Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, April 30, 2015

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 33Cb/231/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1712206676
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 04. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Králová

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2015:1712206676.11

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Pezinok, so sídlom v Pezinku, v konaní pred samosudkyňou JUDr. Michaelou Královou

v právnej veci navrhovateľa: A&T Reality, s. r. o., so sídlom: 228 Vysoká nad Kysucou 023 55, IČO:
36 805 742, zastúpený Advokátskou kanceláriou JUDr. Silvia Predná, s.r.o., so sídlom: Plynárenská 7/
A, Bratislava, IČO: 36 859 044, proti odporcovi: SC SUNCITY, s.r.o., so sídlom: Fándlyho 3, Senec,
zastúpený advokátskou kanceláriou Herceg, s.r.o., so sídlom: Košická 56, Bratislava, o zaplatenie
62.791,87 EUR s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Súd návrh zamieta.

Súd vzájomný návrh zamieta.

O trovách konania rozhodne súd po právoplatnosti vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhomdoručenýmsúdudňa19.04.2012sanavrhovateľdomáhalzaplateniasumyvovýške62.791,87
EUR s príslušenstvom titulom zmluvnej pokuty za nedodržanie termínu zo zmlúv o budúcich kúpnych
zmluvách.
Svoj návrh odôvodnil tým, že dňa 24.05.2010 navrhovateľ ako budúci kupujúci a odporca ako budúci
predávajúci uzavreli zmluvy o budúcich zmluvách o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru,

predmetom ktorých bol záväzok oboch strán v čase určenom v zmluve (t.j. najneskôr do 31.09.2010)
uzavrieť kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníctva k bytu v polyfunkčnom dome ORBIS
na Štúrovej ulici č. XX, Senec; ktorý je vybudovaný na pozemkoch - parc. reg. "C" č. XXXX/X-XX,
nachádzajúce sa v katastrálnom území Senec, zapísané na LV č. XXXX vedenom Správou katastra
Senec pre katastrálne územie Senec (ďalej len "polyfunkčný dom ORBIS"), a to
1) k bytu, objekt/vchod: 03/2, podlažie: 3 NP, číslo bytu/nebytového priestoru: 3.13, rozsah podlahovej
plochy/nebytového priestoru: 73,69 m2 ,

2) k bytu, objekt/vchod: 03/2, podlažie: 3 NP, číslo bytu/nebytového priestoru: 3.16, rozsah podlahovej
plochy/nebytového priestoru: 67,39 m2,
3) k bytu, objekt/vchod: 03/3, podlažie: 3 NP, číslo bytu/nebytového priestoru: 3.22, rozsah podlahovej
plochy/nebytového priestoru: 82,69 m2,
4) k bytu, objekt/vchod: 03/2, podlažie: 7 NP, číslo bytu/nebytového priestoru: 7.14, rozsah podlahovej
plochy/nebytového priestoru: 88,49 m2,
5) k bytu, objekt/vchod: 03/3, podlažie: 7 NP, číslo bytu/nebytového priestoru: 7.22, rozsah podlahovej

plochy/nebytového priestoru: 106,17 m2.

Navrhovateľ poukázal na to, že podľa č. VII. bodu 2 zmlúv o budúcich zmluvách o prevode vlastníctva
bytu/nebytového priestoru, bol odporca povinný pripraviť návrhy zmlúv o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru č. 3.13, č. 3.16, č. 3.22, č. 7.14, č. 7.22 a predložiť všetky navrhovateľovi tak,
aby sa zmluvy mohli uzavrieť najneskôr do 31.09.2010. Navrhovateľ uviedol, že odporca bol povinný
predložiť návrhy týchto zmlúv spôsobom dohodnutým podľa čl. IX. bodu 2 "zmlúv o budúcej zmluve

o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru": podľa ktorého: "V prípade, ak všeobecne záväzný
právny predpis alebo táto zmluva vyžaduje, aby sa určitá listina doručila druhej zmluvnej strane, bude sa
doručovanie uskutočňovať formou doporučenej listovej zásielky zaslanej prostredníctvom pošty alebo
kuriéra na adresu adresáta zásielky uvedenú v záhlaví tejto zmluvy ako "adresa pre doručovanie.
Navrhovateľ má za to, že odporca dohodnutým spôsobom nedoručil navrhovateľovi návrhy zmlúv ani

do jej skutočného uzavretia, dostal sa do omeškania so splnením si svojej povinnosti podľa čl. VII. bodu
2 zmlúv o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru, a to povinnosti pripraviť a
predložiť návrhy zmlúv o prevode vlastníctva k bytom/nebytovým priestorom tak, aby sa zmluvy mohli
uzavrieť najneskôr do 31.9.2010. Navrhovateľ má za to, že omeškanie odporcu trvalo od 01.10.2010
až do 11.07.2011, kedy boli zmluvy, na základe ktorých odporca previedol na navrhovateľa vlastnícke
právo k bytom/nebytovým priestorom č. 3.13, č. 3.16, č. 3.22, č. 7.14, č. 7.22, skutočne uzavreté.

Navrhovateľmázato,ženeporušilžiadnupovinnosť,ktorámuvyplývalazuzavretýchzmlúvsodporcom,
no odporca porušil svoju povinnosť dohodnutým spôsobom predložiť návrhy zmlúv o budúcej zmluve o
prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru aj po termíne 30.9.2010, a preto navrhovateľovi vznikol
nárok na zaplatenie:
- zmluvnej pokuty vo výške 10.211,90 € podľa ust. čl. VIII. bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve o prevode

vlastníctva bytu/nebytového priestoru - byt č. 16); (výpočet zmluvnej pokuty: 0,03 % denne z kúpnej
ceny bytu s DPH x počet dní omeškania do uzavretia kúpnej zmluvy: 119.858 € * 0,03 % * 284 dní);
- zmluvnej pokuty vo výške 9.454,30 € podľa ust. čl. VIII. bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve o prevode
vlastníctva bytu/nebytového priestoru - byt č. 19); (výpočet zmluvnej pokuty: 0,03 % denne z kúpnej
ceny bytu s DPH x počet dní omeškania do uzavretia kúpnej zmluvy: 110,966 € * 0,03 % * 284 dní);

- zmluvnej pokuty vo výške 12.521,93 € podľa ust. čl. VIII. bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve o prevode
vlastníctva bytu/nebytového priestoru - byt č. 31); (výpočet zmluvnej pokuty: 0,03 % denne z kúpnej
ceny bytu s DPH x počet dní omeškania do uzavretia kúpnej zmluvy: 146.971 € * 0,03 % * 284 dní);
- zmluvnej pokuty vo výške 12.188,88 € podľa ust. čl. VIII. bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve o prevode
vlastníctva bytu/nebytového priestoru - byt č. 35); (výpočet zmluvnej pokuty: 0,03 % denne z kúpnej

ceny bytu s DPH x počet dní omeškania do uzavretia kúpnej zmluvy: 143.062 € * 0,03 % * 284 dní);
- zmluvnej pokuty vo výške 15.038,82 € podľa ust. čl. VIII. bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve o prevode
vlastníctva bytu/nebytového priestoru - byt č. 44); (výpočet zmluvnej pokuty: 0,03 % denne z kúpnej
ceny bytu s DPH x počet dní omeškania do uzavretia kúpnej zmluvy: 176.512 € * 0,03 % * 284 dní).

Navrhovateľ uviedol, že výšku zmluvnej pokuty žiadal od odporcu uhradiť výzvou na zaplatenie zmluvnej
pokuty zo dňa 16.01.2012, doručenej odporcovi dňa 30.01.2012. Nakoľko navrhovateľ žiadal uvedené
sumy uhradiť od odporcu najneskôr do 14 dní od doručenia predmetnej výzvy, teda najneskôr do
14.02.2012, uvedené nároky na zaplatenie zmluvnej pokuty sa stali splatnými dňa 15.02.2012.
Navrhovateľ poukázal na to, že dňa 24.05.2010 navrhovateľ ako budúci kupujúci a odporca ako budúci

predávajúci uzavreli tiež "Zmluvu o budúcej zmluve o prevode spoluvlastníckeho podielu na nebytovom
priestore - podzemnej garáži", predmetom ktorej bol záväzok oboch strán v čase určenom v zmluve
(t.j. najneskôr do 31.9.2010) uzavrieť kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníctva k
spoluvlastníckemu podielu na nebytovom priestore - podzemnej garáži v polyfunkčnom dome ORBIS,
a to spoluvlastnícky podiel na nebytovom priestore:

1) spoluvlastnícky podiel s veľkosťou 1/95 (parkovacie miesto č. 24) na nasledovnom nebytovom
priestore v polyfunkčnom dome: objekt: objekt 01 - podzemná garáž, podlažie: 1.podzemné, číslo
nebytového priestoru: 0.01, rozsah podlahovej plochy NP: 2644,83 m2 nebytový priestor tvorí jeden
priestor (jedna miestnosť), výmera tohto priestoru tvoriaceho nebytový priestor je 2644,83 m2,
2) spoluvlastnícky podiel s veľkosťou 1/95 (parkovacie miesto č. 25) na nasledovnom nebytovom

priestore v polyfunkčnom dome: objekt: objekt 01 - podzemná garáž, podlažie: 1.podzemné, číslo
nebytového priestoru: 0.01, rozsah podlahovej plochy NP: 2644,83 m2, nebytový priestor tvorí jeden
priestor (jedna miestnosť), výmera tohto priestoru tvoriaceho nebytový priestor je 2644,83 m2,
3) spoluvlastnícky podiel s veľkosťou 1/95 (parkovacie miesto č. 28) na nasledovnom nebytovom
priestore v polyfunkčnom dome: objekt: objekt 01 - podzemná garáž, podlažie: 1.podzemné, číslo

nebytového priestoru: 0.01, rozsah podlahovej plochy NP: 2644,83 m2 nebytový priestor tvorí jeden
priestor (jedna miestnosť), výmera tohto priestoru tvoriaceho nebytový priestor je 2644,83 m2,
4) spoluvlastnícky podiel s veľkosťou 1/95 (parkovacie miesto č. 29) na nasledovnom nebytovom
priestore v polyfunkčnom dome: objekt: objekt 01 - podzemná garáž, podlažie: 1.podzemné, číslonebytového priestoru: 0.01, rozsah podlahovej plochy NP: 2644,83 m2 nebytový priestor tvorí jeden
priestor (jedna miestnosť) výmera tohto priestoru tvoriaceho nebytový priestor je 2644,83 m2.

Navrhovateľ poukázal na to, že odporca podľa č. VII. bodu 2 zmlúv o budúcej zmluve o prevode
spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - podzemnej garáži, bol povinný pripraviť návrhy
zmlúv o prevode spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore a to konkrétne na parkovacie miesto
č. 24, parkovacie miesto č.25, parkovacie miesto č. 28 parkovacie miesto č. 29 a predložiť všetky
navrhovateľovi tak, aby sa zmluvy mohli uzatvoriť najneskôr do 31.09.2010.

Rovnako ako pri návrhoch pri zmluvách o budúcich kúpnych zmluvách vzťahujúcich sa k vyššie
uvedeným bytom navrhovateľ má za to že odporca bol aj tieto zmluvy ( vzťahujúce sa k jednotlivým
parkovacím miestam) povinný predložiť formou doporučenej listovej zásielky zaslanej prostredníctvom
pošty alebo kuriéra.
Navrhovateľ má za to, že odporca dohodnutým spôsobom nedoručil navrhovateľovi návrhy zmlúv ani
do jej skutočného uzavretia. Navrhovateľ má za to, že od 01.10.2010 až do 08.07.2011, t.j. do dňa kedy

bola zmluva, na základe ktorej odporca previedol na navrhovateľa spoluvlastnícky podiel na nebytovom
priestore - podzemnej garáži, t.z. k parkovacím miestam č. 24, 25, 28 a 29, skutočne uzavretá, má
navrhovateľ nárok na zmluvnú pokutu.
V zmysle čl. VIII. bodu 1 má navrhovateľ za to, že mu taktiež vznikol nárok na zaplatenie:
- zmluvnej pokuty vo výške 844,01 € podľa ust. čl. VIII. bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve o prevode

spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - podzemnej garáži - k parkovaciemu miestu č. 24;
(výpočet zmluvnej pokuty: 0,03 % denne z kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu s DPH x počet dní
omeškania do uzavretia kúpnej zmluvy: 10.012 € * 0,03 % * 281 dní);
- zmluvnej pokuty vo výške 844,01 € podľa ust. čl. VIII. bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve o prevode
spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - podzemnej garáži - k parkovaciemu miestu č. 25;

(výpočet zmluvnej pokuty: 0,03 % denne z kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu s DPH x počet dní
omeškania do uzavretia kúpnej zmluvy: 10.012 € * 0,03 % * 281 dní);
- zmluvnej pokuty vo výške 844,01 € podľa ust. čl. VIII. bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve o prevode
spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - podzemnej garáži - k parkovaciemu miestu č. 28;
(výpočet zmluvnej pokuty: 0,03 % denne z kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu s DPH x počet dní

omeškania do uzavretia kúpnej zmluvy: 10.012 € * 0,03 % * 281 dní);
- zmluvnej pokuty vo výške 844,01 € podľa ust. čl. VIII. bodu 1 zmluvy o budúcej zmluve o prevode
spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - podzemnej garáži - k parkovaciemu miestu č. 29;
(výpočet zmluvnej pokuty: 0,03 % denne z kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu s DPH x počet dní
omeškania do uzavretia kúpnej zmluvy: 10.012 € * 0,03 % * 281 dní);

Uvedené nároky na zaplatenie zmluvnej pokuty sa stali splatnými dňa 15.02.2012.
Na základe vyššie uvedeného sa navrhovateľ domáha od odporcu zaplatenia sumy vo výške 62.791,87
€ s príslušenstvom.

Odporca sa k návrhu a k prílohám vyjadril v rámci odporcu voči vydanému platobnému rozkazu

č.k. XXRobXXX/XXXX-XXX vydaného dňa 14.05.2012 vyjadril tak, že navrhol predmetnú žalobu ako
nedôvodnúvcelomrozsahuzamietnuťapriznaťodporcovináhradutrovkonaniaaprávnehozastúpenia.
Svoju obranu odôvodnil tým, uplatnený nárok na túto zmluvnú pokutu navrhovateľovi nevznikol, keďže
v rámci celého relevantného časového obdobia neboli splnené podľa odporcu obe podmienky pre vznik
tohtonároku.Stavbapolyfunkčnéhodomubolaprávoplatneskolaudovanávofebruári2011avtomistom

mesiaci bol navrhovateľovi zaslaný návrh finálnych zmlúv. K úplnému dokončeniu stavby v súlade so
zmluvami o budúcich zmluvách pochopiteľne došlo ešte prv, než stavba bola právoplatne skolaudovaná.
Odporca poukázal na to, že ani jedna zo zmlúv o budúcej zmluve nevyžadovala, aby bol návrh
znenia zmluvy o prevode vlastníctva bytu či zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nebytovom
priestore - podzemnej garáži, budúcemu kupujúcemu "doručený". Povinnosťou odporcu ako budúceho

predávajúceho bolo takýto návrh pripraviť a predložiť navrhovateľovi, teda nie doručiť. To znamená,
že požiadavky na postup vyžadovaný pre doručovanie dojednaný vo všetkých zmluvách o budúcej
zmluve (čl. IX ods. 1 ZoBZ) sa na predloženie návrhu znenia zmluvy o prevode vlastníctva bytu, či
zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - podzemnej garáži, nevzťahujú,
keďže tieto požiadavky sa uplatňujú len v prípade, ak zmluva výslovne ustanovuje, že nejaké listina

má byť doručená. Návrh znenia konečnej zmluvy, preto mohol byť predložený aj inak, než dojednaným
postupom doručovania. Jeho predloženie formou elektronickej pošty je podľa odporcu postačujúce.
Odporcavrámcisvojhovyjadreniapoukázalnato,ženavrhovateľaodporcauzatvorilizmluvyobudúcich
zmluvách, či už o prevode vlastníctva bytu, alebo o prevode spoluvlastníckeho podielu na nebytovompriestore, ešte v čase, keď sa uskutočňovala výstavba polyfunkčného domu. Na výstavbe sa pritom
ako subdodávateľ (subdodávateľ zhotoviteľa, ktorým bola spoločnosť EKOSTAV SLOVAKIA, spol. s r.o.)
podieľala aj spoločnosť Estor Building, s. r. o., ktorej jediným spoločníkom je - rovnako ako v prípade

navrhovateľa - spoločnosť A&T Group, a.s. Medzi spoločnosťou navrhovateľa a spoločnosťou Estor
Building, s. r. o., ktorá bola subdodávateľom stavby, je teda majetkové prepojenie, obe sú ovládané tým
istým spoločníkom a v určitých obdobiach mali rovnakých konateľov i sídlo.
Odporca má za to, uplatnený nárok je s ohľadom na túto skutočnosť v hrubom rozpore s dobrými mravmi.
Podľa odporcu je nemorálne, aby sa subjekt, ktorého sesterská spoločnosť sa podieľala priamo na

výstavbe polyfunkčného domu a mala teda aj podiel na jeho oneskorenom dokončení, domáhal voči
odporcovi,ktorýboltýmtoomeškanímsozhotovenímstavbypolyfunkčnéhodomuakoobjednávateľsám
poškodený, nároku na zmluvnú pokutu, ktorá ako právny inštitút predstavuje paušalizovanú náhradu
škody.
Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov

iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.
Odporca uviedol, že uplatnenie nároku, ktorý je predmetom tohto konania, predstavuje výkon práva,
ktorý je v hrubom rozpore s dobrými mravmi, a súd mu nemôže poskytnúť súdnu ochranu.
Vzhľadom na uvedené skutočnosti má odporca za to, že navrhovateľom uplatnený nárok nemá
relevantný právny základ a že žalovaný nárok navrhovateľovi nikdy nevznikol. Návrh na začatie konanie

je preto nedôvodný, a preto navrhol návrh na začatie konania zamietnuť a priznať odporcovi náhradu
trov konania a náhradu trov právneho zastúpenia.

Okrem vyššie uvedeného odporca v predmetnej veci podal dňa 29.01.2013 vzájomný návrh na
zaplatenie sumy vo výške 73 741,70 EUR titulom zmluvnej pokuty a uviedol, že v rámci predmetných

zmluvných vzťahov založených jednotlivými zmluvami o budúcich zmluvách boli navrhovateľovi
opakovane predkladané návrhy na uzatvorenie kúpnych zmlúv.
Uviedol, že treba poukázať aj na tú skutočnosť, že účel zmlúv o budúcej zmluve bol naplnený tak, že
dňom 11.07.2011 došlo k uzatvoreniu všetkých zmlúv o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

Odporca súčasne poukázal na to, že návrhy na uzatvorenie kúpnych zmlúv boli navrhovateľovi
predložené opakovane. Odporca má za to, že dňa 21.02.2011 bola navrhovateľovi predložená vzorová
kúpna zmluva zodpovedajúca záväzku obsiahnutom v jednotlivých zmluvách o budúcej kúpnej zmluve.
Odporca ďalej uviedol, že dňa 17.06.2012 boli konateľovi spoločnosti navrhovateľa zaslané a
preukázateľne doručené všetky riadne vypracované zmluvy o prevode vlastníckeho práva k

nehnuteľnostiam. V rovnaký deň potvrdila prijatie návrhov zmlúv aj právna zástupkyňa navrhovateľa.
Odporca poukázal na to, že k uzatvoreniu všetkých zmlúv o prevode vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam došlo, ako je uvedené vyššie, dňom 11.07.2011, teda 24 dní potom, ako boli
navrhovateľovi predložené z pohľadu každej jednotlivej zmluvy o budúcej zmluve perfektné zmluvy o
prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

Odporca uviedol, že v zmysle ustanovenia čl. VIII. ods. 3 každej jednotlivej zmluvy o budúcej zmluve
vznikol budúcemu predávajúcemu - odporcovi nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10% z
ceny každého bytu/nebytového priestoru, v prípade ak budúci kupujúci - navrhovateľ v termíne do 10
dní od predloženia návrhu kúpnych zmlúv zo strany odporcu, kúpne zmluvy na predmetné nehnuteľnosti
neuzatvorí.

