zmluvnej pokuty.

Pokiaľ ide o nárok odporcu na zaplatenie zmluvnej pokuty, súd bol toho názoru že táto bola platne
dojednaná. Ide o prísnu sankciu, ktorá predstavuje paušalizovanú náhradu škody a bolo by v rozpore

s dobrými mravmi priznať odporcovi na započítanie aj zmluvnú pokutu aj náhradu škody.

Vzhľadom na vyššie uvedené, súd z pôvodne žalovaných 87.098,56 € odpočítal sumu ktorú odporca
počas konania zaplatil (a navrhovatelia v tejto časti zobrali návrh späť), t.j. pri svojom rozhodovaní
vychádzal zo sumy 75.787,46 €. Z tejto sumy započítal odporcovi zmluvnú pokutu vo výške 11383,15 €

t.j. 5 % kúpnej ceny domu a 3.010,58 € - zmluvná pokuta 5 % platieb t.j. spolu 14.394,43 € a zmluvná
pokuta 373,11 € (3 dni omeškania - zmluv. pokuta - 204,91 € + 2 dni 136,61 € + úroky 14,75 € zo
sumy 25.227,38 od 2.2.2007 do zaplatenia, t.j. 30,60 € á 14,25 € zo sumy 1.270,03 € od 29.9.2007 do
zaplatenia - t.j. 0,99 € celkovo 373,11).

Pokiaľ ide o právny režim neuzavretia kúpnej zmluvy, tento je upravený v paragrafe 292 ods.5
Obchodného zákonníka a v danom prípade súd mal za to že nebola preukázaná taká intenzita
zmeny okolností aby toto ustanovenie bolo naplnené. Navrhovatelia neoznámili odporcovi včas dôvody
neuzavretia kúpnej zmluvy a teda nebola naplnená ani procesná stránka.

Dispozičné zmeny na stavbe vyvolali technické úpravy a o týchto úpravách bola navrhovateľka v
2. rade informovaná a taktiež svedkovia, ktorí boli v konaní vypočutí zhodne vypovedali, že týmito
vyvolanými úpravami nedošlo ku zníženiu komfortu bývania a tieto zmeny minimálne zasahovali do
dispozície miestností . Napriek tomu, že navrhovatelia vedeli o týchto vyvolaných úpravách, podpísali
dodatok číslo 4 a zaplatili splátku . Z toho vyplýva, že ani na ich strane nemohlo ísť o takú intenzitu

vyvolaných zmien, ktorá by viedla k nepodpísaniu dodatku č. 4 . Keďže nešlo o zmluvu o dielo ale o
zmluvu o budúcej zmluve, nebol odporca povinný poskytovať takú súčinnosť ako pri zmluve o dielo.
Ak boli navrhovatelia nespokojní, mali možnosť riešiť vec právnou cestou využitím právnych inštitútov
ktoré mali k dispozícii, keďže však túto možnosť nevyužili, z ich strany, došlo k porušeniu povinnosti
uzavrieť kúpnu zmluvu . V dôsledku nesplnenia tejto povinnosti sú teda povinní v zmysle zmluvy zaplatiť

odporcovi zmluvnú pokutu, pričom zmluvnú pokutu predstavuje už vyššie spomínaná suma 14394,43 €.

Napriek vyššie uvedenému dôvodu nepriznania náhrady škody (súd bol názoru že zmluvná pokuta
je v danom prípade paušalizovanou náhradou škody) súd bol povinný skúmať navrhovateľmivznesenú námietku premlčania proti započítaniu nároku odporcu na náhradu škody podľa ustanovení
Obchodného zákonníka.

Podľačl.VIbod6.3ZmluvyboliBudúcikupujúcipovinní uzavrieťKúpnuzmluvudo10dnípoopakovanej
výzveBudúcehopredávajúceho.Odporcavyzývalnavrhovateľovnauzavretiekúpnejzmluvy dňa30.03.
2009a14.05.2009,kuzavretiukúpnejzmluvyvstanovenomtermínezdôvodovnastranenavrhovateľov
nedošlo. Týmto navrhovatelia porušili svoju povinnosť a odporcovi vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty vyplývajúci zo Zmluvy.

