Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, July 25, 2017

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 6Co/387/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3115203834
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 07. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Stanislava Marková
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2017:3115203834.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Stanislavy Markovej a sudkýň
JUDr. Ľubice Bajzovej a Mgr. Stanislavy Miklánkovej v spore žalobcu L.. O. U., nar. XX.XX.XXXX, bytom
O. - U. XXX proti žalovaným: 1/ O. O., nar. XX.XX.XXXX, bytom H., Ul. A. XX/XXX, 2/ Z. O., nar.
XX.XX.XXXX, bytom H., Ul. A. XX/XXX, obaja zastúpení zástupcom Advokátskou kanceláriou JUDr.
Eckmann, s.r.o., so sídlom v Trenčíne, Mierové námestie 14, o zaplatenie 10.000,00 € s príslušenstvom,

o odvolaní žalovaných 1/ a 2/ proti rozsudku Okresného súdu Trenčín zo dňa 21. apríla 2016, č.k.
17C/89/2015 - 82, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e.
II. Žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom okresný súd, ako súd prvej inštancie, uložil žalovaným 1/ a 2/ povinnosť
zaplatiť žalobcovi spoločne a nerozdielne sumu 10.000,00 € spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,25
% ročne z tejto sumy od 01.01.2014 do zaplatenia. O trovách konania rozhodol tak, že žalovaní 1/ a 2/ sú

povinní nahradiť žalobcovi spoločne a nerozdielne trovy konania vo výške 600,00 €, ktoré pozostávajú
zo zaplateného súdneho poplatku. Pri rozhodovaní aplikoval ustanovenia Občianskeho zákonníka § 3,
§ 39, § 499, § 517 ods. 1, 2, § 588, § 596, § 597 ods. 1, § 599 ods. 1, 2, § 580.
2. V odôvodnení uviedol, že žalobca so žalovanými 1/ a 2/ uzatvorili dňa15.02.2013 kúpnu zmluvu ,
predmetom ktorej bol pozemok parc. registra „C“ č. 691/5, druh pozemku : orná pôda, o výmere 2.000
m2, nachádzajúci sa v kat. úz. Melčice Lieskové, zapísaný na LV č. 812. Na základe kúpnej zmluvy sa

žalobca ako predávajúci zaviazal previesť na žalovaných ako kupujúcich vlastnícke právo k pozemku
a žalovaní sa zaviazali zaplatiť dojednanú kúpnu cenu v dvoch splátkach. Prvú splátku kúpnej ceny
vo výške 25.000,00 € zaplatia pri podpise zmluvy a druhú splátku kúpnej ceny vo výške 10.000,00 €,-
zaplatia najneskôr do 31.12.2013. V bode 5 čl. II. predmetnej kúpnej zmluvy je uvedené, že kupujúci
predmet zmluvy poznajú z tvaru miesta a z geodetických podkladov a v takom stave, v akom sa v čase
uzavretia tejto kúpnej zmluvy nachádza. Prvú splátku žalovaní zaplatili riadne a včas, druhú splátku,
splatnú dňa 31.12.2013 nezaplatili.

3. Na svoju obranu žalovaní uviedli, že nezaplatili zostatok kúpnej ceny v sume 10.000,00 € z dôvodu,
že pozemok vykazuje vady. Skutočnosť, že pozemok má vady im žalobca neoznámil. Pozemok žalovaní
kupovali za účelom výstavby rodinného domu, o ktorej skutočnosti informovali pred uzatvorením zmluvy
aj žalobcu a uvedený zámer bol aj v súlade so zverejnenou inzerciou ponúkajúcou uvedený pozemok na
predaj cez realitnú kanceláriu ako stavebný pozemok. Pozemok žalovaní kupovali v zime, so stavaním
na pozemku chceli začať čo najskôr, dali si vypracovať projektovú dokumentáciu a čakali, až sa

roztopí sneh. Na pozemku však bola stále voda, o tom, že si kúpili močiar a že tento pozemok nikdy
nevysychal, ich informoval až náhodný okoloidúci pán, preto si asi v júni alebo v júli dali vypracovať
znalecký posudok RNDr. Juraja Minárika. Znalec uviedol, že na pozemku v mieste projektovanéhorodinného domu sú vhodné geologické a základové pomery a zistené podmienky sťažujú využitie
pozemku pre stavebné účely. Nevhodnosť pozemku je spôsobená najmä trvalým podmáčaním pozemku
vodou stekajúcou zo svahu, s mokrinou na teréne, s jarkom s pretekajúcou vodou, so zmäknutým

povrchom aj ďalej od mokriny, nízkou únosnosťou vrstvy podmáčaných hlín mäkkej konzistencie plytko
pod terénom a vysokou hladinou spodnej vody. Zakladanie domu je možné aj na plánovanom mieste,
avšak to by si vyžadovalo náročné stavebno - technické postupy a opatrenia, najmä odvodnenie
pozemku počas výstavby domu (drenáž, vyspádovanie, odvodňovacie studne), zlepšenie podložia
(štrkový vankúš potrebnej hrúbky a jeho zhutnenie), drahú základovú dosku. Ako ďalšie riešenie znalec

uviedol zmenu situovania rodinného domu, teda posun do zadnej časti pozemku, kde je suché podložie
bezpodzemnejvody,aleboblízkohlavnejcesty,kdejemožnépredpokladaťzlepšeniepodložia.Žalovaní
si dňa 01.10.2013 uplatnili primeranú zľavu z kúpnej ceny vo výške 10.000,00 € a túto započítali proti
pohľadávke žalobcu na doplatok zostatku kúpnej ceny.
4. V predmetnom konaní skutočnosť nezaplatenia druhej splátky kúpnej ceny nebola medzi stranami
sporná. Spornou bola obrana žalovaných, ktorá spočívala v ich tvrdení, že ich dlh zanikol započítaním

proti pohľadávke žalobcu. Okresný súd predbežne riešil otázku, či pohľadávka žalobcu vo výške
10.000,00 € z tohto dôvodu zanikla. Zistil, že žalovaným pohľadávka, ktorú použili na započítanie, a to
pohľadávka titulom zľavy z kúpnej ceny vo výške 10.000,00 € , ani nevznikla. Žalovaní si svoju povinnosť
nesplnili riadne, nakoľko žalobcovi zaplatili iba časť kúpnej ceny (1 splátku). Súd nemal za preukázané,
že pozemok (predmet kúpnej zmluvy) mal, resp. má vady, za ktoré by mal žalobca zodpovedať. Žalovaní

v konaní nepreukázali, že by žalobca o stave geologického podložia pozemku, resp. o jeho čiastočnom
podmáčaní vedel, takisto, že by mal mať o tejto skutočnosti vedomosti v potrebnom rozsahu, či aspoň
mal mať odôvodnené pochybnosti. Z ustanovenia § 597 ods. 1 v spojení s § 596 Občianskeho zákonníka
vyplýva,žežalobcaakopredávajúci prejehozodpovednosťzavadypredanejvecibymalmaťvedomosť
o vade predávanej veci, na ktorú kupujúceho neupozornil, t.j. nesplnil si tzv. notifikačnú povinnosť. V

tejto súvislosti je potrebné zvýrazniť, že druh pozemku, ktorý kúpnou zmluvou žalobca na žalovaných
previedol, bola orná pôda.
5. Je významné, že podľa predloženého listinného dôkazu (znaleckého posudku RNDr. Juraja Minárika)
na pozemku je možná výstavba rodinného domu. Teda účel, ktorý žalovaní sledovali pri uzatvorení
kúpnej zmluvy je dosiahnuteľný. V tejto súvislosti považoval okresný súd za potrebné uviesť, že žalobca

objektívne nemohol vedieť, v ktorej časti pozemku si žalovaní chcú dať postaviť rodinný dom a s akými
nákladmi. Z pohľadu existencie vád je irelevantné, že by žalovaným prinieslo dosiahnutie tohto účelu
zmenu ich projektu, ktorý si dali po kúpe pozemku vyhotoviť. Podľa názoru súdu nie je možné pričítať
na ťarchu žalobcu to, že žalovaní sa rozhodli kúpiť ornú pôdu, dali si vypracovať projekt výstavby
rodinného domu s umiestnením v určitej časti tohto pozemku a potom následne zistili, že pre menej

nákladnú výstavbu je potrebné rodinný dom situovať inde, alebo znášať vyššie náklady výstavby.
Takisto je potrebné uviesť, že je všeobecne prijímané, že kupujúci si musí sám zvážiť, či uzatvorí
konkrétnu kúpnu zmluvu a čo kúpi od predávajúceho a za akú cenu. Samozrejme, že právny poriadok
pamätá na skutočnosť, že predaná vec má vady, ktoré vyjdú najavo po uzatvorení kúpnej zmluvy, za
ktoré zodpovedá predávajúci, avšak podmienky pre zodpovednosť predávajúceho za tieto vady podľa

Občianskeho zákonníka na daný skutkový stav nedopadajú. Ďalej uviedol, že žalovaným zrejme nič
nebránilo(opakvkonanínebolzistený)vymieniťsivlastnostikupovanéhopozemku,čiprípadnesiriadne
overiť jeho vlastnosti. V tomto smere súd poukázal na všeobecnú zásadu platnú aj pre súkromné právo
platné v Slovenskej republike vigilantibus iura scripta sunt (práva patria bdelým, resp. zákony sú písané
pre bdelých), podľa ktorej si každý má strážiť a chrániť svoje práva. Pritom samotní žalovaní v kúpnej

zmluve vyhlásili, že predmet zmluvy poznajú z tvaru miesta, z geodetických podkladov a v takom stave,
v akom sa v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy nachádza. V tomto konaní však túto skutočnosť žalovaní
opomínajú, resp. ich obrana spočíva v tom, že okrem geometrického plánu pozemku im žiadne podklady
poskytnuté neboli.
6. Aj v prípade, že by súd dospel k opačnému záveru, okresný súd konštatoval, že výkon takéhoto

práva (započítanie práva na primeranú zľavu z kúpnej ceny na kúpnu cenu), by bol v rozpore s dobrými
mravmi, v dôsledku čoho by bol takýto právny úkon (započítanie, započítací prejav) neplatný v zmysle
§ 39 Občianskeho zákonníka. Žalovaní predali ten istý pozemok inému kupujúcemu za rovnakú kúpnu
cenu (35.000,00 €), ktorý ho kupoval na výstavbu, pričom ho neinformovali o skutočnostiach, ktoré
sú podľa nich dôvodom na požadovanie zľavy z kúpnej ceny (teda na nimi tvrdené vady pozemku)

od žalobcu. Takisto kupujúceho, na ktorého previedli vlastnícke právo k pozemku, neinformovali o
znaleckom posudku RNDr. Juraja Minárika. Je teda v zrejmom rozpore s dobrými mravmi, ak by týmto
spôsobom mohol nastať stav, keď žalovaní by pri kúpe a následnom predaji pozemku, ktorý považujú
za vadný, mohli dosiahnuť zisk vo výške 40 % (zaplatených 25.000,00 € pri kúpe a získaných 35.000,00€ pri jeho následnom predaji). Dokonca za situácie, že kupujúceho, s ktorým uzatvorili kúpnu zmluvu
neupozornili na žiadne vady, ktoré podľa nich na ňom existujú.
7. K listinnému dôkazu, sprostredkovateľskej zmluve uzatvorenej medzi žalobcom a realitnou

kanceláriou o predaji pozemku za kúpnu cenu - pôvodne 47.000,00 € určeného na výstavbu rodinného
domu,súduviedol,žemuniejeznámyzmyselargumentáciežalovanýchopredajipozemkuurčenéhona
výstavbu rodinného domu, keď sám žalovaný 1/ vypovedal, že o žiadnej ponuke realitnej kancelárie pred
uzatvorením kúpnej zmluvy nevedel a na žalobcu sa skontaktoval cez vlastníka susedného pozemku
a obec.

8. Žalovaní sa dostali do omeškania so zaplatením dlžnej sumy dňom 01.01.2014, pretože posledným
dňom včasného plnenia žalovanej sumy (druhej splátky kúpnej ceny) bol deň 31.12.2013 (utorok,
pracovný deň), ako to bolo v kúpnej zmluve medzi stranami dohodnuté. V deň omeškania bola výška
úrokov z omeškania 5,25 % ročne, určená na základe § 3 ods.1 nariadenia vlády Slovenskej republiky
č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka.
9.Vzhľadomnadôvody,prektorésúdžalobežalobcuvyhovel,nevykonaldokazovanievypočutímznalca

RNDr. Juraja Minárika a ustanovením znalca z odvetvia oceňovanie nehnuteľností, za účelom zistenia
hodnoty vád pozemku. Vykonanie tohto dokazovania a zistenie uvedených skutočností by neprivodilo,
s prihliadnutím na odôvodnenie tohto rozsudku, iné rozhodnutie súdu. Naviac určenie výšky primeranej
zľavy z kúpnej ceny je otázkou právnou, teda je vecou úvahy súdu a nie je správne ju zisťovať znalcom.
10. O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku (O.s.p. účinného

do 30. júna 2016) a uložil žalovaným povinnosť nahradiť žalobcovi celé trovy konania, nakoľko žalobca
bol v konaní plne úspešný. Žalobcovi v konaní vznikli trovy pozostávajúce zo zaplateného súdneho
poplatku v celkovej sume 300,00 €. Súd pri rozhodovaní o náhrade trov konania prihliadal aj na § 150
ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku, avšak dôvody hodné osobitného zreteľa v tomto konaní podľa
názoru súdu nie sú dané.

11. Proti tomuto rozsudku podali v zákonnej lehote prostredníctvom svojho právneho zástupcu odvolanie
žalovaní 1/ a 2/. Namietali nesprávne právne posúdenie veci a nesprávne skutkové zistenia z
vykonaných dôkazov. Nesúhlasili s názorom súdu o tom, že sa v konaní nepreukázalo, že nehnuteľnosť,
ktorá bola predmetom kúpnej zmluvy, mala vady, za ktoré by žalobca ako predávajúci zodpovedal.
S poukazom na to, vyhodnotil okresný súd započítací prejav žalovaných 1/ a 2/ titulom uplatneného

nároku na primeranú zľavu z kúpnej ceny vo výške 10.000,00 € za bezdôvodný. Žalovaní trvajú na
tom, že v konaní bolo preukázané, že žalobca ako predávajúci neupozornil žalovaných ako kupujúcich
na vadu pozemku, ktorou je nevhodné geologické podložie. Poukázali na to, že z listinného dôkazu
nachádzajúceho sa v súdnom spise (č.l. 8) vyplýva, že žalobca predmetný pozemok predával ako
stavebný pozemok bez akýchkoľvek obmedzení. Žalobca predmetnú nehnuteľnosť ponúkal na predaj

aj prostredníctvom realitnej kancelárie, ktorá ju inzerovala ako stavebný pozemok, a to napriek tomu,
že na príslušnom LV bola nehnuteľnosť CKN parc.č. 691/5 v kat. úz. Zemianske Lieskové vedená
ako orná pôda. Žalobca na pojednávaní dňa 01.03.2016 potvrdil, že žalovaní mu uviedli, že označenú
nehnuteľnosť plánujú využiť pre účely výstavby rodinného domu. Rovnako tak z obsahu súdneho
spisu je zrejmé, že žalobca nevykonal akýkoľvek úkon na zistenie a preverenie geologického podložia

predmetného pozemku. Vzhľadom na to, že žalovaní po nadobudnutí ich vlastníckeho práva k príslušnej
nehnuteľnosti zistili, že geologické podložie nehnuteľnosti vykazuje vady, sú toho názoru, že žalobca
za takto zistené vady zodpovedá v zmysle § 499 Občianskeho zákonníka. A keďže sa jedná o
objektívnu zodpovednosť, nezáleží na tom, či žalobca vedel alebo nevedel o tom, že nehnuteľnosť
má vady, na ktoré sa vzťahuje žalobcova zodpovednosť. Rovnako za nesprávny považujú žalovaní

súdom prezentovaný výklad § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého pre úspešné
uplatnenie nároku na primeranú zľavu z kúpnej ceny sa vôbec nevyžaduje, aby predávajúci vedel o
vade prevádzanej veci. Naopak, aj uvedené zákonné ustanovenie vychádza z objektívneho princípu
zodpovednosti za vady, keď pre úspešné uplatnenie nároku na zľavu z kúpnej ceny postačuje stav,
ak na prevádzanej veci dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil.

Žalovaní majú za to, že nestabilné a trvalo podmáčané geologické podložie predstavuje takú dodatočne
najavo vyšlú skrytú faktickú vadu, na ktorú bol žalobca povinný žalovaných upozorniť. Takáto vada
znížila využitie príslušnej nehnuteľnosti k plánovanej výstavbe, nakoľko predmetný pozemok nemá za
tejto situácie obvyklé vlastnosti. Keďže žalovaní kupovali vyššie označený pozemok ako stavebný, bez
akéhokoľvek obmedzenia s úmyslom realizovať stavebnú činnosť, bolo povinnosťou žalobcu informovať

žalovaných o všetkých skutočnostiach spojených s možnosťou výstavby na predmetnom pozemku.
Zodpovednosť predávajúceho sa vzťahuje na vady, ktoré existovali v dobe uzavretia kúpnej zmluvy
i keď vyšli najavo až dodatočne. Sú toho názoru, že je celkom irelevantné konštatovanie súdu, v
zmysle ktorého mohli žalovaní realizovať plánovanú stavebnú činnosť v inej časti príslušného pozemku.Žalovaní kupovali pozemok pre stavebné účely bez akéhokoľvek funkčného či polohového obmedzenia,
čo deklaroval i žalobca. Ďalej uviedli, že pokiaľ aj v čl. II. v bode 5 zmluvy prehlásili, že im je
predmet prevodu známy z geodetických podkladov, tak geodetickými podkladmi sú geometrický plán,

podklady pre vytýčenie hranice pozemku, podklady pre projektovanie stavieb a podklady na územné
konanie. Žalobca na pojednávaní dňa 01.03.2016 uviedol, že nenechal vyhotovovať žiadnu projektovú
dokumentáciu s výnimkou geometrického plánu na určenie hraníc pozemku a zameranie pozemku.
Majú tak za to, že takéto listinné dokumenty nemožno v žiadnom prípade stotožňovať s geologickými
podkladmi. Geologické podklady sú totiž výsledkom geologických prác, ktorými sú geologický výskum

a geologický prieskum. Sú toho názoru, že ani následná dispozícia s predmetnou nehnuteľnosťou, keď
žalovaní previedli nehnuteľnosť na ďalšiu osobu, nemá vplyv na posúdenie opodstatnenosti vytknutých
vád žalovanými, nakoľko predmetom konania bolo posúdenie vzájomného zodpovednostného vzťahu
medzi žalobcom a žalovanými, nie prípadný zodpovednostný vzťah žalovaných k tretej osobe. Považujú
za logické, že v prípade, ak predmet kúpy nemohli plnohodnotne využiť na účel, ktorý sledovali pri
uzavretí zmluvy a ktorý bol žalobcovi známy, využili toto dispozičné oprávnenie. Zdôraznili, že nárok na

primeranú zľavu z kúpnej ceny si voči žalobcovi uplatnili ešte v čase, kedy nemohli predvídať uzavretie
kúpnej zmluvy s treťou osobou. S poukazom na to, nemožno v tomto vidieť akékoľvek účelové konanie,
či snahu o získanie neprimeraného majetkového prospechu na úkor žalobcu. S ohľadom na zákonom
ustanovenépremlčaciedobysitaksvojnároknaprimeranúzľavuzkúpnejcenyuplatniliskôr,akodôjdek
prípadnému uplatneniu rovnakého nároku voči žalovaným zo strany aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti.

Navrhli, aby odvolací súd napadnutý rozsudok v celom rozsahu zrušil a vrátil súdu na ďalšie konanie.
12. Písomné vyjadrenie k odvolaniu žalovaných nebolo podané.
13. Od 1. júla 2016 je účinná rekodifikačná norma - zákon č. 160/2015 Z. z. - Civilný sporový poriadok
(ďalej len "CSP"), ktorým sa rekodifikoval Občiansky súdny poriadok (ďalej len "O.s.p.").
14. V zmysle intertemporálnej úpravy, ustanovenia § 470 ods. 1 CSP, platí nová právna úprava aj na

konania začaté pred jej účinnosťou.
15. Podľa § 470 ods. 2 veta prvá CSP, právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.
16. Odvolací súd zistil, že okresný súd rozhodol v čase účinnosti zák.č. 99/1963 Zb. O.s.p., preto
odvolací súd vzhľadom k prechodným ustanoveniam CSP (§ 470 ods. 2) posudzoval odvolacie dôvody

podľa právnej úpravy účinnej v čase rozhodovania okresného súdu, t.j. zák.č. 99/1963 Zb. O.s.p.
17. Preskúmaním veci v medziach podaného odvolania, z hľadiska uplatnených odvolacích dôvodov
podľa § 205 ods. 2 písm. d) a f) O.s.p. (s poukazom na prechodné ustanovenia 470 ods. 2 CSP), dospel
odvolací súd k záveru, že rozsudok okresného súdu je vecne správny, a preto je potrebné tento podľa
§ 387 ods. 1 CSP potvrdiť. O odvolaní rozhodol bez nariadenia pojednávania podľa § 385 ods. 1 CSP.

18. Odvolací súd zistil, že okresný súd správne posúdil dôvodnosť podanej žaloby. Odvolací súd sa
v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením uvedeným okresným súdom a na doplnenie správnosti
napadnutého rozhodnutia uvádza :
19. Žalovaní uplatnili vo svojom odvolaní odvolacie dôvody spočívajúce v nesprávnom skutkovom
zistení a v nesprávnom právnom posúdení (§ 205 ods. 2 písm. d) a f) O.s.p. účinný do 30. júna 2016).

20. Predmetom preskúmania a rozhodnutia odvolacieho súdu je spôsobilosť odvolacích dôvodov, ktoré
žalovaní uplatnili vo svojom odvolaní.
21. Podstata odvolacieho dôvodu založeného na nesprávnych skutkových zisteniach spočíva
predovšetkýmvnesprávnompostupeokresnéhosúduprihodnotenívýsledkovdokazovania.Dôsledkom
je to, že súd berie do úvahy skutočnosti, ktoré z dôkazov nevyplynuli alebo neboli účastníkmi

prednesené, prípadne neprihliada na skutočnosti, ktoré boli preukázané či vyplynuli z prednesov
účastníkov. Nesprávne skutkové zistenia môžu byť aj výsledkom logických rozporov pri hodnotení
dôkazov s osobitným zreteľom na závažnosť, zákonnosť a pravdivosť získaných poznatkov; vtedy, keď
vykonané dôkazy nehodnotí správne z hľadiska ich pravdivosti a významu pre posudzovaný právny
vzťah.

22. Odvolací dôvod - nesprávne právne posúdenie veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený
skutkový stav. O nesprávnu aplikáciu právnej normy ide vtedy, ak súd nepoužil správnu právnu normu
alebo ak síce aplikoval správnu právnu normu, nesprávne ju ale interpretoval alebo ak zo správnych
skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery.
23. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť

predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.24. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

25. Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.
26. Podľa § 580 Občianskeho zákonníka ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie
je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči

druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé
na započítanie.
27. Podľa § 43 Občianskeho zákonníka účastníci sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov
odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k vzniku rozporov.
28. Podľa § 154 ods. 1 O.s.p. je pre rozsudok je rozhodujúci stav v čase jeho vyhlásenia.
29. Z obsahu spisu vyplýva, že medzi žalobcom a žalovanými 1/ a 2/ bola dňa 15.02.2013 uzatvorená

kúpna zmluva, predmetom ktorej bol pozemok parc. registra „C“ č. 691/5, druh pozemku: orná pôda,
o výmere 2.000 m2, nachádzajúci sa v kat. úz. Melčice Lieskové, zapísaný na LV č. 812. Na základe
kúpnej zmluvy sa žalobca zaviazal previesť na žalovaných vlastnícke právo k pozemku a žalovaní sa
predávajúcemu zaviazali za tento pozemok zaplatiť dojednanú kúpnu cenu v dvoch splátkach, a to prvú
splátku kúpnej ceny vo výške 25.000,00 €, ktorú uhradia pri podpise zmluvy a druhú splátku kúpnej ceny

vo výške 10.000,00 €, ktorú uhradia najneskoršie do 31.12.2013. Prvú splátku žalovaní zaplatili riadne
a včas, druhú splátku, splatnú dňa 31.12.2013 nezaplatili z dôvodu, že pozemok vykazuje vady.
30. Okresný súd založil svoje rozhodnutie na odôvodnení, že žalovaným nevznikla pohľadávka ,ktorú
použili na započítanie a to pohľadávku titulom zľavy z kúpnej ceny vo výške 10.00,- eur. Súd nemal za
preukázané, že pozemok má, resp. mal vady, za ktoré by mal zodpovedať žalobca. Započítanie práva

na primeranú zľavu z kúpnej ceny na kúpnu cenu by bolo v rozpore s dobrými mravmi, v dôsledku čoho
by bol takýto právny úkon neplatný v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka .
31. Odvolací súd je toho názoru, že okresný súd správne zistil skutkový stav, správne vec právne
posúdil, pričom v zmysle ust. § 597 ods. 1 v spojení s ust. § 596 Občianskeho zákonníka Občianskeho
zákonníka, skonštatoval, že nemá za preukázané, že pozemok má vady, za ktoré by mal zodpovedať

žalobca a žalovaných ako kupujúcich neupozornil , t.j. nesplnil si notifikačnú povinnosť .
32.Ustanovenie §596Občianskehozákonníkaukladápredávajúcemupovinnosť upozorniťkupujúceho
na určité konkrétne vady predmetu kúpy a to skryté i zjavné. Ak splní predávajúci túto povinnosť za
vady, na ktoré upozornil, nezodpovedá za vady . Okolnosť, či predávajúci vedel alebo sa domnieval,
že vec je bez vád, nemá pri riešení zodpovednosti za vady význam, táto zodpovednosť má povahu

objektívnej zodpovednosti.
33. Odvolací súd je toho názoru, že v čase rozhodovania okresného súdu, na základe riadne zisteného
skutkovéhostavu,niejedanádôvodnosťuplatňovanéhonárokužalovanýchnaprimeranúzľavuzkúpnej
ceny. Nárok žalobcu okresný súd správne posúdil podľa ust. § 588 Občianskeho zákonníka.
34. Strany sporu nenamietali obsah kúpnej zmluvy v tom, že predmetom prevodu bol pozemok - orná

pôda. Napriek tomu, že v zmluve nebolo výslovne uvedené, na aký účel mal byť využitý predmetný
pozemok, z vyjadrení žalobcu a žalovaných ako aj zo zámeru a z konania žalobcu pred uzatvorením
zmluvy bolo preukázané, že tento pozemok mal byť využitý na stavebné účely. Žalovaní pozemok
kupovali od žalobcu s úmyslom postavenia rodinného domu a s týmto úmyslom bol predmetný pozemok
inzerovaný na predaj aj žalobcom prostredníctvom realitnej kancelárie. Uvedeným žalobca deklaroval,

že predmetná nehnuteľnosť je vhodná na výstavbu, a teda že má vlastnosti, ktoré sú obvyklé, bežné pre
výstavbu, a teda, že je použiteľná na výstavbu, čomu nakoniec zodpovedá aj výška dojednanej kúpnej
ceny.
35. V zmysle ustanovenia § 580 Občianskeho zákonníka , započítanie je spôsobom zániku navzájom sa
kryjúcich pohľadávok veriteľa a dlžníka. Zánik nastáva okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé

na započítanie a boli splnené všetky podmienky na to potrebné. Podmienkou započítania je, že ide o
dva záväzky medzi tými istými subjektmi, keď je veriteľ jednej pohľadávky súčasne dlžníkom druhej
pohľadávky, a dlžník naopak (vzájomnosť pohľadávok). Plnenie musí byť rovnakého druhu a pohľadávky
musiabyťspôsobilénazapočítanie.Pritomkzapočítaniunedochádzaautomaticky,lenčosapohľadávky
stretli. Vyžaduje sa na to právny úkon niektorého z účastníkov záväzkového právneho vzťahu. Musí ísť

o prejav adresovaný druhému účastníkovi, z ktorého je zrejmé, ktorá pohľadávka a v akom rozsahu sa
uplatňuje na započítanie proti pohľadávke veriteľa. Na započítanie, ako jednostranný právny úkon, sa
nevyžaduje súhlas druhého účastníka, pretože ho možno vykonať aj proti jeho vôli. Započítací prejav
možno uplatniť po tom, keď sa pohľadávky stretli, a to od okamihu splatnosti pohľadávky, ktorá sa stalasplatnou ako posledná. Vtedy dôjde k zániku pohľadávok v dôsledku započítania, a to v rozsahu, a akom
sa navzájom kryjú. Ak je niektorá z nich vyššia, zaniká len do výšky započítavanej protipohľadávky ( viď.
uznesenie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 1 M Cdo 11/2008 zo dňa 26. mája 2010)

36. Nárok na zľavu z kúpnej ceny si žalovaní u žalobcu uplatnili dňa 01.10.2013 vo výške 10.000,00 € s
tým, že žalobca so zľavou nesúhlasil. Žalovaní si riadne splnili notifikačnú povinnosť voči žalobcovi, čo
je predpokladom úspešného uplatnenia tohto nároku z vadného plnenia na súde a ktorej výšku (zľavu z
kúpnej ceny) určí s prihliadnutím na rozsah vadného plnenia súd (§ 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka).
Žalovaní sa však tohto práva na súde nedomáhali, ale započítali si voči žalobcovi pohľadávku z titulu

zľavy z kúpnej ceny vo výške 10.000,00 €, o ktorej nebolo ani právoplatne rozhodnuté. Započítacím
prejavom žalovaných voči žalobcovi tak nemohla zaniknúť pohľadávka žalobcu na zaplatení druhej
splátky kúpnej ceny, nakoľko žalovaní nemali pohľadávku spôsobilú na započítanie.
37. Otázka určenia zľavy z kúpnej ceny s prihliadnutím na rozsah vadného plnenia je na posúdení
súdu, kedy súd prihliada najmä na výšku nákladov vynaložených na odstránenie vád, resp. výšku
nákladov, ktoré budú potrebné na odstránenie vád. Výška zľavy teda závisí predovšetkým od povahy

a rozsahu vady vzhľadom na kúpnu cenu, od zníženia funkčných vlastností, od ďalšej upotrebiteľnosti,
ceny potrebných opráv, ako sa vytknutá vada prejavuje pri užívaní veci, či a ako toto užívanie komplikuje,
či obmedzuje a pod. Vzhľadom na to , že žalovaní na predmetnom pozemku nerealizovali žiadne úpravy
a realizovať nebudú (už nie sú vlastníkmi predmetného pozemku), a teda nevynaložili žiadne náklady
na odstránenie vád pozemku kompenzované zľavou z kúpnej ceny, nie je priznanie ich nároku na zľavu

z kúpnej ceny a teda obrana v predmetnom konaní, dôvodná .
38. V čase, keď sa domáhali na súde svojho protinároku a navrhovali, aby bol do konania pribratý
znalec v odvetví oceňovania nehnuteľností za účelom znaleckého zistenia hodnoty vád (zápisnica z
pojednávania čl. 80), neboli žalovaní vlastníkmi predmetných nehnuteľností (pozemok predali na jeseň
roku 2014).

39. Námietka žalovaných, že si museli svoj nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny uplatniť voči
žalobcovi skôr , ako dôjde k prípadnému uplatneniu rovnakého nároku voči ich osobám zo strany
aktuálneho vlastníka, nie je dôvodná .
40. S poukazom na citované ustanovenia a za stavu, keď okresný súd v danom prípade v potrebnom
rozsahu pre rozhodnutie zistil skutkový stav vykonaním potrebných a účastníkmi navrhnutých dôkazov,

pričom žalovaní 1/ a 2/ v odvolaní neuviedli žiadne skutočnosti, resp. tvrdenia , s ktorými by sa okresný
súd v odôvodnení rozhodnutia dôsledne nevysporiadal , rozhodol vecne správne .
41. S poukazom na vyššie uvedené odvolací súd napadnutý rozsudok okresného súdu podľa § 387 ods.
1 CSP potvrdil ako vecne správny.
42. V odvolacom konaní úspešnému žalobcovi bol priznaný nárok na náhradu trov odvolacieho konania

(§ 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 CSP), o ktorého výške rozhodne okresný súd podľa § 262 ods.
2 CSP.
43. Tento rozsudok prijal Krajský súd v Trenčíne pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote

dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).