Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, September 14, 2016

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 18Co/283/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8211202759
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 09. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Daniela Babinová

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2016:8211202759.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Daniely Babinovej a sudcov

JUDr. Mariany Muránskej a Mgr. Miloša Koleka v právnej veci žalobkyne W. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom
K., C. X,. zast. T., bytom K., O., proti žalovanej Z. zast. JUDr. Janou Švantnerovou, advokátkou, AK so
sídlom v Bardejove, Hviezdoslavova č. 9, o zaplatenie 2.432,- Eur s prísl., o odvolaní žalobkyne proti
rozsudku Okresného súdu Bardejov, č. k. 5C/150/2011-127 zo dňa 01.12.2014, jednohlasne takto

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j e rozsudok vo výroku o zamietnutí žaloby v prevyšujúcej časti a o trovách konania.

Žalovaná má nárok na náhradu trov odvolacieho konania vo výške 100% voči žalobkyni.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zaviazal žalovanú zaplatiť sumu 1.216,- Eur do 3 dní po

právoplatnosti rozsudku. V prevyšujúcej časti žalobu zamietol. Vyslovil, že žiaden z účastníkov nemá
právo na náhradu trov konania.

2. Svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že na základe výsledkov vykonaného dokazovania dospel k záveru,
že úmyslom oboch strán bolo uzavrieť zmluvu o predaji a kúpe bytu. Žalobkyňa mala byť kupujúcou a
žalovaná ako vlastníčka nehnuteľnosti predávajúcou. Vzhľadom k tomu, že žalobkyňa nemala dostatok
finančných prostriedkov na vyplatenie kúpnej ceny dohodli sa, že kúpna cena bytu je 1.600.000,- Sk a

že žalovaná nebude ponúkať byt na predaj do doby, kým si žalobkyňa nezabezpečí finančné prostriedky
na kúpu bytu. Žalobkyňa uhrádzala sumu 152,- Eur mesačne, ktoré mala hradiť žalovaná správcovi
bytového domu a dodávateľom energií za každý mesiac. Z vykonaného dokazovania nevyplynulo,
že by táto suma bola zálohou na kúpnu cenu bytu. Nebolo preukázané ani to, na aký čas má byť
žalovaná viazaná záväzkom neponúkať inému byt na predaj. Napriek tomu, že dokladom o prevzatí
sumy 152,- Eur mesačne, za vyššie uvedené obdobie, bola deklarovaná ako platba nájmu za užívanie
bytu, ktorú písomnosť vyhotovovala žalobkyňa, v skutočnosti tento byt neobývala a neužívala ani jedna

zo sporových strán. Súd prvej inštancie takúto dohodu vyhodnotil ako zmluvu nepomenovanú podľa §
51 Občianskeho zákonníka a vyhodnotil ju ako zmluvu rezervačnú, ktorá bola najbližšie k typu zmluvy,
ktorá medzi účastníkmi konania bola dohodnutá. Od doby, kedy sa strany konania dohodli na kúpe a
predaji bytu, a tiež povinnosti žalovanej neponúkať byt inému, uplynula doba 17 mesiacov. Následne
došlo k odstúpeniu od zmluvy konkludentne vzhľadom k tomu, že žalovaná už nemienila ďalej čakať a
žalobkyňa dohodnutú kúpnu cenu za byt k dispozícii nemala. Na základe týchto zistených skutočností
súd prvej inštancie považoval za spravodlivé zaviazať žalovanú vrátiť žalobkyni sumu 1.216,- Eur, teda

polovicu sumy, ktorú žalobkyňa zaplatila za vyššie uvedené obdobie, a to vzhľadom na skutočnosť, že
týmto by došlo k spravodlivému usporiadaniu vzťahov medzi účastníkmi konania.3. Výrok o trovách konania odôvodnil ustanovením § 142 ods. 2 O.s.p. s tým, že ani jedna zo strán
konania nemala úspech vo veci, a preto žiadnej zo strán náhradu trov konania nepriznal.

4. Proti tomuto rozsudku vo výroku, ktorým v prevyšujúcej časti súd prvej inštancie žalobu zamietol a
vo výroku o trovách konania podala odvolanie žalobkyňa. Namietala nesprávne právne posúdenie veci
s poukazom na to, že sa dohodli na čiastkovom splácaní kúpnej ceny s úvahou o uzavretí zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve. Preto platby od júla 2009 do októbra 2010 mali charakter poskytnutých záloh
na kúpnu cenu za predávaný predmetný byt bez ohľadu na to, či došlo k platnému alebo neplatnému

uzavretiu zmluvy o budúcej zmluve. Mesačné zálohy na budúcu kúpu bolo potrebné považovať aj za
prísľub budúceho poplatného prevodu vlastníctva, pre ktorý na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva
nie je forma predpísaná. Podstatné z pohľadu žalobkyne je to, že plnenie bolo poskytnuté a žalovanou
prijaté v súvislosti so zamýšľanou kúpou bytu, to znamená, že ak pred uzavretím zmluvy poskytne
jedna strana niečo, čo má byť predmetom jej budúceho záväzku zo zmluvy, je určená vyvratiteľná
domnienka, že v pochybnostiach sa plnenie poskytnuté medzi účastníkmi pred uzavretím zmluvy, z

ktorej má záväzok ešte len vzniknúť, považuje za zálohu. Medzi stranami kúpna zmluva, predmetom
ktorej mal byť trojizbový byt, uzavretá nebola, a nebola uzavretá ani písomná zmluva o budúcej zmluve.
Úmyslom oboch strán bolo uzavrieť zmluvu o predaji a kúpe bytu, v ktorej by žalobkyňa odkúpila
od žalovanej byt na ulici M. Žalovaná práve navrhla splátku 152,- Eur mesačne, ktorá zodpovedala
výške mesačných záloh platených žalovanou správcovi bytového domu. Byt bol ale k dispozícii naďalej

žalovanej ako vlastníčke a tento si mohla prenajímať, užívať, a nebola nijak limitovaná žalobkyňou.
Finančné prostriedky boli žalobkyňou poskytované formou mesačných záloh na budúcu kúpu, a teda
neoprávnene boli použité na úhradu mesačného nájomného voči správcovi bytového domu. Žiadna tzv.
rezervná zmluva nebola uzavretá medzi stranami sporu, a preto nemožno ani tieto mesačné zálohy
považovať za tzv. rezervačný poplatok. Žiadna konkludentná dohoda strán o odstúpení od rezervačnej

zmluvy nebola uzavretá, keďže žalobkyňa bola naďalej pripravená uhrádzať mesačnú zálohu na kúpnu
cenu, ktorú odovzdávala pravidelne synovcovi žalovanej. Preto nemôže považovať za správne a
opodstatnené,aksúdprvejinštanciedospelkrozhodnutiu,žeznášaťrizikátohtoprávnehovzťahumedzi
stranami sporu by mali obe strany. Preto žiadala vyhovieť odvolaniu, a to tak, aby odvolací súd vyhovel
žalobe v celom rozsahu.

5. K odvolaniu žalobkyne sa vyjadrila žalovaná, ktorá navrhla odvolaciemu súdu rozhodnutie súdu prvej
inštancie ako vecne správne potvrdiť, keďže bol riadne zistený skutkový stav a vec bola aj správne
právne posúdená.

6.Odvolacísúdprejednalrozhodnutieakoajkonanie,ktorémupredchádzalovzmyslezásaduvedených
v § 378 a nasledujúcich zákona č. 160/2015 Z. z. (ďalej len „CSP“) a dospel k záveru, že odvolanie
žalobkyne nie je dôvodné.

7. Z obsahu spisu je zrejmé, že žalovaná bola výlučnou vlastníčkou bytu nachádzajúceho sa na ulici M..

Išlo o dvojizbový byt s kuchyňou a príslušenstvom na prízemí obytného domu s. č. XXX vo vchode X,
byt č. X v K.. Zároveň žalovaná bola aj spoluvlastníčkou podielu na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach domu, ktoré nadobudla darovacou zmluvou od svojej matky 22.1.2003. Žalovaná sa
rozhodla spolu s príbuznými, že tento byt ponúkne na predaj vo forme inzerátu. Kontaktným číslom bolo
číslo jej synovca M., s ktorým sa skontaktovala žalobkyňa a s ktorým vykonala žalobkyňa so svojou

matkou aj ohliadku predmetného bytu. Kúpna cena, ktorú stanovila žalovaná a akceptovala ju žalobkyňa
v sume 1.600.000,- Sk. Zároveň nebolo sporné medzi stranami, že žalobkyňa požiadala žalovanú, aby
už naďalej neponúkala na odpredaj tento byt, keďže ho mieni kúpiť, uzatvoriť kúpnu zmluvu, a to po
predaji rodinného domu, v ktorom býva so svojou matkou. Od júla 2009 do októbra 2010 žalobkyňa
uhrádzala sumu 152,- Eur mesačne, na ktorú vystavovala samotná žalobkyňa doklady o prijatí sumy

pod názvom „Zmluva o zaplatení nájmu“. Žalobkyňa následne byt nekúpila, kúpnu zmluvu neuzavrela
a žalovaná odpredala byt inej osobe.

8. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť aj takú zmluvu, ktorá nie osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

9. Inštitút tzv. nepomenovanej zmluvy zastrešuje občiansko-právne vzťahy u zmluvy, ktorá nie je
osobitne upravená v Občianskom zákonníku. Súd prvej inštancie dôsledne vypočul účastníkov konania,
oboznámil sa s listinnými dôkazmi, ktoré predložili jednotlivé strany sporu a nepochybné skutočnosti oúmysle účastníkov sporových strán uzavrieť kúpnu zmluvu, predmetom ktorej mal byť dvojizbový byt
vo vlastníctve žalovanej a rovnako aj kúpnu cenu považoval za nesporné.

10. Ustanovenie § 51 OZ zdôrazňuje zmluvnú voľnosť účastníkov občianskoprávneho vzťahu (zmluvnej
autonómie). Zmluvné strany sa nemusia obmedzovať len na uzatváranie typických zmlúv, ale môžu
uzatvárať aj také zmluvy, ktoré najviac vyhovujú ich požiadavkám. Atypickú zmluvu môže tvoriť
ľubovoľná kombinácia prvkov pomenovaných, hybridných zmlúv a iných záväzkov. Dohoda sporných
strán predchádzala úmyslu uzatvoriť kúpnu zmluvu o predaji bytu medzi dvoma fyzickými osobami, čo je

typický občianskoprávny vzťah, preto bez pochyby aj ostatné dojednania medzi nimi mali tento rámec.

11. Rovnako vykonaným dokazovaním a výsluchom oboch strán bolo preukázané, že nebol dohodnutý
termín kúpy, ale preukázané bolo, že žalobkyňa žiadala od žalovanej, aby neponúkala vlastníctvo
inej osobe, keďže má záujem byt kúpiť. Súd prvej inštancie správne túto dohodu priradil k zmluve
o rezervácii bytu, keďže práve takýto vymienený záväzok vlastníka nehnuteľnosti od potenciálneho

záujemcu, teda od budúceho kupujúceho rieši tzv. rezervačný poplatok. Ako vyplýva z viacerých
stránok realitných kancelárií, napr. www.riesimebyvanie.sk alebo www.kupujemebyvanie.sk, inštitút
rezervačného poplatku je zákonným inštitútom, ktorý rieši jednak záväzok predávajúceho neponúkať
ďalej predmet kúpy, ale aj povinnosť kupujúceho byt následne po tomto záväzku pre vlastníka
nehnuteľnosť kúpiť. Tento rezervačný poplatok istým spôsobom rieši vzťahy medzi budúcim kupujúcim

a budúcim predávajúcim mimo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktorá uzavretá medzi stranami sporu
nebola. Je inštitútom, ktorý zaväzuje obe zmluvné strany, jednak vlastníka nehnuteľnosti nepredať
nehnuteľnosť inému záujemcovi, ako aj stimuluje kupujúceho naplniť podmienky dohodnutej kúpnej
zmluvy čím skôr. Ak sú potom takto naplnené podmienky rezervácie, rezervačný poplatok pri podpise
kúpnej zmluvy sa vracia kupujúcemu, resp. sa započíta do kúpnej ceny. V prípade, že nedôjde k

naplneniu zmyslu rezervačného poplatku, teda nie je uzavretá kúpna zmluva medzi budúcim kupujúcim
a budúcim predávajúcim, tento rezervačný poplatok predstavuje aj istú sankciu, ktorá predstavuje stratu,
alebo nesplnenie záväzku budúceho kupujúceho uzavrieť kúpnu zmluvu a častokrát je to spojené s istou
stratou predávajúceho, ktorý po dobu buď dohodnutú alebo reálne dodržanú neponúka svoje vlastníctvo
na predaj inej osobe, ale zároveň môže za istých okolností to preukázať aj istú stratu, resp. môže byť

v istom zmysle slova aj zmluvnou pokutou, ktorá prepadá v prospech vlastníka nehnuteľnosti, ktorý
dodržal svoj záväzok nehnuteľnosť neponúkať na predaj inej osobe.

12. V danom prípade táto rezervácia zo strany žalobkyne ako budúcej kupujúcej, nesporne to vyplýva z
výsluchu účastníkov i svedka M., trvala od mája 2009 do októbra 2010, čo je obdobie 17 mesiacov tak,

ako to skonštatoval súd prvej inštancie a aj odvolací súd takúto rezerváciu bez reálneho výsledku, teda
uzavretia kúpnej zmluvy považoval za neprimerane dlhú. To, že suma 152,- Eur, ktorá bola uhrádzaná
mesačne, nebola zálohou na kúpnu cenu je zrejmé z dokladov, ktoré vypisovala samotná žalobkyňa
a doručovala ich zástupcovi žalovanej, ktorý bol splnomocnený na sprostredkovanie kontaktu medzi
žalobkyňou a žalovanou. Celkove takto žalobkyňa uhradila žalovanej sumu 2.432,- Eur, čo bolo na

rozhranímedzi3-5%zkúpnejceny.Keďženebolosporné,žekúpnacenaboladohodnutána1.600.000,-
Sk, čo predstavuje 53.110,27 Eur, a rovnako z viacerých článkov realitných kancelárií vyplýva informácia
pre odvolací súd, že rezervačné poplatky predstavujú rozsahu 3-5% tento kúpnej ceny. Konkrétne
zaplatená suma žalobkyňou 2.432,- Eur predstavovala 4,58 % z kúpnej ceny. Toto plnenie odvolací
súd považoval za plnenie primerané inštitútu rezervácie, keďže z výsluchu strán sporu vyplynulo, že s

cieľom úmyslu strán sporu bolo uzavrieť kúpnu zmluvu na byt s tým, že žalovaná sa zaviazala počkať
s odpredajom do doby, kedy žalobkyňa nezíska potrebné finančné prostriedky na kúpu bytu. Pokiaľ by
uvedené zálohy mesačne predstavovali zálohu na kúpnu cenu, táto okolnosť mohla byť jednoznačne
deklarovaná aj v písomných potvrdeniach o zaplatení tejto sumy, pričom „Zmluvu o zaplatení nájmu“
pripravovala písomne samotná žalobkyňa, nič nebránilo text týchto platieb charakterizovať. Táto

okolnosť však preukázaná v konaní nebola. Výrok, ktorý nebol napadnutý odvolaním a žalovaná bola
zaviazaná vrátiť žalobkyni polovicu žalovanej sumy ostal tak nedotknutý odvolaním žalobkyne podľa
ust. § 367 ods. 3 CSP.

13. Keďže z pohľadu odvolacieho súdu boli splnené všetky podmienky, to znamená, že súd prvej

inštancie vykonal dokazovanie v potrebnom rozsahu, dospel k správnym skutkovým i právnym zisteniam
a na týchto záveroch sa nič nezmenilo ani v štádiu odvolacieho konania, odvolací súd potvrdil
rozhodnutie súdu prvej inštancie ako vecne správne podľa § 387 ods. 1 CSP a zároveň poukazuje aj
na to, že sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia a na toto aj v celomrozsahu poukazuje. Žalobkyňa napriek tvrdenej zálohe o budúcej kúpnej cene dôkazy na svoje tvrdenia
nepredložila.

14. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté v súlade s ustanovením § 396 ods. 1 CSP v spojení
s ustanovením § 262 ods. 1 CSP. Keďže v odvolacom konaní mala žalovaná úspech v celom rozsahu,
vznikol jej nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%. O výške trov konania rozhodne
súd prvej inštancie v súlade s ustanovením § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods. 2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).