Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, May 15, 2012

Súd: Okresný súd Bratislava I
Spisová značka: 25C/41/2007

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1107205035
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 05. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Daniela Drnáková

ECLI: ECLI:SK:OSBA1:2012:1107205035.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava I v konaní pred samosudkyňou Mgr. Danielou Drnákovou v právnej veci

navrhovateľa: N.. J. O., U. Q.J.. Y. XX, U. právne zastúpený: advocatius s.r.o., Palackého 12, Bratislava,
IČO: 36 868 752, proti odporcovi: Československá obchodná banka, a.s., so sídlom: Michalská 18,
Bratislava, IČO: 36 854 140, právne zastúpený: Advokátskou kanceláriou ECKER - KÁN & Partners,
s.r.o., Nám. M. Benku 9, Bratislava, IČO: 35 886 625, o určenie, že záložné právo nie je, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Navrhovateľ je p o v i n n ý zaplatiť k rukám právneho zástupcu odporcu a to Advokátskej kancelárie

ECKER - KÁN & Partners, s.r.o. náhradu trov právneho zastúpenia vo výške 942,94,-€, a to do 3 dní
od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom doručeným súdu dňa 13.2.2007 a upraveným dňa 27.2.2012 domáhal, aby súd
určil, že záložné právo zapísané na liste vlastníctva č. XXXX, okr. Bratislava Z., K. Bratislava - J..Č.. Y.
J., X.. Ú.. Y. J., pod V-XXXX/XXXX z 27.11.2002 v prospech odporcu, v časti bytu č. 47 - vchod M.Á., E.
Č.. XXX G. XXX - vchod M., neexistuje (nie je) a taktiež sa od odporcu domáhal náhrady trov konania.

Svoj návrh odôvodnil tým, že na podanom určení má naliehavý právny záujem, keďže zmenu zápisu

v katastri (t.j. výmaz záložného práva) je možné dosiahnuť len žalovaným určovacím výrokom súdu.
Naliehavosť právneho záujmu vyplýva aj z konania vedeného na Okresnom súde Banská Bystrica,
kde sa domáha vylúčenia jeho nehnuteľností z konkurznej podstaty úpadcu Zámocká spoločnosť,
a.s., pričom toto konanie je rozhodnutím uvedeného súdu 27Cbi 113/2008 z 23.11.2010, v spojení s
rozhodnutímKrajskéhosúduvBanskejBystrici43CoKR/11/11z29.6.2011prerušenédoskončeniatohto
konania. Tiež záložné právo, ktorého určenia neexistencie sa domáha, je priamo dôvodom zápisu jeho
majetku do súpisu konkurznej podstaty úpadcu. Okruh účastníkov konania je daný predmetom sporu,

keď v predmetnom konaní sú vecne legitimovaní záložný veriteľ a záložný dlžník, pričom poukázal na
rozhodnutie NS ČR z 3.4.2002, sp. zn. 21Cdo 679/2001. Rozhodnutím súdu nebudú nijako dotknuté
práva a povinnosti Zámockej spoločnosti, a.s.
Ďalej uviedol, že dňa 5.11.2002 bola uzavretá Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti
označená ako ZN č. 30/120/2002 medzi záložným veriteľom ISTROBANKA, a.s. ako právnym
predchodcom odporcu a záložným dlžníkom Zámocká spoločnosť, a.s.. Katastrálny úrad v Bratislave
povolil vklad tohto záložného práva dňa 27.11.2002 pod č. V 2485/2002. Navrhovateľ je zapísaný na

uvedenom liste vlastníctva (ďalej len LV) č. XXXX kat. úz. Bratislava - Y. J. ako vlastník bytu a dvoch
nebytových priestorov v rozostavanej stavbe - funkčnom celku IV/1-5, postavenej na parcele č. XXX/XX
a to v súlade so znením Dohody z 20.10.2006, ktorej vklad bol povolený rozhodnutím katastra pod sp. zn.
V-15031/2006azáložnéprávozuvedenejzmluvysadotýkaajnehnuteľnostívjehovlastníctve.Uvedenázáložnázmluvajevšakzviacerýchdôvodovneplatnáapretosadomáhaurčenianeexistenciezáložného
práva. Záložná zmluva je neplatná z dôvodu, že predmet záložnej zmluvy je neurčitý a nezrozumiteľný,
čo spôsobuje absolútnu neplatnosť celej záložnej zmluvy; zmluva bola v časti jej predmetu dodatočne

zmenená osobami, ktoré neboli riadne špecifikované a nemali na túto zmenu oprávnenie a neuviedli ani
dátum tejto zmeny; zmluva je v rozpore s § 39 a § 151b ods. 3 a 4 Občianskeho zákonníka, pretože
nie je uvedená hodnota zabezpečenej pohľadávky, alebo určená najvyššia hodnota istiny, do ktorej sa
pohľadávka zálohom zabezpečuje, keď úverové zmluvy neboli neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy.
Okrem už uvedených dôvodov neplatnosti záložnej zmluvy najzávažnejším dôvodom jej neplatnosti

je, že Zámocká spoločnosť, a.s. nemala oprávnenie sama uzatvárať vo vlastnom mene a na vlastný
účet záložnú zmluvu na predmetnú rozostavanú stavbu, keď okrem nej boli stavebníkmi aj manželia
J. (na základe Zmluvy o výstavbe domu z 23.2.2001) a následne (avšak ešte pred podpisom záložnej
zmluvy) sa nimi stali aj manželia S.X.. Takýmto chovaním boli porušené práva ostatných stavebníkov.
Zámocká spoločnosť, a.s. sa takto chovala len z dôvodu, že len na ňu bolo vydané stavebné povolenie
a bola teda v zmysle vtedajšej právnej úpravy zapísaná na LV v časti B, ale ostatní spoluvlastníci boli

zapísaní v poznámke na uvedenom LV. Takýto zápis však v žiadnom prípade neznamenal, že osoba,
ktorej je udelené stavebné povolenie je výlučným vlastníkom stavby. Ust. čl. X ods. 1 zmluvy o výstavbe
nebolo odkladacou podmienkou, keďže stavebníci boli vlastníkmi bytov a nebytových priestorov už
počas výstavby, avšak v štádiu ich rozostavanosti. Záložná zmluva taktiež nešpecifikovala jednotlivé
byty a nebytové priestory, ktorých stavebníkom bola Zámocká spoločnosť, a.s. a teda nebol naplnený

podstatný znak záložnej zmluvy podľa § 151b ods. 4 Obč. zák. a tiež nebol v zmluve riešený prechod
záložného práva z rozostavanej stavby na jednotlivé byty, resp. nebytové priestory. Ak teda aj záložné
právo vzniklo, zmenou právnej povahy z rozostavanej stavby na jednotlivé byty a nebytové priestory
okamihom právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia zo 17.12.2007 došlo k zániku pôvodne založenej
veci (rozostavanej stavby) dejure, pričom záložné právo nemohlo prejsť na novovzniknuté veci v

právnom slova zmysle, v danom prípade na majetok jemu patriaci. Dodal, že nie je možné konštatovať,
že záložná zmluva by bola v časti nehnuteľnosti patriacej Zámockej spoločnosti, a.s. platná, nakoľko
vzhľadom na špecifikáciu nehnuteľnosti v nej nie je možné túto časť obsahovo oddeliť.
Poukázal aj na to, že jeho vlastníctvo vyplýva z výpisu z katastra nehnuteľností, kde platí jeho
hodnovernosť, kým sa nepreukáže opak a tiež na skutočnosť, že poznámka o exekučnom konaní

je úkonom správy katastra, ktorý nemá vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv k nehnuteľnostiam. Z
výpisov LV č. 8160 je zrejmé, že v časti "Iné údaje" bolo uvedené, že dňom nadobudnutia právoplatnosti
rozhodnutia o kolaudácii stavby sa stavebníci stanú vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a tento
zápis časovo predchádza zápisu poznámky o exekučnom konaní, keď upovedomenie o začatí exekúcie
je povinný exekútor doručiť okrem

oprávneného aj spoluvlastníkom a osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné
právo a jemu dosiaľ toto upovedomenie doručené nebolo, pričom v ňom nebola ani riadne vymedzená
nehnuteľnosť na ktorú sa vzťahovalo. Tiež predbežné opatrenie vo vzťahu k spoločnosti BETERRA
vydané pod sp. zn. 26Cb 73/05 sa vzťahuje výlučne len na byt č. 20/2 NZP a pivnicu č. 18 a teda nie na
nehnuteľnosť v jeho vlastníctve. Navrhovateľ uviedol, že bol na LV XXXX a predtým LV XXXX vedený

už pred zápisom Dohody z 20.10. 2006 ako to preukazuje aj výpis z LV z 9.11.2004 a teda uvedená
Dohoda nebola titulom nadobudnutia jeho vlastníckeho práva, aj keď to tak kataster uviedol. Jeho
právo k nehnuteľnosti vyplýva zo Zmluvy o výstavbe z 24.2.2001, stavebného povolenia z 9.10.1998,
rozhodnutiaoumiestnenístavbyz28.1.1999aozmenestavbypreddokončenímz14.11.2003.Vzmysle
čl. XV. ods. 1 zmluvy o výstavbe uzavrel 21.7.2004 zmluvu o prevode práv a povinností, v rámci ktorej sú

už jednotlivé priestory špecifikované identicky so súčasným stavom a teda vstúpil do práv a povinností
Zámockej spoločnosti, a.s. a stal sa vlastníkom týchto priestorov v štádiu rozostavanosti, jeho vlastníctvo
je teda identické ako vlastníctvo všetkých signatárov zmluvy o výstavbe. Do katastra nehnuteľností sa
zapisujú len práva, ktoré majú vecno-právny charakter a obsah záväzku vyplývajúceho z čl. IV ods. 1
písm. g/ záložnej zmluvy, t.j. nepreviesť záloh počas trvania úverového vzťahu, nie je vecným právom.

Navrhovateľ poukázal aj na rozhodnutie Okresného súdu Banská Bystrica č.k. 61Cbi 4/2009-831 z
10.11.2010, ktoré bolo potvrdené rozhodnutím Krajského súdu v Banskej Bystrici 43Co KR/21/2011
z 10.8.2011, kde sa vychádzalo z prakticky identického skutkového a právneho stavu a dodal, že
kolaudačné konanie malo byť kvôli vyhlásenému konkurzu na Zámockú spoločnosť, a.s. prerušené len
v častiach nehnuteľnosti vo vlastníctve Zámockej spoločnosti, a.s., nakoľko v súvislosti s ostatnými

časťami stavby vo vlastníctve tretích osôb, t.j. aj jeho, bolo možné bez problémov kolaudačné konanie
ukončiť a o ňom rozhodnúť aj po vyhlásení konkurzu.Odporca vo svojom vyjadrení žiadal návrh zamietnuť, keď namietol absolútnu neplatnosť dohody z
10.10.2006 a to z dôvodu, že právo prevodcu - Zámockej spoločnosti a.s. nakladať s predmetnými
nehnuteľnosťami a teda previesť vlastnícke právo na navrhovateľa a aj iné osoby bolo obmedzené

z viacerých dôvodov: jednak bola táto dohoda uzavretá medzi účastníkmi až po nadobudnutí
účinkov upovedomenia o začatí exekúcie a oznámenia o spôsobe jej vykonania predajom predmetnej
rozostavanej stavby pod zn. EX 1580/2006 z 10.7.2006, ktoré vydala H.. G. Y., ktoré predchádzalo
dohode z 10.10.2006 a teda s poukazom na znenie § 47 s použitím § 135 ods. 1 Exekučného poriadku
malo uvedené upovedomenie ten účinok, že zakazovalo prevodcovi nakladať s uvedeným majetkom.

Zároveň právo Zámockej spoločnosti a.s. nakladať s predmetnými nehnuteľnosťami bolo obmedzené
aj predbežným opatrením Okresného súdu Bratislava I č.k. 26Cb 73/05-67 zo 4.7.2005 uvedeným v
poznámke výpisu z LV XXXX v prospech spoločnosti BETERRA, s.r.o., ktorým bol Zámockej spoločnosti
uložený zákaz prevádzať predmetné nehnuteľnosti a napokon právo prevodcu bolo obmedzené aj
ustanovením čl. IV ods. 1 písm. g/ záložnej zmluvy č. 30/120/2002, podľa ktorého Zámocká spoločnosť
nemohlapreviesťzálohbezsúhlasuzáložnéhoveriteľa.Pretietodôvodynavrhovateľtedaanineosvedčil

svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Odporca taktiež namietol, že za úpadcu podpísal uvedenú
dohodu člen predstavenstva p. G. za seba a splnomocnene aj za ďalšieho člena predstavenstva, ktorého
podpísal na základ plnej moci, avšak keďže sa jedná o dispozíciu s nehnuteľnosťami, plná moc mala
tvoriť jednotný celok so zmluvou, čo sa ale nestalo a pokiaľ malo dôjsť k splnomocneniu jedného člena
predstavenstva ďalším členom predstavenstva, takýto prenos výkonu funkcie člena štatutárneho orgánu

nie je možný, keď poukázal aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR 32Cdo 118/2007.
K namietanému doplneniu predmetu zálohu vyplývajúcemu zo záložnej zmluvy o pozemok parc.č.
XXX/XX a rozostavaný polyfunkčný dom na ňom sa nachádzajúci uviedol, že z doplnenia je zrejmý
úmysel zmluvných strán, aby predmetom záložnej zmluvy boli aj tieto nehnuteľnosti. Právo podpisovať
a vykonať takéto doplnenie bol uvedený aj v Obchodnom registri, pričom poukázal aj na § 15 ods. 1

Obchodného zákonníka a tiež podpisový poriadok ISTROBANKY, a.s. z ktorého vyplýva, že riaditeľ
pobočky je oprávnený spolu s predsedom predstavenstva uzatvárať zmluvy o zriadení záložného práva.
Zároveň uviedol, že v záložnej zmluve bola hodnota pohľadávky špecifikovaná a to práve úverovou
zmluvou, ktorá bola prílohou uvedenej záložnej zmluvy.
Následne doplnil svoje vyjadrenie, keď uviedol, že argumentácia navrhovateľa vychádza z rozhodnutia

Okresného súdu Banská Bystrica č.k. 61Cbi 4/2009 v spojení s rozhodnutím Krajského súdu
43CoKR/21/2011, avšak poukázal na opačné rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave sp. zn. 3Co
87/2009 taktiež v obdobnej veci. Výstavbu bytového domu realizovala Zámocká spoločnosť, a.s. sama
vlastnou činnosťou a po dokončení výstavby a kolaudácii mala úmysel previesť vlastníctvo na ostatných
účastníkov Zmluvy o výstavbe - teda nadobudnutie vlastníctva bolo viazané na splnenie odkladacej

podmienky. V čase uzavretia zmluvy bola Zámocká spoločnosť, a.s. podľa údajov v katastri jediným a
výlučným vlastníkom uvedených pozemkov a stavby. Ani prípadné spoluvlastníctvo tretích osôb, ktoré
však podľa neho v danej dobe nevzniklo, by nespôsobilo absolútnu neplatnosť záložnej zmluvy, nakoľko
táto by nebola absolútne neplatnou pre rozpor so zákonom. Poukázal aj na svoju dobromyseľnosť pri
vzniku záložného práva v zmysle § 151d ods. 1 Obč. zák. Naopak, navrhovateľ podpísal zmluvu o

prevode práv v r. 2004, preto mu boli skutočnosti ohľadom záložného práva známe. Súčasne uviedol,
že uzavretie zmluvy o zriadení záložného práva k celej rozostavanej stavbe Zámockou spoločnosťou,
a.s. ako jej spoluvlastníkom nespôsobuje neplatnosť celej zmluvy, ale len neplatnosť čiastočnú. Z tohto
možno vyvodiť, že Zámocká spoločnosť predmetnou záložnou zmluvou nielenže platne zriadila záložné
právo na svoj spoluvlastnícky podiel k stavbe, ale toto aj riadne vzniklo. Taktiež dodal, že kolaudačné

rozhodnutie bolo vydané až po vyhlásení konkurzu na Zámockú spoločnosť, a.s. a to napriek tomu, že
uvedeným vyhlásením konkurzu boli zo zákona prerušené všetky konania, t.j. aj konanie o povolení
užívania stavby. Dohoda predstavovala úplnú privatívnu nováciu záväzkov vyplývajúcich účastníkom zo
Zmluvy o výstavby a len na jej základe zapísal kataster navrhovateľa ako vlastníka rozostavaného bytu
a nebytových priestorov a teda zápis vlastníctva navrhovateľa má právny pôvod práve v tomto, z vyššie

uvedených dôvodov neplatnom právnom úkone.

Súd vykonal vo veci dokazovanie vyjadrením zástupcov navrhovateľa a odporcu ako je vyššie uvedené,
oboznámením s listinnými dôkazmi a to: zmluvou o zriadení záložného práva na nehnuteľnosti z
5.11.2002, výpismi z LV XXXX G. XXXX, protestom prokurátora z 30.6. 2005 a 8.4.2008, rozhodnutím

Mestskej časti Bratislava - Staré mesto zo 17.12.2007, stanoviskom Krajského stavebného úradu z
21.7.2008, upovedomením o začatí exekúcie Ex 1580/ 2006, zmluvou o výstavbe domu a zriadení
vecného bremena z 24.2.2001 vrátane dodatku č. 1 k tejto zmluve, rozhodnutím Katastrálneho úradu
z 27.9.2007, rozhodnutím Okresného súdu (ďalej len OS) Banská Bystrica č.k. 27Cbi 113/08 a61 Cbi 4/2009, rozhodnutím Krajského súdu (ďalej len KS) v Banskej Bystrici 43 CoKR/11/11 a 43
CoKR/21/2011, rozhodnutím Úradu geodézie, kartografie a katastra z 27.5.2008, Zmluvou o prevode
práv a povinností z 21.7.2004, zmluvou o dielo z 5.5.2004 vrátane dodatku č. 1 k nej, zmluvou o

budúcej zmluve z 29.6.2001, Dohodou o zmene dispozičného usporiadania z 10.10.2006, rozsudkom
OS Bratislava I 15C 2/2004 a uznesením KS v Bratislave 3Co 87/2009-370, spisovým materiálom zo
Správy katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, geometrickým plánom na zameranie rozostavaných
stavieb p.č. XXX/XX G. XXX/XX, plnomocenstvom pre JUDr. Slaninovú zo 14.11.2002, splnomocnením
pre Y.. G. z 26.9.2006, notárskou zápisnicou z 5.9.2006, podpisovým poriadkom ISTROBANKY, a.s.,

ako aj ostatným obsahom spisu a zistil nasledovný skutkový stav:
Dňa 24.1.2001 bola uzavretá zmluva o výstavbe domu a zriadení vecného bremena (č.l. 336, aj č.l.
500 spisu) a to medzi Zámockou spoločnosťou a. s. ako obstarávateľom a X. G. H. J. ako stavebníkmi,
za účasti vedľajšieho účastníka zmluvy GARDEN, s.r.o. Predmetom a účelom uvedenej zmluvy podľa
článku III, bod 1 bola výstavba polyfunkčné objektu ,,Funkčný celok IV/l-V na Zámockej ulici v Bratislave"
podľa projektu vypracovaného Z.. H. M. a podmienok daných rozhodnutím Okresného úradu Bratislava

I, odbor životného prostredia č. ZP 1133/ZM/98/Gro-Kš zo dňa 9.10.1998, ktorá výstavba mala byt'
realizovaná obstarávateľom na základe zmluvy o budúcej zmluve uzavretej so stavebníkmi podľa § 50a
Občianskeho zákonníka. Podľa článku III, bod 1 ods. 2 uvedenej zmluvy, predmetom tejto zmluvy bolo
ďalej určenie spôsobu výstavby objektu, nadobudnutia vlastníckeho práva k novovystavaným bytom,
nebytovým priestorom a garážovým státiam, spoluvlastníctva na spoločných častiach, zariadeniach

a príslušenstve domu ako aj úprava práv k pozemkom a presné vymedzenie predmetu vlastníctva
zmluvnýchstrán.VčlánkuIVsizmluvnéstranydohodlispoločnúrealizáciustavby,ktorútvoríbytovýdom
na Zámockej ulici na pozemkoch označených v článku II, ods. 1 tejto zmluvy. V článku V, bod 1 uvedenej
zmluvy bolo dohodnuté, že dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia Okresného úradu Bratislava
I, odbor životného prostredia, o povolení užívania bytového domu alebo jeho častí - jednotlivých bytov,

nebytových priestorov, sa stanú stavebníci vlastníkmi bytov, nebytových priestorov a garážových státí,
spoluvlastníkmi spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu. V čase podpisovania uvedenej
zmluvy boli projektom vymedzené jednotlivé byty a nebytové priestory a státia v článku VI, kde pri
jednotlivých bytoch, nebytových priestoroch a garážových státiach sú uvedení konkrétni stavebníci,
pričom k väčšej časti vymedzených priestorov bola ako stavebník označená Zámocká spoločnosť, a.s.

Podľa článku VIII, bod 1 uvedenej zmluvy, stavebníci, t.j. manželia J. splnomocnili obstarávateľa, aby
ich zastupoval v plnom rozsahu práv a povinností stavebníkov vyplývajúcich z tejto zmluvy a príslušných
právnych predpisov jednak voči orgánom štátnej správy, obecnej samosprávy, ako aj voči príslušným
právnickým a fyzickým osobám v súvislosti s uvedenou výstavbou, vrátane preberania rozhodnutí a
to do právoplatnosti kolaudácie a zápisu bytov, nebytových priestorov a garážových státí do katastra

nehnuteľností. Zároveň podľa čl. VIII, bod 2 tejto zmluvy, v zmysle vzájomnej dohody medzi účastníkmi
zmluvy, je táto zmluva dokladom na preukázanie zmeny osoby stavebníka podľa § 70 Stavebného
zákona. V článku X, ods. 1 zmluvy si zmluvné strany dohodli, že práva a povinnosti vyplývajúce z
uvedenej zmluvy prechádzajú aj na ich právnych nástupcov, pričom jednotliví stavebníci môžu práva a
povinnosti z tejto zmluvy postúpiť na tretiu osobu, ktorá pristúpi k zmluve o výstavbe. Zmeny týkajúce

sa jednotlivých bytov, prípadne podlahovej plochy boli riešené v článku X, ods. 2 a 3. V zmysle článku
X, ods. 5 bolo dohodnuté, že súčasne s uvedenou zmluvou o výstavbe mala byt' uzatvorená aj zmluva
o zhotovení diela a to osobitne s každým stavebníkom. Dňa 13.3.2001 bol povolený vklad uvedenej
zmluvy do katastra nehnuteľností.
Okresný úrad Bratislava I pod č. ŽP 2001/02590 G/25 dňa 1.3.2001 vydal stavebné povolenie na

"Polyfunkčný bytový dom FC IV/1, IV/2, IV/3,V na parc.č. XXX/, XX, XX, XX-XX, XX-XX, v k.úz. Y. J. a
to stavebníkovi Zámockej spoločnosti, a.s. (č.l. 767 spisu)
Zámocká spoločnosť, a.s. ako obstarávateľ uzavrela so stavebníkmi P. H. a N.. J. O. dňa 29.6.2001
Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy, kde sa účastníci v čl. II zaviazali uzatvoriť zmluvu o výstavbe domu
č. IV-1-V na M. I.. T. U., na základe ktorej stavebník nadobudne vlastníctvo k bytu č. 39) a garážovému

státiu č. 32 (neskôr konkretizáciou stavby upravených v Zmluve o prevode práv a povinností z 21.7.2004
na byt č. bytu č. 47 a garážová boxy č. 025 a 026) a to po dokončení hrubej stavby domu, najneskôr
do doby kolaudácie stavby. V čl. III bod 4 stavebník vzal na vedomie existenciu záložného práva k časti
pozemku v prospech ISTROBANKA, a.s. a obstarávateľ a zaviazal, že bude stavebníkovi dokladovať
zrušenie tohto záložného práva predložením aktuálneho listu vlastníctva do 31.12.2002.

Z písomného vyjadrenia Katastrálneho úradu v Bratislave pod zn. V-2485/2,1171/03 zo dňa 21.8.2003
(č.l.845spisu)adresovanéhoOkresnejprokuratúreBratislava1vyplýva,žepouzavretíuvedenejzmluvy
o výstavbe dňom 4.6.2001 sa stavebníkmi na základe zmluvy o postúpení práv stali aj manželia S., kde
uvedená zmluva o výstavbe uzavretá medzi Zámockou spoločnosťou a manželmi J.i vrátane pristúpeniamanželov S. k zmluve bola zapísaná v poznámke na LV XXXX pre k. úz. Bratislava - Y. J. k 19.12.2001
(č.l. 532 spisu). K dôvodu zapísania uvedenej zmluvy o výstavbe do poznámky katastrálny úrad uviedol
vo vyjadrení z 21.8.2003, že dovtedy platná právna úprava (do 31.12.2001) neobsahovala ustanovenie

o spôsobe evidovania práv k bytom a nebytovým priestorom na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe
a nadstavbe a preto bol v praxi zaužívaný zápis tejto zmluvy formou poznámky do listu vlastníctva a
novopostavený byt ako zhotovená vec a jeho vlastník mal byť do listu vlastníctva v časti B - vlastníci,
zapísaný až na základe právoplatného kolaudačného rozhodnutia.
Dňa 17.12.2003 bol medzi Zámockou spoločnosťou, a.s. ako obstarávateľom, manželmi J. ako

stavebníkmi a manželmi S. ako stavebníkmi, za účasti vedľajšieho účastníka GARDEN spol. s r.o.
podpísaný Dodatok č. 1 k predmetnej zmluve o výstavbe domu, kde boli v súlade s Rozhodnutím
Mestskej časti Bratislava - Staré Mesto zo 14.11.2003, ktorým bola dodatočne povolená zmena stavby
pred dokončením, nanovo v čl. VI upravené špecifikácie jednotlivých bytov a nebytových priestorov s
uvedením stavebníka ku každému z nich.

Na zabezpečenie financovania realizácie uvedenej stavby uzavrela Zámocká spoločnosť, a.s. ako dlžník
s veriteľom ISTROBANKA, a. s. dňa 23.11.2001 úverovú zmluvu č. 78000-819120/4900 a následne
dňa 5.11.2002 Zámocká spoločnosť, a.s. ako záložca s veriteľom ISTROBANKOU, a. s. (právnym
predchodcom odporcu) ako záložným veriteľom uzavrela zmluvu o zriadení záložného práva c. ZN c.
30/120/2002 (č.l.14 spisu). Podľa článku II, bod. 2 písm. a) zmluvy bola identifikovaná ako pohľadávka

zabezpečená záložnou zmluvou úverová zmluva č. 78000-819120/4900 zo dňa 23.11.2001, ktorej
overená kópia mala tvoriť neoddeliteľnú prílohu zmluvy. Predmetom záložného práva podľa článku III
boli nehnuteľnosti uvedené v bode 1 zmluvy a to okrem pozemkov aj rozostavaný polyfunkčný dom
nachádzajúci sa na parcelách vymedzených v tomto bode. V článku III v bode 2 zmluvy vyhlásil záložca
(Zámocká spoločnosť, a.s.), že uvedený predmet zálohu vrátane rozostavaného polyfunkčného domu je

v jeho výlučnom vlastníctve. Vzhľadom na výzvu katastra došlo k úprave označenia predmetu zálohou
do textu záložnej zmluvy, kde bolo uvedené, že predmetom zálohu je aj parc.č. XXX/XX, zast. plochy o
výmere 2381 m2, rozostavaný polyfunkčný dom, v zmysle Geometrického plánu č. 162/2002. Túto rukou
písanú úpravu podpísali p. X. za záložného veriteľa a H.. U. Y. za Zámockú spoločnosť, a.s., ktorá konala
na základe plnomocenstva zo dňa 14.11.2002 (v spise na č.l. 807) V zmysle uvedeného plnomocenstva

mala byť H.. Y. ako zástupkyňa úpadcu oprávnená v mene úpadcu k jeho zastupovaniu vo vzťahu
ku správe katastra a to na podávanie návrhu vrátane ich opráv a doplnení, preberania rozhodnutí,
späťvzatia návrhov. Vzhľadom na namietanie nedostatku plnomocenstva od Zámockej spoločnosti
pre H.. Y. na takúto úpravu zmluvy v proteste prokurátora z 30.6.2005, štatutárny orgán Zámockej
spoločnosti písomne dňa 21.1.2005 akceptoval uvedenú záložnú zmluvu vrátane jej doplnenia H.. Y.

(č.l. 830 spisu), taktiež záložný veriteľ vyhlásením z 27.7.2005 akceptoval predmetnú záložnú zmluvu
rukou doplnenú Z.. X. (č.l. 825 spisu). Predmetné záložné právo k rozostavanej stavbe polyfunkčného
objektu na M. I. bolo zapísané do katastra nehnuteľností pod č. V 2485/2002 zo dňa 27.11.2002.

Následne dňa 5.5.2004 podpísala Zámocká spoločnosť, a.s. ako obstarávateľ s navrhovateľom ako

objednávateľom Zmluvu o dielo (viď č.l. 588 spisu), ktorej predmetom malo byť zhotovenie a odovzdanie
diela,atobytuč.47,garážovéhostátiač.035(predtým032)a036vobytnomdomenaM.I.T.U..Včlánku
I, bod 2 sa Zámocká spoločnosť zaviazala ako obstarávateľ zabezpečiť vykonanie diela a podľa článku
I, bod 3 sa zaviazali účastníci tejto zmluvy uzavrieť zmluvu o výstavbe najneskôr do doby kolaudácie
uvedenej stavby. Podľa článku 7, bod 1 objednávateľ vzal na vedomie existenciu záložného práva v

prospech Istrobanky, a.s. mimo iné na pozemok XXX/XX (z ktorého neskôr delením vznikol pozemok
835/47) a v bode 3 objednávateľ splnomocnil obstarávateľa, aby ho počas výstavby zastupoval pred
orgánmi štátnej správy a samosprávy.

Dňa 21.7.2004 uzavrela Zámocká spoločnosť, a.s. s navrhovateľom Zmluvu o prevode práv a povinností

(č.l. 583 spisu), v zmysle ktorej Zámocká spoločnosť, a.s. označená ako prevodca, obstarávateľ a
stavebník previedla podľa čl. X, bodu 1 Zmluvy o výstavbe na navrhovateľa ako nadobúdateľa všetky
práva a povinnosti zo zmluvy o výstavbe v časti výstavby bytu č. 47 a garážových boxov č. 025 a 026
aj s prislúchajúcim podielom na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu. K prevodu
všetkých uvedených práv vo vzťahu k uvedenej zmluve o výstavbe malo dôjsť dnom podpisom tejto

zmluvy. Spoluvlastnícke podiely k pozemkom neboli predmetom uvedenej zmluvy podľa článku II, ods.
4. V článku III, bod 1 bolo dohodnuté, že nadobúdateľ sa dňom nadobudnutia práv a povinností
podľa čl. II tejto zmluvy stáva stavebníkom predmetných nehnuteľností a po kolaudácii ich nepodielovým
vlastníkom. V čl. III bod 2 uvedenej zmluvy o prevode práv a povinností sa zároveň zaviazala Zámockáspoločnosť vykonať zmenu v osobe stavebníka voči stavebnému úradu. Zároveň v čl. VII bod 4
nadobúdateľ vyhlásil, že je oboznámený s ťarchami viazanými na rozostavanej stavbe a pozemkoch,
tak ako sú zapísané na LV v časti C- ťarchy, ku dňu podpísania tejto zmluvy. Ku dňu 21.7.2005 v zmysle

výpisu z listu vlastníctva č. XXXX bola evidovaná ako vlastník rozostavanej stavby Zámocká spoločnosť,
a.s. (č.l. 71 spisu).

Generálna prokuratúra dňa 30.6.2005 podala protest proti rozhodnutiu Správy katastra z 27.11.2002,
ktorým bol povolený vklad záložného práva k predmetným nehnuteľnostiam na základe uvedenej

záložnej zmluvy (č.l. 115 spisu), ktorému Katastrálny úrad v Bratislave rozhodnutím z 22.8.2005
nevyhovel (č.l. 820 spisu).

Dňa 10.7.2006 vydala súdna exekútorka H.. G. Y. upovedomenie o začatí exekúcie EX 1580/2006
proti Zámockej spoločnosti ako povinnému (č.l. 324 spisu), pričom súčasťou vyššie uvedeného
upovedomenia bolo aj upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľností, t.j. aj

rozostavanej stavby nachádzajúcej sa na parcele č. XXX/XX, evidovanej na liste vlastníctva XXXX, kat.
úz. Bratislava - Y. J.. Zámocká spoločnosť prevzala upovedomenie dňa 24.7.2006 tak ako to vyplýva
z doručenky v spise na č.1. 331 a predmetné upovedomenie o začatí exekúcie bolo zapísané na list
vlastníctva č. XXXX.

Po uvedenom doručení bola dňa 10.10.2006 uzavretá Dohoda o zmene dispozičného usporiadania
a o prevode rozostavaných bytov, nebytových priestorov a garáží v polyfunkčnom objekte ,,Funkčný
celok IV/l-V" na M. I. T. U., ktorú uzavrela Zámocká spoločnosť a ďalších 56 fyzických a právnických
osôb vrátane navrhovateľa ako účastníka v 32. rade. Účelom zmluvy bolo vymedziť vzájomné
práva a povinnosti zmluvných strán, nakoľko prišlo k zmene stavby pred dokončením, vymedziť

a upraviť užívanie a vlastníctvo k rozostavaným bytom, nebytovým priestorom, skladom garážam,
spoločným častiam, zariadeniam domu, pozemku. Predmetom plnenia podľa zmluvy je výstavba bytov
špecifikovaných v zmluve, dohoda o zmene dispozičného usporiadania a prevod rozostavaných bytov
a nebytových priestorov a garáží v objekte, nadobudnutie spoluvlastníckych podielov k spoločným
častiam a zariadeniam a úprava práv k pozemku. Zmluvné strany v 1. - 29. rade sa zároveň dohodli na

zmene dispozičného usporiadania a účastníci zmluva v 30.-57. rade sa mali dohodnúť na nadobudnutí
rozostavaných bytov, nebytových priestorov a garáží v polyfunkčnom dome. Vo vzťahu k navrhovateľovi
bolo dohodnuté, že sa stane vlastníkom garáží č. 025 a 026 na 1. podzemnom podlaží stavby a
bytu č. 47 na 4. nadzemnom podlaží stavby a bol vymedzený aj spoluvlastnícky podiel k uvedeným
nehnuteľnostiam (upravený oproti zmluve o prevode práv a povinností v časti čísla za lomítkom). Podľa

článku III bod 4 dohody vlastníctvo podielov na spoločných častiam, zariadeniach a príslušenstve
malo vzniknúť na základe právoplatného rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu
vlastníckych práv. V čl. VI bod 5 účastníci vzali na vedomie, že k rozostavanej stavbe a k pozemkom
účastník v 1. rade zriadil záložné právo v prospech ISTROBANKA, a.s. na zabezpečenie pohľadávok,
ktoré vznikli na základe úverových zmlúv, ktoré je zapísané v časti "C" LV XXXX G. XXXX v kat. úz.

Bratislava-Y.J..Včl.VIIbod4saúčastnícidohodli,žetátozmluvapredstavujeúplnúdohoduúčastníkov
v 1. - 57. rade o predmete tejto zmluvy a nahradzuje všetky predošlé ujednania medzi účastníkmi. Vklad
dohody bol povolený 20.10. 2006 pod č. V 15031/06.

Proti predmetnému rozhodnutiu Správy katastra o vklade dohody podala dňa 28.6. 2007 Okresná

prokuratúra Bratislava I protest prokurátora, na základe ktorého Katastrálny úrad v Bratislave 27.9.2007
vydal rozhodnutie č. 58/07-Kr, ktorým uvedenému protestu nevyhovel (č.l. 364 spisu), keď uviedol,
že zrušením uvedeného rozhodnutia by správny orgán zasiahol do ďalších rozhodnutí, ktorými zákon
porušený nebol a preto nezákonnosť predchádzajúceho rozhodnutia je možné odstrániť len súdnou
cestou.

Dňa 17.12.2007 mestská časť Bratislava - Y. J. svojim rozhodnutím č. SU-2004,05,06,07/29209,75464-
H/167BU (č.l. 210 spisu) vydala dodatočné povolenie užívania stavby na M. I. T. U., funkčný celok IV/I-V
s vymedzením jednotlivých priestorov pre konkrétnych vlastníkov vrátane navrhovateľa ako účastníka v
31. rade (č.l. 212 spisu). Na základe uvedenej dohody z 10.10.2006 a dodatočného povolenia užívania
stavby bol navrhovateľ zapísaný ako vlastník predmetných nehnuteľností, pričom ešte pred vydaním

uvedeného kolaudačného rozhodnutia však Okresný súd Banská Bystrica v konaní 2K 18/
2007 dňa 8.11.2007, v spojení s uznesením Krajského súdu v Banskej Bystrici 25CoKR/ 15/ 2007-222 zo
14.1.2008 vyhlásil konkurz na majetok úpadcu - Zámockej spoločnosti, a.s. Správca konkurznej podstaty
úpadcu sa žalobou zo 4.4.2008 na Okresnom súde Banská Bystrica domáhal určenia neúčinnostiprávneho úkonu dlžníka (aj navrhovateľa, ktorý bol označený ako odporca v 30. rade) a to Dohody z
10.10.2006 voči veriteľom - účastníkom konkurzného konania.
Úrad geodézie, kartografie a katastra SR rozhodnutím č. LPO 2012/2008-Va z 27.5. 2008 zamietol

odvolanie sa spoločnosti ISTROBANKA, a.s. z 23.10.2007 proti rozhodnutiu Správy katastra z
20.10.2006, ktorým bol povolený vklad vlastníckeho práva do katastra na základe dohody o zmene
dispozičného usporiadania.
Dňa 21.7.2008 Krajský stavebný úrad v Bratislave pod č. A/2008/2061-5/JAN na podklade podnetu
správcu konkurznej podstaty Zámockej spoločnosti, a.s. proti vyššie uvedenému rozhodnutiu Mestskej

časti Bratislava - Staré mesto zo 17.12.2007 vydal stanovisko v ktorom uviedol, že nezistil dôvod na
začatie konania o preskúmanie napadnutého rozhodnutia mimo odvolacieho konania.

Okresný súd Banská Bystrica rozsudkom 61Cbi 4/2009-831 z 10.11.2010 v právnej veci navrhovateľky
J.. J. J., ako vlastníčky časti nehnuteľnosti na M. I.. Č.. XX,XX,XX T. U., tiež dotknutej predmetným
záložným právom odporcu určil, že predmetný majetok navrhovateľky je vylúčený zo súpisu majetku

oddelenej podstaty zabezpečeného veriteľa ISTROBANKA, a.s., keď v odôvodnení mimo iné uviedol, že
Zámocká spoločnosť, a.s. nemohla platne zriadiť záložné právo na celú rozostavanú stavbu vzhľadom
na to, že zasiahla do spoluvlastníckeho práva manželov J. G. S. a teda z dôvodu rozporu s kogentnou
úpravou § 151d ods. 1 Obč. zák. v znení účinnom do 31.12. 2002 s použitím § 39 Obč. zák. dospel k
záveru o neplatnom zriadení záložného práva podľa cit. záložnej zmluvy. Krajský súd v Banskej Bystrici

potvrdil uvedené rozhodnutie svojím rozsudkom sp. zn. 43 CoKR/21/2011 z 21.9.2011.

Okresný súd Bratislava I rozsudkom 15C (25C) 2/2004-473 zo dňa 12.12.2011 zamietol návrh
navrhovateľov, zapísaných ako vlastníkov časti predmetnej nehnuteľnosti na M. I.. T. U., dotknutých
záložným právom v prospech ČSOB, a.s., v ktorom sa títo domáhali určenia, že záložné právo na

im náležiace nehnuteľnosti nevzniklo a neexistuje, keď v odôvodnení uviedol, že sa nestotožnil s
argumentáciou navrhovateľov o neplatnosti záložnej zmluvy podľa § 39 Obč. zák. a nedospel k záveru
o konaní v rozpore s "dobrými mravmi". Pri rozhodnutí vychádzal aj z uznesenia Krajského súdu v
Bratislave 3Co 87/2009, ktorý ustálil, že v období medzi uzavretím zmluvy o výstavbe a právoplatnosťou
kolaudačného rozhodnutia navrhovatelia ešte neboli vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, keďže

ako predmet občianskoprávnych vzťahov tieto ešte neexistovali.

Okresný súd v Banskej Bystrici uznesením 27Cbi 113/08 zo dňa 23.11.2010 prerušil konanie o návrhu
navrhovateľa N.. J. O. na vylúčenie majetku a to bytu č. 47 a garáže č. 025 a 026, nachádzajúcich
sa v bytovom dome na M.J. I. XX,XX,XX T. U., zapísaných na LV XXXX, kat. úz. Bratislava - Y. J., zo

súpisu majetku konkurznej podstaty Zámockej spoločnosti, a.s. a to až do právoplatného skončenia veci
vedenej na Okresnom súde Bratislava I pod sp. zn. 25C 41/2007. Toto rozhodnutie potvrdil Krajský súd
v Banskej Bystrici uznesením sp. zn. 43CoKR/11/11 zo dňa 29.6.2011.

Podľa§80písm.c/Občianskehosúdnehoporiadku(ďalejlenO.s.p.)návrhomnazačatiekonaniamožno

uplatniť, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom
naliehavý právny záujem.

Podľa § 33 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej len Obč. zák.) ak splnomocnenec prekročil svoje
oprávnenie vyplývajúce z plnomocenstva, je splnomocniteľ viazaný, len pokiaľ toto prekročenie schválil.

Ak však splnomocniteľ neoznámi osobe, s ktorou splnomocnenec konal, svoj nesúhlas bez zbytočného
odkladu po tom, čo sa o prekročení oprávnenia dozvedel, platí, že prekročenie schválil.

Podľa § 132 ods. 1 Obč. zák. vlastníctvo veci možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou
zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených

zákonom.

Podľa § 4 ods. 1 písm. b/ z.č. 182/1993 Zb. v znení novely č. 252/1999 Zb., vlastníctvo bytu alebo
nebytového priestoru v dome sa nadobúda na základe zmluvy o výstavbe domu, vstavbe alebo
nadstavbe.

Podľa § 21 ods. 1, ods. 3 cit. z.č. 182/1993 Zb. vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome
môže vzniknúť na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu stavebníkmi. Na účinnosť
zmluvy je potrebný zápis do katastra nehnuteľností.Podľa § 151b ods. 1, ods. 2 Obč. zák. účinného do 31.12.2002, záložné právo vzniká na základe
písomnej zmluvy, schválenej dedičskej dohody alebo zo zákona. Záložné právo vzniká, ak ide o

nehnuteľnosť, vkladom do katastra nehnuteľností.

Podľa § 151b ods. 3 Obč. zák. účinného od 1.1.2003 v zmluve o zriadení záložného práva sa určí
najvyššia hodnota istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje, ak zmluva o zriadení záložného práva
neurčuje hodnotu zabezpečenej pohľadávky.

Podľa § 151b ods. 4 cit. Obč. zák. v zmluve o zriadení záložného práva sa musí určiť predmet záložného
práva (záloh) a pohľadávka, ktorú zabezpečuje. Vec sa musí označiť tak, aby jej založenie bolo každému
zjavné.

Podľa § 151d ods. 1 cit. Obč. zák., ak niekto dá do zálohu cudziu vec bez súhlasu vlastníka alebo osoby,

ktorá má k veci iné vecné právo nezlučiteľné so záložným právom, vznikne záložné právo, len ak sa
vec odovzdá záložnému veriteľovi a ten ju prijme dobromyseľne, že záložca je oprávnený vec založiť.
V prípade pochybností platí, že záložný veriteľ konal dobromyseľne.

Podľa § 151h ods. 1 Obč. zák. účinného od 1.1.2003 pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné

právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže
záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný
zákon neustanovuje inak.

Podľa § 151h ods. 2 Obč. zák. účinného od 1.1.2003 na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí

záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo
zmluvy o zriadení záložného práva. Nadobúdateľ zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, je povinný
strpieť výkon záložného práva a vzťahujú sa na neho práva a povinnosti záložcu.

Podľa § 151h ods. 3 Obč. zák. záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu, ak záložca previedol

záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania. Záložné právo nepôsobí voči
nadobúdateľovi zálohu ani vtedy, ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu pri vynaložení náležitej
starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom. Ak je záložné právo
registrované v registri záložných práv, predpokladá sa, že nadobúdateľ zálohu nie je dobromyseľný, ak
nepreukáže opak.

Podľa§879e ods.1Obč.zák.,prechodnýchustanoveníkúpravámúčinnýmod1.1.2003,ustanoveniami
tohto zákona sa spravujú aj právne vzťahy vzniknuté pred 1. januárom 2003; vznik týchto právnych
vzťahov, ako aj nároky z nich vzniknuté pred 1. januárom 2003 sa však posudzujú podľa doterajších
predpisov, ak nie je ustanovené inak.

Podľa § 39 cit. Obč. zák. neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu
alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 5 ods. 1, ods. 3 z.č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností, vklad je úkon správy katastra;
vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Poznámka je úkon správy katastra,

ktorý je určený na vyznačenie skutočností alebo pomeru vzťahujúceho sa na nehnuteľnosti alebo na
osobu a ktorý nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam.

Podľa § 46 ods. 4 cit. z.č. 162/1995 Z.z. účinného ku dňu zápisu záložného práva, pri zápise údajov o
práve k rozostavanej stavbe sa predkladá právoplatné stavebné povolenie, geometrický plán a znalecký

posudokocenerozostavanejstavbyaakovlastníksazapíšeosobauvedenávprávoplatnomstavebnom
povolení.

Súd vyhodnotil vykonané dôkazy jednotlivo ako aj v ich vzájomných súvislostiach a dospel k záveru, že
návrh navrhovateľa je potrebné zamietnuť.

Keďže navrhovateľ sa v konaní domáhal určenia v zmysle vyššie cit. § 80 písm. c/ O.s.p., súd skúmal, či
mánadanomurčenínaliehavýprávnyzáujem,akotovyžadujeuvedenéustanovenie.Vzmysleustálenej
judikatúry naliehavý právny záujem je daný vtedy, ak by bez žalovaného určenia bol právne postaveniežalobcu ohrozené alebo neisté a výrok súdu by toto ohrozenie, neistotu odstraňoval. Opodstatnenosť
takejto žaloby spravidla nie je daná vtedy, ak by malo požadované určenie povahu predbežnej otázky
vo vzťahu k posúdeniu, či tu právo, alebo právny vzťah je alebo nie je. Súd na základe zisteného stavu

konštatuje, že navrhovateľ má naliehavý právny záujem na určení ktorého sa domáha, keďže aj v zmysle
ustálenej judikatúry, k odstráneniu neistoty v jeho právnom postavení, resp. k zamedzeniu ohrozenia
jeho práva môže viesť len určenie toho, či tu záložné právo je alebo nie je. Uvedené platí aj vo vzťahu
k prebiehajúcemu konkurznému konaniu na Zámockú spoločnosť, a.s., keď konanie navrhovateľa o
vylúčenie jeho majetku zo súpisu konkurznej podstaty je prerušené do skončenia tohto konania a tiež v

predmetnom konaní je iný okruh účastníkov, kde absentuje záložný veriteľ ako účastník konania a aj v
prípade vyriešenia otázky existencie záložného práva ako otázky predbežnej v konkurznom konaní, by
toto bolo spôsobilé len pre určenie oprávnenosti zápisu sporných nehnuteľností do súpisu konkurznej
podstaty a nemohlo by na základe rozhodnutia konkurzného súdu dôjsť k zmene zápisu do katastra
nehnuteľností.

Taktiež má súd za to, že navrhovateľ preukázal svoju aktívnu legitimáciu, keď z listu vlastníctva č.
XXXX pre kat. úz. Bratislava - Y. J. vyplýva, že je zapísaný ako vlastník predmetných nehnuteľností
zaťažených záložnou zmluvou č. ZN 30/120/2002 zo dňa 5.11. 2002, na základe ktorej je odporca
záložným veriteľom, pričom v konaní o určenie, či záložné právo je alebo nie je, sú vecne legitimovaní
len záložný veriteľ a záložný dlžník (viď aj rozhodnutie NS ČR z 3.4.2002 sp. zn. 21Cdo 679/2001).

Vzhľadom na uvedené súd ako predbežnú otázku pri určení žiadanom navrhovateľom skúmal platnosť,
či neplatnosť záložnej zmluvy, keďže otázka, či je táto zmluva platným právnym úkonom predstavuje
vyriešenie predbežnej otázky vo vzťahu k posúdeniu, či na predmetných nehnuteľnostiach viazne
záložné právo v prospech odporcu.

Navrhovateľ namietol neplatnosť záložnej zmluvy a to z viacerých dôvodov. Vo svojom vyjadrení
uviedol, že predmetná záložná zmluva z 5.11.2002 bola v časti predmetu dodatočne zmenená osobami
neoprávnenými na takýto úkon. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že týmito osobami boli H.. Y.
za Zámockú spoločnosť a Z.. X. za záložného veriteľa. H.. Y. mala v tom čase plnomocenstvo zo

14.11.2002, ktoré ju oprávňovalo na zastupovanie Zámockej spoločnosti vo vzťahu ku správe katastra,
nie ale priamo na zmeny v obsahu záložnej zmluvy, avšak tak Zámocká spoločnosť, a.s. ako aj záložný
veriteľ ISTROBANKA, a.s. akceptovali predmetné doplnenie zmluvy svojimi zástupcami, ako to vyplýva
z ich vyjadrení z 21.1.2005 a 27.7.2005 (č.l. 830 a 825 spisu). S poukazom na vyššie cit. ust. § 33 ods.
1 Obč. zák. preto platí, že splnomocniteľ je viazaný uvedeným právnym úkonom a preto tento argument

navrhovateľa k neplatnosti záložnej zmluvy súd vyhodnotil ako nedôvodný.

Navrhovateľ ako ďalší dôvod neplatnosti záložnej zmluvy uviedol jej rozpor so zákonom v dôsledku
absencie určenia hodnoty zabezpečovanej pohľadávky, ev. určenia maximálnej hodnoty istiny do ktorej
sa pohľadávka zabezpečuje. Uvedená zákonná požiadavka zakotvená v § 151b ods. 3 Obč. zák.

však nadobudla účinnosť až od 1.1.2003, pričom s poukazom na § 879e ods. 1 Obč. zák., ktorý
rieši prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1.1.2003, sa vznik právnych vzťahov vzniknutých
pred týmto dátumom posudzuje podľa doterajších predpisov. V čase uzavretia záložnej zmluvy, t.j.
5.11.2002 Občiansky zákonník v § 151b ods. 4 (v znení účinnom do 31.12.2002) ustanovoval, že
v zmluve o zriadení záložného práva sa musí určiť predmet záložného práva a pohľadávka, ktorú

zabezpečuje, pričom vec sa musí označiť tak, aby jej založenie bolo každému zjavné. Na základe
vykonaného dokazovania súd konštatuje, že keďže v predmetnej záložnej zmluve bola jasne označením
úverovej zmluvy špecifikovaná pohľadávka, ktorá mala byť zabezpečená (číselným označením zmluvy
a dátumom jej uzavretia), bol takto predmet záložného práva dostatočne určitý, keď súd podotýka,
že uvedená úverová zmluva bola uzatvorená práve medzi účastníkmi záložnej zmluvy a tak títo bez

akýchkoľvek nejasností mali vedomosť o jej obsahu vrátane výšky úveru a teda nedošlo takýmto
vymedzením k porušeniu zákona ako argumentoval navrhovateľ.

Taktiež námietku spočívajúcu v tvrdení, že k predmetnej zmluve neboli pripojené úverové zmluvy na
ktoré záložná zmluva odkazovala súd vyhodnotil ako nedôvodnú, keďže Občiansky zákonník obsahuje

v § 151a a nasl. špeciálnu úpravu vzťahujúcu sa k záložným zmluvám, ktorá ale neobsahuje požiadavku
nedeliteľnej jednoty všetkých listín. Táto je upravená len v § 46 ods. 2 Obč. zák., ktorý v prípade zmluvy
o prevode nehnuteľností ukladá povinnosť, aby boli prejavy účastníkov o návrhu zmluvy a jeho prijatí
na tej istej listine,avšak táto povinnosť sa vzťahuje len na zmluvy o prevode nehnuteľnosti, nie na zmluvy záložné.

Súd neakceptoval ani námietku navrhovateľa, že predmet záložnej zmluvy je neurčitý a nezrozumiteľný,
keď zo znenia záložnej zmluvy jasne vyplývajú nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom zálohu. Doplnenie
H.. Y. bolo vykonané na základe výzvy katastra z dôvodu, že došlo k úprave čísiel parciel na ktorých sa
rozostavaná stavba nachádzala a to geometrickým plánom č. 162/2002 z 31.10.2002 tak, ako to vyplýva
aj z vyjadrenia Katastrálneho úradu z 21.8.2003 (č.l. 845 spisu). Nedošlo teda k zmene predmetu zálohu,

keďže sa jednalo o pôvodné parcely, pri ktorých došlo len k zmene v ich označení. Podľa § 151b ods. 4
Obč. zák. v znení účinnom do 31.12.2002 tak bola splnená podmienka, aby označenie predmetu zálohu
bolo každému zjavné, keď medzi účastníkmi zmluvy uvedené nebolo ani nikdy sporné.

Zároveň navrhovateľ namietal, že záložné právo zriadené na rozostavanú stavbu zaniklo skolaudovaním
nehnuteľnosti, nakoľko predmet zálohu zanikol. Súd sa nestotožnil s touto argumentáciou navrhovateľa,

pričom uvádza, že predmetom zálohu bola v čase uzatvorenia záložnej zmluvy rozostavaná stavba
ako celok a táto ako taká obsahovala aj jednotlivé byty a nebytové priestory, ktoré v tom čase ešte
neboli samostatne vymedziteľné a neboli teda ani samostatne zapísané ani zapísateľné v katastri
nehnuteľností. Skutočnosť, že právoplatnosťou kolaudačného rozhodnutia boli zapísané v katastri už
jednotlivé byty a nebytové priestory neodôvodňuje zrušenie záložného práva k nim, keď nie je možné

na uvedené aplikovať § 151md ods. 1 písm. b/ Obč. zák. v znení účinnom od 1.1.2003 podľa ktorého
záložné právo zaniká zánikom všetkých vecí na ktoré sa záložné právo vzťahuje.

Navrhovateľ tiež argumentoval, že Zámocká spoločnosť, a.s. nebola oprávnená samostatne uzatvoriť
záložnú zmluvu na uvedenú rozostavanú stavbu, lebo spoluvlastníkmi rozostavanej stavby boli v tom

čase aj rodiny J. G. S., pričom poukázal na takéto právne posúdenie v rozhodnutí Okresného súdu
Banská Bystrica č.k. 61Cbi 4/2009-831. Odporca argumentoval tým, že bol k takémuto kroku oprávnený,
nakoľko Zámocká spoločnosť, a.s. bola v tom čase zapísaná ako jediný vlastník a aj v prípade uznania
argumentov navrhovateľa, záložná zmluva by bola platná minimálne v časti nehnuteľnosti, kde neboli
stavebníkmi J. G. S.. Tiež zdôraznil svoju dobromyseľnosť v čase uzatvárania záložnej zmluvy.

K uvedenej argumentácii súd uvádza, že na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že
navrhovateľnazákladepodpísaniaZmluvyoprevodeprávapovinnostíuzavretejmedzinímaZámockou
spoločnosťou, a.s. zo dňa 21.7.2004, vstúpil do práv a povinností vyplývajúcich zo Zmluvy o výstavbe
z 24.1.2001 uzavretej medzi Zámockou spoločnosťou, a.s. rod. J. a GARDEN spol. s r.o. Vlastnícke

právo nadobudol navrhovateľ až kolaudačným rozhodnutím a teda vznikom veci (jednotlivých bytov a
nebytových priestorov), keď samotnou zmluvou o výstavbe nevzniklo vlastnícke právo k jednotlivým
budúcim bytom a nebytovým priestorom, keďže pre jeho vznik bolo potrebné zhotovenie diela a
následne kolaudačné rozhodnutie. Samotná zmluva o výstavbe nespôsobuje vznik vlastníctva na
ešte neexistujúcu vec od nadobudnutia jej účinnosti, ale až od vzniku veci, tak ako to aj obdobne

konštatoval Krajský súd v Bratislave vo svojom rozhodnutí sp. zn. 3Co 87/2009. Titulom nadobudnutia
jeho vlastníckeho práva nebola teda dohoda o zmene dispozičného usporiadania z 10.10.2006 ako je
to zapísané v katastri a preto sa súd ďalej ani nezaoberal námietkami odporcu týkajúcimi sa neplatnosti
predmetnej dohody.

Na základe uvedeného súd konštatuje, že Zámocká spoločnosť, a.s., mohla až do doby kolaudácie
stavby platne samostatne uzatvoriť predmetnú záložnú zmluvu na uvedenú nehnuteľnosť. Len na margo
tvrdení navrhovateľa súd uvádza, že ak by sa súd aj stotožnil s jeho argumentáciou, že Zámocká
spoločnosť, a.s. bola len spoluvlastníkom (a to v tom prípade väčšinovým) uvedenej nehnuteľnosti,
mohla platne svoju časť nehnuteľnosti založiť a teda nemožno konštatovať neplatnosť záložnej zmluvy

ako takej. Zároveň súd dáva do pozornosti, že navrhovateľ na základe uvedenej zmluvy o prevode
práv a povinností z 21.7. 2004, od ktorej odvodzuje svoje vlastnícke právo, nadobudol tieto práva a
povinnosti práve k nehnuteľnostiam (bytu č. 47 a garážovým státiam 025 a 026), ktoré boli dovtedy
vo vlastníctve Zámockej spoločnosti, a.s. Z dokazovania jednoznačne vyplynulo, že navrhovateľ už v
Zmluve o uzavretí budúcej zmluvy z 29.6.2001, ako aj v Zmluve o dielo z 5.5.2004 a napokon a hlavne

aj v Zmluve o prevode práv a povinností z 21.7.2004, vzal svojím podpisom na vedomie existenciu
uvedeného záložného práva, ktoré bolo v katastri riadne zapísané. Podpisom zmluvy z 21.7.2004 teda
takto vstúpil do práv a povinností Zámockej spoločnosti, a.s., tak ako to vyplýva aj z vyššie uvedeného
ust. § 151h ods. 1, 2 Obč. zák. v znení účinnom od 1.1.2003 (dovtedajšia právna úprava toto ustanoveniev predmetnom znení neobsahovala), keď podmienky § 151h ods. 3 Obč. zák., ktoré vylučujú prechod
právapovinnostízozáložnéhoprávananovéhonadobúdateľazálohuniesúvdanomprípadenaplnené,
keď nie je možné konštatovať, že by bolo záložca konal v bežnom obchodnom styku, keď uzavrel

predmetnú zmluvu s fyzickou osobou bez podnikateľského oprávnenia, pričom Zámocká spoločnosť,
a.s. v predmete podnikania má síce uvedené sprostredkovanie kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností,
ale tento nie je charakterizovaný činnosťou, pri ktorej by dochádzalo k prevodu vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam zo Zámockej spoločnosti, a.s. ako vlastníka na tretiu osobu. Navrhovateľ tak vstúpil do
právapovinnostíZámockejspoločnosti,a.s.,ktorájasneprejavilauzavretímzáložnejzmluvyvôľuzaložiť

predmetnú nehnuteľnosť a teda aj predmetné priestory, ku ktorým bolo neskôr zapísané vlastnícke
právo navrhovateľa.

Bez ohľadu na okamih nadobudnutia vlastníckeho práva navrhovateľa súd dospel k záveru, že na daný
prípad je potrebné aplikovať vyššie cit. § 151d ods. 1 Obč. zák. Súd sa stotožnil s argumentáciou
odporcu, že tento ako záložný veriteľ bol v čase uzatvárania záložnej zmluvy dobromyseľný ohľadom

predmetu zálohu, nakoľko v katastri bola v súlade s vtedajším právnym stavom (viď vyššie uvedený §
46 ods. 4 z.č. 162/95 Z.z.) evidovaná ako vlastník Zámocká spoločnosť, a.s., pričom zápis v poznámke,
tak ako to vyplýva z § 5 ods. 3 z.č. 162/1995 Z.z. nemal vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv k
nehnuteľnostiam. Taktiež súd dáva do pozornosti, že aj keby vznikli pochybnosti o dobromyseľnosti
záložného veriteľa, v zmysle cit. § 151d ods. 1 Obč. zák. platí v takom prípade, že konal dobromyseľne.

Navrhovateľ rozporoval použitie uvedeného ustanovenia v prípade nehnuteľnosti, keď argumentoval
rozhodnutím NS SR 4 OBo 248/97, avšak súd poukazuje na neskoršiu judikatúru (rozhodnutie NS ČR
21Cdo 328/99) k otázke dobromyseľnosti, podľa ktorej slovné spojenie "odovzdanie veci" v § 151d
ods. 1 Obč. zák. je potrebné vykladať v súlade so zmyslom uvedeného ustanovenia, ktorý spočíva v
ochrane dobrej viery záložného veriteľa a teda nie je ho možné aplikovať len na veci hnuteľné, keď

odovzdaním sa rozumejú všetky spôsoby nadobúdania záložného práva a teda aj jeho vklad do katastra
nehnuteľností.

Keďže ako je vyššie uvedené súd dospel k záveru, že záložná zmluva zo dňa 5.11. 2002 medzi
Zámockou spoločnosťou, a.s. a ISTROBANKOU, a.s. bola platne uzatvorená, návrh navrhovateľa na

určenie neexistencie záložného práva ako nedôvodný zamietol.
O trovách konania súd rozhodol v zmysle § 142 ods. 1 O.s.p., podľa ktorého účastník, ktorý mal vo veci
plný úspech má nárok na náhradu trov konania potrebných na úspešné bránenie práva a preto priznal
náhradu trov konania plne úspešnému odporcovi, pričom táto pozostáva z trov právneho zastúpenia vo
výške 942,94,-€ a to za:

- 3 úkony á 1.371,- Sk za prípravu a prevzatie veci dňa 21.1.2007, vyjadrenie sa k žalobe z 23.2.2007,
odvolanie sa proti predbežnému opatreniu + 3 x 20% DPH á 274,20,- Sk + 3 x režijný paušál á 178,- Sk
(podľa § 11 ods. 1, § 14 ods. 1 písm. a/, c/, g/, § 16 ods. 3 a § 18 ods. 3 vyhl. č. 655/2004 Z.z. účinnej
v čase vykonania jednotlivých úkonov), teda spolu 5.469,60,- Sk, t.j. 181,56,-€,
- 2 úkony á 1.465,- Sk za účasť na pojednávaní 7.10.2008 a písomné vyjadrenie sa k veci zo 4.11.2008

+ 20% DPH á 293,- Sk + režijný paušál á 190,- Sk (podľa § 11 ods. 1, § 14 ods. 1 písm. d/, c/, § 16
ods. 3 a § 18 ods. 3 vyhl. č. 655/2004 Z.z. účinnej v čase vykonania jednotlivých úkonov), teda spolu
3.896,- Sk, t.j. 129,32,-€,
- 2 úkony á 57,-€ za účasť na pojednávaní 4.11.2011 a písomné vyjadrenie sa k veci zo 14.11.2011 +
režijný paušál á 7,41,-€ + 20% DPH á 12,88,-€ (podľa § 11 ods. 1 písm. a/, § 14 ods. 1 písm. c/, b,

§ 16 ods. 3 a § 18 ods. 3 vyhl. č. 655/2004 Z.z. účinnej v čase vykonania jednotlivých úkonov), teda
spolu 154,58,-€,
- 6 úkonov á 58,69,-€ za písomné vyjadrenie sa k veci z 18.1., 16.3. a 29.3.2012, účasť na pojednávaní
27.1., 20.3. a 15.5.2012 + režijný paušál á 7,63,-€ + 20% DPH á 13,26,-€ (podľa § 11 ods. 1, § 14 ods.
1 písm. b/, c/, § 16 ods. 3 a § 18 ods. 3 vyhl. č. 655/2004 Z.z. účinnej v čase vykonania jednotlivých

úkonov), t.j. spolu 477,48,-€.

Pri rozhodovaní o trovách konania súd vychádzal z ich vyčíslenia právnym zástupcom odporcu, ktorý
si tieto uplatnil podaním doručeným súdu 18.5.2012 vo výške 946,34,-€ a tieto žiadal uhradiť na účet č.
2621735009/1100 vedený v TATRABANKA, a.s. Uplatnenú odmenu súd krátil v časti DPH, ktorú priznal

za úkony do 1.6.2009 len z tarifnej odmeny, keďže do účinnosti novely č. 209/2009 Z.z. bolo možné o
DPH navýšiť len tarifnú odmenu určenú podľa § 9 - 14 f vyhl. č. 655/2004 Z.z.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho
doručenia na Okresnom súde Bratislava I, písomne v štyroch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.
Odvolanie proti rozsudku, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len tým, že
a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c/ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§205a),

f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci
Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na súdny výkon rozhodnutia, alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona