Rozhodnutie ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, January 11, 2016

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 19C/25/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4114203541
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 01. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Adriana Halajová
ECLI: ECLI:SK:OSNR:2016:4114203541.8

Rozhodnutie

Okresný súd Nitra, sudkyňou W.. F. K., v právnej veci navrhovateľa: 1/ R.. J. N., nar. XX.XX.XXXX, bytom
Y. č. XXX, 2/ T. N., nar. XX.XX.XXXX, bytom Y. č. XXX, obaja právne zastúpení: W.. B. W., advokátom
so sídlom Z. XX, XXX XX I., proti odporcom: 1/ J. obchodná banka, a.s., so sídlom W. 18, 81X XX Z.,
R.: XX XXX XXX, 2/ F., s.r.o., so sídlom N. XX, XXX XX I., R.: XX XXX XXX, právne zastúpený V.. W. Z.,
advokátom so sídlom O. XX, XXX XX I., 3/ G. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom Y. XXX, v konaní o určenie

neplatnosti dobrovoľnej dražby, takto

r o z h o d o l :

M. návrh z a m i e t a.

O trovách konania r o z h o d n e súd do XX-tich dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

I. sa návrhom podaným dňa XX.XX.XXXX domáhal určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby. I. odôvodnil

tým, že odporca v prvom rade poskytol navrhovateľovi v prvom rade a jeho vtedajšej manželke R.. W.
N., rod. B. (ktorá vystupovala ako spoludlžníčka), úver na základe E. o poskytnutí úveru reg. č. XXXXXX
zo dňa XX.XX.XXXX vo výške X.XXX XXX,-Sk(XX.XXX,XXeur). Za účelom zabezpečenia úveru zriadili
navrhovatelia ako spoluvlastníci záložné právo v prospech odporcu v prvom rade na základe E. o
zriadení záložného práva k nehnuteľnosti reg. č.: XXXXXX/ZaI/X zo dňa XX.XX.XXXX v znení X. č.1.
B. správa katastra povolila vklad záložného práva dňa XX.XX.XXXX pod č. O B. záložného práva boli

nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXX, vedený T. úradom I. - katastrálny odbor, okres I., T. Y., a k.ú.
Y. ako :
- pozemok reg.“C“ na parc.č. XXX/X, o výmere XXX mX - zastavané plochy a nádvoria;
- pozemok reg. „C“ na parc. č.XXX/X o výmere XXX mX - záhrady
- pozemok reg.“C“ na parc.č.XXX/XX o výmere XX mX - zastavané plochy a nádvoria
- stavba - rodinný dom s.č. XXX na parc.reg. „C“ č. XXX/X

- garáž bez súpisného čísla postavená na parc reg. „C“ XXX/XX

I. v prvom rade, za účelom preukázania hodnoty nehnuteľnosti, objednal vypracovanie znaleckého
posudku u R.. F. O., ktorý vypracoval znalecký posudok č. XXX/XXXX a určil hodnotu nehnuteľnosti na
sumu X.XXX XXX,-Sk (XX.XXX,XX eur). B. úver si navrhovateľ v prvom rade a R.. W. N. - spoludlžníčka
brali ako manželia a použili ho na splatenie dlhov a rekonštrukciu predmetnej nehnuteľnosti v sume

XX.XXX-XX.XXX eur. N. sa navrhovateľ v prvom rade a jeho bývalá manželka (spoludlžníčka) dostali
do omeškania so splácaním úveru, odporca v prvom rade ako záložný veriteľ inicioval uskutočnenie
dobrovoľnej dražby predmetnej nehnuteľnosti. T. v druhom rade zabezpečil ohodnotenie nehnuteľnosti
znaleckým posudkom č. XX/XXXX, vypracovaným R.. Q. K., ktorý určil cenu nehnuteľností na sumu
XX.XXX eur, pričom vyvolávacia cena bola vo výške XX.XXX eur. I. vo svojom návrhu ďalej poukazovali
na skutočnosť, že znalecký posudok R.. Q. K. nebol vypracovaný v súlade s príslušnými všeobecne

záväznými predpismi. G. vypracoval znalecký posudok bez toho, že by vykonal fyzickú obhliadku
nehnuteľností. E. rovnako nezohľadnil ani to, že navrhovateľ v prvom rade spolu s bývalou manželkou(spoludlžníčkou) preinvestovali do predmetnej nehnuteľnosti sumu XX.XXX eur a podľa ich názoru,
hodnota nehnuteľnosti vo výške XX.XXX eur nezodpovedala reálnej trhovej hodnote. I. v návrhu
poukazovali aj na ustanovenia § X3 odsek 1 E. č. XXX/XXXX Z.z. o dobrovoľných dražbách, v zmysle

ktorého musí byť umožnená účastníkom dražby ohliadka predmetu dražby v termíne uvedenom v
oznámení o dražbe. V oznámení o dražbe sa však pod písmenom O. neuvádzajú konkrétne termíny
obhliadky dražby, čím dražobník znemožnil obhliadku predmetu dražby potenciálnym záujemcom, teda
zmaril vydraženie predmetu dražby za čo najvyššiu hodnotu. S ohľadom na skutkové a právne okolnosti
došlo k porušeniu viacerých ustanovení E. o dobrovoľných dražbách, čím bolo naplnené ustanovenia §

X1 odsek 2 E., na podanie žaloby o určenie neplatnosti dražby.

B. zástupca navrhovateľov na pojednávaní uviedol, že sa pridržiava písomne podaného návrhu zo
X.X.XXXX. Z. manželka navrhovateľa v prvom rade R.. W. N. ako spoludlžníčka zo zmluvy o úvere
v roku XXXX prestala uvedený úver splácať, v dôsledku čoho došlo k dražbe nehnuteľnosti. B. na
to, že bolo v jej záujme ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti v znaleckom posudku, nakoľko nehnuteľnosť

vydražil jej priateľ - odporca v X.rade. I. v druhom rade je matkou navrhovateľa v prvom rade.
G. bola účastná len pri podpísaní zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, preto sa k
úveru nevie vyjadriť aj s poukazom na jej vek (nar. XXXX).V znaleckom posudku vyšpecifikoval
spolu s navrhovateľmi jednotlivé položky, ktoré podľa ich názoru neboli zohľadnené. Od posledného
vypracovaného znaleckého posudku, ktorý bol urobený v súvislosti s poskytovaním úveru, bola

vykonaná rekonštrukcia predmetnej nehnuteľnosti. Zo strany odporcu v X.rade bola doručovaná výzva
na oceňovanie nehnuteľností v čase, keď sa navrhovateľ v X.rade zdržiaval v B., o čom svedčí daňový
doklad o kúpe dáždnika zo dňa XX.XX.XXXX. B. jeho vyjadrenia sa teda navrhovateľ v prvom rade o
termíne obhliadky nemohol dozvedieť a navrhovateľka v druhom rade bola hospitalizovaná.

I. v prvom rade, vypočutý ako účastník konania poukázal na to, že v znaleckom posudku nebola
zohľadnená rekonštrukcia nehnuteľnosti. V čase vykonania obhliadky znalcom nebol doma, avšak o
jej uskutočnení sa dozvedel od susedov, nakoľko jeho bývala manželka mala od nehnuteľnosti( v ktorej
býva so svojou matkou) kľúče. V samotnom dome obhliadka znalcom vykonaní nebola.

E. odporcu v prvom rade, vypočutý ako účastník konania na pojednávaní uviedol, že navrhovateľovi v
prvom rade a jeho bývalej manželke bol úver poskytnutý na základe zmluvy o úvere zo dňa XX.X.XXXX
vo výške XX.XXX,XX eur. Z. uzatvorená aj záložná zmluva ohľadne nehnuteľností a k úverovej zmluve
a záložnej zmluve bol predložený znalecký posudok zo dňa XX.X.XXXX, kde všeobecná hodnota
nehnuteľností bola stanovená na sumu XX.XXX,XX eur. P. nebol riadne a včas splácaný. P. boli

povinní splácať spoločne a nerozdielne navrhovateľ v prvom rade so svojou bývalou manželkou. B. ho
nesplácali, banka vyhlásila splatnosť úveru k XX.X.XXXX. X. XX.X.XXXX bolo zasielané oznámenie
o začiatku výkonu záložného práva a dňa X.X.XXXX sa mala konať ohliadka so znalcom, ktorému
nehnuteľnosť sprístupnená nebola. R.. W. N. nebola povinná znalcovi nehnuteľnosť sprístupňovať,
nakoľko v júli XXXX oznámila odporcovi v prvom rade zmenu pobytu, teda nemohla predmetnú

nehnuteľnosť sprístupniť. I. v prvom a druhom rade si povinnosť sprístupniť nehnuteľnosť nesplnili, preto
nemajú právo sa domáhať neplatnosti dražby. X. XX.X.XXXX prebehlo prvé kolo dražby, kde najnižšie
podanie bolo určené do výšky stanovenej znaleckým posudkom X. sa nikto nezúčastnil. X. XX.XX.XXXX
prebehlo druhé kolo dražby a nehnuteľnosť bola vydražená odporcom v X.rade za sumu XX.XXX eur.
T. v prvom rade bol úver splatený do výšky XX.XXX eur, po odpočítaní odmeny a nákladov dražobnej

spoločnosti. N. z výťažku dražby nebol splatený celý úver, spoludlžníčka R.. N. sa dohodla ohľadne
nedoplatku na úvere a sumu XXXX,XX eur uhradila. I. odporca v prvom rade odpustil navrhovateľovi v
prvom rade a R.. N. úroky z omeškania vo výške XXXX eur, teda navrhovateľ v prvom rade sa v tomto
smere nemôže cítiť byť poškodený.

B. zástupca odporcu v druhom rade uviedol, že odporca v druhom rade dňa X.X.XXXX uzatvoril s
odporcomvprvomradezmluvuovykonanídražby.X.XX.X.XXXXbolazasielanávýzvanasprístupnenie
nehnuteľnosti navrhovateľom, ako aj R.. N., pričom termín ohliadky bol stanovený na X.X.XXXX.
E. vykonal obhliadku v dvoch termínoch, X.X.XXXX a XX.X.XXXX. X. vykonal dňa XX.XX.XXXX v
prítomnosti R.. N.. V súvislosti s námietkami navrhovateľov k dražbe poukázal na rozhodnutie na KS B.

č.k. X Co XX/XXXX, ako aj na rozsudok NS ČR č.k.XX H. XXXX/XXXX, kde sa riešila obdobná otázka.
Z rozhodnutí vyplynulo, že nesprávna výška hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku nie je dôvod
na neplatnosť dražby, ale dôvod na vymáhanie škody. I. namietali, že nebol stanovený termín obhliadky,
pričom v návrhu vôbec neriešili, či sa jednalo o prvé, alebo druhé kolo dražby. V § 22 E. je uvedené,aké náležitosti má obsahovať oznámenie o dražbe, teda v prípade druhého kola dražby neuvedenie
termínu ohliadky, ktoré je v zákone uvedené pod písm.h) nie je náležitosťou, ktorú by muselo oznámenie
o dražbe obsahovať pri opakovanom kole dražby. Vo vzťahu ku dňu konania obhliadky nehnuteľnosti

uviedol, že tieto sa uskutočnili v mesiaci júl XXXX, a nie jún XXXX, pričom úložná doba na pošte je
XX dní. I. si zásielku na pošte mohol vyzdvihnúť. X., že podľa § 151 m ods. X T. zákonníka je záložca
povinný poskytnúť záložnému veriteľovi súčinnosť pri realizovaní záložného práva, medzi ktoré patrí aj
sprístupnenie nehnuteľnosti za účelom jej ohodnotenia. B. § 1X ods. 2 E. je vlastník predmetu dražby
taktiež povinný poskytnúť súčinnosť pri vykonávaní ohodnotenia. X. má v zmysle predmetného zákona

povinnosť zabezpečiť ohodnotenie predmetu dražby, ktorú si splnil tým, že objednal znalca.

E.odporcuvdruhomrade,vypočutýakoúčastníkkonaniauviedol, ženavrhujenávrhzamietnuť,pretože
dražba prebehla v súlade so zákonom.

T. v treťom rade, vypočutý ako účastník konania vypovedal, že W. N. sa snažila dohodnúť s

navrhovateľom v prvom rade, aby počas obhliadky sprístupnil predmetnú nehnuteľnosť znalcovi. Na
prvej obhliadke, ktorá sa konala dňa XX.XX.XXXX sa nezúčastnila, ale zúčastnila sa na obhliadke
konanej dňa XX.X.XXXX. L. dom sa snažila znalcovi sprístupniť, pokúšala sa ho odomknúť, ale buď
boli vymenené zámky, alebo boli dvere zabezpečené z druhej strany kľúčom, lebo sa jej nepodarilo ich
otvoriť. F. pol roka pred rozvodom splácala polovicu úveru, aj keď v predmetnej nehnuteľnosti nebývala

a druhú polovicu úveru mal splácať navrhovateľ v prvom rade, ktorý ju ale nesplácal. N. úver nebol
splácaný riadne a včas, viedlo to k dražbe. B. kola dražby sa nikto nezúčastnil, v druhom kole sa
zúčastnil preto, lebo chcel predmetnú nehnuteľnosť kúpiť pre svoju sestru. R.. N. poskytla znalcovi
dostatok údajov, vedela mu povedať o všetkých rekonštrukciách, pretože tam bývala.

M. R.. W. N. na pojednávaní uviedla, že toho času býva s odporcom v treťom rade a je bývalou
manželkou navrhovateľa v 1. rade. S navrhovateľom v 1. rade si zobrali hypotekárny úver asi v
roku XXXX na rekonštrukciu domu, ktorý bol vo vlastníctve navrhovateľa v prvom rade a jeho matky
- navrhovateľky v druhom rade. J. úveru bola použitá na splatenie iných pôžičiek a časť použili
na rekonštrukciu, presnú sumu nevie. V apríli XXXX sa odsťahovala zo spoločnej domácnosti, a s

navrhovateľom v prvom rade sa dohodli, že hypotekárny úver, ktorý dovtedy splácala, budú platiť na
polovicu a to do času, kým si on nevybaví úver na prefinancovanie hypotekárneho úveru. N. navrhovateľ
v prvom rade svoju polovicu úveru nesplácal, boli jej doručované rôzne písomnosti z banky a oznámili
jej, že sa úver zosplatnil a že dom pôjde do dražby. B. rodinnom dome sa stretla s odhadcom, od
rodinného domu mala kľúče. T. sa snažila sprístupniť čo sa dalo, dvere sa jej otvoriť nedali, lebo zrejme

zvnútra bol kľúč. O. mu, čo všetko bolo zrekonštruované a čo bolo prístupné si nafotil. T. sa jej pýtal na
vybavenie predmetnej nehnuteľnosti, napr. na kúrenie, vybavenie kuchynskej linky, kúpeľne, vstavané
skrine. O., čo vedela, mu povedala. I. mal vedomosť o ohliadke, mohol sa skontaktovať s odhadcom, a
tak spresniť informácie. I. prebiehalo prvé a druhé kolo dražby, pričom prvé kolo dražby bolo neúspešné.
I. znaleckým posudkom odhadcu sa nezamýšľala.

M. R.. Q. K., na pojednávaní vypovedal, že si ho objednala aukčná spoločnosť (odporca v 2. rade), aby
vypracoval znalecký posudok. V. sa o rodinný dom, pričom mu poskytli podklady a to starý znalecký
posudok č. XXX zo XX.XX.XXXX, ako aj kolaudačné rozhodnutie. G. obhliadky bol dohodnutý, avšak
nikto naň neprišiel. I. bol stanovený ďalší termín obhliadky, kde prišla p. N., ktorá mala kľúče od brány

a pustila ho do dvora. Do domu sa však nedostal, nakoľko dvere nikto neotváral. R. mu poskytla p.
N., a to aj k vykonanej rekonštrukcii. K zhodnoteniu nehnuteľnosti sa nevedel vyjadriť, nakoľko mal
určiť len všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti podľa metodiky. E. posudok R.. M. ohodnotil nehnuteľnosť
na cca XX.XXX eur, on ju ohodnotil na XX.XXX eur, pričom nebral do úvahy sumu, ktorá bola od
predchádzajúceho znaleckého posudku preinvestovaná. V znaleckom posudku zohľadnil len informácie,

ktoré mu boli poskytnuté o rekonštrukcii, pričom nebolo podstatné, koľko bolo preinvestované, ale aká
je hodnota nehnuteľnosti na trhu. V predchádzajúcom znaleckom posudku sa uvádzala východisková
hodnota X.XXX.XXX, XX Sk a technická hodnota bola vo výške X.XXX.XXX,XX Sk, pričom v jeho
znaleckom posudku je východisková hodnota nehnuteľnosti vo výške XXX.XXX, S. a technická hodnota
vo výške XXX.XXX,XX eur. V roku XXXX bola iná situácia na trhu pretože v rokoch XXXX - XXXX

nastal prepad. V znaleckom posudku R.. M. je vyšpecifikovaný koeficient predajnosti na X,XX%, čo bolo
v roku XXXX, a on vyšpecifikoval koeficient predajnosti v roku XXXX na X,XX%. V oboch posudkoch
je konštatované, že nehnuteľnosť je veľmi dobre udržiavaná. Ak by však zahrnul navrhovateľmi
vyšpecifikované prvky rekonštrukcie, malo by to vplyv na hodnotu nehnuteľnosti, ale nie podstatný,možno by to bolo viac o X.XXX eur. Ak ide o nehnuteľnosť, do ktorej sa investovalo, tak nehnuteľnosť sa
nikdy nezhodnotí o celú preinvestovanú sumu. Čo sa týka nesprávne uvedených rozvodov vody, ktoré
nie sú v plastových potrubiach, ale v kovových potrubiach, tak kovové potrubia sú vždy drahšie, pričom

on vychádzal z predchádzajúceho posudku, kde sú uvedené plastové rozvody vody. I. je však cena
nehnuteľnosti, ktorá je predateľná na trhu v danej lokalite.

M. vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, výsluchom svedkov R.. N. a R.. K., ako aj
oboznámením sa s listinnými dôkazmi a to : návrhom, s výpismi z obchodného registra. E. o

poskytnutí úveru, E. o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, X. k tejto zmluve, s oznámeniami
o dobrovoľnej dražbe, so stanoviskom k žiadosti o splátkový kalendár, s oznámeniami o výsledku
dobrovoľnej dražby, E. posudok č. XXX/XXXX, výpisom z listu vlastníctva, kópiou katastrálnej mapy,
s užívacím rozhodnutím, s pôdorysom a ftc. dokumentácie, s vyjadrením odporcu v X.rade k návrhu,
stanoviskomkžiadostiosplátkovýkalendár,svyjadrenímodporcuvX.rade,svyjadrenímBsožiadosťou
o odročenie, s ospravedlnením B s rozsudkom MS ČR X/XX/XXXX, s rozsudkom KS v B. XCo/XX/

XXXX, s rozsudkom OS N. XC/XXX/XXXX, prepúšťacou správou, s vyjadrením odporcu v X.rade, s
poslednou výzvou na úhradu pohľadávky, oznámením o zosplatnení úveru, oznámením o začatí výkonu
záložného práva, doručenkami, s písomnou správou o výkone záložného práva, s odpoveďou na správu
o výkone záložného práva, s emailovou komunikáciou, s výpisom z účtu, s fotokópiou dražobného spisu,
podacím hárkom, zmluvou o vykonaní dobrovoľnej dražby, notárskymi zápisnicami, s plnomocenstvom,

so zmluvou o vykonaní prvej opakovanej dražby, notárskou zápisnicou, s čestným vyhlásením, s
výzvami na odovzdanie predmetu dražby, so zápisnicou, s vyjadrením, s dohodou o splatnosti, so
zmluvou o inzercii, so znaleckým posudkom č. XX/XXXX, s objednávkou ZP, s informatívnou kópiou
mapy, s potvrdením obce Y., so znaleckým posudkom č. XXX/XXXX, s vyjadrením B., s ospravedlnením
odporcu v X.rade, so žiadosťou o čerpaní hypotekárneho úveru, s dokladmi preukazujúcimi čerpanie

úveru, , so žiadosťou o predčasné splatenie úveru, so súhlasom s predčasným splatením úveru, s
výzvou na predčasné splatenie úveru, so záverečným návrhom B s ospravedlnením T s vyjadrením B.,
s vyjadrením T s emailovou komunikáciou, so znaleckým posudkom č. XX/XXXX a s jeho XažX stranou,
s paragónom a z takto vykonaného dokazovania zistil nasledovný skutkový a právny stav:

Na základe zmluvy o poskytnutí úveru č. XXXXXX zo dňa XX.XX.XXXX, uzavretej medzi odporcom v
prvom rade ako veriteľom na jednej strane a navrhovateľom v prvom rade, jeho bývalou manželkou R..
W. N. ako dlžníkmi na strane druhej, bol dlžníkom poskytnutý úver vo výške X.XXX XXX Sk (XX.XXX,XX
eur). Za účelom zabezpečenia pohľadávky úveru zriadili navrhovatelia ( ako záložcovia) v prospech
odporcu v 1. rade (ako záložným veriteľom) záložné právo na základe E. o zriadení záložného práva

k nehnuteľnosti reg č. XXXXXX/Zal/X zo dňa XX.XX.XXXX v znení X. č.1. M. katastra I. povolila vklad
záložného práva dňa XX.XX.XXXX pod číslom V XXXX/XX. B. záložného práva boli nehnuteľnosti
zapísané na LV č. XXX, vedené T. úradom I. - katastrálny odbor, okres I., T. Y., a k.ú. Y. ako :
- pozemok Xreg.“C“ na parc.č. XXX/X, o výmere XXX mX - zastavané plochy a nádvoria;
- pozemok. reg. „C“ na parc. č.XXX/X o výmere XXX mX - záhrady;

- pozemok reg.“C“ na parc.č.XXX/XX o výmere XX mX - zastavané plochy a nádvoria;
- stavba - rodinný dom s.č. XXX na parc.reg. „C“ č, XXX/X;
- garáž bez súpisného čísla postavená na parc reg. „C“ XXX/XX.

I. v 1. rade si za účelom preukázania hodnoty predmetných nehnuteľností nechal vypracovať znalecký

posudok u znalca R.. F. O.. G. znaleckým posudkom č. XXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX stanovil hodnotu
založených nehnuteľností na sumu X.XXX XXX,-Sk ( XX.XXX,XX eur).

I. v 1. rade a jeho bývalá manželka R.. W. N. nesplácali úver riadne a včas, dostali sa do omeškania,
preto odporca v prvom rade pristúpil k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti ku dňu XX.XX.XXXX a

zároveň ich vyzval, aby dlžnú čiastku zaplatili do dňa XX.XX.XXXX. O. na to, že dlžná čiastka
nebola uhradená v lehote požadovanej odporcom v 1. rade, tento oznámil začatie výkonu záložného
práva podľa § 151 T. zákonníka predajom založených nehnuteľností. I. odporca v 1. rade uzavrel s
odporcom v 2. rade zmluvu o vykonaní dražby zo dňa XX.XX.XXXX, pričom predmetom dražby mali
byť založené nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve navrhovateľov v prvom a druhom rade pre

každého v podiele 1. T. v 2. rade si za účelom stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností, ktoré
mali byť predmetom dražby, nechal vypracovať znalecký posudok u znalca R.. Q. K., s termínom
obhliadky predmetných nehnuteľností dňa XX.XX.XXXX. O. na sprístupnenie nehnuteľností pre účely
stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností bola navrhovateľom a bývalej manželke navrhovateľav 1. rade R.. W. N. (spoludlžníčke) zasielaná listom zo dňa XX.XX.XXXX. I. si predmetnú výzvu
neprevzali v odbernej lehote, bývalá manželka navrhovateľa v prvom rade R.. W. N., si ju prevzala dňa
XX.XX.XXXX. T. v termíne XX.XX.XXXX, sa však neuskutočnila, nakoľko sa jej nikto nezúčastnil. E.

bol stanovený nový termín obhliadky na deň XX.XX.XXXX. X. XX.XX.XXXX sa uskutočnila obhliadka
predmetnej nehnuteľnosti, znalcovi umožnila prístup k nehnuteľnosti bývalá manželka navrhovateľa
v 1. rade, nakoľko ešte v tom čase disponovala kľúčmi od brány. E. R.. Q. K., vykonal obhliadku
len zvonka, pretože do vnútra mu nebol umožnený prístup, keďže dvere nikto neotváral, resp. dvere
sa svedkyni N. otvoriť nepodarilo. E. R.. Q. K. na podklade znaleckého posudku č.XX/XXXX zo dňa

XX.XX.XXXX ocenil založené nehnuteľnosti na hodnotu XX.XXX eur. U. o termíne konania dobrovoľnej
dražby (XX.XX.XXXX) nebolo doručené navrhovateľom, nakoľko títo si ho neprevzali v odbernej lehote,
pričom bývalej manželke navrhovateľa R.. W. N. upovedomenie doručené bolo. X. XX.XX.XXXX sa v
mieste sídla I. úradu (O. tr. 9, I.) notárky V.. Miriam X., uskutočnila dražba založených nehnuteľností,
špecifikovaných v žalobnom návrhu, ktoré boli v podielovom spoluvlastníctve navrhovateľov. X.
organizoval odporca v X.rade. X. podľa notárskej zápisnice - osvedčenie o vykonaní dobrovoľnej dražby,

nebola úspešná, nakoľko sa jej nezúčastnil žiaden účastník. B. notárska zápisnica nebola doručená
navrhovateľom, ale iba bývalej manželke navrhovateľa v prvom rade R.. W. N.. T. v 1. rade opätovne
uzavrel s odporcom v 2. rade dňa XX.XX.XXXX zmluvu o vykonaní 1. opakovanej dražby. B. opakovaná
dražba sa uskutočnila podľa spísanej notárskej zápisnice notárky V.. . W. X. dňa XX.XX.XXXX, pričom
licitátorka udelila príklep jedinému účastníkovi dražby - odporcovi v 3. rade, ktorý sa tak stal vydražiteľom

predmetných nehnuteľností. H. dosiahnutá vydražením predstavovala sumu XX.XXX eur. I. zápisnice o
priebehu dražby bola doručená účastníkom dražby, čo preukazujú aj fotokópie doručeniek.

B. § 2 E. č. XXX/XXXX Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona M. národnej rady č. XXX/
XXXX Zb. o notároch a notárskej činnosti (I. poriadok) v znení neskorších predpisov ( ďalej len „E.“)

Na účely tohto zákona sa rozumie
a)dražbouverejnékonanie,ktoréhoúčelomjeprechodvlastníckehoprávaaleboinéhoprávakpredmetu
dražby,konanénazákladenávrhunavrhovateľa,priktoromsalicitátorobracianavopredneurčenýokruh
osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá

urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo
verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie,

B. § X2 odsek 1 E., dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a
čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku3) alebo ak

je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena
predmetu dražby určená znaleckým posudkomXXa), ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší
ako šesť mesiacov. E. ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva
nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

B. § 1X odsek 2 E., vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe,
alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie
ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. X. obhliadky musí byť vo výzve ustanovená s
prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní výzvy.

B. § 12 odsek X E., ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia
predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii.

B. § 12 odsek X E., ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, dražobník zašle vlastníkovi predmetu
dražby znalecký posudok,XXa) a to najneskôr XX dní pred dňom konania dražby.

B. § X3 odsek 1 E., pred začatím dražby musí byť umožnená účastníkom dražby v termíne uvedenom
v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby. Ak je predmetom dražby vec, určí dražobník termín
obhliadky predmetu dražby s ohľadom na umiestnenie veci.

B. § 13 odsek X E., ak najnižšie podanie presahuje XX XXX eur alebo ak je predmetom dražby
nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, účastníkom dražby musí byť umožnená obhliadka predmetu
dražby najmenej v dvoch termínoch uvedených v oznámení o dražbe, ktoré nesmú byť určené na
rovnaký deň.B. § 1X odsek 6 E., vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je predmetom dražby

alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného
predpisu,XXb) najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej
znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica hodnoty
predmetu dražby určenej znaleckým posudkom.

B. § X7 odsek 1 E., dražobník vyhlási konanie dražby oznámením o dražbe, v ktorom uvedie
a) označenie dražobníka a navrhovateľa dražby,
b) miesto, dátum a čas otvorenia dražby,
c) či ide o opakovanú dražbu,
d) označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práv a záväzkov na predmete dražby
viaznucich a s ním spojených, ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby, opis

stavu, v akom sa predmet dražby nachádza, a jeho odhadnutú alebo zistenú cenu,
e) najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré môže účastník dražby urobiť,
f) ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, spôsob a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu
miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výške
dražobnej zábezpeky, a spôsob jej vrátenia; či je možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou

alebo šekom,
g) ak je prípustný aj iný spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením ako úhrada v hotovosti, uvedenie
tohto spôsobu; spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením nesmie byť pre vydražiteľa spojený s
nadbytočnými ťažkosťami,
h) dátum a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach tiež miesto konania

obhliadky a organizačné opatrenia na zabezpečenie obhliadky,
i) pri spoločnej dražbe poradie, v akom budú jednotlivé predmety dražby dražené,
j) podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi,
k) meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, ak to
vyžaduje tento zákon (§ X0 ods. XX),

l) poučenie podľa § X1 ods. 2 až 6.

B. § 17 odsek 2 E., oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb najmenej XX dní pred
otvorením dražby, ak tento zákon neustanovuje inak.

B. § 17 odsek X E., ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná
zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne XX XXX eur, uverejní dražobník oznámenie o dražbe v
registri dražieb najmenej XX dní pred začatím dražby. T. o dražbe dražobník bez zbytočného odkladu
zašle aj ministerstvu na zverejnenie v T. vestníku.

B. § X1 odsek 2 E., v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí,
že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. B. domáhať sa
určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu,
ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo
bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa

osobitného predpisu;XXb) v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto
lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§
X3).

B. § 21 odsek X E., účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ

dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2

B. § 21 odsek X E., neplatnosť dražby nie je možné vysloviť z dôvodu oneskoreného začatia dražby, ak
bolo príčinou oneskoreného začatia dražby konanie inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom
mieste a ak neumožnil vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má k predmetu dražby iné ako

vlastnícke právo, vykonať riadnu obhliadku predmetu dražby.

B. § 22 odsek X E., opakovaná dražba sa uskutoční na základe zmluvy o vykonaní opakovanej
dražby uzavretej medzi navrhovateľom dražby predchádzajúcej dražby a dražobníkom, ktorý vykonávalpredchádzajúcu dražbu, ak predmet dražby nebol vydražený alebo ak bola dražba zmarená
vydražiteľom;dražobníkvtomprípadenemusízaisťovaťnovýodhadpredmetudražby,akmákdispozícii
odhad nie starší ako jeden rok pred konaním opakovanej dražby. E. o vykonaní opakovanej dražby musí

byť uzavretá do desiatich dní po doručení zápisnice o vykonanej dražbe alebo vyrozumení o zmarení
dražby.

B. § X2 odsek 2 E., opakovanú dražbu nie je možné vykonať, ak dražobník upustil od dražby alebo ak
bola dražba neplatná.

B. § 22 odsek X E., uzavretie zmluvy o vykonaní opakovanej dražby nie je podmienkou na vykonanie
opakovanej dražby, ak ide o majetok štátu alebo územného samosprávneho celku, ak je dražobníkom
orgán štátnej správy alebo územnej samosprávy.

B. § 22 odsek X E., ak bolo oznámenie o dražbe uverejnené v registri dražieb, uverejní dražobník

oznámenie o konaní opakovanej dražby s náležitosťami podľa § X7 ods. X písm. a) až f) v registri dražieb
najmenej desať dní pred začatím dražby. Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v T. vestníku podľa § X7
ods. 3, dražobník v ňom bez zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie o konaní opakovanej dražby;
na náležitosti oznámenia o konaní opakovanej dražby sa vzťahuje § 17 ods. 1 písm. a) až f). V lehote
najmenej desať dní pred začatím opakovanej dražby zašle dražobník oznámenie o opakovanej dražbe

aj osobám podľa § 17 ods. 5. T. ustanovenia § 17 sa použijú primerane.

V konaní mal súd jednoznačne za preukázané, že neboli porušené ustanovenia E. o dobrovoľných
dražbách (ďalej len „E.) a dražba prebehla v súlade s predmetnými citovanými zákonnými
ustanoveniami,presnetak,akotovyššieuvedenéustanoveniacitovanéhozákonaprezumujú.Vovzťahu

ku skutočnostiam, ktoré namietal právny zástupca navrhovateľov, súd uvádza, že predmet dražby bol
ohodnotený znalcom R.. Q. K., ktorý vypracoval znalecký posudok iba na základe obhliadky zvonka (pri
zohľadnení znaleckého posudku, ktorý bol vypracovaný v čase čerpania úveru navrhovateľmi z roku
XXXX), nakoľko mu nebola umožnená obhliadka nehnuteľnosti zvnútra. I. vykonania obhliadky zvnútra,
bola zavinená samotným konaním, resp. nekonaním navrhovateľov. E. o dobrovoľných dražbách v

ustanovení § 1X odsek 2 E. ukladá povinnosť vlastníkom predmetu dražby, aby po predchádzajúcej
výzveumožnilisprístupnenienehnuteľnostizaúčelomjejohodnotenia.I.sitútomožnosťzmarili,nakoľko
nepreberali zásielky na adrese trvalého pobytu. Z uvedeného dôvodu bola nehnuteľnosť ohodnotená v
zmysle § 12 odsek X E. len z údajov, ktoré boli znalcovi známe z ohliadky (a zo znaleckého posudku
vypracovaného v čase čerpania úveru navrhovateľmi z r. XXXX) a skutočností, ktoré sa dozvedel od

bývalej manželky navrhovateľa v 1. rade - svedkyne R.. W. N.. X. ako subjekt, nie je sám o sebe odborne
spôsobilým, aby sám vykonal ohodnotenie predmetu dražby, resp. preskúmal správnosť ohodnotenia
nehnuteľností znalcom. Z uvedeného dôvodu, si dražobník znalecký posudok objednal u znalca, ktorý
určil všeobecnú hodnotu podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. M. mal za to, že dražobník
si splnil všetky povinnosti, vyplývajúcemu z ustanovenia § 12 odsek E., nakoľko zabezpečil ohodnotenie

nehnuteľnosti znalcom a znalecký posudok nebol v deň konania starší ako šesť mesiacov. I. svojím
konaním zmarili riadne ohodnotenie predmetu dražby, a nimi namietaná skutočnosť - nízka hodnota
nehnuteľnosti určená znalcom, nie je dôvodom na vyslovenie neplatnosti dražby, aj s poukazom na
skutočnosť, že investície navrhovateľa v X.rade a jeho bývalej manželky v hodnote cca XXXXX eur (v
období po vypracovaní znaleckého posudku, ktorý bol vypracovaný v súvislosti s braním úveru) ešte

neznamenajú zhodnotenie nehnuteľnosti o takúto sumu.
K námietke navrhovateľov súd dodáva, že prípadné porušenie povinnosti znalcom pri vypracovávaní
znaleckého posudku pre účely ohodnotenia predmetu dražby, nie je porušením ustanovení E. o
dobrovoľných dražbách , a teda ani dôvodom na vyhlásenie neplatnosti dražby. Ak znalec zavinene
porušil svoje povinnosti pri vypracovávaní znaleckého posudku a nezohľadnil vykonanú

rekonštrukciu, zodpovedá za vzniknutú škodu. O. vzniknutú v príčinnej súvislosti so zavineným
porušením povinnosti pri vypracovávaní znaleckého posudku znalcom nie sú povinní hradiť navrhovateľ
dražby (odporca v prvom rade), ani dražobník ( odporca v druhom rade).
Čo sa týka namietaného porušenia ustanovenia § X3 odsek 1 E., že v oznámení sa v kolónke pod
písmenom O., neuvádzajú konkrétne termíny obhliadky, súd mal za to, že odporca v druhom rade si

splnil všetky zákonom uložené povinnosti s cieľom vykonania dražby. B. oznámenie o vykonaní dražby
preukázateľne obsahovalo označenie termínov obhliadky nehnuteľnosti, avšak v druhom oznámení tieto
skutočnosti absentovali. So zreteľom na ustanovenie § 22 odsek X E., súd dospel k záveru, že ostatné
ustanovenia § 17 sa použijú primerane. Z predmetného ustanovenia súd vyvodil najmä to, že v prípadekonania opakovanej dražby nie je obligatórnou náležitosťou uvedenie termínu obhliadky. I., v neskoršom
oznámení o dražbe figurovalo telefónne číslo, na ktorom si bolo možné dohodnúť ďalší termín obhliadky.
O. na všetky vyššie popísané skutkové a právne okolnosti súd dospel k záveru, že dražba nehnuteľnosti

z dôvodu výkonu záložného práva záložným veriteľom prebehla v súlade citovanými ustanoveniami E.
o dobrovoľných dražbách a preto súd nevzhliadol dôvod na vyslovenie neplatnosti dražby a žalobu ako
nedôvodnú zamietol.
O trovách konania súd rozhodol v súlade s § 151 ods.X O.s.p. tak, že o trovách konania rozhodne do
30-tich dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho
súdu na Krajský súd v Nitre.

Podľa § 205 ods. 1 OSP, v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu

považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Podľa § 205 ods. 2 OSP, odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo

iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 205 ods. 3 OSP, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Podľa § 42 ods. 3 OSP, pokiaľ zákon pre podanie určitého druhu nevyžaduje ďalšie náležitosti, musí
byť z podania zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť
podpísané a datované. Podanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a príloh tak, aby jeden
rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis s prílohami, ak je to potrebné. Ak

účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

Ak povinný dobrovoľne nesplní to, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.