Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, June 13, 2017

Súd: Okresný súd Poprad
Spisová značka: 13C/99/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8716208029
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 06. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Kuruc

ECLI: ECLI:SK:OSPP:2017:8716208029.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Poprad, sudcom JUDr. Petrom Kurucom, v právnej veci žalobcu I. Q., V.. XX.XX.XXXX, P.

Y., B. XXXX/XX, B.. Č.. P. Y., Y. XX, proti žalovaným 1/ T. L.Q. P. T. D. T. T. Š. XXX, S.: XXXXXXXX,
2/ VIAM - dražobná spoločnosť, s. r. o., Brnenská 80, Košice, IČO: 44166591, zast. JUDr. Mariánom
Juskom, advokátom, AK Košice, Račí potok 3 a 3/ R. E., V.. XX.X.XXXX, P. Q. - Q.T., Q. XXXX/X, zast.
JUDr. Miroslavom Katunským, advokátom, Advokátska kancelária JUDr. M. Katunský, JUDr. M. Kuzma
a spol., Floriánska 16, Košice, o neplatnosť dražby, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a .

II. Náhradu trov konania vo vzťahu medzi žalovaným v 1. rade a žalobcom
n e p r i z n á v a .

III. Žalovaný v 2. rade m á n á r o k na náhradu trov konania voči žalobcovi
v rozsahu 100 %.

IV. Žalovaná v 3. rade m á n á r o k na náhradu trov konania voči žalobcovi

v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca žalobou zo dňa 14.9.2016 žiadal, aby súd určil, že dražba L.:XXX-X/XXXX je nezákonná.
Žalobcavžalobeuviedol,ženazákladenájomnejzmluvyzodňa1.12.2012uzavretejsvlastníčkoubytu-
T. D. V. je nájomcom predmetného bytu a tvrdil, že s vlastníčkou má uzavretú aj zmluvu o budúcej zmluve
zo dňa 22.8.2014. Z týchto skutočností odvodzoval, že je dotknutou osobou podľa § 21 ods. 2 Zákona č.
527/2002 Z. z. Poukázal na skutočnosť, že žalovaný v 1. rade dal návrh na vykonanie dražby, hoci na to
vôbec nie sú splnené podmienky. Tvrdil, že neexistuje dlh v takej výške ako bol vyčíslený žalovaným v 1.
rade, snažil sa konzultovať výšku dlhu so spoločnosťou F.-P. správa domov, s. r. o., avšak odmietli s ním

komunikovať. Je ochotný zaplatiť nedoplatok, avšak žiadal, aby mu bolo predložené vyúčtovanie za rok
2015. Žalovaní v 1. a 2. rade nedoručili ani jemu, ani vlastníkovi bytu žiadne oznámenie o dražbe, teda už
z tohto dôvodu by mala byť dražba neplatná. Ďalším dôvodom neplatnosti je skutočnosť, že dlh je oveľa
menší ako 2.000,-- eur. Taktiež vie, že na schôdzi vlastníkov bytov neboli 2/3 vlastníkov bytov, preto
aj schôdza a zápisnica sú neplatné. Dražba bytu sa uskutočnila dňa 5.9.2016, pričom cena bytu bola
stanovená na sumu 65.500,-- eur, avšak počul, že byt bol vydražený za oveľa nižšiu cenu cca 52.500,--
eur. Na pojednávaní uviedol, že po dohode so žalovanou v 3. rade sa v priebehu mesiaca október z

predmetného bytu vysťahoval. K 31.10.2016 skončila platnosť nájomnej zmluvy, a k jej predĺženiu už
nedošlo, pretože žalobcu už od toho aj upustil.2. Žalovaný v 1. rade žiadal žalobu zamietnuť. Vyslovil pochybnosti o platnosti nájomnej zmluvy, pretože
vzmluvesauvádzavýškanájmu,aleneuvádzasačísloúčtu,naktorýmábyťnájomplatenýazvláštnesú
aj dátumy začatia prenájmu a ukončenia. Zároveň poukázal na skutočnosť, že ku dňu 31.10.2016 nájom

skončil. Keďže dlh na predmetnom byte priebežne narastal, došla trpezlivosť ostatným vlastníkom bytov
a na zhromaždení vlastníkov bytov dňa 13.2.2016 prijali uznesenie k vymoženiu predmetnej pohľadávky
formou dobrovoľnej dražby. Žalobca bol o tomto upovedomený, pretože sa zúčastnil na schôdzi, aj keď
nemal splnomocnenie od vlastníka bytu a bolo mu umožnené sa k tomu vyjadriť, teda už len z tejto
schôdze musel vedieť o tom aká je výška dlhu. Poukázal aj na to, že žalobca nepripojil k žalobe zmluvu

o budúcej kúpnej zmluve, preto má tiež pochybnosť, či takáto zmluva existuje.

3. Žalovaný v 2. rade namietol predovšetkým nedostatok aktívnej vecnej legitimácie žalobcu, pretože
nepreukázal žiadnym spôsobom, že je osobou, ktorá by bola dotknutá vykonaním dražby na svojich
právach. Ak by aj aktívna legitimácia mala vyplývať z nájomnej zmluvy, tak túto stratil uplynutím doby
nájmu dňa 31.10.2016. Taktiež poukázal na skutočnosť, že pôvodná vlastníčka nie je účastníkom tohto

konania napriek tomu, že v zmysle Zákona č. 527/2002 Z. z. účastníkom musí byť. Z týchto dôvodov
žiadal žalobu zamietnuť.

4. Žalovaná v 3. rade taktiež navrhla žalobu zamietnuť, a to z dôvodu nedostatku aktívnej vecnej
legitimácie, pretože v prípade zmeny vlastníka bytu nedochádza k zániku nájmu, a teda nájomný vzťah

by zostal zachovaný a právne postavenie žalobcu by sa nijako nezmenilo, naviac nájomný vzťah k
30.10.2016 zanikol. Taktiež namietla, že zmluva o budúcej zmluve žalobcom predložená nebola, avšak
ani v prípade preukázania existencie tejto zmluvy by sa žalobcovi nezaložil žiaden priamy vzťah k
predmetu dražby, a preto výkonom dražby, a to aj keby bola v konaní hypoteticky preukázaná jej
nezákonnosť, nemohol žalobca byť dotknutý na svojich právach. Ďalším dôvodom na zamietnutie žaloby

je skutočnosť, že účastníkmi konania nie sú všetky zákonom označené osoby, pretože účastníčkou
nie je bývalá vlastníčka bytu, teda žalobca si svoje subjektívne právo domáhať sa určenia neplatnosti
dobrovoľnej dražby voči bývalej vlastníčke neuplatnil, čo je samo o sebe dôvod na zamietnutie žaloby.

5. Z výpovedí strán a z pripojených listinných dôkazov, najmä z obsahu predpísaných a uhradených

záloh, nájomnej zmluvy, dokladov o úhradách, predpisu mesačných záloh, mandátnej zmluvy, zápisnice
zo dňa 13.2.2016, notárskej zápisnice z 5.9.2016, oznámenia o dražbe, výpisu z notárskeho centrálneho
registra dražieb, zmluvy o vykonaní dražby, súd zistil nasledovný skutkový stav:

6. Dňa 5.9.2016 sa uskutočnila dobrovoľná dražba, ktorej predmetom bol predaj bytu č. X,

nachádzajúceho sa na I. poschodí bytového domu T. - N. D. Č.. T.. XXX, nachádzajúcom sa na parcele
CKN č. 555 a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a tiež
spoluvlastníckych podielov k pozemku parc. č. CKN 555, ktoré sú zapísané na LV č. XXXX pre k. ú. Š..

7. Navrhovateľom dražby bol žalovaný v 1. rade, ktorý vyhlásil, že k 30.4.2016 má pohľadávku voči

vlastníkovi bytu v celkovej výške 2.120,30 eur. Oznámenie o dražbe bolo vydané dňa 4.8.2016. V čase
uskutočnenia dražby výlučným vlastníkom predmetného bytu bola T. D. V., štátna občianka Spojeného
kráľovstva Veľkej Británie a Severného Írska.

8. Žalobca predložil súdu nájomnú zmluvu, na základe ktorej vlastníčka bytu prenajala žalobcovi

predmetný byt v období od 1.11.2012 do 31.10.2016. Žalobca tvrdil, že s vlastníčkou bytu mal uzavretú
aj zmluvu o budúcej zmluve, takúto zmluvu však počas konania nepredložil.

9. Podľa § 2 písm. a/ Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení noviel, na účely tohto
zákona sa rozumie dražbou verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného

práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na
vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri
ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k
predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené
ani najnižšie podanie.

10. Podľa § 21 ods. 2 cit. zákona, v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli
porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach,
požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak saneuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so
spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník
predmetudražbyvčasepríklepuhlásenýtrvalýpobytpodľaosobitnéhopredpisu;12b) v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti
dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej
sa takýto rozsudok týka (§ 23 ).

11. Podľa § 21 ods. 4 cit. zákona, účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú

navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.

12. V prejednávanej veci sa žalobca domáha určenia neplatnosti dražby, ktorá sa uskutočnila dňa
5.9.2016, a ktorej predmetom bol vyššie uvedený byt nachádzajúci sa v bytovom dome T. - N. D.. Aj
keď žalobca v žalobe uvádza, že žiada určiť, že dražba je nezákonná, z obsahu dôvodov žaloby, kde
poukazuje na ust. § 21 ods. 2 Zák. č. 527/2002 Z. z. je zrejmé, že sa domáha určenia neplatnosti dražby,

a to z dôvodu, že podľa názoru žalobcu neboli dodržané ustanovenia Zákona č. 527/2002 Z. z.

13. Ust. § 21 ods. 2 cit. zákona pripúšťa, aby v prípade, ak je spochybnená platnosť zmluvy, alebo
ak neboli dodržané ustanovenia cit. zákona, sa osoba, ktorá je vykonaním dražby dotknutá na svojich
právach, domáhala určenia neplatnosti dražby. Žalovaný vo svojich vyjadreniach poukazovali na

skutočnosť, že žalobca nemá aktívnu legitimáciu v danom spore, pretože nie je dotknutou osobou v
zmysle cit. zák. ustanovenia. Z ust. § 21 ods. 2 cit. zákona vyplýva, že žalobu o neplatnosť dražby môže
podať iba osoba, ktorá by takýmto konaním bola dotknutá na svojich právach, teda ak by vykonanie
dražby ovplyvnilo jej právne postavenie. Žalobca odvodzoval postavenie dotknutej osoby o skutočnosti,
že s vlastníčkou bytu mal uzavretú nájomnú zmluvu a túto skutočnosť v konaní aj preukázal.

14. Podľa názoru súdu iba existencia nájomnej zmluvy neznamená, že nájomca je dotknutou osobou,
ktorá je oprávnená podať žalobu o neplatnosť dražby. V zmysle § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka
zmena vlastníctva k nehnuteľnej veci neznamená zároveň zánik nájomného vzťahu a z tohto dôvodu
môže nájomnú zmluvu vypovedať iba nájomca. Z uvedeného vyplýva, že vykonaním dražby nedošlo

k zmene právneho postavenia žalobcu a naviac platnosť nájomnej zmluvy skončila dňom 31.10.2016.
Žalobca tiež tvrdil, že s pôvodnou vlastníčkou bytu mal uzavretú zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy,
ktorá by eventuálne mohla odôvodniť jeho postavenie ako dotknutej osoby, avšak tento dôkaz žalobca v
konaní nepredložil napriek tomu, že bol riadne poučený o svojich procesných právach a povinnostiach.
Keďže žalobca v tomto smere neuniesol dôkazné bremeno ohľadom svojho tvrdenia, súd na túto

okolnosť nemohol prihliadnuť. S poukazom na vyššie uvedené súd dospel k záveru, že žalobca nie je
osobou, ktorá by bola vecne aktívne legitimovaná na podanie žaloby o neplatnosť dražby.

15. Taktiež je potrebné poukázať na ust. § 21 ods. 4 cit. zákona, ktoré presne definuje okruh účastníkov
konania o neplatnosť dražby tak, že účastníkmi tohto konania sú navrhovateľ dražby, dražobník,

vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa § 21 odsek 2. Z uvedeného je zrejmé,
že jedným z účastníkov konania musí byť aj predchádzajúci vlastník, ktorý však v danom prípade
nevystupuje ani na strane žalobcu, ani na strane žalovaného. Keďže v danom prípade okruh strán sporu
vyplýva priamo z cit. právneho predpisu, ide o nútené spoločenstvo v zmysle § 78 ods. 1 CSP, pri
ktorom sa na úspech v spore vyžaduje účasť všetkých subjektov právneho vzťahu. Pokiaľ nie je splnená

podmienka vyplývajúca z § 78 ods. 1 CSP, s poukazom na ust. § 78 ods. 2 CSP súd žalobu zamietne.

16. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti súd dospel k záveru, že nie je daná aktívna legitimácia
žalobcu a taktiež, že v konaní sa nezúčastňujú všetky subjekty, ktoré v zmysle § 21 ods. 4 cit. zákona
musia byť stranou v spore, preto súd žalobu zamietol. S prihliadnutím na dôvody zamietnutia žaloby

a zásadu hospodárnosti konania súd nepovažoval za potrebné vykonať v rámci dokazovania výsluch
svedkov navrhnutých žalobcom, ktorý sa mal vyjadrovať k otázke splnenia podmienok na uskutočnenie
dražby.

17. O trovách konania rozhodol súd v zmysle § 255 ods. 1 CSP. Keďže žalovaní v 2. a 3. rade boli v

konaní v celom rozsahu úspešní, súd im priznal nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu
100 %. Úspešným v konaní bol aj žalovaný v 1. rade, ktorému by vznikol nárok na náhradu trov konania,
avšak žalovaný v 1. rade výslovne uviedol, že náhradu trov konania nežiada a ani zo spisu nevyplývajú
žiadne účelne vynaložené výdavky, ktoré by sa mohli považovať za trovy konania, preto súd náhradutrov konania vo vzťahu medzi žalobcom a žalovaným v 1. rade nepriznal. O výške náhrady trov konania
žalovaných v 2. a 3. rade rozhodne súd postupom podľa § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou
tunajšieho súdu na Krajský súd v Prešove v troch vyhotoveniach.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu vyššie uvedenú, ak táto vada mala
vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinnosť uvedená vo výrokovej časti tohto rozsudku nebude plnená dobrovoľne, môže oprávnený

podať návrh na výkon exekúcie podľa osobitného zákona (Exekučný poriadok).