Rozsudok Judgement was issued on Wednesday, February 14, 2013

Súd: Okresný súd Skalica
Spisová značka: 1C/81/2011
Identifikačné číslo súdneho spisu: 2711202339
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 02. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jarmila Bíliková
ECLI: ECLI:SK:OSSI:2013:2711202339.10

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Skalica sudkyňou Mgr. Jarmilou Bílikovou v právnej veci žalobcov v 1. rade: L. G., nar.
XX.X.XXXX, N. XX, XXX XX G., t.č.: G. XXXX/XX, XXX XX C., štátny občan SR (žalobkyňa 1/), v 2.
rade: L. G., nar. XX.X.XXXX, N. XX, XXX XX G., t.č.: G. XX, XXX XX Z., štátny občan SR (žalobca
2/), zastúpení advokátom: JUDr. Dušan Krivský, so sídlom Sasinkova 24, P.O.BOX 63, 909 01 Skalica
proti žalovaným v 1. rade: Československá obchodná banka, a.s., so sídlom Michalská 18, 815 63
Bratislava, IČO: 36 854 140 (žalovaný 1/) , v 2. rade: Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., so
sídlom Jánošíkova 6, 040 01 Košice, IČO: 36 583 936 (žalovaný 2/), v 3. rade: A. Y., nar. XX.X.XXXX, W.
XXX/XX, XXX XX G., štátny občan SR, (žalovaný 3/), v 4. rade: I. Y., rod. S., nar. XX.X.XXXX, W. XXX/
XX, XXX XX G., štátny občan SR (žalovaná 4/), žalovaní v 3. a 4. rade zastúpení advokátom: JUDr. Ján
Pekar, so sídlom Potočná 191/39, 909 01 Skalica o určenie neplatnosti dražby, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a .

Žalobcovia v 1. a 2.rade sú p o v i n n í zaplatiť žalovaným v 3. a 4.rade náhradu trov konania advokátovi
žalovaných a to trovy právneho zastúpenia v sume 631,73 eur, do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobcovia sa žalobou podanou na súde dňa 11.4.2011 domáhali, aby súd určil, že dobrovoľná dražba
vykonaná dňa 11.1.2011 žalovaným 2/, v rámci ktorej boli vydražené nehnuteľnosti evidované Správou
katastra Skalica na LV č. XXXX pre k.ú. G. ako rodinný dom s príslušenstvom s.č. XX postavený na
parc.č. XXXX/X a ako zastavané plochy a nádvoria o výmere 630 m2, parc.č. XXXX/X a záhrady o
výmere 1105 m2 parc.č. XXXX/X v prospech žalovaným 3/ a 4/ sú neplatné. Žalobu dôvodili tým, že
žalovaný 2/ vydražil na návrh žalovaného 1/ nehnuteľnosť vo vlastníctve žalobcov, ktorá je ich obydlím.
Sú presvedčení, že boli porušené ustanovenia Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, Zák.č.
250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa a ich ústavné práva. Žalovaný 1/ im poskytol na základe zmluvy
o úvere úver 900.000,- Sk a zároveň predložil zmluvu o zriadení záložného práva k domu, ktorý je
ich obydlím. Obe zmluvy obsahujú neprijateľné podmienky podľa § 53 ods. 1 OZ. Pri splácaní úveru
mali finančné problémy, stratu zamestnania, problémy v rodine, čo viedlo k ich dočasnej platobnej
neschopnosti. Neboli schopní splácať dočasne svoj dlh, dostali sa do omeškania celkovo viac ako 500
eur, napriek omeškaniu platili čo mohli. Banka nepreukázala nijakú ochotu riešiť ich prechodenú ťaživú
situáciu. Začiatkom roka 2010 vyhlásila mimoriadnu splatnosť úveru. Vláda SR podpísala s bankami
v roku 2010 memorandum a vytvorila program reštrukturalizácie úverov za asistencie Slovenskej
konsolidačnej práve pre prípady straty zamestnania v dôsledku krízy. Dňa 9.11.2010 bola voči ich
obydliu zrealizovaná prvá dražba a následne bolo oznámené konanie prvej opakovanej dražby dňa
11.1.2011, s ktorým bolo spojené aj zníženie ceny nehnuteľnosti a nakoniec bola vydražená za 19.300,-
eur z pôvodných 25.700,- eur. Dôvodom neplatnosti dražby je skutočnosť, že pri prvom stanovení

ceny došlo k výraznému podhodnoteniu a bola hrubým spôsobom zanedbaná odborná starostlivosť
zo strany dražobníka. Dražobník sa uspokojil s ohodnotením nehnuteľnosti vo výške 25.700,- eur. V
ich lokalite sa rodinné domy pohybujú okolo 50.000,- eur. Ide o obydlie, ktoré je chránené Ústavou
(čl. 21 Ústavy). Dražobník porušil ustanovenie § 7 ods. 1 Zák. o dobrovoľných dražbách zanedbaním
odbornej starostlivosti pri výkone svojej činnosti sa dopustil nekalej obchodnej praktiky. Znaleckým
posudkom bola stanovená cena podstatne nižšia než bola v čase, keď brali žalobcovia úver. Z úveru
podstatnú časť investovali do rekonštruovania a zmodernizovania. Žalobcovi nechali vyhotoviť svoj
znalecký posudok, v ktorom znalec odhadol nehnuteľnosti na 50.900,- eur, teda takmer dvojnásobok.
Žalobcovia boli vystresovaní a nepamätajú si, či a kedy namietali cenu nehnuteľností. Ďalším dôvodom
neplatnosti dražby je výkon práva, ktorý je neprimeraný alebo sa prieči dobrým mravom. Dlh žalobcov v
čase vyhlásenia mimoriadnej splatnosti predstavoval okolo 512 eur, napriek tomu prišlo k zosplatneniu
a celkový dlh činil sumu 25.000,- eur podľa banky, pričom hodnota obydlia je cca 50.700,- eur. Hodnota
nehnuteľnosti prevyšuje ich dlh. Pri výraznom nepomere dlhu a hodnoty predmetu zabezpečenia zálohu
je nevyhnutné postupovať primeranejšie. Žalobcovia boli vystavený súkromnému dražobnému procesu,
v ktorom sa nevyznajú, boli vystresovaní. Snažili sa dohodnúť s bankou na splátkach, ale žalovaný 1/
pristúpil k výkonu záložného práva a to aj napriek tomu, že mal vedomosť o príjmoch žalobcov a bolo čo
exekvovať. Výkon záložného práva zo strany navrhovateľa dražby, keď má vedomosť, že spotrebiteľ už
má príjem a vedomosť o hrubom nepomere medzi pohľadávkou a hodnotu zálohy, nemôže v právnom
štáte ponímať právnu ochranu, ide o hrubé porušenie § 3 ods. 1 OZ. Ďalším dôvodom neplatnosti dražby
je skutočnosť, že došlo k neprimeranému zásahu do práva na obydlí a do práva na súkromný a rodinný
život žalobcov. Týmto konaním bol porušený aj čl. 8 Dohovoru o ochrane ľudských úprav a základných
slobôd. Zásah do vlastníckych práv a do práva na obydlie vykonal súkromný subjekt - dražobník, ktorý
nepodlieha súdnej kontrole.

