Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Thursday, November 11, 2015

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 10Co/496/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2209214487
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 11. 2015

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Dušan Čimo
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2015:2209214487.3

Uznesenie

Krajský súd v Trnave v právnej veci žalobcu: Juraj Hrobárek, nar. X. E. XXXX, bytom P. W., W.. X. XXXX/
XX, podnikajúci pod obchodným menom „Juraj Hrobárek - AUTOBAZÁR SISI", s miestom podnikania
Dunajská Streda, Železničná 4, proti žalovanej: Silvia Lászlóová, nar. X. U. XXXX, trvale bytom ako
žalobca, podnikajúca pod obchodným menom Silvia Lászlóová - BISTRO U LEONARDA, s miestom
podnikania Dunajská Streda, Železničná 4, zast. splnomocnenkyňou: Kanisová & Kanis advokátska

kancelária s.r.o., Bratislava, o vypratanie nehnuteľnosti, o odvolaní žalovanej proti rozsudku Okresného
súdu Dunajská Streda zo 14. marca 2011 č. k. 9C/161/2009 - 77 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa r u š í a vec mu vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa uložil žalovanej povinnosť vypratať nehnuteľnosť zapísanú
na LV č. XXXX v katastrálnom území P. W. identifikovanú tiež ako parcela č. 207/4 zastavaná plocha

a nádvorie o výmere 511 m2 a bufet s terasou a to to do 3 dní. Žalovanej potom uložil tiež povinnosť
„nahradiť“ (správne „zaplatiť“) žalobcovi „trovy“ (správne „náhradu trov“) konania vo výške 469,84 eur
„na adresu“ (správne „k rukám“) advokáta žalobcu (v tomto prípade bez uvedenia lehoty plnenia).
Rozhodol tak prakticky rovnako ako v poradí prvým rozsudkom v tejto veci z 20. januára 2010,
ktorý bol ale predovšetkým pre zmätočnosť skoršieho označovania účastníkov (najmä žalobcu) a tiež
pre nestotožnenie sa odvolacieho súdu s kľúčovým názorom súdu prvého stupňa (o neplatnosti tzv.

nájomnej zmluvy účastníkov, ďalej tiež len „nájomná zmluva“) a nevykonanie okresným súdom ďalšieho
potrebného dokazovania zrušený s vrátením veci súdu prvého stupňa na ďalšie konanie (k čomu došlo
uznesením Krajského súdu v Trnave z 30. novembra 2010 č. k. 10Co/141/2010-57). Tentoraz súd
prvého stupňa svoje rozhodnutie vo veci samej právne odôvodnil ust. § 663, § 676 ods. 1 a § 677 O. z.
(Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v znení neskorších zmien a doplnení); vecne mal potom popri
osvojení si záveru tunajšieho súdu (vysloveného v tzv. zrušujúcom uznesení) o potrebe usudzovania

na nájomný vzťah k celej nehnuteľnosti (nie teda k nebytovým priestorom či priestoru) za to, že žaloba
bola dôvodnou. Medzi účastníkmi bol totiž nájomnou zmluvou z 1. januára 2005 založený nájomný
vzťah na dobu neurčitú, ten však žalobca vypovedal výpoveďou s trojmesačnou výpovednou lehotou
doručenou žalovanej (v prílohe k listu právneho zástupcu) najneskôr v júli 2009 a keďže k uplynutiu
výpovednej lehoty takto došlo najneskôr 24. októbra 2009, v čase rozhodovania (tentoraz napadnutým
rozsudkom)užneexistovalprávnydôvodužívanianehnuteľnostižalovanouazároveňbolonadbytočným

ako urobenie (žalobcom) ďalšej výpovede z nájmu, tak i dokazovanie k presnému určeniu dňa doručenia
zásielky s výpoveďou a k presnému určeniu času uplynutia výpovednej lehoty. Rozhodnutie o trovách
konania bolo potom odôvodnené právne ust. § 142 ods. 1 O. s. p. (Občianskeho súdneho poriadku
č. 99/1963 Zb. v znení neskorších zmien a doplnení) a § 11 ods. 1 vyhlášky č. 655/2004 Z. z. (tzv.
advokátska tarifa, ďalej len „tarifa“) a vecne trovami žalobcu na súdnom poplatku a na trovách právneho
zastúpenia (v sumách uvedených v odôvodnení).Ajprotitomutorozsudku(obdobneakoprotirozsudkutomutopredchádzajúcemu)podalavčasodvolanie
len žalovaná a navrhla ho zrušiť a vec vrátiť súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. Mala za to,
že v rozpore s pokynom odvolacieho súdu z tzv. zrušujúceho uznesenia neboli odstránené vady v

