Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, September 30, 2015

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 31Cb/63/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2109229585
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 09. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Martin Smolko

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2015:2109229585.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava v konaní pred sudcom JUDr. Martinom Smolkom, v právnej veci žalobcu v 1. rade:

KHP trade, s.r.o., so sídlom Podkonická 1, 976 13 Slovenská Ľupča, IČO: 36 058 378, v 2. rade: X-
FRAM, s.r.o., so sídlom Bakossova 6, 974 01 Banská Bystrica, IČO: 36 059 111, v 3. rade: Trias, s.r.o.,
so sídlom Bakossova 6, 974 01 Banská Bystrica, IČO: 36 621 561, všetci právne zastúpení advokátkou
JUDr. Zuzanou Miadokovou, Kalinčiakova 2, 974 01 Banská Bystrica proti žalovanému: MAYNET s.r.o.,
so sídlom Nám. SNP 3, Trnava, IČO: 36 250 414, právne zastúpený Advokátska kancelária Pacalaj,
Palla a partneri s.r.o., Námestie SNP 3, 917 01 Trnava, o zaplatenie 4.897,93 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcom v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne 4.127,11 eur spolu s úrokom

z omeškania vo výške 9 % ročne
zo sumy 383,98 eur od 12.10.2009 do zaplatenia
zo sumy 456,93 eur od 12.10.2009 do zaplatenia
zo sumy 3.286,20 eur od 28.10.2009 do zaplatenia

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi v 3. rade 304,62 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 %
ročne zo sumy 304,62 eur od 12.10.2009 do zaplatenia.

Vo zvyšku sa žaloba z a m i e t a .

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcom v 1. až 3. rade spoločne a nerozdielne náhradu trov konania vo
výške 292 eur za zaplatený súdny poplatok a vo výške 2.948,42 eur za trovy právneho zastúpenia na
účet právnej zástupkyne žalobcov č. XXXXXXXXXX/XXXX do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobcovia sa žalobou doručenou súdu dňa 11.12.2009 a doplnenou dňa 22.3.2010 domáhali vydania
rozhodnutia, ktorým by súd uložil žalovanému zaplať im spoločne a nerozdielne spolu sumu 4.897,93

eur s príslušenstvom, a to v sume 840,91 eur titulom neuhradených faktúr za nájom nebytových
priestorov vyplývajúci zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov č.0X/XXXXN, v sume 304,62 eur za
služby vyplývajúce zo Zmluvy o poskytovaní služieb č. T. zo dňa 01.07.2007, v sume 3.286,20 eur titulom
zmluvnej pokuty a v sume 466,20 eur titulom náhrady škody.

Okresný súd Trnava v skrátenom konaní vyhovel návrhu v plnom rozsahu a vydal dňa 23.3.2010
platobný rozkaz č.k. 31Ro/152/2009-37. Nakoľko žalovaný včas podal proti platobnému rozkazu odpor

s odôvodnením, platobný rozkaz bol zo zákona v zmysle § 174 ods. 2 O.s.p. zrušený a vo veci bolo
nariadené pojednávanie.Žalovaný v odpore zo dňa 28.4.2010 (č.l. 41 spisu ) uviedol, že nájomná zmluva bola žalovaným ako
nájomcom riadne vypovedaná dňa 31.3.2009, pričom uplynutie trojmesačnej výpovednej lehoty nastalo
ku dňu 30.6.2009. Žalovaný však predmet nájmu vypratal už 25.6.2009. Z uvedeného dôvodu žalovaný

pokladá nárok na nájomné za mesiace júl, august a september 2009 za nedôvodný a nakoľko sa
žalovaný nedostal s úhradou nájmu ani do omeškanie, tak je nedôvodný aj nárok na úhradu zmluvnej
pokuty. K tvrdeniam žalobcov o neskoršom doručení výpovede na vysvetlenie uviedol, že na základe
požiadavky prenajímateľa doručil písomnú výpoveď opätovne dňa 10.7.2009, avšak účinky doručenia
výpovede nájomnej zmluvy nastali už dňom prvého doručenia, t.j. dňom 31.3.2009.

Žalobcovia vo svojom vyjadrení k odporu zo dňa 28.6.2010 (č.l. 53 spisu) uviedli, že žalovaný im doručil
písomnú výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov až dňa 14.7.2009. Výpovedná lehota začala
plynúť 1.8.2009 a skončila by dňom 31.10.2009. Žalobcovia popreli aj akúkoľvek dohodu o skončení
nájmu. Nájomný pomer skončil ku dňu 13.8.2009 okamžitým odstúpením od nájomnej zmluvy zo strany
žalobcov v 1. a 2. rade.

Žalovaný vo svojom písomnom vyjadrení zo dňa 9.12.2010 (č.l. 61 spisu) okrem iného uviedol,
že žalobcovia žiadajú nájomné po skončení nájmu a potom, čo bol dňa 25.6.2009 predmet nájmu
riadne odovzdaný prenajímateľovi. Žalobcovia nemajú nárok na zmluvnú pokutu, nakoľko táto nebola
dohodnutáplatnekeďženemožnourčiťjejvýšku,pričomvznikpovinnostijuuhradiťsaviaženarealizáciu

oprávnenia - t.j. na odstúpenie od zmluvy, odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti,
pre ktorú možno dohodnúť zmluvnú pokutu. Žalovaný neporušil žiadnu povinnosť a preto mu nevznikla
ani povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu. Žalobcovia žiadajú zmluvnú pokutu za porušenie neexistnentnej
zmluvnej povinnosti aj v dôsledku ukončenia nájmu.

Žalobcovia vo svojom vyjadrení zo dňa 5.8.2011 (č.l. 81 spisu) zotrvali na obsahu predošlých vyjadrení a
okrem iného uviedli, že zmluvnú pokutu nepožadujú titulom vypovedania zmluvy ale titulom neuhradenia
nájomného, resp. omeškania s platením nájomného viac ako 15 dní. Žalovaným ponúkaný výklad
pokladajú za zavádzajúci. A zo strany právneho zástupcu žalovaného za neadekvátny.

Žalovaný vo svojom vyjadrení zo dňa 28.05.2013 (č.l. 153 spisu) uviedol, že podľa jeho názoru
zmluva obsahuje neurčité ustanovenia, najmä ohľadom zmluvnej pokuty. Zo zmluvy nie je zrejmé, či sa
povinnosť uhradiť zmluvnú pokutu vzťahuje na omeškanie splatením nájomného alebo na odstúpenie
od zmluvy. Rovnako nie je zrejmé aká je výška zmluvnej pokuty, alebo ako je možné ju určiť, nakoľko
zo slovného spojenia vo výške 6-mesačného nájmu nemožno určiť o akú presnú výšku sa jedná.

Zmluvná pokuta je prípustná len vtedy, ak sa na nej zmluvné strany výslovne, jasne, zrozumiteľne
dohodnú. Z uvedených dôvodov žalobca nemá nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, pretože táto nebola
jednoznačným spôsobom dohodnutá a zároveň je aj neprimerané vysoká.

Z vyjadrenia žalobcov zo dňa 28.01.2014 (č.l. 158 spisu) vyplýva, že žalobca v zmysle článku 4 bod 6

odstúpil od zmluvy, pretože žalovaný bol v omeškaní s platením nájomného o viac ako 15 dní a uplatnil si
zmluvne dohodnutý nárok na zmluvnú pokutu vo výške 6 mesačného nájmu. Žalobca požaduje zmluvnú
pokutu titulom neuhradenia nájomného, resp. omeškania splatením nájomného o viac ako 15 dní.

Rozsudkom č.k. 31Cb/63/2010-119 zo dňa 15.05.2012 súd výrokom I. zrušil platobný rozkaz č.k.

