Uznesenie ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, June 29, 2016

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 2Co/91/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8114200024
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 06. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mariana Muránska
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2016:8114200024.1

Uznesenie

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Mariany Muránskej a sudcov
JUDr.DanielyBabinovejaMgr.MilošaKolekavprávnejvecižalobkyneL.C.,bytomP.,M.XX,zastúpenej
L.. U. C., bytom P., M. XX proti žalovaným 1./ T. U., P., M. XX, 2./ R. G., P., M. XX, 3./ K. R., P., M. XX, 4./
L. C., P., M. XX, 5./ T. K., P., M. XX, 6./ P. L., P., M. XX, 7./ T. C., P., M. XX, 8./ W. R., P., M. XX, 9./ L. N.,
P., M. XX, 10./ T. K., P., M. XX, 11./ L. U., P., M. XX, 12./ L.. C. P., P., M. XX, 13./ D. W., P., M. XX, 14./ L.

T., P., M. XX, 15./ I.. C. E., P., M. XX, 16./ U. F., P., M. XX, 17./ L. L., P., M. XX, 18./ F. Q., P., M. XX, 19./ P.
U., P., M. XX, 20./ A. B., P., M. XX, 21./ N. T., P., M. XX, 22./ U. Y., P., M. XX, 23./ I.. V. F., P., M. XX, 24./
T. B., P., M. XX, 25./ U. N., P., M. XX, 26./ P. A., P., M. XX, 27./ F. F., P., M. XX, 28./ A. C., P., M. XX, 29./
U. N., P., M. XX, 30./ I. P., P., M. XX, 31./ U. D., P., M. XX, 32./ L. B., P., M. XX, 33./ L. L., P., M. 31, 34./ F.
W., P., M. XX, 35./ T. P., P., M. XX, 36./ D. U., P., M. XX, 37./ Bc. F. J., P., M. XX, 38./ J. L., P., M. XX, 39./
J. B., P., M. XX, 40./ L. M., P., M. XX, 41./ I.. G. P., P., M. XX, 42./ P. P., P., M. XX, 43./ T. T., P., M. XX, 44./

L. C., P., M. XX, 45./ T. L., P., M. XX, 46./ T. B., P., M. XX, 47./ A. K., P., M. XX, 48./ L. F., P., M. XX, 49./ I..
T. A., P., M. XX, 50./ N. F., P., M. XX, žalovaní v 2. - 5.rade, 7. - 13.rade, 15. -19.rade, 21. - 26.rade, 28.
-31. rade, 33. - 37.rade, 39.rade, 40.rade, 43. - 50.rade zastúpení JUDr. Johanou Bertovou, advokátkou
so sídlom v Prešove, Hlavná 29, o neplatnosť hlasovania o dobrovoľnej dražbe bytu s príslušenstvom, o
odvolaní žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Prešov z 10.12.2014 č. k. 10C/1/2014-93 v spojení
s dopĺňacím rozsudkom z 10.12.2014 č.k. 10C/1/2014-97 jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok v spojení s dopĺňacím rozsudkom.

Nepriznáva účastníkom náhradu trov odvolacieho konania.

Pripúšťa dovolanie na otázku, či ustanovenia zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových

priestorov, akým je § 14 v spojení s § 8b ods. 2 písm. i/, sa majú vykladať tak, že zákonné podmienky
výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou, vrátane dodržiavania princípov súkromného práva,
najmä princípu proporcionality, zvýšená ochrana chránených osôb, musia byť splnené už v čase
hlasovania vlastníkov bytov v súlade s výkonom záložného práva dobrovoľnou dražbou.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom v spojení s dopĺňacím rozsudkom súd prvého stupňa určil, že písomné
hlasovanie vlastníkov bytov bytového domu M. XX, P., o dobrovoľnej dražbe bytu č. XXX, v dňoch 12. -

14.12.2013 je neplatné. Zastavil konanie proti žalovanému v 11.rade a náhradu trov konania účastníkov
nepriznal.

V dôvodoch rozhodnutia súd prvého stupňa poukázal na to, že sa prejednával návrh žalobkyne, ktorá sa
obrátila na súd v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kedy namietala porušenie
princípov hlasovania o dobrovoľnej dražbe jej bytu, ktoré bolo vykonávané z dôvodu jej dlhu na úhradách

zaužívaniebytu.Súdprvéhostupňavychádzalztoho,žezákladnýmprávnympredpisom,ktorýupravuje
práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome je zákon č. 182/1993Zb. a poukázal na ust. § 11 ods. 5 tohto zákona. Podľa tohto ustanovenia, nariadiť predaj bytu alebo
nebytového priestoru môže iba súd na návrh spoločenstva, alebo niektorého vlastníka bytu. Zo spisu
bolo zistené, že vlastníci bytov vykonali hlasovanie tým spôsobom, že mala byť vykonaná dražba bytu na

