Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, June 13, 2016

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 10C/27/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4114235248
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 06. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Singerová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2016:4114235248.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra v konaní pred sudkyňou JUDr. Zuzanou Singerovou, v právnej veci navrhovateľa:

VERUM spol. s.r.o. Košice, IČO: 36 175 854, so sídlom v Košiciach, Hviezdoslavova 6, zastúpený
advokátskou kanceláriou Hovan, Hospůdka, s.r.o. IČO: 47 233 419, so sídlom Spišská Nová Ves, Ing.
Kožucha č. 1, proti odporkyni: Ing. P. Q., narodená XX.XX.XXXX, bytom Q. N., Q. J. XXX, zastúpená
advokátom: JUDr. Juraj Bilický, so sídlom v Nitre, Farská 8, o zaplatenie 203 eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Odporkyňa je povinná zaplatiť navrhovateľovi 153,42 eur s úrokom z omeškania 5,15% ročne od
10.8.2014 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti tohto uznesenia.

II. Vo zvyšnej časti sa návrh zamieta.

III. O náhrade trov konania sa rozhodne do 30 dní od po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom doručeným súdu 9.12.2014 domáhal, aby súd zaviazal odporkyňu na
zaplatenie žalovanej sumy, titulom nedoplatku za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu za
rok 2014 z nájomnej zmluvy a na náhradu trov konania.

Súd vydal vo veci platobný rozkaz, proti ktorému podala včas odporkyňa odpor s odôvodnením, že

navrhovateľ nemá nárok na zaplatenie nedoplatku, pretože nepodpísala dodatok č. 2 k zmluve, pričom
ani spôsob jeho výpočtu nie je správny, pretože navrhovateľ nemal započítať uhradené zálohové platby
nájomcov, o ktorých nevedela, že ich platí nižšie než ďalší nájomcovia, pričom jej ani nepredložil
vyúčtovania. Uviedla, že nedoplatok za rok 2013 navrhovateľovi uhradila, pretože mala záujem si
nedoplatky a svoje záväzky splniť.

Právny zástupca navrhovateľky na pojednávaní na návrhu trval v celom rozsahu s odôvodnením, že

spôsob výpočtu nedoplatku so zohľadnením zaplatených záloh nájomcov je v súlade so zmluvou a je
spravodlivý. Odporkyňa mala možnosť sa s obsahom zmluvy oboznámiť, pričom k jej zneniu nemala
námietky a preto namietala voči jej obrane ako účelovej a to aj v časti kompenzačnej námietky.

Konateľka navrhovateľa uviedla, že je pravda, že nedoplatok sa rozpočítal medzi nájomcov po
zohľadnení ich zálohových platieb, pričom nájomcovia mali rôzne určenú výšku zálohových platieb a to
z dôvodu ich individuálnych požiadaviek a ich vhodná výška sa ustálila až neskôr na 44 eur mesačne.

Uviedla, že nárok na zaplatenie všetkých vyúčtovaných položiek má navrhovateľ podľa čl. III bod 5.
Zmluvy, pričom revízie a opravy vykonával podľa potrieb a zákona. K ukončeniu zmluvy došlo z dôvodu,
že navrhovateľ potreboval predmet nájmu a prebehla v ňom rekonštrukcia.Právny zástupca odporkyne na pojednávaní navrhol návrh zamietnuť s tým, že je nedôvodný, pretože
vyúčtovanie navrhovateľa, ktorý zohľadnil zálohové platby ostatných nájomcov nie je v súlade s čl. III
bod 5 zmluvy, návrh považoval okrem toho za predčasný, pretože vyúčtovanie za rok 2014 mohol

navrhovateľ urobiť až po ukončí roku 2014 a namietal aj voči niektorých položkám uplatneným vo
vyúčtovaní za rok 2013 a 2014, na ktorých zaplatenie nemá navrhovateľ nárok. Z uvedených dôvodov
si uplatnil v časti o zaplatenie 44,96 eur, ktorú sumu zaplatila odporkyňa navrhovateľovi za rok 2013
nedôvodne kompenzačnú námietku, v časti 25,30 eur navrhol návrh zamietnuť z dôvodu, že na
zaplatenie revízie a opravy kotla a elektriny a služieb internetu nemá navrhovateľ nárok a vo zvyšnej

časti zamietnuť z dôvodu, že rozúčtovanie nebolo urobené v súlade so zmluvou.

Odporkyňa uviedla, že znenie zmluvy uzavretej s navrhovateľom nenamietala a mala dostatok času
sa s ňou oboznámiť, služby internetu nevyužívala a ani nemala o nich vedomosť a predmet nájmu bol
spôsobilý na užívanie.

Súd sa pred rozhodnutím oboznámil s návrhom, odporom, výsluchom účastníkov konania a svedka,
zmluvou, dodatkom č.1 a č. 2, faktúrami, vyúčtovaniami navrhovateľa, dokladmi a potvrdeniami o
platbách odporkyne, e-mailovou komunikáciou, odstúpením a zistil nasledovný a skutkový stav:

Účastníci konania uzavreli 7.2.2013 písomnú nájomnú zmluvu č. LP /2013 02 07/2.9 v znení jej dodatku

z 15.1.2014 na dobu určitú do 31.1.2015. Na základe zmluvy navrhovateľ ako vlastník prenajal odporkyni
ako nájomníčke lôžko v miestnosti, pričom v článku I bod. 4 zobrala odporkyňa na vedomie, že
navrhovateľ prenajíma lôžka (12) v ďalších piatich obytných miestnostiach. Účastníci sa v čl. III. bod 1
zmluvy dohodli, že odporkyňa bude navrhovateľovi platiť nájomné 120 eur mesačne (105 eur nájomné
a 15 eur zálohu na energie. V čl. III bod 5 zmluvy je uvedené, že súčasťou nájmu je nájomné za predmet

nájmu a pomerná časť nákladov na dodávku energií - elektrickej energie, plynu, vodného a stočného
a ďalších súvisiacich nákladov spojených s nájmom. V prípade prekročenia nákladov na energie,
budú tieto nedoplatky nájomcov rozúčtované alikvotnou časťou podľa počtu nájomcov. Odporkyňa
navrhovateľovi riadne platila 120 eur mesačne. V roku 2013 a 2014 bývalo v objekte navrhovateľa 11
nájomcov, ktorí mali zálohy na energie a ďalšie náklady spojené s nájmom dohodnuté s navrhovateľom v

rôznej výške. Navrhovateľ vypočítal nedoplatok na nájomnom za celý objekt v roku 2013 vo výške 5810
eur, ktorý vydelil počtom osôb a mesiacov, tak, že nedoplatok na osobu na mesiac bol 44 eur. V prípade
odporkyne za 10,66 mesiaca bolo nedoplatok 469,04 eur, od ktorého navrhovateľ odpočítal zaplatené
zálohové platby 159,90 eur a tak odporkyňu vyzval zaplatiť nedoplatok vo výške 309,14 eur. Odporkyňa
u navrhovateľa reklamovala emailom a aj písomne tento spôsob výpočtu nedoplatku a aj jeho výšku.

Navrhovateľ jej reklamáciu neuznal a trval na zaplatení nedoplatku, na ktorý započítal zloženú kauciu a
zvyšok odporkyňa uhradila 8.8.2014. Navrhovateľ následne pripravil dodatok č. 2 k predmetnej zmluve,
ktorým zmenil výšku nájomného z 120 eur mesačne na 144 eur mesačne a to tak, že nájomné za lôžko
je 100 eur mesačne a platby na energie a služby spojené s užívaním sú 44 eur mesačne. K uzavretiu
tohto dodatku medzi účastníkmi neprišlo. Navrhovateľ od predmetnej zmluvy listom z 31.7.2014 odstúpil

s odôvodnením, že predmet nájmu nie je spôsobilý na užívanie. Odstúpenie bolo odporkyni doručené
e-mailom 31.7.2014. Navrhovateľ rovnakým spôsobom vyčíslil odporkyni nedoplatok a za rok 2014 vo
výške 203 eur. a v roku 2014 vo výške 2810 eur, ktorý odporkyňa doposiaľ neuhradila.

V roku 2013 boli v predmetnom objekte navrhovateľa náklady na elektrickú energiu 1470,62 eur, vodu

654,80 eur, plyn 2869,02 eur, internet, 273,06 eur, odpad 276,08 eur, dva krát vykonanú revíziu kotla v
marci2013anovembri2013á85eurakosenietrávy96,42eur,ktorévykonalzamestnanecnavrhovateľa
a ktoré náklady mu navrhovateľ nevyplatil. V roku 2014 boli v predmetnom objekte navrhovateľa náklady
na elektrickú energiu 1374,10 eur, vodu 478,33 eur, plyn 2697,34 eur, internet, 229,08 eur, odpad 276,08
eur a na raz vykonanú opravu komína 50 eur, tesnenie horáka 25 eur, opravu elektriny 32,40 eur a revíziu

kotla 85 eur. Dodávateľ internetu vyúčtoval faktúrou z 1.8.2015 navrhovateľovi poplatok za zaslanie
upomienky vo výške 4 eurá. Svedok uviedol, že odporkyňa mala možnosť využívať wi-fi pripojenie na
internet a prístupové heslá boli verejne prístupné v spoločných priestoroch a že jej na jej reklamáciu
ohľadne vyúčtovania bol pripravený ukázať faktúry.

Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ
prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby
užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je

chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa § 686 ods. 1 citovaného zákona, nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu
užívania,výškunájomnéhoavýškuúhradyzaplneniaspojenésužívanímbytualebospôsobichvýpočtu.
Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela

písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

Podľa § 688 citovaného zákona, nájomca bytu a osoby, ktoré žijú s nájomcom v spoločnej domácnosti,
majú popri práve užívať byt aj právo užívať spoločné priestory a zariadenie domu, ako aj požívať plnenia,
ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.

Podľa § 696 ods. 1 citovaného zákona, spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s
užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne
zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej
zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.

Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že medzi účastníkmi konania existoval záväzkový
vzťah titulom platne uzavretej nájomnej zmluvy, ktorá je zároveň spotrebiteľskou zmluvou, pretože pri jej
uzatváraní navrhovateľ, ktorý je obchodnou spoločnosťou konal a odporkyňa, ktorý je fyzickou osobou
nekonala v rámci predmetu svojej obchodnej alebo podnikateľskej činnosti. Tým sa pri rozhodovaní o
návrhu otvoril priestor pre aplikáciu § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktoré predstavujú základný

právny rámec ochrany spotrebiteľa. V konaní nebolo sporné, že navrhovateľ, ako vlastník prenechal
odporkyni ako nájomníčke do nájmu lôžko v objekte v jeho vlastníctve, za ktoré odporkyňa riadne
platila dohodnuté nájomné a ani to, že došlo k ukončeniu zmluvného vzťahu odstúpením zo strany
navrhovateľa k 31.7.2014, voči čomu odporkyňa nenamietala. Sporná medzi účastníkmi konania bola
výška nedoplatkov za energie a súvisiace náklady za rok 2013, ktorý už odporkyňa síce zaplatila, ale

uplatnila si v konaní kompenzačnú námietku a za rok 2014 a aj spôsob výpočtu nedoplatku vzhľadom
k obsahu sporného ustanovenia zmluvy a to článku III bod 5 zmluvy.

Podľa § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa
ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v

rozpore s jazykovým prejavom.

Podľa § 54 ods. 2 citovaného zákona, v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad,
ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.

Občiansky zákonník, podľa ktorého bola predmetná zmluva uzavretá síce kladie dôraz na jazykový
výklad obsahu záväzkov, ale tento doslovný výklad nemusí vždy zodpovedať tomu, čo bolo skutočne
mienené a preto treba zohľadňovať aj vôľu účastníkov zmluvy pri jej uzatváraní, ak nie je v rozpore s
jazykovým prejavom. Keďže vôľa ako vnútorný stav konajúcej osoby nie je prístupná druhej strane, treba
ju hľadať vo všetkých a to aj širších súvislostiach, ktoré mali vplyv a význam pre prijatie danej zmluvy.

Zásadu contra proferentem t.j., že prejav vôle, ktorý obsahuje výraz pripúšťajúci rôzny výklad, treba pri
pochybnostiach vykladať na ťarchu strany, ktorá ako prvá v konaní tento výraz použila sa aplikuje len pre
oblasť spotrebiteľských zmlúv. V danom prípade nebolo v konaní preukázané, že by odporkyňa nemala
možnosť ovplyvniť obsah predmetnej zmluvy a že by navrhovateľ využil tak jej "slabšie" postavenie.
Súd preto pri výklade časti "sporného" ustanovenia ohľadne spôsobu výpočtu nedoplatkov skúmal vôľu

oboch účastníkov zmluvného vzťahu a dospel k záveru, že od počiatku mienili dojednať spôsob výpočtu
tak, ako si ho vykladal navrhovateľ, napriek tomu, že v spornom ustanovení zmluvy absentuje výslovne
uvedenie "po zohľadnení zaplatených zálohových platieb", čo však neznamená, že účastníci zmluvného
vzťahu mienili uzavrieť zmluvu tak, ako si ju vykladá v súčasnosti odporkyňa. Uvedený spôsob výpočtu
je bežný a štandardný v nájomných vzťahoch a na rozdiel od námietok odporkyne aj spravodlivý

voči ostatným nájomcom, ktorí sú v obdobnom právnom postavení spotrebiteľov voči navrhovateľovi
ako odporkyňa a keby sa súd stotožnil s jej námietkami, dostali by sa bez odôvodnenia do horšieho
postavenia ako odporkyňa. Námietky odporkyne súd vyhodnotil ako nedôvodné vzhľadom k tomu, že
nedoplatok za rok 2013 vypočítaný rovnakým spôsobom, zaplatila s odôvodnením, že nechcela mať vočinavrhova-teľovi záväzky a súd sa nestotožnil ani s ďalšou jej argumentáciou, že nárok navrhovateľovi by
vyplýval až z dodatku č. 2, ktorý nebol uzavretý, pretože tento dodatok nijakým spôsobom nekorigoval
sporné ustanovenie. Súd považoval námietky odporkyne aj za účelové vyplývajúce zo zistenia, že

keďže mala vyššie zálohy mala by nižšie nedoplatky, tak ako iný nájomcovia, pretože odporkyňa mala
možnosť si ich dojednať vo vyššej výške, ktorú však nevyužila. Súd takisto nepovažoval za dôvodné
námietky odporkyne voči predčasnosti vyúčtovania za rok 2014, pretože navrhovateľ v návrhu vychádzal
z vyúčtovania za rok 2014.

Podľa § 3 ods. 1 písm. a) zákona č. 314/2012 Z.z. o pravidelnej kontrole vykurovacích systémov a
klimatizačných systémov, vlastník budovy je povinný zabezpečiť na vlastné náklady pravidelnú kontrolu
vykurovacieho systému a klimatizačného systému.

Podľa § 4 ods. 1 citovaného zákona, interval pravidelnej kontroly vykurovacieho systému v závislosti od
menovitého výkonu kotla, druhu spaľovaného paliva a kategórie budovy je uvedený v prílohe č. 1 t.j. 1

krát za rok ak ide o plynový kotol (komín s vložkou).

V konaní bolo ďalej sporné, či je súčasťou ďalších súvisiacich nákladov spojených s nájmom podľa čl.
III bod zmluvy aj náklad na kosenie, revíziu kotla, opravu kotla, elektriny, komína a používanie internetu.
Tu súd dospel k záveru, že kosenie trávnika vykonané zamestnancom navrhovateľa zohľadnené vo

vyúčtovaní za rok 2013 vo výške 96,42 eur bez toho aby ich navrhovateľ reálne zaplatil nie je nákladom
spojeným s nájmom, revíziu kotla súd považoval za náklady spojených s udržiavaným predmetu nájmu
v stave spôsobilom na užívanie súd zohľadnil, ale za rok 2013 iba raz a to podľa citovaného zákona,
pretože navrhovateľ neodôvodnil jeho ďalšiu revíziu. Za rok 2014 súd nepriznal navrhovateľovi nárok
voči odporkyni na zaplatenie alikvotnej čiastky za opravu elektriny vo výške 32,40 eur, komína vo

