Rozhodnutie ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Monday, June 20, 2016

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 23Co/261/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2113208732
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 06. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Daša Kontríková
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2016:2113208732.1

Rozhodnutie

KrajskýsúdvTrnavevsenátezloženomzpredsedníčkysenátu:JUDr.DašaKontríkováačlenieksenátu:
JUDr. Iveta Jankovičová a JUDr. Gabriela Brišková, v právnej veci žalobcu: NOVOSEDLÍK Real s.r.o.,
so sídlom Chotárna 41, Nitra, IČO 43 961 258 zastúpený advokátom: JUDr. Peter Timko, so sídlom
Štefánikova trieda 6, Nitra, proti žalovanej: T. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXX/X, Z., zastúpená:
Mgr. H. L., nar. XX.XX.XXXX, bytom V. XXX/X, R., o zaplatenie 12.982,38 eura s príslušenstvom, na

odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Trnava č. k. 10C/259/2013-213 zo dňa 22. januára
2015, v časti o zaplatenie náhrady škody vo výške 1.575,11 eura s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvého stupňa sa v napadnutej časti p o t v r d z u j e .

Žalobcovi sa náhrada trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa výrokom I. žalovanú zaviazal zaplatiť žalobcovi 11.407,27
eura, poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 1.320 eur od 24.02.2013 do zaplatenia,
úrok z omeškania vo výške 5,75 % ročne zo sumy 10.000 eur od 24.02.2013 do zaplatenia do troch
dní od právoplatnosti rozsudku. Výrokom II. vo zvyšku súd návrh zamietol a výrokom III. rozhodol, že o
trovách konania bude rozhodnuté po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Súd rozsudok odôvodnil tým, že prvým nárokom, ktorý si žalobca v konaní uplatnil, bol nárok na
zaplatenie nájomného za prenajatý byt v sume 1.320 eur za obdobie od 01.09.2012 do 14.11.2012 s
príslušenstvom a nárok na zaplatenie poplatku z omeškania so zaplatením nájomného v sume 87,27
eura, teda nárok na zaplatenie sumy 1.407,27 eura. Pri rozhodovaní o tomto nároku súd vychádzal
zo zhodných tvrdení účastníkov o výške peňažného dlhu žalovanej voči žalobcovi a žalovanú zaviazal
uvedený nárok žalobcu zaplatiť.

Druhým nárokom, ktorý si žalobca v konaní uplatnil, bol nárok na zaplatenie náhrady škody v sume
1.575,11 eura spočívajúcej v nákladoch na opravu a práce súvisiace s uvedením prenajatého bytu do
pôvodného stavu. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalobkyňa mala predmetný byt v nájme
od 15.11.2010 do 14.11.2012, teda 24 mesiacov. V zmysle Článku VII. Doba nájmu, skončenie nájmu,
vypratanie bytových priestorov, bodu 5., Zmluvy o nájme bytu N 011/2010 zo dňa 23.11.2010 sa

žalovaná zaviazala dňom skončenia nájmu odovzdať žalobcovi byt v stave, v akom ho prevzala, s
prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie, v opačnom prípade bola povinná uhradiť náklady na opravy
a práce súvisiace s uvedením bytu do pôvodného stavu. K odovzdaniu prenajatého bytu došlo dňa
14.11.2012, o čom bol spísaný aj preberací protokol. V preberacom protokole zo dňa 14.11.2012 bol
technický stav prenajatého bytu opísaný nasledovne: pôvodná maľovka so stopami po nábytku, obytné
miestnosti 3 x s dierami po zariaďovacích predmetoch, na oknách dierky po žalúziách, chýba kryt na TV

zásuvku s tým, že obe zmluvné strany si pri odovzdaní prenajatého bytu vyhotovili fotodokumentáciu.
Podľa žalobcu žalovaná odovzdala prenajatý byt so stopami po nábytku, tzv. čmuhami, v trochizbách, s tromi dierami po zariaďovacích predmetoch, s dierkami po žalúziách na jednom okne a
jedných balkónových dverách, s chýbajúcim krytom na TV zásuvku, s dvomi poškodenými zárubňami a
dverami, s poškodenou povrchovou úpravou a s poškodeným tesnením vstupných dverí a štyri izby boli

vymaľované tmavou farbou. Žalovaná súhlasila s popisom prenajatého bytu pri odovzdaní s výnimkou
akéhokoľvek poškodenia dverí a zárubní. Žalovaná nesúhlasila s uplatneným nárokom na náhradu
škody v sume 1.575,11 eura, keďže prenajatý byt podľa jej tvrdenia užívala minimálne s dvomi deťmi
len cez víkendy, k žiadnemu rozsiahlemu poškodeniu prenajatého bytu z jej strany nedošlo a prenajatý
byt odovzdala žalobcovi v nepoškodenom stave. Opravu prenajatého bytu uskutočnila na základe

objednávky žalobcu obchodná spoločnosť Novosedlík, spol. s r.o. a cenu za opravu prenajatého bytu
vyúčtovala navrhovateľovi faktúrou číslo 14130007 zo dňa 11.02.2013 so splatnosťou dňa 25.02.2013
na sumu 1.575,11 eura.

Nepochybne z ustanovenia § 682 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ) vyplýva povinnosť nájomcu po
skončení nájmu odovzdať prenajatý byt prenajímateľovi, a to v stave, ktorý zodpovedá dohodnutému

spôsobu užívania po dobu nájmu. Ak spôsob užívania predmetu nájmu nie je v nájomnej zmluve
dohodnutý, tak v stave, v akom ho prevzal s prihliadnutím k bežnému opotrebovaniu. Čo je bežným
opotrebením je potrebné posudzovať vo vzťahu ku konkrétnej prenajatej veci. Medzi účastníkmi nebolo
sporné, že prenajatý byt bol odovzdaný v stave popísanom v Preberacom protokole zo dňa 14.11.2012.
Žalobca však ďalej tvrdil, že v prenajatom byte boli poškodené tiež dve zárubne, dvoje dvere, povrchová

úprava a tesnenie vstupných dverí, čo žalovaná popierala. Tieto poškodenia neuvedené v preberacom
protokole žalobca podľa jeho tvrdení zistil až dodatočne do 30 dní od odovzdania prenajatého bytu. Na
podporu svojich tvrdení navrhol žalobca vykonať výsluch svedka Ing. P. W. a Y. O.. Svedok Ing. P. W.
v konaní uviedol, že dňa 14.11.2012 sa zúčastnil obhliadky prenajatého bytu, ktorá trvala asi 1 hodinu,
vyhotovoval fotodokumentáciu a spisoval preberací protokol a po skončení obhliadky vymenil zámok

na dverách. Z jeho výpovede ďalej vyplynulo, že počas obhliadky prenajatého bytu žiadne poškodenia
dverí a zárubní nespozoroval. Svedok Y. O. v konaní uviedol, že asi mesiac po odovzdaní bytu išiel
zdokumentovať závady v byte, overil si existenciu závad v byte uvedených v Preberacom protokole zo
dňa 14.11.2012 a zistil ďalšie poškodenia, a to poškodenia dvoch zárubní v časti pri zámkoch, jedny
dvere na krídle pri zámkoch a tesnenia na vstupných dverách, o čom vyhotovil aj fotodokumentáciu.

Žalovaná navrhla vo veci vypočuť svedkyňu I. B., ktorá v konaní uviedla, že v prenajatom byte bola deň
alebo dva pred jeho odovzdaním a žiadne poškodenia dverí neregistrovala. Na základe vykonaného
dokazovania považoval súd za preukázané, že v čase skončenia nájmu prenajatého bytu bol tento
odovzdaný v stave uvedenom v Preberacom protokole zo dňa 14.11.2012 a nepovažoval za preukázanú
existenciu poškodenia dvoch dverí, dvoch zárubní a tesnenia na vstupných dverách v čase odovzdania

prenajatého bytu. Predovšetkým z výpovede svedka Ing. P. W. vyplynulo, že obhliadku bytu dňa
14.11.2012 uskutočňoval asi jednu hodinu a vyhotovoval aj fotodokumentáciu. Ak si teda svedok Ing. P.
W. všimol napr. tri drobné diery v stene (fotografia na č. l. 168 spisu) alebo drobné diery v ráme okna
(fotografianač.l.167spisu),jenepravdepodobné,abysinevšimolvprázdnombyteviditeľnépoškodenia
dverí, zárubní a tesnenia na vstupných dverách (fotografie na č. l. 161, 170 spisu), keď dokonca sám

vymieňal zámok na vstupných dverách. Uvedené poškodenia dverí, zárubní a tesnenia nie sú skrytými
vadami, naopak sú to vady zjavné, rozpoznateľné na prvý pohľad, ktoré sa dajú postrehnúť pri bežnej
prehliadke bytu, čo sa nestalo. Svedkyňa I. B. naopak v konaní potvrdila, že žiadne poškodenia dverí a
zárubní sa v byte nevyskytovali bezprostredne, jeden alebo dva dni, pred jeho odovzdaním. K zisteniu
týchto vád malo dôjsť asi mesiac po prevzatí bytu navrhovateľom pri obhliadke Y. O., čo však nie je

dôkazom, že sa tam vyskytovali pri skončení nájmu.

Sporným nebolo, že prenajatý byt bol odovzdaný žalovanou žalobcovi v stave popísanom v Preberacom
protokole zo dňa 14.11.2012 s tým, že časť bytu bola vymaľovaná tmavofialovou farbou (jedna stena)
a sivou farbou (jedna stena). V prenajatom byte sa nachádzali na stenách čmuhy po nábytku, diery v

stenách po kuchynskej linke a poličke, diery v oknách po žalúziách a chýbal kryt na TV zásuvku. Toto
opotrebenie prenajatého bytu však súd nepovažuje za opotrebenie presahujúce rámec jeho obvyklého
užívania. Nepochybne bol prenajatý byt určený na bývanie a tak ho žalovaná aj spolu s ostatnými členmi
domácnosti užívala. Predmet nájmu nemôže byť vrátený v totožnom stave, v akom bol na začiatku
nájomného vzťahu odovzdaný prenajímateľom. Vždy je nutné prihliadnuť k obvyklému opotrebeniu veci,

ktoré bolo zapríčinené riadnym užívaním veci dohodnutým zmluve alebo vyplývajúcim z obvyklého
užívania. Diery po žalúziách v oknách, diery po nábytku na stenách a čmuhy po nábytku na stenách
sú len výsledkom bežného každodenného užívania bytu určenému k bývaniu ľudí, ktorí si svoj priestor
určený na bývanie zariaďujú nábytkom, zušľachťujú rôznymi predmetmi a tak skvalitňujú bývanie. Pretoaj minimálne stopy po nábytku na stenách a diery po predmetoch na stenách v prejednávanej veci sú
opodstatneným následkom jeho užívania. Vo vzťahu k dieram po žalúziách súd uvádza, že v dnešnej
dobe sú žalúzie štandardnou výbavou okien s tieniacimi účinkami, a preto aj ich aplikácia na okná v

priestoroch určených na bývanie je očakávateľná a nemala by byť pre prenajímateľa prekvapivá. Vo
vzťahu k stratenej TV zásuvke možno uviesť, že k takejto strate drobného predmetu môže dôjsť pri
dvojročnom užívaní bytu, jedná sa o drobnú súčiastku tvoriacu vybavenie bytu a jej cena 7,72 eura
uvedená v Súpise vykonaných prác vo vzťahu k výške nájmu 528 eur mesačne a ku kúpnej cene
prenajatého bytu 74.500 eur tiež svedčí o jej minimálnej hodnote, čo tiež vedie k záveru, že sa jedná

o obvyklé opotrebenie bytu vyplývajúce z riadneho užívania. Žalobca žiadal i o náhradu nákladov za
vymaľovanie bytu. V tomto smere súd uvádza, že zo žiadneho ustanovenia Zmluvy o nájme bytu N
011/2010 zo dňa 23.11.2010 nevyplýva, že by mal byť prenajatý byt vymaľovaný pri odovzdaní bielou
farbou. Maľovanie bytu patrí k bežným udržiavacím nákladom a je povinnosťou nájomcu znášať náklady
na bežnú údržbu bytu. Preto i vymaľovanie bytu žalovanou počas trvania nájmu je bežnou údržbou bytu
pri dlhšom užívaní v trvaní dva roky a súvisí s udržovaním bytu nájomcom. Žalovaná byt vymaľovala

farbami podľa vlastného výberu a odovzdala ho prenajímateľovi bez akýchkoľvek rozsiahlych poškodení
maľovky, len s jemnými stopami po nábytku. Všetky žalobcom uvádzané poškodenia bytu uvedené
v Preberacom protokole zo dňa 14.11.2012 vrátane vymaľovania bytu žalovanou možno aj v zmysle
nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka
považovať za drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady na ich opravu za náklady

spojené s bežnou údržbou bytu. Aj na základe tohto faktu možno konštatovať, že opotrebenie bytu
pri jeho odovzdaní žalovanou prenajímateľovi zodpovedalo obvyklému opotrebeniu vyplývajúceho zo
spôsobu užívania veci. Rekonštrukčné práce vykonané žalobcom znamenajú uvedenie prenajatého
bytu do stavu pred jeho odovzdaním žalovanej, či nie je totožné so zákonnou požiadavkou, dokonca je
nad rámec, na odovzdanie prenajatého bytu v stave po skončení nájmu. Keďže žalovaná neodovzdala

prenajatý byt žalobcovi v zhoršenom stave, ktorý nezodpovedal bežnému opotrebeniu veci, nemá ani
žalobca nárok na náhradu škody, ktorú si uplatnil v sume 1.575,11 eura s príslušenstvom.

Tretím nárokom, ktorý si žalobca v konaní uplatnil, bol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty v sume
10.000 eur za porušenie povinnosti žalovanej odkúpiť prenajatý byt v priebehu nájmu, najneskôr do

skončenia nájmu. Súd považoval nárok žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty za dôvodný, preto
zaviazal žalovanú zaplatiť žalobcovi aj zmluvnú pokutu, pričom v rozsudku podrobne odôvodnil priznanie
uvedeného nároku žalobcovi.

Proti rozsudku súdu prvého stupňa podal odvolanie žalobca v časti výroku, ktorým súd vo veci samej

zamietol návrh o náhradu škody v sume 1.575,11 eura s príslušenstvom. Ostatné časti rozsudku
žalobca odvolaním nenapadol. Žalobca podal odvolanie podľa § 205 ods. 2 písmena c), d) a f) O.s.p. z
dôvodu, že súd neúplne zistil skutkový stav, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností, súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam a rozhodnutie súdu vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Z uvedeného dôvodu

navrhol, aby odvolací súd zmenil rozsudok v napadnutej častí tak, že návrhu vyhovie a zaviaže žalovanú
zaplatiť žalobcovi 1.575,11 eura s príslušenstvom, alebo alternatívne, aby rozsudok súdu prvého stupňa
v tejto časti zrušil a vec vrátil súdu na ďalšie konanie.

Z obsahu odôvodnenia rozsudku vyplýva, že súd zamietol uplatnený nárok žalobcu na náhradu škody

z dvoch základných dôvodov. Súd sa zaoberal iba tými vadami bytu, ktoré boli zistené a zaznamenané
v preberacom protokole datovanom dňa 14.11.2012, šmuhy po nábytkových kusoch, diery v stenách
po zariaďovacích predmetoch, diery po žalúziách na oknách a chýbajúci kryt na televíznej zásuvke.
Súd vyslovil názor, že tieto vady nepresahujú rámec bežného opotrebenia. Diery v stenách a v oknách
súd označil za dôsledok toho, že nájomca si zušľachťuje a skvalitňuje bývanie. Diery v oknách súd

označil za také vady, ktoré by prenajímateľa nemali prekvapiť, nakoľko v dnešnej dobe sú žalúzie
štandardnou výbavou okien s tieniacimi účinkami. K peňažným nákladom na odstránenie sýtej farby,
ktorou si žalovaná vymaľovala určitú časť bytu, súd uviedol, že zo žiadneho ustanovenia nájomnej
zmluvy nemožno vyvodiť povinnosť žalovanej odovzdať byt celý v bielej farbe. Premaľovanie bytu súd
označil za bežné udržiavacie práce, na ktoré je povinný prenajímateľ a nie nájomca. Všetky ostatné

vady na byte, ktoré žalobca cez pracovníka Y.I. zistil dodatočne po 14.11.2012, súd neakceptoval. Pri
hodnotení výpovede svedka Ing. P. W. súd uviedol, že ak preberanie bytu trvalo jednu hodinu, tak je
vylúčené, aby si svedok W. nevšimol poškodené dvere a zárubne, pretože nejde o skryté, alebo ťažko
spoznateľné vady. V dôsledku toho sa súd potom vôbec nezaoberal búracími prácami, ktoré súvisias opravou zárubne a dverí. Neúplnosť zistenia skutkového stavu veci vidí žalobca v tom, že súd dňa
13.01.2015 zamietol návrh žalobcu na vykonanie dôkazu fotografickou dokumentáciou. Takisto zamietol
návrh žalobcu na znalecký posudok na primeranú cenu prác, ktoré žalobca znášal na uvedenie bytu

do pôvodného stavu. Nesprávne skutkové zistenia na základe vykonaných dôkazov vidí žalobca v
nesprávnom vyhodnotení svedeckých výpovedí. Ing. P. W. pred súdom nepoprel existenciu dodatočne
zistených vád na byte. Okolnosť, či si svedok mohol, alebo mal všimnúť nejaké vady je len subjektívnou
domnienkou súdu, ktorá podľa názoru žalobcu prekračuje hranice prípustnosti hodnotenia svedeckej
výpovede. Svedok Y.I. pred súdom jasne potvrdil existenciu dodatočne zistených vád v byte. Nájomná

zmluva nielenže nevylučuje možnosť dodatočného zistenia vád do tridsiatich dní od vrátenia bytu
prenajímateľovi, ale výslovne s takouto možnosťou počíta. Z výpovedí svedkov W. a U. je zrejmé, že v
čase od 14.11.2012 do zistenia ďalších vád sa žiadne práce v byte nevykonávali a kľúče od bytu boli v
depozite u svedka W.. Nesprávne právne posúdenie veci môže byť výsledkom dvoch procesne vadných
postupovsúdu.Buďsúdaplikujenaprípadnesprávnou(vecnecelkomnepríslušnú)právnunormu,alebo
súd síce aplikuje na prípad správnu (vecne príslušnú) právnu normu, ale v konkrétnych súvislostiach

prípadu ju nesprávne interpretuje. Žalobca zastáva názor, že súd aplikoval na vec správnu právnu
normu, ale došlo k nesprávnej interpretácii zákonného pojmu bežné opotrebenie. Mechanické vŕtanie
dier do stien bytu, aby bolo kam zavesiť zariaďovacie predmety a nábytkové kusy, možno nájomcovia
vnímajú ako so zušľachťujúce a skvalitňujúce úkony, avšak v skutočnosti tým nepochybne dochádza k
narušovaniu stavebných súčastí bytu. Nový nájomca, ktorý sa nasťahuje do bytu, nemá záujem začať

bývať v dovŕtanom byte. Aj keby žalobca pripustil, že diery v stenách sú bežným prejavom užívania
bytu, žalobca zastáva názor, že nájomca je povinný tieto diery na svoje náklady odstrániť (zaceliť) a
vrátiť byt bez dovŕtaných stien. Pokiaľ ide o diery v plastových oknách, žalobca súhlasí so súdom, že
žalúzie sú bežným štandardom bývania, ale zásadne nemôže súhlasiť s postojom súdu, ktorý tvrdí, že
plastové okná je možné dovŕtať a údajne to má byť prejav bežného opotrebenia. Každé plastové okno

sa vyznačuje špeciálnymi tepelno - izolačnými prvkami a komorovým systémom. Intaktnosť plastového
okna je základným predpokladom, aby okno (ako stavebná súčasť bytu) malo vlastnosti určené
výrobcom. Dovŕtané plastové okno je technologicky nemožné vrátiť do pôvodného stavu. Akýkoľvek
technicky pokus, spočívajúci najmä vo vyplnení diery tmelom alebo silikónovou hmotou, predstavuje
iba nedokonalú záchranu pôvodných vlastností okna. Súd sa vôbec nezaoberal úvahou, že existujú aj

šetrné možnosti inštalácie žalúzií, ktoré nespôsobujú nezvratné poškodenie plastového okna. Žalobca
nesúhlasí s názorom súdu, že žalovaná mala plné právo vrátiť byt žalobcovi so sýto premaľovanými
stenami. Nesúhlasí s tým, že nájomná zmluva nikde neukladá žalovanej odstrániť sýty náter na stenách.
Žalobca kladie do pozornosti, že nájomná zmluva jasne zaväzuje nájomcu vrátiť byt v stave, v akom
ho prevzal do užívania. Estetické preferencie nájomcu nemožno mechanicky podradiť pod bežné

opotrebenie. Žiadny nájomca si nemôže namaľovať steny sýtou farbou bez toho, aby si vypýtal súhlas
od vlastníka bytu. Žalovaná dostala byt v bielej neutrálnej farbe a taký ho bola povinná aj vrátiť. Súd
nijako nehodnotil, že na prekrytie sýtej maľovky bol nutný viacnásobný náter bielou farbou, takže celkom
určite nejde zo strany žalobcu o bežné udržiavacie práce.

K odvolaniu žalobcu sa vyjadrila žalovaná podaním doručeným súdu 24.03.2015. Vo vyjadrení uviedla,
že nesúhlasí s uplatnením si nároku žalobcu na náhradu škody. K žiadnemu rozsiahlemu poškodeniu
prenajatého bytu neprišlo, nakoľko jej bol byt odovzdaný ako holobyt, takže považovala za logické si
ho zútulniť a byt užívala minimálne. Byt odovzdala v popísanom stave, ako bolo uvedené v preberacom
protokole zo dňa 14.11.2012. Nesúhlasila s tvrdením žalobcu, že v byte boli poškodené tiež dvere,

zárubne tesnenie vstupných dverí. Žalovaná sa domnieva, že by to mali byť viditeľné poškodenia,
ktoré by bolo byť vidieť na prvý pohľad. Je presvedčená, že byt bol odovzdaný prenajímateľovi v stave
zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu vyplývajúceho zo spôsobu bežného života po dobu dvoch
rokov.

Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.), po zistení, že odvolanie bolo podané včas
(§ 204 ods. 1 O.s.p.), oprávnenou osobou, účastníkom konania (§ 201 O.s.p.), proti rozhodnutiu, proti
ktorému je odvolanie prípustné (§ 201 a § 202 O.s.p.), po skonštatovaní, že odvolanie má zákonom
predpísané náležitosti (§ 205 ods. 1 O.s.p.) a že odvolateľ použil zákonom prípustný odvolací dôvod (§
205 ods. 2 písm. d/ O.s.p.), preskúmal rozhodnutie v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania

(§ 212 ods. 1 O.s.p.), postupom bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 214 ods. 2 O.s.p.), keď
deň vyhlásenia rozsudku bol zverejnený minimálne 5 dní vopred na úradnej tabuli súdu (§ 156 ods. 3
v spojení s § 211 ods. 2 O.s.p.) a v elektronickej podobe na webovej stránke súdu v ten istý deň akosa vyvesil na úradnej tabuli (§ 21 ods. 2 vyhl. č. 543/2005 Z.z.) a dospel k záveru, že odvolaniu nie je
možné priznať úspech, keďže napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa je vecne správny.

V zmysle ust. § 219 ods. 2 O.s.p., ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie
dôvody.

Vychádzajúc z obsahu spisu žalobca sa žalobou domáhal troch nárokov, nároku na zaplatenie
nájomného, zmluvnej pokuty a nároku na náhradu škody. Súd priznal žalobcovi právo na zaplatenie
nájomného s príslušenstvom a zmluvnej pokuty, v tejto časti rozsudok súdu prvého stupňa nadobudol
právoplatnosť, pretože nebol napadnutý žalovanou. Žalobca si žalobou uplatnil aj nárok na zaplatenie
náhrady škody vo výške 1.575,11 eura s príslušenstvom z dôvodu, že žalovaná neodovzdala žalobcovi
prenajatý byt v stave zodpovedajúcom bežnému opotrebeniu ale poškodený. Žalobca musel vzniknuté

závady (poškodenia) v byte spôsobené žalovanou odstrániť za čo zaplatil uplatnenú sumu 1.575,11
eura. Súd v tejto časti žalobu zamietol. Žalobca podal odvolanie v zamietnutej časti nároku uplatneného
žalobou. Predmetom prieskumu odvolacieho súdu bolo posúdiť, či súd prvého stupňa postupoval
správne, keď žalobu v uvedenej časti o zaplatenie náhrady škody zamietol.

Z obsahu spisu je zrejmé, že žalovaná užívala byt č. X nachádzajúci sa na X nadzemnom podlaží
bytového domu nachádzajúcom sa v obci P. na základe zmluvy o nájme bytu uzavretej medzi účastníkmi
dňa 23.11.2010 v znení dodatku č. 1. Nájom bol dohodnutý na dobu určitú od 1.12.2010 do 30.11.2012,
dodatkom č. 1 zmenený na dobu od 15.11.2010 do 14.11.2012. V zmysle článku VII. doba nájmu,
skončenie nájmu, vypratanie bytových priestorov, bodu 5. zmluvy o nájme bytu N 011/2010 zo dňa

23.11.2010 sa žalovaná zaviazala dňom skončenia nájmu odovzdať žalobcovi byt v stave, v akom ho
prevzala, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie, v opačnom prípade bola povinná uhradiť náklady na
opravy a práce súvisiace s uvedením bytu do pôvodného stavu. K odovzdaniu prenajatého bytu došlo
dňa 14.11.2012, o čom bol spísaný aj preberací protokol. V preberacom protokole zo dňa 14.11.2012 bol
technický stav prenajatého bytu opísaný nasledovne: pôvodná maľovka so stopami po nábytku, obytné

miestnosti 3 x s dierami po zariaďovacích predmetoch, na oknách dierky po žalúziách, chýba kryt na TV
zásuvku s tým, že obe zmluvné strany si pri odovzdaní prenajatého bytu vyhotovili fotodokumentáciu.

Pri posudzovaní nároku žalobcu je potrebné si uvedomiť, že v nájomnej zmluve je možné si dojednať,
v akom stave bude predmet nájmu odovzdaný prenajímateľovi po skončení nájmu. Napríklad, že

priestor bude vymaľovaný na bielo, bude odovzdaný bez dier na stenách po obrazoch a pod. Stupeň
opotrebenia má zodpovedať riadnemu užívaniu v zmysle § 665 (nájomca je oprávnený užívať vec
spôsobom stanoveným v zmluve) porovnaním s východzím stavom, t.j. dňom prevzatia veci do nájmu.
Je nutné prihliadnuť i k povinnosti opráv, ktoré majú prenajímateľ a nájomca. Predmet nájmu nie je
odovzdaný v pôvodnom stave s prihliadnutím k obvyklému opotrebeniu, ak neboli uskutočnené opravy

nájomcom, ku ktorým sa zaviazal v zmluve. Naopak, predmet nájmu je odovzdaný v zodpovedajúcom
stave, ak neboli uskutočnené opravy, ku ktorým sa zaviazal prenajímateľ. Stav veci pri prevzatí by mal
v konkrétnom prípade vyplývať z nájomnej zmluvy. Zvyčajne je pri prevzatí bytu nájomcom na začiatku
zmluvného vzťahu vyhotovovaný preberací protokol. Porovnaním opisu bytu v preberacom protokole
vyhotovenom na začiatku vzťahu a následne na konci vzťahu možno hodnotiť, či byt bol vrátený v stave

zodpovedajúcom obvyklému opotrebovaniu. V prípade, ak z protokolu, ktorý je vyhotovený pri vrátení
bytu nezodpovedá stavu bytu pri jeho preberaní, môže sa prenajímateľ domáhať náhrady škody (nemá
právo domáhať sa uvedenia predmetu nájmu do stanoveného stavu a tiež nemôže odmietnuť prevziať
byt od nájomcu).

V prejednávanej veci z obsahu spisu nevyplýva, v akom stave žalobca byt na začiatku zmluvného vzťahu
odovzdal žalovanej, žalobca netvrdil a ani nepreukázal, že by stav bytu pri jeho odovzdávaní do nájmu
žalovanej 15.11.2010 bol zachytený či už v zmluve alebo preberacom protokole. Žalovaná vo vyjadrení
k odvolaniu uviedla, že byt jej bol odovzdaný do nájmu v stave holobytu. Žalobca kládol v odvolaní
do pozornosti, že nájomná zmluva jasne zaväzovala nájomcu vrátiť byt v stave, v akom ho prevzal

do užívania. Žalobca však neuniesol bremeno tvrdenia, ani dôkazné bremeno, v akom stave prevzala
žalovaná byt do užívania na začiatku ich nájomného vzťahu.Pri nároku na náhradu škody sa vyžaduje, aby žalobca preukázal vznik škody, porušenie zmluvnej,
alebo zákonnej povinnosti žalovanej, príčinnú súvislosť medzi vznikom škody a porušením povinnosti
a zavinenie žalovanej. Žalobca síce počas konania preukázal, že v súvislosti s opravami bytu potom,

ako mu ho vrátila žalovaná mu vznikli náklady súvisiace s opravami bytu, ale v žiadnom prípade nebolo
možné dospieť k záveru, že by žalovaná porušila akúkoľvek zmluvnú, alebo zákonnú povinnosť (ako
predpoklad vzniku nároku na náhradu škody), ak žalobcovi odovzdala byt v stave zodpovedajúcom v
preberacom protokole 14.11.2012. Žalobca nevyužil svoje právo a v zmluve sa so žalovanou nedohodol
na bližšej špecifikácii, v akom stave má odovzdať prenajatý byt, nevymienil si odovzdanie bytu v takom

stave, v akom ho pri preberaní 14.11.2012 vyžadoval, preto sa žalovaná nedopustila žiadneho takého
konania, ktoré by zodpovedalo konaniu v rozpore so zmluvnou povinnosťou a žiaden zákon nestanovuje
podrobnosti pri odovzdávaní bytu.

Súd prvého stupňa podrobne opísal, aké závady sa pri odovzdávaní bytu žalobcovi na konci zmluvného
vzťahu vyskytovali, pričom tieto boli zachytené v odovzdávacom protokole zo dňa 14.11.2012 a

prečo je možné tieto závady považovať za stav zodpovedajúci bežnému opotrebeniu. Odvolací súd v
podrobnostiach odkazuje na správnosť skutkových zistení a záverov súdu prvého stupňa hodnotenia
stavubytuzodpovedajúcemubežnémuopotrebovaniubytuvčasejehoodovzávania.Navyševdôkaznej
situácii, keď v prospech žalobcu, ktorý si uplatňoval nárok na náhradu škody aj za ďalšie poškodenia,
ktoré vôbec neboli uvedené v preberacom protokole zo dňa 14.11.2012 (poškodenia dverí, zárubní)

svedčil len Y.I. a v prospech žalovanej vypovedal svedok Ing. P. W. a svedkyňa I. B., súd prvého stupňa
správne uzavrel, že žalobca nárok na zaplatenie za opravy poškodených dverí a zárubní (čo zistil
dodatočne, do 30 dní po odovzdaní bytu), nemá.

Žalobca namietal neúplnosť zistenia skutkového stavu veci súdom prvého stupňa, ktorý videl v tom,

že súd dňa 13.01.2015 zamietol návrh žalobcu na vykonanie dôkazu fotografickou dokumentáciou.
Takisto zamietol návrh žalobcu na znalecký posudok na primeranú cenu prác, ktoré žalobca znášal na
uvedenie bytu do pôvodného stavu. S právnym názorom žalobcu nemožno súhlasiť. Súd prvého stupňa
správne zamietol návrh žalobcu na vykonanie uvedených dôkazov, pretože smerujú len k preukázaniu,
že žalobca vynaložil náklady na opravu bytu. Tieto dôkazy nesmerovali k preukázaniu skutočnosti, že by

za uvedené opravy mala zodpovedať žalovaná a že by tieto výdavky žalobcu vznikli v príčinnej súvislosti
so zavineným protiprávnym konaním (konaním v rozpore so zmluvou alebo zákonom) žalovanej.

S poukazom na vyššie uvedené odvolací súd preto vecne správny rozsudok súdu prvého stupňa vo veci
samej, s použitím § 219 ods. 1 O.s.p. potvrdil.

O náhrade trov prvostupňového a odvolacieho konania rozhodne podľa § 224 ods. 4 O.s.p. súd prvého
stupňa.

Senát odvolacieho súdu tento rozsudok prijal pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je možné podať odvolanie.