základe zákona o dobrovoľných dražbách, ktorý platí v podmienkach Slovenskej republiky. Zdôraznil, že
je potrebné vziať do úvahy celkový charakter zákona a zásady, ktoré platia v občianskom práve, pričom
jednou z týchto zásad je aj zásada proporcionality výkonu záložného práva. V tejto súvislosti poukázal
súd prvého stupňa na rozhodnutie Súdneho dvora vo veci Stanková proti Slovenskej republike, v ktorom
bolo konštatované, že súd musí ustrážiť proporcionalitu výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou

a otázkou, či je nevyhnutné v demokratickej spoločnosti vykonať záložné právo týmto spôsobom. Ak
výkon záložného práva iným spôsobom, napr. podľa tretej časti O.s.p. a následnou exekúciou by
nebol spojený s drastickými následkami, nedostatok proporcionality pri dobrovoľnej dražbe by mal viesť
podľa okolností konkrétneho prípadu k zdržaniu sa výkonu záložného práva týmto spôsobom, teda
dobrovoľnou dražbou, čo súd musí vyhodnotiť. Súd prvého stupňa aplikoval tieto kritériá aj v danej
veci, zdôraznil, že je tu zamýšľaný postup podľa zákona o dobrovoľných dražbách, kedy vlastne vzniká

záložné právo v zmysle ust. zákona č. 182/1993 Z. z. a následne toto záložné právo sa realizuje podľa
zákona o dobrovoľných dražbách. Zistil, že dlh žalobkyne bol v čase vyhlásenia hlasovania asi 2.200,-
eur. Preto podrobil preskúmaniu z hľadiska kritéria primeranosti to, či je primerané, aby bol niekto v
podstate zbavený svojho obydlia pre dlh vo výške 2.200,- eur, pričom v konaní nebolo preukázané, či
vôbec bol súdom priznaný alebo existujúci, a či boli iné prostriedky výkonu rozhodnutia alebo exekúcie

neefektívne. Nemožno prisvedčiť skutočnosti, že zodpovedá zásadám primeranosti to, ak dôjde k
vykonaniudobrovoľnejdražbyprevymoženiedlhu2.200,-eurbeztoho,abybolopreukázané,žeostatné
prostriedkyaexekučnéspôsobynebolipredtýmefektívne.Pretodospelkzáveru,žepísomnéhlasovanie
zo strany vlastníkov bytov bytového domu o dobrovoľnej dražbe bytu žalobkyne je neplatné. Tomuto
záveru zodpovedá podľa súdu prvého stupňa aj systematika citovaného zákona, ktorý priamo v § 11

ods. 5 hovorí, že v prípade neplnenia povinnosti si vlastníka bytu je možné pod pojem porušenia dobrých
mravov chápať aj to, že neplatí preddavky na úhrady spojené s užívaním bytu, len v prípade, ak si
nesplní túto povinnosť, môže súd nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru. Nemožno obchádzať
takéto ustanovenie zákona postupom, ktorý bol použitý v tomto prípade, teda tým, že tu vzniklo záložné
právo alebo malo vzniknúť záložné právo v prospech vlastníkov bytov a realizáciou tohto zákona o

dobrovoľných dražbách by v podstate bol obídený súd pri realizácii predaja bytu. Takýto postup je podľa
súdu prvého stupňa v rozpore s § 39 OZ, a preto mu nemožno priznať právnu ochranu. Preto sa ďalej
súd prvého stupňa nezaoberal tým, či písomné hlasovanie bolo ovplyvnené zo strany jeho organizátorov,
nakoľko toto vo veci relevantné nebolo, nezaoberal sa teda samotným hlasovaním, aj keď zo strany
jedného zo žalovaných boli potvrdené výhrady prezentované žalobkyňou v podanom návrhu na začatie

konania. O trovách konania účastníkov rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a o zastavení konania proti
žalovanému v 11.rade rozhodol súd prvého stupňa podľa § 104 ods. 1 veta prvá O.s.p..

Proti tomuto rozsudku v spojení s dopĺňacím rozsudkom podali včas odvolanie žalovaní v 2. - 5.rade,
7. -13.rade, 15. -19.rade, 21. - 26.rade, 28. -31. rade, 33. -37.rade, 39.rade, 40.rade, 43. - 50.rade, ktorí

navrhli, aby odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa zmenil tak, aby žalobu zamietol a zároveň si
uplatnili náhradu trov konania. Majú za to, že v konaní bolo vydané prekvapivé rozhodnutie. Obsahom
predmetného rozhodnutia je právny názor spočívajúci v tom, že vlastníci bytov nemajú samostatné
právo podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu na základe § 15 Zákona o vlastníctve bytov a
nebytovýchpriestorovvprípade,ženiektorémuzvlastníkovvznikádlhnaplatbáchspojenýchsužívaním

