Rozsudok ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Thursday, April 27, 2016

Súd: Najvyšší súd
Spisová značka: 9Sžr/60/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1012200878
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 04. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Nevedelová

ECLI: ECLI:SK:NSSR:2016:1012200878.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Najvyšší súd Slovenskej republiky v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Viery Nevedelovej

a členiek senátu JUDr. Ľubice Filovej a JUDr. Judity Kokolevskej v právnej veci žalobkyne: H. S., nar.
XY, bytom X. T. XXX/XX, Svidník, právne zastúpená JUDr. Jozefom Boledovičom, advokátom so sídlom
Rovinka č. 578, proti žalovanému: Okresný úrad Bratislava, Staromestská č. 6, Bratislava (predtým
Správa katastra pre hlavné mesto Bratislavu, Ružová dolina č. 27, Bratislava), za účasti: I. SANPARK,
s.r.o., so sídlom Námestie SNP č. 13, Bratislava, IČO: 31 587 704, právne zastúpený Mgr. Ľubomírom
Bugáňom, advokátom so sídlom Bajkalská č. 25/A, Bratislava, a II. O., so sídlom V., o preskúmanie
zákonnosti rozhodnutia žalovaného č. Xo 9/12-BK z 08. marca 2012 o oprave chyby v katastrálnom

operáte, o odvolaní žalobkyne proti rozsudku Krajského súdu v Bratislave zo dňa 3. decembra 2013,
č.k. 5S/169/2012-174, takto

r o z h o d o l :

Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 3. decembra 2013, č.
k. 5S/169/2012-174, m e n í tak, že rozhodnutie žalovaného č. Xo 9/12-BK z 08. marca 2012 z r u š
u j e a vec vracia žalovanému na ďalšie konanie.

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni náhradu trov konania z titulu trov právneho zastúpenia vo výške

335,58 €, na účet právneho zástupcu žalobkyne, JUDr. Jozefa Boledoviča, do tridsiatich dní odo dňa
právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Rozsudkom č. k. 5S/169/2012-174 zo dňa 03. decembra 2013 Krajský súd v Bratislave zamietol žalobu
o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia žalovaného č. Xo 9/12-BK z 08. marca 2012.

Z rozhodnutia Správy katastra pre hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislavu zo dňa 15. januára
2007, č. V-19943/06, mal krajský súd za preukázané, že táto povolila vklad záložného práva pod č.
V-19943/06, podľa zmluvy o záložnom práve k nehnuteľnému majetku uzatvorenej medzi záložným

veriteľom O. a záložným dlžníkom AVIDOL, s.r.o. Rozhodnutie bolo vyznačené v zmluve s tým, že
právne účinky vkladu nastali dňa 15. januára 2007. Z rozhodnutia mu nevyplynulo, že by správa
katastra rozhodla len o časti návrhu, z čoho je zrejmé, že právne účinky vkladu nastali čo do všetkých
predmetov záložného práva vyplývajúcich zo zmluvy, teda aj k rozostavanej stavbe (bod 2.1. B až E
zmluvy). Napriek uvedenému bolo následne na list vlastníctva zapísané záložné právo len k pozemkom,
nachádzajúcim sa pod rozostavanou stavbou „obytný súbor AVIDOL, 470 b. j.“, nie však na rozostavanú
stavbu samotnú. Táto skutočnosť podľa názoru krajského súdu nemala nijaký vplyv na skutočnosť, že

účinky rozhodnutia o vklade nastali čo do všetkých predmetov záložného práva podľa záložnej zmluvy
povolenej správou katastra pod č. V-l9943/06, a teda aj pre predmet záložného práva - rozostavaná
stavba „obytného súboru AVIDOL, 470 b.j.“, bez súp. č., nachádzajúca sa v katastrálnom území O.
na pozemku - parc. č. 14814/589 o výmere 237 m2 - zastavané plochy a nádvoria. Podľa názorukrajského súdu bolo povinnosťou správy katastra odstrániť chybu, ktorá vznikla pri zápise údajov do
katastra nehnuteľností. V tejto súvislosti odkázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky
sp. zn. lSžr/64/2011. Nemal pochybnosti ani v tom, že správa katastra pri prepise záložného práva

na list vlastníctva pochybila, keď v časti rozostavanej stavby toto nezapísala. Na tomto mieste treba
pripomenúť, že konštitutívny charakter nemá samotná evidencia práv, ale rozhodnutie o povolení vkladu,
a preto bol správou katastra vykonaný zápis bez právneho významu. Preto neobstojí tvrdenie žalobkyne,
že vykonanou opravou chýb v operáte sa zriaďovalo vecné právo, tu právo záložné, pretože toto už
vzniklo spomínaným rozhodnutím č. V-l9943/06 zo dňa 15. januára 2007. V tom čase sa síce jednalo

o záloh - rozostavanú stavbu, ktorá sa po svojom dokončení, skolaudovaní a pridelení súpisného čísla
stala stavbou so súpisným číslom (16602), vychádzajúc z ustanovenia § 6 ods. 1 písm. c/ bod 1
katastrálneho zákona sa však stále jedná o totožný predmet práv a potom práva k rozostavanej stavbe
pretrvávajú aj po skolaudovaní stavby a pridelení súpisného čísla.

