Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, November 23, 2015

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 16C/86/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 3815203212
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 11. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jarmila Schromová
ECLI: ECLI:SK:OSPD:2015:3815203212.5

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudkyňou JUDr. Jarmilou Schromovou v právnej veci navrhovateľky: F. U., so
sídlom X., V. XX, D. XX XXX XXX, zast. JUDr. Máriou Habalčíkovou, advokátkou so sídlom Prievidza,
Bakalárska 4 proti odporcovi: Stredná odborná škola obchodu a služieb, Nábr. J. Kalinčiaka 1, Prievidza,
IČO 00 158 57, zast. JUDr. Petrom Dolným, advokátom so sídlom Prievidza, Matice slovenskej 8, o
určenie neplatnosti právneho úkonu a určenie, že nájomný vzťah trvá, takto

r o z h o d o l :

Určuje, že právny úkon odporcu označený ako výpoveď nájomnej zmluvy z 24.2.2015 doručený
navrhovateľke dňa 27.2.2015, je neplatný právny úkon.

Určuje, že nájomný vzťah navrhovateľky k predmetu nájmu založený zmluvou č. 8/2008 z 31.7.2008
uzatvorenou medzi navrhovateľkou a právnym predchodcom odporcu trvá.

Odporca je povinný nahradiť navrhovateľke trovy konania spolu 537,02 eur, a to z toho sumu 99,50
eur z titulu súdneho poplatku na účet navrhovateľky a z toho sumu 437,52 eur z titulu trov právneho
zastúpenia na účet zástupkyne navrhovateľky JUDr. Márie Habalčíkovej, advokátky so sídlom Prievidza,
Bakalárska 4, v lehote troch dní od právoplatnosti rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľka sa podaným návrhom doručeným súdu 5.3.2015 domáhala vo vzťahu k odporcovi určenia
neplatnosti právneho úkonu, a to výpovede z nájomnej zmluvy z 24.2.2015 ako i určenia, že nájomný
vzťah navrhovateľky k predmetu nájmu založený zmluvou č. 8/2008 z 31.7.2008 trvá. Návrh odôvodnila
tým, že medzi ňou a právnym predchodcom odporcu SOU so sídlom Vinohradnícka 8, Prievidza,
uzatvorila 31.7.2008 nájomnú zmluvu č. 8/20008 v zmysle zákona č. 116/1990 Zb., pričom nájomný
vzťah bol dohodnutý na dobu určitú, a to od 1.8.2008 do 30.7.2018. Predmetom nájmu sa stali nebytové
priestory v budove SOU v Prievidzi na Vinohradníckej 8, zápis v LV č. XXXX, v budove súp. číslo
XXXXX na parcele č. XXXX a predmetom nájmu sú tiež hnuteľné veci uvedené v článku II odsek X
uvedenej zmluvy. Uviedla, že dňa 27.2.2015 jej bola doručená písomná výpoveď zo strany odporcu z
24.2.2015, pričom výpoveď z nájmu jej bola daná s odvolaním sa na znenie § 9 ods. 2 písm. a/ Zák.
č. 116/1990 Zb. v spojení s článkom VII zmluvy č. 8/2008 a v spojení s článkom VI odsek 4 uvedenej
zmluvy. Poukázala na to, že v zmysle § 9 ods. 2 písm. a/ Zákona č. 116/1990 Zb. platí, že prenajímateľ
môže písomne vypovedať zmluvu uzatvorenú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca užíva
nebytový priestor v rozpore so zmluvou. Uviedla, že v článku III zmluvy č. 8/2008 sa dohodlo, že
predmet nájmu bude navrhovateľka využívať výlučne na účel prevádzkovania kuchyne v súlade s
výpisom zo živnostenského registra, pričom navrhovateľka výlučne na takýto dohodnutý účel predmet
nájmu od 1.8.2008 až do dňa doručenia výpovede užívala. V predmete nájmu vyhotovovala teplé
jedlá, výrobu knedlí a tiež aj balenie hotových jedál a ich prípravu na prevoz jej zmluvným partnerom.
Navrhovateľka teda neužívala predmet nájmu na iný ako dohodnutý účel, teda neexistoval zákonný