bytu, ale môžu podať návrh na súd, aby o dražbe bytu rozhodol na základe § 11 ods. 5 Zákona o
vlastníctve bytov. S týmto názorom žalovaní nesúhlasia. V tomto konaní bolo potrebné zaoberať sa
formálnoustránkoupísomnéhohlasovania,tedatým,čipripísomnomhlasovaníbolidodržanénáležitosti
stanovené zákonom a zároveň sa mal zaoberať otázkou prípustnosti žalobného petitu. K tomu súd
prvého stupňa nezaujal žiadne stanovisko. Súd prvého stupňa sa zároveň nevysporiadal správne nielen

so systematikou citovaného zákona, ale ani s jeho jednotlivými ustanoveniami. Nevyporiadal sa s ust.
§ 8b ods. 2 písm. i/ tohto zákona, podľa ktorého pri správe domu je správca povinný podať návrh na
vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok
podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov. Toto ustanovenie je v priamom rozpore s názorom súdu vyjadreným v rozhodnutí. Pokiaľ

o to, že neplatenie platieb spojených s užívaním bytu je konaním proti dobrým mravom, s týmto sa
žalovaní stotožňujú. Majú však za to, že ide aj o právny úkon týkajúci sa bytu, a preto je na danú
situáciu aplikované aj ust. § 15 ods. 1 tohto zákona, a teda vzniká záložné právo realizovateľné podľa
ustanovení Občianskeho zákonníka a Zákona o dobrovoľných dražbách. Judikát citovaný súdom prvéhostupňa je zameraný na udržanie proporcionality pri výkone záložného práva, je prekonaný novelami
právnej úpravy Zákona o dobrovoľných dražbách a Exekučného poriadku, v ktorých sa striktne určuje
hranica primeranosti výkonu záložného práva dražbou bytu tým, že tieto zákony obmedzujú možnosť

na ich základe návrh na vykonanie dražby nehnuteľnosti, v ktorej má dlžník trvalý pobyt, pokiaľ dlh na
istine je menší než 2.000,- eur. Už toto považujú žalovaní za dostatočnú zákonnú úpravu obmedzenia
„drastických riešení“. Zdôrazňujú, že správca vykonáva správu domu v mene vlastníkov. Správca je
povinný dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a sledovať úhrady
za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a pod.. K argumentácii súdu

prvého stupňa v tom zmysle, či pohľadávky vlastníkov bola judikovaná, a či boli využité iné možnosti
výkonu rozhodnutia, žalovaní uvádzajú, že súd si mohol pripojiť spis súdu 10C/235/2013, z ktorého
vyplynulo, že o dlhu žalobkyne bolo právoplatne rozhodnuté a táto svoj dlh neplní. Žiaden právny
predpis žalovaným neukladá povinnosť využiť napr. exekučné konanie, preto je táto požiadavka súdu
nezákonná. Súd prvého stupňa si podľa žalovaných uzurpoval právo konať vo veci nad rámec právnej
úpravy. Rozhodnutím vlastníkov bytov o poverení správcu podať návrh na dobrovoľnú dražbu ešte

nie je návrh podaný. Až po podaní takéhoto návrhu správcom, k čomu vôbec nemuselo dôjsť ihneď
po rozhodnutí vlastníkov bytov, by bolo namieste použiť úvahu súdu (z ktorej obsahom napriek tomu
nesúhlasia), avšak iba za podmienky, že by súd rozhodoval podľa § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných
dražbách. V zmysle týchto dôvodov žalovaní navrhli podanému odvolaniu vyhovieť.

Žalobkyňa navrhla rozsudok súdu prvého stupňa potvrdiť ako vecne správny.

V priebehu odvolacieho konania vyzval odvolací súd účastníkov podľa § 213 ods. 2 O.s.p., aby sa
vyjadrili k možnosti posúdenia veci podľa § 8b ods. 2 písm. i/ a § 14 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení
platnom k 14.12.2013. Účastníci sa mali vyjadriť aj k posúdeniu veci z pohľadu toho, či je nevyhnutné

v demokratickej spoločnosti, aby bol byt predaný v dobrovoľnej dražbe, ak existuje možnosť výkonu
záložného práva prostredníctvom exekučného konania, a to s poukazom na pomer výšky pohľadávky
a hodnoty založeného bytu. Odvolací súd v tejto súvislosti dal účastníkom do pozornosti, že nebola
doposiaľ riešená otázka, či primeranosť výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou bytu je otázkou
relevantnou už v procese hlasovania vlastníkov bytov o schválení vykonania dobrovoľnej dražby bytu

podľa § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z. z., či je nevyhnutné predať byt neplatičovi, ktorý
predstavuje jeho obydlie, ak sledovaný cieľ sa dá dosiahnuť miernejším spôsobom v procese výkonu
exekúcie (č. l. 120 -121 spisu).

Žalovaní v 2. - 5.rade, 7. -13.rade, 15. -19.rade, 21. - 26.rade, 28. -31. rade, 33. -37.rade, 39.rade,

40.rade, 43. - 50.rade uviedli, že možnosť použitia § 8b ods. 2 písm. i/ Zákona o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov v rozhodovaní v tejto veci považujú za správnu, a to aj s poukazom
na obsah podaného odvolania. Majú za to, že súd prekračuje svoje právomoci, pokiaľ akýmkoľvek
spôsobom podmieňuje aplikáciu Zákona o vlastníctve bytov v časti rozhodovania o dobrovoľnej
dražbe využitím možnosti exekučného konania. Zákonodarca nepodmienil výkon dobrovoľnej dražby

exekučným konaním. Je právom veriteľa rozhodnúť sa, akým spôsobom uplatní svoju pohľadávku, a
teda či návrh na vykonanie exekúcie podá. Je zrejmé, že príjmy žalobkyne sú minimálne. Žalobkyňa
poberá invalidný dôchodok vo výške 128,- eur mesačne. Krajskému súdu v Prešove musí byť z jeho
praxe známe, že v prípade, ak sa oprávnený rozhodne aj u evidentne nemajetného povinného pre
podanie návrhu na začatie exekúcie, vystavuje sa vysokému riziku vzniku trov exekúcie s poukazom na

§ 203 ods. 2 Exekučného poriadku. Je tiež zrejmé ako dlho trvajú exekučné konania. Tu navyše nejde o
pohľadávku, ktorej výška je fixná. Výška pohľadávky môže narastať každý mesiac, a to aj po rozhodnutí
súdu vo veci o zaplatenie finančných prostriedkov, ako aj po začatí exekúcie. Je teda právom žalovaných
rozhodnúť sa, či využijú exekučné konanie. Súd nemá možnosť podmieniť rozhodnutie v tejto veci
využitím exekučného konania, najmä, keď nezohľadňuje právo žalovaných z ekonomického a časového

hľadiska zvážiť vhodnosť tohto exekučného návrhu. Zároveň súd pri hodnotení veci nezohľadňuje
hodnotu predmetného bytu. Ide o byt v P. v atypickej budove, kde z ubytovne bol vytvorený bytový dom
a tvrdia, že hodnota tohto bytu je oveľa nižšia ako hodnota štandardného bytu v U.. Navyše v prípade
dobrovoľnej dražby, ale aj exekučnej dražby sa vychádza zo všeobecnej hodnoty bytu a navyše táto
môže byť v zmysle príslušných právnych predpisov následne znížená. Žalovaným nie je zrejmé, aký

praktický rozdiel je v zmysle výzvy odvolacieho súdu medzi výkonom záložného práva prostredníctvom
exekučného konania a prostredníctvom dobrovoľnej dražby. V oboch prípadoch výkon záložného práva
na byt smeruje k scudzeniu bytu. Majú za to, že nie je aktuálna otázka položená odvolacím súdom, či je
nevyhnutné predať byť neplatičovi, ak sledovaný cieľ sa dá dosiahnuť miernejším spôsobom v procesevýkonu exekúcie. Považujú exekučné konanie v danom prípade za vysoko neúčelné a je predpoklad
jeho neúspešnosti, zároveň je predpoklad ďalšieho narastania pohľadávky a jej príslušenstva počas
exekúcie. Žalovaní sa rovnako pýtajú, či je v demokratickej spoločnosti nevyhnutné, aby práve oni

znášaliprostredníctvomfonduoprávdlhneplatičom.Pokiaľchcetátospoločnosťchrániťobydliesociálne
slabých, mala by na to využiť sociálne príspevky podľa práva sociálneho zabezpečenia a nie nútiť
spoluvlastníkov, aby znášali takéto bremeno. Ak by sa pripustili úvahy odvolacieho súdu o primeranosti
dobrovoľnej dražby, vznikol by vysoký predpoklad zneužívania tohto právneho názoru. Pýtajú sa, čo
by potom motivovalo neplatičov uhrádzať platby spojené s užívaním bytov. Týmito úvahami sa vytvára

vysoký predpoklad, že tí, ktorí poctivo platia úhrady spojené s užívaním bytu budú zneužívaní tými,
ktoré tieto platby nehradia, a to napr. aj zo špekulatívnych dôvodov. Práve v demokratickej spoločnosti je
potrebné vylúčiť zneužívanie postavenia menšín, teda neplatičov, na úkor väčšiny platiacich vlastníkov
bytov. Zároveň majú za to, že primeranosť výkonu záložného práva k bytu je otázkou relevantnou už
v procese hlasovania vlastníkov bytov o schválení vykonania dobrovoľnej dražby bytu, avšak ide o
otázku, ktorá je plne v kompetencii veriteľa, teda v tomto prípade žalovaných, a to aj s poukazom na