Keďže podľa názoru krajského súdu katastrálny zákon neupravuje situácie ako je daný prípad a za

danýchpozmeňujúcichskutkovýchokolností(skolaudovaniestavby,prideleniesúp.č.,čiastkovévýmazy
záložného práva), bolo potrebné, aby aplikoval predpisy občianskeho práva hmotného s danou vecou
súvisiace. S odvolaním sa na ustanovenie § 120 ods. 1 Občianskeho zákonníka mal za to, že súčasťou
stavby sú aj byty a nebytové priestory nachádzajúce sa v stavbe. Keďže súčasť veci má rovnaký právny
režim ako hlavná vec, záložné právo sa vzťahuje aj na všetky byty a nebytové priestory v stavbe „obytný

súbor AVIDOL, 470 b. j.“, a to napriek tomu, že záložné právo vzniklo ešte pred rozčlenením stavby na
samostatnébytyanebytovépriestory,keďžetýmtorozčlenenímzáložnéprávonezaniká.Akojudikovalaj
Najvyšší súd ČR per analógiám rozhodnutím vo veci sp. zn. 29Odo 661/2006 zo dňa 04. februára 2008,
pri reálnom rozdelení veci v právnom zmysle vzniká záložnému veriteľovi k novým veciam spoločné
(simultánne) záložné právo. To platí i pri reálnom rozdelení zálohu, ktorým je bytový dom alebo stavba

(nehnuteľnosť). Záložnému veriteľovi - O. tak pri rozpísaní rozostavaných bytov a nebytových priestorov
v rozostavanom obytnom dome - AVIDOL - blok D, postavenom na pozemku C KN p. č. 14814/589
na nový list vlastníctva č. XY, k. ú. O., vzniklo záložné právo k týmto bytom. Keďže následne došlo k
čiastočnému výmazu záložného práva na základe návrhu záložného veriteľa - Tatra banky, a.s., a to
záložného práva k niektorým bytom, ktoré boli súčasťou obytného súboru AVIDOL, 470 b. j, nie však k

bytu vo vlastníctve žalobkyne, bolo potrebné podľa krajského súdu rozhodnúť podľa ustanovenia § 59
ods. 1 písm. a) tak, ako to urobila správa katastra. Preto tento právny záver a postup žalovaného i správy
katastra, keď v danom prípade má za to, že nedošlo k zániku záložného práva žiadnym z dôvodov,
ako sú tieto vypočítané v ustanovení § 151md ods. 1 Občianskeho zákonníka, krajský súd považoval za
vecne správny, a ich konanie bez takých vád, ktoré by boli spôsobilé privodiť nezákonnosť napadnutého

rozhodnutia, a ktoré by mohli byť dôvodom pre jeho zrušenie podľa § 250j ods. 2 písm. e) O. s. p.,
ako žiadala žalobkyňa. Krajský súd v závere dodal, že pokiaľ má žalobkyňa naďalej za to, že právny
stav zapísaný v katastri nehnuteľností je nesprávny, môže sa domáhať prípadnej nápravy len pomocou
určovacej žaloby podľa ustanovenia § 80 písm. c) Občianskeho zákonníka z dôvodu, že rozhodnutie o
otázkach, týkajúcich sa určenia, či tu právo, alebo právny vzťah je alebo nie je, neprináleží súdu v rámci

preskúmavania rozhodnutia správneho orgánu postupom podľa piatej časti O. s. p., ale do právomoci
civilného súdu v konaní o určovacej žalobe.

Proti uvedenému rozsudku podala žalobkyňa v zákonnej lehote odvolanie, v ktorom uviedla, že
predmetné nehnuteľnosti nadobudla do svojho výlučného vlastníctva na základe kúpnej zmluvy zo

dňa 26. novembra 2010, ktorej vklad bol povolený pod č. V-26996/10, pričom v čase uzatvorenia
predmetného titulu a po povolení vkladu vlastníckeho práva žalobkyne k predmetným nehnuteľnostiam
bol zápis na LV č. XY, k. ú. O. v časti C - ťarchy pod poradovým číslom 4 nasledovný: 1. zál. právo
v prospech O. na parc. č. 14814/589 podľa V-2900/06 zo dňa 14.3.2006, podľa V-19943/06 zo dňa
15.01.07 (GP č. 607/06) - VZ 323/06, VZ 17/07, 2. záložné právo na pozemok parc. č. 14814/589

v prospech O., podľa V-19943/06 zo dňa 15.01.07 - VZ 17/07. Poukázala na skutočnosť, že v čase
nadobudnutia jej vlastníckeho práva k dotknutým nehnuteľnostiam nebolo v katastri nehnuteľností
zapísané žiadne záložné právo k bytu, a bolo zapísané iba záložné právo zriadené k pozemku parc.
č. 14814/589 v prospech O. Napriek stavu v katastri nehnuteľností bola žalobkyňa vyzvaná dražobnou
spoločnosťou O. na sprístupnenie bytu za účelom ohliadky bytu, nakoľko predmetný byt mal podliehať

záložnému právu O. Vzhľadom na to, že žalobkyňa odmietla vykonanie ohliadky, O. po tejto skutočnosti
iniciovala na príslušnej správe katastra konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte, a žiadala o
zmenu zápisu záložného práva zriadeného v prospech O. na liste vlastníctva č. XY, k. ú. O. Správa
katastra pre hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislavu začala konanie o oprave uvedenej chybypod č. X-56/11, a v liste zo dňa 01.02.2011 okrem iného konštatovala, že predmetná záložná zmluva,
povolená na liste vlastníctva č. XY, k. ú. O. pod číslom V - 19943/06 dňa 15.01.2007, ktorá bola
uzatvorená medzi záložným veriteľom (O.) a záložným dlžníkom, spoločnosťou AVIDOL, s.r.o., IČO:

35931299 (ďalej aj ako „AVIDOL“), nebola v čase zápisu zapísaná v katastri nehnuteľností správne a
mala byť zapísaná okrem pozemku s parc. č. 14814/589 aj na rozostavanú stavbu „obytného súboru
AVIDOL, 470 b. j.“ postavenú na pozemku s parc. č.14814/589.

Žalobkyňa ďalej uviedla, že zmluvou o výstavbe povolenou pod číslom konania V - 6535/07 dňa

19.03.2007, boli pod pvz. č. 337/07 rozpísané rozostavané byty a nebytové priestory v rozostavanom
obytnom dome AVIDOL - blok D, postavenom na pozemku s parc. č. 14814/589, pričom ako konštatuje
príslušná správa katastra, pri zápise bolo k jednotlivým bytom zapísané aj dotknuté záložné právo v
prospech O., avšak s chybným znením na nový list vlastníctva č. XY, k. ú. O.. Na základe uvedeného,
príslušná správa katastra, začala konanie o oprave chyby pod č. X-56/11 v katastrálnom operáte tak,
že iba na LV č. XY, a nie k ostatným bytom a nebytovým priestorom v stavbe obytného súboru AVIDOL,

pod por. č. 4 (žalobkyňa) zapíše „záložné právo v prospech O., na pozemok C KN p. č. 14814/589 a
rozostavanú stavbu „obytného súboru AVIDOL, 470 b. j.“ postavenú na pozemku p. č. 14814/589, podľa
V - 19943/206 zo dňa 15.01.2007 - pvz. 17/07“.

Opätovne poukázala aj na rozhodnutie Katastrálneho úradu v Bratislave, ktorý v konaní vo veci

odvolania žalobkyne proti rozhodnutiu Správy katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu č. X-56/11 zo
dňa 10.03.2011 vydal dňa 07.07.2011 pod č. Xo-46/11-BK rozhodnutie, ktorým v súlade s ustanovením
§ 59 ods. 2 Správneho poriadku rozhodnutie Správy katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu č. X-56/11
zo dňa 10.03.2011 o oprave chyby z podnetu účastníka konania O. na liste vlastníctva č. XY, k. ú. O.,
týkajúcej sa údaju pod por. č. 4. (t.j. zmeny zápisu predmetného záložného práva aj na rozostavanú

stavbu) zmenil tak, že návrhu na opravu chyby v katastrálnom operáte nevyhovel, a odmietol vykonať
opravu znenia zápisu ťarchy, špecifikovaného ako rozostavaná stavba, nie rozostavaný byt z dôvodu,
že správa katastra môže znenie ťarchy opraviť jedine podľa presného znenia tejto zmluvy, a teda riadiť
sa tým, že je v nej ako predmet záložného práva uvedená rozostavaná stavba obytného súboru a nie
rozostavané byty. Uviedla, že aktuálne je na liste vlastníctva k bytu v poznámke zapísané „oznámenie

o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech SANPARK, s.r.o., na ktorého
O. postúpila pohľadávku, a teda žalobkyňa ako vlastníčka bytu, je v dôsledku nezákonného stavu
a nesprávnosti postupu správnych orgánov, postihnutá výkonom záložného práva, o ktorom nemala
vedomosť.

Podľa názoru žalobkyne nie je možné aplikovať na jej situáciu vyššie uvedené právne zdôvodnenie
prvostupňového súdu, a odôvodňovať správnosť postupu správnych orgánom podľa § 59 Katastrálneho
zákona, pričom použitie argumentácie uvedenej v rozhodnutí Najvyššieho súdu Slovenskej republiky,
sp. zn. 1Sžr 64/2011 je nenáležité. Predmetná oprava chyby podstatným spôsobom zasiahla do práv
žalobkyne negatívnym spôsobom a de facto deklarovala stav, na základe ktorého žalobkyňa čelí

dobrovoľnej dražbe SANPARK, a má povinnosť splatiť úver stavebníka bytového domu, ktorý nečerpala
a ani zaň neručila. V uvedenom bytovom dome - stavba AVIDOL, ktorý bol financovaný z úveru O.
zabezpečenéhozáložnýmprávom,nadobudlabytnezaťaženýzáložnýmprávom.Správnyorgánvtomto
prípade rozhodol o vzniku iných vecných práv k nehnuteľnostiam (záložnom práve k bytu), čo patrí do
výlučnej právomoci civilných súdov. Žalobkyňa by nemala niesť zodpovedať za nesprávnosť postupu

správnych orgánov a ich nezákonné rozhodnutia, a v dôsledku ich opravy by nemalo dôjsť k zmene
právnej situácie založenej rozhodnutiami. Prvostupňový súd akceptovaním rozhodnutia založil právny
vzťah medzi žalobkyňou ako vlastníčkou bytu a spoločnosťou SANPARK ako právnym nástupcom O.,
ktorý napriek vedomosti o zlom zápise chybu neodstránil využitím dostupných právnych prostriedkov
(poukázala aj na zásadu verejnosti katastra operátu), a umožnil spoločnosti SANPARK realizovať

dobrovoľnú dražbu bytu.

Inštitút opravy chýb v katastrálnom operáte treba ponímať ako opravu chybne vpísaných údajov, svojou
povahou technických chýb formálneho charakteru, najmä chýb v písaní a počítaní. Oprava chýb však
nemôže meniť zmysel a obsah rozhodnutia a v katastrálnom konaní rozhodnutie vo veci opravy chyby

nemôže nahrádzať rozsudok súdu vo veci určenia práva alebo právneho vzťahu k nehnuteľnostiam. V
tejto súvislosti poukázala na judikát správneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky R10/2002
a tiež na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Sžr/142/2011. Poukázala na
skutočnosť, že aj napriek tomu, že účinky vkladu záložného práva nastali dňom vyznačenia na záložnejzmluve, netreba opomínať, že v zmysle § 31 Katastrálneho zákona išlo o rozhodnutie o povolení
vkladu záložného práva, ktorého právne účinky nastali aplikujúc § 36 v spojení s § 47 Občianskeho
zákonníka až opravou chyby prostredníctvom napádaných rozhodnutí, a zo zmluvy vo vzťahu k bytu

nenastali dňa 15.01.2007. V dôsledku napádaných rozhodnutí došlo k zmene právnej situácie založenej
rozhodnutím, pričom túto zmenu možno dosiahnuť iba postupom podľa § 65 zákona o správnom konaní,
čo spochybňuje a popiera právne závery uvedené v rozsudku a napadaných rozhodnutiach, pričom
je zrejmé, že s poukazom na verejnosť katastra O. mohla konať tak, aby si zachovala lehoty podľa
§ 65 Správneho poriadku. Poukázala na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn.

1Sžr/76/2011, či rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej republiky č. II. ÚS 148/06, III. ÚS 348/06, IV.
ÚS 209/07, I. ÚS 252/07.

Krajský súd mal za to, že záložné právo na základe záložnej zmluvy vzniklo rozhodnutím V-19943/06,
pričom je pravdou, že v čase zápisu išlo o záloh - rozostavanú stavbu, ktorá sa po svojom dokončení
stala stavbou so súpisným číslom 16602 a s poukazom na § 6 ods. 1 písm. c) bod 1 Katastrálneho

zákona sa má jednať o totožný predmet práv, a potom práva k rozostavanej stavbe pretrvávajú aj po
skolaudovaní stavby a pridelení súpisného čísla. Tento právny záver prvostupňového súdu, zakladajúci
totožnosť predmetu práv a jedného zálohu (rozostavaná stavba vs. byt), nepovažovala za správny, lebo
aj s poukazom na § 6 ods. písm. c) bod 1 a § 6 ods. písm. d) Katastrálneho zákona ide o rôzne predmety
práv. Práva k rozostavanej stavbe nepretrvávajú aj po skolaudovaní stavby a pridelení súpisného čísla

vo vzťahu k bytu; práva z rozostavanej stavby môžu prechádzať na stavbu samotnú (bytový dom, resp.
spoločné časti a zariadenia bytového domu) a nie na byt, avšak za podmienky, že je to v záložnej zmluve
uvedené (čo však nie je).

Žalobkyňa mala za to, že nedošlo k reálnemu rozdeleniu bytového domu AVIDOL blok D, a preto je

aplikácia rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 29Odo 661/2006 nenáležitá (pozn. podľa rozsudku
pri reálnom rozdelení veci v právnom zmysle vzniká záložnému veriteľovi k novým veciam spoločné
záložné právo), a z toho dôvodu sa záložné právo na základe záložnej zmluvy (zálohom je iba
rozostavanástavba)nemôževzťahovaťnabyt.Právnynázorprvostupňovéhosúdu,žezáložnéprávona
základe záložnej zmluvy prešlo z rozostavanej stavby na byt (nakoľko ide o totožný predmet práv) by bol

v rozpore s uvedenými ustanoveniami Občianskeho zákonníka a znením záložnej zmluvy, keďže záloh
bol špecifikovaný ako rozostavaná stavba a v záložnej zmluve nebolo určené, že sa bude vzťahovať
aj na jednotlivé byty, a k rozdeleniu bytového domu nedošlo. Ak by bol akceptovaný stav, že záložné
právo na základe záložnej zmluvy prešlo aj na byt, bolo by to v rozpore so znením záložnej zmluvy,
nakoľko záloh musí byť v zmluve špecifikovaný určite a zrozumiteľne. Môže ním s poukazom na § 151d

ods. 4 Občianskeho zákonníka byť aj byt, ktorý vznikne v budúcnosti, avšak v zmluve musí byť tento
záloh špecifikovaný.