označení účastníkov a súd prvého stupňa ani nedoplnil v potrebnom rozsahu dokazovanie za účelom
objasnenia času skončenia nájomného vzťahu účastníkov a toho, či k tomuto vôbec došlo (keďže
prílohu listu zo 17. júla 2009, tvorenú prvou výpoveďou z 29. mája 2009, nemožno považovať za platnú
výpoveď, ak táto sa odvoláva na zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov a navyše neobsahuje
ani žiadne dôvody, tobôž nie dôvody účastníkmi dohodnuté v nájomnej zmluve), pričom i z dôvodu

pomerne promptného pristúpenia súdu prvého stupňa k opätovnému rozhodnutiu sa jeho rozsudok javí
i predčasný a nepreskúmateľný.

Žalobca navrhol napadnutý rozsudok potvrdiť pre stotožnenie sa s jeho dôvodmi i pre názor o
neopodstatnenosti odvolacích námietok žalovanej. Pokiaľ šlo o procesnú stránku veci, nesprávnosť v
označení oboch strán sporu (najmä jeho samého) bolo možné podľa názoru odvolacieho súdu z tzv.

zrušujúceho uznesenia odstrániť i bez pričinenia žalobcu (jednoduchým neprihliadaním na označenie
tej istej fyzickej osoby za až dvoch žalobcov) a neobstojí ani argumentácia nedostatkom dokazovania
na ďalšiu výpoveď z nájmu (tú z 27. januára 2011), ak táto nebola priamym predmetom konania a slúžila
len na ilustráciu pretrvávania stavu ignorovania žalovanou jeho (žalobcu) ako vlastníka.

Odvolací súd prejednal podľa § 212 ods. 1 a ods. 2 písm. b/ O. s. p. v medziach odvolania celú vec
(pretože od výslovne napadnutého rozhodnutia vo veci samej bolo závislým i rozhodnutie o trovách
konania) a to podľa § 214 ods. 1 O. s. p. na pojednávaní, doplnil dokazovanie výsluchom žalovanej a
dokazovanie tiež čiastočne zopakoval oboznámením listín predložených už v konaní na súde prvého
stupňa (predovšetkým obsahom nájomnej zmluvy a oboch výpovedí z nájmu, ktoré podľa žalovanej tejto

boli doručené - tu rozumej písomnosti datované 29. mája 2009 a 27. januára 2011, žalovanej doručené
v rokoch 2009 a 2011) a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok vo veci samej treba síce považovať za
vecne správny, pre dôvodnosť odvolacích námietok týkajúcich sa nie celkom dôsledného vysporiadania
sa súdu prvého stupňa s obsahom výpovede z nájmu považovanej týmto (okresným súdom) za právny
dôvod skončenia nájomného vzťahu a nevysporiadania sa s ďalšou výpoveďou z nájmu vôbec ale

principiálne z iného, než súdom prvého stupňa uvedeného dôvodu (uvedeného v odôvodnení rozsudku
tunajšieho súdu zo 6. Novembra 2012 č. k. 10Co/175/2011-118).

Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej tiež len „najvyšší súd“) uznesením z 28. júla 2014 sp. zn.
4 Cdo 173/2013 potvrdzujúci rozsudok odvolacieho súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie

s názorom o zaťažení takéhoto výsledku odvolacieho konania vadou podľa § 237 písm. f/ O. s. p.
(odňatím účastníkom konania postupom odvolacieho súdu možnosti konať pred súdom), majúcou
spočinúť v nevypravení rozsudku odvolacieho súdu, potvrdzujúceho ten prvostupňový z iných dôvodov,
odôvodnením štrukturovaným rovnako ako v prípade rozhodnutia súdu prvého stupňa, vytýkajúc taktiež
odvolaciemu súdu, že neobjasnil záver o totožnosti nehnuteľnosti, majúcej sa vypratať na základe

požiadavky žalobcu s tou tvoriacou predmet tzv. nájomnej zmluvy.

Odvolací súd preto opätovne prejednal vec vo vyššie naznačenom rozsahu a dospel k záveru, že povaha
nedostatkov vytýkaných tzv. zrušujúcim uznesením dovolacieho súdu z podstaty veci vylučuje, aby ich
odstraňoval v jedinej inštancii odvolací súd (nakoľko by tak mohlo dôjsť k inej než dovolacím súdom

vytknutej variácii na vadu konania, dnes sa nachádzajúcu v ustanovení § 237 ods. 1 písm. f/ O. s. p.) a
preto postupom podľa § 221 ods. 1 písm. f/ a h/ a ods. 2 O. s. p. odvolaním napadnutý rozsudok súdu
prvého stupňa zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie jemu (okresnému súdu). Na margo právnej podstaty
sporu pritom opakuje nasledovné :

Podľa§665ods.1O.z.nájomcajeoprávnenýužívaťvecspôsobomurčenýmvzmluve;aksanedohodlo
inak, primerane povahe a určeniu veci a prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom
kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.

Podľa § 671 ods. 1 rovnakého zákona nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné

obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

Podľa § 673 O. z. nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol
prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahea určeniu veci; podľa § 674 vety prvej takéhoto zákona ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov
uvedených v § 673 iba obmedzene, má nárok na primeranú zľavu z nájomného a napokon podľa § 675
O. z. právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa bez

zbytočného odkladu (veta prvá) a právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa, keď
došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim (veta druhá).

Podľa čl. VI vodu 2 nájomnej zmluvy zmluvu môže prenajímateľ vypovedať v prípade, že a) nájomca
užíva prenajatú nehnuteľnosť v rozpore so zmluvou, b) nájomca prenechal ním užívanú nehnuteľnosť,

alebo jej časť do podnájmu tretej osobe bez prechádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa a/alebo
c) nájomca mešká viac ako dva mesiace s platením nájomného.

Z vyššie citovaných ustanovení treba vyvodiť nielen základné práva a povinnosti nájomcu a
prenajímateľa z nájomnej zmluvy (ktorými sú na strane nájomcu najmä právo užívať prenajatú vec
a povinnosť platiť za ňu prenajímateľovi zmluvne dohodnuté nájomné, pokiaľ nejde o prípad včas

nájomcom uplatneného práva na odpustenie nájomného či zľavu z neho a na strane prenajímateľa
povinnosť postarať sa o užívaniaschopnosť predmetu nájmu a práva na prístup k veci za účelom
overenia jej riadneho užívania v súlade so zmluvou a na dohodnuté nájomné), ale tiež možnosť
prispôsobenia úpravy niektorých otázok týkajúcich sa nájmu dohodou účastníkov (keďže tu s výnimkou
ustanovenia o zániku práva na odpustenie nájomného, resp. zľavy z neho a zrejme aj u už okresným

súdom prvého stupňa citovaného ustanovenia o dĺžke výpovednej lehoty pri nájmoch nehnuteľností,
tu však podľa všetkého len v smere nemožnosti skrátenia zákonom ustanovenej lehoty nemožno
usudzovať na kogentný alebo tiež kategorický či donucujúci charakter úpravy v zákone, pri ktorom by
sa nemohol uplatniť princíp zmluvnej voľnosti).

Práve o potrebu takéhoto nazerania na vec šlo aj v prípade vymienenia si účastníkmi v nájomnej zmluve,
že právo prenajímateľa vypovedať nájom bude oproti zákonnej úprave nevyžadujúcej pre takýto krok
uvedenie žiadnych dôvodov limitované dôvodmi pojatými do zmluvy. Ak teda účastníci si dohodli takéto
obmedzenie, právne úkony smerujúce k skončeniu ich nájomného vzťahu bolo treba posudzovať i v
jeho svetle (samozrejme s výhradou možného kladenia niektorou stranou vzťahu tej druhej za vinu

aj porušenia inej a to priamo zákonom predpokladanej povinnosti, pri ktorom by ďalšie zotrvávanie v
nájomnom vzťahu bolo treba rovnako považovať za vylúčené) a práve to musel byť dôvod, pre ktorý
výpoveď z nájmu datovaná žalobcom 29. mája 2009 a žalovanej nesporne doručená v prílohe listu
advokáta žalobcu zo 17. júla 2009 nemohla obstáť (byť platnou) - tu pominúc žalovanou namietané
odvolanie sa v nej na ustanovenia na vec nedopadajúceho zákona o nájme a podnájme nebytových

priestorov predovšetkým preto, že neobsahovala absolútne žiadne dôvody.

Takto ale samozrejme na význame musela nabrať výpoveď ďalšia (súdom prvého stupňa nepovažovaná
za významnú), teda výpoveď z 27. januára 2011 (ďalej tiež len „druhá výpoveď“), ktorej doručenie
žalovaná taktiež nepoprela a v ktorej dôvody vedúce žalobcu k takémuto kroku už uvedené boli.

Žalobca totiž takouto zdanlivou duplicitou výpovedí z nájmu (hocako druhej výpovedi on sám ani
súd prvého stupňa nepripisovali význam) za už opísanej situácie urobil jedinú rozumnú vec, ktorú v
danom prípade urobiť mohol - teda že pre prípad spochybňovania a vyššie opísaným spôsobom i
účinného spochybnenia skoršej výpovede si svoj pretrvávajúci úmysel so žalovanou nájomný vzťah

skončiť takpovediac poistil. Takýto jeho postup predstavoval síce okresným súdom zadefinované riziko
nadbytočnosti druhej výpovede, takéto riziko by sa však naplnilo len v prípade platnosti prvšej výpovede
a keďže o ten tu nešlo, druhá výpoveď bola práve tým právnym úkonom, ktorý mal (za predpokladu
nespochybnenia aj jeho alebo i neschopnosti tak urobiť) nájomný vzťah skončiť.

Ako už bolo spomenuté vyššie, druhá výpoveď už dôvody obsahovala a to hneď dva, pričom jedným z
nich(inakvchronologickomporadívyplývajúcomztextuvýpovedetýmdruhým)bolaneochotažalovanej
(ako nájomníčky) sprístupniť žalobcovi (tomu vystupujúcemu v pozícii prenajímateľa) objekt tvoriaci
predmet nájmu a druhým (týmto uvedeným vo výpovedi ako dôvod prvý) neplatenie nájomného (v celej
dojednanej výške po dostatočne dlhý čas presahujúci ten uvedený v zmluve).

I keď právo prenajímateľa požadovať prístup k predmetu nájmu za účelom kontroly riadneho užívania
takého predmetu v súlade so zmluvou je jedným zo zákonných práv prenajímateľa a porušenie takéhoto
práva zjavne môže zakladať dôvod pre výpoveď z nájmu, v prejednávanej veci nešlo dosť dobre zpodkladov predložených pred rozhodovaním odvolacieho súdu ustáliť, či bol naplnený aj legitímny
(zákonom aprobovaný) cieľ, ktorého dosiahnutiu realizácia príslušného oprávnenia prenajímateľa slúži.
Takýto cieľ (rozumej uplatnenie požiadavky na sprístupnenie prenajatého objektu práve a len za účelom

kontroly riadneho užívania v súlade so zmluvou) je v záujme vyvrátenia pochybností o možnom
šikanóznom výkone práva povinný preukazovať ten, kto porušenie povinnosti tvrdí a pretože takýmto
účastníkom bol v prejednávanej veci žalobca a ten si pomerne laxným prístupom už k otázke potreby
zaoberania sa aj jeho druhou výpoveďou z nájmu nesplnil ani povinnosť tvrdenia (nieto ešte žeby uniesol
dôkazné bremeno), pochybnosti o inom cieli žalobcom si vynucovanej „kontroly“ než o záujme takto

pokračovať v eskalácii konfliktu medzi účastníkmi pretrvali, s prihliadnutím k uzavretiu možnosti ďalšieho
dopĺňania dokazovania sa stali neodstrániteľnými a takto aj otázka naplnenia tohto výpovedného dôvodu
ostala otázkou čisto akademickou.

To by však samo osebe na záver o neplatnosti aj druhej výpovede postačovať nemohlo, keďže
výpovedné dôvody tu boli dva, u toho druhého dôkazné bremeno zaťažovalo naopak žalovanú a bola

to tak práve táto účastníčka, na ktorej vrub muselo ísť jeho neunesenie (dôkazného bremena) a to bez
ohľadu na dôvod, pre ktorý k tomuto prišlo (tu rozumej najmä bezvýznamnosť rozdielu medzi situáciou,
kedy účastník s dôkazným bremenom toto neuniesol pre objektívnu neschopnosť tak urobiť a tou, v
ktorej sa rozhodné skutočnosti preukazovať a dokonca i tvrdiť ani nepokúsil).

Ak totiž ustanovenie § 671 ods. 1 O. z. povinnosť nájomcu na platenie nájomného vymedzuje tak,
že nájomným sa tu rozumie primárne oboma stranami nájomného vzťahu dohodnuté a do zmluvy
zanesenénájomné(oprípadneurčenianájomnéhotaktoapotrebyjehourčeniaalternatívnymspôsobom
taktiež predpokladaným tu spomínaným ustanovením tu nešlo), treba z toho logicky vyvodiť aj praktickú
nemožnosť pripustiť, aby si nájomca určoval svojvoľne výšku nájomného (i tak, že prenajímateľovi bude

platiť len časť dohodnutého nájomného). Aj neplatenie celého nájomného podľa zmluvy preto treba
považovať za naplnenie výpovedného dôvodu, spočívajúceho v meškaní s platením nájomného.

Pretože potom dôkaznému konaniu je vlastný princíp možnosti preukazovania len pozitívnych
skutočností (teda toho, že sa niečo stalo a nie naopak, že sa niečo nestalo), musí byť zjavné, že

pri uplatnení výpovedného dôvodu predstavovaného neplatením nájomného alebo meškaním s jeho
platením je to nájomca, kto je povinný preukazovať neexistenciu použitého výpovedného dôvodu (tým,
že spôsobom nevzbudzujúcim odôvodnené pochybnosti vyvráti predbežný záver o pravdivosti tvrdenia
prenajímateľa, podľa ktorého nájomné nebolo zaplatené buď vôbec, bolo zaplatené len sčasti, prípadne
že nebolo platené včas).

Práve možné neuvedomenie si takéhoto charakteru dôkaznej povinnosti bolo evidentnou príčinou istej
pasivity žalovanej pri dokazovaní a keďže tu neboli ani žiadne dôkazy preukazujúce zbavenie sa
povinnosti tejto účastníčky platiť nájomné buď celkom alebo aspoň sčasti (pri ktorom by jedine mohlo
byť zohľadnené iba čiastočné platenie nájomného), muselo to viesť k tomu, že druhú výpoveď bolo treba

považovať za platnú.

Ak sa potom z ničoho nepodávalo ani to, žeby žalovaná otázku platnosti takejto (druhej) výpovede
urobila predmetom samostatného konania a zároveň žalovaná ostala nečinnou i v smere preukazovania
prípadného iného právneho dôvodu užívania ňou nehnuteľnosti pôvodne užívanej v režime nájmu, malo

by to mať za následok jej podľahnutie v spore (samozrejme po odstránení pochybností uvedených v tzv.
zrušujúcom uznesení najvyššieho súdu).

Súd prvého stupňa aj za cenu vedenia odchylnými úvahami síce dospel k rovnakému záveru,
práve nutnosť učinenia zadosť požiadavke dovolacieho súdu na odstránenie pochybností o totožnosti

predmetu nájmu a vypratania (na ktoré je principiálne povolaný súd prvého stupňa) v spojitosti s
nutnosťou poskytnutia obom stranám sporu možnosti zaujatia stanovísk aj k argumentácii, prevzatej
do tohto uznesenia odvolacieho súdu z jeho skoršieho (dovolacím súdom ale zrušeného) rozsudku ale
spôsobili nemožnosť rozhodnutia v tejto veci s konečnou platnosťou (o. i. tiež preto, aby medzery v
skutkových zisteniach boli zacelené do tej miery, aby i prípadné nestotožnenie sa najvyššieho súdu

s právnymi závermi pojatými do konečného rozhodnutia tunajšieho súdu nemuselo mať za následok
opätovné zrušenie rozsudku odvolacieho súdu, ale namieste bola jeho zmena podľa § 243b ods. 2 vety
druhej O. s. p., poťažne po 1. júli 2016 podľa § 449 ods. 3 Civilného sporového poriadku č. 160/2015
Z. z.).K prijatiu tohto uznesenia došlo pomerom hlasov 3 : 0, čiže jednomyseľne (§ 3 ods. 9 posledná veta
zákona č. 757/2004 Z. z. v znení neskorších zmien a doplnení).

Poučenie:

Toto uznesenie nemožno napadnúť odvolaním.