Rozhodnutie ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, June 2, 2016

Súd: Okresný súd Spišská Nová Ves
Spisová značka: 13C/94/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7614212953
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 06. 2016

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Šťastná
ECLI: ECLI:SK:OSSN:2016:7614212953.9

Rozhodnutie

Okresný súd v Spišskej Novej Vsi, samosudkyňa JUDr. Katarína Šťastná, v právnej veci žalobcu: Mesto
Levoča, Námestie Majstra Pavla 4, Levoča, IČO: 00 329 321, právne zastúpený : JUDr. Ľubomíra
Bašistová Virová, advokátka, Spišská Nová Ves, Zimná 62, proti žalovanej: U. K., G..M..B.., B. XX, W.,
V.: XX XXX XXX, právne zastúpený : JUDr. Tibor Bašista, advokátska kancelária, Poprad, Štefánikova
8, o vypratanie nehnuteľnosti takto

r o z h o d o l :

Žalovaná j e p o v i n n á vypratať nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom území a obci Levoča,
zapísané v liste vlastníctva č. 1, vedenom Okresným úradom W., katastrálny odbor, a to stavbu súpisné
číslo XX postavenú na pozemku parcely registra „C“ parcelné číslo XXXX a pozemok parcela registra
„C“ parcelné číslo XXXX, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria o výmere 586 m2 a odovzdať tieto
nehnuteľnosti žalobcovi do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Žalovaná j e p o v i n n á nahradiť žalobcovi trovy konania, ktoré pozostávajú zo súdneho poplatku vo
výške 99,50€ a trov právneho zastúpenia vo výške 616,57€.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca doručil tunajšiemu súdu dňa 18.07.2014 návrh, ktorým žiadal, aby súd vydal rozkaz na plnenie,
na základe ktorého bude žalovaná povinná vypratať nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom
územíaobciW.,zapísanévlistevlastníctvač.1,vedenomOkresnýmúradomLevoča,katastrálnyodbor,

a to stavbu súpisné číslo XX postavenú na pozemku parcely registra „C“ parcelné číslo XXXX a pozemok
parcela registra „C“ parcelné číslo XXXX, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, o výmere 586 m2
(ďalej len „ nehnuteľnosti “ ) a zároveň aby žalovaná nahradila žalobcovi trovy konania. V prípade, že by
žalovaná voči rozkazu na plnenie podala odpor, žalobca navrhoval, aby jej súd uložil povinnosť vypratať
nehnuteľnosti rozsudkom. Svoj návrh odôvodnil žalobca tým, že je vlastníkom nehnuteľností, ktoré
nájomnou zmluvou č. XXXXX/XX/SMM/XX uzavretou dňa 14.10.2009 prenechal žalovanej do užívania

za účelom zriadenia a prevádzkovania cukrárne a kaviarne s ponukou kvalitných tort, koláčov, zákuskov
a špecialít z vlastnej výroby, ponukou jedál z malej kuchyne, vytvorenia útulných priestorov na posedenie
pre všetky vekové skupiny s oddelením pre fajčiarov a nefajčiarov a prevádzkovanie posedenia na
priľahlej terase a zariadenia detského ihriska v letných mesiacoch. Dodatkom č. 1 uzavretým k tejto
nájomnej zmluve dňa 08.11.2010 zmluvné strany upravili čl. VI ods. 1 predmetnej zmluvy tak, že dátum
splnenia povinnosti zrekonštruovať predmet nájmu a prispôsobiť ho na účet dojednaný v zmluve bol

zmenený na deň 30.06.2011. Zároveň bol upravený aj čl. VII tejto nájomnej zmluvy, podľa ktorého je
žalobca oprávnený vypovedať túto zmluvu v prípade, ak žalovaná nespustí prevádzku do 30.06.2011 a
nedodrží účel nájmu. Žalovaná nesplnila resp. porušila povinnosti vyplývajúce z tohto zmluvného vzťahu
tým, že predmet nájmu nezrekonštruovala a neprispôsobila na účel dojednaný v nájomnej zmluve v
lehote do 30.06.2011, nespustila prevádzku cukrárne a kaviarne v lehote do 30.06.2011 a nedodržala
účel nájmu. Listom zo dňa 04.03.2014 žalobca z dôvodu porušenia zmluvných povinností zo strany

žalovanej pristúpil k ukončeniu nájomného vzťahu výpoveďou v zmysle čl. VII nájomnej zmluvy v znení
jej Dodatku č. 1. Žalovanej bola výpoveď nájomnej zmluvy doručená dňa 10.03.2014 a trojmesačnávýpovedná lehota zanikla najneskôr ku dňu 30.06.2014, ku ktorému dňu zanikol nájomný vzťah.
Počnúc dňom nasledujúcim po uplynutí výpovednej lehoty žalovaná užíva predmetné nehnuteľností bez
právneho dôvodu a napriek výzve žalobcu, ktorú si prevzala dňa 01.07.2014, odmieta nehnuteľnosti

vypratať a odovzdať žalobcovi.

