Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, February 15, 2017

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 36Cb/29/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3114203325
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 02. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Alena Bieliková

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2017:3114203325.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudkyňou JUDr. Alenou Bielikovou v spore žalobcu PELLENC s.r.o. so sídlom

Kočovská 18, Nové Mesto nad Váhom, IČO 36 310 212, zast. KRALIK & PARTNERS, s.r.o.,
Mickiewiczova 9, Bratislava, IČO 50 061 151 proti žalovanému AAF International s.r.o. so sídlom
Bratislavská 517, Trenčín, IČO 36 342 297, zast. JUDr. Mária Bustinová, advokátka, Šrobárova 9,
Trenčianske Teplice, o zaplatenie 12 675,26 € s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 12 675,26 € s 8,25% ročným úrokom z omeškania od
17.12.2013 do zaplatenia, do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Žalobcovi sa priznáva náhrada 100% trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1.1. Žalobca sa v žalobe proti žalovanému domáhal zaplatenia sumy 12 675,26 € s 8,25% ročným
úrokom z omeškania od 17.12.2013 do zaplatenia a náhrady trov konania. Uviedol, že žalovaný ako
nájomca uzavrel dňa 15.02.2007 s predchádzajúcim vlastníkom nebytových priestorov na adrese
Kočovská cesta 5 v Novom Meste nad Váhom - spoločnosťou „AMT Automatizácia montážnych
technológii“, spol. s r.o. so sídlom Kočovská 5, Nové Mesto nad Váhom, IČO 31 408 354 ako
prenajímateľom Zmluvu o nájme nebytových priestorov č. 01/2007 v znení jej neskorších dodatkov.
Dňa 08.02.2013 uzavrela „AMT Automatizácia montážnych technológii“, spol. s r.o. so žalobcom kúpnu

zmluvu, ktorej predmetom bol prevod vlastníckych práv k nebytovým priestorom na adrese Kočovská
5 v Novom Meste nad Váhom, na základe ktorej sa novým vlastníkom týchto priestorov stal žalobca.
V zmysle § 680 ods. 2 Obč. zák. teda žalobca vstúpil do práv a povinností pôvodného prenajímateľa
nebytových priestorov - spoločnosti „AMT Automatizácia montážnych technológii“, spol. s r.o.. Na
základe predmetnej nájomnej zmluvy vystavil žalobca dňa 02.12.2013 žalovanému faktúru č. 11300823,
splatnú 16.12.2013 v sume 12 675,26 €, ktorou vyfakturoval nájomné za predmetné nebytové priestory
na adrese Kočovská 5 v Novom Meste nad Váhom. Žalovaný uvedenú faktúru doteraz neuhradil.

1.2.Kžalobežalobcapripojillistiny-faktúrač.11300823zodňa02.12.2013,Zmluvaonájmenebytových
priestorov č. 01/2007 zo dňa 15.02.2007, Dodatky č. 1 a 2 k uvedenej nájomnej zmluve, výzva na
zaplatenie zo dňa 17.01.2014 a upomienka č. 1 zo dňa 03.01.2014.

2.1. Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť. V písomnom vyjadrení zo dňa 14.03.2014 žalovaný poukazoval
na to, že listom zo dňa 18.12.2013 vyzval žalobcu na úhradu sumy 24 623,- €, ktorá predstavuje
hodnotu technického zhodnotenia prenajatých nebytových priestorov na náklady žalovaného. Následne

dňa 30.12.2013, po dohode so žalobcom ako prenajímateľom, odstránil z predmetu nájmu časť
hnuteľných vecí, ktoré tvorili súčasť odsúhlaseného technického zhodnotenia. Odstránením časti
hnuteľných vecí sa znížila hodnote technického zhodnotenia prenajatých priestorov na sumu 18 761,-
€. Listom zo dňa 31.12.2013 vyzval žalobcu na úhradu sumy 18 761,- € do 06.01.2014. Žalovanýo započítaní pohľadávky jednostranným právnym úkonom, tzv. compensatio necessaria, vykonaným
listom nazvaným „Započítanie vzájomných pohľadávok“ zo dňa 28.01.2014, informoval žalobcu o
skutočnosti, že v súlade s § 580 Obč. zák. započítal svoju pohľadávku v celkovej výške 18 761,- €

voči pohľadávke žalobcu v sume 12 675,26 € a trval na úhrade svojej pohľadávky v sume 6 085,74 €.
Vzhľadom k tomu, započítaním vzájomných pohľadávok došlo k zániku žalovanej pohľadávky žalobcu.
2.2. K písomnému vyjadreniu zo dňa 14.03.2014 žalovaný predložil listinu - Započítanie vzájomných
pohľadávok zo dňa 28.01.2014.

3. Na pojednávaní dňa 30.01.2014 žalobca poukazoval na to, že nemá vedomosť o tom, že by
bývalý vlastník predmetných nebytových priestorov udelil žalovanému akýkoľvek súhlas na vykonanie
zmien v predmetných priestoroch, alebo že by sa zaviazal na úhradu nákladov vzniknutých s
takýmito stavebnými úpravami. Žalobca odmietol existenciu pohľadávky žalovaného, nakoľko žalovaný
nepredložil žiadne dôkazy o jej vzniku a výške. Konateľ žalobcu trval na tom, že nevedel o tom, že by
niekto vykonal zhodnotenie predmetných nebytových priestorov. Nehnuteľnosť žalobca kúpil v takom

stave, ktorý zodpovedá aktuálnemu stavu.

4. Žalovaný na pojednávaní dňa 30.01.2014 poukazoval na to, že v predmetnej nájomnej zmluve bolo
dohodnuté, že technické zhodnotenie nebytových priestorov, vykonané nájomcom, môže odpisovať
nájomca, z čoho vyplýva, že bol udelený súhlas na vykonanie technického zhodnotenia. Vlastník

nehnuteľnosti bol plne informovaný o všetkých investíciách vykonaných v prenajatých priestoroch,
súhlasilsnimiadohodnutýbolajspôsobprevoduvlastníctvatýchtoinvestíciíafinančnéhovysporiadania
k nim. To, že žalobca a jeho konateľ mali vedomosť o skutočnosti, že zmeny a investície do nehnuteľnosti
boli odsúhlasené vlastníkom, podľa žalovaného, vyplýva aj z listu žalobcu zo dňa 16.12.2013 (výzva na
ukončenie nájomného vzťahu), v ktorom žalobca uvádza, že nebytové priestory je potrebné odovzdať v

aktuálnom stave, bez ohľadu na uskutočnené odsúhlasené zmeny v nebytových priestoroch.

5. V písomnom vyjadrení zo dňa 06.08.2015 žalovaný trval na tom, že právny predchodca žalobcu
v postavení vlastníka a prenajímateľa dal žalovanému v postavení nájomcu súhlas na vykonanie
zmien na predmete nájmu, ktoré na základe vzájomnej dohody žalovaný vykonal na vlastné náklady,

investíciu zaúčtoval a riadne účtovne vykonával jej odpisy, pričom v prípade ukončenia nájmu pred
skončením účtovného odpísania predmetných investícii sa vlastník - prenajímateľ zaviazal uhradiť
účtovnú hodnotu neodpísaných investícií titulom technického zhodnotenia jeho nehnuteľnosti. Žalovaný
vykonal so súhlasom prenajímateľa nasledovné investície:
a) prvé nadzemné podlažie v objekte výrobná hala

- dodatočná vostavba - Lisovňa odpadu
- dodatočná vostavba - Kancelária technikov
- dodatočná vostavba - Denný kút
- dodatočná vostavba - Kancelária
b) druhé nadzemné podlažie v objekte výrobná hala

- dodatočná vostavba - Kancelária technikov
- dodatočná vostavba - Výrobné priestory
- dodatočná vostavba - Výrobné priestory
c) druhé nadzemné podlažie v objekte spojovací krčok
- dodatočná vostavba - Kancelária

- dodatočná vostavba - Kancelária.
Uvedené investície boli žalovaným vykonané v rokoch 2006, 2007, 2008, 2010, 2012 a zaúčtované ako
technické zhodnotenie budovy. Boli vedené ako dlhodobý majetok na súhrnných kartách s uvedením
vykonaných odpisov a hodnoty neodpísanej investície k 31.12.2013, pričom ku každej karte sú príslušné
dodávateľské faktúry a fotodokumentácia.

6. Súd vykonal dokazovanie výsluchom konateľa žalobcu Ing. U. X., poverenej zástupkyne žalobcu
Y. X., svedkov Ing. W. J. a D. F., listinami - žaloba, faktúra č. 11300823 zo dňa 02.12.2013,
Zmluva o nájme nebytových priestorov č. 01/2007 zo dňa 15.02.2007, Dodatky č. 1 a 2 k uvedenej
nájomnej zmluve, výzva na zaplatenie zo dňa 17.01.2014, upomienka č. 1 zo dňa 03.01.2014,

písomné vyjadrenia žalovaného zo dňa 14.03.2014, 06.08.2015, 31.08.2016, 03.11.2016, 02.02.2017,
Započítanie vzájomných pohľadávok zo dňa 28.01.2014, Výzva na ukončenie nájomného vzťahu a
odovzdanienebytovýchpriestorovzodňa16.12.2013,poštovýpodacílístokzodňa28.01.2014,súhrnné
karty dlhodobého majetku inventárne číslo XXXXXXX, č. XXXXXXX, č. XXXXXXX, č. XXXXXXX, č.XXXXXXX, č. XXXXXXX, písomné vyjadrenia žalobcu zo dňa 07.07.2016, 26.09.2016, sťažnosť žalobcu
zo dňa 30.11.2016, emailami zo dňa 27.12.2013, 23.12.2013, list žalovaného zo dňa 27.12.2013,
fotografie, prehľad technického zhodnotenia vyhotovený žalovaným, vrátane k nemu pripojených

fotografií.

7.1. Z vykonaného dokazovania súd zistil, že dňa 15.02.2007 uzavrela obchodná spoločnosť „AMT
Automatizácia montážnych technológii“, spol. s r.o. so sídlom Kočovská 5, Nové Mesto nad Váhom, IČO
31 408 354 ako prenajímateľ so žalovaným ako nájomcom Zmluvu o nájme nebytových priestorov č.

01/2007, ktorej predmetom bol nájom nebytových priestorov, nachádzajúcich sa v stavbe súp. č. 2251
(hala), zapísanej na LV č. 6091, k.ú. Nové Mesto nad Váhom.
7.2. Podľa čl. III bodu 3.10 nájomnej zmluvy prenajímateľ vyhlasuje, že nehnuteľnosti, v ktorých sa
nachádzajú prenajaté nebytové priestory, sú poistené v takom rozsahu, aby v prípade poistnej udalosti
bolo pokryté ich uvedenie do pôvodného stavu. V prípade zvýšenia hodnoty nebytových priestorov v
dôsledku ich technického zhodnotenia sa prenajímateľ zaväzuje zvýšiť bez zbytočného odkladu poistné

krytie na zvýšenú poistnú hodnotu nebytových priestorov.
7.3. Podľa čl. III bodu 3.13 nájomnej zmluvy najneskôr v deň skončenia nájmu je nájomca povinný
odovzdať nebytové priestory prenajímateľovi v stave, v akom ich prevzal, spôsobilom na ďalšie riadne
užívanie, s prihliadnutím na schválené zmeny a úpravy a ich obvyklé opotrebenie.
7.4. Podľa čl. III bodu 3.18 nájomnej zmluvy zmluvné strany sa dohodli, že technické zhodnotenie

nebytových priestorov vykonané nájomcom môže odpisovať nájomca. Prenajímateľ sa zaväzuje
zabezpečiť, že vlastníci nebytových priestorov nezvýšia nadobúdaciu cenu nebytových priestorov o
náklady takéhoto technického zhodnotenia.
7.5. Podľa čl. IV bodu 4.3. nájomnej zmluvy prenajímateľ je oprávnený účtovať úrok z omeškania vo
výške 0,05% z dlžnej čiastky za každý deň omeškania nájomcu s úhradou nájomného.

8. Dňa 25.01.2008 uzavreli zmluvné strany Dodatok č. 1 a dňa 15.06.2010 Dodatok č. 3 k Zmluve o
nájme nebytových priestorov č. 1/2007.

9. Dňa 08.02.2013 uzatvorila obchodná spoločnosť „AMT Automatizácia montážnych technológii“, spol.

s r.o. so sídlom Kočovská 5, Nové Mesto nad Váhom, IČO 31 408 354 ako predávajúci so žalobcom ako
kupujúcim kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k predmetných nebytovým
priestorom.

10. Faktúrou č. 11300823 zo dňa 02.12.2013, splatnou 16.12.2013, vyfakturoval žalobca žalovanému

nájomné za nájom predmetných nebytových priestorov, na základe Zmluvy o nájme nebytových
priestorov č. 1/2007, za december 2013 v sume 12 675,26 €. Žalovaný túto faktúru doteraz žalobcovi
neuhradil.

11. Dňa 28.06.2013 žalovaný doručil žalobcovi výpoveď Zmluvy o nájme nebytových priestorov č.

1/2007, na základe čoho nájomný vzťah strán sporu zanikol dňom 31.12.2013.

12. Listom zo dňa 28.01.2014 žalovaný jednostranne započítal voči žalovanej pohľadávke svoju
pohľadávku titulom technického zhodnotenia predmetu nájmu, a to do výšky žalovanej pohľadávky.

13.1. Podľa § 261 ods. 1 Obch. zák. táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi,
ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.

13.2. Podľa § 261 ods. 8 Obch. zák. pri použití tejto časti zákona podľa odsekov 1 a 2 je rozhodujúca
povaha účastníkov pri vzniku záväzkového vzťahu.

13.3. Podľa § 261 ods. 9 Obch. zák. zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2, ktoré nie sú
upravené v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, spravujú
sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a týmto zákonom.

13.4. Podľa § 1 písm. a) zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov tento zákon sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo
súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie;
nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.13.5.Podľa§3ods.1zák.č.116/1990Zb.onájmeapodnájmenebytovýchpriestorovvzneníneskorších
predpisov prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme.

13.6. Podľa § 7 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená všeobecne záväzným
právnym predpisom, určí sa dohodou.

13.7. Podľa § 13 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový
priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

13.8. Podľa § 663 Obč. zák. nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby
ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

13.9. Podľa § 667 ods. 1 Obč. zák. zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom
prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na
to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po
ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku

užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

13.10. Podľa § 667 ods. 2 Obč. zák. ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa,
je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku

vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť
od zmluvy.

13.11. Podľa § 680 ods. 2 Obč. zák. ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ
doprávnehopostaveniaprenajímateľaanájomcajeoprávnenýzbaviťsasvojichzáväzkovvočiprvšiemu

vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.

13.12. Podľa § 369 ods. 1 Obch. zák. ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku alebo
jeho časti, vzniká veriteľovi, ktorý si splnil svoje zákonné a zmluvné povinnosti, právo požadovať z
nezaplatenej sumy úroky z omeškania vo výške dohodnutej v zmluve, a to bez potreby osobitného

upozornenia.

13.13. Podľa § 369 ods. 2 Obch. zák. ak výška úrokov z omeškania nebola dohodnutá, dlžník je povinný
platiť úroky z omeškania v sadzbe, ktorú ustanoví vláda Slovenskej republiky nariadením.

13.14.Podľa§580Obč.zák.akveriteľadlžníkmajúvzájomnépohľadávky,ktorýchplneniejerovnakého
druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému
prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na
započítanie.

13.15. Podľa § 358 Obch. zák. na započítanie sú spôsobilé pohľadávky, ktoré možno uplatniť na súde.
Započítaniu však nebráni, ak je pohľadávka premlčaná, ale premlčanie nastalo až po dobe, keď sa
pohľadávky stali spôsobilými na započítanie

14. Medzi stranami sporu nebolo sporné, že „AMT Automatizácia montážnych technológii“, spol. s

r.o. so sídlom Kočovská 5, Nové Mesto nad Váhom, IČO 31 408 354 ako prenajímateľ uzatvorila so
žalovaným ako nájomcom v zmysle § 3 ods. 1, 3 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov v znení neskorších predpisov Zmluvu o nájme nebytových priestorov č. 01/2007 v znení
jej neskorších dodatkov, ktorou prenajímateľ prenechal nájomcovi na užívanie predmetné nebytové
priestory a nájomca sa v zmysle § 7 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov

v znení neskorších predpisov zaviazal platiť dohodnuté nájomné. V dôsledku zmeny vlastníctva
predmetnýchnebytovýchpriestorovnazákladekúpnejzmluvyzodňa08.02.2013,uzavretejmedzi„AMT
Automatizácia montážnych technológii“, spol. s r.o. ako predávajúcim a žalobcom ako kupujúcim, v
zmysle § 680 ods. 2 Obč. zák. vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa žalobca. Žalovaný nájomnéza december 2013, fakturované faktúrou č. 11300823, doteraz neuhradil. Vzhľadom k uvedeným
skutočnostiam mal súd za preukázanú žalovanú pohľadávku v sume 12 675,26 € s 8,25% ročným
úrokom z omeškania od 17.12.2013 do zaplatenia, ktorú žalovaný v konaní nerozporoval.

15. Žalovaný v konaní namietal zánik žalovanej pohľadávky jej jednostranným započítaním s
pohľadávkou žalovaného proti žalobcovi v sume 18 761,- € titulom zhodnotenia predmetu nájmu
žalovaným. V konaní však nebola preukázaná pohľadávka žalovaného proti žalobcovi v sume 18 761,-
€, spôsobilá na započítanie v zmysle § 358 Obch. zák., a preto súd nemal za preukázaný zánik

žalovanej pohľadávky v zmysle § 580 Obč. zák. jej započítaním, ktoré mal vykonať žalovaný listom
zo dňa 28.01.2014. Vzhľadom k tomu súd v zmysle § 7 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a predmetnej nájomnej zmluvy zaviazal žalovaného
na zaplatenie dohodnutého nájomného v sume 12 675,26 € spolu s 8,25% ročným úrokom z omeškania
od 17.12.2013 do zaplatenia, ktorý bol uplatnený v súlade s čl. IV bodu 4.3 nájomnej zmluvy.

16.1. Žalovaný pohľadávku v sume 18 761,- € proti žalobcovi titulom zhodnotenia predmetu nájmu
nepreukázal, a to z nasledovných dôvodov:

16.2. Z čl. III bodov 3.10, 3.13 a 3.18 nájomnej zmluvy vyplýva, že jej zmluvné strany predpokladali
stavebné úpravy predmetu nájmu, pričom prenajímateľ nemal voči zmenám predmetu nájmu námietky.

Sporným medzi stranami bol však rozsah zmien predmetu nájmu, z ktorými prenajímateľ súhlasil. Z
označených zmluvných ustanovení nevyplýva súhlas prenajímateľa ako prejav jeho vôle so všetkými
zmenami priestorov, ktoré mal vykonať žalovaný. Svedok Dušan Horňák, ktorý bol zástupcom riaditeľa a
konateľom „AMT Automatizácia montážnych technológii“, spol. s r.o., vo svojej výpovedi potvrdil dohodu
medzi uvedenou obchodnou spoločnosťou a žalovaným o tom, že zmeny žalovaný spraví na vlastné

náklady a nebudú to trvalé zásahy, ale odstrániteľné (veci, čo si môžu doniesť a odniesť), pričom
išlo o ústny súhlas. Svedok Ing. Tibor Mikušinec, správca budov u žalobcu (od 10/2013) nevedel o
žiadnej dohode, na základe ktorej by sa mali robiť zmeny predmetu nájmu. Súhlas prenajímateľa so
zmenou predmetu nájmu dostatočne nepreukazuje ani výpoveď poverenej zástupkyne žalobcu Silvie
Krajčovičovej, ktorá sa na pojednávaní dňa 29.07.2016 vyjadrila iba k otázke následného riešenia

investícií pri skončení nájmu. Vzhľadom k uvedenému mal súd výpoveďou svedka Dušana Horňáka za
preukázané,žeprenajímateľudelilnájomcovisúhlassodstrániteľnýmizmenamipredmetunájmu,atona
náklady nájomcu. V konaní nebolo preukázané, že by sa prenajímateľ zaviazal na úhradu akýchkoľvek
nákladov vynaložených nájomcom na zmenu predmetu nájmu, takýto záver nevyplýva ani z výpovede
svedka Dušana Horňáka, ktorý odsúhlasené zmeny výslovne vymedzil pojmom „odstrániteľné“. Takéto

tvrdenie žalovaného nepotvrdzuje ani list žalobcu zo dňa 16.12.2013, z ktorého nevyplýva prejav vôle
žalobcu, ktorým by schválil zmeny predmetu nájmu, ani tvrdenie žalobcu o tom, že by všetky zmeny boli
odsúhlasené predchádzajúcim prenajímateľom. V konaní tiež nebolo preukázané tvrdenie žalovaného o
vedomosti prenajímateľa o konkrétnych zmenách nebytových priestorov, ktoré mal realizovať nájomca,
ani o vedomosti žalobcu o skutočnosti, že by zmeny nehnuteľnosti boli odsúhlasené vlastníkom. Podľa

názoru súdu, v tomto prípade ani skutočnosť, že prenajímateľ prevzal predmet nájmu po skončení nájmu
aj s vykonanými zmenami veci, nemožno posúdiť ako súhlas prenajímateľa so zmenami predmetných
nebytových priestorov.

16.3. Prenajímateľ teda dal síce nájomcovi súhlas s odstrániteľnými zmenami predmetu nájmu, ale

nezaviazal sa na úhradu nákladov, a preto v zmysle § 667 ods. 1 Obč. zák. mohol nájomca požadovať
po skončení nájmu iba protihodnotu toho, o čo sa odstrániteľnými zmenami, ktoré po skončení nájmu
neboli odstránené, zvýšila hodnota veci (predmetných nebytových priestorov). Žalovaný však v konaní
neuniesoldôkaznébremeno,keďženepreukázalvýškuzhodnoteniapredmetnýchnebytovýchpriestorov
ku dňu skončenia nájmu. Žalovaný špecifikoval zmeny predmetu nájmu najmä v písomnom vyjadrení

zo dňa 08.08.2015 a v prehľade technického zhodnotenia, ku ktorému pripojil fotografie priestorov.
Taktiež svedkovia potvrdili, že žalovaný na predmete nájmu vykonával zmeny. V konaní však žalovaný
nepreukázal (ani predloženými fotografiami a projektovou dokumentáciou), že zmeny uvedené v
prehľade na predmete nájmu boli skutočne vykonané, keďže v konaní nebol preukázaný stav predmetu
nájmu v čase uzavretia nájomnej zmluvy, v dôsledku čoho nebolo možné porovnať stav priestorov v čase

uzavretia nájomnej zmluvy so stavom v čase skončenia nájmu, a ani nebolo preukázané, že plnenia
uvedené v prehľade technického zhodnotenia, boli skutočne zrealizované na predmete nájmu, a čo
konkrétne bolo ich predmetom, keďže neboli predložené v prehľade označené faktúry, príp. dodacie
listy a iné dôkazy. Taktiež nebolo preukázané, že predmetné zmeny priestorov vykonal žalovaný. Súdpodotýka, že z výpovede svedka Dušana Horňáka vyplýva, že, okrem žalovaného bol v predmetnej
budove aj iný nájomca. V konaní nebolo tiež preukázané, že pri vykonaných zmenách išlo o také
odstrániteľné zmeny predmetu nájmu, ku ktorým dal prenajímateľ súhlas (v konaní nebol preukázaný

súhlas prenajímateľa so všetkými zmenami, ktoré mal nájomca vykonať). Žalovaný nepreukázal výšku
zhodnotenia aj z toho dôvodu, že ním špecifikované položky v prehľade technického zhodnotenia
predstavujú náklady, ktoré mal vynaložiť v súvislosti so zmenami predmetu nájmu, avšak nepredstavujú
protihodnotu toho, o čo sa ku dňu skončenia nájmu zvýšila hodnota predmetných nebytových priestorov.
Okrem toho, žalovaný nepreukázal ani to, že špecifikované náklady skutočne vynaložil. Predložené

súhrnné karty dlhodobého majetku ako účtovné doklady súd nepovažoval za dôkazy postačujúce na
preukázanie uvedených skutočností.

16.4. Vzhľadom ku skutkovým zisteniam a právnym záverom uvedeným v bode 16.3 odôvodnenia
tohto rozsudku súd nevykonal dokazovanie súkromným znaleckým posudkom, v ktorom by znalec
zodpovedal otázku, o akú hodnotu by boli predmetné nebytové priestory zhodnotené, ktorú vymedzil

žalovaný na pojednávaní dňa 29.07.2016. Podľa názoru súdu, odpoveď znalca na uvedenú otázku
by nepostačovala na preukázanie tvrdení a skutočností podstatných pre rozhodnutie vo veci samej
v zmysle bodu 16.3 odôvodnenia tohto rozsudku, a teda takýto súkromný znalecký posudok by ako
dôkaz nebol spôsobilý privodiť iný výsledok konania. Je potrebné vziať na zreteľ, že žalovaný nenavrhol
určiť zhodnotenie predmetu nájmu ku dňu skončenia nájmu. Taktiež v konaní neboli preukázané také

odstrániteľné zmeny predmetu nájmu, ku ktorým dal prenajímateľ nájomcovi súhlas, a teda ktoré by mal
znalec vziať do úvahy pri vyčíslení zhodnotenia predmetu nájmu. Je potrebné prihliadnuť na to, že pri
posudzovaní charakteru zmien, teda či sú odstrániteľnými, ide predovšetkým o právnu otázku, ktorú nie
je znalec oprávnený posúdiť. Okrem toho, otázka na znalca sa týkala všetkých zmien predmetu nájmu
a nezohľadňovala výsledky vykonaného dokazovania, ktorým bol preukázaný súhlas prenajímateľa

iba s odstrániteľnými zmenami predmetu nájmu. Súd podotýka, že vzhľadom k tomu, že žalovaný
nepreukázal ním vykonané konkrétne zmeny predmetu nájmu, ani súd nemohol posúdiť ich charakter,
pričom svedok, okrem toho, že uviedol, že malo ísť o veci, ktoré možno odniesť a odniesť, bližšie
nekonkretizoval, ku ktorým konkrétnym zmenám bol daný súhlas prenajímateľa, ani nedefinoval pojem
„odstrániteľné“ zmeny. V písomnom vyjadrení zo dňa 31.08.2016 žalovaný zároveň navrhol v rámci

znaleckého dokazovania aj s ohľadom na listiny doručené súdu žalovaným 30.08.2016. Vzhľadom k
tomu, že dňa 30.08.2016 bol súdu doručený prehľad technického zhodnotenia obsahujúci súpis faktúr,
ktorými mali byť fakturované práce, príp. dodávky tovaru (materiálu) na zmeny predmetu nájmu, a
ku ktorému boli pripojené fotografie, súd považoval takto navrhnuté dokazovanie za nadbytočné a
predčasné, nakoľko označené faktúry neboli súdu predložené. Okrem toho, pre posúdenie reálnosti

fakturovaných položiek, v tomto štádiu dokazovania neboli potrebné vedecké poznatky, nakoľko plnenia
bolo možné preukázať aj inými dôkazmi, a to faktúrami, dodacími listami, dokladmi o úhrade faktúr a
pod., pričom stále je potrebné mať na zreteli to, že žalovaný v konaní nepreukázal jeho právo na úhradu
nákladov vynaložených na zmeny veci, ale v prípade odsúhlasených odstrániteľných zmien predmetu
nájmu iba právo na protihodnotu toho, o čo sa takýmito odstrániteľnými zmenami zhodnotil predmet

nájmu.

17. Vzhľadom k tomu, že dôvodom nevykonania dokazovania súkromným znaleckým posudkom nebolo
jeho nepredloženie žalovaným v súdom stanovenej lehote, a teda ani uplatnenie zásady sudcovskej
koncentrácie konania v zmysle § 153 CSP, súd považoval námietku žalobcu o tom, že súkromný

znalecký posudok nebol predložený v súdom stanovenej lehote, za právne irelevantnú vo vzťahu k
predmetu konania.

18. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

19. Žalobca mal vo veci plný úspech, preto mu súd v zmysle § 255 ods. 1 CSP priznal náhradu 100%
trov konania. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

Poučenie:Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Trenčín, písomne, v dvoch vyhotoveniach.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozsudku nie je prípustné. Odvolanie môže podať strana, v ktorej
neprospech bol rozsudok vydaný.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu, ktorému je určené, kto ho
robí, ktorej veci sa týka a čo sa ním sleduje, podpis, dátum, spisová značka konania) uviesť, proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozsudok napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 127 ods. 1,2, § 363, § 364 CSP). Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno
meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v § 365 ods. 1 CSP, ak táto

vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže oprávnený podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.