Rozsudok Judgement was issued on Wednesday, July 2, 2015

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 25Cb/33/2009

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1308214826
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 07. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivana Dufalová

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2015:1308214826.28

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III v Bratislave v konaní pred sudkyňou Mgr. Ivanou Dufalovou, v právnej veci

žalobcu: JM trans Slovakia, s.r.o., Rovinka 226, Rovinka, IČO: 44 489 731, zastúpený: JUDr. Peter
Kocian, advokát, Miletičova 7, Bratislava, proti žalovanému v 1. rade: S. H., bytom P. XXXX/XX, G., proti
žalovanému v 2. rade: S. H., bytom A. XX, G., obaja zastúpení: JUDr. Eduard Pekarovič, Jána Stanislava
20/B, Bratislava o zaplatenie 73.946,09 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaní v I. a v II. rade sú povinní zaplatiť žalobcovi spoločne a nerozdielne istinu 73 946,09 eur s
11,75% úrokom z omeškania ročne od 08.12.2008 do zaplatenia a to do 3 dní odo dňa právoplatnosti
rozsudku.

O náhrade trov konania súd rozhodne po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou zo dňa 08.12.2008 sa žalobca - Š-K-K s.r.o., IČO: 35 889 322, zastúpený konateľom Michalom
Škorvagom domáhal, aby súd zaviazal žalovaných zaplatiť mu 2 227 700,- Sk / 73 946,09 eur titulom
náhrady škody podľa § 135a ods. 2 Obchodného zákonníka.

Žalobu odôvodnil nasledovne:
Žalobca je právnická osoba, ktorej spoločníkmi a zároveň konateľmi sú Michal Škorvaga, Marián Kišš

a Martin Kováč, t.j. žalovaní v I. a v II. rade. Žalobca nadobudol do svojho vlastníctva nehnuteľnosť -
budovu vedenú Správou katastra N., pre okres Senec, obec Rovinka, kat. územie V. na LV č. XXXX ako
budova skladu so súp. č. 596 postavenej na parc. č. 322/9. Budova skladu bola postavená v roku 2006.
Žalovaní v I. a v II. rade ako štatutárni zástupcovia žalobcu uzavreli dňa 23.02.2007 Kúpnu zmluvu so
spoločnosťou REST-CAR, s.r.o., IČO: 35 841 613, na ktoré previedli vlastnícke právo k vyššie uvedenej
nehnuteľnosti. O povolení vkladu vlastníckeho práva rozhodla príslušná správa katastra povolením
vkladu pod č. V-86107 zo dňa 08.03.2007. Konateľom spoločnosti REST-CAR, s.r.o. je Tibor Tomašovič

a spoločníkmi v čase prevodu boli žalovaní v I. a v II. rade, pričom každý z nich vlastnil v obchodnej
spoločnosti obchodný podiel vo výške 50%. Predmetná nehnuteľnosť bola odpredaná za dohodnutú
kúpnu cenu 3 772 300,- Sk vrátane DPH, ktorá v zmysle čl. III Zmluvy mala byť vyplatená v hotovosti
pri podpise Zmluvy. V čase uzavretia Kúpnej zmluvy mal žalobca platne uzatvorenú Zmluvu o budúcej
kúpnej zmluve, na základe ktorej sa zaviazal previesť vlastnícke právo k vyššie uvedenej nehnuteľnosti
na budúceho kupujúceho K.A. za dohodnutú kúpnu cenu vo výške 6 000 000,- Sk vrátane DPH. Cena,
za ktorú previedli nehnuteľnosť žalovaní v I. a v II. rade na spoločnosť REST-CAR, s.r.o. je podstatne

nižšia ako kúpna cena, za ktorú sa zaviazal kúpiť nehnuteľnosť budúci kupujúci K.A. a ktorá odrážala
v tom čase reálnu trhovú cenu nehnuteľnosti. Žalovaní I., II. nezohľadnili tú skutočnosť, že žalobca bol
viazaný Zmluvou o uzatvorení budúcej Kúpnej zmluvy za 6 000 000,- Sk , čo je kúpna cena vyššia o 2227 700,- Sk ako tá, za ktorú nehnuteľnosť odpredali spoločnosti REST-CAR, s.r.o., nezohľadnili trhovú
hodnotu nehnuteľnosti na trhu, čím spôsobili žalobcovi škodu vo výške 2 227 700,- Sk.
Žalovaní vo svojom písomnom vyjadrení zo dňa 03.06.2009 uviedli, že okolnosti uzatvorenia Zmluvy o

budúcej kúpnej zmluve im nie sú známe, ale ani K.A., t.j. osoba označená ako „budúci kupujúci“ túto
zmluvu nepovažuje za platnú a neuplatňuje si z nej žiadne práva a preto dňa 27.05.2009 účastníci
z opatrnosti spísali s budúcim kupujúcim Dodatok k Zmluve o budúcej zmluve, ktorým túto Zmluvu
zrušili. Všetko nasvedčuje tomu, že Zmluva o budúcej zmluve bola antidatovaná a spísaná účelovo
až po odpredaji nehnuteľnosti, za žalobcu konal len pán Michal Škorvaga, žalovaní v I. a v II. rade

nemali o nej vedomosť a dozvedeli sa o jej existencii až počas súdneho konania. Zmluva o budúcej
zmluve zo dňa 22.02.2007 je predstieraný právny úkon a preto je neplatný a z neplatného právneho
úkonu žalobcovi nikdy nevznikla možnosť nehnuteľnosť odpredať za cenu 6 000 000,- Sk, takáto cena je
nereálna. Odpredaj nehnuteľnosti spoločnosti REST-CAR, s.r.o. sa uskutočnil za cenu obvyklú. Škoda
žalobcovi nevznikla, žalovaní I. a II. ako konatelia žalobcu konali s odbornou starostlivosťou a v súlade
so záujmami spoločnosti.

Tunajší súd uznesením č.k. 25Cb 33/2009-147 zo dňa 08.03.2011 pripustil zmenu účastníkov na strane
žalobcu tak, že z konania vystúpila spoločnosť Š-K-K, s.r.o. a na jej miesto vstúpila spoločnosť JM trans
Slovakia, s.r.o., IČO: 44 489 731, ktorá nadobudla pohľadávku voči žalovaným Zmluvou o postúpení
pohľadávok uzatvorenou so spoločnosťou Š-K-K, s.r.o. ako postupcom dňa 11.02.2011. Ďalej súd

pripustil rozšírenie žalobného petitu o úroky z omeškania vo výške 11,75% ročne zo sumy 73 946,09
eur od 08.12.2008, t.j. od podania žaloby až do zaplatenia.

