Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, September 28, 2015

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 2Co/290/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8113232351
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 09. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mariana Muránska

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2015:8113232351.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Mariany Muránskej a sudcov

JUDr. Daniely Babinovej a Mgr. Miloša Koleka v právnej veci žalobkyne B. X., nar. XX.X.XXXX, bytom
L., Y. X, zastúpenej JUDr. Dušanom Remetom, advokátom, so sídlom v Prešove, Masarykova 2 proti
žalovaným 1/ G. Z., nar. XX.X.XXXX, 2/ B. Z., nar. XX.XX.XXXX, obaja bytom W., Z. XX, o zaplatenie
255,98 Eur s prísl., o odvolaní žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Prešov zo dňa 9.10.2014, č. k.
15C/26/2014-44 v spojení s opravným uznesením zo dňa 5.11.2014, č. k. 15C/26/2014-53 jednohlasne
takto

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j e rozsudok v spojení s opravným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom v spojení s opravným uznesením súd prvého stupňa žalovaným v 1. a 2.rade

uložil povinnosť spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobkyni 255,98 Eur s úrokom z omeškania 5,5 %
ročne od 1.8.2013 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. Vyslovil, že žalovaní v 1. a 2.rade
sú povinní nahradiť žalobkyni 100 % účelne vynaložených trov konania.

V dôvodoch rozhodnutia súd prvého stupňa uviedol, bolo vykonaným dokazovaním preukázané, že
medzi účastníkmi konania bola platne uzatvorená zmluva o nájme bytu na dobu určitú od 1.4.2011 do
31.4.2012. Po ukončení platnosti písomnej nájomnej zmluvy uzavreli účastníci konania ústnu nájomnú

zmluvu, čo zákon nevylučuje, ktorou došlo k zvýšeniu nájomného z pôvodnej výšky 300,- Eur na 340,-
Eur za mesiac. Spísanie zápisnice o dohode o odovzdaní nie je podmienkou platnosti dohody o nájme,
má však dôkazný význam. Zo znenia zákona tiež nevyplýva, kto má dohodu spísať a neobsahuje ani
sankciu v prípade nesplnenia. Medzi účastníkmi konania bolo sporné to, kým budú znášaná prípadné
nedoplatky alebo preplatky na službách spojených s užívaním bytu. V písomnej zmluve mali účastníci
konania dohodnuté, že prípadné nedoplatky alebo preplatky budú ročne zúčtované s nájomcami po
vyúčtovaní dodávateľom médií. Podľa tvrdenia žalobkyne toto ustanovenie zostalo v platnosti aj v

prípade ústnej nájomnej zmluvy. Uvedené však rozporovali žalovaní, ktorí naopak uvádzali, že zvýšením
nájomného z 300,- Eur na 340,- Eur mesačne mali byť pokryté aj prípadné nedoplatky a preplatky, s čím
žalobkyňa rozhodne nesúhlasila. Celkový nedoplatok po zohľadnení preplatku predstavuje 255,98 Eur.
Tvrdeniam žalobkyne o znášaní nedoplatkov a preplatkov nájomcami korešponduje úprava v pôvodnej
písomnej nájomnej zmluve a tiež logické argumenty spočívajúce v tom, že k zvýšeniu nájomného došlo
z dôvodov, keď družstvo zvýšilo preddavkové platby z dôvodu predchádzajúcich vyšších nedoplatkov.
Je uveriteľné, že žalobkyňa nemala záujem na dohode, kedy by bolo jej povinnosťou znášať prípadné

nedoplatky, pretože pri takejto úprave by nájomcovia ako nevlastníci bytu a nezaťažení možnými
nedoplatkami mohli pristupovať k spotrebúvavaniu energií a médií ľahkovážne. Pokiaľ žalovaní tvrdia,
že nová ústna nájomná zmluva upravovala odlišné zmluvné dojednania, zaťažuje ich dôkazné bremeno.
Mal za preukázané, že v rozhodnom období predmetný byt žalovaní obývali a poskytnuté služby aenergie spotrebúvali. Nárok žalobkyne tak spadá aj do obdobia platnosti písomnej nájomnej zmluvy od
1.1.2012 do 30.4.2012, kde je platné dojednanie v bode III. č. 2 o znášaní prípadných nedoplatkov alebo
preplatkov zúčtovaním s nájomcom a za obdobie od 1.5.2015 do 31.12.2012 sa uvedené riadi ust. § 454

OZ o bezdôvodnom obohatení. Keďže spotrebovanie energií spadá do obdobia, keď byt užívali žalovaní
a nedoplatok uhradila žalobkyňa, plnila tak za žalovaných to, čo podľa práva mali plniť oni. Bolo preto
dôvodné návrhu v celom rozsahu vyhovieť, a to aj pokiaľ ide o príslušenstvo pohľadávky. O trovách
konania účastníkov si súd prvého stupňa vymienil rozhodnutie v zmysle § 151 ods. 7 O.s.p..

Proti tomuto rozsudku v spojení s opravným uznesením podali v zákonom stanovenej lehote odvolanie
žalovaní v 1. a 2.rade, ktorí navrhli rozsudok v spojení s opravným uznesením zrušiť a vrátiť vec
súdu prvého stupňa na ďalšie konanie alebo navrhli rozsudok v spojení s opravným uznesením
zmeniť tak, aby žaloba bola ako neopodstatnená zamietnutá. V dôvodoch odvolania uvádzajú, že
súd prvého stupňa sa pri vysporiadaní so spornosťou otázky týkajúcou sa existencie zmluvného
dojednania o povinnosti znášať nedoplatky obmedzil a poukázal len na logické argumenty, na celkovú

nevýhodnosť a nepristúpenie žalobkyne k takejto dohode v prípade, ak by bola povinná znášať vznik
prípadných nedoplatkov, pričom za základ dokazovania mal čestné vyhlásenie fyzickej osoby pána
Y. J., ktorý je blízkom citovom vzťahu so žalobkyňou. Ide o svedka, ktorý má postavenie zaujatej
osoby. Je bežné, že v reálnej praxi prenájmov nehnuteľností dochádza k dojednaniu takých zmluvných
podmienok, že v cene nájmu sú zahrnuté aj prípadné nedoplatky. Túto skutočnosť však prvostupňový

súd vylúčil ako neprípustnú, odvolávajúc sa na celkovú nevýhodnosť pre žalobkyňu. Tento záver je však
neakceptovateľný. Predmetné rozhodnutie súdu prvého stupňa je vo vzťahu k uvedeným skutočnostiam
arbitrárne a neudržateľné. Súd prvého stupňa rozhodol tak, že sa oprel v prevažnej časti o svedeckú
výpoveď žalobkyne a čestné vyhlásenie svedka J.. Nevyporiadal sa s námietkou existencie blízkeho
citového vzťahu svedka a žalobkyne. Žalobkyňa mala podľa vzájomnej dohody predložiť návrh nájomnej

zmluvy, čo sa počas celej doby užívania predmetného bytu od mája 2012 do konca decembra 2012
nestalo. Žalobkyňa na jednej strane tvrdí, že podmienky novej ústnej nájomnej zmluvy ostávali okrem
výšky nájomného zachované, na druhej strane uvádza, že k predloženiu nájomnej zmluvy nedošlo z
dôvodu,žesavzmluvestáleniečoprerábalo.Tietotvrdeniažalobkynesúsivcelomrozsahuprotichodné
anavzájomsiodporujú,pretoževprípade,akbybolopravdouto,žedošlolenkzmenevýškynájomného,

žalobkyňa by nemala žiaden problém predložiť pôvodnú nájomnú zmluvu so zmenou len v časti o
výške nájomného a doby platnosti. Práve naopak, žalobkyňa úmyselne a účelovo nepredložila návrh
novej nájomnej zmluvy. Samotné tvrdenie žalobkyne, že zmluva sa prerábala nasvedčuje tomu, že
nová nájomná zmluva bola dohodnutá za zmeny viacerých podmienok, vrátane zmeny dojednania o
tom, že prípadné nedoplatky je zaviazaná znášať žalobkyňa, resp., že vo zvýšenej cene nájmu sú

zahrnuté aj prípadné nedoplatky. Ak žalobkyňa tvrdí, že existuje prepis emailu, ktorý by vyvracal a
preukazoval tieto jej tvrdenia, a teda, že žalovaní majú znášať prípadné nedoplatky, možno sa len
domnievať, z akého dôvodu prepis emailu žalobkyňa nepredložila. Myslia si, že žalobkyňa neuniesla
dôkazné bremeno vo vzťahu k žalovanej sume a nie je možné od žalovaných spravodlivo žiadať, aby oni
preukazovali reálnu neexistenciu tejto skutočnosti, a teda povinnosti znášať prípadný vznik nedoplatkov.

Vo vzťahu k vyúčtovaniu od dodávateľov médií uvádzajú, že vyúčtovanie ako také v celom rozsahu
odmietli uznať a v rámci prípustných námietok sa proti nemu brániť v tom zmysle, že nie sú povinní
znášať vznik predmetných nedoplatkov. Súd prvého stupňa pri rozhodovaní o veci neprihliadol na všetky
už v konaní uvádzané skutočnosti zo strany žalovaných v 1. a 2.rade, tieto pri svojom rozhodovaní nebral
do úvahy, preto tvrdia, že doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože vyššie uvedené skutočnosti

majú zásadný význam pri preukázaní, že v konaní pred súdom prvého stupňa došlo k vadám, ktoré mohli
mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej. V zmysle týchto dôvodov navrhli podanému
odvolaniu vyhovieť.

Žalobkyňa navrhla rozsudok v spojení s opravným uznesením ako vecne správny potvrdiť. Zdôrazňuje,

že od začiatku zhodne tvrdila a najmä listinnými dôkazmi preukázala všetky rozhodujúce okolnosti.
Čestné vyhlásenie svedka J. predstavuje len jeden z dôkazných prostriedkov, pričom nie je pravdou, že
by ho žalovaní namietali. Títo dokonca potvrdili jeho prítomnosť pri rokovaniach. Žalovaní od počiatku
tvrdili, že existovala zmena podmienok nájmu bez ich povinnosti uhrádzať prípadné nedoplatky, ale
toto tvrdenie nepreukázali. Upriamuje pozornosť na pôvodnú nájomnú zmluvu, kde sa konštatovala

spoluzodpovednosť nájomcov na vzniku prípadných nedoplatkov, či preplatkov za dodávané služby.
Zároveň bolo potvrdené, že pôvodne žalobkyňa od žalovaných žiadala sumu mesačného nájomného
370,- Eur + nedoplatky, preto je nelogické, aby sa pri existujúcich podmienkach užívania bytu nájomcami
dohodla na nižšom nájomnom a ešte bez úhrady nedoplatkov, o to viac za situácie, keď žalovaníspotrebovávali energie tak, že vznikali nedoplatky, pričom žalobkyňa sama nemala žiaden dosah na
možnosť ovplyvnenia výšky reálnej spotreby médií zo strany žalovaných. Je zaujímavé, že žalovaní
nenamietali to, že žalobkyňa žalovaný návrh ponížila o vzniknuté preplatky. Dohoda medzi účastníkmi

konania sa totiž netýkala len úhrady nedoplatkov nájomcami po vyúčtovaní služieb a médií, ale
obsahovala aj povinnosť prenajímateľa vyplatiť prípadné vzniknuté preplatky nájomcom. Žalovaní
vypovedali rozporne o otázke, čo malo byť dôvodom zvýšenia nájomného, keď žalovaný v 1.rade
uvádzal, že asi chcela žalobkyňa vyššie nájomné, žalovaná v 2.rade jednoznačne vypovedala, že tým
dôvodom bol vysoký nedoplatok na elektrine v predchádzajúcom období a s tým súvisiace zvýšenie

zálohových platieb. Žalovaní si dokonca po vyúčtovaní nedoplatku za elektrinu požičali od VSE digitálny
merač, aby skontrolovali správnosť spotreby elektriny v užívanom byte a následne sa mohli brániť proti
prípadne nesprávnemu vyúčtovaniu z dôvodu vysokej spotreby. Takýto krok by určite nerobili, ak by
existovala dohoda o nepodieľaní sa na výsledku vyúčtovania. Žalobkyňa taktiež poukázal na to, že
náklady za spotrebované energie by mal znášať skutočný užívateľ médií a prijímateľ týchto služieb, v
opačnom prípade by došlo na jeho strane k bezdôvodnému obohateniu na úkor vlastníka nehnuteľností,

ktorý túto nehnuteľnosť neužíva a média nespotrebováva. Zdôrazňuje tiež, že v konečnom dôsledku
žalobkyňa upustila od zloženia depozitu, ktorí mali žalovaní zložiť pri vzniku nájmu a neskôr pri
dojednávaní predĺženia nájmu, že si nevymáhala sankcie za omeškanie s platením nájomného a
nežiadala od nich náklady na uvedenie bytu do pôvodného stavu po skončení nájmu.

Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok v spojení s opravným uznesením v zmysle § 212 ods. 1
a 2 O.s.p. spolu s konaním, ktoré ich vydaniu predchádzalo, vec prejednal bez nariadenia odvolacieho
pojednávania (§ 214 ods. 2 O.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie žalovaných dôvodné nie je .

Je potrebné konštatovať, že súd prvého stupňa vo veci dostatočne zistil skutkový stav, vec správne

právne posúdil, o veci následne správne rozhodol a skutkové zistenia prvostupňového súdu majú oporu
vo vykonanom dokazovaní.

Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ
prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby

užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je
chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a
rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob

ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva
neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

Podľa § 696 ods. 2 Občianskeho zákonníka, úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo
preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje

inak.

Podľa § 700 ods. 1 Občianskeho zákonníka, byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb. Spoloční
nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti.

Podľa § 451 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať.

Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový

prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 454 Občianskeho zákonníka, bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, čo podľa práva
mal plniť sám.

Ust. § 685 až 716 sú osobitnými ustanoveniami o nájmu bytu vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam
o nájomnej zmluve (§ 663 až § 684 OZ). V ods. 1 § 685 OZ je vyjadrená zásada, že nájom bytu
vzniká nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva o nájme bytuje uzavretá, ak sa zmluvné strany dohodli na jej obsahu. Na platnosť nájomnej zmluvy o nájme bytu
Občiansky zákonník nepredpisuje žiadnu formu a možno ju teda uzavrieť v akejkoľvek forme.

V predmetnej veci ide o zaplatenie nedoplatku za služby spojené s užívaním bytu v období roka 2012,
keď v tom čase nepochybne daný byt obývali žalovaní v 1. a 2.rade. Išlo konkrétne o byt č. XX,
pozostávajúci z 3 obytných miestností, zapísaný na LV č. XXXXX, kat. úz. L., nachádzajúci sa na X.
poschodí bytového domu na ul. W. XX v L., v celkovej podlahovej ploche 60 m2, keď vlastníčkou tohto

bytu je žalobkyňa.

Vzťahy medzi účastníkmi konania boli v predchádzajúcom období upravené nájomnou zmluvou
uzatvorenou podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka zo dňa 19.3.2011. Predmetom spomínanej
nájomnej zmluvy bol vyššie popísaný byt, zmluva sa uzatvorila na dobu určitú, a to od 1.4.2011 do
31.4.2012.Podľačl.III.bod1zmluvysaúčastnícidohodli,ženájomnézaužívaniebytupredstavuje300,-

Eur mesačne. Zmluvné strany si v tom čase dohodli depozit vo výške 1-mesačného nájmu, ktorý bol
splatný najneskôr do 6 mesiacov od podpísania tejto zmluvy. V bode 2 čl. III. zmluvy sa účastníci dohodli,
že platby súvisiace s prevádzkou domu a bytu (osvetlenie spoločných častí domu, teplá a studená voda,
plyn, elektrina, príspevky do fondu opráv a ostatné služby spojené s nájmom bytu) znáša prenajímateľ
s tým, že prípadné nedoplatky alebo preplatky budú ročne zúčtované s nájomcami po vyúčtovaní týchto

služieb dodávateľom médií. Je zrejmé, že aj v ďalšom období, a to od mája do konca decembra 2012
byt užívali žalovaní v 1. a 2.rade s tým, že k uzatvoreniu písomnej nájomnej zmluvy nedošlo. Nebolo
sporné, že účastníci konania sa dohodli na inej výške mesačného nájmu za obdobie od 1.5.2012 do
31.12.2012, a to v rozsahu po 340,- Eur mesačne, keď je nepochybné, že žalovaní v 1. a 2.rade za
uvádzané obdobie takto dohodnuté nájomné vo vzťahu k žalobkyni aj uhrádzali. Žalovaní tiež potvrdili,