Súd v zmysle žalobného návrhu vydal dňa 17.09.2014 rozkaz na plnenie, voči ktorému podala žalovaná
včas odôvodnený odpor, kde uviedla, že prvá výpoveď zmluvy zo strany žalobcu jej bola doručená dňa
07.09.2011 a keďže k spusteniu prevádzky v tom čase už došlo a boli splnené všetky podmienky v

zmysle predmetnej zmluvy, zo strany žalobcu došlo k zrušeniu výpovede dňa 16.11.2011. Žalovaná má
za to, že žiadna podmienka, ktorá by odôvodňovala výpoveď nájmu, splnená nebola. K ďalšej výpovedi
z nájmu došlo dňa 05.09.2012, v nadväznosti ktorej žalovaná podala dňa 11.10.2011 žiadosť o zrušenie
výpovede z nájmu. Žalobca podal dňa 17.05.2013 na tunajšom súde žalobu na vypratanie nehnuteľnosti,
pričom toto konanie bolo zastavené pre späťvzatie návrhu a žalovaná má za to, že k späťvzatiu došlo
preto, lebo žalovaný si osvojil jej argumenty uvádzané v odpore voči rozkazu na plnenie. Žalovaná má

za to, že je nelogické, aby takýto proces trval do nekonečna, keďže z ňou predložených vyjadrení je
zrejmé, že prevádzka v termíne spustená bola a podmienky zmluvy sú riadne plnené. Žalovaná žiadala
žalobu zamietnuť a uplatnila si aj náhradu trov konania.

Žalobca vo svojom písomnom vyjadrení k podanému odporu uviedol, že účel nájmu bol zmluvnými

stranami jasne dohodnutý v čl. IV nájomnej zmluvy a jej dodatku č. 1, pričom žalovaná zobrala
na vedomie, že predmet nájmu prebrala v stave nespôsobilom na riadne užívanie na dohodnutý
účel, zaviazala sa ho zrekonštruovať a prispôsobiť na tento účel na vlastné náklady, najneskôr do
30.06.2011. Pred uzatvorením nájomnej zmluvy si žalovaná predmet nájmu prezrela a skontrolovala.
Žalovaná v rozpore s jej zmluvnými záväzkami v stanovenej lehote predmet nájmu nezrekonštruovala

a neprispôsobila na účel dohodnutý v čl. IV nájomnej zmluvy a nespustila prevádzku kaviarne a
cukrárne za účelom zriadenia a prevádzkovania ktorej jej bol predmet nájmu prenechaný do užívania.
Žalovaná síce tvrdí, že prevádzku v stanovenom čase spustila, ale žalobca má za to, že oneskorené,
a navyše krátkodobé spustenie prevádzky rýchleho občerstvenia, nie je možné považovať ani len za
čiastočnésplneniezmluvnýchpovinnostížalovanej.Pretomážalobcazato,žeknaplneniuvýpovedných

dôvodov došlo a počnúc dňom nasledujúcim po uplynutí výpovednej lehoty žalovaná užíva predmetné
nehnuteľností bez právneho dôvodu, a napriek výzve ich odmieta vypratať a odovzdať.

Súd vo veci nariadil pojednávanie a vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, svedkov,
ohliadkou, listinnými dôkazmi, ktoré sú obsahom spisu ako aj obsahom spisu tunajšieho súdu sp. zn.

4C/163/2013.

Žalobca v celom rozsahu trval na podanom návrhu, nakoľko zásadné dôvody na výpoveď stále trvajú.
Nesúhlasil s tvrdením žalovanej, že k späťvzatiu návrhu v konaní sp. zn. 4C/163/2013 došlo preto, lebo
sa stotožnil s tvrdeniami žalovanej, ale došlo k nemu pre formálne záležitosti z dôvodu, že pôvodná

výpoveď nebola správna, nakoľko sa týkala len nájomného vzťahu z nebytových priestorov, pričom
predmet nájmu bola celá nehnuteľnosť.
Trval na to, že žalovaná nespustila prevádzku, ktorá by zodpovedala účelu zmluvy. Žalovaná mala na
krátku dobu do konca septembra 2012 povolenú prevádzku rýchleho občerstvenia, čo nezodpovedalo
účelu zmluvy a podľa jeho informácii žalovaná len príležitostne v období I. C. otvorí na 2-3 dni rýchle

občerstvenie na priľahlej terase, inak je prevádzka zatvorená napriek tomu, že na dverách je oznam o
jej otvorení. Poukázal, že žalovaná nemala povolenie na prevádzkovanie činností, ktorá by zodpovedala
účelu nájmu, nakoľko až v roku 2010 si rozšírila živnosť o poskytovanie služieb rýchleho občerstvenia
spojenú s predajom a rýchlou konzumáciou. Žalovaná mala ešte prevádzku rýchleho občerstvenia na
autobusovej stanici v W., ktorú prevádzkovala od marca 2011.