Vkonanínebolomedziúčastníkmisporné,žeodporcavyzývalnavrhovateľovnauzavretiekúpnejzmluvy
výzvami zo dňa 30.03. 2009 a 14.05. 2009,doručenými navrhovateľovi v 1.rade dňa 7.4. 2009 a 25.05.
2009.

Podľa súdu pre začiatok plynutia premlčacej lehoty na náhradu škody nie je určujúce, aby bol známy
presný rozsah a výška škody, ale znalosť poškodeného musí postačovať pre možnosť uplatnenia si

náhrady škody na súde. Navrhovatelia mali povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu s odporcom najneskôr
ku dňu 17.4. 2009 a teda dňom 18.4. 2009 mal odporca vedomosť, že v dôsledku neuzavretia kúpnej
zmluvy mu vznikla škoda.

Vzhľadom na uvedené odporca mal ku tomuto dátumu vedomosť o škode a o škodcovi z uzavretej

zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy.

Na základe vyššie uvedeného zhodnotenia a právneho posúdenia, objektívna premlčacia doba
desaťročná a subjektívna jednoročná premlčacia doba, začali plynúť súčasne. Už citované a
interpretované ust. § 398 ods. 1 Obch. zák. jasne a jednoznačne ustanovuje, že premlčacia doba plynie

odo dňa, keď sa poškodený dozvedel alebo mohol dozvedieť o škode, teda neustanovuje, aby škoda
bola preukázaná.

Z aplikácie ust. § 398 Obch. zák. na odporcom vymedzený nárok na náhradu škody voči navrhovateľom
súd vyvodil záver, že jednoročná premlčacia doba na náhradu škody začala plynúť dňa 18.04. 2009,

keď navrhovatelia neuzavreli s odporcom kúpnu zmluvu , hoci to boli povinní podľa zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve najneskôr do tohto dňa urobiť.
Odporca si uplatnil náhradu škody oznámením navrhovateľom až 26.8. 2010 (list bol doručený
navrhovateľom dňa 30.08.2011), na súde si uplatnil nárok na pojednávaní dňa 24.1. 2011, pričom presná
výška bola vyčíslená vo vyjadrení doručenom navrhovateľom až 1.6. 2011.

Keďže navrhovatelia vzniesli námietku premlčania vo svojom vyjadrení zo dňa 6.6. 2011 (súdu
doručeným dňa 7.6. 2011), súd mal za to, že navrhovateľmi uplatnená námietka premlčania voči nároku
odporcu na započítanie náhrady škody, je dôvodná.

V zmysle platného právneho poriadku na započítanie sú spôsobilé pohľadávky, ktoré možno uplatniť
na súde. Započítaniu nebráni ak je pohľadávka premlčaná, ale premlčanie nastalo až po dobe, keď sa
pohľadávky stretli (§358 Obch.z.)

Pohľadávka navrhovateľov bola splatná dňa 6.6. 2009.

Započítanie odporcu vykonané listom zo dňa 26.8. 10 (náhrada škody), nebolo v čase započítania
splatné.

Podľa §563 OZ keďže obchodný zákonník neupravuje dobu plnenia pre záväzky z porušenia práva, ak

táto doba nebola dohodnutá alebo stanovená právnym predpisom alebo určená v rozhodnutí, je dlžník
povinný splniť dlh prvý deň po tom, čo bol na plnenie vyzvaný. Pohľadávky, ktoré si tak odporca započítal
voči navrhovateľom, neboli teda v čase započítania splatné a nemohli sa stretnúť. Započítanie bolo teda
predčasné.

Pohľadávka odporcu na náhradu škody sa stala splatnou až 31.8.2011 (náhr. škody doručená navrh.
listom dňa 30.8.2011) , t.j. stretla sa s pohľadávkou navrhovateľa až keď bola pohľadávka odporcu v
zmysle §292 ods.2 Obch. z. premlčaná.Pokiaľ išlo o procesnú obranu odporcu podľa § 98 O.s.p. , uplatnenú odporcom vo vyjadrení 12.9.11,
doručenú súdu 13.9. 11., súd v tejto súvislosti skúmal či sú tu podmienky na započítanie v zmysle
hmotného práva ust. §581 Obč.z. Táto požiadavka pri nároku na náhradu škody nie je splnená, nakoľko

táto pohľadávka nebola spôsobilá na započítanie z dôvodu, že v čase stretu pohľadávok navrhovateľov
a odporcu dňa 31.8.10 bola pohľadávka odporcu premlčaná.

Podľa § 365 Obch.Z je dlžník v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a to až do doby
poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník však nie je v

omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

Podľa § 369 ods. 1 Obch.Z v znení účinnom od 15.1.2009 ak je dlžník v omeškaní so splnením
peňažného záväzku alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania
dohodnuté v zmluve. Ak úroky z omeškania neboli dohodnuté, dlžník je povinný platiť úroky z omeškania
podľa predpisov občianskeho práva. Ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je

spotrebiteľ, možno dohodnúť úroky z omeškania najviac do výšky ustanovenej podľa predpisov
občianskeho práva.

Podľa § 3 ods. 1 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z.z. v platnom znení, ktorým
sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka výška úrokov z omeškania je o 8

percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

Vzhľadom na citované zákonné ustanovenia ako i vzhľadom na vykonané dokazovanie súd mal za to, že
navrhovateľom vznikol nárok na zaplatenie úrokov z omeškania v zákonnej výške, keďže medzi stranami

nebola dohodnutá výška úrokov z omeškania. Odporcovia boli v omeškaní od 6. 7. t. j. 30 dní po tom
čo zmluva o budúcej zmluve stratila platnosť a účinnosť, pričom súd zohľadnil, že dňa 11.3. 2011 došlo
k dobrovoľnému zaplateniu istiny vo výške 11311, 10,-€.

O trovách konania rozhodol súd v súlade s ust. § 142 ods. 3 (po bodkočiarku) O.s.p. podľa ktorého

aj keď mal účastník vo veci úspech len čiastočný, môže mu súd priznať plnú náhradu trov konania ,
ak mal neúspech v pomerne nepatrnej časti alebo ak rozhodnutie o výške plnenia záviselo od
znaleckého posudku alebo od úvahy súdu. Na základe citovaného zákonného ustanovenia, súd
priznal navrhovateľom plnú náhradu trov konania v celkovej výške 11965,34,-€, nakoľko mal za to, že
navrhovatelia boli neúspešní v konaní v pomerne nepatrnej časti a to v časti o zaplatenie 14 766,-€,

pričom návrh v časti o zaplatenie 11 311,10,-€ bol podaný dôvodne a k úhrade tejto sumy došlo až po
začatí konania a vydaní platobného rozkazu.
Trovy konania pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku v sume 5225,50,-€ a trov právneho
zastúpenia navrhovateľov v celkovej sume 6739,84,-€ za 9 úkonov právnej služby pri sadzbe 599,17,-
€ za jeden úkon ( 1. prevzatie a príprava zastúpenia, 2. písomné podanie návrhu na súd, 3. vyjadrenie k

odporu zo dňa 22.06. 2010,4-9. zastupovanie na meritórnych pojednávaniach v dňoch 24.1. 2011, 9.3.
2011,4.5.2011,15.6.2011,16.1.2012a1.10.2012)1úkonprisadzbe149,79,-€účasťnanemeritórnom
pojednávaní, 1 x režijný paušál 6,95,-€, 2x 7,21,-€, 4x 7,41,-€ a 3x 7,63,-€ + 20% DPH.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15-tich dní odo dňa jeho doručenia., písomne, vo

dvoch vyhotoveniach ( § 204 ods. 1 O. s. p.).

Podľa § 205 ods. 1 O. s. p. sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 O. s. p. ) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu
považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa § 205 ods. 2 O. s. p. odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené ( § 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 205 ods. 3 O. s. p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda dôvody odvolania môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Podľa § 205a ods. 1 O. s. p. skutočnosti alebo dôkazy, ktoré neboli uplatnené pred súdom prvého stupňa,
sú pri odvolaní proti rozsudku alebo uzneseniu vo veci samej odvolacím dôvodom len vtedy, ak

a) sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu (prísediaceho) alebo

obsadenia súdu,
b) má byť nim preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci samej,
c) odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4,
d) ich účastník konania bez svojej viny nemohol označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého

stupňa.

Podľa § 205a ods. 2 O. s. p. ustanovenie odseku 1 sa nepoužije v konaniach podľa odseku 120 ods.
2 O. s. p.?????