Žalovaný 1/ navrhol žalobu zamietnuť. Poukázal na to, že žalobcom na základe zmluvy o poskytnutí
úveru zo dňa 17.9.2007 poskytol hypotekárny úver vo výške 900.000,- Sk. Na zabezpečenie pohľadávky
z poskytnutého úveru uzatvoril dňa 17.9.2009 so žalobcami a pánom Radimom Veselým ako záložcom,
zmluvu o zriadení záložného práva. Poukázal na ustanovenie § 21 Zák.č.527/2002 Z.z o dobrovoľných
dražbách. Žalovaný pristúpil dňa 11.12.2009 k Memorandu o spolupráci pri riešení dopadov finančnej a
hospodárskej krízy na slovenskú spoločnosť z roku 2010. V danom čase bolo memorandum predmetom
diskusií a správa vo všetkých médiách a podľa prílohy dohody o spoločnom postupe bolo vymedzenie
okruhu občanov, ktorí mohli mať nárok na poskytnutie pomoci zo strany štátu. Žalobcovia však
podmienky nespĺňali, preto do programu pomoci občanom, ktorí stratili schopnosť splácať úver na
bývanie v dôsledku hospodárskej krízy so Slovenskou konsolidačnou, a.s. zaradení nemohli byť.
Jednou z podmienok bolo, aby preukázali stratu zamestnania po 1.1.2009 v dôsledku hospodárskej
krízy potvrdením príslušného úradu práce z evidencie nezamestnaných občanov, ktoré nepredložili.
Žalobcovia sa dostali prvý krát do omeškania s platením mesačných splátok úveru ešte v roku 2008,
následne dlh dorovnali a opäť prestali riadne splácať v januári 2009. Dlh opätovne dorovnali. Počnúc
mesiacom máj 2009 boli v omeškaní neustále a aj keď uhrádzali mesačné splátky, predchádzajúci dlh
nedorovnali a tento sa neustále úročil. Oddelenie žalovaného 1/ telefonicky komunikovalo so žalobcami
neustále a zároveň boli zasielané písomné upomienky a výzvy na zaplatenie zameškaných splátok spolu
s úrokmi z omeškania. Posledná výzva bola zaslaná dňa 21.2.2010 vtedy s dlhom v sume 1.413,25 eur
s upozornením, že v prípade nevyrovnania dlhu, žalovaný 1/ vyhlási zosplatnenie nesplateného úveru a
pristúpi k výkonu záložného práva. Žalobca po telefonickom rozhovore dal prísľub, že do 15.3.2010 vloží
na úhradu dlhu aspoň 400 eur a postupne dlh dorovná. Dohodnutá suma nebola uhradená v termíne
a dňa 19.3.2010 uhradili len sumu 233,54 eur. Oddelenie žalovaného 1/ kontaktovalo žalobcu, ktorý
však prestal dvíhať telefón, späť nevolal. Žalobcovia boli v omeškaní takmer rok a v čase zosplatnenia
úveru od mája 2009 do apríla 2010 boli v omeškaní s 11 splátkami. Dňa 21.4.2011 zaslal žalovaný 1/
žalobcom oznámenie o zosplatnení úveru vo výške 30.306,49 eur. Dňa 28.4.2010 zaplatili sumu 999,58
eur a dňa 24.5.2010 sumu 250 eur. Zosplatnený úver sa znížil na sumu 29.742,34 eur. Vzhľadom k
tomu, že nebol dlh celkom uhradený pristúpil žalovaný 1/ k výkonu záložného práva v zmysle záložnej
zmluvy prostredníctvom dobrovoľnej dražby. Po doručení oznámenia boli žalobcovia oboznámení s
možnosťami riešenia a to vyplatením celej dlžnej sumy, predajom nehnuteľností vo vlastnej réžii a
úhradu celého dlhu z kúpnej ceny, prefinancovanie iným úverom, ktorý by bol poskytnutý inej osobe
ako žalobcom, možnosť splátok 3.000,- eur mesačne na zaplatenie dlhu do roka. Žalobcovia chceli
riešiť situáciu prefinancovaním úveru, k čomu však nakoniec neprišlo. Žalovaný 1/ komunikoval so
žalobcami a bol ochotný nájsť spoločne s nimi vhodné riešenie. Hodnota nehnuteľností bola stanovená

znaleckým posudkom 25.700,- eur, ktorá bola zároveň aj najnižším podaním. Dňa 9.11.2010 nebola
dražba v prvom kole úspešná, nebolo urobené ani najnižšie podanie. V tom čase ak by nebol úver
zosplatnený boli by žalobcovia v omeškaní s 19 splátkami. Dňa 11.1.2011 pri druhom kole bol výťažok
dražby 19.300,- eur, ktorá bola najnižším podaním. Po odpočítaní nákladov dražby a opakovanej dražby
bol výťažok zaúčtovaný na čiastočnú úhradu predmetného úveru prednostne na istinu. Záložné právo je
len zabezpečovací inštitút a neznamená a ani zákon nepredpokladá, že jeho výkonom bude z výťažku
pokrytý celý dlh. Poukázal na to, že ak by žalovaný 1/ vymáhal svoju pohľadávku súdnou cestou a
následne prostredníctvom exekučného konania, celý proces by sa neúmerne predĺžil a dlh žalobcov by
sa úročil dlhšie, pričom uspokojenie pohľadávky žalovaného 1/ z výťažku v exekučnej dražbe by bolo
aj vzhľadom na exekučné trovy nepomerne nižšie. Hodnota nehnuteľnosti bola stanovená súdnym
znalcom a hodnovernosť, odbornosť znaleckého posudku vypracovaného znalcom vo vzťahu k súladu
s trhovou hodnotou nehnuteľnosti, ako i odbornosť znalca preverila i prax. Dobrovoľná dražba prebehla
v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách.

Žalovaný 2/ predložili súdu listinné dôkazy. Poukázal na to, že za účelom objektívneho posúdenia
všeobecnej hodnoty nehnuteľností bol požiadaný o vypracovanie znaleckého posudku súdny znalec
Ing. Tokár. Jednalo sa o súdneho znalca a jeho znalecký posudok bol objektívnym posudkom ceny
nehnuteľností. Všeobecne pri realizácii dražieb neposudzuje obsah znaleckých posudkov s tým, že má
za to, že sa jedná o znalca zapísaného v zozname znalcov a zodpovedá za obsah posudku, teda aj
za hodnotu, ktorú určil v znaleckom posudku. Dražobník nie je povinný volať znalcovi po oboznámení
sa so znaleckým posudkom, že sa jedná o cenu nízku alebo o cenu vysokú, ktorú určil v znaleckom
posudku. Žalobcovia počas celého dražobného procesu boli nečinní, žiadnym spôsobom nereagovali,
mali možnosť zabezpečiť predaj svojich nehnuteľností podľa hodnoty nimi zabezpečeného posudku. V
dražbe sa vždy ukáže, či táto hodnota je nízka. V prípade, že je o nehnuteľnosť záujem vždy stúpne cena
pri realizácii dražby. Pri prvej dražbe sa tejto nezúčastnil žiadny záujemca napriek tomu, že dražobník si
splnil povinnosti určené zákonom. Až pri opakovanej dražbe sa zúčastnili žalovaní 3/ a 4/, ktorí získali
informáciu o dražbe z internetu. Jednalo sa o záujemcov, ktorí žijú v obci. Dražby sa zúčastnil ďalší
záujemca, ktorý zložil zábezpeku, ale neurobil žiadne podanie. Z uvedeného je zrejmé, že o predávanú
nehnuteľnosť žalobcov nebol veľký záujem.