31Ro 152/2009 - 37 zo dňa 23.03.2010, výrokom II. žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobcom
v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne sumu 4.127,11 eur titulom nájomného a zmluvnej pokuty,
výrokom III. žalobcovi v 3. rade sumu 304,62 eur titulom odplaty za služby a výrokom IV. v časti istiny
466,20 eur titulom náhrady škody žalobu zamietol. Výrokom IV. rozhodnutie o trovách ponechal po
právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Proti rozsudku podal žalovaný proti výrokom II. a III. odvolanie,

o ktorom rozhodol Krajský súd v Trnave uznesením č.k. 21Cob/209/2012-144 zo dňa 28.03.2013, tak,
že napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. Odvolací súd
vo svojom rozhodnutí okrem iného uviedol, že záver súdu prvého stupňa o neukončení nájmu ústnou
dohodou je správny a rovnako je správny aj záver, že žalovaný bol povinný uhrádzať nájomné až do
skončenia nájomného vzťahu. Samotná skutočnosť, že sa nájomca z prenajatých priestorov odsťahoval,

odovzdal kľúče, ale nezakladá dôvod, ktorý by bolo možné považovať za dôkaz svedčiaci o tom, že tým
bol nájom ukončený. Odsťahovanie sa resp. nevyužívanie predmetu prenájmu je na vôli nájomcu, ale
niejeokolnosťou,ktorábyznamenalazánikpovinnostiplatiťriadnedohodnuténájomné.Odvolacísúdza
opodstatnenú nepovažoval ani námietku o nedostatku zmluvy chýbajúcom určení splatnosti nájomného,pretože z obsahu čl. IV zmluvy vyplýva, že žalovaný sa zaviazal platiť nájomné na základe faktúr, ktoré
mali dohodnutú 10-dňovú splatnosť, čím je podmienka splatnosti splnená. Odvolací súd však vytýkal
prvostupňovému súdu, že sa žiadnym spôsobom nevyporiadal s právnym posúdením povinnosti zaplatiť

zmluvnú pokutu, ktorej sa žalobca v konaní domáhal, jej priznanie žiadnym spôsobom neodôvodnil.

Rozsudkomč.k.31Cb/63/2010-164zodňa8.4.2014súdvýrokomI.žalovanémuuložilpovinnosťzaplatiť
žalobcom v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne sumu 4.127,11 eur, výrokom II. žalobcovi v 3. rade
sumu 304,62 eur. Výrokom III. rozhodnutie o trovách ponechal po právoplatnosti rozhodnutia vo veci

samej. Proti rozsudku podal žalovaný proti výrokom I. a II. odvolanie, o ktorom rozhodol Krajský súd
v Trnave uznesením č.k. 21Cob/112/2014-192 zo dňa 27.2.2015, tak, že napadnutý rozsudok súdu
prvéhostupňazrušilavecmuvrátilnaďalšiekonanie.Odvolacísúdvosvojomrozhodnutíkodvolaciemu
dôvodu žalovaného o ukončení doby nájmu uviedol, že sa vo svojom predchádzajúcom rozhodnutí č.k.
21 Cob/209/2012-144 zo dňa 28.3.2013 už k otázke ukončenia nájmu podrobne venoval, preskúmal
rozsah dokazovania vykonaného súdom prvého stupňa a skonštatoval, že nájom nebol ukončený

dohodou, z toho dôvodu sa jej už nebude napriek žalovaným opakovaným odvolacím dôvodom osobitne
venovať a odkazuje na právne závery k tejto veci už uvedené v predchádzajúcom odvolacom uznesení.
Výpovedná lehota pre žalovaného tak začala plynúť až dňom 1.8.2009 a nájom by sa ukončil po uplynutí
trojmesačnej výpovednej lehoty a to dňom 31.10.2010. Podľa čl. IV.3. Zmluvy o nájme sa žalovaný
zaviazal platiť nájomné na základe faktúry vystavenej prenajímateľom, ktorá časť nebola ani Dodatkom

č. 1 zmenená. Z uvedeného tak vyplýva, že nájomca rešpektoval splatnosť účtovaného nájomného
vyznačeného na faktúre, ktorá obsahovala i splatnosť. Žalobcovia si okrem nároku na nájomné uplatnili
i nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa bodu IV.6. Zmluvy s tým, že pre omeškanie žalovaného s
platením nájomného im vznikol nárok na zmluvnú pokutu. Odvolací súd vo svojom predchádzajúcom
rozhodnutí nárok prenajímateľa na nájomné počas výpovednej lehoty označil za dôvodný. Z vykonaného

dokazovania prvostupňovým súdom ale nevyplýva, ako sa vyporiadal so zistením skutočností, podľa
ktorých následne určil začiatok omeškania žalovaného s úhradou nájomného, od ktorého sa ďalej
odvíja právo žalobcov na okamžité odstúpenie od zmluvy. Z rozhodnutia prvostupňového súdu nie je
zrejmé, z akého dôvodu pre určenie omeškania s úhradou nájmu akceptoval faktúry zo dňa 25.7.2009,
vystavené na úhrady za tretí štvrťrok 2009, ktoré boli vystavené vopred, na rozdiel od predchádzajúcich

fakurácií, ktorý spôsob zo Zmluvy ani z Dodatku nevyplýva a z toho dôvodu nemožno za takto zisteného
skutkového stavu určiť, či sa žalovaný vôbec dostal s platením nájmu do omeškania a založil tak dôvod
pre okamžité odstúpenie od Zmluvy. Súd sa vôbec nevenoval nároku na úroky z omeškania a za
nedostatočne skutkovo i právne posúdený považoval odvolací súd i nárok na priznanú zmluvnú pokutu
v súvislosti s jej určitosťou, keďže z rozhodnutia nie je zrejmé, aké konkrétne porušenie povinnosti

žalovaným je ňou sankcionované. Prvostupňový súd síce odkázal na bod IV.6. Zmluvy, ktorého znenie
do odôvodnenia opísal, ale povinnosť, s porušením ktorej sa spája zmluvná pokuta nekonkretizoval.
Vzhľadom na vyššie uvedené odvolací súd rozhodnutie súdu prvého stupňa zrušil a vec vrátil na ďalšie
konanie, v ktorom uložil prvostupňovému súdu zamerať dokazovanie v smere zistenia opodstatnenosti
dôvodufakturovanianájomnéhozatretíštvrťrokžalobcamivopred,zozisteniaktoréhosúvisíiposúdenie

omeškania žalovaného s platením nájomného a právom žalobcov na okamžité odstúpenie od Zmluvy.
V rozhodnutí prvostupňového súdu absentuje akékoľvek právne posúdenie nároku na zmluvnú pokutu.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom zástupcov účastníkov, právnych zástupcov účastníkov,
výsluchom svedkov, oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov a to Zmluvou o nájme nebytových

priestor č. 08/2007N, Dodatkom č. 1 k zmluve zo dňa 11.1.2008, Zmluvou o poskytnutí služieb
S/08/2007, Dodatkom č. 1 k zmluve, okamžitým odstúpením od nájomnej zmluvy, výzvou na zaplatenie
pohľadávky, faktúrou č. 05/2009, faktúrou č. 209S023, dobropisom - daňový doklad č. 2902002 v sume
347,15 eur, faktúrou č. 290024, dobropisom č. 290200001 v sume 437,57 eur, faktúrou č. 290019,
dobropisom č. 290200001, ako aj s obsahom celého spisového materiálu a zistil nasledovný skutkový

a právny stav:

Štatutárny zástupca žalobcu v 1. rade, konateľ Ing. František Piffko v konaní uviedol, že na strane
prenajímateľa spoločnosťou X - FRAM, s.r.o. a KHP tade, s.r.o. a na strane nájomcu spoločnosťou
MAYNET, s.r.o. bola uzavretá nájomná zmluva na prenájom priestorov na Bakossovej 6 v Banskej

Bystrici. K uvedenej zmluve bol prijatý Dodatok č. 1, v ktorom bola dohodnutá zmena výšky nájomného
oproti pôvodnej zmluve. Prenajímateľ vystavil nájomcovi faktúru za nájom za obdobie od 1.7.2009
do 30.9.2009. Faktúra sa vystavovala dvomi subjektmi, resp. sa jednalo o dve faktúry. Prvá faktúra
bola od firmy KHP trade, s.r.o. na sumu 821,55 eur, faktúra X - FRAM bola vystavená na sumu977,64 eur, čo činí s DPH 821,55 eur. Rozdiel v týchto dvoch faktúra je daný preto, že spoločnosť
X- FRAM bola platcom DPH. Tieto faktúry neboli zo strany nájomcu uhradené v lehote splatnosti
a potom im firma MAYNET doručila výpoveď zo zmluvy 14.7.2009. Zároveň požiadali nájomcu o

to, aby pri skončení nájmu bol predmet nájmu odovzdaný prenajímateľovi v súlade so zmluvou, a to
najmä s ohľadom na to, že počas prenájmu došlo k poškodeniu omietok v prenajatých priestoroch v
súvislosti s osadenými reklamnými panelmi. Nakoľko zo strany nájomcu nedošlo k finančnému plneniu
za predmet nájmu, tak sa prenajímateľ v súlade so zmluvou rozhodol o okamžité odstúpenie od zmluvy
dňa 13.8.2009. V súvislosti s odstúpením od zmluvy dňa 13.8.2009 prenajímateľ poslal spoločnosti

MAYNET dobropisy nájomného za obdobie od 13.08.2009 do obdobia, kedy sa skončila zmluva
do 30.9.2009. Podľa nájomnej zmluvy zostali nezaplatené časti faktúr za obdobie od 1.7.2009 do
13. 8.2009, kedy táto zmluva skončila. V súlade so zmluvou sú žalobcovia oprávnení v súvislosti s
neuhradenou faktúrou v lehote splatnosti požadovať od nájomcu zmluvnú pokutu vo výške 6 násobku
mesačného nájomného. Zo strany žalovaného spoločnosti MAYNET nebol záujem odovzdať predmet
v súlade s odovzdávacím projektom, z ktorého by vyplynulo, že nájomca je povinný vykonať opravu

prenajatímpriestorov.Žalobcoviatakmuseliprikročiťkúpraveprenajatýchpriestorovnavlastnénáklady.
Oprava je vyčíslená na sumu 466,20 eur.

Štatutárny zástupca žalobcu v 2. rade, konateľ Ing. Mgr. Juraj Hýroš v konaní uviedol, že okrem písomnej
dohody medzi žalobcami a žalovaným neexistuje žiadna iná neformálna dohoda ohľadne prenajímania

nebytových priestorov žalovanému MAYNET. Predmetná budova patrí dvom vlastníkom KHP trade, s
r.o., ktorú vlastní pán Ing. Piffko a je konateľom a druhým vlastníkom je spoločnosť X- FRAM, s.r.o.,
ktorým konateľom je Ing. Juraj Hiroš. Služby poskytovali nájomcom prostredníctvom firmy Trias, s.r.o.,
ktorej 50 %-ným vlastníkom je spoločnosť KHP trade, s.r.o. a spoločnosť X-FRAM, s.r.o., takto to bolo v
čase predmetu sporu. Spoločnosť Trias, s.r.o. vystupovala ako správca budovy a prenajímateľom boli

vlastníci.Vzásadebolvzorkdispozícii,ktorýschválilispánomPiffkom. PánPiffko predložilžalovanému
návrh zmluvy a žalovaný ho podpísal. On pripojil k tejto zmluvy len podpis. Ako bol ukončený zmluvný
vzťah so žalovaným nevedel uviesť. Ďalej uviedol, že pán Piffko prišiel za ním a povedal mu, že pán
Bobák im nezaplatil za nájom. Čo sa týka prenajímaných priestorov tak uviedol, že sa jednalo o drobné
poškodenia omietky, ktoré bolo treba opraviť, aby tento priestor mohli dať opätovne do prenájmu.

Právna zástupkyňa žalobcov v konaní uviedla, že trvá na podanom návrhu v plnom rozsahu, z
vykonaného dokazovania je zrejmé, že bola medzi žalobcami a žalovaným uzavretá písomná nájomná
zmluva o nájme nebytových priestorov, z ktorej vyplýva z článku III. bod 2 a 3, že nájom dohodnutý
touto zmluvou sa môže skončiť a to buď písomnou výpoveďou, dohodou alebo odstúpením od zmluvy

s tým, že výpovedná doba je 3 mesiace, taktiež je v zmluve upravená v článku IV. bod 6 aj zmluvná
pokuta. Žalovaný doručil výpoveď z nájmu žalobcovi dňa 14.7.2009 a teda výpovedná lehota začala
plynúť v zmysle zmluvy dňa 1.8.2009 a skončila dňa 31.10.2009. To, že táto zmluva bola takto
skončená potvrdzuje aj žalovaný vo svojom odpore zo dňa 28.4.2010 kde nespochybňuje výpoveď, ale
spochybňuje dátum doručenia výpovede, avšak súdu nepredložil žiadny relevantný dôkaz na podporu

týchto tvrdení. Nakoľko nájomca bol v omeškaní, nájomné neplatil, prenajímateľ si opätovne v zmysle
zmluvy uplatnil zmluvnú pokutu, ako aj vyzval nájomcu, aby odstránil závady, ktoré vznikli v nebytových
priestoroch.

Štatutárny zástupca žalovaného Marián Bobák v konaní uviedol, že od začiatku projektu, kedy tvorili

pracovný tým, ktorý sa mal podieľať na firme Bakossová, Banská Bystrica boli ústne dohody a
platili medzi všetkými aj medzi pánom Piffkom a pánom Štofom, ako aj ostatnými o tom, že pán Piffko
bude ako podpredseda predstavenstva Arena Servis riadiť predaj. Po vzájomnej dohode, keď bolo
dohodnuté, že to bude v priestoroch, ktoré on vlastní na Bakossovej ul, Banská Bystrica. Uviedol, že
v týchto priestoroch sa mal vykonávať predaj. Nikdy nejednal o prenájme s pánom Hyrošom, len na

podnet pána Piffka, keď uviedol, že nie je jediným vlastníkom tejto nehnuteľnosti sa spravila nájomná
zmluva aj s firmou p. Hyroša, ktorý je spoluvlastník podľa vyjadrenia p. Piffka uvedenej nehnuteľnosti.
Ani o skončení nájmu ani o žiadnych iných podrobnostiach, ani podmienkach fungovania danej
nehnuteľnosti sa s nikým iným ako s pánom Piffkom nejednal. Pán Piffko okrem toho, že jeho firma
bola v prenájme a platil mu nájom takisto na základe ústnej dohody fakturoval firme Maynet služby

spojené s predajom v sume 80.000,-Sk. V tomto čase a na základe toho sporu, ktorý vznikol sa mu
zdá nemorálne, že žiada navyše nájomné, aj keď boli dohodnutí tak, že ten nájom bude ukončený
dňom presťahovania sa do novej vybudovanej nehnuteľnosti na ul. Bakossovej, Banská Bystrica.Právny zástupca žalovaného v konaní uviedol, že nájomný vzťah podľa písomnej nájomnej zmluvy
z roku 2007 skončil ústnou dohodu dňa 25.06.2009, čo preukázali v konaní výpovede svedkov
p. Hricovej a p. Štofu, pričom výpoveď p. Piffka konateľa žalobcu v I. rade bola sporná, plná

rozporov. Žalovaný má preto za to, že konateľ spoločnosti žalobcu v rade I. súhlasil s končením
nájmu ku dňu 25.06.2009. Dokonca spoluorganizoval vysťahovanie žalovaného. Žalovaný má za to,
že v zmysle článku III. ods. 3 nájomnej zmluvy mal nájomný vzťah skončiť aj ústnou dohodu
zmluvných strán, nakoľko v zmluve nebola špecifikovaná bližšia forma dohody o skončení nájmu.
Zmluva teda nerozlišuje, či je písomné alebo ústne. Pokiaľ by zmluva len pripúšťala písomnú formu,

uviedol, že má aj tak za to, že na základe zmluvnej autonómie zmluvných strán je možné písomný
nájomný vzťah zmluvou ukončiť aj ústne, čo preukazuje aj rozhodnutie Ústavného súdu ČR
1.US 1264/11. Čo sa týka odstúpenia od zmluvy, žalobcovia v I. a II. rade nepreukázali doručenie
tohto odstúpenia. Žalobcovia taktiež nepreukázali príčinnú súvislosť medzi vznikom poškodenia
predmetných nebytových priestorov a akýmkoľvek protiprávnym konaním žalovaného. Žalovaný má
preto zato,ževčaseod 26.06.2009aždoskončenia opráv nebytovéhopriestorunebol tentonebytový

priestor spôsobilý užívania. Vzhľadom na skutočnosti, že nájomný vzťah skončil dňa 25.06.2009 je
logické, žežalovanýuhradil nájomné iba dodňa30.06.2009. Žalovanýmá ďalejzato,že ustanovenie
článku IV. ods. 6 nájomnej zmluvy upravujúce zmluvnú pokutu je neurčité a z toho dôvodu považuje
žalovaný nárok žalobu v I. a II. rade na zaplatenie zmluvnej pokuty za nedôvodný a nepodstatný.
Čo sa týka spoločnosti Trias, s.r.o. a jej vzťahu so žalovaným, má žalovaný za to, že spoločnosť Trias,

s.r.o. nebola súčasťou nájomnej zmluvy a teda jej nárok nie je dôvodný. Žalovaný má ďalej za to,
že jeho výpoveď zo dňa 31.03.2009 bola iba proforma úkonom, o čom konateľ žalobu v I. rade
má vedomosť a bolo to tak dohodnuté medzi ním a konateľom spoločnosti p. Bobákom. Žalovaný má
ďalej za to, že konateľ žalobcu v II. rade podpisoval odstúpenie od zmluvy s omylom vo vôli, nakoľko
nemal vedomosť o dohode zo dňa 25.06.2009, ktorá bola ústna a ktorá ukončila nájomné strán.

Svedok Rastislav Štofa, bol ako realizátor bytového domu, ktorý žalobca v I. rade, čiže pán Piffko
prenajímal vlastné priestory spoločnosti žalovaného, ktorá predávala byty v tej bytovom dome, ktoré
oni stavali. Podľa jeho vyjadrenia stavbu mali ukončiť v roku 2008, ale v danom termíne sa im to
nepodarilo a ukončili ju až v júni 2009, kedy bola kolaudácia. Svedok si pamätá, že pán Piffko mu

volal, kedy bude stavba ukončená a z tejto doby si pamätá, že bolo dohodnuté, že v podstate, že sa
neukončila stavba na čas, tak predaj sa bude stále ukončovať v priestoroch spoločnosti žalobcu v I.
rade a nie v bytovom dome už dostavanom na Bakossovej. V tom objekte, keď sa dokončí priestor, tak
sa celé predajné miesto presunie do novej bytovky. Tým, že nevedeli kedy to bude, bolo dohodnuté,
že nájom sa skončí ku dňu, kedy bude možné sa presťahovať do nového priestoru. Svedok sa stretol

a s pánom Piffkom, pánom Bobákom, pánom Vargom na rôznych stretnutiach 3-4 krát do týždňa.
Vzhľadom na to, že nevedel presne uviesť kedy sa tieto veci dohodli, ale uviedol, že sa dohodli.
Je o tom presvedčený, že došlo k predmetnej dohode, lebo sa čakalo na ukončenie, aby sa mohli
presťahovať do nových priestorov. Sťahovanie bolo dohodnuté tak, že pán Piffko mu zavolá, kedy
budú nachystaní a zabalení a s tým, že pošle tam auto, aby sa mohol priestor vypratať a vysťahovať

a odviesť veci do nového priestoru. Toto sa udialo niekedy v júni roku 2009. Pán Piffko bol nadriadený
svedka, zastával funkciu podpredsedu predstavenstva Arena Servis a bol manažér predaja bytov a
teda na jeho pokyn sme sa z týchto priestorov vysťahovali. Za asistencii svedka Rastislav Štofu,
svedkyne Evy Hricovej, ktorá bola asistentkou pána Ing. Piffku, ktorý bol manažér predaja bytov, pani
Mócikovej (kolegyne ) a pracovníkov firmy Er- stav a Ing. Piffka sa presťahovali v jeden deň, všetky

veci zobrali do iných priestorov a to do polyfunkčného priestoru na ulici Bakossová v Banskej Bystrici
a kľúče odovzdali Ing. Piffkovi v ten istý deň.

Svedkyňa Eva Hricová uviedla, že v čase kedy sa končila nájomná zmluva medzi žalobcami a
žalovaným bola zamestnankyňou spoločnosti Maynet a bola priamo prítomná na mieste nájmu. K

ukončeniu nájmu došlo na základe dohovoru, kedy sa mali do nových priestorov nasťahovať, a to v
momente kedy budú skolaudované a to v roku 2008, samotná kolaudácia prebehla dňa 12.06.2009.
K presťahovaniu nájomcu z priestorov prenajímateľa do polyfunkčného objektu Bakossová, Banská
Bystrica došlo koncom júna roku 2009 okolo 25.07.2009, prítomný bol pán Ing. Piffko. Pán Ing. Piffko
bol jej nadriadený, zastával funkciu podpredsedu predstavenstva Arena Servis a bol manažér predaja

bytov a ona bola asistentka predaja bytov, a teda na jeho pokyn sa z týchto priestorov vysťahovali.
Za asistencii svedkyne Hricovej, kolegyne Mócikovej a pracovníkov firmy Er- stav a Ing. Piffka
sa presťahovali v jeden deň. Všetky veci zobrali do iných priestorov do polyfunkčného priestoru
Bakossová a kľúče odovzdali Ing. Piffkovi v ten deň.Z nájomnej zmluvy (č.l. 9 spisu) súd zistil, že žalobcovia v 1. a 2. rade ako prenajímatelia a žalovaný
ako nájomca uzavreli dňa 1.7.2007 Zmluvu o nájme nebytových priestorov č.08/2007N. Zmluvou dali

prenajímatelia do prenájmu žalovanému prevádzkový objekt súpisné číslo 470, parcela č. 1836 na
Bakossovej ulici č. 6 v Banskej Bystrici, ktorý je evidovaný v LV č. 4331, k.ú. Banská Bystrica. Výška
a splatnosť nájomného je v Zmluve 1 upravená čl. IV v bode 1 a 1/1 a to tak, že mesačné nájomné je
určené vo výške 497,91 eur (15.000,- Sk) ktoré je nájomca povinný platiť kvartálne na základe faktúry
vystavenej prenajímateľom so splatnosťou 10 dní. Doba nájmu je upravená v zmluve v čl. III. bod 1/

na dobu neurčitú od 1.7.2007. Ukončenie nájmu je možné v zmysle čl. III. bod 2 len: a/ písomnou
výpoveďou, b/ dohodou zmluvných strán, c/ okamžitým odstúpením od tejto zmluvy podľa čl. IV. ods.
6 tejto zmluvy. Podľa čl. III. ods. 3 je výpovedná lehota 3 mesiace a počíta sa od prvého dňa mesiaca
nasledujúceho po doručení výpovede druhému účastníkovi zmluvy. Výpoveď musí mať písomnú formu.
Včl.IV.ods.6zmluvynájomcasúhlasilstým,žeakbudevomeškanísplatenímnájomnéhooviacako15
dní, je prenajímateľ oprávnený okamžite skončiť nájomný pomer odstúpením od tejto zmluvy. Nájomca

sa zaviazal v tomto prípade uhradiť prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške 6-mesačného nájmu.

Z Dodatku č. 1 zo dňa 11.1.2008 (č.l. 8) k Zmluve o nájme nebytových priestorov č. 08/2007/N súd zistil,
že strany zmenili výšku nájmu na sumu 547,70 eur (16.500,-Sk) s tým, že ponechali v platnosti jeho
úhradu štvrťročne na základe faktúry vystavenej prenajímateľom.

Zo zmluvy o poskytovaní služieb č. S/08/2007 spojených s nájmom nebytových priestorov zo dňa
1.7.2007 (č.l. 9 spisu) súd zistil, že žalobca v 3. rade ako dodávateľ uzatvoril so žalovaným ako
odberateľom predmetnú zmluvu predmetom, ktorej je poskytovanie služieb spojených s nájmom
nebytovýchpriestorovužívanýchžalovanýmnazákladezmluvyč.08/2007/Natozabezpečeniedodávky

el. energie, vykurovania, dodávka vody, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie kancelárskych a
spoločnýchpriestorov.Zmluvabolauzatvorenánadobuneurčitúod1.7.2007.včl.IV.ods.1/saúčastníci
dohodli na cene 149,88 eur (4.975,-Sk) mesačne plus DPH s tým, že podľa ods. 2/ odberateľ sa zaviazal
poplatky za služby uhrádzať v termíne splatnosti faktúr vystavených nájomcom.

Z Dodatku č. 1 zo dňa 11.1.2008 (č.l. 12) k Zmluve o poskytovaní služieb č. S/08/2007 súd zistil, že
strany zmenili výšku poplatkov na sumu 182,57 eur (5.500,-Sk) mesačne plus DPH s tým, že ponechali
v platnosti jeho úhradu štvrťročne na základe faktúry vystavenej prenajímateľom.

Podľa § 1 ods. 2 Obchodného zákonníka právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú ustanoveniami

tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa predpisov
občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa obchodných
zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

Podľa § 3 ods. 1 Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, prenajímateľ

môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len
"zmluva").

Podľa § 3 ods. 2 Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, nebytové priestory
sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.

Podľa § 7 Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak výška nájomného
alebo úhrada za podnájom nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej

povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.
Podľa § 365 Obchodného zákonníka dlžník je v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a to
až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník
však nie je v omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

Podľa § 369 ods.1 Obchodného zákonníka Ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku
alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve. Ak úroky
z omeškania neboli dohodnuté, dlžník je povinný platiť úroky z omeškania podľa predpisov občianskehopráva. Ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je spotrebiteľ, možno dohodnúť úroky
z omeškania najviac do výšky ustanovenej podľa predpisov občianskeho práva.

Podľa § 3 nar. vlády SR č. 87/1995 Z.z. výška úrokov z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia
ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením
peňažného dlhu t.j. 9 % ročne.

Podľa § 120 ods. 1 O.s.p. účastníci sú povinní označiť dôkazy na preukázanie svojich tvrdení. Súd

rozhodne, ktoré z označených dôkazov vykoná. Súd môže výnimočne vykonať aj iné dôkazy, ako
navrhujú účastníci, ak je ich vykonanie nevyhnutné pre rozhodnutie vo veci.

Podľa § 132 O.s.p. dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy
v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane
toho, čo uviedli účastníci.

Navrhovanie dôkazov má priamu súvislosť s povinnosťou tvrdenia. Dôkaznú povinnosť môže účastník
v konaní plniť od jeho samotného začiatku, pričom povinnosť označiť dôkazy sa vzťahuje na
všetky tvrdenia účastníka s tým, že nesplnenie dôkaznej povinnosti prináša so sebou hrozbu takého
rozhodnutia súdu, ktoré vychádza so skutkového základu zisteného z dôkazov navrhnutých účastníkom

v opačnom procesnom postavení než je účastník, ktorý nesplnil alebo dostatočne nesplnil svoju dôkaznú
povinnosť.Dôkaznýmbremenompritomrozumiemezodpovednosťúčastníkazavýsledokkonania,ktorý
závisí od zistení z navrhnutých a vykonaných dôkazov. V prípade dôkaznej núdze sa neúspech pričíta
tomu účastníkovi, na ktorom podľa predpisov hmotného práva leží dôkazné bremeno, t.j. zodpovednosť
za preukázanie skutočností významných z hľadiska hmotného práva.

Zo zmluvy o nájme nebytových priestorov č.08/2007N zo dňa 1.7.2007 mal súd preukázané, že medzi
žalobcami v 1. a 2. rade a žalovaným vznikol uzatvorením zmluvy o nájme nebytových priestorov
obchodno-právny vzťah v zmysle ustanovenia § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme nebytových
priestorov. Žalobcovia v 1. a 2. rade ako prenajímatelia prenechali do užívania žalovanému ako

nájomcovinebytovépriestorybližšiešpecifikovanévzmluveanájomcasazaviazalplatiťprenajímateľom
nájomné vo výške 497,91 eur kvartálne na základe faktúry vystavenej prenajímateľom so splatnosťou
10 dní. Výška nájomného bola zmenená Dodatkom č. 1 zo dňa 11.1.2008 na sumu 547,70 eur so
splatnosťou štvrťročne na základe vystavenej faktúry prenajímateľom. Zmluva bola uzavretá na neurčito
počnúc od 1.7.2007 s tým, že nájom sa mohol skončiť aj skôr písomnou výpoveďou, dohodou zmluvných

strán alebo okamžitým odstúpením od zmluvy v prípade ak bude nájomca s platením nájomného o
viac ako 15 dní v omeškaní. Výpovedná doba bola dohodnutá v trvaní troch mesiacov a počíta sa od
prvého dňa nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede. Žalobcovia v 1. a 2. rade aj keď v konaní
potvrdili plynutie výpovednej lehoty na základe výpovede žalovaného zo dňa 31.3.2009 doručenej mu
dňa 14.7.2009, tak tvrdil, že nájomný pomer neskončil uplynutím výpovednej doby dňom 31.10.2009 ale

skončil už skôr okamžitým odstúpením od zmluvy zo dňa 13.8.2009 z jeho strany. Dôvodom okamžitého
odstúpenia bolo omeškanie žalovaného s úhradou nájomného za tretí štvrťrok 2009, ktorú mal zaplatiť
na základe faktúry zo dňa 17.7.2009, splatnej 25.7.2009. Žalovaný sa v konaní bránil najprv tým, že
sa do omeškania s nájmom za tretí štvrťrok 2009 nedostal, a to z dôvodu skoršieho ukončenia nájmu
na základe jeho výpovede zo dňa 31.3.2009, podľa jeho tvrdení doručenej žalobcom dňa 31.3.2009

(nájom by tak skončil dňom 30.6.2009) a neskôr žalovaný tvrdil, že k skončeniu nájmu došlo dohodou
strán ešte v júny 2009 (ktoré obe tvrdenia neboli v konaní preukázané a súd prvého ako aj odvolacieho
stupňa sa s týmto už v predchádzajúcich rozhodnutiach vysporiadali). Pre posúdenie omeškania (a tým
aj pre posúdenie dôvodnosti skončenia nájmu odstúpením) má však zásadný význam dojednanie strán
o úhrade nájomného obsiahnuté v zmluve a to konkrétne dojednanie času splatnosti. Splatnosť resp.

omeškanie s úhradou nájomného bola v zmluve naviazaná, podmienená vystavením faktúry žalobcom.
Nebolo medzi stranami sporné, že nájomné sa má uhrádzať až na základe faktúry a že sa má uhrádzať
kvartálne (štvrťročne). Žalobcovia v 1. a 2. rade sa v danom konaní domáhali nájomného za tretí
štvrťrok resp. za jeho časť od 1.7. do 12.8.2009 (kedy malo podľa ich názoru dôjsť k ukončeniu nájmu
odstúpením). Tvrdili, že so žalovaným boli neformálne, ústne dohodnutí a potvrdzuje to aj medzi nimi

zaužívaná prax, že žalobcovia v 1. a 2. rade vystavovali faktúry na úhradu nájomného za ten-ktorý
štvrťrok vopred a nie až po uplynutí toho-ktorého štvrťroku. Žalovaný takúto ústnu dohodu poprel a
uviedol, že žalobcovia vystavovali faktúry na nájomné za ten ktorý štvrťrok ako v jeho priebehu, tak aj
opakovane až po jeho uplynutí ako to nakoniec aj uviedol sám žalobca vo svojom písomnom prehľade,výpise vystavovaných faktúr predložených súdu. Medzi účastníkmi tak zostala spornou doba kedy
žalobcovia mali vystavovať faktúry, až na základe ktorých mal žalovaný v zmysle čl. IV. zmluvy uhrádzať
nájomné. V písomnej zmluve o nájme nebytových priestorov si účastníci v čl. IV bod 1/1 len dohodli,

že nájomca bude platiť prenajímateľovi nájomné kvartálne (štvrťročne) na základe faktúry vystavenej
prenajímateľom so splatnosťou 10 dní. V zmluve tak absentuje akékoľvek dojednanie, v ktorom kvartále,
štvrťroku sa vystavuje faktúra a následne na jej základe uhrádza nájomné. Či sa vystavuje v priebehu,
počas plynutia toho, ktorého štvrťroku (ako tvrdia žalobcovia) alebo po jeho uplynutí (ako tvrdí žalovaný).
Žalobcov v 1. a 2. rade v konaní zaťažovalo dôkazné bremeno bez pochybností preukázať, že boli

oprávnení vystavovať faktúry ešte počas plynutia štvrťroku za ktorý sa nájomné fakturovalo, a že boli
oprávnený žiadať od žalovaného úhradu nájomného vopred pred uplynutím štvrťroka. Súd má za to, že
žalobcovia v konaní jednoznačne a bez pochybností nepreukázali, že boli oprávnení vystavovať faktúru
vopred, v priebehu toho-ktorého štvrťroka a žiadať na jej základe taktiež vopred od žalovaného nájomné.
Žalovaný akúkoľvek neformálnu dohodu o vystavovaní faktúr a úhrade nájomného vopred poprel a treba
dať taktiež za pravdu žalovanému, že výpis vystavovania faktúr počas nájomného vzťahu predložený