výške 50 eur a za tesnenia horáka vo výške 25 eur, ktoré boli vykonané až po zániku zmluvného
vzťahu a v konaní nebolo tvrdené a ani preukazované, že by za ne odporkyňa zodpovedala a ani
poplatok za zaslanie upomienky navrhovateľovi vo výške 4 eurá. Náklady navrhovateľa za pripojenie
na internet súd zohľadnil v uplatnenej výške, pretože v konaní bolo svedkom preukázané, že ho mala
odporkyňa k dispozícii a podľa názoru súdu ide v dnešnej dobe o štandardnú službu spojenú s nájmom

a odporkyňa nepreukázala, že by ho nevyužívala. Pretože v roku 2013 boli v predmetnom objekte
oprávnené navrhovateľa náklady v celkovej výške 5628,58 eur (elektrická energia 1.470,62 eur, voda
654,80 eur, plyn 2869,02 eur, internet, 273,06 eur, odpad 276,08 eur, revízia kotla 85 eur) pričom
odporkyňa bývala v objekte 10,66 mesiac a tak na ňu pripadá na toto obdobie nedoplatok vo výške
454,54 eur (5628,58/11/12*10,66), od ktorého súd odpočítal jej zálohy vo výške 159,90 eur a teda

dospel k záveru, že odporkyňa bola povinná zaplatiť navrhovateľovi nedoplatok vo výške 294,64 eur,
ktorý zaplatila vo výške 309,14 eur t.j. súd uznal jej kompenzačnú námietku vo výške 14,50 eur za
dôvodnú. Pretože v roku 2014 boli v predmetnom objekte oprávnené náklady navrhovateľa v celkovej
výške 5146,45 eur (elektrická energia 1374,10 eur, voda 478,33 eur, plyn 2697,34 eur, internet, 225,08
eur, odpad 276,08 eur, revízia kotla 85 eur) pričom odporkyňa bývala v objekte 7 mesiacov a tak pripadá

na toto a tak na ňu pripadá na toto obdobie nedoplatok vo výške 272,92 eur (5146,45/11/12*7), od
ktorého súd odpočítal jej zálohy vo výške 105 eur a teda dospel k záveru, že odporkyňa je povinná
zaplatiť navrhovateľovi 167,92 eur, od ktorého odpočítal súd 14,50 eur a teda odporkyňu zaviazal na
zaplatenie 153,42 eur do 3 dní od právoplatnosti a vo zvyšnej časti návrh zamietol.

Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ
právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

Podľa § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho
zákonníka v znení účinnom od 1.2.2014, výška úrokov z omeškania je o 5 percentuálnych bodov vyššia
ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením
peňažného dlhu.

Pretože si odporkyňa nesplnila svoju povinnosť riadne a včas je zo zákona povinná zaplatiť z dlžnej
sumy aj úroky z omeškania v zákonnej výške 5,15 % p.a., pretože základná úroková sadzba Európskej
centrálnej banky bola k prvému dňu omeškania bola 0,15 %, na ktoré súd odporkyňu zaviazal odo dňa
uvedeného v návrhu , kedy už bola so zaplatením celej dlžnej sumy v omeškaní.Podľa§151ods.3OSP,vzložitýchprípadoch,najmäzdôvoduväčšiehopočtuúčastníkovkonaniaalebo
väčšieho počtu nárokov uplatňovaných v konaní súd môže rozhodnúť, že o trovách konania rozhodne

do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej; ustanovenie § 166 sa nepoužije. Ustanovenia
odsekov1a2platiaprimeranestým,želehotatrochpracovnýchdníplynieodprávoplatnostirozhodnutia
vo veci samej.

O náhrade trov konania súd rozhodne podľa citovaného zákonného ustanovenia do 30 dní od po

právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho súdu
na Krajský súd v Nitre.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania
môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť

len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p.,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy,
potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy,
ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a O.s.p.),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.