Žalovaní 3/ a 4/ navrhli žalobu zamietnuť. Po oboznámení sa s vyjadrením žalovaného 1/ v súvislosti s
finančným vzťahom so žalobcami majú za to, že žalovaný 1/ postupoval v súlade so zákonom, svojimi
internými predpismi pri vyriešení vzťahu so žalobcami. Žalobcovia mali jednoznačne nedoplatky na
splátkach úveru počínajúc rokom 2008 a následne im vznikol dlh v roku 2009, úver nesplácali ani v roku
2010. Výkon záložného práva bol ukončený dražbou, ktorej sa zúčastnili. Trvajú na tom, že žalovaný 2/
pri tejto dobrovoľnej dražbe dodržal zákonom stanovený postup.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, znaleckými posudkami, vyjadreniami znalcov,
zmluvou o poskytnutí úveru, zmluvou o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, vyhlásením o
pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, oznámením o začatí výkonu záložného práva, oznámením
o zosplatnení úveru, obchodnými podmienkami, výpisom z LV č. 1337, prehľadom čerpania úveru,
mesačnými prehľadmi o vykonaných splátkach, zmluvou o vykonaní dražby, oznámením o dobrovoľnej
dražbe, oznámením o opakovanej dražbe, zmluvou o vykonaní opakovanej dražby, výzvou na
umožnenie obhliadky, poistnou zmluvou, koncesnou listinou a zistil tento skutkový stav veci:

Podľa zmluvy o poskytnutí úveru zo dňa 17.9.2007 žalovaný 1/ poskytol žalobcom úver vo výške
900.000,- Sk bez uvedenia účelu. Podľa čl. III. bod 1., 6. Zmluvy sa dohodli na úrokovej sadzbe 6,85
% ročne a ročnej percentuálnej miere nákladov 7,30%. Podľa čl. VI. bod. 1 zmluvy sa dohodli na
splatení úveru najneskôr do 23 rokov od termínu jeho dočerpania. Dňa 17.9.2007 účastníci zmluvy
a F. S. uzavreli zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, ktorou zriadili záložné práva k
nehnuteľnostiam vo vlastníctve žalobcov rod. dom s príslušenstvom, s.č. 96 postavený na parc.č. XXXX/
X a parc.č.XXXX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere 630 m2, parc.č. XXXX/X - záhrady o výmere
1105 m2 zapísané na LV č. XXX Správy katastra Skalica v k.ú. Kopčany na zabezpečenie pohľadávky
žalovaného 1/ vrátane príslušenstva vyplývajúcej zo zmluvy o poskytnutí úveru zo dňa 17.9.2007. Podľa

prehľadu čerpania úveru bol dňa 21.9.2007 úver žalobcami vyčerpaný prevodom na bežný účet žalobcu
2/. Oznámením zo dňa 24.5.2010 žalovaný 1/ oznámil žalobcom začatie výkonu záložného práva podľa
§ 151 ods. 1 OZ z dôvodu porušenia podmienok dohodnutých v úverovej zmluve zo dňa 17.9.2007
s tým, že úver bol zosplatnený k 20.4.2010 s tým, že výška nezaplateného úveru predstavuje sumu
29.742,34 eur, z toho nesplatená istina sumu 29.029,64 eur, nezaplatený úrok v sume 514,30 eur,
nezaplatený úrok z omeškania v sume 196,08 eur, nezaplatené poplatky v sume 2,32 eur. Dňa 3.9.2010
žalovaný 1/ vydal vyhlásenie o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky žalobcov podľa § 7 ods. 1 v
spojení s § 16 ods. 4 Zák.č. 527/2002 Z.z. s tým, že pohľadávka je pravá a splatná a ku dňu podpísania
vyhlásenia predstavuje celkom sumu 30.841,80 eur, pozostáva z istiny vo výške 29.029,64 eur, úrokov
v sume 1.028,60 eur, úrokov z omeškania v sume 776,60 eur, poplatkov v sume 6,96 eur. Dňa 6.9.2010
žalovaní 1/ a 2/ uzavreli zmluvu o vykonaní dražby podľa Zák.č. 527/2002 Z.z. Dňa 15.11.2010 uzavreli
zmluvu o vykonaní opakovanej dražby. Oznámením zo dňa 22.12.2010 žalovaný 2/ vydal oznámenie o
opakovanej dobrovoľnej dražbe, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcov s dátumom
konania dražby 11.1.2011 o 10,00 hod., najnižším podaním 19.300 eur, minimálnym prihodením 500 eur
a dražobnou zábezpekou 5.000 eur, dátumom obhliadky predmetu dražby 27.12.2010 o 11,00 hod.,
7.1.2011 o 11,00 hod. a miestom konania dražby Notársky úrad JUDr. Zuzany Grófikovej, Seberíniho 1,
Bratislava. Oznámenie o opakovanej dražbe bolo doručené dňa 27.12.2010 žalobcom, správe katastra,
F. S., daňovému úradu, obecnému úradu. Podľa e-mailovej pošty žalovaný 2/ elektronickým podaním
dal na zverejnenie údajov v Obchodnom vestníku a to oznámenie o opakovanej dobrovoľnej dražbe.
Podľa výtlačku časopisu „Avízo“ zo dňa 27.12.2010, 29.12.2010, 30.12.2010 bolo inzerované vyhlásenie
aktuálnej dražby nehnuteľnosti žalobcov.
Znaleckým posudkom /ZP/ Ing. Miroslava Tokára č. 70/2010 zo dňa 23.9.2010 vypracovaného
na základe objednávky žalovaného 2/ znalec vypočítal všeobecnú hodnotu metódou polohovej
diferenciácie v sume 25.700,- eur.

Znaleckým posudkom Ing. Ľubomíra Nečasa č. 83/2010 zo dňa 31.10.2010 vypracovaného na základe
objednávky žalobcu 2/ znalec vypočítal všeobecnú hodnotu nehnuteľností v sume 50.900,- eur.

Znalec Ing. Tokár po oboznámení sa s posudkom Ing. Nečasa v písomnom vyjadrení doručenom
súdu dňa 9.11.2011 uviedol, že vykonal osobnú obhliadku nehnuteľností dňa 16.9.2010 za prítomnosti
žalobkyne 1/. Pri porovnaní posudkov poukázal na to, že hodnota rozpočtového ukazovateľa na m2
zastavenej plochy predstavuje zanedbateľný rozdiel. Opotrebenie stavby znalec Ing. Nečas stanovil
odhadom 45% a v ZP č. 70/2010 tento stanovil analytickou metódou cca 52%. Podstatný rozdiel
je v stanovení východiskovej a technickej hodnoty hospodárskych budov, ktoré znalec Ing. Nečas s
východiskovou hodnotou cca 34 tisíc pri použití dvoch metód a technickej hodnoty cca 1,1 tisíc na
rozdiel od ZP č. 708210, kde sú hospodárske stavby značene poškodené, ich údržba je zanedbaná a pri
výpočte hodnoty hospodárskych stavieb vidieckeho charakteru v zásade nepoužíva metódu určovania
rozpočtového ukazovateľa na kubatúru stavieb, pretože touto metódou sa ich hodnota neúmerne, až
niekoľkonásobne navýši. Pri vyhodnotení ponuky a dopytu Ing. Nečas uviedol, že dopyt v porovnaní s
ponukou vyšší, pričom v ZP č. 70/210 uviedol, že dopyt v porovnaní s ponukou nižší. Rozdiel predstavuje
rozdiel v názore možností zmeny v zástavbe územného rozvoja, vplyvu na nehnuteľnosti, iný pohľad
na možnosť ďalšieho rozšírenia výstavby na pozemku. Podstatný rozdiel vznikol po prenásobení
technických hodnôt stavieb koeficientmi najmä hodnôt u rodinného domu, hlavne u hospodárskych
stavieb. Pri stanovení všeobecnej hodnoty je v ZP Ing. Nečas použitý koeficient 2,0, ktorý sa používa
pri výrazne zvýšenom záujme o kúpu. Znalcovi neboli známe okolnosti zvýšeného záujmu o kúpu
podobných nehnuteľností, o čom je presvedčený a preto nepoužil uvedený koeficient. Znalecký posudok
vypracoval v zmysle platnej legislatívy, nepoužil vedome žiadne koeficienty v rozpore s platnou
legislatívou a trvá na všeobecnej hodnote nehnuteľností stanovenej ZP č. 70/2010.
Podľa zaslaného písomného vyjadrenia znalca Ing. Nečasa k rozdielnym stanoveným všeobecným
hodnotám nehnuteľností uviedol, že uviedol vek začatia užívania stavby rok 1956, oproti ZP č. 70/2010
rok 1954 ako rok vydania stavebného povolenia, zastavanú plochu určil nameraním hodnôt laserovým
meračom 203,05 m2 oproti ZP č. 70/210 197,3 m2. Životnosť stavby stanovil 120 rokov lineárnou
metódou a výsledné opotrebenie 45% oproti použitej analytickej metóde ZP č. 70/210 opotrebenie
52,48%. Bodové hodnotenie je takmer totožné. Hospodárske budovy majú zastavanú plochu viac
ako 25 m2 a sú nebytovými budovami, halami, keď uvažoval so životnosťou 80 rokov. Pohľady na
tieto stavby viedli k rozličným východiskovým hodnotám a technickým hodnotám. Koeficient polohovej
diferenciácie stanovil s ohľadom na stav trhu v danej lokalite, ide o väčšiu obec cca 2530 obyvateľov

s dobrou občianskou vybavenosťou, dom v tesnej blízkosti administratívneho a obchodného centra
obce. Vypracovaný ZP je úplný a všeobecná hodnota stanovená odhadom najpravdepodobnejšej ceny
nehnuteľnosti.