Súd vykonal vo veci dokazovanie výsluchom konateľa žalobcu Michala Škorvagu, žalovaných v I. a v
II. rade, výsluchom svedka Ing. L. H., výsluchom znalcov Ing. Ondreja Sovu a Ing. Lýdia Tučániovej a

oboznámením sa s písomnými dokladmi založenými v spise - Zmluva o budúcej kúpnej zmluve zo dňa
22.02.2007, Dodatok k Zmluve o budúcej zmluve, Kúpna zmluva zo dňa 23.02.2007, Znalecký posudok
č. 72/2009 vrátane jeho príloh, Zmluva o postúpení pohľadávok zo dňa 11.02.2011, výpis z LV č. XXXX
a 1031, Odpoveď obce Rovinka zo dňa 24.04.2013 na žiadosť o sprístupnenie informácie, Vyjadrenie
Tatra banky adresované spoločnosti TREVOR GROUP, s.r.o., Znalecký posudok č. 30/2010, Znalecký

posudok č. 40/2010, Znalecký posudok č. 3/2014, Znalecký posudok č. 39/2011, Znalecký posudok č.
1/2015 a č. 118/2015, výpisy z obchodného registra a zistil nasledovný skutkový stav veci:

Z rozhodnutia obce Rovinka zo dňa 21.04.2006 pod č.j.: Výst.104-R-2005-ED súd zistil, že stavebníkovi
Š-K-K, s.r.o. bolo povolené užívanie stavby a to skladu postaveného na pozemku parc. č. 322/9 v

katastrálnom území V.. Obec Rovinka dňa 25.05.2006 pod č.: 775/24/2006KN vydala rozhodnutie
o určení súpisného čísla stavbe postavenej na parc. č. 322/9 a to skladu, ktorý bol skolaudovaný
rozhodnutím vydaným obcou Rovinka dňa 21.04.2006 pod č.: Výst.104-R-2005-ED.

Kúpnou zmluvou zo dňa 23.02.2007 pôvodný žalobca Š-K-K, s.r.o., zastúpený konateľmi Martinom

Kováčom a Mariánom Kiššom ako predávajúci previedli vlastnícke právo k skladu postaveného na
pozemku parc. č. 322/9 v obci Rovinka, katastrálne územie V., okres Senec, zapísaná na Katastrálnom
úrade v Bratislave, Správa katastra Senec na LV č. XXXX na kupujúceho REST-CAR, s.r.o. za kúpnu
cenu 3 772 300,- Sk vrátane DPH (3 170 000,- Sk bez DPH) s tým, že podľa čl. III bod 2 kúpna cena
v celej výške bude uhradená kupujúcim pri podpise Kúpnej zmluvy v hotovosti. Prevzatie kúpnej ceny

potvrdil predávajúci podpisom Kúpnej zmluvy.

Z výpisu z obchodného registra spoločnosti Š-K-K, s.r.o. ku dňu uzatvorenia Kúpnej zmluvy súd zistil,
že spoločníkmi a konateľmi spoločnosti boli Marián Kišš, Martin Kováč a Michal Škorvaga, pričom každý
z nich konal samostatne.

Z výpisu z obchodného registra spoločnosti REST-CAR, s.r.o. ku dňu uzatvorenia Kúpnej zmluvy súd
zistil, že spoločníkmi boli a doposiaľ sú Martin Kováč a Marián Kišš a konateľom bol Tibor Tomašovič.

Pôvodný žalobca Š-K-K, s.r.o. ako budúci predávajúci zastúpený Michalom Škorvagom uzatvoril dňa

22.02.2007 Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s budúcim kupujúcim K. C., bytom Skalica, Pelíškova 35,
predmetom ktorej bol záväzok budúceho predávajúceho uzavrieť za podmienok stanovených zmluvou s
budúcim kupujúcim Kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bude prevod predmetnej nehnuteľnosti, t.j. skladu
o výmere 600m2 so súp. č. 596 zapísanej na LV č. XXXX. Na základe návrhu budúceho predávajúce vtermíne do 22.06.2007 budúci predávajúci uzatvorí s budúcim kupujúcim Kúpnu zmluvu za dohodnutú
kúpnu cenu 6 000 000,- Sk vrátane DPH.

Budúci predávajúci uzavrel s budúcim kupujúcim K. C. Dodatok k Zmluve o budúcej zmluve, v ktorom
účastníci dohodli, že spoločne upúšťajú od uzavretia budúcej zmluvy na prevod nehnuteľností, zriekajú
sa práva na výzvu uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu, účastníkom nevznikol a ani nevznikne záväzok medzi
sebou uzatvoriť akúkoľvek budúcu kúpnu zmluvu. Právny vzťah založený Zmluvou o budúcej zmluve zo
dňa 22.02.2007 zanikol od počiatku bez ďalšieho a to dohodou. Dodatok nebol datovaný.

K. C. podpísal Čestné prehlásenie, v ktorom prehlásil, že dňa 22.02.2007 uzavrel Zmluvu o budúcej
zmluve a túto vlastnoručne podpísal. Čestné prehlásenie nebolo datované, avšak pravosť podpisu K.
C. bola osvedčená notárom dňa 17.06.2009.

Na pojednávaní konanom dňa 30.11.2009 zástupca žalovaných predložil súdu na nahliadnutie originál

listiny označenej ako Vyhlásenie zo dňa 25.05.2009, v ktorej K. C. uviedol, že si nie je vedomý podpisu
Zmluvy o budúcej zmluve, je možné, že mu bola na podpis podsunutá, t.j., že bol uvedený do omylu
a podpísal ju nevedomky. Vyhlásil, že nikdy nemal zámer predmetnú nehnuteľnosť kúpiť, necíti sa byť
zmluvou viazaný, neuplatňuje si z nej žiadne práva a nenárokuje si žiadne zmluvné pokuty v zmluve
uvedené. Vyhlásenie bolo K. C. podpísané, podpis bol overený notárkou JUDr. Babetou Babíkovou dňa

01.06.2009 a centrálny register pridelil podpisu poradové číslo 0413536/2009.

Znaleckým posudkom č. 72/2009 zo dňa 27.06.2009 znalec Ing. Jozef Korec na základe objednávky
spoločnosti Š-K-K, s.r.o., zastúpenej Michalom Škorvagom, stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti
sumou 13 345 818,- Sk / 443 000,- eur.

Konateľ žalobcu Michal Škorvaga vo svojej výpovedi uviedol, že v roku 2005 začal žalobca stavať
budovu, o prevod ktorej sa jedná, stavebníkom boli všetci traja spoločníci, on osobne bol dennodenne
na stavbe a zabezpečoval všetky práce, zo svojich finančných prostriedkov poskytol cca 2 000 000,- Sk.
Žalovaní v I. a v II. rade na stavbe „nepohli ani prstom“. Po dokončení budovy, po jej kolaudácii im listom

oznámil, že chce budovu predať s tým, že peniaze si alikvótne rozdelia podľa toho, koľko do stavby
investovali s odôvodnením, že v dôsledku choroby nemieni ďalej podnikať. Nehnuteľnosť bola zapísaná
na LV dňa 21.02.2007 a ešte v ten istý deň vyhotovil Zmluvu o budúcej zmluve s pánom C.. Cenu 6
000 000,- Sk stanovil on, žalovaní v I. a v II. rade o tom vedeli a nemali výhrady. Na druhý deň však
budovu predali sami sebe za veľmi nízku cenu, nešlo o žiadnu holostavbu, ale kompletne skolaudovanú

budovu tak, ako je to uvedené v kolaudačnom rozhodnutí, ktoré bolo súčasťou Znaleckého posudku č.
72/2009.AkbynehnuteľnosťneodkúpilC.,kúpilbyjuonsám.Potom,akosadozvedeloodpredajiskladu
spoločnosti REST-CAR, s.r.o. oznámil C.i, že nehnuteľnosť je predaná, preto on prestal s vybavovaním
úveru a voči spoločnosti si neuplatnil žiadnu náhradu škody ani zmluvné pokuty. S pánom C. je kamarát,
k podpisu Dodatku k Zmluve o budúcej kúpnej zmluve ho doviedol zrejme strach.

Listom zo dňa 08.01.2007 Michal Škorvaga požiadal Martina Kováča o zvolanie valného zhromaždenia,
kde bod 4 navrhovaného programu bol: Návrh na riešenie prevodu vlastníckeho práva k skladu súp.
č. 596 postaveného na parc. č. 322/9 evidovanej na parc. č. 1133 nachádzajúceho sa v katastrálnom

území Rovinka. Zároveň listom z toho istého dňa dal žalovaným v I. a v II. rade návrh na mimosúdne
vysporiadanie nehnuteľného majetku, vyplatenie podielu a zánik účasti spoločníka v spoločnosti, v
ktorom okrem iného popísal svoj podiel, či už finančný alebo vo forme práce na stavbe predmetného
skladu. Ďalej uviedol, že koncom roku 2005 zistil, že v uvedenej budove je nájomník a to spoločnosť
Trevor Group, IČO: 363 65 009 na základe Nájomnej zmluvy, ktorá mu nebola daná k dispozícii, boli

vymenenévložkynastavbeanemalvedomosťovýškenájmu.Poukázalnato,ževiackrátnavrhoval,aby
sa uvedená nehnuteľnosť predala a výnos by sa rozdelil rovnakým dielom medzi nich 3, resp. požadoval,
aby si žalovaní v I. a v II. rade nehnuteľnosť ponechali a vyplatili mu 1/3 z trhovej ceny nehnuteľnosti.

Žalovaný v I. rade Marián Kišš vypovedal, že ešte predtým ako došlo k vybudovaniu a odpredaju

predmetného skladu, kúpili inú budovu, do ktorej všetci 3 investovali peniaze. Žalobca však dal
nehnuteľnosťnapísaťnasebaaodmietoljupreviesťnaspoločnosť.IšloovýrobnúhaluvRovinke.Pokiaľ
ide o predmetný sklad, on s pánom Kováčom investovali do stavby peniaze, žalobca tam neinvestoval
ani korunu a preto bol celý deň na stavbe. Pozemok pod stavbou je vo vlastníctve ich 3 ako fyzickýchosôb. Tento kúpil on s pánom Kováčom za ich vlastné peniaze, avšak dali ho napísať na všetkých 3, t.j. aj
na pána Škorvagu. Problémy medzi nimi nastali vtedy, keď spoločne investovali všetci 3 do výrobnej haly
a túto si dal pán Škorvaga napísať len na seba. Preto po dostavaní skladu, ktorý je predmetom sporu

sa spoločne všetci 3 dohodli, že on s pánom Kováčom prevedú sklad na seba a takýmto spôsobom sa
navzájom vyrovnajú. Kúpna cena skladu bola na danú dobu a stav budovy primeraná, išlo o priestor,
ktorý bol síce skolaudovaný, avšak na to postačuje mať zavedenú vodu a elektrinu. O uzatvorení
Zmluvy o budúcej zmluve s K. C. nemali žiadnu vedomosť, potom ako sa o tejto skutočnosti dozvedeli,
pán Kováč kontaktoval pána C., ktorý uviedol, že takúto zmluvu nepodpísal. Spochybnil hodnovernosť

vypracovaného znaleckého posudku, keďže znalec Ing. Korec je dlhoročným známym pána Škorvagu,
navyše ohliadku predmetnej budovy by neurobil.

Žalovaný v II. rade Martin Kováč vypovedal, že súhlasí so všetkým, čo uviedol Marián Kišš. Vyjadril sa
k stretnutiu s pánom C., ktorý potom, ako mu bola ukázaná Zmluva o budúcej zmluve uviedol, že mu
S., t.j. pán Škorvaga telefonoval, že je potrebné podpísať nejaké papiere, avšak v čase, keď mala byť

Zmluva o budúcej zmluve podpísaná bol na Ukrajine a preto ju objektívne podpísať nemohol. Išiel s
pánom Kováčom k notárovi, ktorý potvrdil pravosť podpisov na Dodatku k Zmluve o budúcej zmluve. Tiež
uviedol, že nie pán Škorvaga bol stavebníkom predmetnej budovy, ale spoločnosť, spoločníci vkladali
do spoločnosti vklady a na základe týchto vkladov bola realizovaná stavba. Potvrdil, že na stavbe sa
používali tatrovky, zbíjačky a ďalšie nástroje pána Škorvagu, ktorý bol na stavbe dennodenne, ale poprel,

že by pán Škorvaga preinvestoval na stavbe 2 000 000,- Sk, ak nejaký materiál pán Škorvaga na stavbu
zabezpečil, prišiel za ním s tým, že je potrebné tento preplatiť a on mu dal potrebné peniaze. Nie je
pravdou,žebudovamalabyťpredanáavýnoszpredajamalbyťrozdelenýmedzi3spoločníkov,pravdou
je, že výnos z predaja bol spoločnosti zaplatený, bola odvedená DPH. Výnos z predaja patrí spoločnosti
a nie jednotlivým spoločníkom, cena zodpovedala trhovým cenám v danom čase a charakteru budovy,

keďže išlo o prázdny priestor a navyše na cene sa odrazilo to, že budova nie je postavená na pozemku
vo vlastníctve spoločnosti, ale vo vlastníctve 3 fyzických osôb a je k nej prístup iba po cudzom pozemku.

Zástupca žalovaných v I. a v II. rade uviedol, že realitné spoločnosti pôsobiace na území, kde sa
sklad nachádza IGLU, spol. s r.o., Roman Matejčík - MOMO, LP - AXIS, s.r.o., posúdili nehnuteľnosť

ako nepredajnú z dôvodu nedostatku prístupovej cesty a vlastníckeho nevysporiadania pozemku pod
stavbou a preto navrhol vyhotoviť znalecký posudok a oceniť nehnuteľnosť k času jej predaja. Bola
oslovená znalkyňa Ing. Horáková.

Znalkyňa Ing. arch. Iveta Horáková vypracovala dňa 28.04.2011 na základe požiadavky spoločnosti

REST-CAR, s.r.o. Znalecký posudok č. 39/2011, kde stanovila všeobecnú hodnotu skladu sumou 78
400,- eur, pričom vychádzala z koeficientu polohovej diferenciácie 0,255.

Svedok Ing. L. H., otec žalovaného v I. rade, uviedol, že prostredníctvom spoločnosti AZK stav, s.r.o.,
ktorej je konateľom, bol dodávateľom predmetnej stavby a zároveň robil na stavbe stavbyvedúceho.

InvestoromstavbybolaspoločnosťŠ-K-K.ProstredníctvomsvojejspoločnostiAZKstav,s.r.o.zabezpečil
cca 80% dodávky stavby ako stavebné základy, murivá, strešnú konštrukciu s opláštením a zateplením,
omietky;betóndozákladovzabezpečovalpánŠkorvaga,taktiežokná,elektrikuakúrenie.Smenovaným
sa stretával na stavbe dennodenne, s ostatnými spoločníkmi cca dvakrát týždenne. Uviedol, že stavbu
realizovali v roku 2005 a v čase ukončenia činnosti bola pripravená na kolaudáciu, t.j. bola hotová

elektrina, ústredné kúrenie, voda, omietky vnútorné aj vonkajšie. Potvrdil, že stavba v čase ukončenia
ich činnosti bola v stave tak, ako sa nachádza na fotografii založenej v spise na č.l. 66. Práce a
materiály, ktoré zabezpečil na stavbu pán Škorvaga ohodnotil sumou cca 500 000,- Sk. Práce mu ako
dodávateľovi boli zaplatené pánom Mariánom Kiššom, za 3,5 milióna Sk bez DPH bolo možné v danom
čase predmetnú stavbu postaviť.

Znaleckým posudkom č. 30/2010 zo dňa 12.10.2010 znalec Ing. Ondrej Sova určil hodnotu stavebných
prác, dodávok a úprav zrealizovaných na predmetnej stavbe sumou 274 837,79 eur vrátane DPH.
Cenu stanovil cenovou kalkuláciou, t.j. položkovým ponukovým rozpočtom stavebných prác, pričom pre
stanovenie hodnoty jednotkových cien boli použité ponukové ceny rozpočtového programu CenKros

spoločnosti KROS, spol. s r.o. Tieto cenníkové ceny sú ceny v polohe všeobecne platných a
odporúčaných, upravované sú na základe vyhodnotení indexu stavebných prác Štatistickým úradom
SR. Poukázal na to, že tá skutočnosť, č je k stavbe zabezpečený fyzický prístup nebola predmetomposudzovania, avšak v prípade, ak k stavbe nevedie prístup poverenej komunikácii, znižuje to jej
hodnotu.

Na základe námietky žalovaných v I. a v II. rade, že znalecký posudok neurčuje cenu nehnuteľnosti
s ohľadom ku všetkým trhovým faktorom, ktoré vplývajú na cenu a taktiež ani s ohľadom na právne
vady nehnuteľnosti, ktoré spočívajú v tom, že nehnuteľnosť stojí na cudzom pozemku, ktorý je vo
vlastníctve 3 fyzických osôb, medzi ktorými sú spory a k pozemku nevedie prístupová cesta a taktiež,
že v znaleckom posudku sú ocenené položky, ktoré v čase predaja nehnuteľnosti ešte neexistovali, ako

napr. oplotenie a cena za dopravu bola nadsadená, keďže túto si zabezpečoval stavebník svojpomocne
bol dňa 08.10.2012 rovnakým znalcom vypracovaný Znalecký posudok č. 40/2012, ktorého úlohou bolo
určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti ku dňu uzatvorenia Kúpnej zmluvy, t.j. k februáru 2007. Znalec určil
všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti sumou 393 000,- eur s použitím koeficientu polohovej diferenciácie
1,266, pričom uviedol, že mimoriadne riziká zistené neboli.

Vo svojej výpovedi znalec Ing. Ondrej Sova potvrdil, že sa nezapodieval pri stanovení trhovej ceny
nehnuteľnosti ako dôležitým faktorom tým, že je stavba postavená na cudzom pozemku, nakoľko zistil,
že vlastníkom stavby je spoločnosť, ktorej konatelia sú vlastníkmi pozemku. V prípade potvrdenia,
že stavba je postavená na cudzom pozemku, by znalec v takomto prípade musel analyzovať riziká
spojené s využívaním nehnuteľnosti a k tomu úmerne nastaviť priemerný koeficient a v bodoch 18 a

19 výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie upraviť triedy hodnotenia, keď bod 18 je dosahovanie
výnosu z nehnuteľností a bod 19 názor znalca. Koeficient polohovej diferenciácie stanovil na 1,266.
Pokiaľ ide o prístup k nehnuteľnosti, v danom prípade zistil z katastrálneho portálu, že je tam
prístup cez parc. č. 324/28, fyzickou obhliadkou na mieste samom zistil, že na danom pozemku je
vybudovaná obslužná komunikácia, z ktorej sú prístupné okrem posudzovanej nehnuteľnosti aj ďalšie

nehnuteľnosti a prevádzkové objekty. Prístup po tejto komunikácii nebol ničím obmedzovaný, okrem
toho na predmetnú stavbu bolo vydané miestne príslušným stavebným úradom stavebné povolenie a
kolaudačné rozhodnutie. Potvrdil, že v prípade, ak prístupová komunikácia patrí súkromnej osobe vo
všeobecnej rovine to môže mať vplyv na zníženie hodnoty nehnuteľnosti.

Znalkyňa Ing. Lýdia Tučániová dňa 31.07.2014 vypracovala Znalecký posudok č. 3/2014, pričom jej
úlohou bolo určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti s prihliadnutím na právne vady nehnuteľnosti a to, že
stavba stojí na cudzom pozemku a k pozemku nie je právne zabezpečený prístup (nie je zriadené
vecné bremeno prechodu a prístupu). Určila všeobecnú hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti sumou
310 000,- eur s použitím koeficientu polohovej diferenciácie 0,952 pričom skonštatovala, že existujú

mimoriadne riziká a to, že budova posudzovanej nehnuteľnosti ako aj manipulačná plocha a parkoviská
sú postavené na parcelách č. 322/2, 322/9 a 324/2, ktoré nie sú vo vlastníctve vlastníka stavby, ktorý
nemá uvedené pozemky v nájme a podľa výpisov z LV č. XXXX a XXX vedených v KÚ V. nie je v
prospech vlastníka stavby zriadené vecné bremeno spočívajúce v práve stavby a ani právo prechodu
alebo prejazdu prípadne v práve uloženia sietí. Pre prístup k hranici parcely č. 342/2 je možné použiť

účelovú komunikáciu poľnohospodárskeho družstva, ktorá ústi na cestu I. triedy č. 1/63 Bratislava -
Šamorín.

Znalkyňa vo svojej výpovedi pred súdom uviedla, že znalecký posudok bol robený spätne k roku 2007,
preto bolo potrebné nájsť podklady s približne rovnakými cenami v danom čase a keďže v Rovinke

taký trh v danom čase neexistoval, orientovala sa na Bratislavu s ohľadom na vzdialenosť Rovinky
od Bratislavy ako aj vzhľadom na dopravné napojenie. Vysvetlila, že pokiaľ ide o koeficient polohovej
diferenciácie prvopočiatkovo sa zadáva priemerný koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje
trh vzhľadom na technickú hodnotu nehnuteľnosti a ten sa následne upravuje vzhľadom na rôzne
kritériá ako je zamestnanosť, poloha, možnosť pripojenia na siete, pričom jedným z kritérií je aj názor

znalca, kde v položke 19 zaradila nehnuteľnosť do IV. triedy z celkového počtu V tried, pričom I je
najlepšiehodnotenieaVnajhoršie,vzhľadomnato,žesajednáoproblematickúnehnuteľnosť(strana16
Znaleckého posudku). Údaj 0,440 v tabuľke na strane 16 Znaleckého posudku pri bode 19 Názor znalca
zodpovedá zaradeniu nehnuteľnosti do IV. triedy, ide vlastne o aritmetický priemer V. a III. triedy, ktorý sa
ovplyvniť nedá. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie stanovila na hodnotu 0,8, odráža sa v ňom

poloha Rovinky vzhľadom na Bratislavu, kúpyschopnosť a trh, ktorý vychádza zo záujmu z Bratislavy,
keďže Rovinka je viacmenej „predmestím Bratislavy“ a preto nebolo možné použiť odporúčané hodnoty
podľa tabuľky č. 7 Metodiky výpočtu VŠH Ústavu súdneho inžinierstva Žilina, podľa ktorého by bolo
potrebné zaradiť Rovinku medzi obce s koeficientom 0,2 - 0,3 s možným navýšením o 0,15, keďžeobec Rovinku vzhľadom na všetky predchádzajúce kritériá nemožno porovnávať s obcami napr. na
východnom Slovensku s malým počtom obyvateľov a pod. K námietke žalovaných I., II., že vychádzala
z východiskovej hodnoty predmetného skladu nie 120 000,- eur s DPH, ale z hodnoty takmer 330 000,-

eur vypovedala, že tento rozpočtový ukazovateľ vychádza z metodiky, ovplyvňuje ho nosná konštrukcia,
ktorá bola použitá pri výstavbe a vzniká štatistickým porovnaním obdobných objektov postavených
v rámci SR, pričom mernou jednotkou je m3 obostavaného priestoru. Po spriemerovaní hál rôznych
objemov, ale obdobnej konštrukcie spracovateľ metodiky dôjde k cene za m3 bez DPH. V danom prípade
nebolo možné vychádzať z rozpočtových nákladov, keďže veľký objem prác bol vykonaný svojpomocne

bez faktúr, reálne podklady neboli obsahom spisu a ani neboli dané znalcovi k dispozícii. Z nákladov by
sadalovychádzaťibavtedy,akbyvšetkypráceapoužitémateriálybolipodloženéreálnymifaktúrami.Na
otázky právneho zástupcu žalovaných I., II. uviedla, že trh v Rovinke s takouto nehnuteľnosťou v danom
čase neexistoval a ani v okolitých obciach s rovnakou vzdialenosťou od Bratislavy, preto zobrala do
úvahy bežné trhové ceny v Bratislave, pričom vychádzala z databázy realitných časopisov a konzultácií s
kolegami. Potvrdila, že nekontaktovala miestne realitné kancelárie pôsobiace v danom území, keďže sa

jej nepodarilo nájsť údaj, že by sa obdobná hala v roku 2007 v danej lokalite predávala. Na otázku ako je
možné, že u viacerých znalcov používajúcich tú istú metodiku dôjde k diametrálne odlišným výsledkom
uviedla, že podklady, ktoré majú znalci k dispozícii môžu byť rozličné a toto môže ovplyvniť výslednú
cenu. Poukázala na konkrétny prípad pri oceňovaní danej nehnuteľnosti, keď žalovaní I., II. tvrdili, že
na pozemku neexistuje vodovodná prípojka, len studňa a žalobca, ktorý nebol na ohliadku pustený jej

ukázal,ževodovodnáprípojka,ktoráidedoareáluexistujeajenapojenáažkhlavnejceste.Lenuvedený
údaj navýšil cenu o 17 709,75 eur.

Žalovaní v I. a v II. rade si v priebehu konania dali vypracovať viaceré znalecké posudky a to už
spomínaný Znalecký posudok č. 39/2011 vypracovaný Ing. arch. Ivetou Horákovou ako aj Znalecký

posudok č. 1/2015 vypracovaný Slovenským certifikačným a znaleckým ústavom a.s., Žilina zo dňa
07.04.2015, ktorým bola všeobecná hodnota nehnuteľnosti určená sumou 154 000,- eur, pričom
koeficient polohovej diferenciácie bol 0,588 a Znalecký posudok č. 118/2015 vypracovaný Ústavom
súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline dňa 20.05.2015, keď všeobecná hodnota nehnuteľnosti
bola stanovená sumou 146 000,- eur pri použití koeficientu polohovej diferenciácie 0,54.

V priebehu konania žalobca navrhol žalovaným I., II., že odkúpi spornú nehnuteľnosť za sumu 199
163,51 eur s DPH, žalovaní I., II. prostredníctvom svojho zástupcu listom zo dňa 25.04.2013 takýto návrh
odmietli z dôvodu, že predajom nehnuteľnosti by prišlo k tomu, že by sa táto nachádzala na pozemku,
ktorý sčasti patrí žalovaným v I. a v II. rade ako fyzickým osobám.

Obec Rovinka na základe Žiadosti žalobcu na sprístupnenie informácií v zmysle Zákona č. 211/2000
Z.z. dňa 16.04.2013 listom odpovedala na žalobcom položené otázky:
1. Akým spôsobom stavebník predmetnej stavby preukázal zabezpečenie prístupu k stavbe z verejnej
komunikácie pri podaní žiadosti o stavebné povolenie?

2. Akým spôsobom je zabezpečený prístup k stavbe v súčasnosti?
3. Vydá stavebný úrad stavebné povolenie k stavbe bez toho, aby mal stavebník zabezpečený prístup
k stavbe z verejnej komunikácie? Ak áno, za akých podmienok?
4. Bola na stavebný úrad podaná sťažnosť, podnet alebo iné podanie, v zmysle ktorého by vlastníkovi
alebo nájomcovi predmetnej stavby bolo bránené v užívaní alebo v prístupe k stavbe?

nasledovne:
1. V stavebnom povolení zo dňa 27.04.2005 pod č.j. Výst.89-R-2004-ED pre stavebníka Š-K-K, s.r.o. sa
uvádza, že stavba bude napojená na účelovú komunikáciu v areáli PD Dunajská Lužná - dvor Rovinka.
2. V súčasnosti je stavba napojená na tú istú jestvujúcu účelovú komunikáciu, ktorá už nie je súčasťou
areálu PD Dunajská Lužná, je verejne prístupná a je napojená na hlavnú cestu I/63, ktorá prechádza

obcou Rovinka.
3. Stavebný úrad môže vydať stavebné povolenie na stavbu, ak stavebník preukáže, že je stavba
prístupná z pozemnej komunikácie prípadne účelovej komunikácie.
4. Obec Rovinka neeviduje žiadnu sťažnosť, podnet alebo iné podanie.

Tatra banka, a.s. na Žiadosť spoločnosti Trevor Group, s.r.o., ktorá je nájomcom predmetnej stavby, o
poskytnutie úverového financovania v podmienkach uviedla, že je potrebné predložiť LV s preukázaním
vlastníckeho práva na nehnuteľnosť a pozemok, na ktorom sa stavba nachádza a zabezpečenie úveruje záložným právom na nehnuteľnosť a pozemok, k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva
musí byť zabezpečený prístup z verejnej komunikácie a to zriadením vecného bremena.
Podľa § 135a) ods. 1 Obchodného zákonníka konatelia sú povinní vykonávať svoju pôsobnosť s

odbornou starostlivosťou a v súlade so záujmami spoločnosti a všetkých jej spoločníkov. Najmä sú
povinní zaobstarať si a pri rozhodovaní zohľadniť všetky dostupné informácie týkajúce sa predmetu
rozhodnutia, zachovávať mlčanlivosť o dôverných informáciách a skutočnostiach, ktorých prezradenie
tretím osobám by mohlo spoločnosti spôsobiť škodu alebo ohroziť jej záujmy alebo záujmy jej
spoločníkov, a pri výkone svojej pôsobnosti nesmú uprednostňovať svoje záujmy, záujmy len niektorých

spoločníkov alebo záujmy tretích osôb pred záujmami spoločnosti.

Podľa § 135 a) ods. 2 Obchodného zákonníka, konatelia, ktorí porušili svoje povinnosti pri výkone svojej
pôsobnosti, sú povinní spoločne a nerozdielne nahradiť škodu, ktorú tým spoločnosti spôsobili. Najmä
sú povinní nahradiť škodu, ktorá spoločnosti vznikla tým, že
a) poskytli plnenie spoločníkom v rozpore s týmto zákonom

b) nadobudli majetok v rozpore s § 59 a)

Podľa § 153 a) ods. 3 Obchodného zákonníka, konateľ nezodpovedá za škodu, ak preukáže, že
postupoval pri výkone svojej pôsobnosti s odbornou starostlivosťou a v dobrej viere, že koná v záujme
spoločnosti.

Obchodný zákonník teda z objektívneho hľadiska vyžaduje predpoklad profesionality pri výkone
pôsobnosti konateľa, ktorý je v zákone vyjadrený pojmom odborná starostlivosť. Ďalšou požiadavkou
na výkon funkcie konateľa je, aby konateľ vykonával svoju pôsobnosť v súlade so záujmami spoločnosti
a všetkých spoločníkov. Pri výkone svojej pôsobnosti konatelia zodpovedajú za škodu, ktorú spôsobili

spoločnosti tým, že porušili svoje povinnosti, pričom porušenie sa môže týkať povinností uložených
zákonom, spoločenskou zmluvou, stanovami alebo rozhodnutím valného zhromaždenia.

Konateľ nezodpovedá za škodu, ak preukáže, že postupoval pri svojej pôsobnosti s odbornou
starostlivosťou a v dobrej viere, že koná v záujme spoločnosti. Musí preto preukázať, že postupoval s

takou odbornou starostlivosťou, ktorú je možné všeobecne požadovať pri konkrétnom konaní konateľa
na daný druh konania alebo rozhodnutia. Zároveň musí byť splnená aj ďalšia požiadavka a to postup
konateľa v dobrej viere, že koná v záujme spoločnosti. Pojem dobrá viera je psychickou kategóriou a
predstavuje nevedomosť konajúceho o nedostatkoch jeho postupu.

V prejednávanej veci sa pôvodný žalobca Š-K-K, s.r.o. zastúpený jedným z 3 konateľov a spoločníkov
Michalom Škorvagom domáhal voči zvyšným dvom spoločníkom a konateľom spoločnosti ako
žalovaným v I. a v II. rade náhrady škody, ktorú mali spôsobiť žalobcovi tým, že pri výkone svojej
funkcie konateľov spoločnosti nezohľadnili trhovú hodnotu nehnuteľnosti a tiež skutočnosť, že žalobca
bol viazaný Zmluvou o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy za dohodnutú kúpnu cenu 6 000 000,- Sk,

čo je o 2 227 700,- Sk / 73 946,09 eur viac ako cena, za ktorú nehnuteľnosť predali spoločnosti REST-
CAR s.r.o.

Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že pôvodný žalobca spoločnosť Š-K-K, s.r.o. mala
a má 3 konateľov a spoločníkov a to Michala Škorvagu a Mariána Kišša a Martina Kováča. Marián Kišš

a Martin Kováč ako žalovaní v I. a v II. rade dňa 23.02.2007 ako predávajúci uzatvorili so spoločnosťou
REST-CAR, s.r.o. ako kupujúcim Kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol predaj nehnuteľnosti - skladu za
kúpnu cenu 3 772 300,- Sk. Z výpisu z obchodného registra mal súd za preukázané, že v čase podpisu
Kúpnej zmluvy bol síce konateľom spoločnosti REST-CAR, s.r.o. Tibor Tomašovič, ale spoločníkmi boli
Marián Kišš a Martin Kováč. Úlohou súdu bolo predovšetkým posúdiť, či predajom tejto nehnuteľnosti

za vyššie uvedenú kúpnu cenu porušili svoje povinnosti konateľov a či spoločnosti žalobcu v dôsledku
porušenia týchto povinností vznikla škoda. Žalobca žalobu odôvodňoval tou skutočnosťou, že v čase,
kedy žalovaní I., II. uzatvorili Kúpnu zmluvu so spoločnosťou REST-CAR, s.r.o. bol žalobca viazaný
uzatvorenou Zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorú v zastúpení Michalom Škorvagom uzatvoril s
budúcim kupujúcim Petrom Ághom dňa 22.07.2007 za dohodnutú cenu 6 000 000,- Sk vrátane DPH. V

priebehu konania menovaný budúci kupujúci uzavrel so žalovanými v I. a v II. rade Dodatok k Zmluve o
budúcej zmluve, v ktorom sa zmluvné strany dohodli, že upúšťajú od uzavretia budúcej zmluvy a zriekli
sa všetkých vzájomných práv ako aj práva na výzvu uzavrieť budúcu Kúpnu zmluvu. Dodatok datovaný
nebol, osvedčenie o pravosti podpisu bolo notárom potvrdené dňa 27.05.2009. Žalovaní I., II. predložilitaktiež súdu na nahliadnutie originál listiny označenej ako Vyhlásenie zo dňa 25.05.2009, ktorej budúci
kupujúci K. C. uviedol, že si nie je vedomý podpisu Zmluvy o budúcej zmluve, je možné, že mu bola
na podpis len podsunutá, že bol takto uvedený do omylu a ak ju podpísal, tak len nevedomky. Nikdy

nemal zámer nehnuteľnosť kúpiť, nemal a nemá finančné prostriedky na jej kúpu, necíti sa byť zmluvou
viazaný. Podpis K. C. pod vyhlásením bol dňa 01.06.2009 notársky overený. Menovaný budúci kupujúci
K. C. napísal Čestné prehlásenie, v ktorom potvrdil, že dňa 22.02.2007 uzavrel Zmluvu o budúcej
zmluve so spoločnosťou Š-K-K, s.r.o. na kúpu skladu, podpis menovaného bol overený dňa 17.06.2009
notárom. Z opísaných listín podpísaných K. C. je zrejmé, že ide o osobu absolútne nevieryhodnú, ktorá

podpísala sporovým stranám akékoľvek doklady, ktoré od nej požadovali, súd sa len môže domnievať,
aká bola pohnútka takéhoto jeho konania, či bola motivovaná strachom. V každom prípade má súd za
to, že Zmluva o budúcej kúpnej zmluve platne uzatvorená nebola, ak ju aj skutočne K. C. podpísal,
išlo o predstieraný právny úkon, ktorý s najväčšou pravdepodobnosťou bol antidatovaný následne
potom, ako sa Michal Škorvaga dozvedel o existencii Kúpnej zmluvy zo dňa 23.02.2007 uzatvorenej so
spoločnosťou REST-CAR, s.r.o.. Napriek tomu, že teda nebolo možné posudzovať prípadne vzniknutú

škodu ako rozdiel medzi cenou, za ktorú bola nehnuteľnosť reálne odpredaná a cenou, za ktorú
nehnuteľnosť mala byť odpredaná na základe Zmluvy o budúcej zmluve, žalobca zotrval na žalobe s
tým, že cena, za ktorú bola nehnuteľnosť predaná je neprimerane nízka, nezodpovedá vynaloženým
nákladom na prácu a materiály a taktiež nezodpovedá ani trhovej hodnote nehnuteľnosti. On sám v
priebehu konania mal záujem predmetnú nehnuteľnosť - sklad odkúpiť za sumu 199 163,51 eur s DPH,

čo v prepočte predstavuje 6 000 000,- Sk. Napriek tomu, že počas celého konania žalovaní I., II. tvrdili, že
nehnuteľnosť je v dôsledku právnych vád (stavba stojí na cudzom pozemku a k pozemku nie je právne
zabezpečený prístup) prakticky nepredajná, ponuku na jej odkúpenie za vyššie uvedenú sumu odmietli.
Súd za účelom preukázania všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti dal vypracovať 3 znalecké posudky, kedy
znalec Ing. Ondrej Sova Znaleckým posudkom č. 30/2010 stanovil cenu stavebných prác a materiálov

potrebných na vybudovanie predmetného skladu sumou 13 287,24 eur, avšak nevychádzal z reálne
vynaložených nákladov na postavenie danej nehnuteľnosti, keďže nemal k dispozícii faktúry, ktoré by
pokrývali cenu vykonaných prác a použitých materiálov, preto cenu stanovil s použitím cenníkových cien
oceňovacieho systému CenKros, pričom ide o ceny všeobecne platné a odporúčané. Ďalším Znaleckým
posudkom menovaného znalca č. 40/2012 bola stanovená trhová cena nehnuteľnosti sumou 393 000,-

eur, pričom ale znalec pri stanovení ceny nezohľadnil tú skutočnosť, že stavba stojí na cudzom pozemku,
t.j. na pozemku, ktorý je vo vlastníctve 3 fyzických osôb a že k stavbe nie je zabezpečená prístupová
cesta, preto súd zadal vypracovanie znaleckého posudku na určenie všeobecnej ceny nehnuteľnosti s
prihliadnutím na namietané právne vady znalkyni Ing. Lýdii Tučániovej, ktorá určila všeobecnú hodnotu
nehnuteľnosti sumou 310 000,- eur, pričom nehnuteľnosť posúdila ako problematickú a uviedla tiež

mimoriadne riziká, ktoré zohľadnila pri vypracovaní znaleckého posudku a to práve namietané právne
vady. Žalovaní si v priebehu konania dali vypracovať vlastné znaleckého posudky, pričom znalkyňa
Ing. arch. Iveta Horáková v posudku č. 39/2011 stanovila všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti sumou 78
400,- eur, Slovenský certifikačný a znalecký ústav a.s., Žilina stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti
sumou 154 000,- eur (Znalecký posudok č. 1/2015), a Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity

v Žiline v Znaleckom posudku č. 118/2015 stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti sumou 146
000,- eur. Rozdiely v ocenení nehnuteľností boli spôsobené použitím odlišného koeficientu polohovej
diferenciácie, kedy Ing. Tučániová a Ing. Sova použili koeficient 0,952, resp. 1,266, pričom znalci, ktorí
vypracovali znalecké posudky na základe objednávky žalovaných I., II. vychádzali z koeficientu 0,588,
resp. 0,54. Znalkyňa Ing. Tučániová v tomto prípade vysvetlila, že vychádzala z priemerného koeficientu

polohovej diferenciácie 0,8 a to vzhľadom na polohu Rovinky k Bratislave, kúpyschopnosť obyvateľstva
a trh, keďže Rovinka je viacmenej „predmestím Bratislavy“ a preto nebolo možné použiť odporúčané
hodnoty podľa tabuľky č. 7 Metodiky výpočtu VŠH Ústavu súdneho inžinierstva, podľa ktorého by
musela zaradiť Rovinku medzi obce s koeficientom 0,2 - 0,3 s možným navýšením maximálne o 0,15,
keďže obec Rovinka v porovnaní s inými obcami, napr. na východe Slovenska má absolútne odlišný

charakter vzhľadom práve na vzdialenosť od Bratislavy. Všetky posudzované znalecké posudky uviedli
východiskovú hodnotu nehnuteľnosti v porovnateľnej výške, v Znaleckom posudku č. 118/2015 je určená
sumou 281 432,90 eur, v Znaleckom posudku č. 1/2015 je určená sumou 265 291,29 eur, v Znaleckom
posudku č. 40/2010 je určená sumou 275 541,63 eur, v Znaleckom posudku č. 3/2014 je určená sumou
329 792,26 eur. Východiskovú hodnotu nehnuteľnosti možno definovať ako hodnotu, za ktorú možno

nehnuteľnosť nadobudnúť formou výstavby za cenu bez DPH. Zo všetkých posudzovaných znaleckých
posudkov, či už z tých, ktoré dal vypracovať súd alebo z tých, ktoré si zaobstarali samotní žalovaní I., II.
je zrejmé, že cena, za ktorú bola nehnuteľnosť odpredaná spoločnosti REST-CAR, s.r.o. je neprimerane
nízka a nezodpovedá jednak hodnote vynaložených nákladov na vybudovanie tejto nehnuteľnosti anezodpovedá ani trhovej hodnote nehnuteľnosti. Jediným kritériom na posúdenie toho, či žalovaní I.,
II. ako konatelia pôvodného žalobcu pri predaji postupovali s odbornou starostlivosťou nemôže byť
výlučne faktúra č. 7/05 (odvoláva sa na ňu znalec v Znaleckom posudku č. 30/2010), podľa ktorej bola

stavebníkom vyúčtovaná cena diela sumou 3 132 049,- Sk, keď z výpovedí účastníkov konania a svedka
Ing. Zoltána Kišša bolo preukázané, že spoločnosť AZK-stav, s.r.o. nepostavila stavbu „na kľúč“, ale
uskutočnila realizáciu diela v objeme cca 70-80%, zvyšok bol robený svojpomocne, predovšetkým za
využitia strojov Michala Škorvagu. Pokiaľ ide o tvrdené právne vady viažuce sa k nehnuteľnosti, je
pravdou, že vlastník stavby nebol a nie je vlastníkom pozemku pod ňou, v tejto súvislosti treba uviesť,

že Michal Škorvaga dal v roku 2013 žalovaným I., II. ponuku na odkúpenie nehnuteľnosti za sumu 199
163,51 eur s DPH, teda podstatne vyššiu sumu ako bola nehnuteľnosť predaná v roku 2009. Pokiaľ ide o
námietku nedostatku prístupovej cesty, tu súd uvádza, že v prípade, ak by k stavbe nebol zabezpečený
prístup, nebolo by možné získať stavebné povolenie na jej výstavbu a následne po dokončení stavbu
skolaudovať a prideliť jej súpisné číslo. V konaní bolo preukázané, že stavba bola skolaudovaná
rozhodnutím obce Rovinka č. Vyst:104-R-2005-ED zo dňa 21.04.2006 a rozhodnutím obce Rovinka

č. 775/24/2006KN zo dňa 25.05.2006 jej bolo pridelené súpisné číslo. Stavba je dlhodobo prenajatá
spoločnosti Trevor Group, s.r.o. a teda je nepravdepodobné, že by ju táto spoločnosť užívala, ak by
nemala k nej zabezpečený prístup. Taktiež z vyjadrenia starostu obce Rovinka mal súd preukázané, že
stavbajenapojenánaúčelovúexistujúcuúčelovúkomunikáciu,ktorábolapôvodnevareáliPDDunajská
Lužná - dvor Rovinka, toho času už nie je súčasťou areálu PD Dunajská Lužná, je verejne prístupná

a je napojená na hlavnú cestu I/63, ktorá prechádza obcou Rovinka. Ďalej potvrdil, že obec Rovinka
neeviduje žiadne sťažnosti alebo podnety, v zmysle ktorých by bolo vlastníkom alebo užívateľom stavby
bránené v jej užívaní alebo v prístupe k stavbe.

Z vykonaného dokazovania, predovšetkým zo záverov znaleckých posudkov dospel súd k záveru, že

žalovaní I., II. ako štatutárni zástupcovia spoločnosti Š-K-K, s.r.o. porušili svoje povinnosti, keď previedli
majetok spoločnosti na im spriaznenú spoločnosť za cenu podstatne nižšiu ako bola trhová hodnota
nehnuteľnosti a taktiež aj cena, za ktorú mohla byť reálne stavba postavená, čím spôsobili žalobcovi
škodu minimálne vo výške tak, ako si ju uplatnil touto žalobou.

Je nepochybné, že žalovaný sa dostal do omeškania so zaplatením svojho peňažného záväzku a preto
si žalobca okrem istiny uplatnil aj právo na zaplatenie úrokov z omeškania vo výške 11,75% ročne.

Podľa § 365 Obchodného zákonníka dlžník je v omeškaní ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a to
až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník

však nie je v omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

Podľa § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka, ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku
alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania určené v zmluve,
inak o 10% vyššie, než je základná úroková sadzba Národnej banky Slovenska uplatňovaná pred

prvýmkalendárnymdňomkalendárnehopolroka,vktoromdošlokomeškaniu.Základnáúrokovásadzba
Národnej banky Slovenska platná v prvý kalendárny deň kalendárneho polroka sa použije počas celého
tohto polroka.

Podľa potvrdenia NBS, ktoré mal súd k dispozícii bola priemerná ročná úroková sadzba v rozhodujúcom

období, t.j. ku dňu 08.12.2008 vo výške 4,25%, preto súd žalobcom uplatnenú výšku úrokovej sadzby
11,75% považoval za primeranú a v súlade so zákonom.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 151 ods. 3 O.s.p., podľa ktorého v zložitých prípadoch,
najmä z dôvodu väčšieho počtu účastníkov konania alebo väčšieho počtu nárokov uplatňovaných v

konaní súd môže rozhodnúť, že o trovách konania rozhodne do 30 dní o právoplatnosti rozhodnutia
vo veci samej. Ustanovenia ods. 1 a 2 platia primerane s tým, že lehota 3 pracovných dní plynie od
právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Podľa § 151 ods. 1 O.s.p., o povinnosti nahradiť trovy konania rozhoduje súd na návrhu spravidla v

rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. Účastník, ktorému sa prisudzuje náhrada trov konania, je povinný
trovy konania vyčísliť najneskôr do 3 pracovných dní od vyhlásenia tohto rozhodnutia.Podľa § 151 ods. 2 O.s.p., ak účastník v lehote podľa ods. 1 trovy nevyčísli, súd mu prizná náhradu trov
konania vyplývajúcich zo spisu ku dňu vyhlásenia rozhodnutia s výnimkou trov právneho zastúpenia; ak
takémuto účastníkovi okrem trov právneho zastúpenia iné trovy zo spisu nevyplývajú, súd mu náhradu

trovkonanianepriznáavtakomprípadesúdniejeviazanýrozhodnutímoprisúdenínáhradytrovkonania
tomuto účastníkovi v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15
dní odo dňa jeho doručenia na podpísanom súde
písomne, vo 2 vyhotoveniach.

V odvolaní treba popri všeobecných náležitostiach (§ 42
ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v čom
sa vidí nesprávnosť tohto rozhodnutia alebo postupu
súdu a čoho sa odvolateľ domáha.