výpovedný dôvod na strane prenajímateľa. Ďalej uviedla, že v zmluve č. 8/2008 bolo tiež dohodnuté,
že prenajímateľ je oprávnený vykonávať kontrolu stavu prenajatých nebytových priestorov a spôsobu
užívania predmetu nájmu s tým, že nájomca sa zaväzuje takúto kontrolu umožniť kedykoľvek na jeho
požiadanie. V listine z 18.11.2014 odporca navrhol navrhovateľke stretnutie v predmete nájmu na deň
18.12.2014 o 9.00 hod. za účelom vykonania kontrolného odpočtu na meradlách elektriny, vodného a
stočného a uviedol telefonický kontakt na hospodárku školy p. Vaculčíkovú. Zástupkyňa navrhovateľky
kontaktovala telefonicky vopred pred dňom 18.12.2014 túto zamestnankyňu odporcu a informovala
ju, že navrhnutý termín navrhovateľke nevyhovuje a tiež dala k dispozícii menovanej telefónne číslo
na navrhovateľku. Pani V. v ten istý deň kontaktovala priamo navrhovateľku, táto jej oznámila, že
18.12.2014 sa bude zdržiavať pracovne mimo Prievidze a nemôže za seba určiť žiadneho zástupcu a v
telefonickom rozhovore sa dohodli tak, že odporca navrhne iný termín stretnutia sa v mieste predmetu
nájmu za účelom vykonania odpočtu na meradlách. Odporca však už následne telefonicky, emailom
alebo písomne nekontaktoval navrhovateľku, ani jej zástupkyňu za účelom vzájomného dojednania si
náhradného termínu pre vykonanie odpočtov. Odporca uvedenú situáciu označil vo svojej výpovedi
s dátumom 24.2.2015 účelovo ako porušenie zmluvného dojednania uvedeného v článku VI odsek
4 zmluvy č. 8/2008 a v spojení so znením § 9 ods. 2 písm. a/ zákona č. 116/1990 Zb. vyvodil, že
navrhovateľka užíva predmet nájmu v rozpore so zmluvou. Navrhovateľka teda tvrdí, že nevznikol
do podania výpovede odporcom použitý a tvrdený výpovedný dôvod, podľa § 9 ods. 2 písm. a/ Zák.
č. 116/1990 Zb., a teda uvedená výpoveď je v rozpore so zákonom i s dobrými mravmi, a preto s
poukazom na § 39 Obč. zákonníka je v celom rozsahu neplatná. Naliehavý právny záujem na určení
neplatnosti právneho úkonu ako i určení, že nájomný vzťah trvá, odôvodnila tým, že nájomný vzťah
bol uzavretý na dobu približne 10 rokov najmä z toho dôvodu, že navrhovateľka sa súčasne dohodla s
prenajímateľom, že s jeho súhlasom vykoná zmeny na predmete nájmu v sume približne 600.000,- Sk
na vlastné náklady, ktoré aj vykonala. V súvislosti s týmto dohovorom mala garantovaný ničím nerušený
nájom na dobu približne 10 rokov pri ročnom nájomnom nepatrnej výšky, pričom bez určenia, ktorého
sa navrhovateľka týmto návrhom domáha, stane sa jej postavenie a práva nájomcu ohrozené a neisté.
Zástupkyňa navrhovateľky v priebehu konania poukázala tiež na skutočnosť, že výpoveď z nájomnej
zmluvy z 24.2.2015 je neplatný úkon i z dôvodu, že nie je jasný a zrozumiteľný, pretože vo výpovedi bolo
poukázané na porušenie zmluvy podľa článku VI ods. 4, pričom predmetná zmluva obsahuje v článku
VI dve časti, časť A a časť B, pričom a obe časti majú aj odsek 4. Tiež uviedla, že navrhovateľka
predmet nájmu riadne užívala až do času, než sám odporca v snahe zbaviť sa jej ako nájomcu, prestal
zabezpečovať do predmetu nájmu energie a služby, na dodávanie ktorých sa zmluvne zaviazal, dokedy
predmet nájmu na dohodnutý účel aj užívala. Zástupkyňa navrhovateľky žiadala priznať náhradu trov
konania z titulu súdneho poplatku vo výške 99,50 eur a z titulu trov právneho zastúpenia vo výške 37,52
eur.

Odporca s podaným návrhom nesúhlasil. Uviedol, že výpoveď z 24.2.2015 je platným právnym úkonom
a bol daný v súlade s § 9 ods. 2 písm. a/ Zák. č. 116/1990 Zb. Odporca vo výpovedi nájomnej
zmluvy použil dôvod opakovaného neplnenia si zmluvy a užívanie priestorov v rozpore so zmluvou.
Poprel tvrdenia navrhovateľky, že by jej odporca znemožnil užívanie priestorov, sám ju vyzval, aby si
dohodla s novými dodávateľmi dodávku plynu, elektriny a vody a uzatvorila s nimi riadnu zmluvu na
dodávku, čo odmietla. Poukázal na to, že i regionálny úrad verejného zdravotníctva svojimi kontrolami
pri výkone štátneho zdravotného dozoru konštatoval, že nebytové priestory sú dlhodobo opustené a
nevyužívané. Odporca dospel k záveru, že keďže navrhovateľka odmietla komunikovať s odporcom a
svojvoľne opustila nebytové priestory, bez dodávky elektriny, vody, plynu a vykurovania predmetných
priestorov došlo k znehodnocovaniu a poškodzovaniu nebytových priestorov, preto je odporca názoru,
že faktické nevykonávanie podnikateľskej činnosti na prevádzkovanie kuchyne v nebytových priestoroch
je v rozpore s článkom III nájomnej zmluvy a užívanie v rozpore so zmluvou uzavretou 31.7.2008.
Zástupca odporcu po vykonanom dokazovaní uviedol, že dokazovaním, hlavne výpoveďami svedkov
p. C., D.. F. a p. F. bolo preukázané, že navrhovateľka v rozpore s dojednaným ustanovením nájomnej
zmluvy nevyužívala a neužíva nebytové priestory bez vážneho dôvodu, pričom ako aj sama potvrdila,
problém s dodávkami médií neavizovala a nežiadala odstrániť od odporcu. Porušenie dojednaného
záväzku bolo teda v konaní preukázané, preto navrhol návrh v celom rozsahu zamietnuť. Navrhol doplniť
dokazovanie výsluchom p. V., ktorá sa môže vyjadriť len k otázke spôsobu užívania predmetu nájmu
navrhovateľkou, k otázke kedy a či bola odstavená prevádzka navrhovateľky od dodávky plynu alebo
elektriny, by sa vyjadriť nevedela. Iné návrhy na doplnenie dokazovania nemal. Zástupca odporcu žiadal
priznať náhradu trov konania z titulu trov právneho zastúpenia s tým, že ich vyčísli v lehote troch dní.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, nižšie uvedených svedkov, listinnými dôkazmi
pripojenými v spise 16C 86/2015, a to zmluvou č. 8/2008 z 31.7.2008, schválením zmluvy o nájme z
31.7.2008, dodatkami č. 1-4 k zmluve o nájme, listami odporcu z 20.3.2014, 18.11.2014, listom PZN
z 23.2.2015, výpoveďou nájomnej zmluvy z 24.2.2015, výpisom zo ŽR navrhovateľky, menovacím
dekrétom z 23.6.2014, záznamami z výkonu štátneho zdr. dozoru z 15.1.2015 a z 20.1.2015 vrátane
fotografii, faktúrou z 31.12.2011 vrátane prílohy, zápismi z kontrolného odpisu energií z 12.1.2012,
27.6.2012, 3.12.2012, faktúrami z 19.7.2012 , 31.12.2012 vrátane príloh, listom odporcu z 9.9.2011,
výzvou na vypratanie nehnuteľnosti z 3.10.2011, listom PZN z 10.10.2011, listom odporcu z 6.11.2013,
výpisom z účtu ČSOB , listinou z 27.10.2008 a zistil nasledovný skutkový a právny stav:

