Rozsudok Judgement was issued on Monday, February 20, 2012

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 20C/200/2008
Identifikačné číslo súdneho spisu: 7108223861
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 02. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miron Čiževský
ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2012:7108223861.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I sudcom JUDr. Mironom Čiževským v právnej veci žalobcov: X/ D. C., F..
XX.XX.XXXX, T. U. Č.. XX, P., X/ D. C., F.. XX.XX.XXXX, T. U. Č.. XX, P. H. Ž.: R. F. - L., O.: XX XXX
XXX, U. Č.. XX, P., W.. D.. Q. Š., I., Š. Č.. XX, P. v konaní o neplatnosť výpovede z nájmu takto

r o z h o d o l :

Súd u r č u j e, že výpoveď z nájmu bytu daná žalovaným zo dňa 3.6.2008 doručená žalobcovi v 2.
rade dňa 10.6.2008 týkajúca sa bytu č. 3 na Hlavnej ul. č. 61 v Košiciach je neplatná.

Žalovaná je povinná nahradiť žalobcom trovy tohto konania vo výške 99,58 Eur a to do 3 dní od
právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobcovia v 1. a 2. rade svojou žalobou, ktorá bola doručená súdu dňa 9.9.2008 sa domáhali, aby súd
určil, že výpoveď z nájmu bytu zo dňa 3.6.2008, ktorá bola doručená žalobkyni v 2. rade dňa 10.6.2008
týkajúca sa bytu č. 3 na U. K.. Č.. XX R. P. je neplatná. Zároveň si uplatnila taktiež aj náhradu trov
tohto konania.

Vo svojom návrhu žalobcovia uviedli, že žalovaná je výlučnou vlastníčkou nehnuteľnosti nachádzajúcej
sa na U. K.. Č..XX R. P. a táto nehnuteľnosť je zapísaná na A. Č.. XXXXX na katastrálnom území Stredné
mesto, Správa katastra Košice I ako parcela Č.. XXX zastavané plochy o výmere 1140 m/2 s domom
súpisného čísla 93.

Vo svojom návrhu ďalej uviedli, že žalovaná nadobudla vlastnícke právo predmetnej nehnuteľnosti na
základe kúpnej zmluvy od obchodnej spoločnosti I., I..J.. T., ktorého vklad bol povolený pod položkou
výkazu zmien č. V-2890/00.

Súd ďalej z návrhu zistil, že žalobcovia sú nájomcami bytu č. 3 nachádzajúceho sa v dome súpisného
čísla XX F. U. K.. Č.. XX R. P.Š. na 2. poschodí a to na základe zmluvy o nájme bytu zo dňa 5.3.2001.

Túto skutočnosť si súd overil z predmetnej zmluvy o nájme bytu zo dňa 5.3.2001. Z predmetnej nájomnej
zmluvy súd zistil, že na základe nej prenajímateľ prenechal nájomcom do užívania byt č. 3 nachádzajúci
sa na 2. poschodí v budove vymedzenej v článku 1 tejto zmluvy na Hlavnej ul. č. 61 o výmere obytnej
plochy 50 m/2 a vedľajšej plochy o výmere 12 m/2.

Z predmetnej nájomnej zmluvy súd ďalej zistil, že nájomcovia tento byt už užívali v čase uzavretia tejto
zmluvy a to odo dňa 5.10.1992.

Z článku 4 predmetnej zmluvy súd zistil, že nájom sa uzatvoril na dobu neurčitú s platnosťou od 1.1.2001.
Nájomca sa zároveň na základe článku 5 zaviazal uhrádzať prenajímateľovi mesačné nájomné vo výške
313.- Sk, ktoré má uhrádzať vždy do 5-tého dňa v tom, ktorom mesiaci na účet prenajímateľa. Účastníci
tejto zmluvy zároveň dohodli aj mesačné zálohy na plnenia spojené s užívaním bytu vo výške 480.- Sk,
ktoré sú splatné spolu s nájomným.

Z článku 8 predmetnej zmluvy súd zistil, že podľa bodu 2 tohto článku nájomnú zmluvu je možné meniť
len písomne na základe vzájomnej dohody zmluvných strán.

Z predmetnej zmluvy o nájme súd ďalej zistil, že nájomnú zmluvu žalovaná ako prenajímateľka uzavrela
s nájomcom ako žalobcom v 1. rade D.F. C..

V zmysle ust. § 703 ods. 1 OZ ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami
bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi.

Na základe uvedeného ustanovenia OZ obaja manželia sa stali nájomcami predmetného bytu a to už
podpísaním nájomnej zmluvy dňa 5.3.2001.

Z priložených listinných dôkazov a to konkrétne z výpovede z nájmu bytu zo dňa 3.6.2008 súd zistil, že
žalovaná dala výpoveď z nájmu predmetného bytu s poukazom na ustanovenie § 711 ods. 1 písm. d/
OZ a to na tom skutkovom základe, že dňa 15.6.2005 prenajímateľka ako žalovaná upravila mesačné
nájomné pre žalobcov na sumu 1.880.- Sk, okrem ostatných platieb súvisiacich s užívaním predmetného
bytu. Vzhľadom, že upravené nájomné vo výške 1.880.- Sk mesačne nájomcovia neplatili a zákonná
lehota troch mesiacov už uplynula z toho dôvodu im zaslala výpoveď z nájmu bytu. Zároveň nájomcov
upozornila, že v zmysle § 712 a/ ods. 3 OZ im nevznikol nárok na náhradný byt.

Z ďalšieho priloženého listinného dôkazu súd zistil, že túto výpoveď z nájmu bytu prevzala iba žalobkyňa
v 2. rade pani D. C.Š. a to dňa 10.6.2008. Výpoveď z nájmu bytu zo dňa 3.6.2008 však nebola doručená
druhému nájomcovi manželovi žalovanej v 2. rade pánovi Jánovi Dudášovi, čo potvrdila aj samotná
žalovaná.

Dňa 6.10.2008 právny zástupca žalovanej doručil tunajšiemu súdu vyjadrenie k žalobe, v ktorom uviedol,
že s rozhodnutím bez nariadenia pojednávania nesúhlasí a návrh na určenie neplatnosti výpovede
navrhol súdu zamietnuť.

Právny zástupca vo svojom vyjadrení uviedol, že nájomné, resp. jeho výšku pri bytoch tejto povahy, teda
reštituovaných, určuje výnos Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR zo dňa 22.12.2003, č.
V-1/2003. Podľa komponentov výpočtu nájomného v konkrétnom byte žalovaná dospela k nájomnému,
ktoré žalobcovia platiť odmietajú, pritom prenajímateľka podľa jej názoru nezohľadnila už uvedený
fakt, že regulované nájomné sa týka polovice nájomného, kým druhá polovica mohla byť určená
trhovo. Absolútne odmieta nepriateľnú námietku, že by potrebovala na zvýšenie hoci len regulovaného
nájomného súhlas nájomcu. Podľa názoru žalovanej žalobcovia sa snažia vyťažiť zo situácie, v ktorej im
doteraz nahrávajú súdy o výhody, ktoré im nepatria. Ďalej uviedla, že v minulosti bezdôvodne odmietli
náhradné byty v presvedčení, že ona je im povinná zabezpečiť byt o cca 100 m/2 za nájomné pár stovák
ako platia doteraz.

Dňa 14.5.2010 žalovaná doručila súdu ďalšie vyjadrenie, v ktorom uviedla,:Výpoveď z nájmu bytu
musí prenajímateľ doručiť obom manželom. Výpovedi prenajímateľa, ktorá smeruje len voči jednému z
manželov nemožno priznať právnu relevanciu. V takomto prípade nemožno uvažovať ani o prípadnej
neplatnosti tohto právneho úkonu u žalôb o neplatnosť z výpovede z nájmu podľa § 711 ods. 6 OZ
netreba preukazovať existenciu naliehavého právneho záujmu podľa § 80 písm. c/ O.s.p. Ak k bytu
existuje právo spoločného nájmu manželov výpoveď prenajímateľa musí byť daná každému z manželov
inak k úplnému zániku práva spoločného nájmu bytu nedôjde. Ten z manželov, ktorému výpoveď bola
daná, resp. doručená sa totiž stáva okamžite po doručení výpovede, teda zániku práva nájmu opätovne
spoločným nájomcom bytu na základe existujúceho manželstva so svojím manželom.

Vzhľadom na uvedené ani po vyhovení - nevyhovení žalobe by sa právne postavenie žalobcu nezmenilo.
Na strane žalobcu nie je preto daný ani naliehavý právny záujem na požadovanom určení. Keďže zákon

neumožňuje, aby spoločný nájom bytu manželmi vznikol alebo zanikol len jednému z manželov výpoveď,
ktorú žalovaná doručila len žalobkyni v 2. rade je neplatná, pričom ide o neplatnosť absolútnu podľa §
39 OZ. Je teda nesporné, že právo nájmu bytu, ktorého sa úkon prenajímateľa týkal svedčilo manželom.
Výpoveď teda musela byť daná obom manželom a obom musí byť taktiež aj doručená. V prípade, že
prenajímateľ, teda žalovaná dala výpoveď len jednému z manželov, čo je v tomto prípade nemôže takáto
výpoveď vyvolať zánik nájomného vzťahu. Vo vzťahu k druhému manželovi tu totiž chýba existencia
hmotno-právneho úkonu prenajímateľa ako prejavu vôle adresovanému i tomuto spoločnému nájomcovi
bytu smerujúceho k ukončeniu jeho nájomného vzťahu.

Keďže prenajímateľ nedal výpoveď aj druhému z manželov, napriek tomu, že k bytu majú právo
spoločného nájmu bytu manželmi, chýba tu prejav vôle prenajímateľa vo vzťahu k tomuto druhému
spoločnému nájomcovi bytu. Nedielnosť práva spoločného nájmu bytu spôsobuje, že úkon prenajímateľa
prejavenému len voči jednému z manželov nemožno priznať právnu relevanciu vo vzťahu k obom
manželom. V tomto prípade nemožno uvažovať ani o prípadnej platnosti či neplatnosti právneho úkonu
a z toho dôvodu žalovaná mala za to, že žaloba je neopodstatnená a taktiež navrhla, aby konajúci
súd žalobu v plnom rozsahu zamietol a priznal jej trovy právneho zastúpenia. V spise pod č.l. č.39 sa
nachádza aj žiadosť žalobkyne v 2. rade D. C. adresovaná žalovanej R. F. o zľavu na nájomnom a
službách spojených s jeho užívaním. Z tejto žiadosti uviedla, že v zmysle platnej nájomnej zmluvy z roku
2001 požiadala H. R. F. o zváženie primeranej zľavy z nájomného a to z toho dôvodu, že od roku 2007
jej členovia rodiny tento byt vôbec neužívajú sú mimo Košíc a mimo územia SR, že manžel s dcérou je v
zahraničí a taktiež aj J. D. J. F. U. Č.. XX nezdržiava od roku 2006. Ďalej z uvedenej žiadosti o poskytnutie
zľavy na nájomnom a službách spojených s jeho užívaním súd zisťuje, že žalobkyňa v 2. rade zľavu
žiadala aj z toho dôvodu, že v roku 2004 bola nútená hľadať núdzové bytové riešenie, nakoľko ich byt
bol odstavený od dodávky studenej vody v rokoch 2004-2006 a je v podnájme na dobu určitú do tej doby
pokiaľ sa ich bytová situácia neznormalizuje, preto navrhla žalovanej poskytnúť zľavu z nájomného a
služieb spojených s jeho užívaním a to konkrétne za nájom 330.- Sk, zálohu za studenú vodu 50.- Sk
za upratovanie 60.- Sk a osvetlenie spoločných priestorov 10.- Sk, teda spolu 433.- Sk, čo je 14,37 Eur.

Na pojednávaní konanom dňa 20.2.2012 žalobkyňa v 2. rade uviedla, že na zaslanom vyjadrení ako
aj na návrhu trvá a žiada, aby súd určil, že výpoveď nájmu z bytu je neplatná a to z toho dôvodu, že
ona sama s rodinou, teda s manželom ako žalobcom v 1. rade bola nútená odísť z predmetného bytu
nakoľko v tomto byte bola odstavená voda a nedá sa tento byt užívať.

Právny zástupca žalovanej na tomto pojednávaní vo svojej výpovedi do zápisnice uviedol, že je
skutočnosťou, ktorú aj uznáva, že žalobcovi v 1. rade nebola doručená výpoveď z predmetného bytu,
teda podľa jeho názoru neexistuje dôvod na podanie žaloby, nakoľko tento nájom trvá aj naďalej. Nakoľko
podľa jeho názoru sa jedná o nedeliteľné právo obaja žalobcovia sú manželia, takže aj tomu druhému
by vzniklo právo k nájmu na základe toho, že sú v manželskom zväzku. Z toho dôvodu žiada, aby súd
žalobu zamietol a priznal mu náhradu trov konania. Viac k veci neuviedol.

Podľa ust. § 703 ods. 1 OZ ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami
bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi.

Spoločný nájom bytu manželmi je špecifickým druhom spoločného nájmu bytu. Môže vzniknúť iba medzi
manželmi ak spolu trvalé žijú. Vzniká zo zákona aj keď nájomná zmluva bola uzavretá len jedným z
manželov. O spoločný nájom manželov nejde ak byt užíva niektorý z manželov na základe vlastníckeho
práva. Právo spoločného nájmu bytu manželmi je právom nedielným, ktoré za trvania manželstva
nemôže byť zrušené rozhodnutím súdu iba ohľadne jedného z manželov.

Z vykonaného dokazovania súd teda mal za preukázané, že v zmysle citovaného § 703 ods. 1 OZ
nájomcami sa stali obaja žalobcovia.

Ako súd z vykonaného dokazovania zistil výpoveď z nájmu prenajímateľkou, teda žalovanou bola daná
podľa ust. § 711 ods. 1 písm. d/ teda nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu
bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas
dlhší ako tri mesiace alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného
súhlasu prenajímateľa.

Súd však vzhľadom na skutočnosť, že výpoveď z nájmu nebola doručená druhému z manželov už
neskúmal dôvodnosť podanej výpovede podľa písmena d/ citovaného § 711.

Z predložených listinných dôkazov súd ďalej zistil, že výpoveď z nájmu bytu žalobkyňa v 2. rade prevzala
dňa 10.6.2008.

Podľa ust. § 711 ods. 6 neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo
dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu,
ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Zo spisu súd zistil, že žalobcovia podali žalobu na súde dňa 9.9.2008, teda v zákonnej trojmesačnej
lehote. Ak k bytu existuje právo spoločného nájmu manželov, výpoveď prenajímateľa musí byť daná
každému z manželov, inak k úplnému zániku práva spoločného nájmu bytu nedôjde.

Žalovaná vo svojom vyjadrení, ktoré bolo doručené súdu dňa 14.5.2010 poukázala na to, že žaloba je
nedôvodná pričom sama poukázala na tú skutočnosť, že výpoveď z nájmu doručila len žalobkyni v 2.
rade a teda je neplatná a podľa názoru žalovanej nebol dôvod na podanie tejto žaloby.

Súd však zastáva iný názor a to aj s poukazom na ust. § 4 OZ na základe, ktorého proti tomu kto právo
ohrozí alebo poruší možno sa domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. Ak nie je v zákone
ustanovené niečo iné je týmto orgánom súd.

Z toho dôvodu súd má za to, že ak žalobkyňa v 2. rade prevzala výpoveď z nájmu bytu a mala za to,
že táto výpoveď je v rozpore so zákonom mala právo na to, aby sa obrátila na súd, ktorý by určil, že
výpoveď z nájmu bytu je neplatná. Hoci aj samotná žalovaná vo svojom vyjadrení zo dňa 14.5.2010
poukazuje na tú skutočnosť, že u žalôb o neplatnosť výpovede z nájmu bytu podľa § 711 ods.6 OZ
netreba preukazovať existenciu naliehavého právneho záujmu podľa § 80 písm. c/ O.s.p. k tomu súd
má za potrebné uviesť, že skutočnosť, že žalobkyňa v 2. rade prevzala výpoveď z nájmu bytu nastal
u nej stav právnej neistoty, či sa jej nájom skončí alebo nie a z toho dôvodu súd má za to, že žaloba
bola podaná dôvodne.

Z týchto vyššie uvedených dôvodov súd rozhodol tak ako je to uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku.

O trovách konania súd rozhodol podľa ust. § 142 ods. 1 O.s.p. na základe, ktorého účastníkovi, ktorý
mal vo veci plný úspech súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie
práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

Žalobkyňa v tomto prípade si uplatnila náhradu trov konania pozostávajúcu zo zaplateného súdneho
poplatku vo výške 99,58 Eur. Z toho dôvodu súd neúspešnú žalovanú zaviazal na úhradu týchto trov
konania a to do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Okresný súd Košice I v 3 písomných vyhotoveniach.

Podľa ust. § 205 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku v odvolaní sa má popri všeobecných
náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, a akom rozsahu sa napáda, v
čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa ust. § 205 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu,
ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo dôkazy, ktoré doteraz
neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie (§ 205 ods. 3 O.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti.