Uznesenie Judgement was issued on Wednesday, November 2, 2017

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 19C/29/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117240709
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 11. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Barbora Sopková
ECLI: ECLI:SK:OSBB:2017:6117240709.1

Uznesenie

Okresný súd Banská Bystrica v právnej veci žalobcu M. K., nar. XX. XX. XXXX, bytom C. XX, K. K., proti
žalovanému v 1. rade LI MANAGEMENET s. r. o., so sídlom Rudlovská cesta 2, Banská Bystrica, IČO:
45 962 715, a žalovanému v 2. rade BETA - CAR s. r. o., so sídlom Drevárska 1649/23, Pezinok, IČO:
34 127 224, o nariadenie neodkladného opatrenia, takto

r o z h o d o l :

Žalovaný v 1. rade a žalovaný v 2. rade sú p o v i n n í zdržať sa konania smerujúceho k vyprataniu

nehnuteľnosti - bytu č. XX (R nachádzajúceho sa v stavbe (popis stavby: ubytovací internát) so súpisným
číslom XXXX na ulici J. cesta č. X v K. K., na 4. poschodí, zapísaným na liste vlastníctva č. XXXX, okres
K. K., obec, K. K., katastrálne územie Radvaň, ktorá nehnuteľnosť sa nachádza na parcele registra „C“
par. č. XXXX/X, zastavané plochy a nádvorie, o výmere 563 m2, žalobcom, a to až do právoplatného
skončenia konania vo veci samej.

Žalovaný v 1. rade a žalovaný v 2. rade sú p o v i n n í zdržať sa nakladania s nehnuteľnosťou -
bytom č. XX (R nachádzajúcim sa v stavbe (popis stavby: ubytovací internát) so súpisným číslom XXXX
na ulici J. cesta č. X v K. K., na 4. poschodí, zapísanom na liste vlastníctva č. XXXX, okres K. K.,
obec, K. K., katastrálne územie Radvaň, ktorá nehnuteľnosť sa nachádza na parcele registra „C“ par.
č. XXXX/X, zastavané plochy a nádvorie, o výmere 563 m2, v prospech tretích osôb, kde scudzením

tejto nehnuteľnosti by došlo k zmene prenajímateľa, nájomcu a podnájomníka, a to až do právoplatného
skončenia konania vo veci samej.

Žalobca je povinný v lehote do 30 dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia podať žalobu o splnenie
povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu voči žalovanému v 1. rade LI MANAGEMENET s. r. o., so sídlom
Rudlovská cesta 2, Banská Bystrica, IČO: 45 962 715 a žalovanému v 2. rade BETA - CAR s. r. o., so

sídlom Drevárska 1649/23, Pezinok, IČO: 34 127 224.

o d ô v o d n e n i e :

1. Návrhom doručeným súdu dňa 18. 10. 2017 sa žalobca domáhal nariadenia neodkladného opatrenia,
ktorým by súd uložil žalovaným povinnosť zdržať sa akéhokoľvek konania, ktoré by malo za následok
vysťahovanie žalobcu a vypratanie nehnuteľnosti - bytu č. XX (R nachádzajúceho sa v stavbe na ulici
J. cesta X v K. K., na 4. poschodí, zapísanom na liste vlastníctva č. XXXX, vedenom Okresným úradom
Banská Bystrica, katastrálnym odborom, katastrálne územie Radvaň, ktorá nehnuteľnosť sa nachádza

na parcele registra „C“ par. č. XXXX/X, zastavané plochy a nádvorie, o výmere 563 mX (ďalej len „byt
č. XX“). Ďalej, aby súd uložil žalovaným povinnosť zdržať sa akéhokoľvek nakladania s bytom č. XX v
prospech tretích osôb, kde scudzením tohto bytu by došlo k zmene vlastníka tejto nehnuteľnosti alebo
konaním žalovaných by došlo k zmene prenajímateľa, či nájomcu a podnájomníka. Zároveň by súd
uložil žalobcovi povinnosť podať žalobu o určenie neplatnosti právneho úkonu, a to odstúpenia od
rezervačnej dohody v lehote do 30 dní od právoplatnosti rozhodnutia súdu. V návrhu uviedol, že žalobca

ako záujemca dňa 19. 08. 2016 uzavrel so žalovaným v 1. rade (ako správcom) rezervačnú dohodu
týkajúcu sa kúpy bytu č. XX. Vlastníkom bytu č. XX v čase podpisu rezervačnej dohody bola obchodnáspoločnosť BETA - LOG, s. r. o., so sídlom Drevárska 1649/23, Pezinok, IČO: 46 071 458; v súčasnej
dobe je vlastníkom bytu č. XX žalovaný v 2. rade. Dohodnutá kúpna cena v zmysle rezervačnej dohody
bola 39 000,00 Eur, pričom v nej bolo zahrnuté aj parkovacie miesto. Okrem iného sa v rezervačnej

dohode nachádza aj určenie doby rezervácie bytu č. XX, a to odo dňa podpisu rezervačnej dohody
do podpísania kúpnej zmluvy. Tiež je v nej uvedené, že žalobca má právo a žalovaní majú povinnosť
uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu č. XX počas doby rezervácie. Žalobca zložil v deň uzavretia
rezervačnej dohody rezervačný poplatok vo výške 1 500,00 Eur v hotovosti, aj keď suma dohodnutá v
rezervačnej dohode bola vo výške 2 000,00 Eur, avšak ani jeden zo žalovaných voči tomu nenamietal.

Súčasťou rezervačnej dohody bol aj návrh kúpnej zmluvy. Žalobca následne so žalovaným v 1. rade
uzavrel dňa 02. 12. 2016 zmluvu o podnájme, kde v predmete zmluvy je uvedený byt č. 30, je v nej
dohodnuté nájomné a aj doba trvania zmluvy, a to na dobu určitú - do uhradenia kúpnej ceny za byt č.
XX, vyplývajúcej z rezervačnej dohody. Žalobca teda byt č. XX užíval a riadne platil poplatky spojené
s jeho užívaním. Žalovaný v 1. rade dňa 05. 04. 2017 zaslal žalobcovi prostredníctvom emailu nový
návrh kúpnej zmluvy označený ako zmluva o prevode vlastníctva bytu č. XX, kde je ako predávajúci

uvedený žalovaný v 2. rade a nehnuteľnosť, v ktorej sa rezervovaný byt č. XX nachádza, je označený
ako bytový dom, aj keď stavba nikdy bytovým domom nebola a ide o ubytovací internát. Kúpna cena
v zmysle nového návrhu kúpnej zmluvy je už vo výške 42 500,00 Eur a v platobných podmienkach je
uvedené, že prvá časť kúpnej ceny vo výške 1 500,00 Eur bola uhradená žalobcom v hotovosti k rukám
predávajúceho pred podpisom zmluvy. Žalobca s takýmto návrhom kúpnej zmluvy nesúhlasil a trval

na podmienkach uvedených v rezervačnej dohode a pôvodnom návrhu kúpnej zmluvy, na čo žalovaný
v 1. rade reagoval tak, že prostredníctvom svojho právneho zástupcu zaslal žalobcovi oznámenie k
rezervačnej dohode zo dňa 19. 08. 2016, v ktorom odstúpil od tejto rezervačnej dohody. Túto považuje
žalovaný v 1. rade za neexistujúcu, neplatnú a neúčinnú a uplatňuje s právo na zaplatenie zmluvnej
pokuty vo výške rezervačného poplatku, ktorú si aj jednostranne započítal so zaplateným rezervačným

poplatkom. Žalobca na oznámenie reagoval listom, v ktorom trval na tom, že rezervačná dohoda zo dňa
19. 08. 2016 je platná, čo potvrdzuje aj uzavretie podnájomnej zmluvy zo dňa 02. 12. 2016. Žalobca
riadne a včas platí nájomné, pričom podnájomný vzťah sa skončí až riadnym uhradením celej kúpnej
ceny vo výške 39 000,00 Eur. Rezervačná dohoda je považovaná za spotrebiteľskú zmluvu a čo sa týka
uplatnenej zmluvnej pokuty, táto nemôže byť dohodnutá ako sankcia za neuzavretie sprostredkúvanej

kúpnej zmluvy, preto je neplatná a v dôsledku jej neplatnosti nie je možné jednostranné započítanie
rezervačného poplatku vo výške 1 500,00 Eur na takú zmluvnú pokutu. Žalovaný v 1. rade už na tento
list nereagoval, no doručil žalobcovi výpoveď zo zmluvy o podnájme zo dňa 02. 12. 2016 v zmysle
ustanovenia § 710 ods. 3 a nasl., § 711 ods. 1 písm. a), c) Občianskeho zákonníka a určil výpovednú
lehotu troch mesiacov. Žalobca predmetnú výpoveď neakceptuje, pretože podnájomný vzťah sa končí

až zaplatením kúpnej ceny vo výške 39 000,00 Eur za byt č. XX. Nájomca (žalovaný v 1. rade) v zmysle
podnájomnej zmluvy ani nemôže dať podnájomníkovi výpoveď z dôvodov uvedených v § 711 ods. 1
písm. d) Občianskeho zákonníka. Žalobca považuje dôvody výpovede za neakceptovateľné, účelové a
nevzťahujúce sa na ich vzájomnú komunikáciu. Vyzval žalovaných na dodržanie podmienok rezervačnej
dohody a na uzavretí kúpnej zmluvy najneskôr do 30. 09. 2017. Návrhom na nariadenie neodkladného

opatrenia žalobca preukázal existenciu platnej rezervačnej dohody, svoj úmysel uzavrieť kúpnu zmluvu
alebo zmluvu o prevode vlastníctva, ale tiež obavu o jeho bývanie vzhľadom na doručenú výpoveď.
Má za to, že medzi účastníkmi je potrebná dočasná úprava pomerov, pretože v opačnom prípade bude
protiprávny stav naďalej pretrvávať a nariadením neodkladného opatrenia bude naplnená požiadavka
ochranyvlastníckehoprávažalobcu.Nariadenieneodkladnéhoopatrenianijakýmspôsobomneobmedzí

žalovaných, pretože títo preukázali záujem nehnuteľnosť žalobcovi rezervovať, neskôr prenajať a v
konečnom dôsledku predať. Vo veci samej sa bude domáhať určenia neplatnosti právneho úkonu -
odstúpenia od rezervačnej dohody a splnenia povinnosti žalovaného v 2. rade uzavrieť so žalobcom
kúpnu zmluvu v zmysle podmienok v rezervačnej dohode zo dňa 19. 08. 2016. K návrhu pripojil
rezervačnúdohoduzodňa19.08.2016spríjmovýmpokladničnýmblokom,návrhkúpnejzmluvy,zmluvu

o podnájme zo dňa 02. 12. 2016, prílohu č. 1 k zmluve o podnájme zo dňa 02. 12. 2016, výpis z účtu o
platbách nájomného, návrh zmluvy o prevode vlastníctva bytu číslo XX/C/XXXX, emailová komunikácia,
oznámenie k rezervačnej dohode zo dňa 12. 04. 2017 a výpoveď zmluvy o podnájme zo dňa 09. 05.
2017 spolu s plnomocenstvom.

2. Podľa § 324 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „C. s. p.“) pred
začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie.3. Podľa § 325 ods. 1 C. s. p. neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne
upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

4. Podľa § 325 ods. 2 písm. d) C. s. p. neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby niečo
vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala.

5. Súd pri rozhodovaní o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia skúma, či tvrdený nárok
vyplýva podľa zákonných predpisov zo skutkových okolností žalobcom uvedených a osvedčených.

Účelom neodkladného opatrenia je najmä potreba bezodkladnej úpravy pomerov strán sporu. Strana
domáhajúca sa nariadenia neodkladného opatrenia musí aspoň osvedčiť dôvody na jeho nariadenie.
Podmienkou pre nariadenie neodkladného opatrenia je odôvodnenie potreby neodkladnej úpravy
pomerov.

6. Pri nariaďovaní samotného neodkladného opatrenia prevláda požiadavka rýchlosti nad požiadavkou

úplnosti skutkových zistení a to z dôvodu, že nariadenie neodkladného opatrenia má neodkladný
charakter. Z toho dôvodu nie je síce potrebné zisťovať všetky tie skutočnosti, ktoré má mať súd zistené
pred vydaním konečného rozhodnutia (vo veci samej), ale musia byť osvedčené okolnosti, z ktorých
sa vyvodzuje opodstatnenosť návrhu. Miera osvedčenia sa riadi danou situáciou, najmä naliehavosťou
jej riešenia.

7. Preukázanie alebo aspoň osvedčenie skutočností odôvodňujúcich nariadenie predbežného opatrenia
posudzuje len podľa obsahu návrhu a k nemu pripojených, prípadne dodatočne predložených listín.

8. Z predložených listinných dôkazov súd zistil, že žalobca ako záujemca o kúpu bytu č. XX uzavrel

so žalovaným v 1. rade ako správcom bytu č. XX rezervačnú dohodu dňa 19. 08. 2016. Predmetom
dohody bola rezervácia bytu č. XX zo strany správcu pre záujemcu počas doby rezervácie. Dobou
rezervácie sa rozumie doba začínajúca dňom uzavretia dohody a končiaca dňom podpísania kúpnej
zmluvy. Počas doby rezervácie má záujemca právo a správca povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode
vlastníctva bytu. Kúpna cena bola na základe dohody účastníkov stanovená vo výške 39 000,00 Eur a

bola dohodnutá odplata správcu vo výške 2 000,00 Eur a označená ako rezervačný poplatok, ktorý bol
záujemca povinný zaplatiť v hotovosti v deň uzavretia rezervačnej dohody. Rezervačná dohoda stráca
platnosť, ak nebude rezervačný poplatok riadne a včas uhradený, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.
Žalobca ako záujemca zaplatil z rezervačného poplatku sumu vo výške 1 500,00 Eur.

9. Zrejme prílohou rezervačnej dohody bol aj návrh kúpnej zmluvy, predmetom ktorej bol predaj bytu. V
článku VII. bode 2 je žalovaný v 1. rade označený už ako sprostredkovateľ predaja, ktorému mala byť
do depozitu zložená prvá časť kúpnej ceny vo výške 2 000,00 Eur a jednalo sa o časť kúpnej ceny, ktorú
mal predstavovať rezervačný poplatok v zmysle článku II. bodu 5 rezervačnej dohody.

10. Dňa 02. 12. 2016 uzavrel žalovaný v 1. rade ako nájomca zmluvu o podnájme so žalobcom ako
podnájomcom, predmetom ktorej bolo prenechanie užívania bytu č. XX podnájomcovi. Nájomca bol
oprávnený uzavrieť zmluvu o podnájme na základe nájomnej zmluvy s obchodnou spoločnosťou BETA
- LOG, s. r. o. zo dňa 01. 09. 2016. Povinnosťou podnájomcu bolo najmä platiť nájomné vo výške 120,00
Eur mesačne. V prípade porušenia tejto povinnosti bol nájomca oprávnený dať podnájomcovi výpoveď

v zmysle § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. Podnájomný vzťah vznikol dňa 02. 12. 2016
a mal byť ukončený dňom uhradenia kúpnej ceny za byt, vyplývajúcu z rezervačnej dohody uzavretej
dňa 01. 04. 2016.

11. V zmysle návrhu zmluvy o prevode vlastníctva bytu číslo XX/C/XXXX došlo zo strany žalovaného v 2.

rade ako vlastníka bytu č. XX k návrhu na uzavretie kúpnej zmluvy so žalobcom, predmetom ktorej mal
byť predaj bytu č. XX za kúpnu cenu vo výške 42 500,00 Eur, pričom prvá časť kúpnej ceny vo výške 1
500,00 Eur bola údajne uhradená k rukám predávajúceho - žalovaného v 2. rade. Žalobca ako kupujúci
by na základe vyhlásenia v zmysle článku VI. bodu 6.2 pristúpil k zmluve o výkone správy. Správcom
bytového domu by mal byť žalovaný v 1. rade.

12. Žalobca s návrhom zmluvy o prevode vlastníctva bytu číslo XX/C/XXXX nesúhlasil a prostredníctvom
emailu (a svojej matky) komunikoval so zástupcami žalovaných. Následne listom zo dňa 12. 04. 2017
žalovaný v 1. rade odstúpil od rezervačnej dohody zo dňa 19. 08. 2016 z dôvodu, že žalobca neuhradilrezervačný poplatok vo výške 2 000,00 Eur riadne a včas. Ďalším listom zo dňa 09. 05. 2017 žalovaný
v 1. rade vypovedal aj zmluvu o podnájme zo dňa 02. 12. 2016 z dôvodov uvedených v § 711 ods. 1
písm. a) a písm. c) Občianskeho zákonníka.

13. Po preskúmaní návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia súd dospel k záveru, že nariadeniu
neodkladného opatrenia je potrebné sčasti vyhovieť, pretože je daná bezodkladná potreba úpravy
pomerov medzi stranami sporu.

14. V danej veci súd zistil, že žalovaný v 1. rade pri uzatváraní zmlúv vystupuje v rôznych postaveniach,
ktoré spôsobujú nezrozumiteľnosť ním urobených úkonov.

15. Z predložených listín ako aj z výpisu z obchodného registra súd dospel k záveru, že žalovaný v
1. rade zrejme vykonáva správu v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov, a to aj vo vzťahu k bytu č. XX, ktorého podnájomcom je žalobca. Pochybnosti o postavení

žalovaného v 1. rade ako správcu sú ale dané z dôvodu, že byt .č XX sa nenachádza v obytnom dome,
ale v ubytovacom internáte, čo nepochybne vyplýva z listu vlastníctva č. XXXX, a teda výkon správy na
takýto druh stavby sa nevzťahuje.

16. Zmluvu o výkone správy teda asi uzavrel žalovaný v 2. rade so žalovaným v 1. rade. Obsah tejto

zmluvy (ak existuje) však súdu nie je známy, najmä nie sú známe oprávnenia žalovaného v 1. rade. Je
preto aj otázne, či žalovaný v 1. rade v postavení správcu (bez špecifikácie) bol oprávnený uzavrieť so
žalobcom rezervačnú dohodu zo dňa 19. 08. 2016 a prijať od žalobcu rezervačný poplatok v hotovosti,
keď v (novom) návrhu zmluvy o prevode vlastníctva bytu číslo XX/C/XXXX v článku V. bode 5.1 písm. a)
je už uvedené, že prijať tento rezervačný poplatok mal žalovaný v 2. rade. V dôsledku toho nie je určité

ani to, či žalovaný v 1. rade bol oprávnený odstúpiť od rezervačnej dohody s účinkom, že jej zánikom
zanikne aj právo žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy, predmetom ktorej by bol predaj bytu č. XX, a teda
nadobudnutie vlastníckeho práva k uvedenému bytu žalobcom. List žalovaného v 1. rade zo dňa 12. 04.
2017 skutočne vyvoláva pochybnosti, keď jednak nie je ani označený ako odstúpenie od rezervačnej
dohody (nie zmluvy, ako je v ňom chybne uvedené) zo dňa 19. 08. 2016, hoci z jeho obsahu takáto

vôľa žalovaného v 1. rade vyplýva, a jednak sa v texte listu nachádza nesprávne uvedená kúpna cena
bytu č. XX vo výške 42 500,00 Eur (v zmysle rezervačnej dohody bola len vo výške 39 000,00 Eur).
Žalovaný v 1. rade ako dôvod odstúpenia uviedol nezaplatenie rezervačného poplatku v celej výške,
aj keď z textu rezervačnej dohody (článok II. bod 4) vyplýva, že sa strany môžu dohodnúť aj inak, t. j.
mohli sa dohodnúť aj na tom, že rezervačný poplatok bude zaplatený v nižšej sume. O tom, že takáto

dohoda zrejme existovala, podľa názoru súdu, svedčí aj návrh zmluvy o prevode vlastníctva bytu číslo
XX/C/XXXX, kde si už žalovaný v 2. rade je vedomý toho, že rezervačný poplatok ako časť kúpnej ceny
bol uhradený v inej (nižšej) výške. V liste zo dňa 12. 04. 2017 žalovaný v 1. rade jednoznačne uvádza,
že zaplatený rezervačný poplatok vo výške 1 500,00 Eur nebude žalobcovi vrátený, pretože došlo k
jeho započítaniu v zmysle článku II. bodu 5. Avšak v zmysle tohto článku rezervačnej dohody by musel

žalobca porušiť povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, predmetom ktorej by bol predaj bytu č. 30 za kúpnu
cenu vo výške 39 000,00 Eur. Takú povinnosť však žalobca nemohol porušiť, keďže mu nebol doručený
návrh na uzavretie takejto kúpnej zmluvy. Bol mu doručený iný návrh zmluvy o prevode vlastníctva bytu
číslo 30/C/2017, v ktorej boli jednak iné zmluvné strany a jednak aj iné podmienky predaja bytu č. XX.

17. V (pôvodnom) návrhu kúpnej zmluvy žalovaný v 1. rade už nevystupuje ako správca, ale ako
sprostredkovateľ predaja, pričom tiež nie je vôbec jasné, či je oprávnený takto konať na základe
sprostredkovateľskej zmluvy alebo na základe zmluvy o výkone správy. Táto zmluva však nebola riadne
uzavretá.

18. Ďalej, v zmluve o podnájme zo dňa 02. 12. 2016 žalovaný v 1. rade vystupuje ako nájomca, ktorý
s obchodnou spoločnosťou BETA - LOG, s. r. o. (ako v tom čase vlastníkom bytu č. 30) na základe
nájomnej zmluvy mohol uzavrieť zmluvu o podnájme. Ak by aj súd pripustil, že nájomná zmluva existuje
a že žalovaný v 1. rade by bol oprávnený vypovedať zmluvu o podnájme, dôvody tejto výpovede
neboli preukázané. Na to, aby bol daný výpovedný dôvod v zmysle § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho

zákonníka, by musel žalobca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzovať prenajatý
byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome, čiže by musela byť na
byte spôsobená aspoň väčšia škoda na majetku, alebo by musel sústavne narušovať pokojné bývanie
ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozovať bezpečnosť alebo porušovať dobré mravy vdome. Hoci súdu sú známe iba tvrdenia žalobcu, napriek tomu tento sa nejaví ako osoba, ktorá by
poškodzovala cudzí majetok, obťažovala ostatných nájomcov alebo vlastníkov v ubytovacom internáte
alebo by porušoval dobré mravy. Dokonca riadne a včas platí dohodnuté nájomné. Jediné, čo chce

žalobca dosiahnuť, je, že má záujem kúpiť byt č. XX za kúpnu cenu vo výške 39 000,00 Eur tak, ako
to bolo dohodnuté v rezervačnej dohode zo dňa 19. 08. 2016. Preto súd nateraz nemal preukázané,
že by bol daný dôvod výpovede v zmysle § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka. Žalovaný v
1. rade síce nie je prenajímateľom bytu, ale len nájomcom, no zrejme nepotrebuje byt pre seba a už
vôbec nie pre manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,

pretože žalovaný v 1. rade je právnickou osobou a navyše možno aj správcom, čím nemohlo dôjsť ani
k naplneniu dôvodu výpovede v zmysle § 711 ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka. Do pozornosti
dáva súd aj tú skutočnosť, že ako vlastník bytu č. XX bola v zmluve o podnájme zo dňa 02. 12. 2016
označená obchodná spoločnosť BETA - LOG, s. r. o., hoci na liste vlastníctva č. XXXX je ako vlastník
zapísanýžalovanýv2.rade,atonazákladekúpnejzmluvyzroku2013,tedaužpreduzavretímzmluvyo
podnájme. Obchodná spoločnosť BETA - LOG, s. r. o. pritom nie je právnym predchodcom a ani právnym

nástupcom žalovaného v 2. rade. Je teda otázne, na základe akej nájomnej zmluvy bol žalovaný v 1.
rade oprávnený uzavrieť zmluvu o podnájme na byt č. 30.

19. Nielen v dôsledku nejasností v postavení žalovaného v 1. rade pri uzatváraní jednotlivých zmlúv
(rezervačná dohoda, návrh kúpnej zmluvy či zmluva o podnájme), ale aj v dôsledku nejasností jeho práv

a povinností z iných zmlúv, o ktorých existencii sa súd (ale aj žalobca) môže len domnievať (zmluva o
výkone správy, sprostredkovateľská zmluva, nájomná zmluva), je právne postavenie žalobcu skutočne
neisté.

20. Napriek tomu, že žalobca neopísal skutkové okolnosti uzavretia rezervačnej dohody a neuviedol

ani to, či zisťoval, či žalovaný v 1. rade bol skutočne oprávnený v mene tretej osoby (či už žalovaného
v 2. rade alebo obchodnej spoločnosti BETA - LOG, s. r. o.) uzavrieť rezervačnú dohodu v spojení so
zmluvou o budúcej kúpnej zmluve a zmluvu o podnájme, súd má za to, že ani pri vynaložení odbornej
starostlivosti, vyššieho úsilia a ani v jeho postavení (priemerný občan, v mladom veku, zrejme aj bez
predchádzajúcich skúseností pri uzatváraní takých rôznych druhov a takého počtu zmlúv) žalobca

skutočne nemal možnosť vyznať sa v týchto právnych vzťahoch a posúdiť ich dopad na jeho právne
postavenie, pretože aj samotnému súdu nie je dostatočne jasné a zrozumiteľné, na základe čoho konal
žalovaný v 1. rade, aké postavenie v týchto právnych úkonoch má obchodná spoločnosť BETA - LOG,
s. r. o. a aký je vzťah medzi žalovaným v 1. rade a žalovaným v 2. rade.

21. Na základe týchto skutočností súd návrhu žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia sčasti
vyhovel a uložil obidvom žalovaným povinnosť zdržať sa konania smerujúceho k vyprataniu bytu č. XX
žalobcom, pretože nateraz nie je isté, či podnájomný vzťah žalobcu a žalovaného v 1. rade trvá a či
zmluvu o podnájme mohol žalovaný v 1. rade uzavrieť na základe nájomnej zmluvy so žalovaným v 2.
rade ako vlastníkom bytu č. XX alebo na základe inej nájomnej zmluvy. Z predložených listín vyplýva

obava, že by vypratať byt žalobcom mohol vykonať tak žalovaný v 1. rade, ako aj žalovaný v 2. rade.

22. Tiež súd uložil žalovaným povinnosť zdržať sa konania smerujúceho k zmene prenajímateľa,
nájomcu či podnájomníka bytu č. XX, pretože žalobca v zmysle rezervačnej dohody má právo uzavrieť
kúpnu zmluvu so žalovaným v 2. rade, aspoň do času, kým nebude isté, či rezervačná dohoda zo dňa

19. 08. 2016 je platným právnym úkonom, pretože práve s platnosťou tohto právneho úkonu je spojené
aj právo žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy, predmetom ktorej by bolo nadobudnutie vlastníckeho
práva k bytu č. 30. Takúto povinnosť súd uložil aj žalovanému v 1. rade, pretože tento ako nájomca by
mohol uzavrieť zmluvu o podnájme s inou osobou (podnájomcom). Rozsahom nariadenia neodkladného
opatrenia bude zasiahnuté do práv žalovaných len v nevyhnutnej miere, pričom byt č. XX môže užívať

žalobca ako podnájomca a tento je povinný platiť nájomné spojené s užívaním bytu. Za tejto situácie,
kedy byt č. XX nebude neobývaný, nemôže vzniknúť žalovaným ani žiadna škoda, no na druhej strane
bude zabezpečené právo žalobcu ako podnájomcu pokojne užívať byt.

23. Súd ďalej uložil žalobcovi povinnosť v zmysle § 336 ods. 1 C. s. p. podať žalobu voči žalovaným

o uloženie povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu, pričom ako predbežnú v takomto konaní súd posúdi aj
otázku odstúpenia od rezervačnej dohody a otázku platnosti výpovede zmluvy o podnájme a takisto aj
otázku pasívnej vecnej legitimácie obidvoch žalovaných. Vzhľadom na doteraz známy skutkový stav
súd nemôže vylúčiť, že pasívne legitimovanými v spore o uloženie povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu súobaja žalovaní, hoci žalovaný v 1. rade nie je vlastníkom bytu č. XX, pretože súdu nie sú známe práva a
povinnosti z ich vzájomných vzťahov (napr. existencia sprostredkovateľskej zmluvy, mandátnej zmluvy,
príkaznej zmluvy a pod.).

24. Na okraj súd uvádza, že nie je v tomto konaní oprávnený prekročiť návrh (petit) žalobcu, preto sa
toto neodkladné opatrenie týka len tej časti nehnuteľnosti zapísanej na liste vlastníctva č. XXXX pre
katastrálne územie Radvaň, ktorá je uvedená vo výroku tohto rozhodnutia.

25. O trovách konania o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia bude rozhodnuté až v rozhodnutí
vo veci samej, pretože na toto neodkladné opatrenie bude nadväzovať žaloba vo veci samej.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie je prípustné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho
doručenia, písomne vo vyhotovení štvormo na súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 C. s. p.) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie treba predložiť v štyroch rovnopisoch, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný rozsudok, môže oprávnený podať návrh na
výkon exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný

poriadok) v znení neskorších zákonov.