samotným žalobcom preukazuje, že faktúry neboli žalobcom vystavované počas celej doby výlučne
len v priebehu toho-ktorého štvrťroku, teda vopred, ale boli aj vystavované po uplynutí toho-ktorého
štvrťroku, teda neskôr (žalobca vystavil faktúru za 4. štvrťrok 2008 dňa 25.3.2009, za 1. štvrťrok 2009
dňa30.4.2009,za2.štvrťrok2009dňa1.7.2009).Zuvedenéhodôvodupretoniejemožnéargumentovať
zaužívanou praxou a zvyklosťami medzi účastníkmi, keď žalobca vystavoval faktúry počas nájmu v

rôznom čase. Keďže medzi účastníkmi absentuje výslovná dohoda o dobe fakturácie, tak má súd za to,
že žalobcovia v 1. a 2. rade mali právo žiadať od žalovaného nájomné a vystaviť faktúru až po uplynutí
toho-ktorého štvrťroku (kvartálne nájomné mali zmluvné strany výslovne dohodnuté) a pre absenciu
dohody v tomto smere nemali ani žalobcovia dôvod fakturovať nájomné za tretí štvrťrok vopred, teda
dňa 17.7.2009, ale najskôr až dňa 1.10.2009. Nakoľko z uvedeného dôvodu boli faktúry č. 290024 a

290019 obe zo dňa 17.7.2009, obe splatné 25.7 2009 vystavené žalobcami v 1. a 2. rade predčasne,
tak sa žalovaný nedostal do omeškania s úhradou nájomného dňom 26.7.2009 (ako tvrdili žalobcovia)
a žalobcom preto ani týmto dňom nevzniklo právo na odstúpenie od zmluvy z dôvodu omeškania
žalovaného s úhradou nájomného v zmysle čl. IV. bod 6/ zmluvy. Žalobcovia v 1. a 2. rade boli oprávnení
vystaviťfaktúruzanájomnéza3štvrťrok2009dňa1.10.2009akeďževzmluveboladohodnutásplatnosť

nájomného na základe faktúry 10 dní, tak žalovaný sa dostal do omeškania márnym uplynutím tejto
dohodnutej doby. V danom prípade mal žalovaný uhradiť nájomné za tretí štvrťrok do 11.10.2009 a ak
tak neurobil, tak až dňom 12.10.2009 sa dostal do omeškania a týmto dňom má súd za to, že došlo
k začiatku omeškania žalovaného s úhradou nájomného, až od ktorého dňa sa ďalej odvíja aj právo
žalobcovnaokamžitéodstúpenieodzmluvy,nieskôr.Žalobcoviav1a2.radenebolioprávneníokamžite

ukončiť nájom odstúpením zo dňa 13.8.2009, nakoľko nájomné za príslušné obdobie malo byť podľa
názoru súdu uhradené nie počas plynutia tretieho štvrťroka 2009, ale až po jeho uplynutí. Keďže dňa
13.8.2009 žalovaný v žiadnom omeškaní s platením nájomného nebol, tak nebol v zmysle zmluvy (čl. III.
2/ v spojení s čl. IV. 6/) ani daný dôvod na odstúpenie od zmluvy. Ak žalobcovia v 1. a 2. rade od zmluvy
dňa 13.8.2009 odstúpili, je takéto odstúpenie neplatné. K skončeniu nájmu došlo na základe písomnej

výpovede žalovaného zo dňa 31.3.2009, preukázateľne doručenej žalobcom až dňa 14.7.2009 a nie
na základe odstúpenia zo strany žalobcov zo dňa 13.8.2009 pred uplynutím výpovednej lehoty, keďže
neboli splnené podmienky na odstúpenie (dňa 13.8.2009 ešte žalovaný v omeškaní nebol). Žalovanému
tak vnikla povinnosť na úhradu nájomného za celé obdobie plynutia výpovednej doby, t.j. do 31.10.2009,
teda aj za tretí štvrťrok 2009 (júl-september) a prvý mesiac štvrtého štvrťroka (október). Žalovaný uhradil

ako posledné nájomné za druhý štvrťrok roku 2009. Žalobca v 1. rade vystavil na nájomné 3 Q 2009
faktúru č. 290024 na sumu 821,55 eur, ku ktorej vystavil následne dobropis v sume 437,57 eur, ktorým
odpočítal nájomné za dobu od odstúpenia od 13.8.2009 do konca štvrťroka do 30.9.2009. Žalobca
v 2. rade faktúru č. 290019 na sumu 977,64 (spolu s DPH), ku ktorej vystavil následne dobropis v
sume 520,71 eur, ktorým odpočítal nájomné za dobu od odstúpenia od 13.8.2009 do konca štvrťroka

do 30.9.2009. Nakoľko si žalobcovia v 1. a 2. rade v danom konaní uplatnili nárok na nájomné od
1.7.2009 len do 13.8.2009 (v domnení, že nájom skončil v tento deň platným odstúpením) tak súd im
takto uplatnený nárok na nájomné ako dôvodný spolu vo výške 840,91 eur priznal.

V konaní ďalej nebolo sporné, že žalovaný neuhradil nájomné ani po dni 11.10.2009 (splatnosť správne

vystavenej faktúry) a tým sa žalovaný dostal jednoznačne do omeškania s platením nájomného. V čl.
IV. bod 6/ zmluvy si zmluvné strany dohodli, že v prípade ak žalovaný bude s platením nájomného v
omeškaní o viac ako 15 dní, tak sa žalovaný zaviazal uhradiť žalobcovi aj zmluvnú pokutu vo výške
šesť mesačného nájmu. Žalovaný nielenže neuhradil nájomné do 11.10.2009 (splatnosť nájomného) aleani do 26.10.2009 (omeškanie 15 dní) a preto dňom 27.10.2009, keď bol žalovaný viac ako 15 dní v
omeškaní vznikol žalobcom v 1. a 2. rade v zmysle čl. IV. bod 6/ zmluvy nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty, ktorá sa viazala na porušenie povinnosti žalovaného uhradiť nájomné včas, resp. do 15 dní

od splatnosti. Žalovaný sa jednoznačne a preukázateľne dostal do omeškania s platením nájomného
viac ako 15 dní, čím porušil svoju zmluvnú povinnosť, s ktorou sa spája povinnosť zaplatiť žalobcom
aj dohodnutú zmluvnú pokutu vo výške šesť mesačného nájmu, t.j. vo výške 3.286,20 eur (6 x 547,70
eur/16.500,-Sk/).Zmluvnápokutaakoajjejvýškabolastranamivzmluvedojednanájasne,zrozumiteľne
a určito. Zmluvná pokuta bola dohodnutá v zmluve jednoznačne ako aj povinnosť s porušením, ktorej

sa spájala (povinnosť žalovaného nedostať sa do omeškania s platením nájomného o viac ako 15
dní). Argumentácia žalovaného, že nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty nie je dôvodný, pretože nie
je určitý, keďže zmluvná pokuta bola dohodnutá ako sankcia vo výške 6 mesačného nájmu a nie ako
presná výška zmluvnej pokuty je irelevantná. Súd sa stotožnil s argumentáciou žalobcov, že pri určení
spôsobu výšky zmluvnej pokuty nie je potrebné výšku zmluvnej pokuty vypočítať v čase vzniku dohody o
zmluvnejpokute,zákontrváibanapožiadavke,abyvčasevznikudohodyozmluvnejpokutebolozrejmé,

akým spôsobom bude možné v budúcnosti, keď vznikne nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, zmluvnú
pokutu vypočítať. Podmienkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute je presné určenie povinnosti,
ktorá má byť zmluvnou pokutou zabezpečená. Uvedená povinnosť bola jasne a presne špecifikovaná.
Súdu nie je absolútne zrejmé z akého obsahu a ktorej zmluvy vychádzal žalovaný pri svojom názore a
právnom výklade, že žalobcovia nemajú nárok na zmluvnú pokutu pretože vznik povinnosti ju uhradiť sa

viaže na realizáciu oprávnenia - t.j. na odstúpenie od zmluvy a odstúpenie od zmluvy nie je porušením
zmluvnej povinnosti, pre ktorú možno dohodnúť zmluvnú pokutu. Žalovaný neporušil žiadnu povinnosť
a preto mu nevznikla ani povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu. Žalovaný ďalej tvrdil, že žalobcovia žiadajú
zmluvnú pokutu za porušenie neexistnentnej zmluvnej povinnosti aj v dôsledku ukončenia nájmu. Ako
jasne a zrozumiteľne tak aj logicky vyplýva z vyššie citovaného znenia čl. IV. bod. 6/ zmluvy o nájme,

tak vznik povinnosti uhradiť zmluvnú pokutu sa viaže na omeškanie žalovaného a nie na odstúpenie
prenajímateľa od zmluvy (?). Žalovaným ponúkaný výklad nemá oporu v zmluve a súdu sa javí ako
zámerne zavádzajúci (znenie „Nájomca sa zaväzuje v tomto prípade...“ interpretovať ako v „prípade“
odstúpenia namiesto v „prípade“ omeškania je účelové a skreslujúce). Z uvedeného dôvodu nie je ani
pravdivé tvrdenie žalovaného, že zmluvná pokuta bola dojednaná za porušenie zmluvnej povinnosti

ktorá neexistuje. Opak je pravdou. Z uvedeného dôvodu súd dospel k záveru, že aj v tejto časti je nárok
žalobcov dôvodný a uložil žalovanému zaplatiť im zmluvnú pokutu vo výške 3.286,20 eur.

Zo zmluvy o poskytovaní služieb č. S/08/2007 spojených s nájmom nebytových priestorov zo dňa
1.7.2007 mal súd preukázané, že žalobca v 3. rade ako dodávateľ uzatvoril so žalovaným ako

odberateľom zmluvu predmetom, ktorej bolo poskytovanie služieb spojených s nájmom nebytových
priestorov užívaných žalovaným na základe zmluvy č. 08/2007/N a to zabezpečenie dodávky el. energie,
vykurovania, dodávka vody, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie kancelárskych a spoločných
priestorov. Zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú od 1.7.2007. v čl. IV. ods. 1/ sa účastníci dohodli na
cene 149,88 eur (4.975,-Sk) mesačne plus DPH s tým, že podľa ods. 2/ odberateľ sa zaviazal poplatky

za služby uhrádzať v termíne splatnosti faktúr vystavených nájomcom. Z Dodatku č. 1 zo dňa 11.1.2008
k Zmluve o poskytovaní služieb č. S/08/2007 bolo preukázané, že strany zmenili výšku poplatkov na
sumu 182,57 eur (5.500,-Sk) mesačne plus DPH s tým, že ponechali v platnosti jeho úhradu štvrťročne
na základe faktúry vystavenej prenajímateľom. Ako je vyššie zdôvodnené súd dospel k záveru, že
žalobcom v 1. a 2. rade vznikol nárok na nájomné za obdobie od 1.7.2009 do doby skončenia nájmu

31.10.2009. Vzhľadom k tomu, že s predmetným nájmom súvisí a je spätá aj úhrada za služby, tak má
súd za to, že je dôvodné aj žalobcovi v 3. rade priznať zaplatenie tejto úhrady. Strany si dohodli výšku
úhrady paušálne a je preto nepochybné, že žalovaný je povinný takúto úhradu zaplatiť aj v prípade ak
predmetné nebytové priestory dobrovoľne vypratal. V tejto súvislosti je nutné poukázať na už odvolacím
súdom vyslovený právny názor, že žalovaný bol povinný uhrádzať nájomné až do skončenia nájomného

vzťahu. Samotná skutočnosť, že sa nájomca z prenajatých priestorov dobrovoľne odsťahoval, odovzdal
kľúče, ale nezakladá dôvod, ktorý by bolo možné považovať za dôkaz svedčiaci o tom, že tým bol
nájom ukončený. Odsťahovanie sa resp. nevyužívanie predmetu prenájmu je na vôli nájomcu, ale nie
je okolnosťou, ktorá by znamenala zánik povinnosti platiť riadne dohodnuté nájomné. Súd má za to, že
obdobnú právnu argumentáciu je možné použiť i v prípade povinnosti žalovaného uhrádzať paušálnu

odplatu za služby spojené s nájmom. Žalobca v 3. rade vystavil za služby 3 Q 2009 faktúru č. 209SO24
na sumu 651,77 eur, ku ktorej vystavil následne dobropis v sume 347,15 eur, ktorým odpočítal úhradu
za služby za dobu od odstúpenia od 13.8.2009 do konca štvrťroka do 30.9.2009. Nakoľko si žalobca
v 3. rade v danom konaní uplatnil nárok na úhradu odplaty za služby od 1.7.2009 len do 13.8.2009 (vdomnení, že zmluvný vzťah skončil spolu s nájmom v tento deň) tak súd mu takto uplatnený nárok ako
dôvodný vo výške 456,93 eur priznal. V závere je nutné ešte zdôrazniť, že žalovaný predmetnú zmluvu
o poskytovaní služieb č. S/08/2007 žiadnym spôsobom neukončil, hoci ju bolo možné vypovedať za

rovnakých zmluvných podmienok ako zmluvu o nájme. Žalobcovi v 3. rade žiadnu výpoveď nezaslal.
V prípade ak by tak urobil a výpoveď by žalobcovi v 3. rade doručil, tak uplynutím výpovednej doby by
zmluva platne zanikla a žalovaný by už úhrady za služby uhrádzať nemusel. V prípade ak vedel, že
chce prenajaté priestory dobrovoľne opustiť, bolo vhodné, aby výpoveď, ukončenie zmluvy načasoval
ku fyzickému opusteniu nebytových priestorov. Nakoľko žalovaný ale takto nepostupoval, je povinný si

plniť svoje zmluvné povinnosti, záväzky a uhradiť žalobcovi úhradu za požadované obdobie. Obrana
žalovaného, že ak priestory neužíval nie je povinný ani uhrádzať odplatu za služby preto neobstojí a je
účelová. Zmluvné strany mali odplatu dohodnutú paušálne a ako je vyššie uvedené, tým, že sa žalovaný
dobrovoľne odsťahoval z nebytových priestorov, hoc ešte nájomný pomer stále trval, tak sa sám zbavil
nároku na užívanie priestorov a s tým spojeného aj nároku na užívanie služieb.

Nakoľko sa žalovaný dostal s plnením svojej povinnosti voči žalobcom do omeškania, bolo potrebné v
zmysle § 369 ods. 1 OBZ uložiť mu povinnosť zaplatiť zákonný úrok z omeškania vo výške 9 % ročne.
Ako je už vyššie zdôvodnené, tak pri nájomnom sa žalovaný dostal do omeškania dňom 12.10.2009,
nakoľko žalobca mohol najskôr vystaviť faktúru až dňa 1.10.2009, následne mal žalovaný 10 dní na
dobrovoľné plnenie do 11.10.2009 (splatnosť) a keď v danej lehote určenej v zmluve na plnenie žalovaný

svoj dlh riadne a včas nesplnil, tak dňom 12.10.2009 sa dostal s plnením svojej povinnosti uhradiť
nájomné do omeškania. Obdobne je tomu aj pri omeškaní poplatkov, úhrady za služby spojené s
nájmom, keď zmluvné strany si dohodli splatnosť poplatkov totožne ako pri nájomnom spôsobom, že
žalovaný bude uhrádzať poplatky mesačne a to kvartálne na základe faktúry vystavenej dodávateľom
pričom žalovaný sa tieto zaviazal uhrádzať v termíne splatnosti faktúr vystavených nájomcom. Z

uvedeného dôvodu sa žalovaný aj s úhradou poplatkov za služby dostal do omeškania rovnaký čas
12.10.2009. Pri zmluvnej pokute, ale mali strany dohodnutú dobu splatnosti, tak, že nárok na zmluvnú
pokutu vzniká žalobcom až potom, čo žalovaný je v omeškaní viac ako 15 dní. Žalovaný sa dostal do
omeškania 12.10.2009 a lehota 15 dní uplynula dňa 26.10.2009. Dňom 27.10.2009 vznikol žalobcom
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty a žalovanému povinnosť na jej úhradu. Dňa 27.10.2009 mal preto

žalovaný dobrovoľne zmluvnú pokutu žalobcom uhradiť. Ak tak neurobil, čo bolo preukázané, tak dňom
28.10.2009 sa dostal do omeškania s úhradou zmluvnej pokuty. Na základe vyššie uvedeného súd
rozhodol o priznaní úrokov z omeškania od doby ako je uvedené vo výrokovej časti rozhodnutia až do
zaplatenia.

Keďže sa žalobcovia domáhali žalobou úrokov z omeškania za skoršie obdobie (od 26.7.2009 pri
nájomnomaodplatezaslužbyaod14.8.2009prizmluvnejpokute) akoimsúdpriznalúrokyzomeškania
(ako je uvedené a zdôvodnené vyššie) tak súd vo zvyšku v zmysle § 153 ods.2 O.s.p. žalobu ako
nedôvodnú zamietol.

O náhrade trov konania v prevažnej miere úspešných žalobcov v 1. a 2. rade súd rozhodol v zmysle §
142 ods. 2 O.s.p. v spojení s § 10 ods. 1, § 13 ods. 3 (základná sadzba tarifnej odmeny sa zníži o 50 %,
ak ide o spoločné úkony pri zastupovaní dvoch alebo viacerých osôb) a § 14 ods. 5 (za zastupovanie
alebo obhajoba na pojednávaní, pri ktorom sa iba vyhlásilo rozhodnutie, alebo zastupovanie a obhajoba
na pojednávaní, ktoré bolo odročené bez prejednania veci) Vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z. tak, že

náhradu trov konania pomerne rozdelil a vzhľadom k tomu žalobcom v 1. a 2. rade priznal náhradu trov
konania spolu vo výške 1.987,69 eur (292 eur = 80 % SP, 1.695,69 eur = 80% trov pr. zast.), vo výške
percentuálneho rozdielu v úspešnosti účastníkov predstavujúcej 80 % z celkových trov konania 2.484,61
eur (žalovaná suma 4.593,31 eur = 100%, žalobcom v 1. a 2. rade priznaná suma 4.127,11 eur = 90
%, úspech žalovaného 10 %, rozdiel 80 %).

Celkové trovy konania žalobcov 2.484,61 eur pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku vo výške
365 eur (293,50 eur za žalobu + 71,50 eur za odvolanie) a trov právneho zastúpenia vo výške 2.119,61
eur. Pri tarifnej hodnote veci 4.593,31 eur, ktorá bola uplatňovaná pri podaná žaloby, je základnú sadzba
tarifnej odmeny za jeden úkon právnej služby vo výške 161,01 eur. Tarifná odmena za zastupovanie
1 osoby je 161,01 eur, pri počte 2 zastupovaných osôb je tarifná odmena po znížení potom celkom

161,01 eur / 2 x 161,01 eur = 322,02 eur - 50 % 161,01 = 161,01 eur/. Odmena patrí za 7 úkonov po á
161,01 eur (16.10.2009 prevzatie a príprava, 9.12.2009 podanie žaloby, 28.6.2010 vyjadrenie k odporu,
5.8.2011 vyjadrenie, účasť na pojednávaní v deň 8.9.2011, 18.10.2011, 24.4.2012, 1/4 odmeny za účasť
na pojednávaní v deň 13.12.2011 = 40,25 eur, odročeného bez prejednania veci). Po právoplatnostizamietajúceho výroku vo veci samej v časti 466,20 eur v deň 7.6.2012 predmetom konania v časti
žalobcov v 1. a 2. rade zostala už len pohľadávka vo výške 4.127,93 eur /tarifná hodnota veci/, z
ktorej bolo potom nutné vychádzať pri určení výšky základnej sadzby tarifnej odmeny za jeden úkon

právnej služby vo výške 151,05 eur. Tarifná odmena za zastupovanie 1 osoby je 151,05 eur, pri počte 2
zastupovaných osôb je tarifná odmena po znížení potom celkom 151,05 eur / 2 x 151,05 eur = 302,10
eur - 50 % 151,05 = 151,05 eur/. Odmena patrí za 5 úkonov po á 151,05 eur (25.9.2012 vyjadrenie k
odvolaniu, 28.1.2014 vyjadrenie, účasť na pojednávaní dňa 18.3.2014, 29.4.2014 odvolanie, 31.3.2015
vyjadrenie). Tarifná odmena spolu predstavuje sumu 1.922,57 eur. Náhrada hotových výdavkov (§ 15 a

nasl. vyhlášky) 2 x režijný paušál (§ 16 vyhlášky) po á 6,95 eur, 1 x po á 7,21 eur, 4 x po á 7,41 eur, 2
x po á 7,63 eur, 3 x po á 8,04 eur, 1 x po á 8,39 eur, spolu 98,52 eur, pri 2 osobách prestavuje režijný
paušál spolu sumu 197,04 eur.

O náhrade trov konania procesne plne úspešného žalobcu v 3. rade súd rozhodol v zmysle § 142
ods. 1 O.s.p. v spojení s § 10 ods. 1 a § 14 ods. 5 (za zastupovanie alebo obhajoba na pojednávaní,

pri ktorom sa iba vyhlásilo rozhodnutie, alebo zastupovanie a obhajoba na pojednávaní, ktoré bolo
odročené bez prejednania veci) Vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z. tak, že mu priznal náhradu za
trovy právneho zastúpenia vo výške 1.252,73 eur. Pri tarifnej hodnote veci 304,62 eur je základnú
sadzba tarifnej odmeny za jeden úkon právnej služby vo výške 24,90 eur. Odmena patrí za 12 úkonov
po á 24,90 eur (16.10.2009 prevzatie a príprava, 9.12.2009 žaloba, 28.6.2010 vyjadrenie k odporu,

5.8.2011 vyjadrenie, účasť na pojednávaní v deň 8.9.2011, 18.10.2011, 24.4.2012, 25.9.2012 vyjadrenie
kodvolaniu,28.1.2014vyjadrenie,účasťnapojednávanídňa18.3.2014,29.4.2014odvolanie,31.3.2015
vyjadrenie, 1/4 odmeny za účasť na pojednávaní v deň 13.12.2011 = 6,23 eur, odročeného bez
prejednania veci). Tarifná odmena spolu predstavuje sumu 305,03 eur. Náhrada hotových výdavkov (§
15 a nasl. vyhlášky) 2 x režijný paušál (§ 16 vyhlášky) po á 6,95 eur, 1 x po á 7,21 eur, 4 x po á 7,41

eur, 2 x po á 7,63 eur, 3 x po á 8,04 eur, 1 x po á 8,39 eur, režijný paušál spolu 98,52 eur. Náhrada za
stratu času (§ 17 ods. 1 vyhlášky): 5 x Banská Bystrica - Trnava a späť, 30 polhodín, 6 polhodín po á
12,35 za 1 pojednávanie v roku 2011, spolu za 3 pojednávania v roku 2011 suma 222,30 eur, 6 polhodín
po á 12,71 eur za 1 pojednávanie v roku 2012, spolu suma 76,26 eur, 6 polhodín po á 13,40 eur za 1
pojednávanie v roku 2014, spolu suma 80,04 eur. Spolu náhrada za stratu času 378,96 eur. Náhrada

cestovného 5 x Banská Bystrica - Trnava a späť, 340 km, spolu 470,22 eur.

V zmysle § 149 ods. 1 O.s.p. priznanú náhradu trov konania spolu všetkých žalobcov vo výške 3.240,42
eur (náhrada súdnych poplatkov 292 eur, náhrada trov právneho zastúpenia 2.948,42 eur /1.695,69
eur náhrada trov pr. zast. žalobcov v 1. a 2. rade + 1.252,73 náhrada trov žalobcu v 3. rade/) uložil

zaplatiť žalovanému na základe žiadosti žalobcov spoločne a nerozdielne na účet ich spoločnej právnej
zástupkyne.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd v Trnave.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach /§ 42 ods. 3 O.s.p./ (z podania musí byť zjavné,
ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované)
uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo
postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
- neboli splnené podmienky konania, rozhodol vecne nepríslušný súd prvého stupňa, rozhodnutie súdu
prvého stupňa vyniesol vylúčený sudca alebo súd prvého stupňa bol nesprávne obsadený; to neplatí,
ak senát rozhodoval namiesto samosudcu,

- konanie je postihnuté inou vadou, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej,
- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
-doterazzistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesútuďalšieskutočnostialeboinédôkazy,ktorédoteraz

neboli uplatnené /§ 205a O.s.p./,- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci,
- súd prvého stupňa neprihliadol na námietky odvolateľa napriek tomu, že na to neboli splnené
podmienky podľa § 175 ods. 3 O.s.p., časť prvej vety za bodkočiarkou.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.

V prípade, že povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže

podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona /zák. č. 233/1995 Z.z. Exekučný poriadok/.