Výklad ustanovenia § 59 ods. 1 písm. a) katastrálneho zákona, a ďalších ustanovení zákona uvedených
v odôvodnení rozsudku krajského súdu, je neprípustne extenzívny. Oprava údajov nemôže obsahovo

zodpovedať vzniku záložného práva k bytu, chyba v katastrálnom operáte nie je sama o sebe právnym
titulom na vznik, zmenu alebo zánik vlastníckeho alebo iného vecného práva k nehnuteľnostiam.

S poukazom na odôvodnenie rozsudku, ktoré išlo nad rámec odôvodnenia rozhodnutia a rozhodnutia
správy katastra, namietala, že prvostupňový súd nemohol v prípade rozhodnutia a rozhodnutia správy

katastra uplatniť plnú jurisdikciu podľa § 250i ods. 2 O. s. p., nakoľko rozhodnutím a rozhodnutím správy
katastra rozhodol o spore, ktorý patrí do výlučnej právomoci civilných súdov.

Žalobkyňa konštatovala, že odôvodnenie rozsudku išlo nad rámec odôvodnenia rozhodnutia a je iné
čo do dôvodov a právneho zdôvodnenia. Rozhodnutie konštatovalo, že oprava chyby v katastrálnom

je prostriedok nápravy, ktorý v zmysle § 59 ods. 4 Katastrálneho zákona nemá vplyv na vznik, zmenu
ani zánik práv k nehnuteľnosti, čo je v rozpore s odôvodnením rozsudku. Namietala tiež nedostatočné
odôvodnenie rozhodnutia a rozhodnutia správy katastra a ich nepreskúmateľnosť a nezrozumiteľnosť.
V tejto súvislosti poukázala na uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 8Sžo/16/2012.
Prvostupňový súd rozsudkom vyhľadal a poukázal na dôvody zákonnosti rozhodnutia aplikovaním

ustanovení § 120 Občianskeho zákonníka, § 6 Katastrálneho zákona, ako i vyhľadaním judikatúry. Aj
zistený skutkový stav považovala za rozporný s administratívnym spisom. Dodala tiež, že zo záložnej
zmluvy vyplýva, že ju za O. uzatvorili osoby na základe dohody o plnomocenstve zo dňa 11.10.2006,
ktorá však nie je súčasťou záložnej zmluvy. Plnomocenstvo netvorilo súčasť záložnej zmluvy a podľanázoru žalobkyne ani neobsahovalo predpísané náležitosti (špecifikáciu zakladaných nehnuteľností,
špecifikáciu osôb, s ktorými by O. mala uzatvárať záložné zmluvy, oprávnenie zastupovať O. pri
uzatváraní záložných zmlúv v mene O.). Z uvedeného dôvodu považovala záložnú zmluvu, podpísanú

splnomocnencami štatutárov O. za neplatnú.

Nazáveržalobkyňadodala,žezodôvodneniarozsudkujezrejmé,žesaprvostupňovýsúdnevysporiadal
s vážnymi žalobnými bodmi, a to s nerešpektovaním záväzného právneho názoru odvolacieho orgánu
(nemožnosť zápisu záložného práva k bytu na základe záložnej zmluvy, keď v záložnej zmluve ide o

rozostavanú stavbu, zápis záložného práva na základe Záložnej zmluvy pod poradovým číslom vlastníka
0 a pod.), s rozporom postupu pri vydaní rozhodnutia a rozhodnutia správy katastra s ust. § 3 ods. 4
Správneho poriadku a ústavným princípom zákonnosti činnosti správnych orgánov a princípom právnej
istoty, nepravdivým skutkovým tvrdením a arbitrárnosťou (keď správny orgán konštatoval, že mala
žalobkyňa vedomosť o predmetnej ťarche).

K odvolaniu sa vyjadrila spoločnosť SANPARK, s.r.o., ktorá uviedla, že sa plne stotožňuje s
argumentáciou prvostupňového súdu, a to že súčasťou stavby sú aj byty a nebytové priestory sa v nej
nachádzajúce (a to jednak súčasťou fyzickou a jednak, pred právnym rozčlenením stavby na byty a
nebytové priestory, aj právnou súčasťou), pričom platí, že súčasť veci má rovnaký právny režim ako
hlavná vec. S odkazom na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 29Odo 661/2006 pri rozdelení

veci v právnom zmysle preto vzniká záložnému veriteľovi k novým veciam spoločné záložné právo,
pričom uvedené platí aj pri rozdelení zálohu, t.j. v predmetom prípade pri rozčlenení stavby na jednotlivé
byty. Katastrálne odbory okresných úradov postupujú v tejto otázke jednotne, a to tak, že záložné
právo zriadené na nehnuteľnosť rozpíšu pri jej rozdelení na rozdelením vzniknuté nehnuteľnosti (za
predpokladu, že k zániku záložného práva nedošlo iným zákonom predvídaným spôsobom). Uvedený