Oznámenie o dražbe a znalecký posudok bol doručený žalobcom dňa 4.10.2010.

Dňa 11.1.2011 bola spísaná notárska zápisnica na Notárskom úrade v Bratislave, Seberíniho 1 o
vykonaní dobrovoľnej opakovanej dražby, registrovanej v Notárskom centrálnom registri dobrovoľných
dražieb dňa 22.12.2010. Predmetom dobrovoľnej dražby boli nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcov.
Cena predmetu dražby bola určená ZP č. 70/2010 v sume 25.700,- eur s najnižším podaním 19.300,-
eur. Podanie vo výške 19.300,- eur urobili účastníci dražby s dražobným číslom 1. Ani cez dvojitú výzvu
licitátora nebolo urobené vyššie podanie. Udelením príklepu licitátora bola ukončená dobrovoľná dražba
o 10,09 hod. a vydražiteľmi sa stali žalovaní 3/ a 4/.

Žalovaný 2/ má vydanú koncesnú listinu Obvodným úradom v Košiciach zo dňa 25.8.2004 na
vykonávanie koncesovanej živnosti a to organizovanie dobrovoľných dražieb. Má uzavretú poistnú
zmluvu s poisťovateľom Generali Slovensko poisťovňa, a.s. zo dňa 4.12.2009.

Žalobkyňa 1/ uviedla, že boli so žalobcom 2/ vlastníkmi predmetných nehnuteľností, ktoré boli
podhodnotené a preto boli ukrátení na svojich právach. Nehnuteľnosti obzerali viacerí záujemcovia,
ktorým obhliadku umožnili. Znalecký posudok Ing. Nečasom si dali vypracovať po doručení posudku
Ing. Tokárom z toho dôvodu, že po dohode s bankou mali samy záujem predať nehnuteľnosť a chceli
vedieť jej hodnotu. Predaj nehnuteľností ponúkli rodinným príbuzným, z ktorých jeden mal záujem
na kúpe za kúpnu cenu 40.000,- eur, ale nepodarilo sa mu zabezpečiť úver. Znalecký posudok Ing.
Nečasa počas dražobného konania ani pri jednej dražbe nepoužili, neoznámili dražobníkovi inú hodnotu
nehnuteľností, nerobili žiadne úkony, pretože nevedeli či a akými prostriedkami sa majú brániť. Až
po realizácii opakovanej dražby písali na MS SR o poskytnutie právnej pomoci. V súčasnej dobe je
predmetná nehnuteľnosť neschopná bývania, zadné časti sú zbúrané. Po prežitých udalostiach nemá
záujem ani mal. deti vrátiť sa do nehnuteľnosti a túto užívať. Býva s mal. deťmi v podnájme.

Žalobca 2/ uviedol, že predtým než žalovaný 1/ vyhlásil mimoriadnu splatnosť úveru kontaktoval sa
s riaditeľom banky, ktorý mu navrhol zabezpečiť kupca na kúpu nehnuteľností s tým, že z kúpnej
ceny by mohol byť nesplatený úver zaplatený. Kupec však po obhliadke nehnuteľností uviedol, že
maximálna predajná cena nehnuteľností je 600.000,- Sk a k realizácii kúpy neprišlo. Podľa jeho názoru
so žalobkyňou 1/ vyrovnali všetky nedoplatky a naposledy zostala nesplatná splátka 500 eur, ktorú tiež
zaplatili. Zostáva nesplatený úver 27 tisíc eur. Počas dražobného konania nerobili žiadne úkony, sú
obyčajní ľudia a nevedeli ako majú postupovať. Čakali ako dopadne opakovaná dražba. Neboli spokojní
s ohodnotením nehnuteľností. Býva v podnájme.

Žalovaný 1/ poukázal na ustanovenie § 12 ods. 1 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách
(ZoDD), keď si so žalovaným 2/ plnia povinnosti v zmysle zákona a žalovaný 2/ zaistil ohodnotenie
nehnuteľnosti ZP súdnym znalcom, ktorý vykonávajú svoju činnosť v zmysle § 16 ods. 2 Zák. o znalcoch,
tlmočníkoch a prekladateľoch - osobne, riadne, účelne, hospodárne, nestranne, pričom ako odborne
spôsobilé osoby za obsah posudkov zodpovedajú. Súdna prax si taktiež ustálila právny názor, že cena
stanovená znaleckým posudkom pre účely vykonania dražby nemôže mať vplyv na neplatnosť dražby.
Pokiaľ niekto má za to, že bol pre účely vyhotovený nesprávny znalecký posudok, v dôsledku čoho
im vznikla škoda, môžu sa domáhať jej náhrady a samostatnom konaní o náhradu škody priamo voči
znalcovi, s tým, že vzniknutú škodu musia preukázať. Samotný žalobca 2/ uviedol, že potenciálny kupec,
ktorému mienili nehnuteľnosti predať prejavil o nehnuteľnosti záujem za sumu 600.000,- Sk, t.j. cca
20.000,- eur, čo preukazuje, že dopyt na trhu po draženej nehnuteľnosti skutočne zodpovedal cene,
aká bola stanovená znaleckým posudkom č. 70/2010. Namietal vznesené nové dôvody neplatnosti
dražby zo strany žalobcov počas konania s tým, že v zmysle ustanovenia § 21 ods. 1 ZoDD po uplynutí
prekluzívnej lehoty nie je možné podať samotnú žalobu o neplatnosť dražby, ale ani už v začatom
konaní dôvody neplatnosti dražby po uplynutí tejto prekluzívnej trojmesačnej lehoty, v ktorej žalobcovia

poukazujú na porušenie ustanoví ZoDD rozširovať, nakoľko tým zaniklo samotné právo domáha sa
určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby a teda vecná legitimácia.

Žalovaný 2/ uviedol, že na posúdenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností bol požiadaný súdny znalec za
účelom objektívneho posúdenia a má za to, že ak znalec je zapísaný v zozname znalcov zodpovedá
za obsah podaného znaleckého posudku. Žalobcovia boli počas celého dražobného procesu nečinní,
žiadnym spôsobom nereagovali, mali možnosť zabezpečiť realizáciu predaja nehnuteľností podľa nimi
uvedenej hodnoty. Hodnota určená ZP Ing. Tokárom bola reálna, pretože pri prvej dražbe sa nezúčastnil
žiadny záujemca a pri opakovanej dražbe sa tejto zúčastnili žalovaní 3/ a 4/, ktorí jediní urobili podanie.
Informácie získali na internete, žijú v obci. Z uvedeného je zrejmé, že o predávajú nehnuteľnosť nebol
veľký záujem.

Žalovaný v 3/ rade uviedol, že sa spolu so žalovanou 4/ zúčastnili opakovanej dražby, o ktorej získali
informáciu na internete náhodou. Potreboval zabezpečiť parkovanie firemného auta. S úpravami začal
a tieto vykonával ako vlastník nehnuteľností, nič mu v tom nemohlo brániť.

Žalovaná 4/ uviedla, že podľa jej názoru je nespravodlivé, ak sa dostali do situácie, že teraz nemajú ani
peniaze a v podstate ani nehnuteľnosti, pretože nemôžu na nich robiť žiadne potrebné úpravy. Peniaze
mohli využiť aj inak. V súčasnej dobe do nehnuteľnosti prší, boli upozorňovaní na to, aby niečo nespadlo.
Mali záujem dohodnúť sa so žalobcami na termíne dokedy budú schopní zabezpečiť si ubytovanie. Po
dobu 3 - 4 mesiacov sa s nimi žiadnym spôsobom nekontaktovali a nepožiadali ich o umožnenie ďalšieho
užívania. Nemali snahu žiadnym spôsobom sa s nimi dohodnúť.