Štatutárny zástupca žalobcu, primátor mesta Levoča C.. I. I. vo svojej výpovedi uviedol, že v čase
uzavierania nájomnej zmluvy v roku 2009 pôsobil ako poslanec mestského zastupiteľstva a keď sa v
zastupiteľstve prejednávala predmetná nájomná zmluva, zo strany žalovanej bolo prezentované, že
prinesie do W. niečo nové, a to kvalitné rakúske koláče, čo bolo aj kľúčové pre rozhodnutie o tom,

že nájomná zmluva sa uzavrela. V zmysle nájomnej zmluvy mala žalovaná zrekonštruovať budovu
a spustiť prevádzku, a to podľa dodatku k zmluve do 30.06.2011. Dňa 07.09.2011 bola daná prvá
výpoveď z nájmu z dôvodu, že nebol plnený účel a nebola spustená prevádzka. Následne prišla zo
strany žalovanej žiadosť o zrušenie tejto výpovede, ktorej vyhovel a to z dôvodu, že žalovaná preukázalaobjektívnepríčiny,prečoprevádzkanebolaspustená,aktoréspočívalivproblémochselektrikouavodou
a zároveň dala prísľub spustenia dočasnej prevádzky. V žiadnom prípade zrušením tejto výpovede
nedošlo k zmene účelu tejto nájomnej zmluvy a naďalej trvali na tom, aby priestory slúžili na prevádzku

kaviarne a cukrárne. V prípade, že súd návrhu vyhovie a žalovaná bude vyprataná, má mesto záujem
zrekonštruovať celú budovu so spustením prevádzky, ktorá bude pre W. atraktívna a bude reprezentovať
mesto dôstojným spôsobom, nakoľko ide o vstupnú bránu do mesta, pričom prevádzka žalovanej
nereprezentuje mesto dôstojne a často sa tam predávajú iné veci, ako napr. drevo alebo starinárstvo.

Žalovaná trvala na tom, že prevádzka je funkčná, plne využívaná ako cukráreň a kaviareň, vonku
je detské ihrisko a že nie sú dané žiadne dôvody na výpoveď nájomnej zmluvy. Trvala na tom, že
prevádzku spustila, nájom riadne a včas platí a ani dôvod, ktorým je uzavretie prevádzky na dobu dlhšiu
ako 6 mesiacov, nie je splnený. Poukázala, že podstatou sporu je to, že pri mimosúdnych rokovania
sa účastníci nedohodli na zvýšení nájmu a žalobca pravdepodobne usúdil, že podpísal nevýhodnú
nájomnú zmluvu, ktorá však podľa názoru žalovanej je platná a konanie zo strany I. W.Č. tak považuje za

šikanózne.Odroku2009investovaladoopravybudovyprevádzkycca90.000,-€,nakoľko priuzatváraní
nájomnej zmluvy išlo o schátralú budovu, do ktorej bolo potrebné investovať, preto aj výška nájmu bola
zohľadnená v potrebe investícii do budovy. Tieto investované peniaze však I. W. už teraz vidieť nechce,
hľadá dôvod na výpoveď zmluvy, aby prípadne mohli priestory prenajať niekomu inému.

Konateľka spoločnosti žalovanej N. C. vo svojej výpovedi uviedla, že prevádzku prevádzkuje od začiatku
vzmyslezmluvy,nakoľkoprevádzkuspustila,riadneplatínájomnéabudovuzrekonštruovala.Prevádzka
sa volá „ X. X. “ s tým, že ešte nemá urobenú reklamu. V prevádzke ponúka kávu, čaj a nápoje, je
otvorená pravidelne denne. Na povolenie prevádzky podala žiadosť všetkým orgánom a nerozumie,
prečo jej žalobca dal opätovne výpoveď.

Podľa nájomnej zmluvy č. 27323/09/SMM/37 uzavretej medzi účastníkmi konania dňa 14.10.2009 bol
účel nájmu dohodnutý v čl. IV tak, že účelom je zriadenie a prevádzkovanie cukrárne a kaviarne s
ponukou kvalitných tort, koláčov, zákuskov a špecialít vlastnej výroby a ponuka jedál malej kuchyne.
Vytvorenie útulných priestorov na posedenie pre všetky vekové skupiny s oddelením pre fajčiarov a

nefajčiarov. V letných mesiacoch prevádzkovanie posedenia na priľahlej terase , kde sa zriadi detské
ihrisko. Podľa čl. VI bod 1 zmluvy nájomca berie na vedomie, že predmet nájmu preberá v stave
nespôsobilom na riadne užívanie na dohodnutý účel a zaväzuje sa ho zrekonštruovať a prispôsobiť na
tento účel na vlastné náklady do 12 mesiacov od podpisu zmluvy. Podľa čl. VII. zmluvy sa zmluvné strany
dohodli , že zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú s trojmesačnou výpovednou lehotou a obmedzujúcimi

podmienkami, a to že prenajímateľ má právo vypovedať nájomnú zmluvu po dobu 15 rokov, len keď
nájomca nespustí prevádzku do 12 mesiacov od podpisu nájomnej zmluvy a nedodrží účel nájmu; keď
nájomca bez vážneho dôvodu pozastaví prevádzku na dobu dlhšiu ako 6 mesiacov a keď nájomca
mešká s platením nájomného dlhšie ako 3 mesiace. Dňa 08.11.2010 bol účastníkmi konania podpísaný
Dodatok č.1 k zmluve, v zmysle ktorého sa zmenil článok VI bod 1 zmluvy tak, že nájomca berie na

vedomie, že predmet nájmu preberá v stave nespôsobilom na riadne užívanie na dohodnutý účel a
zaviazal sa zrekonštruovať a prispôsobiť ho na tento účel na vlastné náklady do 30.06.2011. Článok
VII. sa zmenil tak, že zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú s trojmesačnou výpovednou lehotou a
obmedzujúcimi podmienkami, a to že prenajímateľ má právo vypovedať nájomnú zmluvu po dobu 15
rokov, len keď nájomca nespustí prevádzku do 30.06.2011 a nedodrží účel nájmu; keď nájomca bez

vážneho dôvodu pozastaví prevádzku na dobu dlhšiu ako 6 mesiacov a keď nájomca mešká s platením
nájomného dlhšie ako 3 mesiace. Článok VI. Nájomnej zmluvy obsahuje údaje o výške a splatnosti
nájmu, ktoré bolo dohodou strán určené na sumu 100,-eur / rok prvých 5 rokov, 500,-€/rok na dobu od 5
do 10 rokov a 1.000,-€/rok na dobu od 15 rokov od podpisu zmluvy . Nájomné je splatné ročne k 01.01.
kalendárneho roka a bolo dohodnuté s prihliadnutím na skutočnosti uvedené v článku VI. Bod 1 zmluvy

( t. j. že predmet nájmu bol v stave nespôsobilom na riadne užívanie na dohodnutý účel a že žalovaná
sa ho zaviazala na vlastné náklady zrekonštruovať ).

Podľa listu vlastníctva č. 1 pre katastrálne územie W. je žalobca výlučným vlastníkom nehnuteľností -
budovy súpisné číslo XX na parcele číslo XXXX a pozemku - zastavané plochy a nádvoria parcelné

číslo XXXX o výmere 586m2. Predmetom nájmu v zmysle nájomnej zmluvy boli uvedené nehnuteľnosti
- dom spolu so zastavaným a priľahlým pozemkom.Podľa výpisu z Obchodného registra SR je žalovaná obchodnou spoločnosťou s ručením obmedzeným,
ktorá okrem iných predmetov činnosti s účinnosťou od 22.05.2010 má uvedený aj predmet činnosti
- poskytovanie služieb rýchleho občerstvenia v spojení s predajom na priamu konzumáciu. Jediným

spoločníkom ako aj konateľom spoločnosti je N. C..

Dňa 20.04.2010 nadobudol právoplatnosť živnostenský list žalovanej na vykonávanie ohlasovanej
živnosti - poskytovanie služieb rýchleho občerstvenia v spojení s predajom na priamu konzumáciu, so
vznikom živnostenského oprávnenia dňa 15.04.2010.

Uznesením z 53. zasadnutia Mestského zastupiteľstva v W. zo dňa 20.02.2014 bolo schválené
ukončenie nájmu žalovanej z dôvodu porušenia povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy.

Listom zo dňa 04.03.2014 žalobca vypovedal nájomnú zmluvu z dôvodu, že žalovaná nespustila
prevádzku do 30.06.2011 a nedodržala účel nájmu dohodnutý v zmysle článku IV. zmluvy zo dňa

14.10.2009 a jej dodatku zo dňa 08.11.2010. Podľa pripojenej doručenky žalovaná prevzala túto
výpoveďdňa10.03.2014.Žalobcavyzvalžalovanúnavyprataniepredmetnýchnehnuteľnostívlehotedo
3 dní od doručenia výzvu a túto výzvu si žalovaná podľa doručenky prevzala dňa 01.07.2014. Výpoveď
sa týkala nehnuteľnosti špecifikovaných na LV č. 1 pre k. ú. W., a to objektu s. č. XX postavený na parcele
č. XXXX a pozemku parcelné číslo XXXX o výmere 586m2.

Žalobca vypovedal žalovanú z nájmu aj výpoveďou zo dňa 07.09.2011 bez uvedenia dôvodu,
ako aj výpoveďou zo dňa 05.09.2012 z dôvodu, že nedodržala účel nájmu a že predmet nájmu
nezrekonštruovala a neprispôsobila účelu k termínu 30.06.2011.

Výpoveď zo dňa 07.09.2011 obsahovala špecifikáciu priestorov - nebytový priestor s. č. 90 stojaci na
parceleXXXX.Listomzodňa16.11.2011žalobcavzalsvojuvýpoveďspäťzdôvodu,žežalovanáspustila
prevádzku. Zároveň uviedol, že nájomná zmluva zo dňa 14.10.2009 a jej dodatok ostávajú v platnosti.

Výpoveď zo dňa 05.09.2012 obsahovala špecifikáciu priestorov - nebytový priestor s. č. XX stojaci na

parcele XXXX. Listom zo dňa 03.10.2012 žalovaná zaslala žalobcovi odpoveď k danej výpovedi, kde
uviedla, že ju nemožno akceptovať ako platnú výpoveď z nájmu, pretože zmluvné podmienky sú plnom
rozsahu dodržiavané, preto zároveň požiadala o zrušenie predmetnej výpovede.

Zo spisu tunajšieho súdu sp. zn. 4C/163/2013 súd zistil, že bolo vedené konanie medzi totožnými

účastníkmi s totožným predmetom, v ktorom žalobca oprel vypratanie nehnuteľností o výpoveď z nájmu
zo dňa 05.09.2012. Vo veci bol vydaný rozkaz na plnenie, voči ktorému žalovaná podala odpor a
následne bolo konanie právoplatne zastavené v dôsledku späťvzatia návrhu pred prvým pojednávaním.
Z obsahu odporu súd zistil, že žalovaná považovala vypratanie nehnuteľnosti za nedôvodné a výpoveď
za neakceptovateľnú, pretože predmet nájmu prevzala v dezolátnom stave a so skrytými vadami, ktoré

zapríčinili oveľa vyššie očakávané náklady a posun v realizácii rekonštrukčných prác. Užívanie objektu
v súlade s účelom nájmu bolo absolútne vylúčené, preto po vysvetlení situácie a prekážok v plnený
termínov prenajímateľ stiahol svoju výpoveď z nájmu dňa 16.11.2011, čím akceptoval a uznal daný stav.

Dňa 29.06.2011 žalovaná podala na Mestskom úrade D. W. ohlásenie o predajnej a prevádzkovej

dobe v prevádzke Y. XX, čas predaja pondelok - nedeľa 9.00hod - 12.00hod. 13.00hod - 16.00hod.
Rozhodnutím zo dňa 10.10.2011 Regionálny úrad verejného zdravotníctva so sídlom v Poprade vyhovel
návrhu žalovanej a súhlasil s uvedením zariadenia „ Predaj rýchleho občerstvenia “ Y. XX, XXX XX W.
do prevádzky na dobu do konca septembra 2012 a zároveň schválil predložený návrh prevádzkového
poriadku. V odôvodnení rozhodnutia je okrem iného uvedené, že sa jedná o predaj bez možnosti

konzumácie v prevádzke a nakoľko je plánovaná rekonštrukcia celého objektu, využitie uvedeného
priestoru je dočasné. Dňa 14.10.2011 podala žalovaná na I. Ú. W. oznámenie o prevádzkovaní ( začatí,
spustení ) prevádzky v sídle W., Y. XX a prevádzkovým časom pondelok až nedeľa 9.00hod - 12.00hod
13.00hod - 16.00hod. Uvedený prevádzkový čas vzalo Mesto W. na vedomie listom zo dňa 25.11.2011.
Dňa 19.06.2012 žalovaná podala na Mestskom úrade v W. oznámenie o zmene prevádzkových hodín od

6.00hod do 02.00hod dňa 7.7.2012 počas W. C.. Listom zo dňa 29.06.2012 vzalo Mesto W. na vedomie
navrhnutú zmenu. Dňa 14.08.2012 podala žalovaná na Mestskom úrade v W. oznámenie o zmene
prevádzkových hodín od 6.00hod do 02.00hod v dňoch 17.08.2012 - 18.08.2012, pričom Mesto W. listom
zo dňa 14.08.2012 vzalo túto zmenu na vedomie. Rozhodnutím zo dňa 23.07.2013 Regionálny úradverejného zdravotníctva so sídlom v Poprade vyhovel návrhu žalovanej a súhlasil s uvedením priestorov
„ X. X. “. Y. XX, XXX XX W. do prevádzky a zároveň schválil prevádzkový poriadok. Z odôvodnenia
uvedeného rozhodnutia súd zistil, že sortiment prevádzky sa týkal originálne balených nealkoholických

nápojov, piva, cukroviniek, trvanlivého pečiva a plnených bagiet od registrovaného výrobcu, strojovej
točenej zmrzliny.

Dňa 17.04.2015 bola vykonaná ohliadka v mieste prevádzky a predmetu nájmu. Ohliadkou bolo zistené,
že na prízemí prevádzky sa nachádzali tri stoly so stoličkami, jedna presklená vitrína s policami, kde

na vrchnej polici boli fľaše s pivami rôznych značiek, na prostrednej polici bola jedna okrúhla plastová
tácka s troma druhmi koláčov a jedna papierová tácka, konkrétne polovica tácky so štyrmi koláčmi, a na
spodnejpolicibolidvaapollitrovéplastovéfľašesnealkonápojmi.Aniprijednomtovareneboloznačený
názov tovaru a cena. Oproti vchodu je malý pult, na ktorom sa nachádzala elektronická registračná
pokladňa a vedľa pultu bol prístroj na výrobu točenej zmrzliny, ktorý nebol spustený, a plne automatický
kávovar na rôzne druhy káv. Na prízemí vo vedľajšej miestnosti sa nachádzali ďalšie dve miestnosti.