že zvýšenie mesačného nájomného na sumu 340,- Eur (žalobkyňa v tejto súvislosti navrhovala zvýšiť
nájom na 370,- Eur mesačne) došlo z dôvodu navýšenia cien za plnenia poskytované s užívaním bytu
zo strany dodávateľov týchto plnení (č. l. 22).

Medzi účastníkmi konania bolo sporné, ktorý z nich má v nasledujúcom období uhrádzať prípadne

vzniknuté nedoplatky alebo preplatky na službách spojených s užívaním daného bytu. Ako už bolo
uvádzané, ide v tomto smere o vyúčtovanie platieb a úhrad spojených s užívaním bytu za mesiace január
až december 2012 (č. l. 5), keď v tomto období výška nedoplatku dosiahla sumu 287,03 Eur. Vyúčtovanie
zálohových platieb a úhrad spojených s užívaním bytu za obdobie konkrétneho kalendárneho roka
pritom obsahuje rozsah celkových nákladov vynaložených správcom v súvislosti s užívaním bytu a

správou domu, ako aj rozsah predpísaných platieb a v nadväznosti na to je z neho zrejmá reálna
výška prípadných nedoplatkov voči vlastníkovi daného bytu. Žalobkyňa v tejto súvislosti poukazovala
na to, že tak, ako v písomne uzatvorenej nájomnej zmluve za predchádzajúce obdobie, v ktorej bolo
dohodnuté, že prípadné nedoplatky alebo preplatky budú ročne zúčtované s nájomcami po vyúčtovaní
dodávateľom médií, ostalo toto dojednanie aj naďalej v platnosti i v prípade ústnej nájomnej zmluvy,

žalovaní naopak tvrdili, že zvýšením nájomného z 300,- Eur na 340,- Eur mesačne mali byť pokryté aj
prípadné nedoplatky a preplatky vzniknuté v súvislosti s užívaním tohto bytu.

Súd prvého stupňa správne rozhodol o opodstatnenosti nároku žiadaného žalobkyňou pokiaľ ide o
úhradu vzniknutého nedoplatku súvisiaceho s užívaním bytu žalovanými, po zohľadnení preplatku

za dodávku elektrickej energie s tým, že výška nedoplatku tak predstavuje sumu 255,98 Eur. Niet
pochybností v tom, že v období celého roka 2012 byt užívali žalovaní v 1 a 2.rade. Nárok žalobkyne tak
je daný jednak v období platnosti písomnej nájomnej zmluvy (od 1.1.2012 do 30.4.2012), kedy platilo
dojednanie účastníkov v bode III. č. 2 o povinnosti uhradiť prípadné nedoplatky po zohľadnení preplatkov
ročne zúčtovaných s nájomcami po vyúčtovaní dodávateľom týchto médií a v ďalšom období do konca

roka 2012, keďže iba žalovaní užívali daný byt a v tomto období vznikol sporný nedoplatok, je daná
povinnosťžalovanýchuhradiťvzniknutýnedoplatokvsúladesust.§451anasl.Občianskehozákonníka,
vychádzajúc zo situácie, že byt a dodávané služby a energie užívali a spotrebovali žalovaní a nedoplatok
v tejto súvislosti uhradila žalobkyňa, čím plnila tak za žalovaných to, čo podľa práva mali plniť oni.

Odvolací súd tak v zmysle uvádzaných dôvodov rozsudok v spojení s opravným uznesením ako vecne
správny potvrdil postupom podľa § 219 ods. 1, 2 O.s.p..O trovách tohto odvolacieho konania rozhodne súd prvého stupňa v ďalšom konaní vychádzajúc z ust.
§ 224 ods. 4 O.s.p..

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.