S ohľadom na túto skutočnosť si odporca dňa 06.07.2012 v zmysle ustanovenia čl. VIII. ods. 3 každej
jednotlivej zmluvy o budúcej zmluve uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10% z ceny
každého bytu/nebytového priestoru, nakoľko navrhovateľ v termíne do 10 dní od predloženia návrhu
kúpnych zmlúv zo strany odporcu , kúpne zmluvy na predmetné nehnuteľnosti neuzatvoril napriek

tomu, že mu boli predložené a u navrhovateľa neexistoval žiadny právne relevantný dôvod na ich
neuzatvorenie.
Na základe uvedeného odporca vzájomným návrhom od navrhovateľa požaduje zaplatenie zmluvnej
pokuty podľa čl. VIII. ods. 3 každej jednotlivej zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 24.05.2010, t.j. sumu
vo výške 73 741,70 EUR.

Súdvykonaldokazovanielistinnýmidôkazmi-zmluvamiobudúcichkúpnychzmluvách(kbytuč.č.3.13,
č. 3.16, č. 3.22, č. 7.14, č. 7.22, a k parkovacím miestam č. 24, , č.25, , č. 28 a 29), výsluchom právneho
zástupcu navrhovateľa výsluchom odporcu, výsluchom právneho zástupcu odporcu, výsluchom svedkaD.. A. H., výsluchom svedkyne E. A., výsluchom svedka O.. S. G., ako aj ďalšími dôkazmi založenými
v spise a zistil nasledovný skutkový stav veci:

Z jednotlivých zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách ( k bytu č. č. 3.13, č. 3.16, č. 3.22, č. 7.14, č. 7.22,
a k parkovacím miestam č. 24, , č.25, , č. 28 a 29) ( znenia všetkých sú totožné) uzavretých medzi
navrhovateľom ako budúcim kupujúcim a odporcom ako budúcim predávajúcim zo dňa 24.05.2010,
konkrétne z čl. VIII. bod 1, súd zistil, že ak stavba polyfunkčného domu (okrem príslušenstva
polyfunkčného domu) nebude dokončená do 31.09. 2010 a budúci predávajúci do tohto termínu

nepredloží budúcemu kupujúcemu návrh zmluvy o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru, je
budúci kupujúci oprávnený požadovať, aby mu budúci predávajúci zaplatil zmluvnú pokutu vo výške
0,03 % z kúpnej ceny bytu/nebytového priestoru s DPH za každý deň obdobia od 01.10.2010 do
dňa, keď bude stavba polyfunkčného domu (okrem príslušenstva polyfunkčného domu) dokončená a
budúci predávajúci odošle budúcemu kupujúcemu návrh zmluvy o prevode vlastníctva bytu/nebytového
priestoru.

Z čl. VII bod 1 citovaných zmlúv vyplýva, že oprávnenie požadovať uzatvorenie zmluvy o prevode
vlastníctvabytu/nebytovéhopriestoruazáväzokuzatvoriťzmluvuoprevodevlastníctvabytu/nebytového
priestoru majú za splnenia podmienok ustanovených touto zmluvou obe zmluvné strany. Uplatniť
toto oprávnenie alebo vyžadovať splnenie tohto záväzku môžu zmluvné strany až po úplnom

dokončení stavby polyfunkčného domu (okrem príslušenstva polyfunkčného domu). Budúci predávajúci
je oprávnený odoprieť uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru v čase, keď
je budúci kupujúci v omeškaní s úhradou splátok kúpnej ceny podľa čl. IV ods. 2 tejto zmluvy alebo so
zaplatením náhrady škody podľa čl. VI ods. 6 tejto zmluvy.

Z čl. VIII bod 3 citovaných zmlúv vyplýva, že ak budúci kupujúci neuzatvorí s budúcim predávajúcim
zmluvu o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru do desiatich dní odo dňa, keď mu bol doručený
návrh budúceho predávajúceho na uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru,
alebo ak budúci kupujúci uskutoční akékoľvek úkony smerujúce k ukončeniu zmluvného vzťahu s
budúcim predávajúcim založeným touto zmluvou (okrem takých úkonov, na ktoré je podľa zákona alebo

podľa tejto zmluvy výslovne oprávnený), je budúci predávajúci oprávnený požadovať, aby mu budúci
kupujúci zaplatil zmluvnú pokutu vo výške 10% z kúpnej ceny bytu/nebytového priestoru s DPH podľa
čl. III ods. 2 tejto zmluvy.

Z výsluchu svedka O.. S. G. súd zistil, že svedok je predsedom predstavenstva A& T Group, a.s., ktorá

je materskou spoločnosťou navrhovateľa a v tom čase bola aj jej 100% vlastníkom. Z výsluchu svedka
súd zistil, že sa zúčastňoval rokovaní pri podpisovaní jednotlivých zmlúv spolu s právnou zástupkyňou
navrhovateľaaprávnymzástupcomodporcu.Vkonanípredsúdomsvedoknaotázkusúdu,čivofebruári
2011 mu bol doručený email od odporcu týkajúci sa uzavretia alebo zaslania textu zmluvy uviedol, že
mu nebol žiaden email obsahujúci nejakú zmluvu doručený, napriek tomu že používa emailovú adresu

S..J. na, ktorú mu následne boli doručované aj iné dokumenty. Svedok v konaní pred súdom uviedol,
že za úlohu v rámci firmy dal zisťovať a sledovať či predmetné nehnuteľnosti sú zapísané v katastri
nehnuteľností, keďže tieto neboli riadne zapísané v katastri asi po trištvrte roku po podpísaní zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve a vedeli, že odporca ich mal povinnosť vyzvať až vtedy, keď budú splnené všetky
právne náležitosti nato, aby tieto nehnuteľnosti boli riadne prevedené.

Z výsluchu svedkyne E. A. súd zistil, že konateľkou navrhovateľa sa stala v októbri 2010. Svedkyňa
v konaní pred súdom uviedla, že v máji 2011 vyzývali odporcu na uzavretie kúpnych zmlúv ale
nehnuteľnosti ešte neboli zapísané v katastri a stále tam bolo záložné právo v prospech Slovenskej
sporiteľne. Svedkyňa v konaní pred súdom ďalej uviedla, že jednotlivé byty fyzicky prebrala 20.10.2011

tak, ako to vyplýva z preberacích protokolov.

Z výsluchu svedka D.. A. H. (bývalého právneho zástupcu odporcu ) súd zistil, že v rámci
celého zmluvného vzťahu bola medzi účastníkmi obvyklá komunikácia taká, že sa komunikovalo
výlučne elektronickou formou - emailom. Svedok uviedol, že pripravoval návrh kúpnej zmluvy, ktorý

odkonzultoval s klientom a tento doručil pánovi G., ktorý celý čas koordinoval priebeh a výsledky
vzájomných vzťahov medzi navrhovateľom a odporcom emailom vo februári 2011. Svedok uviedol,
že na tento email podľa informácií od klienta nedošla žiadna odozva. Z uvedeného dôvodu predkladal
návrh kúpnej zmluvy prostredníctvom emailu pánovi G. opätovne s odstupom troch- štyroch mesiacov,niekedy začiatkom júna 2011, kde pán G. emailom potvrdil prijatie tohto mailu, ktorého súčasťou bol aj
návrh kúpnych zmlúv na byty a následne nastala komunikácia medzi právnou zástupkyňou navrhovateľa
a právnym zástupcom odporcu. Má za to, že email obsahujúci aj návrh kúpnej zmluvy zaslaný vo

februári 2011 pánovi G., ktorý síce nebol konateľom navrhovateľa, ale viedol celú komunikáciu a
rokovania ohľadom uzatvárania týchto kúpnych zmlúv zostal nepovšimnutý. Súčasne uviedol, že v rámci
vkladového konania v súvislosti s vypracovaním technického znaleckého posudku na spoločné priestory
a zariadenia došlo k určitým pochybeniam a výpočtom, ktorej sa následne riešili a odstraňovali v máji
2011, kedy reálne došlo k zavkladovaniu celého objektu na list vlastníctva. Svedok uviedol, že pán

G. napriek tomu, že nebol konateľom navrhovateľa trval na tom, že bude podpisovať všetky zmluvy,
vzájomné zápočty, postúpenia pohľadávok, preto návrhy zasielali jemu.

Navrhovateľ v konaní pred súdom na návrhu zotrval a žiadal mu vyhovieť s tým, že uviedol, že popiera,
že by z hľadiska právneho došlo predmetným, údajne zaslaným e-mailom z februára 2011 k predloženiu
platného písomného návrhu na uzavretie kúpnej zmluvy (kúpnych zmlúv).

Navrhovateľ poukázal na to, dňa 24.04.2011 vyzval navrhovateľ listom odporcu na poskytnutie
informácie o stave realizácie bytu/nebytového priestoru a garážového státia v polyfunkčnom dome
ORBIS na Š. K. XX, J. a zároveň vyzval na predloženie a uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva
bytu/nebytového priestoru, resp. spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore ("garážové státia").
Ako odpoveď na túto výzvu obdŕžal navrhovateľ stanovisko odporcu zo dňa 25.05.2011, v ktorom sa

okrem iného uvádza "naša spoločnosť má záujem kúpne zmluvy uzatvoriť a týmto aj potvrdzujeme, že
ich s Vašim klientom uzatvoríme, akonáhle to bude možné. To, že k ich uzatvoreniu doteraz nedošlo,
za čo sa Vášmu klientovi hlboko ospravedlňujeme, bolo spôsobené objektívnom nemožnosťou na ich
uzatvorenie. Nie je objektívne možné uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu či spoluvlastníckeho
podielu na nebytovom priestore nachádzajúcich sa v bytovom dome, ktorý nebol skolaudovaný, ktorému

nebolo určené súpisné a orientačné číslo. Takisto nie je možné prevádzať byty, pokiaľ nie sú zapísané v
katastri nehnuteľností". Navrhovateľ uviedol, že z korešpondencie odporcu, z jeho vlastného vyjadrenia,
je teda jednoznačné možné vyvodiť záver, že ešte koncom mája 2011 nebolo možné z jeho strany
uzavrieť "ostré" kúpne zmluvy.
Navrhovateľ uviedol, že jeho záujem uzavrieť "ostré" kúpne zmluvy bol zrejmý aj z toho, že už

dňa 17.06.2011 obdŕžal od odporcu z adresy E. D. (sekretariát SC SUNCITY s.r.o.), ktorá nebola
konateľom odporcu opäť na e-mailovú adresu O.. S. G., ktorý však nebol konateľom navrhovateľa,
koncepty "ostrých" kúpnych zmlúv, pričom právny zástupca navrhovateľa reagoval na uvedené zaslaním
pripomienok k predloženým konceptom. Predložené koncepty neboli označené ako návrhy na uzavretie
zmlúv a následné správanie sa navrhovateľa a odporcu malo povahu štandardného kontraktačného

procesu, v rámci ktorého si právny zástupcovia navrhovateľa a odporcu vymenili výhrady, pripomienky
a iné zmeny v predložených konceptoch "ostrých" kúpnych zmlúv.
Navrhovateľ poukázal na to, že odporcom zaslaný koncept "ostrých" kúpnych zmlúv zo dňa 17.06.2011
obsahoval chyby - nesprávne uvedený konateľ navrhovateľa (O.. S. U. namiesto E. A.) a texty neboli
v celom rozsahu vypracované v súlade so zmluvami o budúcej kúpnej zmluve, v rozsahu absencie

explicitného vyjadrenia v dotknutých častiach úhrady kúpnej ceny v celom rozsahu, vrátane nesprávnej
úpravy v časti o vzdaní sa záložného práva financujúcej banky, ktorá odporcovi ako developerovi
zabezpečovala financovanie výstavby projektu "ORBIS" (Slovenská sporiteľňa, a.s.) a to vo vzťahu k
predmetom prevodu (byty a "garážové státia").
Odporca zapracoval akceptované pripomienky, zmeny, navrhnuté navrhovateľom dňa 22.07.2011

prostredníctvom svojho právneho zástupcu, keď na základe návrhu navrhovateľa boli upravené,
čl. III ods. 2 (cena) a čl. IV ods. 2 (údaj, že cena je uhradená). Dokonca vo verzii predloženej
právnym zástupcom odporcu dňa 22.07.2011 bola upravená aj špecifikácia bytu . Dňa 24.07.2011
odporca opätovne prostredníctvom svojho právneho zástupcu, reagoval na stanovisko právneho
zástupcu navrhovateľa na neakceptované pripomienky, zmeny a opätovne zapracoval len prehodnotené

akceptované pripomienky, zmeny a pripravil finálnu verziu textu "ostrej" kúpnej zmluvy, podľa ktorej mali
byť vypracované odporcom aj ostatné verzie "ostrých" kúpnych zmlúv na ostatné predmety prevodu,
byty a "garážové státia". V priebehu kontraktačného procesu sa pracovalo len s "jedným" textom "ostrej"
kúpnej zmluvy. Dňa 24.07.2011 bol opätovne odporcom prostredníctvom právneho zástupcu predložený
upravený text "ostrej" zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - podzemnej

garáži, s internými úpravami.
Navrhovateľ uviedol, že dňa 24.07.2011 navrhovateľ, prostredníctvom svojho právneho zástupcu
vyzýval odporcu na uzavretie "ostrých" kúpnych zmlúv. Dňa 28.07.2011 odporca opätovneprostredníctvom svojho právneho, zaslal textovú verziu vybratých (nie všetkých) "ostrých" kúpnych
zmlúv, ktoré mali tvoriť východisko pre vypracovanie všetkých "ostrých" kúpnych zmlúv.
Navrhovateľ súčasne poukázal na to, že v zmysle ustanovenia Článku II. bod 13 "Zmlúv o budúcich

zmluvách o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru", resp. "Zmlúv o budúcej zmluve o prevode
spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore - podzemnej garáži" malo byť záložné právo, ktoré
viazlo na predmete prevodu - byty, "garážové státia" v prospech financujúcej banky, ktorá odporcovi
ako developerovi zabezpečovala financovanie výstavby projektu "ORBIS" (Slovenská sporiteľňa, a.s.)
vymazané, na základe čiastkového vzdania sa tohto práva zo strany záložného veriteľa (SLSP, a.s.)

po tom, keď bude uhradená celá kúpna cena za predmet prevodu. Kúpna cena bola uhradená vo
všetkých prípadoch uzatvorených Zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách už v roku 2010 (vzájomným
zápočtom) odporca však v rozpore so svojou povinnosťou, ktorá mu vyplývala zo Zmlúv o budúcich
kúpnych zmluvách nezabezpečil v súčinnosti so SLSP, a. s. výmaz záložného práva. Nakoľko odporca
si svoju povinnosť nesplnil, požadoval od neho navrhovateľ, aby mu predložil dokument vypracovaný
Slovenskou sporiteľňou, a.s., ktorý bude potvrdzovať vzdanie sa záložného práva SLSP, a.s., ktoré

sa vzťahovalo na predmet prevodu, do uzavretia "ostrých" kúpnych zmlúv. Odporca tak urobil až dňa
06.07.2011. Pre navrhovateľa bolo predloženie dokumentu osvedčujúceho vzdanie sa záložného práva
jedným z najdôležitejších dokumentov, lebo, ak by mu odporca nedokázal predložiť tento dokument,
predmety prevodu by nadobudol navrhovateľ zaťažené záložným právom v prospech SLSP, a.s..
Návrh na uzavretie "ostrých" kúpnych zmlúv - v znení - ako výsledok kontraktačného procesu, ktoré boli

riadne podpísané O.. G. P., konateľom odporcu bol preložený navrhovateľovi dňa 08.07.2011 (piatok)
a 11.07.2011 (pondelok) bol v sídle odporcu prijatý návrh na uzavretie zmlúv konateľom pani E. A.
(vlastnoručný podpis na "ostrých" kúpnych zmluvách), čo je rovnaký dátum ako uvádza odporca ako
dátumuzavretia"ostrých"kúpnychzmlúv.Lehotanaprijatienávrhunauzavretie"ostrých"kúpnychzmlúv
bola podľa navrhovateľa v plnom rozsahu zachovaná.

Navrhovateľ poukázal na ustanovenia §43a a nasl. Občianskeho zákonníka týkajúce sa návrhu na
uzavretie zmluvy a súčasne poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa
14.12.2000 sp.zn..XX B. XXXX/XX týkajúce sa náležitostí riadneho návrhu.
Navrhovateľ uviedol, že pri vyčíslení výšky svojho nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty vychádzal z
toho, že prvým dňom omeškania, za ktorý mu prináleží zmluvná pokuta je 01.10.2010, nakoľko v tento

deň sa dostal odporca do omeškania dokončiť stavbu polyfunkčného domu do 31.9.2010 a do tohto
termínu predložiť navrhovateľovi návrh zmluvy o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru, resp. o
prevodespoluvlastníckehopodielunanebytovompriestore(článokVIII.bod1Zmlúvobudúcichkúpnych
zmlúv - byty, garážové státia) a posledným dňom, za ktorý navrhovateľovi prináleží zmluvná pokuta je
08.07.2011, kedy odporca doručil navrhovateľovi platné písomné návrhy na uzatvorenie zmlúv v zmysle

dohodnutého spôsobu doručovania listín podľa ustanovenia čl. IX., bod 2 a 3, resp. bod 1 a 2 Zmlúv
o budúcich kúpnych zmluvách - byty, garážové státia. Povinnosť doručovania návrhov na uzavretie
zmluvy o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru, resp. spoluvlastníckeho podielu na nebytovom
priestore, vyplýva podľa názoru navrhovateľa z ustanovenia čl. VIII., bod 3. zmlúv o budúcich kúpnych
zmluvách - byty, garážové státia, ako aj z toho, že ak sa v zmluvách o budúcich kúpnych zmluvách

pripúšťala forma doručovania elektronickou poštou, bolo to v texte zmlúv presne vymedzené - napr. čl.
IV., bod 2.
Preto má navrhovateľ za to, že je potrebné postupovať v intenciách §43a a nasl. Občianskeho zákonníka
pri posudzovaní dôjdenia a platnosti písomného návrhu (oferty) na uzavretie "ostrých" kúpnych zmlúv.
V tomto kontexte podľa názoru navrhovateľa neobstojí doručovanie formou emailových správ, ako aj je

potrebné, aby akýkoľvek návrh na uzavretie zmluvy bol adresný a určitý (žiadna "vzorová" kúpna zmluva
nemôže predstavovať spôsobilú listinu na jej prijatie).
Na základe uvedeného navrhol, aby súd návrhu na začatie konania v celom rozsahu vyhovel a vzájomný
návrh odporcu zamietol.

Odporca v konaní pred súdom na svojich tvrdeniach zotrval a žiadal návrh ako nedôvodný zamietnuť,
vyhovieť vzájomnému návrhu a priznať odporcovi náhradu trov konania.
Okrem svojich doterajších písomných vyjadrení na ktorých zotrval, súdu uviedol, že navrhovateľ
nadobudol byty a podiely na nebytovom priestore za nasledovného stavu:
- spoločnosť SC SUNCITY s.r.o. mala voči dodávateľovi stavby EKOSTAV Slovakia s.r.o. v budúcnosti

splatné záväzky zo Zmluvy o dielo, na základe ktorej sa realizovala výstavba objektu, v ktorom sa
predmetné byty nachádzajú;
- spoločnosť ESTOR Building s.r.o. (sesterská spoločnosť navrhovateľa) mala voči EKOSTAV Slovakia
s.r.o. pohľadávky za realizované subdodávky;- EKOSTAV Slovakia s.r.o. "zaplatila" za práce vykonávané spoločnosťou ESTOR Building s.r.o. tak, že
postúpila na navrhovateľa pohľadávku voči odporcovi;
- v rovnaký deň - 24.5.2010 boli uzatvorené zmluvy o odplatnom postúpení pohľadávky medzi EKOSTAV

Slovakia s.r.o. a navrhovateľom, ktorou navrhovateľ nadobudol pohľadávku voči odporcovi a dohoda o
vzájomnom započítaní pohľadávok medzi navrhovateľom a odporcom, ktorou bola započítaná kúpna
cena za byty a podiely na nebytovom priestore;

Odporca poukázal na to, že v predmetnej veci uplatňuje navrhovateľ nárok na zaplatenie zmluvnej

pokuty, ktorú vo svojej argumentácii považuje za sankciu za nedokončenie domu včas, avšak je
nepochybné a vykonanými listinnými dôkazmi preukázané, že omeškanie s dokončením domu
"spoluzavinila" aj spoločnosť, ktorá je sesterskou spoločnosťou navrhovateľa. Práve z tohto dôvodu
majú za to, že uplatnený nárok je v rozpore s dobrými mravmi a zásadami poctivého obchodného styku.
Navrhovateľ totiž chce sankcionovať odporcu za to, že spoluzavinením jeho sesterskou spoločnosťou
došlo k omeškaniu s dokončením bytového domu.

Odporca ďalej uviedol, že navrhovateľ uplatnil tieto neopodstatnené nároky na zaplatenie zmluvných
pokút až potom, ako na predmetnej stavbe polyfunkčného domu Orbis boli identifikované vady na
diele zhotovenom sesterskou spoločnosťou navrhovateľa (ESTOR Building s.r.o.) a odporca sa obrátil s
reklamácioupriamonaESTORBuildings.r.o.ajkeďtátospoločnosťbolalensubdodávateľomEKOSTAV

Slovakia s.r.o., ktorý s odporcom prestal komunikovať (už v tom čase bol zrejme v úpadku, od 5.9.2012
v konkurze). Tieto vady nakoniec odporca odstránil na vlastné náklady, nakoľko s fy. ESTOR Building
s.r.o. nemal žiadny právny vzťah. Voči EKOSTAV Slovakia s.r.o. ostala odporcovi nedobytná pohľadávka
448.507,31 EUR.

Okrem uvedeného však odporca zotrváva na stanovisku, že nárok navrhovateľa je nedôvodný, nakoľko
taká zmluvná povinnosť, o ktorej porušenie opiera navrhovateľ svoj nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty
- zmluvnou pokutou zabezpečená vôbec nebola.

Výklad ustanovenia čl. VIII ods. 1 každej jednotlivej ZOBZ prezentovaný navrhovateľom v jeho návrhu,

ako aj písomných vyjadreniach je podľa odporcu nesprávny. Navrhovateľ uvádza, že jeho nárok je
požadovaný výlučne len ako sankcia pre nesplnenie povinnosti v dohodnutom čase uzavrieť dohodnuté
kúpne zmluvy. Zmluvnou pokutou, ktorej zaplatenie si navrhovateľ uplatňuje je však sankcionovaná iná
povinnosť - povinnosť dokončiť stavbu do 31.09.2010 a zároveň predložiť alebo odoslať navrhovateľovi
návrh zmluvy o prevode vlastníctva bytu/NP.

Odporca má za to, že takú povinnosť, ktorej splnenie je objektívne nemožné, nie je možné ani porušiť.
Týmto naďalej rozporuje platnosť ustanovenia čl. VIII ods. 1 každej jednotlivej ZOBZ pre jeho nejasnosť
a neurčitosť. Má za to, že toto ustanovenie je v každej jednotlivej zmluve absolútne neplatné, nakoľko
plnenievňomurčenéjeodpočiatkuplnenímnemožným.Vzmysleustanovenia§37ods.2Občianskeho

zákonníka, právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné, je absolútne neplatný. Nemožnosť
plnenia spočíva aj v neexistencii dátumu 31.09.2010, ktorý doposiaľ nenastal a je možné legitímne
očakávať, že ani nikdy nenastane.

V spornej otázke ohľadom odosielania, doručovania a predkladania "návrhov zmlúv" odporca zotrval

na stanovisku, že medzi navrhovateľom a odporcom bola zavedená obchodná zvyklosť označovať za
návrh zmluvy písomnosť zaslanú formou e-mailu na e-mailovú adresu zamestnanca, tej-ktorej zmluvnej
strany. Aj navrhovateľ aj odporca takúto definíciu pojmu "návrh zmluvy" zaviedli vo svojom obchodnom
styku ešte pred uzatvorením ZOBZ.
Odporca uviedol, že bez ohľadu na definíciu pojmu návrh zmluvy podľa Obchodného zákonníka,

medzi navrhovateľom a odporcom v obchodnom styku pod pojem návrh zmluvy bol zaradený aj
dokumentvelektronickejformezasielanýformoue-mailu.Sohľadomnatútoskutočnosťjeargumentácia
navrhovateľa českou judikatúrou v absolútne odlišnej civilnej veci irelevantná.
S ohľadom na uvedené odporca žiadal, aby súd návrh navrhovateľa zamietol, vzájomnému návrhu
odporcu v celom rozsahu vyhovel a priznal odporcovi náhradu trov konania a právneho zastúpenia.

Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, a medzi účastníkmi za nesporné, že medzi
navrhovateľom ako budúcim kupujúcim a odporcom ako budúcim predávajúcim boli uzavreté zmluvy obudúcich kúpnych zmluvách týkajúce sa piatich bytov a to konkrétne č. 3.13, 3.16, 3.22, 7.14, 7.22, a
štyroch parkovacích miest č. 24 , č. 25 , č. 28 a č. 29. všetky zmluvy boli uzavreté dňa 24.05.2010.
Vykonaným dokazovaním mal súd ďalej za preukázané, že z jednotlivých zmlúv o budúcich kúpnych

zmluvách ( znenia všetkých sú totožné) konkrétne z čl. VIII. bod 1, vyplýva, že ak stavba
polyfunkčného domu (okrem príslušenstva polyfunkčného domu) nebude dokončená do 31.09.2010
a budúci predávajúci do tohto termínu nepredloží budúcemu kupujúcemu návrh zmluvy o prevode
vlastníctva bytu/nebytového priestoru, je budúci kupujúci oprávnený požadovať, aby mu budúci
predávajúci zaplatil zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % z kúpnej ceny bytu/nebytového priestoru s DPH za

každý deň obdobia od 01.10.2010 do dňa, keď bude stavba polyfunkčného domu (okrem príslušenstva
polyfunkčného domu) dokončená a budúci predávajúci odošle budúcemu kupujúcemu návrh zmluvy o
prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru.
V rámci skutkového stavu súd ďalej zistil to, že podľa navrhovateľa si odporca svoju povinnosť zaslať
návrh zmluvy vzťahujúci sa k jednotlivým bytom a parkovacím miestam splnil až dňa 08.07.2011 a dňa
11.07.2011 ho navrhovateľ prijal a podpísal, pričom navrhovateľ má za to, že iba takýto návrh kúpnej

zmluvy je možné v zmysle ustanovenia § 43 Občianskeho zákonníka považovať za riadny návrh na
uzavretie kúpnej zmluvy.
Podľa odporcu bol návrh takejto kúpnej zmluvy zaslaný navrhovateľovi už vo februári 2011 (21.02.2011)
a to emailom pánovi G. t. j. osobe ktorá síce nebola konateľom navrhovateľa, ale v rámci rokovaní
vystupoval ako majiteľ spoločnosti a teda viedol rokovania ohľadom uzatvárania všetkých zmlúv.

V rámci výsluchu svedka pána O.. G. súd zistil, že tento má zato, že návrh zmluvy mu vo februári 2011
emailom nebol doručený.
Uvedené skutočnosti zostali medzi účastníkmi sporné.
Medzi účastníkmi taktiež zostalo sporné, či vyššie citované ustanovenia zmluvy o budúcich kúpnych
zmluvách vzťahujúce sa k zmluvnej pokute sú dostatočne zrozumiteľné, určité a platné.

Vykonaným dokazovaním mal súd ďalej za preukázané, že dňa 07.02.2011 vo vzťahu k uvedenému
polyfunkčného domu bolo vydané kolaudačné rozhodnutie, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa
08.02.2011.
Súd mal za preukázané, že dňa 23. marca 2011 bol podaný návrh na zápis stavby do katastra
nehnuteľností. V priebehu konania sa zistilo, že nastala chyba ohľadom výmery podlahovej plochy

celého obytného domu. Tieto skutočnosti boli významné pre určenie výšky spoluvlastníckeho podielu
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vzťahujúce sa k jednotlivému bytu . Tieto
skutočnosti boli následne odstránené dňa 29. apríla 2011 a jednotlivé zmeny a súčasne konkrétne byty
a parkovacie miesta boli zapísané do príslušného katastra nehnuteľností v máji 2011.
Medzi účastníkmi bolo nesporné, že dňa 11.07.2011 došlo k podpisu všetkých kúpnych zmlúv medzi

navrhovateľom a odporcom.
Pokiaľ ide o vzájomný návrh odporcu, vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že odporca
požaduje svoj nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty v zmysle ustanovenia článku VIII. bod 3 podľa
ktorého ", ak budúci kupujúci neuzatvorí s budúcim predávajúcim zmluvu o prevode spoluvlastníckeho
podielu na nebytovom priestore do desiatich dní odo dňa, keď mu bol doručený návrh budúceho

predávajúceho na uzatvorenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nebytovom priestore,
alebo, ak budúci kupujúci uskutoční akékoľvek úkony smerujúce k ukončeniu zmluvného vzťahu s
budúcim predávajúcim založeným touto zmluvou (okrem takých úkonov, na ktoré je podľa zákona alebo
podľa tejto zmluvy výslovne oprávnený), je budúci predávajúci oprávnený požadovať, aby mu budúci
kupujúci zaplatil zmluvnú pokutu vo výške 10 % z kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu na nebytovom

priestore sa DPH podľa článku 3 ods. 2 tejto zmluvy. "
Z uvedeného vyplýva, že odporca má za to, že zo strany navrhovateľa k uzatvoreniu všetkých zmlúv
o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam došlo dňom 11.07.2011, teda 24 dní potom, ako boli
navrhovateľovi predložené z pohľadu každej jednotlivej zmluvy o budúcej zmluve perfektné zmluvy o
prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

Na základe uvedeného odporca vzájomným návrhom od navrhovateľa požaduje zaplatenie zmluvnej
pokuty podľa čl. VIII. ods. 3 každej jednotlivej zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 24.05.2010, t.j. sumu
vo výške 73 741,70 EUR.

Súd vychádzal pri rozhodovaní zo skutkového stavu zisteného vykonaným dokazovaním, pričom

prihliadol na ďalší obsah spisového materiálu (§120 ods. 1 O.s.p.). Navrhovateľ vo svojom návrhu
bol povinný v zmysle ust. § 79 ods. 1 O.s.p. pravdivo opísať rozhodujúce skutočnosti a označiť
dôkazy, ktorých sa dovoláva a ďalej prispieť k dosiahnutiu účelu konania pravdivým a úplným opísaním
potrebných skutočností a označením dôkazných prostriedkov v zmysle ust. § 101 ods. 1 O.s.p.Odporcovi bolo uložené sa k veci písomne vyjadriť, uviesť vo vyjadrení rozhodujúce skutočnosti na
svoju obranu a označiť dôkazy na preukázania svojich tvrdení, respektíve na spochybnenie v návrhu
uvádzaných skutočností, pripojiť zároveň k vyjadreniu listiny, na ktoré sa odvoláva.

Podľa ust. § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.
Podľa ust. § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v

dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

Podľa ust. § 300 Obchodného zákonníka okolnosti vylučujúce zodpovednosť ( § 374) nemajú vplyv na
povinnosť platiť zmluvnú pokutu.

Podľa ust. § 301 Obchodného zákonníka neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s

prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla
do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú s vzťahuje zmluvná pokuta. Na
náhradu škody, ktorá vznikla neskôr, je poškodený oprávnený do výšky zmluvnej pokuty podľa § 373
a nasl.

Podľa ust. § 302 Obchodného zákonníka odstúpenie od zmluvy sa nedotýka nároku na zaplatenie
zmluvnej pokuty.

Podľa ust. § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa ust. § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné,
je neplatný.

Zmluvná pokuta je upravená v § 544 a § 545 Občianskeho zákonníka, ktorá platí aj pre obchodné vzťahy

s odchýlkami vyplývajúcimi z § 3OO až § 3O2 Obchodného zákonníka. Účelom zmluvnej pokuty je
zabezpečenie splnenia zmluvnej povinnosti. Obvykle sa ňou sankcionuje porušenie základnej povinnosti
z uzavretej zmluvy. Pri dojednaní o zmluvnej pokute je potrebné dbať na to, aby nešlo o dojednanie
nedovolené, teda také, ktoré by svojim obsahom alebo účelom odporovalo zákonu alebo ho obchádzalo,
alebo sa priečilo dobrým mravom (§ 3 Občianskeho zákonníka), pretože takéto ustanovenie v zmluve by

bolo absolútne neplatné (§ 39 Občianskeho zákonníka). Ak by dojednanie o zmluvnej pokute odporovalo
zásadám poctivého obchodného styku, právo na jej zaplatenie, by nebolo súdne vymožiteľné (§ 265
Obchodného zákonníka).
Právna úprava zmluvnej pokuty v Obchodnom zákonníku nadväzuje na právnu úpravu tohto inštitútu v
Občianskom zákonníku, čo znamená, že zmluvná pokuta dohodnutá v rámci obchodnoprávneho vzťahu

sa riadi relevantnými ustanoveniami tak Občianskeho zákonníka, ako aj Obchodného zákonníka.
Prvou podmienkou vzniku práva na zmluvnú pokutu je platné uzavretie dohody medzi veriteľom
(ktorý si zmluvnou pokutou zabezpečuje splnenie určitého záväzku zo strany dlžníka) a dlžníkom o
zmluvnej pokute. Dohoda o zmluvnej pokute môže byť súčasťou dohody, z ktorej vznikol zabezpečený
zabezpečovaný záväzok, ale môže byť dohodnutá aj mimo tejto dohody súčasne s ňou, alebo aj po

uzavretí tejto dohody.
Podmienkou platného uzavretia dohody o zmluvnej pokute je aj jej písomná forma.
Ďalšou podmienkou platného uzavretia dohody o zmluvnej pokute je určenie povinnosti, na
zabezpečenie, ktorej je zmluvná pokuta dohodnutá. Zabezpečený záväzok musí byť v súlade so
všeobecnou podmienkou platnosti právnych úkonov podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka -

vymedzený určite a zrozumiteľne; túto požiadavku nespĺňajú (a teda sú neplatné) zmluvné ustanovenia
dojednávajúce zmluvnú pokutu pre prípad hrubého porušenia zmluvného vzťahu, či pre prípad
pozastavenia predmetu plnenia zo strany objednávateľa v rámci zmluvy o dielo.

Účelom zmluvnej pokuty je donútiť dlžníka pod hrozbou majetkovej sankcie k riadnemu splneniu

záväzku. V určitých smeroch zmluvná pokuta plní aj funkciu paušalizovanej náhrady škody. Veriteľovi
uľahčuje situáciu v tom, že nemusí preukazovať vznik škody ani jej výšku, v konaní pred súdom však
musí preukázať okolnosti podmieňujúce povinnosť dlžníka zaplatiť zmluvnú pokutu, a nie to, či mu
vznikla škoda.Aj dohoda o zmluvnej pokute ako zabezpečovací prostriedok je závislá na existencii hlavného záväzku,
ktorý je zmluvnou pokutou zabezpečený.

V prvom rade sa súd zaoberal otázkou namietanou zo strany odporcu t. j. posúdenia platnosti článku VIII
ods. 1 všetkých zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách z hľadiska § 37 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka.
Zo znenia predmetného článku zmluvy o budúcej kúpnej zmluve vyplýva, že ak stavba polyfunkčného
domu (okrem príslušenstva polyfunkčného domu) nebude dokončená do 31.09.2010 a budúci
predávajúci do tohto termínu nepredloží budúcemu kupujúcemu návrh zmluvy o prevode vlastníctva

bytu/nebytového priestoru, je budúci kupujúci oprávnený požadovať, aby mu budúci predávajúci zaplatil
zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % z kúpnej ceny bytu/nebytového priestoru s DPH za každý deň obdobia
od 01.10.2010 do dňa, keď bude stavba polyfunkčného domu (okrem príslušenstva polyfunkčného
domu) dokončená a budúci predávajúci odošle budúcemu kupujúcemu návrh zmluvy o prevode
vlastníctva bytu/nebytového priestoru.

Z uvedeného znenia predmetného článku súd zistil, že ide o splnenie dvoch kumulatívnych podmienok.
Po prvé dokončenie stavby polyfunkčného domu a súčasne predloženie návrhu zmluvy o prevode
vlastníctva bytu/nebytového priestoru budúcemu kupujúcemu v termíne do 31.09.2010.
Pokiaľ ide o prvú z podmienok t.j. dokončenie stavby polyfunkčného domu súd z výsluchu účastníkov
zistil, že tento termín " dokončenie stavby polyfunkčného domu" nie je v zmluve o budúcej kúpnej zmluve

jasne definovaný a vymedzený, pričom na pojednávaní konanom dňa 06.09.2013 právny zástupca
navrhovateľa na otázku súdu, aby uviedol, čo znamená termín dokončenia stavby uviedol, že je to
stav, kedy stavba je dokončená respektíve stav, kedy možno identifikovať jednotlivé byty tak, aby
mohli byť uzavreté zmluvy, a teda vtedy, keď bola stavba skolaudovaná a riadne zapísaná do katastra
nehnuteľnosti.

Odporca na uvedenú otázku uviedol, že tento termín "dokončenie stavby polyfunkčného domu" nie je
v zmluve presne vymedzený, ale navrhovateľ aj odporca za komplexné dokončenie diela považovali
reálne dokončenie stavby s vydaním kolaudačného rozhodnutia k čomu došlo dňa 07.02.2011 a ktoré
nadobudlo právoplatnosť dňa 08.02.2011. Súčasne uviedol, že vydanie kolaudačného rozhodnutia
nemalo taký následok, že by bolo možné uzatvoriť ostrú kúpnu zmluvu, nakoľko pri zápise bytov a

nebytových priestorov do katastra nehnuteľností došlo k chybe, ktorá bola odstránená až v období máj
a jún 2011 a týkala sa nesprávneho uvedenia výmery celkovej podlahovej plochy domu, čo malo vplyv
na veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého jednotlivého bytu a nebytového priestoru na spoločných
častiach a zariadeniach domu.
Z uvedeného vyplýva, že nebolo riadne dojednané, čo sa má na mysli pod pojmom "dokončenie

stavby". Dokončením stavby podľa názoru súdu mohlo byť aj odovzdanie diela, avšak podľa účastníkov
dokončenie stavby bolo vydanie kolaudačného rozhodnutia a následný zápis nehnuteľností do katastra
nehnuteľností. Z tohto dôvodu sa uvedené znenie termínu dokončenia stavby javí byť ako nedostatočne
určité a zrozumiteľné, nakoľko ani účastníci ani súd nevedeli k uvedenému termínu zaujať jednoznačné
stanovisko.

Z vyššie uvedeného súčasne vyplýva, že sa čiastočne zmenil predmet zmluvy budúcej kúpnej zmluve,
nakoľko sa zmenila v rámci konečných kúpnych zmlúv veľkosť spoluvlastníckeho podielu vzťahujúca sa
k jednotlivému bytu, nebytovému priestoru respektíve k parkovaciemu miestu.
Zuvedenéhotedavyplýva,žepredmetvovzťahu,kuktorémubolauzavretávkonečnomdôsledkukúpna
zmluva, bol odlišný s predmetom vo vzťahu ku ktorému sa vzťahovala požadovaná zmluvná pokuta.

V tomto smere je potrebné taktiež uviesť, že dokončenie stavby polyfunkčného domu podľa názoru
súdu nebolo povinnosťou odporcu, nakoľko tento nebol zhotoviteľom stavby, ale jej objednávateľom.
Inak povedané zhotoviteľom stavby bola firma EKOSTAV SLOVAKIA, spol. s r.o.. Odporca sa tak
zaviazal k povinnosti, ktorú nemohol od počiatku splniť, keďže stavbu nerealizoval. Zmluvnou pokutou
nemožno sankcionovať povinnosť, ktorá odporcovi neprináleží, ale prináleží inému - tretiemu subjektu

( ktorým je firma EKOSTAV SLOVAKIA, spol. s r.o.). Dokončenie stavby preto podľa názoru súdu
nemožno požadovať od objednávateľa diela - stavby (odporcu), ale iba od jej zhotoviteľa. Odporca ako
objednávateľ diela sa tak zaviazal od počiatku k nesplniteľnej podmienke, nakoľko nárok na zmluvnú
pokutu vzniká a je viazaný aj k dokončeniu stavby polyfunkčného domu. Z týchto dôvodov je zrejmé, že
ide o nesplniteľnú podmienku a teda od počiatku nemožné plnenie zo strany odporcu ako objednávateľa

diela, ktoré taktiež robí dohodnutú zmluvnú pokutu neplatnou.

Pokiaľ ide o druhú z kumulatívnych podmienok pre priznanie nároku na zmluvnú pokutu a to zaslanie
návrhu kúpnej zmluvy budúcemu kupujúcemu - navrhovateľovi zo strany budúceho predávajúceho -odporcu, súd považuje za potrebné uviesť, že na to, aby návrh kúpnej zmluvy bol riadne zaslaný bolo
potrebné vymedziť jasne predmet kúpnej zmluvy a to bez kolaudačného rozhodnutia a následného
zápisu predmetných nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností nebolo možné. Inak povedané, na to, aby

mohol byť zaslaný kvalifikovaný návrh na uzavretie kúpnej zmluvy, muselo byť obom zmluvným stranám
zrejmé, že tieto nehnuteľnosti (byty a parkovacie miesta) musia byť zapísané v katastri nehnuteľností,
aby boli jasne definované a dostatočne určité. Splnenie tejto podmienky však záviselo od rozhodnutí
príslušných správnych orgánov (od rozhodnutia tretieho subjektu v rámci správneho konania), v rámci
ktorých dochádzalo aj k určitým zmenám (k zmene veľkosti podielu na spoločných častiach a spoločných

zariadeniach domu ), a teda podľa názoru súdu išlo o dve kumulatívne podmienky, ktorých splnenie zo
strany odporcu bolo od počiatku nemožné.

V dohode o zmluvnej pokute musí byť jednoznačne špecifikovaná zmluvná povinnosť, na porušenie,
ktorej sa zmluvná pokuta vzťahuje. Pod zmluvnou povinnosťou má zákon na mysli povinnosť, ktorá
vyplýva jednému z účastníkov daného zmluvného vzťahu. Zmluvnou pokutou nemožno sankcionovať

účastníka zmluvného vzťahu za to, čo mal vykonať tretí subjekt. Vznik povinnosti zaplatiť zmluvnú
pokutu je teda viazaný na porušenie povinností, ktorú dlžník prevzal na seba na základe zmluvy; preto
aj jednou z podmienok platnosti dojednania o zmluvnej pokute je to, aby bola v zmluve určitým a
zrozumiteľným spôsobom vymedzená povinnosť, v dôsledku porušenia, a na základe ktorej je dlžník
povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. Ak nie je zmluvná pokuta dohodnutá pre prípad porušenia povinnosti,

ale pre prípad výkonu práva, ktoré patrí dlžníkovi podľa zmluvy, ide o neplatné dojednanie pre rozpor s
účelom zákona podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Povinnosť, ktorú má dlžník splniť a ktorej nesplnenie
je sankcionované zmluvnou pokutou, musí mať legálny základ, t. j. musí byť v súlade so zákonom (§
39 OZ) a musí byť zo strany dlžníka splniteľná (§ 575 Občianskeho zákonníka ). V opačnom prípade by
bolo neplatné aj dojednanie o zmluvnej pokute.

V danom prípade bola zmluvná pokuta podľa názoru súdu dojednaná neurčito, nakoľko bola dojednaná
ako kumulatívne splnenie dvoch podmienok, ktorými sú dokončenie stavby a zaslanie návrhu kúpnej
zmluvy. Napriek tomu, že tieto pojmy sú z hľadiska jazykového vyjadrenia svojím spôsobom určité,
nebolo možné tieto podmienky splniť súčasne v jeden okamih, a to ku dňu 31.09. 2010. Hoci zmluvné

strany rozdielne definujú pojem dokončenie stavby, z logického výkladu tohto pojmu podľa názoru súdu
vyplýva, že ide o časový okamih, kedy zhotoviteľ stavby odovzdá zhotovenú stavbu (zhotovenú vec )
odovzdávacím protokolom objednávateľovi - odporcovi. V čase, kedy bolo dielo odporcovi odovzdané
zhotoviteľom, však nebolo možné splniť druhú z kumulatívnych podmienok dojednania zmluvnej pokuty,
a to zaslať návrh na uzavretie kúpnej zmluvy, ku konkrétnemu bytu, zo strany odporcu navrhovateľovi,

keďže v tomto čase, t. j. v čase dokončenia stavby byt, ktorého uzavretie kúpnej zmluvy sa malo týkať
neexistoval v takom vyhotovení, v akom bol dojednaný v zmluve o budúcej kúpnej zmluve (dodatočne
došlo k zmene výmery celkovej plochy domu a následne došlo k zmene veľkosti spoluvlastníckeho
podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu). Z vykonaného dokazovania totiž
vyplynulo, že pre zápis stavby do katastra nehnuteľností sa vyžadovalo vykonanie viacerých zmien,

najmä pokiaľ ide o veľkosti spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach, spoločných zariadeniach
bytového domu. Bez riadneho vymedzenia týchto podielov nebolo možné vyhotoviť riadny návrh kúpnej
zmluvy o prevode vlastníctva bytu/nebytového priestoru, keďže s prevodom takéhoto bytu je spojený
aj prevod príslušného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
bytového domu. Tieto podiely nebolo možné v čase dokončenia diela, dokonca ani v čase kolaudácie

stavby, určiť tak, aby mohli byť zapracované do kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva k bytu.
Je teda zrejmé, že v čase dokončenia stavby nebolo možné vypracovať návrh riadnej kúpnej zmluvy
na prevod vlastníctva konkrétneho bytu vrátane konkrétneho podielu spoluvlastníckeho podielu na
spoločných častiach a zariadeniach bytového domu. Inými slovami povedané kumulatívne podmienky
pre priznanie zmluvnej pokuty nemohli nastať v rovnaký časový okamih, a teda odporca nemohol

v okamihu dokončenia stavby zároveň zaslať navrhovateľovi návrh týkajúci sa prevodu konkrétneho
bytu v bytovom dome. Bolo vecou účastníkov, aby si zmluvnú pokutu dohodli takým spôsobom, aby
splnenie zmluvnej povinnosti, ku ktorej sa zmluvná pokuta viazala bolo zo strany odporcu možné.
Nebolo teda možné viazať zaslanie návrhu na prevod vlastníctva bytu s okamihom dokončenia
stavby, keďže z vykonaného dokazovania vyplynulo, že aj po dokončení stavby prebiehali úpravy

(hoci aj administratívneho charakteru ), ktorými sa menila podlahová plocha bytov a najmä veľkosti
spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu. Preto správne mohla
byť zmluvná pokuta dohodnutá len tak, že až po zápise bytového domu do katastra nehnuteľností
s konkrétnym určením jednotlivých bytov a výšky spoluvlastníckych podielov na spoločných častiacha zariadeniach domu bolo možné v dojednanej lehote uložiť povinnosť, zaslať návrh kúpnej zmluvy
k prevodu bytu. Je potrebné si uvedomiť, že predmetom prevodu bytu v bytovom dome je nielen
samotný byt, ale zo zákona je ním aj príslušný podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach

bytového domu. Tento však bolo možné určiť až s odstupom času, od dokončenia diela respektíve
jeho kolaudácie. Keďže zmluvná pokuta bola dojednaná ako kumulatívne splnenie dvoch zmluvných
povinností smerujúcich ku konkrétnemu dátumu (k 31.09.2010), musel by odporca byť schopný
spolu s dokončením diela vyhotoviť aj návrh kúpnej zmluvy vzťahujúci sa ku konkrétnemu bytu a
spoluvlastníckemu podielu na spoločných častiach a spoločných zariadenia bytového domu. Keďže

návrh na uzavretie takejto kúpnej zmluvy v čase dokončenia stavby možný nebol, takéto dojednanie
zmluvnej pokuty je aj z tohto dôvodu neplatné.
Návrh kúpnej zmluvy musí teda obsahovať vymedzenie nielen predmetu konkrétne prevádzaného bytu,
ale aj týchto spoluvlastníckych podielov a to určením aj výšky spoluvlastníckeho podielu. Vymedzenie
spoluvlastníckych podielov k spoločným častiam a zariadeniam na príslušenstve bytového domu, ako
aj spoluvlastníckeho podielu k pozemku, však nebolo možné k okamihu dokončenia stavby ( ani

jej prípadnej kolaudácie). Samotný návrh zmluvy obsahujúci len vymedzenie konkrétneho bytu bez
ďalšieho, by v prípade jeho akceptácie navrhovateľom, nebol spôsobilý zápisu vlastníckeho práva k
bytu do katastra nehnuteľností. Samotné vyžadovanie splnenia takejto povinnosti, by teda nemalo ani
praktickývýznam,nakoľkobysamuselonaďalejčakaťnapresnévymedzenietýchtopodielov,kčomuby
samuselananovoprispôsobiťzmluvauzavretámedziúčastníkmiaažnáslednebybolaspôsobilázápisu

dokatastranehnuteľností.Vyžadovaťsplneniepovinnosti(zaslanienávrhukúpnejzmluvy)podsankciou
zaplatenia zmluvnej pokuty, bez praktického významu a bez možnosti na podklade takto uzavretej
zmluvy nadobudnúť vlastnícke právo k bytu, možno tiež považovať za šikanózny výkon práva ( ak sa
bez praktického významu navrhovateľ dožaduje zaplatenia zmluvnej pokuty pre formálne nesplnenie
zmluvnej povinnosti). Rovnako nemožno opomenúť skutočnosť, že k omeškaniu s dokončením stavby v

určitom rozsahu prispela dcérska spoločnosť navrhovateľa, ktorá bola subdodávateľom odporcu (resp.
fy. Ekostav Slovakia), a preto požadovanie zmluvnej pokuty, aj z tohto pohľadu sa súdu nejaví byť ako
konanie, ktoré by malo byť v súlade s dobrými mravmi.

Pokiaľ ide o uloženie povinnosti zaslať návrh zmluvy bez vád ( tzv. ostrý návrh kúpnej zmluvy ) toto podľa

názoru súdu nie je v bežnej praxi vôbec možné, nakoľko by sa tým poprel proces uzatvárania zmlúv ako
taký, t.j. došlo by k popretiu zásady zmluvnej autonómie zmluvných strán, čo je v práve neprípustné. Inak
povedané výkladom, ktorý ohľadom návrhu predloženia kúpnej zmluvy zaujal navrhovateľ t. j. že návrh
kúpnej zmluvy musí byť bezvadný, podpísaný druhou zmluvnou stranou, by v podstate neumožnil druhej
zmluvnej strane takýto návrh pripomienkovať, čo v praxi znamená, že by musel byť bezpodmienečne

druhou zmluvnou stranou prijatý. Zo samotného dokazovania, ako aj zo zisteného skutkového stavu
vyplynulo, že samotný navrhovateľ mal problém uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu a to aj z dôvodu
pretrvávajúceho zápisu záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s.. Táto skutočnosť, bola
jednou z podmienok, prečo sa predĺžilo podpisovanie ostrých kúpnych zmlúv. Je však zrejmé, že táto
podmienka nebola podmienkou uvedenou v zmluve o budúcej kúpnej zmluve, t.j. pre ktorú by mohlo

dôjsť k nepodpísaniu jednotlivých kúpnych zmlúv. Pri výklade zaujatom zo strany navrhovateľa, by súd
musel dať za pravdu aj odporcovi, že navrhovateľ takpovediac odmietol podpísať návrh kúpnej zmluvy
hoci riadnej ( odhliadnuc od iných nedostatkov) a to iba z dôvodu, že nebolo vymazané záložné právo
respektíve predložený doklad o výmaze záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s., hoci
tieto skutočnosti neboli v rámci zmluvy o budúcej kúpnej zmluve dohodnuté. Z vykonaného dokazovania

vyplynulo, že kontraktačný proces v rámci zmluvných strán prebiehal pomerne dlhú dobu od mája do
júla 2011. Podľa názoru súdu v prípade, že účastníci zmluvy chceli naozaj sankcionovať druhú zmluvnú
stranu zmluvnou pokutou, mali si tieto povinnosti dohodnúť tak, že do určitého dňa malo dôjsť k uzavretiu
kúpnej zmluvy a nie iba k predloženiu návrhu kúpnej zmluvy, nakoľko takýmto znením zmluvnej pokuty
sa vystavili nejednoznačnému chápaniu podmienok pre jej priznanie.

Napokon súd má zato, že zmluvná pokuta ( vzhľadom na potrebu kumulatívneho splnenia dvoch
zmluvnýchpovinností),ktorejsplnenienebolomožnéjepodľanázorusúduneplatná.Jepotrebnéuviesť,
že je neplatná aj z toho dôvodu, že zmluvné strany nedostatočne konkretizovali, čo možno rozumieť pod
pojmom " dokončenie stavby ", pričom uvedené nebolo možné dať na ťarchu odporcovi, keďže tento bol

objednávateľom stavby a nie jej zhotoviteľom (takže dokončenie samotného diela nemohol ovplyvniť),
a taktiež s poukazom na skutočnosť, že uvedené kumulatívne podmienky nebolo možné splniť v jeden
okamih, bolo potrebné zmluvnú pokutu vyhodnotiť ako neplatnú, s poukazom na ust. § 37 ods. 1 a 2
Občianskeho zákonníka.Nazákladeuvedeného,súdustanoveniatýkajúcesazmluvnejpokutyvyhodnotilakonedostatočneurčité
a zrozumiteľné, a vopred nemožné, a preto je predmetné ustanovenie čl. VIII bod 1 všetkých zmlúv o

budúcich kúpnych zmluvách podľa názoru súdu neplatné.

Na základe uvedeného, súd návrh na začatie konania v celom rozsahu zamietol, pričom splnením
ďalších predpokladov pre priznanie zmluvnej pokuty ( návrh, doručenie návrhu..) sa súd po zaujatí
predmetného právneho názoru nezaoberal.

Pokiaľ ide o vzájomný návrh odporcu týkajúci sa zaplatenia zmluvnej pokuty vo výške 73 741,70 EUR
požadovanýodporcomnazákladeustanoveniačl.VIII.ods.3každejjednotlivejzmluvyobudúcejzmluve
t.j. nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10% z ceny každého bytu/nebytového priestoru, v
prípade ak budúci kupujúci - navrhovateľ v termíne do 10 dní od predloženia návrhu kúpnych zmlúv zo
strany odporcu, kúpne zmluvy na predmetné nehnuteľnosti neuzatvorí.

V rámci skutkového stavu súd zistil to, že podľa navrhovateľa si odporca svoju povinnosť zaslať návrh
zmluvy vzťahujúci sa k jednotlivým bytom a parkovacím miestam splnil až dňa 08.07.2011 a dňa
11.07.2011 ho navrhovateľ prijal a podpísal, pričom navrhovateľ má za to, že iba takýto návrh kúpnej
zmluvy je možné v zmysle ustanovenia § 43 Občianskeho zákonníka považovať za riadny návrh na

uzavretie kúpnej zmluvy.
Podľa odporcu bol návrh takejto kúpnej zmluvy zaslaný navrhovateľovi už vo februári 2011 (21.02.2011)
a to emailom pánovi G. t. j. osobe ktorá síce nebola konateľom navrhovateľa, ale v rámci rokovaní
vystupoval ako majiteľ spoločnosti a teda viedol rokovania ohľadom uzatvárania všetkých zmlúv.
V rámci výsluchu svedka pána O.. G. súd zistil, že tento má zato, že návrh zmluvy mu vo februári 2011

emailom nebol doručený.
Uvedené skutočnosti zostali medzi účastníkmi sporné.
Vzhľadom k uvedenému súd zistil, že vo februári 2011 ešte nemohli byť stanovené všetky podstatné
náležitosti kúpnej zmluvy (nakoľko tieto sa ustálili až v máji respektíve v júni 2011 ), a preto nemohol byť
ani tento návrh zo strany odporcu zaslaný emailom vo februári 2011, považovaný za návrh na uzavretie

riadnej kúpnej zmluvy. Z tohto dôvodu súd vyhodnotil uvedený návrh zaslaný emailom pánovi G., ako
nedostatočný t.j. v uvedenom čase nemohla začať navrhovateľovi plynúť lehota na uzavretie kúpnej
zmluvy.

Medzi účastníkmi však bolo nesporné, že dňa 11.07.2011 došlo k podpisu všetkých kúpnych zmlúv

medzi navrhovateľom a odporcom.
Otázkou potom zostáva, kedy presne bol predložený navrhovateľovi riadny návrh na uzavretie kúpnej
zmluvy. V tomto prípade súd ustálil, že návrh na uzavretie kúpnej zmluvy po výslednom kontraktačnom
procese ( ktorého výklad je potrebné zaujať v prospech oboch zmluvných strán) bol zo strany
navrhovateľa predložený až dňa 08.07.2011 a dňa 11.07.2011 ho navrhovateľ prijal a podpísal, takže

z tohto dôvodu odporcovi nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty nevznikol. Na základe uvedeného súd
vzájomný návrh odporcu ako nedôvodný zamietol.

Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti a citované zákonné ustanovenia súd rozhodol tak, ako je
uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku.

O trovách konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 151 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku,
podľa ktorého súd v zložitých prípadoch, najmä z dôvodu väčšieho počtu účastníkov konania alebo
väčšieho počtu nárokov uplatňovaných v konaní môže rozhodnúť, že o trovách konania rozhodne až
po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej; ustanovenie § 166 sa nepoužije. Ustanovenia odsekov

1 a 2 platia primerane s tým, že lehota troch pracovných dní plynie od právoplatnosti rozhodnutia vo
veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní od doručenia na Okresný súd Pezinok,
písomne, vo dvoch vyhotoveniach. V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podľa § 42 ods. 3

O.s.p. uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutiealebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie proti rozsudku možno
odôvodniť podľa § 205, ods. 2 O.s.p. len tým, že
a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c/ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené / § 205a/
f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia

lehoty na odvolanie.
Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.