Prvú označila žalovaná ako „ malú kuchyňu “, kde boli poháre na zmrzlinu, kávu a pivo, ovocné drene a
likéry na výrobu zmrzliny, automatická umývačka riadu a umývadlo. V ďalšej miestnosti sa nachádzala
keramická a elektrická pec na pizzu, ktoré neboli používané. Pod elektrickou pecou sa nachádzal veľký
mraziaci box, ktorý bol prázdny a nebol zapojený v elektrike. Ďalej sa tam nachádzala veľká nerezová
chladnička, ktorá nebola zapnutá, bola prázdna a prístup k nej bol ťažko dostupný, nakoľko sa pred ňou

nachádzali krabice s fľašami a inými vecami. Tiež sa tam nachádzal stroj na výrobu cesta, ktorý bol voľne
položený na zemi a nebol zapojený v elektrike a taktiež bol položený medzi ďalšími vecami na zemi. Na
prvom poschodí sa nachádzali toalety, z ktorých funkčná bola len jedna a druhá bola v rekonštrukcii,
štyri stoly, 12 miest na sedenie a presklená vitrína, ktorá bola prázdna. Za dverami, na ktorých bol terč
zo šípkami, sa nachádzali miestnosti, ktoré žalovaná označila ako „ kuchyňa na torty a wafle “ a v ktorej

sa v čase ohliadky nevykonávala žiadna činnosť. V uvedenej kuchyni sa nachádzala ešte mikrovlnná
rúra, dva krájače na chlieb a malý kávovar. Tiež tam bolo zopár balení oplátok a dve krabice, na ktorých
bol nakreslený zmrzlinový kornútok a označenie „ zmrzlinový prášok “. Hneď vedľa tejto miestnosti bola
miestnosť s policami rôzneho železiarskeho a pracovného tovaru. Na druhom poschodí sa nachádzala
obytná miestnosť s posteľou, televízorom, komodou, počítačom a samostatnou toaletou. Vonku pred

prevádzkousanachádzalistolysoslnečníkomastánok,ktorýmalbyťvýčapnýmpultomnapivoatočenú
kofolu. Výčapné pulty vôbec nejavili známky použitia a na dotaz, či je možné načapovať pivo alebo iný
nápoj bolo povedané, že je zlé počasie a ponúkajú len fľaškové nápoje. Na zemi bola plachta, kde má
byť nafukovací detský hrad, ktorý ale nebol nafúkaný. V zadnej časti vonkajšieho dvora bola detská
šmýkačka, hojdačka a preliezky. Na dvore sa nachádzali veľké plechové tabule, ktoré boli opreté o stenu

a bol na nich zobrazený hamburger a ponuka nápojov. Na vstupnej bráne do záhrady pred prevádzkou
nebol uvedený žiaden názov. Na stoloch neboli žiadne ponukové lístky.

Žalobca predložil fotodokumentáciu o tom ako prevádzka vyzerala v dňoch 13.4.2015 a 14.4.2015 , teda
tesne pred ohliadkou, kedy na prízemí boli uskladnené kreslá a rôzne iné veci, na poschodí bolo šatstvo

a terasa bola zatvorená. Z fotiek s dátumom 16.02.2015 a 24.02.2015 je zrejmé, terasa je zatvorená.

Žalobca predložil aj záznamy o výsledku výkonu služby urobené hliadkami Mestskej polície W., z ktorých
súd zistil, že na prevádzke žalovanej boli vykonané kontroly, pričom dňa 15.02.2015 o 16,30 hod.
bola prevádzka zatvorená, dňa 15.02.2015 o 20,00hod. bola celá budova uzamknutá a v priestoroch

sa nesvietilo. Dňa 16.02.2015 o 11,20hod a o 17,30hod. bola prevádzka zatvorená. Dňa 17.02.2015
o 10,00hod. bola prevádzka zatvorená. Dňa 18.02.2015 o 20,15hod. bola prevádzka zatvorená bez
pohybu osôb. Dňa 19.02.2015 o 18,30hod. boli dvere uzamknuté, avšak v prevádzke aj na poschodí
sa svietilo a bolo počuť hlasy. Dňa 22.02.2015 o 15,30hod. bola prevádzka zatvorená. Dňa 24.02.2015
o 14,45hod. bola prevádzka zatvorená. Dňa 17.03.2015 o 20,15hod. bola prevádzka zatvorená, ale

majiteľ prevádzky sa pohyboval na poschodí, kde aj svietilo svetlo. Dňa 16.04.2015 o 12,30hod. bola
prevádzka otvorená.

SvedokJurajPavlovičvosvojejvýpovediuviedol,žeakozákazníkžalovanejvie,žeprevádzkajefunkčná
6 - 7 rokov. V lete chodí do prevádzky na zmrzlinu a je tam vtedy viac ľudí ako v zime. V zime tam chodí

na kávu a konzumoval tam štrúdľu. Okrem štrúdle videl na prevádzke aj zákusky s plnkou, najčastejšie
sacherovú tortu. Má vedomosť, že žalovaná má ešte stánok s hamburgermi, odtiaľ mu doniesli jedlo.
Podľa neho je prevádzka otvorená denne, niekedy je 3 - 4 dni zatvorená, keď je žalovaná odcestovanáv Rakúsku. Od roku 2015 je vonku pred prevádzkou trampolína, hojdačka a šmýkačka, pred tým tam
bola tráva a deti tam mali lopty.

Žalovaná navrhla ešte vypočutie svedka H. S. Z. C. H.. Navrhovaný svedok H. S. predložil súdu
potvrdenie o svojom zdravotnom stave, v zmysle ktorého nie je spôsobilý výsluchu na súde, na základe
čoho žalovaná rešpektovala uvedenú skutočnosť a netrvala na jeho vypočutí. Svedok C. H. sa ani po
opakovanom predvolaní bez ospravedlnenia nedostavil na výsluch, k čomu žalovaná uviedla, že ho
nevie prinútiť k účasti a pokiaľ nepríde, netrvá na jeho výpovedi, na základe čoho súd upustil od jeho

výpovede.

Žalovaná predložila súdu účtovníctvo za roky 2010 až 2013 bez bližšej konkretizácie a špecifikácie,
pričom išlo o rozsiahle množstvo rôznych účtovných dokladov. Účtovníctvo za rok 2010 obsahovalo
úpravu hospodárskeho výsledku za rok 2010, tabuľkovú predvahu analytických účtov, súvahu k
31.12.2010, výkaz ziskov a strát k 31.12.2010, súpis položiek účtovnej závierky, inventarizácia majetku,

inventarizácia pokladničných hotovostí, interné doklady za rok 200, pokladňa EUR, pokladňa SKK,
bankové výpisy účtu XXXXXXXXXX/XXXX, došlé faktúry, odberateľské faktúry a CD s uzávierkou za
rok 2010. Účtovníctvo za rok 2011 obsahovalo transformáciu hospodárskeho výsledku, hlavnú knihu k
31.12.2011, súvahu k 31.12.2011, výkaz ziskov strát k 31.12.2011, inventarizáciu účtov účtovej triedy
0 až 4, inventarizáciu dlhodobého majetku, inventarizáciu pokladničných hotovostí, interné doklady,

evidenciu DPH za mesiace január až december 2011, CD s uzávierkou za rok 2011 a ďalší zväzok s
výpismi, pokladňou a došlými faktúrami za rok 2011. Účtovníctvo za rok 2012 obsahovalo transformáciu
hospodárskeho výsledku, hlavnú knihu k 31.12.2012, súvahu k 31.12.2012, výkaz ziskov a strát k
31.12.2012 inventarizáciu účtov účtovej triedy 0 až 4, inventarizáciu dlhodobého majetku, inventarizáciu
pokladničných hotovostí, interné doklady, evidenciu DPH za mesiace január až december 2012, CD

s uzávierkou za rok 2012 a ďalší zväzok s výpismi, pokladňou a došlými faktúrami za rok 2012.
Účtovníctvozarok2013obsahovalotransformáciuhospodárskehovýsledku,hlavnúknihuk31.12.2013,
súvahu k 31.12.2013, výkaz ziskov a strát k 31.12.2013, inventarizáciu účtov účtovej triedy 0 až 4,
inventarizáciu dlhodobého majetku, inventarizáciu pokladničných hotovostí, interné doklady, evidenciu
DPH za mesiace január až december 2013, CD s uzávierkou za rok 2013 a ďalší zväzok s pokladňou.

K predloženému účtovníctvu žalobca poukázal, že v ňom chýbajú denné výkazy tržieb a nie je možné
zistiť, aký tovar sa predával, a teda či sa na prevádzke predávalo to, čo sa predávať malo. Účtovné
dokladysúpredloženézaobdobieod10.08.2010do16.12.2013az1224dní,ktorésatýkajúuvedeného
obdobia, je predložených len 214 denných dokladov, pričom mnohé z dokladov považuje žalobca za

falšované resp. kopírované so zámerom zničiť záznam z miesta prevádzky. Konkrétne za obdobie od
marca do mája 2011, kedy žalovaná začala prevádzkovať rýchle občerstvenie na autobusovej stanici,
sú doklady prekryté tak, aby nebolo možné zistiť miesto prevádzky a poradové číslo dennej uzávierky
elektronickej registračnej pokladnice. Od roku 2011 do 2013 sú tržby uvedené len tabuľkovou formou
bez preukázanie dokladov z elektronickej registračnej pokladnice. Zo stavu zásob, a teda z toho, čo a

ako sa kupuje, je zrejmé že k 31.12.2010 bola uvedená suma 143,50€ a totožná suma bola uvedená aj
k 31.12.2011 s poznámkou, že v roku 2011 zásoby tovaru neboli predané. V účtovných obstarávacích
dokladov sú v drvivej väčšine predložené účty za bežné nákupy do domácnosti napr. nákup bravčového
pliecka, prípadne do prevádzky rýchleho občerstvenia autobusovej stanice, a nie sú tam účty o tom, že
by sa robili nákupy do cukrárne alebo kaviarne.

Žalovaná sa k námietkam žalobcu k účtovným dokladom nijako nevyjadrila.

Podľa § 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov tento zákon sa vzťahuje
a) na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia

stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo
bytu ani spoločné priestory domu;

b) na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

Podľa § 2 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov s priestormi uvedenými v
§ 1 nakladajú ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia (ďalej len "prenajímateľ").Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ
môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len
"zmluva").