Podľa § 3 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách (ZoDD), predmetom dražby môže byť vec,
právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt,
podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené týmto
zákonom.

Podľa § 6 ods. 1 - 3 ZoDD, dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky
ustanovené týmto a osobitným zákonom a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti.
Ak ide o majetok územných samosprávnych celkov alebo o majetok štátu, môže byť dražobníkom aj
územný samosprávny celok alebo príslušný orgán štátnej správy.
Dražobníkom môže byť osoba, ktorá má vysokoškolské vzdelanie a tri roky praxe alebo úplné stredné
vzdelanie a osem rokov praxe. U dražobníka, ktorý je právnickou osobou, musí podmienky vzdelania a
praxe spĺňať osoba zodpovedného zástupcu.
Dražobník je povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla
vzniknúť v súvislosti s činnosťou dražobníka s minimálnou výškou plnenia 29 847,97 eura. Bez
zmluvného poistenia nemôže vykonávať činnosť dražobníka. Na požiadanie je povinný poistenie
preukázať navrhovateľovi, účastníkom dražby a kontrolným orgánom.

Podľa § 7 ods. 1 - 3 ZoDD, navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva
záložné právo (ďalej len "záložný veriteľ"), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie
dražby podľa osobitného zákona.
Navrhovateľ dražby je povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je
navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa tohto zákona (§ 16 ods. 3).
Ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, je navrhovateľ dražby povinný predložiť dražobníkovi list
vlastníctva nie starší ako tri mesiace.

Podľa § 11 ods. 1 - 4 ZoDD, miesto, dátum a čas začatia dražby musia byť určené dražobníkom po
dohode s navrhovateľom dražby tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe.

Spôsob úhrady ceny, podmienky predaja predmetu dražby vydražiteľovi a minimálne prihodenie musia
byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby s ohľadom na zvláštnosti a hodnotu
predmetu dražby; nesmú byť určené tak, aby nebol obmedzený záujem o účasť na dražbe.
Ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, dražobník je povinný doplniť zasielané písomnosti o údaje a
doklady ustanovené osobitnými predpismi na základe výzvy katastrálneho úradu, v ktorého obvode sa
predmet dražby nachádza.
Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník je povinný
najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej
dražbe na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. V rovnakej lehote zverejní
oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa
predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo
opakovanej dražby. Obec je povinná bezodkladne a bezodplatne takéto oznámenie zverejniť.

Podľa § 12 ods. 1 ZoDD, dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste
a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak
je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena
predmetu dražby určená znaleckým posudkom, 11a) ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako
šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva
nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

Podľa § 16 ods. 1 - 4, 6 ZoDD, dražbu je možné vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní
dražby, ktorú uzavrie navrhovateľ dražby s dražobníkom; to neplatí, ak ide o majetok štátu, ak je
dražobníkom orgán štátnej správy, alebo ak ide o majetok územného samosprávneho celku, ak je
dražobníkom tento územný samosprávny celok alebo ak je dražobníkom navrhovateľ dražby.
Zmluva o vykonaní dražby musí obsahovať označenie navrhovateľa dražby, dražobníka, predmetu
dražby, najnižšie podanie, predpokladané náklady dražby a výšku odmeny dražobníka alebo spôsob
jej určenia alebo dohodu o tom, že dražba bude vykonaná bezplatne. Prílohou zmluvy je aj písomné
vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť (§ 7 ods. 2).
Ak navrhovateľom dražby je záložný veriteľ, zmluva o vykonaní dražby musí ďalej obsahovať dôvod
konania dražby a meno, priezvisko, trvalý pobyt vlastníka predmetu dražby, ak je fyzickou osobou; ak
je vlastník predmetu dražby právnická osoba, zmluva o vykonaní dražby musí obsahovať názov alebo
obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo, ak je pridelené.
Ak v záložnej zmluve bola dohodnutá suma ako najnižšie podanie pre prípad konania dobrovoľnej
dražby, v zmluve o vykonaní dražby musí byť najnižšie podanie uvedené najmenej v tejto sume, ak tento
zákon neustanovuje inak. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške
a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva, a o tom, že predmet dražby je
možné dražiť (§ 7 ods. 2).
Vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je predmetom dražby alebo opakovanej dražby
byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, najnižšie podanie
nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných
prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým
posudkom.

Podľa § 17 ods. 1 - 5, 8 ZoDD, dražobník vyhlási konanie dražby oznámením o dražbe, v ktorom uvedie
a) označenie dražobníka a navrhovateľa dražby,
b) miesto, dátum a čas otvorenia dražby,
c) či ide o opakovanú dražbu,
d) označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práv a záväzkov na predmete dražby
viaznucich a s ním spojených, ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby, opis
stavu, v akom sa predmet dražby nachádza, a jeho odhadnutú alebo zistenú cenu,
e) najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré môže účastník dražby urobiť,
f) ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, spôsob a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu
miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výške
dražobnej zábezpeky, a spôsob jej vrátenia; či je možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou
alebo šekom,

g) ak je prípustný aj iný spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením ako úhrada v hotovosti, uvedenie
tohto spôsobu; spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením nesmie byť pre vydražiteľa spojený s
nadbytočnými ťažkosťami,
h) dátum a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach tiež miesto konania
obhliadky a organizačné opatrenia na zabezpečenie obhliadky,
i) pri spoločnej dražbe poradie, v akom budú jednotlivé predmety dražby dražené,
j) podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi,
k) meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, ak to
vyžaduje tento zákon (§ 20 ods. 13),
l) poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6.
Oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb najmenej 15 dní pred otvorením dražby, ak
tento zákon neustanovuje inak.
Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak
najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, uverejní dražobník oznámenie o dražbe v registri dražieb
najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe dražobník bez zbytočného odkladu zašle aj
ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.
Pre predmety dražby podliehajúce skaze je dražobník oprávnený lehotu na uverejnenie oznámenia o
dražbe primerane skrátiť.
V lehotách ustanovených v odsekoch 2 až 4 zašle dražobník oznámenie o dražbe
a) navrhovateľovi dražby, dlžníkovi záložného veriteľa, vlastníkovi predmetu dražby, ak nie je totožný s
dlžníkom záložného veriteľa,
b) osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby k predmetu dražby záložné alebo iné právo
zapísané v katastri nehnuteľností, v Notárskom centrálnom registri záložných práv, v evidencii podľa
osobitných zákonov alebo v listinách osvedčujúcich vlastnícke právo k predmetu dražby a nevyhnutných
na nakladanie s ním,
c) ak je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, osobám, ktoré majú podľa oznámenia
navrhovateľa dražby k predmetu dražby predkupné právo alebo iné vecné právo zapísané v katastri
nehnuteľností, a tiež príslušnej správe katastra na vyznačenie poznámky,
d) ak je predmetom dražby hnuteľná vec, osobám, ktoré majú podľa oznámenia navrhovateľa dražby
predkupné právo k predmetu dražby,
e) ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ostatným spoluvlastníkom k tejto veci
oznámeným navrhovateľom dražby (§ 16 ods. 3),
f) ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, správcovi dane príslušnému podľa
miesta trvalého pobytu alebo miesta podnikania vlastníka nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti, ak
je vlastník fyzickou osobou, alebo podľa sídla vlastníka, ak je vlastník právnickou osobou, a správcovi
dane, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť nachádza,
g) ak je predmetom dražby podnik alebo jeho časť, Protimonopolnému úradu Slovenskej republiky,
h) ak je predmetom dražby majetok právnickej osoby, ktorej zakladateľom alebo zriaďovateľom je štát, aj
orgánu štátu vykonávajúcemu práva zakladateľa, zriaďovateľa, spoločníka alebo člena tejto právnickej
osoby,
i) notárovi, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou [(ods. 1 písm. k)].
Rovnopis oznámenia o dražbe uložený u dražobníka musí byť podpísaný navrhovateľom dražby; podpis
navrhovateľa dražby musí byť úradne osvedčený. V prípade účasti notára na dražbe (§ 20 ods. 13) je
rovnopis oznámenia o dražbe prílohou osvedčeného odpisu notárskej zápisnice.

Podľa § 21 ods. 2, 4 ZoDD, v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá
tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať
sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu,
ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo
bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.
V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).
Účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník,
vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.

Podľa § 22 ods. 1, 2, 3 ZoDD, opakovaná dražba sa uskutoční na základe zmluvy o vykonaní
opakovanej dražby uzavretej medzi navrhovateľom dražby predchádzajúcej dražby a dražobníkom,
ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu, ak predmet dražby nebol vydražený alebo ak bola dražba
zmarená vydražiteľom; dražobník v tom prípade nemusí zaisťovať nový odhad predmetu dražby, ak
má k dispozícii odhad nie starší ako jeden rok pred konaním opakovanej dražby. Zmluva o vykonaní
opakovanej dražby musí byť uzavretá do desiatich dní po doručení zápisnice o vykonanej dražbe alebo
vyrozumení o zmarení dražby.
Opakovanú dražbu nie je možné vykonať, ak dražobník upustil od dražby alebo ak bola dražba neplatná.
Uzavretie zmluvy o vykonaní opakovanej dražby nie je podmienkou na vykonanie opakovanej dražby,
ak ide o majetok štátu alebo územného samosprávneho celku, ak je dražobníkom orgán štátnej správy
alebo územnej samosprávy.
Ak bolo oznámenie o dražbe uverejnené v registri dražieb, uverejní dražobník oznámenie o konaní
opakovanej dražby s náležitosťami podľa § 17 ods. 1 písm. a) až f) v registri dražieb najmenej desať
dní pred začatím dražby. Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v Obchodnom vestníku podľa § 17 ods.
3, dražobník v ňom bez zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie o konaní opakovanej dražby; na
náležitosti oznámenia o konaní opakovanej dražby sa vzťahuje § 17 ods. 1 písm. a) až f). V lehote
najmenej desať dní pred začatím opakovanej dražby zašle dražobník oznámenie o opakovanej dražbe
aj osobám podľa § 17 ods. 5. Ostatné ustanovenia § 17 sa použijú primerane.

Podľa § 33 ods. 2, 3, 4 ZoDD, navrhovateľ dražby zodpovedá sa správnosť vyhlásenia o tom, že
predmet dražby je možné dražiť (§ 7 ods. 2). Záložný veriteľ zodpovedá za pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. Zodpovednosti za škodu, ktorá vznikne
porušením povinnosti podľa tohto odseku, sa nemožno zbaviť.
Dražobník zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením ustanovení tohto zákona. Tejto zodpovednosti
sa zbaví, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení úsilia, ktoré možno od neho
spravodlivo požadovať. Dražobník zodpovedá i za škodu spôsobenú tretím osobám postupom licitátora;
tejto zodpovednosti sa nemožno zbaviť.
Navrhovateľ dražby zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením ustanovení tohto zákona. Tejto
zodpovednosti sa zbaví, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení úsilia, ktoré možno
od neho spravodlivo požadovať.

Podľa § 3 ods. Zák.č. 250/2007 o ochrane spotrebiteľa, každý spotrebiteľ má právo na ochranu pred
neprijateľnými podmienkami v spotrebiteľských zmluvách.

Podľa § 151a OZ, záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného
veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva
(ďalej len "záloha"), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

Podľa § 151b ods. 1 - 3 OZ, záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov
o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Zmluva o zriadení
záložného práva na hnuteľnú vec sa nemusí uzatvoriť v písomnej forme, ak záložné právo vzniká
odovzdaním veci podľa tohto zákona.
V zmluve o zriadení záložného práva sa určí pohľadávka, ktorá sa záložným právom zabezpečuje, a
záloh.
V zmluve o zriadení záložného práva sa určí najvyššia hodnota istiny, do ktorej sa pohľadávka
zabezpečuje, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje hodnotu zabezpečenej pohľadávky.

Podľa § 151c ods. 1 OZ, záložným právom možno zabezpečiť peňažnú pohľadávku, ako aj nepeňažnú
pohľadávku, ktorej hodnota je určitá alebo kedykoľvek počas trvania záložného práva určiteľná.

Podľa § 151d ods. 1 OZ, záloh môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt a nebytový priestor,
ktoré sú prevoditeľné, ak zákon neustanovuje inak. Záloh môže byť aj súbor vecí, práv alebo iných
majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, alebo iná hromadná vec.

Podľa § 151j ods. 1, 2 OZ, ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená,
môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ
môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného
zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, ak tento zákon
alebo osobitný zákon neustanovuje inak.)
Ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže sa záložný veriteľ
uspokojiť alebo domáhať sa uspokojenia zo zálohu aj vtedy, keď zabezpečená pohľadávka je premlčaná.

Podľa § 151l ods. 1, 2 OZ, začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný písomne oznámiť
záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, a pri záložných právach
registrovaných v registri záložných práv aj zaregistrovať začatie výkonu záložného práva v tomto registri,
ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. V písomnom oznámení o začatí výkonu
záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia
zo zálohu.
Po oznámení o začatí výkonu záložného práva nesmie záložca bez súhlasu záložného veriteľa záloh
previesť. Porušenie zákazu nemá účinky voči osobám, ktoré nadobudli záloh od záložcu v bežnom
obchodnom styku v rámci predmetu podnikania záložcu okrem prípadu, keď nadobúdateľ vedel alebo
vzhľadom na všetky okolnosti mohol vedieť, že sa začal výkon záložného práva.

Podľa § 151m ods. 1 OZ, predať záloh spôsobom určeným v zmluve o zriadení záložného práva alebo na
dražbe môže záložný veriteľ najskôr po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného
práva záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, ak osobitný zákon
neustanovuje inak. Ak je záložné právo registrované v registri záložných práv a deň registrácie začatia
výkonu záložného práva v registri záložných práv je neskorší, ako deň oznámenia o začatí výkonu
záložného práva záložcovi a dlžníkovi a ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, 30-dňová
lehota začína plynúť odo dňa registrácie začatia výkonu záložného práva v registri záložných práv.

Podľa § 151mb ods. 1 OZ, záložné právo k pohľadávke sa vzťahuje aj na dlžné úroky a ostatné jej
príslušenstvo.

Predmetom konania na základe podanej žaloby žalobcami bolo určenie neplatnosti opakovanej dražby
ich nehnuteľností realizovanej v zmysle ustanovení Zákona o dobrovoľných dražbách na základe
uzavretej zmluvy o zriadení záložného práva v súvislosti so zmluvou o poskytnutí úveru. Dôvody
neplatnosti opakovanej dražby v žalobe tvrdili, že cena nehnuteľností bola podhodnotená, výkon
záložného práva je neprimeraný alebo sa prieči dobrým mravom, došlo k neprimeranému zásahu
do ich obydlia. Počas konania navrhli preukázať splnenie všetkých podmienok zo strany žalovaného
2/ dražobníka v zmysle ustanovení Zák.č. 527/2002 Z.z. K námietkam žalovaného 1/, že žalobcovia
nemôžu uplatňovať počas konania ďalší dôvod neplatnosti dražby, teda rozširovať dôvody neplatnosti
dražby, pretože právo domáhať sa neplatnosti na základe iného dôvodu, než uvedeného v žalobe
zaniklo, keďže nebolo uplatnené do 3 mesiacov odo dňa príklepu, súd poukazuje na to, že mu nič nebráni
vysloviť neplatnosť dražby aj na základe takej skutkovej okolnosti, ktorú síce žalobcovia v žalobe uviedli,
hoci výslovne nenamietali rozpor so zákonom, ani ju výslovne neoznačili za dôvod neplatnosti dražby.
Súd takto vykonáva svoju výlučnú úlohu, a to aplikáciu práva na ten skutkový stav, ktorý v konaní vyšiel
najavo. V prípade, že by mal súd preukázané, že dražobník nespĺňa zákonom stanovené podmienky,
nemohol by byť oprávnenou osobou, ktorá vykonáva dražbu (oprávnenie, zmluva o poistení); ak by
zmluva o vykonaní dražby neobsahovala náležitosti ustanovené zákonom bola by neplatná; v prípade
zistenia skutočností podľa § 19 zákona by bol dražobník povinný upustiť od dražby.

Súd z vykonaného dokazovania vyvodil ten právny záver, že boli platne uzavreté zmluvy o poskytnutí
úveru a zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti zo dňa 17.9.2007. Žalobcom bol poskytnutý
žalovaným 1/ bezúčelový úver vo výške 900.000,- Sk, t.j. 29.874,53 eur s dohodnutými podmienkami,
úročený úrokovou sadzbou vo výške 6,85% ročne, RPMN 7,30% so splatením do 23 rokov od termínu
jeho dočerpania. Splácanie úveru bolo dohodnuté v mesačných splátkach 6.485,38 Sk v dohodnutých
termínoch. Žalobcovia úver vyčerpali prevodom na ich bežný účet. Na zabezpečenie pohľadávky
vyplývajúcej zo zmluvy o poskytnutí úveru bolo zriadené záložné právo k nehnuteľnostiam, ktorých boli
žalobcovia vlastníkmi. Žalobcovia súhlasili s realizáciou záložného práva priamym predajom s tým, že
založené nehnuteľnosti môžu byť predané záložným veriteľom za cenu zodpovedajúcu minimálne 70%
trhovej ceny stanovenej v dobe začatia predaja znalcom - odhadcom.
Podľa predložených listinných dôkazov žalovaným 1/ žalobcovia sa dostali prvý krát do omeškania s
platením mesačných splátok úveru ešte v roku 2008, následne dlh dorovnali a opäť prestali riadne
splácať v januári 2009. Dlh opätovne dorovnali. Počnúc mesiacom máj 2009 boli v omeškaní neustále a
aj keď uhrádzali mesačné splátky, predchádzajúci dlh nedorovnali a tento sa neustále úročil. Zo strany
žalovaného 1/ boli zasielané písomné upomienky a výzvy na zaplatenie zameškaných splátok spolu s
úrokmi z omeškania. Posledná výzva bola zaslaná dňa 21.2.2010 vtedy s dlhom v sume 1.413,25 eur
s upozornením v prípade nevyrovnania dlhu, žalovaný 1/ vyhlásil zosplatnenie nesplateného úveru a
pristúpil k výkonu záložného práva. Žalobca po telefonickom rozhovore dal prísľub, že do 15.3.2010 vloží
na úhradu dlhu aspoň 400 eur a postupne dlh dorovná. Dohodnutá suma nebola uhradená v termíne a
dňa 19.3.2010 uhradili len sumu 233,54 eur. Žalobcovia boli v omeškaní takmer rok a v čase zosplatnenia
úveru od mája 2009 do apríla 2010 boli v omeškaní s 11 splátkami. Dňa 21.4.2011 zaslal žalovaný 1/
žalobcom oznámenie o zosplatnení úveru vo výške 30.306,49 eur. Dňa 28.4.2010 zaplatili sumu 999,58
eur a dňa 24.5.2010 sumu 250 eur. Zosplatnený úver sa znížil na sumu 29.742,34 eur. Žalovaný 1/
pristúpil k realizácii záložného práva.
Záložné právo v zmysle ustanovenia § 151a OZ slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva;
umožňuje, aby veriteľ uspokojil svoju pohľadávku z predmetu zálohu, ak pohľadávka, ktorá ním bola
zabezpečená, nebude riadne a včas splnená. Vznik a zánik záložného práva sa odvíja od vzniku
alebo zániku zabezpečovanej pohľadávky. Ak pohľadávka, ktorá bola zabezpečená záložným právo,
zanikne, zaniká aj záložné právo. Záložné právo plní predovšetkým zabezpečovaciu funkciu - vznikom
záložného práva sa zlepšuje právne postavenie záložného veriteľa a tiež predpoklad, že jeho riadne
a včas neuhradená pohľadávka zabezpečená záložným právom bude uspokojená bez ohľadu na to,
či túto pohľadávku bude chcieť alebo môcť uspokojiť dlžník. S touto zabezpečovacou funkciou súvisí
aj uhradzovacia funkcia záložného práva - záložný veriteľ je oprávnený docieliť aj proti vôli dlžníka
uspokojenie pohľadávky zabezpečenej záložným právom výťažkom zo zálohu. Oprávneniu záložného
veriteľa domáhať sa uspokojenia pohľadávky zabezpečenej záložným právom výťažkom zo zálohu bol
zákonom o dobrovoľných dražbách - účinného od 1. januára 2003 vytvorený nový inštitucionálny rámec.
Dražbou sa rozumie verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva
k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa. Vydražiteľom je účastník dražby, ktorému
bol udelený príklep. Dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu spĺňa podmienky ustanovené
zákonom a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľom dražby je
vlastník predmetu dražby alebo osoba oprávnená konať v mene vlastníka - záložný veriteľ, ktorý za
podmienok ustanovených zákonom navrhuje vykonanie dražby. Navrhovateľ dražby je povinný písomne
vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný
písomne vyhlásiť aj pravosť, sumu a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva
podľa zákona. Dražbu je možné vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú
uzavrie navrhovateľ dražby s dražobníkom. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie záložného veriteľa
o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva, a to o tom, že
predmet dražby je možno dražiť. V prípade, ak boli porušené ustanovenia zákona, môže osoba, ktorá
tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Toto právo
zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa konania dražby. Navrhovateľ dražby zodpovedá za
správnosť vyhlásenia o tom, že predmet dražby je možné dražiť. Záložný veriteľ zodpovedá za pravosť,
výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. Zodpovednosti za škodu,
ktorá vznikne porušením povinností podľa tohto odseku, sa nemožno zbaviť.

Súd mal preukázané, že žalobcovia podali žalobu v zákonom stanovenej prekluzívnej lehote. Označený
okruh účastníkov konania je v súlade so zákonom. Vzhľadom k tomu, že sa jedná o žalobu určovaciu,
súd skúmal naliehavý právny záujem na požadovanom určení (§ 80 písm. c) O.s.p.) i keď toto výslovne

neuvádzali. Žalobcovia mali na požadovanom určení naliehavý právny záujem, pretože sa jednalo o
ohrozenie ich vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a tento vyplýva priamo z ustanovenia § 23 ods.
2 ZoDD.