Zo zmluvy č. 8/2008 z 31.7.2008 mal súd preukázané, že uvedenú zmluvu uzavrel ako prenajímateľ
SOU so sídlom Vinohradnícka 8, Prievidza s navrhovateľkou ako nájomcom, pričom v článku II bod
1 sa dohodlo, že prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania nebytové priestory v budove SOU
v Prievidzi, zápis na LV č. XXXX, v budove súp. číslo XXXXX, na parc. č. XXXX, pričom v článku
II bod 3 sa dohodol i nájom tam uvedených hnuteľných vecí. V článku III sa dohodol účel nájmu,
pričom navrhovateľka sa ako nájomca zaviazala využívať predmet nájmu len za účelom prevádzkovanie
kuchyne v súlade s výpisom zo živnostenského registra, pričom v článku VI časť B bod 1 sa dohodlo,
že nájomca je oprávnený užívať predmet nájmu len na účel dohodnutý touto zmluvou. V článku IV sa
dohodla doba nájmu s tým, že zmluva o nájme sa uzatvára na dobu určitú od 1.8.2008 do 30.7.2018, t.j.
celkom 9 rokov a 364 dní. V článku V sa účastníci zmluvného vzťahu dohodli na nájomnom a úhradách
nákladov za poskytované služby, v článku VI časť A bod 3 sa dohodlo, že prenajímateľ je povinný riadne
a včas poskytovať nájomcovi služby, ku ktorým sa zaviazal, prípadne zabezpečiť ich poskytovanie. V
článku VI časť A bod 4 sa dohodlo, že prenajímateľ je oprávnený vykonávať kontrolu stavu prenajatých
nebytových priestorov a spôsobu užívania predmetu nájmu. Nájomca sa zaväzuje uvedenú takúto
kontrolu umožniť kedykoľvek na jeho požiadanie. Podľa článku VI časť B bod 4 sa dohodlo, že nájomca
je povinný vopred prerokovať s prenajímateľom vykonanie opráv a údržby, vykonávaných nad rámec
bežných opráv a údržby a po ukončení prác odsúhlasiť vynaloženú výšku finančných prostriedkov. V
článku VII bod 1 sa dohodlo, že nájomný vzťah skončí uplynutím lehoty, na ktorú bol dohodnutý. Podľa
článku VII bod 3 sa dohodlo, že vypovedať zmluvu môžu obe zmluvné strany z dôvodov, ktoré sú
uvedené v § 9 Zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov s tým, že výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca
nasledujúceho po doručení výpovede druhej zmluvnej strane s tým, že výpoveď musí byť písomná. V
článku VII sa dohodlo, že pre vzťahy neupravené v tejto zmluve platia ostatné ustanovenia zákona č.
116/1990 Zb. a všeobecné ustanovenia Obč. zákonníka, pričom zmluva bola uzatvorená podľa Zákona
o nájme a podnájme nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov.
Z listu z 20.3.2014 od odporcu adresovaného navrhovateľke mal súd preukázané, že v uvedenom liste
bola navrhovateľka vyzvaná na doloženie tam uvedených dokladov a listín, okrem iných svedčiacich i
o výške vynaložených finančných prostriedkov na opravu a údržbu vykonávaných nad rámec bežných
opráv, pričom bola zároveň vyzvaná, či naďalej hodlá užívať tieto nebytové priestory až do konca
dojednanej doby nájmu , t.j. do 30.7.2018 s tým, že bola upozornená i na možnosť ukončenia nájomného
vzťahu dohodou.
Z listu z 18.11.2014 od odporcu adresovaného zástupkyni navrhovateľky mal súd preukázané, že
v uvedenom liste odporca oznámil navrhovateľke, že z ich pohľadu môže nájomný vzťah naďalej
pokračovať v termíne do 30.7.2018. V uvedenom liste v bode 3 bola zároveň vyzvaná, aby najneskôr
v termíne do 28.2.2015 si zabezpečila nového dodávateľa plynu s priamou fakturáciou na jej firmu,
nakoľko majú uzavreté v súčasnosti zmluvy na odber plynu len do 31.3.2015. Zároveň odporca
vyzval navrhovateľku, aby akceptovala termín kontrolného odpočtu odberu el. energie, plynu, vodného,
stočného, ktorý navrhuje na 18.12.2014 o 9.00 hod. so stretnutím priamo na Vinohradníckej 8 v Prievidzi
s tým, že odporca uviedol telefonický kontakt na p. V., hospodárku školy, nakoľko posledný odpočet bol
realizovaný 3.12.2012.
Z listu z 24.2.2015 od odporcu adresovaný navrhovateľke súd zistil, že v uvedenom liste zaslal odporca
navrhovateľke výpoveď z nájomnej zmluvy č. 8/2008 z 31.7.2008, a to v súlade s článkom VII zmluvy
z dôvodu uvedeného v § 9 ods. 2 písm. a/ Zák. č 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov, konkrétne z dôvodu opakovaného neplnenia si povinností nájomcu a neumožnenia plnenia
práv prenajímateľa uvedených v článku VI odsek 4 zmluvy. Ďalej v liste uviedol, že v súlade s článku
VII zmluvy je výpovedná lehota jeden mesiac a začína plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca
nasledujúceho po doručení výpovede druhej strane, t.j. od 1.3.2015, nájom sa tak skončí ku dňu
31.3.2015. Zároveň bola vyzvaná na odovzdanie predmetu nájmu dňa 31.3.2015.

Z listu z 3.3.2015 mal súd preukázané, že v uvedenom liste zástupkyňa navrhovateľa oznámila
odporcovi, že nesúhlasí s podanou výpoveďou a podá žalobu o určenie neplatnosti výpovede z nájomnej
zmluvy z 24.2.2015 a z opatrnosti, keďže nevie, ako súd o žalobe rozhodne, vydá navrhovateľka predmet
nájmu v ich určenom termíne, teda 31.3.2015.
Z výsluchu navrhovateľky v tomto konaní súd zistil, že problémy s užívaním prenajatých priestorov začali
podľa nej už v máji 2011, kedy za ňou prišiel riaditeľ odporcu p. U., ktorý ju požiadal, aby odovzdala
užívané priestory v septembri 2011 z dôvodu, že v tom období malo dôjsť k zlúčeniu Strednej školy
na Vinohradníckej ulici, ktorá sa mala zlúčiť so Strednou školou na Kalinčiaka, teda odporcu. Na jeseň
2011 jej prišiel list, že sa má do troch dní vysťahovať, a že ak sa neodsťahuje, budú ju deložovať. Vtedy
prevzala zastupovanie jej zástupkyňa, ktorá zabezpečila, že ju nedeložovali. Uviedla, že potom asi rok
jej dali pokoj, pričom približne mesiac predtým, ako jej bol doručený list odporcu z 18.11.2014, ju odporca
odstavil od dodávky vody, elektriny a plynu. Podľa nej neprevádzkuje kuchyňu v prenajatých priestoroch
od októbra 2014 z dôvodu, že nemala potrebné energie na prevádzku.
Z výsluchu štatutárneho zástupcu odporcu X.. V. U. súd zistil, že v roku 2011 došlo k fúzii SOU na
Vinohradníckej ulici s ich školou SOŠ Kalinčiaka. Poprel, že by prevádzka nebytových priestorov, ktoré
má v nájme navrhovateľka, boli odpojené od dodávky elektriny, plynu a vody, pripustil, že možno došlo
len k nejakému krátkodobému prerušeniu dodávky elektriny a vody. V čase, keď jej bol zaslaný list z
18.11.2014 do prevádzky bola zabezpečená dodávka elektriny, vody a plynu. Uviedol, že navrhovateľka
neprevádzkovala túto prevádzku od októbra 2014, preto v tom období prevádzku len temperovali a
vyhlásili nehnuteľnosť ako prebytočný majetok. Podľa neho dôvodom dania výpovede v liste z 24.2.2015
bolo neplnenie článkov, ktoré sú tam uvedené a neumožnenie prístupu k meračom, ku kontrole čistoty
a prípadnému prekontrolovaniu toho, čo všetko investovala navrhovateľka do nehnuteľnosti. Uviedol,
že napriek tomu, že sa opakovane pokúšali dohodnúť s navrhovateľkou, kedy im umožní kontrolu
prenajatých priestorov, k jednoznačnej dohode o tom, kedy tam môžu vstúpiť, medzi nimi nedošlo.
Uviedol, že ohľadom tých stretnutí resp. dohody o stretnutiach, ako je to uvedené v žalobe, sú tieto
tvrdenia pravdivé.
Zo záznamu z výkonu štátneho zdravotného dozoru z 15.1.2015 mal súd preukázané, že bola
kontrolovaná kuchyňa v prenájme u odporcu, u osoby F. U., t.j. navrhovateľky s tým, že išlo o štátny
zdr. dozor na základe prijatého podnetu. V uvedenom zázname sa udáva, že v objekte kuchyne, ktorú
má v prenájme navrhovateľka, nebola prítomná žiadna osoba, ktorá by im umožnila vstup do kuchyne,
nakoľko bol objekt uzamknutý, z toho dôvodu nebolo možné vykonať štátny zdr. dozor. Zo záznamu z
výkonu štátneho zdr. dozoru z 20.1.2015 v prenajatej prevádzke u navrhovateľky súd zistil, že išlo o
opakovaný výkon štátneho zdr. dozoru na základe prijatého podnetu, pričom v zázname sa udáva, že
opakovaný štátny zdr. dozor nebol vykonaný z dôvodu neumožneného vstupu do prenajatých priestorov
prevádzky kuchyne, ktorú má v prenájme navrhovateľka, v prevádzke . neboli prítomné žiadne osoby,
priestory sú opustené, objekt uzamknutý.
Zo zápisov z kontrolného odpisu energií (plyn, energia, voda) z 12.1.2012, 27.6.2012 a 3.12.2012 mal
súd preukázané, že v uvedených dňoch sa v objekte výdajne stravy, ktoré užíva navrhovateľka v zmysle
nájomnej zmluvy, uskutočnilo stretnutie, na ktorom došlo ku kontrolnému odpisu stavu energií, a to plynu,
elektriny a vody.
Z výsluchu svedka Mgr. P. bývalého riaditeľa SOŠ na ulici Vinohradníckej súd zistil, že bol riaditeľom
uvedenej školy v období rokov 19996 až 2009, kedy dostal výpoveď zo strany zamestnávateľa a
odvolaný bol k 30.12.2009. Z výpovede svedka súd zistil, že v nasledujúcom období došlo k zlúčeniu
stredných škôl na ulici Vinohradníckej a A.. Svedok vo svojej výpovedi uviedol, že v roku 2008
v prenajatých priestoroch navrhovateľka varila a vydávala stravu pre zamestnancov školy a i pre
niektorých žiakov školy.
Z výsluchu svedka F., zamestnanca navrhovateľky v pracovnom zaradení ako šofér od roku 2011, súd
zistil, že podľa svedka sa v prevádzke navrhovateľky, ktorú mala prenajatú od odporcu, nepripravovalo
nič, a to počas celého roka 2014 i roka 2013, a to z dôvodu, lebo prevádzka bola odpojená od elektriny,
vody, plynu, pričom uviedol, že plyn v prevádzke nepoužívali. Podľa neho elektrina ani voda v prevádzke
nešli od augusta 2013, pričom do uvedenej prevádzky chodieval každý mesiac, pričom ani na jednej
z kontrol nezistil, že by bola obnovená dodávka energií. Potvrdil, že v prevádzke navrhovateľky boli
samostatné merače na spotrebu elektriny a vody i plynu, od augusta 2013 sa stav týchto spotrebovaných
energií nemenil, pričom od augusta 2013 sa prevádzka prenajatých priestorov nevyužívala na žiaden
účel. Do augusta 2013 navrhovateľka uvedenú prevádzku využívala na ten účel, že tam pripravovala
knedle. Podľa neho sa výroba knedlikov začala v prevádzke už v roku 2011, keď prišiel k navrhovateľke
pracovať.

Z výsluchu svedka Jozefa Mokrého, zamestnanca odporcu v pracovnom zaradení ako ekonóm školy
súd zistil, že v roku 2011 bol delimitovaný majetok SOŠ poľnohospodárskej, ktorá končila a majetok
školy prešiel do správy školy odporcu a teda odporca prevzal aj nájomný vzťah s navrhovateľkou.
Svedok potvrdil, že niekedy vo februári XXXX navrhovateľka zaplatila celý zostávajúci finančný objem
z titulu dohodnutého nájomného až do konca obdobia, kedy končí nájomný vzťah podľa zmluvy, t.j.
do XX.X.XXXX. Išlo čisto len o úhradu nájomného bez služieb. Nájomné bolo relatívne nízke, služby
mali byť štvrťročne preddavkovo fakturované. Keď sa navrhovateľka vyjadrila a preukázala dodatkom,
že tento preddavkový spôsob platenia bol údajne zrušený, tak sa dohodli, že služby budú fakturované
minimálne raz ročne na základe reálnych odpočtov energií - služieb, teda elektriny, plynu, vodného a
stočného. Takto sa to robilo do roku 2013, ak si dobre pamätá. Potom nastal problém, že chceli urobiť
odpočet k 21.12.2014. Navrhovateľka potom oznamovala, že jej termín nevyhovuje a k odpočtu nedošlo.
Svedok si presne nepamätal, či k odpočtu a fakturácii došlo aj v roku 2013. Svedok uviedol, že sa
vyskytol špecifický problém s fakturáciou plynu, pretože jeden z troch meračov plynu sa nachádzal
v prevádzke, ktorý užívala výlučne navrhovateľka, pričom za tento plyn platili preddavky mesačne,
pričom vo vzťahu k nej sa to malo zúčtovať raz ročne. Keďže sa nedostali k meraču plynu minimálne
v roku 2014, z jej strany nezostali vykonané úhrady za služby - plynu, elektriny, vody a stočného.
Svedok uviedol, že dodávka všetkých energií nebola nikdy do prevádzky navrhovateľky prerušená a
je v podstate zabezpečená až dodnes. Určite aj koncom roka 2014 a začiatkom roka 2015 išla do jej
prevádzky elektrina, voda a plyn. Na otázku, či navrhovateľka nikdy neoznámila v priebehu rokov 2013
až 2015 odporcovi, že do jej prevádzky nie je uskutočňovaná dodávka vody, elektriny a plynu, svedok
uviedol, že si pamätá na prípad, ktorý sa stal niekedy v roku 2014, kedy išlo o problém dočasného
prerušenia dodávky vody do jej prevádzky, vtedy bola voda centrálne odstavená, aby sa odstránila
porucha, trvalo to jeden, dva dni, následne bola dodávka vody obnovená. Nemá vedomosť, že by sa
mimo toho navrhovateľka sťažovala, že nemá dodávku vody, elektriny alebo plynu. Uviedol, že už časť
roku 2013 prevádzka navrhovateľky pôsobila na neho opusteným dojmom, pričom podľa neho už nejakú
časť tohto roka prevádzku navrhovateľka neprevádzkovala. Potvrdil, že má vedomosť od pani J.j, že
pracovníci regionálneho verejného zdravotníctva chceli vykonať kontrolu v prevádzke navrhovateľky, ku
kontrole nedošlo, lebo zo strany navrhovateľky tam nikto neprišiel. Bol o tom spísaný záznam. To, či
navrhovateľka bola o tom informovaná, aby zabezpečila prístup, k tomu sa vyjadriť nevedel. Svedok
ďalej potvrdil, že navrhovateľka nemala uzavretú žiadnu zmluvu s dodávateľmi energií, zmluvu mala
uzavretú len škola s jednotlivými dodávateľmi energií, pričom navrhovateľka nemohla zasahovať do
existujúceho zmluvného vzťahu na dodávku týchto energií. Svedok pripustil, že v určitom období sa
mohlo stať, že bola dočasne prerušená dodávka elektriny, mohol byť vypadnutý nejaký istič, keby ich
však o tom navrhovateľka informovala, boli by to riešili.

Navrhovateľka po výsluchu uvedeného svedka uviedla, že trvá na tom, že od augusta 2013 nešla do
jej prevádzky voda, elektrina ani plyn, lebo podľa nej dodávka energií nebola pustená do jej prevádzky.
Potvrdila, že nedodávanie týchto energií nereklamovala u nikoho v škole, a to z dôvodu, že po zlých
skúsenostiach s riaditeľom U. nemala chuť tam ani chodiť, pretože by nič nevyriešila. Bola nútená rýchlo
sa spamätať, urobiť si novú prevádzku, pretože keď jej hrozili deložovaním, musela si zabezpečiť novú
prevádzku na výrobu obedov. Uviedla, že čo sa týka kontroly zo strany úradu verejného zdravotníctva,
až v priebehu tohto súdneho konania sa dozvedela, že tam bola nejaká kontrola. Následne telefonovala
s riaditeľkou úradu p. K., ktorá jej potvrdila, že túto kontrolu si objednal p. riaditeľ U., pri rozhovore
navrhovateľka menovanú informovala, že pri kontrole z ich úradu fotili vchod do hlavnej budovy školy,
ktorý je zatvorený, pričom ona má prevádzku na druhej strane školy, kde mala otvorené. Riaditeľka úradu
jej povedala, že nemusela byť prizvaná k tejto kontrole, na čo sa navrhovateľka bránila, že nemusela
vykonávať prevádzku v zariadení práve vtedy, keď tam boli pracovníci z ich úradu.
Z výsluchu svedka Petra Ďuriša, zamestnanca odporcu v pracovnom zaradení ako údržbár súd zistil, že
u odporcu je zamestnaný 4 roky, predtým robil na Strednej škole na Vinohradníckej ulici. Z výsluchu
uvedeného svedka súd zistil, že v prevádzke v prenajatých priestoroch zo strany navrhovateľky, bol pri
odpočte vody v roku 2014, kedy presne uviesť nevedel. Vtedy tam bol aj p. F., p. V., navrhovateľka,
ktorá nikoho neinformovala o tom, že by jej nešla dodávka nejakých energií. Svedok uviedol, že vie, že
navrhovateľka informovala p. F., ktorý mu hovoril, že sa navrhovateľka sťažovala, že tam netečie voda.
Podľa neho to bolo po tom odpočte, ku ktorému došlo v priebehu prvého polroka 2014. Svedok uviedol,
že vtedy zatvorili vodu do jej prevádzky, následne upresnil, že sa zatvorila dodávka vody do celého
pavilónu, pretože tam bol únik vody, boli tam staré splachovače, a keďže nevedeli, kde je únik vody, tak
sa to zavrelo. Svedok uviedol, že to bolo niekedy v roku 2014, presne kedy, uviesť nevedel. Na otázku či
a kedy bola následne obnovená dodávka vody, uviedol, že asi nebola. Podľa svedka dodávka elektriny

do prevádzky navrhovateľky išla, plyn do jej prevádzky nešiel, lebo ho nepoužívala. Navrhovateľka
mala svoju plynomerňu, keby chcela a potrebovala plyn, tak si ho mohla pustiť. Svedok ďalej uviedol,
že v uvedenej prevádzke v predchádzajúcom období navrhovateľka robila knedle, potom si zariadenie
kuchyne presťahovala do svojej prevádzky. Podľa svedka prevádzku nevyužívala počas roka 2015 a
ani celý rok 2014. Potvrdil, že môže byť, že nejaký čas v roku 2013 využívala túto prevádzku. Vtedy
tam robila knedle, mala tam jedného zamestnanca. Na otázku, či nebola prerušená dodávka vody do jej
prevádzky už v roku 2013, svedok uviedol, že si myslí, že nie. Svedok pripustil, že podľa neho voda išla
do prevádzky ešte aj v priebehu prvého polroka 2014, možno aj celý rok , presne si to nepamätal.

Následne zástupkyňa navrhovateľky v prítomnosti svedka uviedla, že svedok si zrejme dobre nepamätá
rok posledného odpisu spotreby energií, pričom odpočet energií bol robený v takom zložení osôb, ako
uviedol svedok naposledy v roku 2012, a to dvakrát. V roku 2013 navrhovateľka nebola vyzvaná na
to, aby sa zúčastnila odpočtu stavov meračov, v roku 2014 bola vyzvaná odporcom, aby sa zúčastnila
odpočtu, malo sa tak stať 18.12.2014, avšak tento dátum navrhovateľke nevyhovoval. K ďalšej výzve
zo strany prenajímateľa na stretnutie už nedošlo. Taktiež v roku 2015 navrhovateľka nebola vyzvaná
odporcom na osobnú účasť za účelom odpisu stavov meradiel. K poslednému odpočtu energií teda
došlo 3.12.2012.
Následne svedok F. potvrdil, že sa malo uskutočniť stretnutie s navrhovateľkou za účelom odpočtu stavu
energií koncom roka 2014, navrhovateľka tam však neprišla, v jej priestoroch neboli. Uviedol, že si naozaj
nepamätá, či tam skutočne bol v týchto priestoroch za účelom odpočtu stavov vodomerov v júni 2012
a že tam v roku 2013 ani vôbec nebol.

Štatutárny zástupca odporcu PaedDr. V. U. uviedol, že si nepamätá presný dátum posledného odpočtu
stavu meračov energií. Potvrdil, že v rokoch 2014, 2015 navrhovateľka v prenajatých priestoroch nič
nerobila, videl to zvonka cez okno, odkiaľ bolo vidno, že sa tam nič nedeje. Preto ani nebol dôvod, aby
tam bola obnovená dodávka vody, nebolo pre koho. Uviedol, že si nepamätá, kedy došlo k odstávke
vody.

Podľa § 80 O.s.p. v platnom znení, návrhom na začatie konania možno uplatniť, aby sa rozhodlo najmä
a) o osobnom stave (o rozvode, o neplatnosti manželstva, o určení, či tu manželstvo je alebo nie je, o
určení rodičovstva, o osvojení, o spôsobilosti na právne úkony, o vyhlásení za mŕtveho); b) o splnení
povinnosti, ktorá vyplýva zo zákona, z právneho vzťahu alebo z porušenia práva; c) o určení, či tu právny
vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem.

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka v platnom znení, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom
alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 37 ods 1) cit. zákona, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne;
inak je neplatný.

Podľa § 3 Zák.č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o
nájme (ďalej len "zmluva"). (2) Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.
3)(3) Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť
nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným
výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje
inak. 4)(4) Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

Podľa § 9 ods. 1,2 cit. zákona, nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na
ktorý bol dojednaný. (2) Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred
uplynutím času, ak a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou; b) nájomca o viac
ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s
nájmom; c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného
určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas; d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú
nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok; e) užívanie
nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať; f)

bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor; g)
nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa; h) ide o
nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o
zmiernení následkov niektorých majetkových krívd; i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti
prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde
a inému poľnohospodárskemu majetku.

Po zhodnotení vyššie uvedeného skutkového stavu vychádzajúc z vyššie citovaných zákonných
ustanovení dospel súd k záveru, že návrh navrhovateľky je v celom rozsahu opodstatnený. Ako prvoradú
otázku bolo v predmetnom konaní potrebné posúdiť, či navrhovateľka má naliehavý právny záujem na
uplatnenom určovacom nároku, a to v zmysle § 80 písm. c/ O.s.p. v platnom znení. Keďže je medzi
účastníkmi sporné, či došlo ku skončeniu nájomného vzťahu medzi účastníkmi vzniknutého na základe
nájomnej zmluvy z 31.7.2008, a to na základe danej výpovede zo strany odporcu voči navrhovateľke
v liste z 24.2.2015, dospel súd k záveru, že navrhovateľka má naliehavý právny záujem na určení, či
uvedený právny úkon - výpoveď z nájomného vzťahu v liste z 24.2.2015 je platný a či nájomný vzťah
z nájomnej zmluvy z 31.7.2008 medzi navrhovateľkou a odporcom trvá, keďže uvedené sporné otázky
medzi účastníkmi môže vyriešiť len súd.

Z doložených listinných dôkazov jednoznačne vyplýva, že účastníci (za odporcu právny predchodca
odporcu SOU na ulici Vinohradníckej v Prievidzi, ktorého práva a povinnosti prešli v roku 2011 na
odporcu, čo bolo medzi účastníkmi nesporné) uzatvorili dňa 31.7.2008 zmluvu o nájme nebytových
priestorov, ktorou zmluvou boli dané do nájmu navrhovateľke nebytové priestory, špecifikované v článku
II bod 1 uvedenej zmluvy, ako aj hnuteľný majetok špecifikovaný v článku II bod 3 uvedenej zmluvy.
V článku III uvedenej zmluvy navrhovateľka ako nájomca sa zaviazala využívať predmet nájmu len za
účelom prevádzkovania kuchyne v súlade s výpisom zo ŽR. Z právneho hľadiska podľa názoru súdu
ide o zmluvu o nájme nebytového priestoru, uzavretú v zmysle § 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a
podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý zákon v § 9 upravuje spôsoby a
dôvody skončenia nájomného vzťahu. V danom prípade v liste z 24.2.2015 zaslal odporca navrhovateľke
výpoveď z nájomného vzťahu, v ktorom liste doslovne uviedol, že zmluvu vypovedá z dôvodu uvedeného
v § 9 ods. 2 písm. a/ Zák. č 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, konkrétne z dôvodu
opakovaného neplnenia si povinností nájomcu a neumožnenia plnenia práv prenajímateľa uvedených
v článku VI odsek 4 zmluvy.

Ako dôvod výpovede teda uviedol odkaz na § 9 ods. 2 písm. a/ Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov, a tiež z dôvodu opakovaného neplnenia si povinností nájomcu
a neumožnenia plnenia práv prenajímateľa uvedených v článku VI ods. 4 zmluvy. Čiže ako dôvody
dania výpovede navrhovateľ odkázal na tam uvedenú citáciu zákonného ustanovenia a z dôvodu
neplnenia si povinnosti nájomcu uvedených v článku VI ods. 4 zmluvy, teda bez bližšej konkretizácie
akým konaním respektíve nekonaním sa dopúšťa užívania nebytového priestoru v rozpore so zmluvou
a bez konkrétnej bližšej špecifikácie druhu neplnenia si povinností nájomcu a neumožnenia plnenia
práv prenajímateľa. Z hľadiska naplnenia hmotnoprávnych predpokladov platnosti určitého právneho
úkonu a z hľadiska určitosti a zrozumiteľnosti právneho úkonu je podľa názoru súdu potrebné vždy v
konkrétnom právnom úkone špecifikovať, ktoré konkrétne povinnosti a akým spôsobom boli zo strany
nájomcu porušené, pričom podľa názoru súdu nie je dostatočne určité a zrozumiteľné a teda ani
preskúmateľné, uvedenie odkazu len na citáciu určitého zákonného ustanovenia, respektíve určitého
článku zmluvy. V tej súvislosti súd poukazuje tiež na to, že článok VI uvedenej zmluvy obsahuje časť A a
B, pričom v oboch častiach uvedeného článku je uvedený odsek 4 zmluvy, kde sú uvedené rôzne práva
a povinnosti oboch zmluvných strán, na základe čoho súd potom vyhodnocuje, že uvedenie dôvodov
výpovede len s odkazom na citáciu zákonného ustanovenia a na článok VI odsek 4 zmluvy je potom
nedostatočne určité a zrozumiteľné, keďže vo výpovedi nedošlo zo strany odporcu ku konkrétnemu
uvedeniu, k neplneniu akej povinnosti dochádzalo zo strany navrhovateľky. Pokiaľ by aj išlo o neplnenie
si povinnosti, na ktorú sa nájomca, teda navrhovateľka zaviazala v článku VI časť A bod 4, a to umožniť
kedykoľvek na požiadanie prenajímateľa kontrolu stavu prenajatých nebytových priestorov a spôsobu
užívania predmetu nájmu, z výsledkov vykonaného dokazovania podľa názoru súdu nevyplýva, že by
navrhovateľka neumožnila vykonanie takejto kontroly. Z výsledkov vykonaného dokazovania nesporne
vyplýva, že zo strany prenajímateľa, t.j. odporcu bola vyzvaná na umožnenie vykonania kontroly dňa
18.12.2014, vopred a včas však oznámila prenajímateľovi tú skutočnosť, že sa v uvedený deň nebude
môcť zúčastniť uvedenej kontroly a požiadala o určenie nového termínu stretnutia, čo potvrdil vo svojej

výpovedi i štatutárny zástupca odporcu, pričom v konaní nebolo preukázané, že by odporca v ďalšom
období do dania výpovede v liste z 24.2.2015 vyzval navrhovateľku na umožnenie ďalšej kontroly, teda
neoznámil jej a nenavrhol jej ďalší termín vykonania prípadnej kontroly. Z hmotnoprávneho hľadiska
preukázanie uvedeného výpovedného dôvodu teda v konaní nebolo preukázané. Čo sa týka ďalšieho
dôvodu dania výpovede z nájomného vzťahu v zmysle § 9 ods. 2 písm. a/ a to, že nájomca teda
navrhovateľka, užíva nebytové priestory v rozpore so zmluvou, pričom podľa zástupcu odporcu rozpor
so zmluvou bol v tom, že navrhovateľka nevyužívala predmet nájmu na účel dohodnutý v článku III a
podľa neho neprevádzkovanie kuchyne je teda užívanie nebytového priestoru v rozpore so zmluvou, v
tej súvislosti súd udáva, že zákon v § 9 ods. 2 predpokladá užívanie nebytového priestoru v rozpore
so zmluvou, čiže aktívne konanie nájomcu, ktoré je v rozpore s dojednaním v zmluve, na aký účel
sa má užívať prenajatý nebytový priestor. Navrhovateľka sa nesporne v článku III zaviazala využívať
predmet nájmu len za účelom prevádzkovania kuchyne, pričom v článku VI časť B bod 1, kde bola
dohodnutá bližšia špecifikácia práv a povinností nájomcu i prenajímateľa sa dohodlo, že nájomca
je oprávnený užívať predmet nájmu len na účel dohodnutý touto zmluvou, ktorý účel je konkrétne
špecifikovaný v článku III uvedenej zmluvy. Výkladom uvedených dojednaní zmluvy súd dospel k záveru,
že navrhovateľka ako nájomca prevzala uvedenou zmluvou na seba záväzok a zároveň oprávnenie /
viď konkrétne znenie článku VI. časť B bod 1. / užívať predmet nájmu len na účel dohodnutý touto
zmluvou, pričom ako spôsob užívania bolo dohodnuté prevádzkovanie kuchyne v súlade s výpisom zo
ŽR navrhovateľky. Na základe uvedeného súd potom vyhodnotil, že neužívanie nebytového priestoru
navrhovateľkou nemožno stotožňovať s hmotnoprávnym predpokladom stanoveným v § 9 ods. 2 písm.
a/ zákona č. 116/1990 Zb., a to že nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou. Taktiež podľa
názoru súdu bolo v konaní nesporne preukázané, že navrhovateľka prestala užívať nebytový priestor
a tento využívať na účel dohodnutý v článku III nájomnej zmluvy z 31.7.2008 približne od leta 2013
z dôvodu, že do uvedenej prevádzky nebola zabezpečovaná zo strany prenajímateľa permanentná
dodávka najmä vody a s najväčšou pravdepodobnosťou i elektriny i plynu, čo uviedla vo svojej výpovedi
navrhovateľka, čo potvrdil vo svojej výpovedi zamestnanec navrhovateľky pán F. C., pričom pravdivosti
uvedených tvrdení nasvedčuje výpoveď i svedka X. F., zamestnanca odporcu v pracovnom zaradení
údržbára, ktorý potvrdil odstávku plynu do prevádzky navrhovateľky ako i dodávky vody z dôvodu úniku
vody.

Preto súd na základe všetkých uvedených skutočností, keďže uvedená výpoveď z nájmu nebytového
priestoru v liste z 24.2.2015 bola daná navrhovateľke zo strany odporcu v rozpore so zákonom, a to §
9 ods. 2 písm. a/ ako i v rozpore s dojednaniami v zmluve a uvedený právny úkon je teda neplatný v
zmysle § 39 Občianskeho zákonníka i pre svoju neurčitosť a nezrozumiteľnosť / § 38 ods. 1 Občianskeho
zákonníka/, súd podanému návrhu v celom rozsahu ako opodstatnenému vyhovel, tak ako je uvedené
vo výrokovej časti tohto rozhodnutia.

O trovách konania účastníkov rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a navrhovateľke, ktorá mala
v konaní plný úspech, priznal plnú náhradu trov konania pozostávajúcich zo zaplateného súdneho
poplatku vo výške 99,50 eur a z titulu trov právneho zastúpenia za 5 úkonov právnej pomoci á 64,53
eur (prevzatie veci, návrh, 3x účasť na pojednávaní), plus 5x režijný paušál á 8,39 eur, plus 20 % DPH,
čo predstavuje spolu 437,52 eur, ktoré trovy konania je povinný nahradiť navrhovateľke odporca, keďže
bol v konaní v celom rozsahu neúspešný.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, prostredníctvom
Okresného súdu Prievidza na Krajský súd Trenčín, písomne v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiam (§ 42 odst.3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 odst.1 O.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na súdny výkon rozhodnutia alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu.