Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Monday, March 31, 2014

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 8Co/329/2013
Identifikačné číslo súdneho spisu: 5710212951
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 03. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Táňa Rapčanová
ECLI: ECLI:SK:KSZA:2014:5710212951.3

Uznesenie
Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v právnej veci navrhovateľa: Bc. E. G., nar. XX. XX. XXXX, bytom
C., ul. T. č. X, proti odporcovi: Mesto Martin, so sídlom Martin, Nám. S. H. Vajanského č. 1, zastúpený
splnomocneným zástupcom Advokátska kancelária Ulianko & Holčík, s. r. o., so sídlom Zvolen, Námestie
SNP č. 41, IČO: 36 856 517, o určenie neplatnosti výpovede z nájmu nebytového priestoru, o odvolaní
odporcu proti rozsudku Okresného súdu Martin zo dňa č. k. 5C/257/2010-186 zo dňa 24. apríla 2013,
takto

r o z h o d o l :

rozsudok okresného súdu z r u š u j e a vec mu v r a c i a na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Okresný súd Martin v poradí druhým rozsudkom č. k. 5C/257/2010-186 zo dňa 24. 04. 2013, návrh
navrhovateľa zamietol (výrok I.). Zároveň rozhodol, že o trovách konania bude rozhodnuté samostatným
rozhodnutím po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej (výrok II.).
V dôvodoch rozhodnutia uviedol, že navrhovateľ sa návrhom podaným na súde domáhal, aby súd
určil, že výpoveď z nájmu nebytového priestoru, ktorú mu dal odporca, je neplatná. Prvostupňový
súd rozsudkom zo dňa 08. 12. 2011 na základe vykonaného dokazovania rozhodol tak, že vyhovel
návrhu navrhovateľa. Proti tomuto rozhodnutiu odporca podal odvolanie, na základe ktorého odvolací
súd rozsudok okresného súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. Odvolací súd vo svojom
rozhodnutí mal nesporne preukázané, že vlastníkom garáže, ktorá bola predmetom nájomnej zmluvy,
o ktorej neplatnosť výpovede sa koná je odporca, t.j. Mesto Martin. Skutočnosť, že môže Matra n.o.,
Martin, uzatvárať zmluvu o nájme nebytového priestoru - predmetnej garáže č. 4 na ul. Kijevskej v
Martine zapísanej na LV č. XXXX v mene odporcu - Mesta Martin však nevyplynula zo žiadneho
relevantného dokladu predloženého účastníkmi konania a preto odvolací súd konštatoval, že okresný
súd sa nevyporiadal s námietkou aktívnej aj pasívnej legitimácie účastníkov konania, nezaoberal sa
dôsledne otázkou platnosti nájomnej zmluvy a následne otázkou platnosti výpovede z nájmu nebytového
priestoru.
Po doplnení dokazovania dospel okresný súd k záveru, že nájomná zmluva uzavretá medzi
spoločnosťou Matra n.o. a navrhovateľom dňa 15. 8. 2006 je neplatnou zmluvou, pretože prenajímateľ
Matra n.o. nemala oprávnenie uzatvárať takéto zmluvy, nakoľko nebytový priestor, ktorý bol predmetom
zmluvy, bol vo vlastníctve Mesta Martin a toto nesplnomocnilo a ani žiadnym spôsobom nepostúpilo
práva uzatvárať zmluvu na spoločnosť Matra n.o. Keďže došlo k neplatnému uzavretiu zmluvy o nájme
nebytového priestoru, výpoveď, ktorá bola daná navrhovateľovi z tohto nebytového priestoru riaditeľom
Matry n.o. Mgr. I. N. dňa 19. 07. 2010 je z uvedených dôvodov neplatným právnym úkonom. Pokiaľ
sa navrhovateľ domáhal vyslovenia neplatnosti výpovede z nájmu nebytového priestoru zo dňa 19. 07.
2010, pretože je v rozpore s článkom V ods. 2 zmluvy o nájme, tak súd jeho návrhu vyhovieť nemohol
a preto návrh zamietol.
O trovách konania bolo rozhodnuté podľa ustanovenia § 151 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku
(ďalej len „O. s. p.“) a okresný súd vyslovil, že o trovách konania bude rozhodnuté po právoplatnosti
rozhodnutia vo veci samej.

Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie navrhovateľ, ktorý žiadal vyhovieť jeho návrhu.
Tvrdil, že nakoľko okresný súd dospel k záveru, že nájomná zmluva je neplatná potom aj výpoveď
z nájmu je neplatná. K problematike odovzdania či neodovzdania nebytových priestorov v bytovom
dome do správy organizácie Matra n.o., uviedol, že sa nejedná o samostatne stojaci nebytový priestor-
garáž. Predmetný nebytový priestor bol aj v predchádzajúcom období viazaný na užívanie bytu a takto
prešiel aj na nového nájomcu/vlastníka. Nachádzajú sa tam spoločné rozvody kúrenia, vody, TÚV ako aj
ich hlavné uzatváracie armatúry. Preto znáša voči všetkým vlastníkom „Spoločenstva vlastníkov bytov“
vecné bremeno sprístupnenia tohto priestoru. S týmto súhlasil pri preberaní priestoru do dočasného
nájmu s prísľubom odkúpenia za podmienok stanovených prenajímateľom.

Odporca vo vyjadrení k odvolaniu navrhovateľa žiadal rozsudok okresného súdu ako vecne správny
potvrdiť.
Odvolanie nepovažoval za dôvodné.

Krajský súd, ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O. s. p.), po zistení, že odvolanie podal včas účastník konania
(§ 204 ods. 1, § 201 O. s. p.), proti rozhodnutiu, ktoré možno napadnúť týmto opravným prostriedkom (§
201 O. s. p.), pričom podanie opravného prostriedku nie je vylúčené podľa § 202 O. s. p., bez nariadenia
odvolacieho pojednávania (§ 214 ods. 2 O. s. p.), preskúmal rozhodnutie v napadnutom rozsahu a z
dôvodov uvedených v odvolaní (§ 212 ods. 1 O. s. p.) a rozsudok ako vecne nesprávny podľa § 221
ods. 1 písm. h/, 2 O. s. p. zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie z nasledovných dôvodov:

Predmetom konania je určenie, že výpoveď z nájmu nebytového priestoru, ktorú dal navrhovateľovi
odporca, je neplatná. Navrhovateľ je nájomcom nebytového priestoru - garáže č. 4 (na LV zapísaný ako
priestor 2-3) na ulici Kijevskej v Martine, nachádzajúcej sa v bytovom dome súp. číslo XXXX, postavenom
na parcele číslo KN-C 1337/120, zapísanej v katastri nehnuteľnosti Katastrálneho úradu v Žiline, Správa
katastra Martin na LV č. XXXX, pre kat. úz. G., ktorej vlastníkom je odporca a to na základe zmluvy o
nájme uzavretej s odporcom dňa 26. 04. 2007.
Podľa tvrdenia navrhovateľa, nájomný vzťah vznikol tak, že navrhovateľ pristúpil dňa 13. 06. 2006 k
časti záväzku predchádzajúcich nájomcov, okrem iného aj k záväzku vo výške 692,49 eur, týkajúceho
sa garáže, tento záväzok sa zaviazal splniť a aj ho splnil v dohodnutej lehote dňa 15. 04. 2006. Dňa
15. 08. 2006 uzatvoril navrhovateľ s odporcom nájomnú zmluvu s dohodnutou dobou nájmu od 01. 07.
2006 do 30. 06. 2007. Počas trvania tohto nájmu uzatvorili zmluvné strany dňa 26. 04. 2007 nájomnú
zmluvu na dobu neurčitú. Obe zmluvy prostredníctvom spoločnosti Matra n.o. Navrhovateľ, tak ako
ostatní nájomcovia garáží v bytovom dome, ktorého súčasťou sú nebytové priestory - garáže, požiadal
dňa 16. 08. 2007 odporcu o odkúpenie garáže do svojho vlastníctva. K uzatvoreniu kúpnej zmluvy však
z dôvodov na strane prenajímateľa doposiaľ nedošlo. Namiesto toho dal odporca dňa 19. 07. 2010
navrhovateľovi výpoveď z nájmu. Navrhovateľ si riadne plní svoje povinnosti nájomcu a záväzky z toho
vyplývajúce.

Preskúmaním obsahu spisu odvolací súd mal preukázané, že zmluvu o nájme nebytových priestorov
uzatvoril navrhovateľ ako nájomca so spoločnosťou Matra n.o. IČO: 379 777 33, Šoltésovej 23, Marin,
ako prenajímateľom dňa 15. 08. 2006, na dobu určitú na obdobie 1 roka. Dňa 26. 04. 2007 bola
uzatvorená nová zmluva medzi navrhovateľom ako nájomcom a Mestom Martin v zast. spoločnosťou
Matra n.o. IČO: 379 777 33, Šoltésovej 23, Marin, ako prenajímateľom na dobu neurčitú. Dňa 13. 03.
2006 navrhovateľ a Mesto Martin v zast. spoločnosťou Matra n.o. IČO: 379 777 33, Šoltésovej 23,
Marin, uzatvorili dohodu o pristúpení k záväzku, ktorý sa týkal dlžníka E. D. a manželkou N. vo výške
spolu za byt a garáž 121.604,- Sk, pričom výšku nedoplatku sa zaviazal navrhovateľ zaplatiť na účet
Matra n. o. pod samostatnými variabilnými symbolmi za byt a za garáž. Tieto skutočnosti neboli medzi
stranami sporné.
Na pojednávaní dňa 08. 12. 2011 bol vypočutý ako svedok I. P., ktorý v čase uzatvárania zmlúv pracoval
ako riaditeľ spoločnosti Matra n.o. a ktorý uviedol, že spoločnosť Matra prevzala správu bytov a
nebytových priestorov od spoločnosti Martico a vykonávali správu tak, že 4 x ročne podávali súhrnnú
správu Mestu Martin, resp. zastupiteľstvu a mali dozornú radu, kde boli zastúpení aj poslanci mesta.
Tiež uviedol, že garáže predávala ešte spoločnosť Martico. Garáž navrhovateľa patrila k jeho bytu.
Odvolací súd vo svoj zrušujúcom uznesení č. k. 8Co/142/2012-167 zo dňa 30. 10. 2012 okrem iného
konštatoval, že: „V konaní bolo nepochybne preukázané, že vlastníkom garáže, ktorá bola predmetom
nájomnej zmluvy, o ktorej neplatnosť výpovede sa koná, je odporca, t. j. Mesto Martin. Uvedená

skutočnosť nebola v konaní ani sporná. Z obsahu spisu mal odvolací súd preukázané, že nájomnú
zmluvu zo dňa 26. 04. 2007, ktorú prenajímateľ vypovedal, bola uzatvorená medzi prenajímateľom
Mestom Martin, ktoré bolo zastúpené Matra, n.o. a nájomcom - navrhovateľom E. G.. Skutočnosť,
že môže Matra n.o. Martin uzatvárať zmluvu o nájme nebytového priestoru - predmetnej garáže č.
4 na ul. Kijevskej v Martine zapísanej na LV č. XXXX v mene odporcu- Mesta Martin nevyplynula
zo žiadneho relevantného dokladu predloženého účastníkmi konania. Z listu vlastníctva č. XXXX je
nepochybné, že nositeľom hmotného práva v súvislosti s vlastníctvom garáže č. 4 na ul. Kijevskej
v Martine je odporca, ale v konaní nebol predložený doklad o tom, že odporca uzavrel, alebo poveril
uzavretím nájomnej zmluvy spoločnosť Matra n.o. Martin. Zo zmluvy o výkone správy majetku mesta
Martin uzavretej medzi Mestom Martin a spoločnosťou Matra n.o. Martin nevyplynulo, že by do správy
Matra n.o. boli prešli aj nebytové priestory, menovite garáž č. 4 na ul. Kijevskej v Martine.“ Bolo preto
úlohou okresného súdu sa vysporiadať so skutočnosťou či a kedy bola spoločnosť Matra n.o. poverená
zastupovať Mesto Martin pri uzatváraní zmlúv a k tejto skutočnosti bolo potrebné podrobne vypočuť
predvolaného svedka I. P., ktorý v čase uzatvárania zmlúv vykonával funkciu riaditeľa Matra n.o. a ktorý
nepochyboval o svojej právomoci uzatvárať takéto zmluvy a nebolo to výslovne spochybňované ani
odporcom. Tiež tento svedok uviedol, že správu bytov aj nebytových priestorov prevzala spoločnosť
Matra od spoločnosti Martico a teda bolo potrebné zisťovať ako prešla správa bytov a nebytových
priestorov medzi týmito subjektmi a teda od čoho svedok odvodzoval svoju právomoc, prípadne bolo tiež
potrebné sa zaoberať jeho tvrdením o predkladaní správ o správe majetku na zastupiteľstvo mesta a to
všetko aj v nadväznosti na pretrvávajúce tvrdenia navrhovateľa, že garáž bola súčasťou bytu. Nakoľko
okresný súd sa dostatočne nevysporiadal so všetkými skutočnosťami uvádzanými odvolacím súdom
už v uznesení č. k. 8Co/142/2012-167 zo dňa 30. 10. 2012 a nevykonal dokazovanie v dostatočnom
rozsahu na preukázanie oprávnenia spoločnosti Matra n.o. , Martin, k zastupovaniu Mesta Martin jeho
rozhodnutie je predčasné trpiace vadou nedostatočne zisteného skutkového stavu a preto považoval
odvolací súd odvolanie odporcu za dôvodné a rozsudok okresného súdu zrušil a vrátil mu na ďalšie
konanie.
Okresný súd vo veci vykoná dokazovania naznačeným smerom, opätovne vypočuje svedka I. P., a to
ku všetkým skutočnostiam týkajúcim sa jeho oprávnenia uzatvárať nájomné prípadne kúpne zmluvy a
na základe zistených skutočností súd opätovne vypočuje aj účastníkov konania, ktorých prípadne vyzve
na predloženie ďalších relevantných dokladov vzťahujúcich sa na danú vec.

V novom konaní okresný súd rozhodne o trovách prvostupňového a odvolacieho konania (§ 224 ods.
3 O. s. p.).

Toto rozhodnutie odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním v senáte pomerom 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie n i e j e p r í p u s t n é .