Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Thursday, April 17, 2013

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 17Co/33/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6709207824
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 04. 2013

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zita Nagypálová
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2013:6709207824.4

Uznesenie

Krajský súd v Banskej Bystrici, ako súd odvolací, v právnej veci navrhovateľov v rade 1/ E. D., nar. XX.
XX. XXXX, bytom Ľ. B. XXXX/XX, V., v rade 2/ V. D., rod. E., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom Ľ. B. XXXX/
XX, V., zastúpených splnomocneným zástupcom G.. D. J., P. H. XX/XX, V. proti odporcovi SEKIER, s.
r. o., so sídlom Námestie SNP 41, Zvolen, IČO: 31 692 885, zastúpeného advokátom JUDr. Ľubomírom
Ivanom, Námestie SNP 41, Zvolen, o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, o odvolaní navrhovateľov v

rade 1/ a 2/ proti rozsudku Okresného súdu Zvolen č. k. 17C/127/09-308 zo dňa 06. 11. 2012, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu zrušuje a vec vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom okresný súd zamietol návrh navrhovateľov v rade 1/ a 2/, ktorým sa domáhali
určenia, že výpoveď podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) z nájmu
bytu, špecifikovaného v petite návrhu, je neplatná z formálnych dôvodov, pretože užívali byt na základe

nájomnej zmluvy zo dňa 01.03.2000, preto nemohla byť vypovedaná zmluva o nájme bytu z 01.09.1996
a tiež z dôvodu, že sa nedopustili žiadneho porušenia povinností nájomcu, a už vôbec nie hrubého, keď
odporcu nevpustili do bytu za účelom kontroly bytu.
Okresný súd vyslovil záver, že nájomná zmluva zo dňa 01.09.1996 medzi navrhovateľmi v rade 1/, 2/
a pôvodným vlastníkom bytu (Bučina, a. s. Zvolen) nezanikla, nový vlastník bytu (odporca) vstúpil v
zmysle § 680 ods.2 OZ ako nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa, preto nebolo potrebné,

aby bola uzatváraná ďalšia zmluva o nájme bytu; súd považoval nájomnú zmluvu zo dňa 01. 03. 2000
len za dodatok k pôvodnej nájomnej zmluve z 01. 09. 1996. V konaní zistil, že odporca mienil vykonať
kontrolu v byte navrhovateľov, a keďže mu to navrhovatelia v rade 1/, 2/ napriek jeho opakovaným
výzvam neumožnili, doručil im výpoveď nájmu bytu. Okresný súd v zmysle § 665 ods. 1 OZ považoval
správanienavrhovateľovvrade1/,2/vsúvislostisneumožnenímkontrolyvbytezatakéhrubéporušenie
povinností nájomcu, že odporca nájom bytu vypovedal dôvodne.

Proti rozsudku okresného súdu podali odvolanie navrhovatelia v rade 1/, 2/ a žiadali, aby odvolací
súd rozsudok prvostupňového súdu zmenil a určil, že výpoveď je neplatná, pretože z ich nájomnej
zmluvy s odporcom nevyplýva taká dohoda, podľa ktorej by bolo možné vypovedať nájom bytu z
dôvodu nesprístupnenia bytu za účelom oceňovania, kontroly, vypracovania znaleckého posudku alebo
overenia správnosti evidenčného listu. Poukázali na ustanovenie § 665 ods. 1 veta druhá OZ s

tvrdením, že plnenia povinnosti nájomcu umožniť prenajímateľovi prístup k prenajatej veci za účelom jej
kontroly sa podľa tohto zákonného ustanovenia môže prenajímateľ iba domáhať súdnou cestou, pretože
prenajímateľ nemá právo kedykoľvek kontrolovať predmet nájmu a spôsob jeho užívania, podľa zákona
je iba oprávnený sa tohto dožadovať. Výkon práva prenajímateľa kontrolovať spôsob užívania prenajatej
vecizávisíoddohodystrán;pokiaľbynájomcaskontrolounesúhlasil,muselbyotomrozhodnúťnanávrh
prenajímateľa súd. Dôvodom k výpovedi z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ OZ nemôže byť každé

porušenie povinností nájomcu vyplývajúcich z nájmu bytu, ale len porušenie hrubé. Nesprístupnenie
bytu za účelom kontroly prenajímateľom nie je hrubým porušením povinností nájomcu. Tiež poukázalina skutočnosť, že ak by po 38 rokoch prestali byť nájomníkmi bytu na dobu neurčitú, zanikol by im nárok
na prevod vlastníctva bytu a odporca by s týmto bytom bez poskytnutia bytovej náhrady navrhovateľom
v rade 1/, 2/ mohol bez vyššie uvedeného zákonného obmedzenia disponovať.

K odvolaniu navrhovateľov v rade 1/, 2/ sa vyjadril odporca, ktorý žiadal rozsudok okresného súdu
ako vecne správny potvrdiť, pretože navrhovatelia v rade 1/, 2/ nerešpektovali jeho zákonné právo na
kontrolujehovlastníctva.Občianskyzákonníknevypočítavataxatívnepovinnostinájomcu,ktorýchhrubé
porušenie má za následok vznik možnosti vypovedať nájom bytu, ale len konkretizuje príkladmo dve

najdôležitejšie z nich. Odporca mal za to, že zo strany navrhovateľov v rade 1/, 2/ došlo opakovaným
odopretím prístupu k bytu ako k predmetu nájmu za účelom kontroly k hrubému porušeniu ich povinností,
v dôsledku čoho mal právo nájom v zmysle § 711 ods. 1 písm. d/ OZ vypovedať.

Krajský súd, ako súd odvolací, vec prejednal v medziach daných ustanovením § 212 ods. 1, 2
Občianskeho súdneho poriadku (ďalej len „O. s. p.“) a bez nariadenia pojednávania podľa ustanovenia

§ 214 ods. 2 O. s. p. napadnutý rozsudok okresného súdu podľa § 221 ods. 1 písm. h/ O. s. p. zrušil a
v zmysle § 221 ods. 2 O. s. p. vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie z nasledovných dôvodov:

V zmysle § 665 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v
zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Prenajímateľ je oprávnený požadovať

prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.

Základným právom nájomcu je riadne užívať prenajatú vec a to predovšetkým spôsobom určeným v
zmluve. Či nájomca užíva vec riadnym spôsobom, podlieha kontrole. Občiansky zákonník umožňuje
prenajímateľovi kontrolu užívania veci, ale výkon tohto práva závisí od dohody strán. Zmluvné strany

si môžu v nájomnej zmluve dojednať spôsob, akým bude prenajímateľ vykonávať kontrolu. Nájomca je
potom povinný strpieť, aby prenajímateľ mal bez zbytočného odkladu prístup k veci za účelom zistenia,
či sa vec riadne užíva na stanovené účely, za účelom vykonania jej opráv a pod.
Občiansky zákonník odopretie výkonu práva kontroly prenajímateľa zo strany nájomcu priamo
nesankcionuje (napr. možnosťou odstúpenia od zmluvy). Zo zákonnej dikcie (§ 665 ods.1 OZ) vyplýva,

že prenajímateľ nemá právo kedykoľvek kontrolovať predmet nájmu a spôsob jeho užívania, je iba
oprávnený sa toho dožadovať. Pokiaľ teda nájomca s výkonom práva kontroly nesúhlasí,
na návrh prenajímateľa o tom rozhodne súd, ktorý upraví formu kontroly, jej frekvenciu a rozsah,
vychádzajúc okrem iného aj z § 3 ods. 1 OZ, podľa ktorého výkon práv a povinností, vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov, nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov

iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

V prejednávanej veci z obsahu spisu je zrejmé, že jediným dôvodom pre zamietnutie návrhu
navrhovateľov v rade 1/, 2/ o určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu bola skutočnosť, že navrhovatelia
v rade 1/, 2/ napriek písomným výzvam neumožnili vykonať odporcovi ohliadku bytu, čím podľa názoru

prvostupňového súdu hrubo porušili svoje povinnosti, preto im odporca mohol dať výpoveď nájmu bytu
s odkazom na § 711 ods. 1 písm. d/ OZ.

Odvolací súd sa s týmto názorom okresného súdu nestotožňuje a odvolanie navrhovateľov v rade 1/,
2/ považuje za dôvodné. Ako správne uviedli v odvolaní, pokiaľ účastníci nájomnej zmluvy nemali v

zmluve o nájme (čo nemali) dohodnutý spôsob, formu a frekvenciu kontroly a zákon neukladá nájomcovi
bytu umožniť prenajímateľovi kontrolu bytu kedykoľvek podľa predstáv prenajímateľa, odporca nemal
inú možnosť, ako domáhať sa práva vykonať kontrolu súdnou cestou.

V zmysle Občianskeho zákonníka je bytový nájom chráneným nájmom, čo je jeho charakteristickým

znakom, ktorým sa odlišuje od všetkých ostatných nájmov. Nájom bytu je súčasným znakom sociálneho
postavenia a sociálnej istoty každého občana. Nájom bytu poskytuje občanovi možnosť uspokojovať
základnú potrebu bývania a preto zabezpečenia tejto základnej potreby možno občana pozbaviť iba
za osobných podmienok ustanovených v zákone. Výpoveď nájomného pomeru k bytu je možná iba z
dôvodov taxatívne uvedených v zákone.

Na druhej strane, každý vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva, ktoré
patrí medzi základné ústavné práva a predstavuje jeden zo základných pilierov súkromného
práva, neoprávnene zasahuje. Ide o absolútne právo, ktoré pôsobí proti všetkým a garantuje jeho
nedotknuteľnosť proti akýmkoľvek neoprávneným zásahom. Ochranu vlastníctva zabezpečuje nielenObčiansky zákonník, ale aj Ústava Slovenskej republiky. Vlastnícke právo zaväzuje, avšak nemožno ho
zneužiť (článok 20 ústavy), preto šikanóznemu výkonu práv možno odoprieť ochranu. Článok 21 ods.
1 Ústavy Slovenskej republiky chráni nedotknuteľnosť obydlia, do ktorého nie je dovolené vstúpiť bez

súhlasu toho, kto v ňom býva. Rovnako je zaručená nedotknuteľnosť osoby a jej súkromia, ktorá môže
byť obmedzená len v prípadoch ustanovených zákonom (článok 11 ods. 1 ústavy). Každý môže konať,
čo nie je zákonom zakázané, a nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá (článok 2
ods. 3 ústavy). Povinnosti možno ukladať najmä zákonom alebo na základe zákona, v jeho medziach
a pri zachovaní základných práv a slobôd, zákonné obmedzenia základných práv a slobôd musia platiť

rovnako pre všetky prípady, ktoré spĺňajú ustanovené podmienky (článok 13 ods. 1 písm. a/, ods. 3).

Žiadny zákon neukladá navrhovateľom umožniť prenajímateľovi kedykoľvek kontrolu bytu, takúto
zmluvnú povinnosť na seba neprevzali; nesprávny je záver okresného súdu, že navrhovatelia porušili
svoje povinnosti (o ktorých ani neuviedol, ako vznikli, z čoho vyplývajú).

Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti dospel odvolací súd k záveru, že okresný súd vec nesprávne
právne posúdil a rozhodol, keď návrh navrhovateľov v rade 1/, 2/ zamietol. Vykonal síce dostatočné
dokazovanie pre zistenie skutkového stavu, avšak v konečnom dôsledku dospel k nesprávnemu
právnemu záveru.

Slovenský procesný poriadok je založený na tzv. apelačnom systéme, čo znamená, že odvolací súd
môže (okrem zrušenia a potvrdenia) po doplnení dokazovania i zmeniť rozhodnutie prvostupňového
súdu. V danom prípade však odvolací súd mohol požiadavke dôsledného rešpektovania ústavného
princípu dvojinštančnosti občianskeho súdneho konania vyhovieť len kasačným rozhodnutím. Ak by
odvolací súd takto nepostupoval, znemožnil by účastníkom realizáciu ich procesných práv, lebo by im

odoprel možnosť prieskumu správnosti rozhodnutia odvolacieho súdu z pohľadu novej, dovtedy nikým
nepoužitej právnej argumentácie.
Odvolací súd preto nemohol sám zmeniť rozhodnutie okresného súdu a založiť konečné rozhodnutie
bez možnosti riadneho opravného prostriedku na právnej argumentácii, ktorá súdom prvého stupňa
použitá nebola. Pri zmene rozhodnutia by odvolací súd nepredvídane založil svoje rozhodnutie na iných

právnych záveroch, než súd prvého stupňa.
Účastníci konania majú právo oboznámiť a následne sa vyjadriť k právnemu názoru vyslovenému
odvolacím súdom (právo náležite skutkovo aj právne argumentovať v rámci využitia zákonných
prostriedkov). Toto právo im nemožno odňať.

V ďalšom konaní okresný súd posúdi vec v súlade s vysloveným právnym názorom odvolacieho súdu a
pokiaľ naďalej zotrvá v presvedčení, že navrhovatelia porušili hrubo povinnosti nájomcu, musí konkrétne
uviesť, akú zákonom uloženú alebo zmluvne prevzatú povinnosť, prečo porušenie povinnosti podriaďuje
ustanoveniu § 711 ods. 1 písm. d/ OZ. V rozhodnutí, aby bolo presvedčivé, musí súd uviesť aj svoje
úvahy, ktoré ho viedli ku konkrétnemu rozhodnutiu, nestačí opisne uviesť vykonané dôkazy bez ich

vyhodnotenia.

O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvého stupňa (§ 224 ods. 3 O. s. p.).
Senát krajského súdu prijal toto rozhodnutie pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.