Súd mal vykonaným dokazovaním preukázané, že opakovaná dražba nehnuteľností bola realizovaná v
súlade so zákonom. Zo strany žalovaných 1/ a 2/ boli dodržané všetky zákonom stanovené podmienky
na vykonanie dražby. Žalovaný 2/ má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti, uzatvorenú
zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu (§ 6 ZoDD). Žalovaný 1/ ako navrhovateľ dražby
písomne vyhlásil, že predmet dražby je možné dražiť, písomne vyhlásil aj pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva, list vlastníctva (§ 7 ZoDD). Dražba bola
vykonaná na základe písomnej zmluvy a obsahovala zákonom požadované údaje ( § 16 ZoDD).
Oznámenie o opakovanej dražbe bolo vykonané v súlade s ustanovením § 17 ZoDD. Miesto, dátum a
čas začatia opakovanej dražby a ďalšie podmienky bol splnené v súlade s ustanovením § 11 ZoDD.
V ustanovení § 12 ods. 1 ZoDD ukladá zákon dražobníkovi zaistiť ohodnotiť predmet dražby podľa ceny
obvyklej v mieste a čase konania dražby a ak ide o nehnuteľnosť, musí byť cena predmetu dražby určená
znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň dražby starší ako šesť mesiacov. Dražobník - žalovaný
2/ zabezpečil ohodnotenie nehnuteľností žalobcov znalcom, ktorý vypracoval znalecký posudok dňa
23.9.2010. Nehnuteľnosti ohodnotil cenou 25.700,- eur. Znalecký posudok bol doručený žalobcom, ktorí
na tento posudok žiadnym spôsobom nereagovali, nenamietali určenú hodnotu nehnuteľností. Na ich
objednávku bol vypracovaný ďalší znalecký posudok dňa 31.10.2010, v ktorom bola určená hodnota
nehnuteľností 50.900,- eur. Tento znalecký posudok si dali vypracovať žalobcovia za účelom využitia
možnosti predať svoje nehnuteľnosti mimo realizácie dobrovoľnej dražby. Nehnuteľnosti za uvedenú
cenu nepredali a tieto ani nekúpil záujemca za dohodnutú cenu 40.000,- eur. Žalobcovia ani jedného
zo žalovaných 1/ a 2/ neoboznámili s existenciou iného znaleckého posudku. Na dražbe konanej dňa
9.11.2010 sa nezúčastnil žiadny záujemca. Dňa 11.1.2011 bola realizovaná opakovaná dražba, na ktorej
urobili najnižšie podanie žalovaní 3/ a 4/. Ani v tomto štádiu konania opakovanej dražby žalobcovia
žiadnym spôsobom nereagovali na určenú hodnotu nehnuteľností. Súd má za to, že opakovaná dražba
bola vykonaná v súlade so zákonom a neboli porušené žiadne ustanovenia tohto zákona.
Ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách je s ohľadom na ingerenciu súkromného dražobného
procesu do práv a oprávnených záujmov osôb povinných zo záložného práva nevyhnutné vykladať
ústavne konformne, teda z pohľadu účelu a zmyslu ochrany Ústavnou SR garantovaných základných
práv a slobôd (nález Ústavného súdu ČR II. ÚS 2164/10). Dražobník ako súkromná osoba je preto
ustanovenia zákona a súvisiacich predpisov povinný vykladať a aplikovať tak, aby nielenže neboli
porušené, ale ani len ohrozené práva osôb výkonom záložného práva negatívne dotknuté. Súd má za to,
že v danom prípade dražobník vykonal dražbu v súlade s ustanoveniami zákona a súvisiacich predpisov
a počas dražobného procesu neboli vznesené žiadne námietky, s ktorými by sa mal vysporiadať (nález
Ústavného súdu ČR III. ÚS 384/08). Súd preto žalobu zamietol.
Súd pri rozhodovaní vzal do úvahy aj skutočnosť, že žalobcovia 1/, 2/ v právnom vzťahu so žalovaným
1/ pri uzatváraní zmluvy o poskytnutí úveru vystupovali ako spotrebitelia, keď im úver bol poskytnutý
pre ich potrebu a žalovaný 1/ vstupoval ako predávajúci - podnikateľ, ktorý spotrebiteľovi poskytuje
služby (§ 2 Zák.č. 250/2007 Z.z o ochrane spotrebiteľa). Každý spotrebiteľ má právo na ochranu pred
neprijateľnými podmienkami v spotrebiteľských zmluvách (§ 3 ods. 3 cit. zák.). Pri výklade a aplikácii
zákona o dobrovoľných dražbách je treba vychádzať z rešpektovania a ochrany ústavných práv a právom
chránených záujmov osôb zúčastnených na dražobnom procese. Súd sa oboznámil s obsahom zmluvy o
poskytnutí úveru a má za to, že uzavretá zmluva o poskytnutí úveru neobsahuje neprijateľné podmienky,
v dôsledku realizácie ktorých by bol výkon práva žalovaného 1/ v rozpore so zákonom. Žalobcovia sa od
roku 2008 priebežne dostávali do omeškania a situáciu so žalovaným 1/ riešili. V roku 2010 sa dostali
do omeškania s 11 splátkami a až potom žalovaní 1/ pristúpil k výkonu záložného práva. Aj po vyhlásení
splatnosti pohľadávky mali možnosť žalobcovia riešiť situáciu a to aj predajom nehnuteľnosti v rámci
svojich schopností. Žalovaný 1/ a žalovaný 2/ postupovali pri výkone svojho práva v súlade so zákonom
a za splnenia všetkých zákonom stanovených podmienok.

Súd rozhodol o náhrade trov konania s použitím ustanovenia § 142 ods. 1 O.s.p. a úspešným žalovaným
3/, 4/ priznal náhradu trov konania. Žalovaní 3/, 4/ navrhli priznanie náhrady trovy konania a to trov
právneho zastúpenia. Pri uplatnení nároku na náhradu trov právneho zastúpenia vychádzali zo základnej
tarifnej odmeny z hodnoty dražobnej sumy. Súd má za to, že pri uplatnení práva neplatnosti dražby patrí

žalovaným základná sadzba tarifnej odmeny za jeden úkon právnej služby podľa § 11 ods. 1 Vyhl.č.
655/2004 Z.z. a to jedna trinástina výpočtového základu, ktorá bola v roku 2011 v sume 57 eur, v roku
2012 v sume 58,69 eur a v roku 2013 v sume 60,07 eur. V zmysle ustanovenia § 13 ods. 2 cit. vyhl.
základná sadzba tarifnej odmeny sa zníži o 50%, ak ide o spoločné úkony pri zastupovaní dvoch alebo
viacerých osôb, t.j. v predmetnom konaní za každý úkon v sume 28,50 eur v roku 2011, sume 29,35
eur v roku 2012 a v sume 30,04 eur v roku 2013. Súd potom priznal žalovaným 3/ a 4/ náhradu trov
právneho zastúpenia takto: za 6 úkonov v roku 2011 v sume 171 eur (prevzatie a príprava zastúpenia
2x, písomné podanie odvolania 2x, písomné podanie vyjadrenia vo veci samej k odvolaniu 2x), za 8
úkonov v roku 2012 v sume 234,80 eur (písomné vyjadrenie vo veci samej 2x, účasť na pojednávaní 6x
dňa 5.6.2012, 11.9.2012, 20.11.2012), za 2 úkony v roku 2013 v sume 60,08 eur (účasť na pojednávaní
dňa 14.2.2013), režijný paušál v roku 2011 v sume 22,23 eur (3 x 7,41 eur), v roku 2012 v sume 30,52
eur (4 x 7,63 eur), v roku 2013 v sume 7,81 eur a 20% DPH v sume 105,29 eur. Spolu náhrada trov
právneho zastúpenia predstavuje sumu 631,73 eur.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia jeho písomného
vyhotovenia, cestou podpísaného súdu, ku Krajskému súdu v Trnave, dvojmo.

Odvolanie sa podáva na súde, proti rozhodnutiu ktorého smeruje (§ 204 ods. 1, veta prvá O.s.p.).
Odvolanie musí mať náležitosti požadované ustanovením § 42 ods. 3 O.s.p., tzn. musí obsahovať
označenie súdu, ktorému je určené, označenie účastníkov konania, prípadne ich zástupcov, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.).
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1, že konanie má inú vadu, ktorá mohla
mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, že súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci,
pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, že súd prvého
stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, že doteraz
zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré doteraz neboli
uplatnené (§ 205a) a že rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci (§ 205 ods. 2, písm. a/-f/ O.s.p.)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie (§ 205 ods. 3 O.s.p.)
Skutočnosti alebo dôkazy, ktoré neboli uplatnené pred súdom prvého stupňa, sú pri odvolaní proti
rozsudku alebo uzneseniu vo veci samej odvolacím dôvodom len vtedy, ak sa týkajú podmienok konania,
vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu (prísediaceho) alebo obsadenia súdu, ak má byť nimi
preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci
samej, ak odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4 a ak ich účastník konania bez svojej
viny nemohol označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa (§ 205a ods. 1 O.s.p.)

Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona, ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia (§ 251 ods. 1 O.s.p.).