dôsledky neplatičstva pre ostatných vlastníkov bytov. Nemožno žiadne ustanovenie zákona vykladať
tak, že súd je oprávnený posudzovať primeranosť výšky pohľadávky k spôsobu speňaženia predmetu
zálohu, okrem posúdenia, či je naplnené ustanovenie Zákona o dobrovoľných dražbách a exekučného
poriadku, v ktorých sa určuje hranica primeranosti výkonu záložného práva dražbou bytu tým, že tieto
zákony obmedzujú možnosť podať na ich základe návrh na vykonanie dražby k nehnuteľnosti, v ktorej

má dlžník trvalý pobyt, pokiaľ dlh na istine je menší než 2.000,- eur. Je potrebné zaoberať sa preto tým,
či v čase hlasovania boli naplnené formálne predpoklady pre platnosť hlasovania, samotné posúdenie o
primeranosti návrhu na dobrovoľnú dražbu prichádza do úvahy až v procese vykonávania dobrovoľnej
dražby.

K výzve odvolacieho súdu sa vyjadrila aj žalobkyňa, ktorá poukazuje na to, že je majiteľkou bytu v danom
bytovom dome, je invalidnou dôchodkyňou s mesačným príjmom 132,- eur. Je pravdou, že jej dlh za
služby spojené s užívanímbytu do roku 2013 bolv sume 2.257,82 eur. Zdôrazňuje, že tento dlh nevznikol
úmyselne, žalobkyňa zo svojho jediného príjmu musela financovať štúdium dcéry na strednej škole, čím
sa narušila platobná disciplína zálohových platieb za užívanie bytu. V súvislosti so splácaním dlhu jej

zo strany súdu v predchádzajúcom konaní bolo povolené tento dlh vykonať v splátkach a k 10.4.2016
žalobkyňa súbežne s mesačnými splátkami za užívanie bytu v súlade s predchádzajúcim rozhodnutím
súdu uhradila po 50,- eur mesačne čiastku celkovo 1.000,- eur. Trvá na podanom návrhu, čo sa týka
rozhodnutia o neplatnosti hlasovania, uvádza, že jej dlh v čase vyhlásenia hlasovania predstavoval
cca 2.200,- eur. Má za to, že súd prvého stupňa správne podrobil preskúmaniu z hľadiska kritéria

primeranosti to, či je primerané, aby žalobkyňa bola v podstate zbavená obydlia pre tento dlh, ktorý
v súlade s rozsudkom Okresného súdu Prešov vydanom v konaní sp. zn. 10C/235/2013, riadne a
včas spláca. Má za to, že nezodpovedá zásadám primeranosti to, ak dôjde k dobrovoľnej dražbe pre
vymoženie dlhu 2.200,- bez toho, aby bolo preukázané, že ostatné prostriedky a exekučné spôsoby
neboli predtým efektívne.

Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok v spojení dopĺňacím rozsudkom v zmysle zásad
vyjadrených v § 212 ods. 1, 2 O.s.p. spolu s konaním, ktoré ich vydaniu predchádzalo, vec prejednal
bez nariadenia pojednávania (§ 214 ods. 2 O.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie dôvodné nie je.

Je zrejmé, že žalobkyňa je výlučnou vlastníčkou bytu č. XXX, nachádzajúceho sa v bytovom dome súp.
č. XXX, zapísaného na LV č. XXXX, kat. úz. P.. Z dôvodu existencie nedoplatkov za služby spojené o
užívaním bytu, dlh žalobkyne v tejto súvislosti v mesiaci september 2013 tvoril sumu 2.257,82 eur, preto
na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v predmetnom bytovom dome dňa 9.9.2013 sa
dohodlo na písomnej forme hlasovania, okrem iného k otázke, či vlastníci bytov a nebytových priestorov

v danom bytovom dome súhlasia s tým, ak vlastník bytu č. XXX (žalobkyňa) neuhradí dlžnú čiastku za
služby spojené s bývaním, vrátane poplatkov z omeškania do konca mesiaca október 2013, aby správca
zabezpečil vykonanie dobrovoľnej dražby z dôvodu dlhodobej platobnej nedisciplíny. Podnet na túto
formu hlasovania bol daný zo strany správcu bytu, ktorým je Q. R. U. a následne dňa 1.12.2013 bolo
vydané oznámenie o písomnom hlasovaní vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome

na ul. M. XX v P. v zmysle § 14 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov Písomné
hlasovanie sa malo podľa tohto oznámenia konať v dňoch od 12. - 14.12.2013, v čase od 18:00 hod. k
otázke,čijednotlivívlastnícibytovanebytovýchpriestorovsúhlasiastým,abybolavykonanádobrovoľnádražba bytu č. XXX z dôvodu dlhodobej platobnej nedisciplíny. Výsledkom tohto hlasovania bolo, že z
celkového počtu 55 bytov a nebytových priestorov za hlasovalo 40 vlastníkov, proti 9 a nehlasovalo 6.

Výsledok písomného hlasovania bol zverejnený dňa 18.12.2013 a žalobkyňa podala na príslušnom súde
žalobu o neplatnosť tohto hlasovania dňa 2.1.2014.

Podľa § 151a Občianskeho zákonníka, záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej
príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia

pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

Podľa § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z. z. v znení platnom k 14.12.2013, pri správe domu
je správca povinný podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v
dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Podľa § 11 ods. 5 citovaného zákona, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojim
konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov alebo nebytových priestorov v
tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo
poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné

nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov,
ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím
súdu, môže súd na návrh spoločenstva, alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v
dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.

Podľa § 14 ods. 1 - 7 citovaného zákona, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo
a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných
častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a
pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené
každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne 5 dní pred dňom konania

schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to
do 5 pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.

Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov
právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených; to neplatí, ak ide o
hlasovanie podľa ods. 3 § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i/ a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods.2 písm.
i/, § 10 ods. 1 a §16 ods. 3, 4.

Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve
o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy,
rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku,
podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a

nebytových priestorov. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od
oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa

na súd najneskôr do 3 mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov alebo, ak sa
väčšina hlasov pri hlasovaní podľa ods. 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka
bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo

spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome. Vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome môže písomne s úradne overeným podpisom splnomocniť inú osobu, aby
ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže aj príkaz, ako má splnomocnenechlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na
začiatku schôdze, rade alebo zástupcovi vlastníkov.

Ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve o výkone správy, môže správca,
zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia
byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome 7 dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých
sa bude hlasovať a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacom
lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového

priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovanými číslami. Pri každej
otázke musia byť rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom Áno a druhý slovom Nie. Ak vlastník
bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania
písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do 5 pracovných dní
od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné,

je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome, ak zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania
prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa ods. 2.. Hlasovanie písomnou formou
o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo
na zhromaždení. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do

15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa
vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol
oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do 3 mesiacov od hlasovania na súd, inak
jeho právo zaniká.

Ustanovenia ods. 1 - 6 sa rovnako požijú aj na hlasovanie zhromaždenia podľa § 7c ods. 9. Ak
spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, rozdelení spoločenstva, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou
a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome,
ktorého sa predmet hlasovania týka.

Podľa § 15 ods. 1 citovaného zákona, na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych
úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na
zabezpečenie pohľadávok vzniknutých právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru
v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k
nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje,

vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik
a zánik záložného právo sa zapíše do katastra nehnuteľností.

Žalobkyňa sa v danom prípade domáha neplatnosti písomného hlasovania vlastníkov bytov bytového
domu v P., na ul. M. XX, o dobrovoľnej dražbe bytu č. XXX, ktorého je výlučnou vlastníčkou namietajúc

porušenie princípov hlasovania o dobrovoľnej dražbe tohto bytu, ktoré bolo vykonávané z dôvodu
existencie dlhu na úhradách za jeho užívanie. Predovšetkým nie je dôvodná námietka žalovaných,
ktorí poukazujú na vydanie prekvapivého rozhodnutia súdu prvého stupňa vo veci, ktorý sa nezaoberal
formálnou stránkou písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dňoch 12. -
14.12.2013, keď na tieto predpoklady napokon poukazovala samotná žalobkyňa v podanom žalobnom

návrhu.

Odvolacísúdzdôrazňuje,žeust.§120ods.1O.s.p.priznávasúduprávovykonaťajdôkazynenavrhnuté
účastníkmi a právne posúdenie veci je plne v rukách súdu (podľa § 79 ods. 1 O.s.p. nemusí byť vôbec
náležitosťou žaloby). Z toho možno uzavrieť, že v konaní o neplatnosť písomného hlasovania vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v bytovom dome súdu nič nebráni vysloviť neplatnosť tohto hlasovania
aj na základe takej skutkovej okolnosti, ku ktorej žalobkyňa nenamietala jej rozpor so zákonom ani
ju výslovne neoznačila ako dôvod neplatnosti hlasovania. Takýto postup nenarúša kontradiktórnosť
konania a s tým spojenú zásadu rovnosti účastníkov konania, pretože súd tu nepomáha jednému z
účastníkov v uplatňovaní jeho práv (nedopĺňa jeho žalobný prednes a nevyhľadáva zaňho rozhodujúce

skutočnosti ani nemení ním uplatnené právo), ale vykonáva to, čo je jeho výlučnou úlohou, teda aplikáciu
práva na ten skutkový stav, ktorý v konaní vyšiel najavo (porovnaj ust. § 132 a § 153 ods. 1 O.s.p.).Je nesporné, že písomné hlasovanie vlastníkov bytov v dňoch 12. - 14.12.2013 o ich súhlase s
vykonaním dobrovoľnej dražby bytu žalobkyne pre jej platobnú nedisciplínu bolo realizované po
predchádzajúcom podnete zo strany správcu. K akceptovaniu takto navrhovaného postupu žalovanými

došlo v súvislosti s dlhom žalobkyne pri uhrádzaní poplatkov a služieb spojených s užívaním bytu,
tento dlh v danom období bol v rozsahu asi 2.200,- eur, keď je zároveň zrejmé, že správca - Q. R. U.,
uplatňovalo voči žalovanej nárok na zaplatenie sumy 2.117,45 eur s prísl., titulom týchto nedoplatkov v
konaní Okresného súdu Prešov sp. zn. 10C/235/2013, ktoré začalo dňa 2.9.2013. Rozsudkom zo dňa
20.6.2014 bola žalovanej uložená povinnosť zaplatiť sumu 2.117,45 eur s trovami konania s povolením

mesačných splátok po 50,- eur.

Odvolací súd predovšetkým konštatuje, že súd prvého stupňa sa v závislosti od týchto zistení správnym
spôsobom zaoberal dodržaním princípu proporcionality medzi navrhovaným výkonom záložného práva
dobrovoľnou dražbou a otázkou, či je skutočne nevyhnutné so zreteľom na všetky okolnosti veci vykonať
záložné právo práve týmto spôsobom, a to aj s prihliadnutím na systematiku zákona č. 182/1993 Zb.,

ktorý okrem iného v ust. § 11 ods. 5 určuje kompetenciu súdu nariadiť predaj bytu alebo nebytového
priestoru, ak vlastník bytu porušuje dobré mravy, keď pod tento pojem spadá aj neplatenie preddavkov.

Žalovaní ďalej v konaní poukazovali na to, že podstata písomného hlasovania vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome o výkone dobrovoľnej dražby bytu žalobkyne súvisí s existenciou §

15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, v súvislosti s čím ani odvolací súd
nepopiera povinnosť správcu podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového
priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 v prípade splnenia predpokladov určených §
8b ods. 2 písm. i/ Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v spojení s citovaným § 14 ods.
1 - 7 tohto zákona.

Pokiaľ však ide o primeranú povahu sankcie, osobitnú pozornosť je potrebné venovať okolnosti, že
majetok dotknutý konaním o mimosúdnom výkone záložného práva, o ktorý ide vo veci samej, je
nehnuteľnosť určená na bývanie žalobkyne a jej rodiny.

Strata rodinného obydlia môže vážne ohroziť nielen práva vlastníka bytu, ale aj uviesť jeho rodinu do
osobitne citlivej situácie. V tejto súvislosti Európsky súd pre ľudské práva rozhodol, že strata bývania je
jedným z najvážnejších zásahov do práva na rešpektovanie obydlia a každý, komu takýto vážny zásah
hrozí, musí mať v podstate možnosť predložiť primeranosť takéhoto opatrenia na súdne preskúmanie.
V práve Európskej únie predstavuje právo na obydlie základné právo zaručené čl. 7 Charty, ktoré musí

vnútroštátny súd zohľadňovať (do pozornosti rozsudok Súdneho dvora EÚ z 10.9.2014 vo veci C-34/13
Monika Kušionová/Smart Capital, a.s.).

Nemožno opomenúť, že inštitút dobrovoľnej dražby je takým, ktorý vo svojej podstate vážnym spôsobom
zasahuje do práva vlastniť majetok podľa čl. 20 Ústavy SR s dosahom na ústavné právo na obydlie

podľa čl. 21 ústavy (ako je tomu aj v prejednávanej veci), a to bez akejkoľvek (preventívnej) ingerencie
súdnej moci. Záložca je počas trvania záložného práva vystavený jedine konaniu a rozhodovaniu
záložného veriteľa, ktorého písomné vyhlásenie o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa
navrhuje výkon záložného práva, plní na účely výkonu záložného práva funkciu „exekučného titulu“ s
priamym dosahom na ústavné právo záložcu. Je tak otázne, či takáto konštrukcia neodporuje základným

súkromnoprávnym zásadám, najmä zásade rovnosti účastníkov súkromnoprávnych vzťahov (§ 2 ods.
2 OZ) s dosahom na čl. 20 Ústavy SR, kedy je vlastníckemu právu nadradené iné vecné právo
vykonávané bez verifikácie oprávnenosti a dôvodnosti jeho výkonu zmocneným orgánom štátnej moci.
Líniu ingerencie súdnej moci pri nútenom výkone súkromného práva podporuje aj ustálená judikatúra
Európskeho súdu pre ľudské práva najmä k čl. 8 Dohovoru ochrane základných práv a slobôd v znení

jeho dodatkových protokolov.

Ani záujmy veriteľa na uspokojení pohľadávky nemôžu byť hlavným cieľom realizácie právnej úpravy
dobrovoľných dražieb a je diskutabilné, či v teste ústavnej súladnosti a konformnosti môže vo
všeobecnosti obstáť právna úprava, ktorá v podmienkach súkromného procesu nezabezpečuje ochranu

ústavných práv účastníkov právnych vzťahov.

V prejednávanej veci nebolo sporné, že zo strany žalovaných v súvislosti s vykonaným písomným
hlasovanímjezamýšľanýpostupvýkonuzáložnéhoprávadobrovoľnoudražboubytužalobkynenanávrhsprávcu ako to predpokladá citované ust. § 8b ods. 2 písm. i/ Zákona o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov. Žalobkyňa je pritom invalidnou dôchodkyňou, v predmetnom byte s ňou žijú aj jej rodinní
príslušníci,eštevroku2013správcabytovéhodomuuplatnilpohľadávkupozostávajúcuzneuhradených

poplatkov za užívanie bytu v konaní Okresného súdu Prešov sp. zn. 10C/235/2013, následne nevyužil
možnosť iných prostriedkov smerujúcich k vymoženiu nedoplatkov od žalobkyne, napr. aj výkonom
záložného práva v exekučnom konaní, keď navyše žalobkyňa poukazuje na to, že vzniknutý dlh spláca
v splátkach určených právoplatným rozhodnutím súdu. Súd prvého stupňa na tom základe správne
poukázal na nedodržanie princípu proporcionality pri navrhovanom postupe výkonu záložného práva

dobrovoľnou dražbou s prihliadnutím na výšku dlhu v tom čase v sume asi 2.200,- eur k hodnote bytu,
ktorý je jediným obydlím žalobkyne a jej rodiny. Vlastníci bytov vždy pri rozhodovaní o podaní návrhu
na dobrovoľnú dražbu by mali starostlivo zvážiť, či je uvedené opatrenie najmä vzhľadom na výšku
pohľadávky a osobu dlžníka primerané, resp., či nie je priestor napr. na dohodu o splátkach dlžnej sumy
či prevzatie dlhu inou osobou, prípadne vymáhanie dlžnej sumy súdnou cestou. Podľa odvolacieho súdu
princíp proporcionality, vrátane princípu zvýšenej ochrany chránených osôb musia byť zohľadnené ako

zákonné podmienky takto navrhovaného postupu už v čase hlasovania vlastníkov bytov a nebytových
priestorov a nie až pri realizácii samotnej dobrovoľnej dražby. Odvolací súd nemá preto pochybnosť
o tom, že podmienkou, ktorú musia vlastníci bytov a nebytových priestorov pri hlasovaní o vykonaní
dobrovoľnej dražby, ako jej navrhovatelia, posúdiť a zohľadniť je nielen overenie a potvrdenie pravosti,
výšky a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva (ako esencialna podmienka

vykonania dražby podľa § 7 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z.), ale aj zohľadnenie aspektu primeranosti a
dobrých mravov v súkromnoprávnych vzťahoch v súlade s § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Uvedený
záverplyniezoskutočnosti,ženiesprávcabytovéhodomu,alevlastnícibytovanebytovýchpriestorovsú
iniciátormi vykonania dobrovoľnej dražby a je to práve hlasovanie vlastníkov, ktoré zakladá právny dôvod
a zmocnenie pre ďalší postup správcu podľa zákona č. 527/2002 Z. z. Niet preto pochybností o tom, že

hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov je fázou uplatňovania zákonného záložného práva,
ktorá implikuje imanentné posúdenie primeranosti dražby a jej súladu s dobrými mravmi a zákonom (§
3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z.) - súladný výkon (záložného) práva.

So zreteľom na všetky tieto dôvody odvolací súd napadnutý rozsudok v spojení s dopĺňacím rozsudkom

potvrdil ako vecne správny. O trovách odvolacieho konania rozhodol podľa § 224 ods. 1 O.s.p. v spojení
s § 142 ods. 1 O.s.p.. Žalobkyni v tomto štádiu konania trovy nevznikli a žalovaní vzhľadom na výsledok
odvolacieho konania nemajú právo na ich náhradu.

Odvolací súd zároveň vyhovel návrhu žalovaných a samostatným výrokom vyslovil, že proti tomuto

rozsudku je prípustné dovolanie (§ 238 ods. 3 O.s.p.). S poukazom na charakter prejednávanej veci
za otázku právne zásadného významu považoval otázku, či ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov, akým je § 14 v spojení s § 8b ods. 2 písm. i/ sa majú vykladať
tak, že zákonné podmienky výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou, vrátane dodržiavania
princípov súkromného práva, najmä princípu proporcionality, zvýšená ochrana chránených osôb, musia

byť splnené už v čase hlasovania vlastníkov bytov v súlade s výkonom práva dobrovoľnou dražbou.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.