postup predstavuje ustálenú prax. Je tu aplikovateľný princíp legitímnych očakávaní. Z ustanovení
§ 151b ods. 2 a ods. 4 Občianskeho zákonníka v spojení s § 151d ods. 3, ods. 4 a § 15lf ods.
3 Občianskeho zákonníka umožňujúcich zriadenie záložného práva k bytu, ktorý má vzniknúť v
budúcnosti, vyplýva právo, nie povinnosť, zriadiť záložné právo uvedeným spôsobom, nevylučujú však
postup zmluvných strán tak, aby zriadili záložné právo na celú stavbu ešte pred jej rozčlenením na

byty a nebytové priestory. K tomu doplnila, že zriadenie záložného práva k budúcemu bytu a jemu
prislúchajúcim spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu,
a zastavanom/priľahlom pozemku, je problematické z dôvodu presného vymedzenia budúceho bytu a
spoluvlastníckych podielov v záložnej zmluve, nakoľko konečná realizácia stavebných projektov sa vždy
vo väčšej či menšej miere odlišuje od projektovej dokumentácie, v dôsledku čoho dochádza napr. k

prečíslovaniu bytov, k zmene ich výmery a pod.

Uviedla, že § 59 katastrálneho zákona o oprave chýb v katastrálnom operáte je ustanovením špeciálnym
k ustanoveniam správneho poriadku, a to vrátane § 47 ods. 6 správneho poriadku. V prípade
konfliktu spomenutých ustanovení teda platí ustanovenie katastrálneho zákona. Inštitút opravy chýb

v katastrálnom operáte ďaleko presahuje obsah ustanovenia § 47 ods. 6 správneho poriadku, ktoré
naopak spočíva len v oprave zjavných chýb v počtoch a písaní, nakoľko oprava chýb v katastrálnom
operáte v zmysle § 59 ods. 1 písm. a) katastrálneho zákona predpokladá rozpor zapísaných údajov so
znením listiny, na základe ktorej k zápisu došlo, t.j. primárne sa nejedná o zjavnú chybu v počtoch a
písaní, ale o nápravu rozporu medzi zápisom a obsahom podkladovej listiny. S odkazom na uvedené

malazato,žerozhodnutieNajvyššiehosúduSRč.R10/2002niejenapredmetnúsituáciuaplikovateľné.
Zároveň mala za to, že na predmetnú právnu vec nie je aplikovateľné ani rozhodnutie Najvyššieho
súdu SR sp. zn. 1Sžr/142/2011, nakoľko záložné právo k bytu žalobcu vzniklo ku dňu zavkladovania
záložnej zmluvy, t.j. ku dňu 15.01.2007, kedy bolo rozhodnutie o vklade na zmluve vyznačené. Následný
nesprávny prenos rozhodnutia o vklade záložného práva do katastrálneho operátu nemal na vznik

záložnéhoprávažiadnyvplyv,pretonepovažovalazasprávnyargumentodvolateľa,žebydošlokzmene
právnejsituáciežalobcu,ažeúčinkyvkladuzáložnéhoprávavdanejvecinastalivdôsledkurozhodnutia.
Rozhodnutím bola vykonaná iba oprava stavu zapísaného v katastrálnom operáte.

V prípade, že žalobkyňa mieril na právne posúdenie otázky totožnosti zálohu prvostupňovým súdom,

ktorý dovodil, že totožnosť zálohu ja zachovaná tak, ako bolo uvedené, uprednostnenie výkladu, ktorý
by nebol na ujmu ani žalobcu ani spoločnosti SANPARK, s.r.o. ako vedľajšieho účastníka v predmetnom
konaní nie je možný, nakoľko proti sebe stoja rovnocenné záujmy žalobcu aj spoločnosti SANPARK,
s.r.o. na ochrane ich majetkových práv, pričom kvalitatívne ide o rovnocenné práva, ktoré požívajúrovnakú právnu ochranu. Preto považovala odkaz žalobcu na rozhodnutie Ústavného súdu sp. zn. II.
ÚS 148/06 za, v tejto právnej veci, neopodstatnený.

Rozhodnutím žalovaného je žalobkyňa povinná strpieť stav, ktorý vznikol v dôsledku zákonného postupu
žalovaného a je v súlade so zákonom, a preto rozpor rozsudku ani rozhodnutia s ustanovením č1. 2 ods.
2 a ods. 3 Ústavy, nie je daný. Rozhodnutie nezaložilo nový právny stav, iba uviedlo do zhody právny
stav deklarovaný (t. j. evidovaný v katastrálnom operáte) so skutočným právnym stavom. Rozhodnutie
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 8 Sžo 16/2012 na predmetnú vec nie je aplikovateľné, keďže v odôvodnení

rozsudku nedošlo k popretiu právnych dôvodov, ktoré viedli žalovaného k vydaniu rozhodnutia, resp. k
ich zmene. V odôvodnení rozsudku prvostupňový súd uvedením právnej argumentácie len reagoval na
námietky žalobkyňou uvedené v žalobe. Žalobkyňa sa s obsahom záložnej zmluvy mohla oboznámiť
kedykoľvek počas konania nielen pred prvostupňovým súdom, ale aj počas konania pred žalovaným,
resp. počas konania predchádzajúceho vydaniu rozhodnutia.

V závere poukázala na uznesenie I. ÚS 350/08, a dodala, že predmetné súdne konanie je konaním o
tom, či oprava bola katastrálnym orgánom vykonaná v súlade s právnym poriadkom a nejde o konanie
o určenie záložného práva, čo uvádza aj prvostupňový súd v odôvodnení rozsudku.

Najvyšší súd Slovenskej republiky ako súd odvolací (§ 10 ods. 2 O.s.p. v spojení s § 250ja

O.s.p.) preskúmal rozhodnutie žalovaného v rozsahu žaloby a v medziach odvolania bez nariadenia
pojednávania (§ 250ja ods. 2 O.s.p.) a dospel k záveru, že odvolaniu je potrebné vyhovieť.

Predmetom konania bolo rozhodnutie č. Xo 9/12-BK z 08. marca 2012, ktorým bývalý Katastrálny
úrad v Bratislave ako právny predchodca Okresného úradu v Bratislave (ďalej len „žalovaný“) zamietol

odvolanie žalobkyne a potvrdil prvostupňové rozhodnutie bývalej Správy katastra pre hlavné mesto
Slovenskej republiky Bratislavu č. X-347/2011/opr. zo dňa 02. novembra 2011.

Z odôvodnenia rozhodnutia žalovaného vyplýva, že námietky žalobkyne voči zápisu záložného práva k
bytu 0-D2.1 v prospech O. nepovažoval za dôvodné. Poukázal na to, že záložné právo O. vzniklo na

základe záložnej zmluvy, ktorú uzavrela so spoločnosťou AVIDOL, s.r.o., keď predmetom zálohu boli
nielen pozemky parc. č. 14814/537, 14814/587, 14814/588, 14814/578 a 14814/590, ale aj rozostavaná
stavba obytného súboru AVIDOL-470 b.j. Vklad uvedenej zmluvy bol povolený dňa 15. januára 2007,
avšaksprávakatastrachybnenezapísalavčasti„C“-ťarchynapríslušnomlistevlastníctvazáložnéprávo
k rozostavanej stavbe.

Žalovanýdôvodil,žeprostredníctvominštitútuopravysakatastrálnyoperátuvádzadosúladuslistinnými
podkladmi (v danom prípade záložnou zmluvou). Ide o štandardný prostriedok nápravy, ktorý v zmysle
§ 59 ods. 4 katastrálneho zákona nemá vplyv na vznik, zmenu alebo zánik práv k nehnuteľnostiam,
keďže správa katastra nezapísala novú ťarchu, nové právo, iba upravila zle zapísané znenie starej

ťarchy, teda práva, ktoré sa k nehnuteľnosti už viazalo a stále sa viaže - počas trvania záložného práva
došlo ku skolaudovaniu rozostavanej stavby ako predmetu záložného práva, ktoré trvá a kolaudáciou
nezaniklo. Uvedený chybný (neúplný) zápis záložného práva sa prevzal aj pri rozpise jednotlivých bytov
po výstavbe na nové listy vlastníctva. V tejto súvislosti žalovaný poukázal na prevládajúci právny názor,
že v dôsledku vecnoprávneho charakteru záložného práva sa pri prevode alebo prechode zálohu na iný

subjekt uplatňuje zásada, že záložné právo pôsobí aj voči nadobúdateľovi zálohu.

Podľa § 4 ods. 1 katastrálneho zákona práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom práv
k nehnuteľnostiam do katastra (ďalej len „vklad“), záznamom práv k nehnuteľnostiam do katastra (ďalej
len „záznam“) a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam v katastri (ďalej len „poznámka“).

Podľa § 1 ods. 1 katastrálneho zákona kataster nehnuteľností (ďalej len „kataster“) je geometrické
určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam,
a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky
vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo

správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú
alebo majú trvať najmenej päť rokov (ďalej len „právo k nehnuteľnosti“).Podľa § 59 ods. 1 písm. a) katastrálneho zákona správa katastra aj bez návrhu opraví údaje katastra,
ak sú v rozpore s verejnou listinou alebo s inou listinou, alebo s výsledkami prešetrovania zmien údajov
katastra, alebo s výsledkami revízie údajov katastra.

Podľa § 59 ods. 4 katastrálneho zákona oprava chýb v katastrálnom operáte nemá vplyv na vznik,
zmenu, ani na zánik práv k nehnuteľnostiam; to neplatí, ak ide o opravu podľa § 59 ods. 1 písm. a) a
§ 78 ods. 1.

Názoržalovaného,žeopravachybyvkatastrálnomoperáte,spočívajúcavzápisedoteraznezapísaného
záložného práva k bytu 0-D2.1, nemá vplyv na vznik zmenu alebo zánik práv k nehnuteľnostiam, v
danom prípade nie je správny a je v priamom rozpore s ustanovením § 59 ods. 4 vety za bodkočiarkou
Katastrálneho zákona.

Podľa názoru odvolacieho súdu zásadu, že záložné právo pôsobí aj voči nadobúdateľovi zálohu, na

viac nemožno uplatňovať bez výnimky.

Podľa § 151 e ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým
priestorom vzniká zápisom v katastri nehnuteľností, ak osobitný zákon neustanovuje inak.

Podľa § 151md písm. f) zákona č. 40/1964 Zb. záložné právo zaniká ak záložca previedol záloh v
bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania alebo ak bol v čase prevodu alebo
prechodu zálohu nadobúdateľ zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda
záloh nezaťažený záložným právom.

Názoržalovaného,žeopravachybyvkatastrálnomoperáte,spočívajúcavzápisedoteraznezapísaného
záložného práva k bytu 0-D2.1, nemá vplyv na vznik zmenu alebo zánik práv k nehnuteľnostiam, v
danom prípade nie je správny.

Z ustanovenia § 59 ods.1 písm. a) v spojení s odsekom 4 tohto ustanovenia vyplýva, že oprava údajov v

katastrálnom operáte, ktoré sú v rozpore s verejnou alebo inou listinou, má vplyv na vznik, zmenu alebo
zánik práv k nehnuteľnostiam.

Odvolací súd má za to, že oprava v katastrálnom operáte v zmysle zosúladenia zápisu záložného práva
so zmluvou, ktorú uzavrel AVIDOL, s.r.o. ako stavebník s O., keď predmetom zálohu boli nielen pozemky

ale aj rozostavaná stavba, by mohla byť realizovaná bez vplyvu na vznik, zmenu alebo zánik práva k
nehnuteľnostiam len dovtedy, kým vlastníkom založených nehnuteľností, v danom prípade stavby, bol
AVIDOL, s.r.o., alebo v prípade, ak by bolo nesporné, že v poradí ďalší vlastník stavby, resp. jednotlivých
bytov mal v čase nadobudnutia jeho vlastníctva preukázateľne vedomosť o existencii záložného práva
vo vzťahu k stavbe, resp. jednotlivému bytu.

V danom prípade od povolenia vkladu záložnej zmluvy došlo nielen k dostavaniu stavby, ale aj k
opakovanej zmene vlastníkov bytu, ktorého terajším vlastníkom je žalobkyňa.

Žalovaný sa nevysporiadal s otázkou možnosti zániku záložného práva k predmetnému bytu podľa §

151 písm. f) OZ.

Pokiaľ záložné právo k rozostavanej stavbe v katastrálnom operáte nebolo na liste vlastníctva zapísané
ani v čase jej kolaudácie a následného prevodu vlastníctva už k jednotlivým bytom z vlastníka
skolaudovanej stavby na ďalšie fyzické alebo právnické osoby, práve v dôsledku zmeny v osobe

vlastníka bytu zápisom záložného práva na základe opravy, by povinnosť splatiť záväzok zo záložnej
zmluvy vznikla novému vlastníkovi bytu bez ohľadu na to, že o existencii záložnej zmluvy vedomosť
nemal.

Je nesporné, že v čase nadobudnutia bytu 0-D2.1 žalobkyňou (na základe kúpnej zmluvy z 12. októbra

2010, ktorej vklad bol povolený dňa 26. novembra 2010 pod č. V 26996/10) na LV č. XY v časti „C“-
ťarchy nebolo k predmetnému bytu zapísané záložné právo v prospech O., vyplývajúce zo záložnej
zmluvy medzi O. a AVIDOL, s.r.o. Existencia záložného práva O. k bytu 0-D2.1 nevyplývala ani z kúpnej
zmluvy, na základe ktorej žalobkyňa nadobudla vlastníctvo k predmetnému bytu, v ktorej v článku IX.Osobitné ustanovenia, v bode 9.1 „predávajúci výslovne vyhlásil, že v deň podpisu tejto kúpnej zmluvy
na predávanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, ani právo nájmu alebo
iné užívacie právo, ktoré by bránili prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti na kupujúceho, okrem tiarch

už zapísaných v prospech O. na parc. č 14814/589 podľa 2009/06 zo dňa 14. marca 2006, podľa
V-19943/06 zo dňa 15. januára 2007 (GP č.607/06) - VZ 323/06, VZ/07 a záložného práva na pozemok
parc. č. 14814/589 v prospech O. podľa V-19943/06 zo dňa 15. januára 2007-VZ 17/07“.

Okolnosti v danom prípade nasvedčujú aj záveru, že záložné právo ku konkrétnemu bytu zaniklo (§

151md písm. f) zákona č.40/1964 Zb.).

Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd rozsudok krajského súdu zmenil, rozhodnutie žalovaného
zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie, v ktorom je žalovaný viazaný právnym názorom odvolacieho
súdu.

O trovách konania odvolací súd rozhodol v súlade s § 246c ods. 1 O.s.p. v spojení s § 250k ods. 1 a
§ 224 ods. 1 O.s.p. tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku. Žalobkyňa uplatnila náhradu trov
konania, pričom však vyčíslila iba výšku trov prvostupňového konania podaním z 21. augusta 2012, a
to vo výške 66,00 € súdny poplatok za podanie žaloby + 2x 127,06 € za dva úkony právnej služby
(prevzatie a príprava zastúpenia + podanie žaloby v roku 2012) + 2x 7,63 € režijný paušál, celkovo

335,58 €, ktorú sumu je žalovaný povinný zaplatiť žalobkyni na účet jej právneho zástupcu do tridsiatich
dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustný opravný prostriedok.