Podľa § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov nebytové priestory
sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.

Podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov zmluva musí mať

písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho
platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch
v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na
určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

Podľa § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ak zmluva

neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ak nie je dohodnuté
inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené
alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie

služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.

Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov nájomca je
oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve.

Podľa § 5 ods. 3 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov nájomca je povinný
uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním.

Podľa § 5 ods. 4 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov nájomca je povinný
bezzbytočnéhoodkladuoznámiťprenajímateľovipotrebuopráv,ktorémáprenajímateľurobiť,aumožniť

vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením
povinnosti vznikla.

Podľa § 7 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ak výška nájomného alebo
úhrada za podnájom nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

Podľa § 10 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ak sa nájom uzavrie na
neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak
nie je dohodnuté inak.

Podľa § 12 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov výpovedná lehota je
tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení
výpovede.

Podľa § 13 zákona č. 116/1990Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ak nebolo dohodnuté

inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal,
s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho
vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju

neprávom zadržuje.

Vykonaným dokazovaním, zisteným skutkovým stavom a právnym posúdením žalobného návrhu mal
súd preukázané, že medzi účastníkmi konania nebola sporná nájomná zmluva, jej obsah, ani predmet
nájmu. Spornou bola otázka plnenia účelu nájomnej zmluvy, o ktorý žalobca oprel výpovedný dôvod,

pričom žalovaná uvedené namietala a mala za to, že prevádzku riadne a včas spustila a riadne ju
prevádzkuje v zmysle nájomnej zmluvy. Účel nájmu a dôvody výpovede boli v zmluve o nájme a jej
dodatku č. 1 presne špecifikované. Žalovaná mala do 30.06.2011 priestory zrekonštruovať tak, aby
zodpovedali účelu nájmu, a to zriadeniu a prevádzkovaniu cukrárne a kaviarne s ponukou kvalitnýchtort , koláčov, zákuskov a špecialít vlastnej výroby a ponuka jedál malej kuchyne, vytvorenie útulných
priestorov na posedenie a v lete prevádzkovanie terasy s detským ihriskom. Žalovaná súdu predložila
doklady o tom, že jej bola povolená prevádzka rýchleho občerstvenia rozhodnutím zo dňa 10.10.2011

a prevádzka „ X. X. “ rozhodnutím zo dňa 23.07.2013, avšak uvedenými rozhodnutiami mal súd
preukázané, že ani jedno nezodpovedá prevádzke s účelom nájmu špecifikovaným v nájomnej zmluve.
Rozhodnutie zo dňa 10.10.2011 povolilo prevádzku rýchleho občerstvenia len dočasne, t. j. do konca
septembra 2012 z dôvodu, že priestory sa majú rekonštruovať, čím mal súd zároveň preukázané, že
ku dňu 30.06.2011 neboli priestory prispôsobené účelu nájmu v zmysle dodatku č. 1, pričom dôvody

nesplnenia tohto termínu žalobca uznal tým, že listom zo dňa 16.11.2011 zrušil výpoveď z nájmu danú
listom zo dňa 07.09.2011. Prevádzka rýchleho občerstvenia ani X. X. podľa názoru súdu nezodpovedá
účelu nájmu, ktorým mala byť ponuka kvalitných koláčov a špecialít vlastnej výroby, nakoľko obe
rozhodnutiaopovoleníprevádzkysatýkajúsortimentutrvanlivéhopečiva,pochutín,bagietaobloženého
pečiva od registrovaných výrobcov, teda v žiadnom prípade sa netýkajú produktov vlastnej kuchyne
žalovanej. Samotnou ohliadkou mal súd preukázané, že na prevádzke vôbec nie je spustená vlastná

výroba žalovanej, kuchyne prevádzky pripomínali skladové priestory a nie priestory, kde by sa malo
piecť,variťapripravovaťjedlámalejkuchyneaanivostatnomprevádzkanevykazovalaznakypravidelne
otvorenej prevádzky s pravidelnou ponukou, nakoľko neobsahovala ani ponukový list, ani názvy a ceny
tovarov, tovar bol v minimálnom množstve a žiaden zo spotrebičov nebol zapojený v prevádzke. To, že
prevádzka nie je pravidelne otvorená mal súd preukázané aj zápismi o kontrolných hliadkach mestskej

polície. Jediný svedok, ktorý na návrh žalovanej vypovedal, len potvrdil, že na prevádzke konzumoval
zmrzlinu, kávu , štrúdľu , ihrisko pri terase videl zriadené až v roku 2015, predtým tam bol trávnik
a lopty na hranie a nepotvrdil, že by u žalovanej konzumoval nejaké špeciality jej vlastnej výroby a
kuchyne. Žalovaná argumentovala, že žalobca sa stotožnil s ňou uvádzanými dôvodmi v odpore k
rozkazu na plnenie v konaní sp. zn. 4C/163/2013, preto vzal žalobu späť, avšak súd mal preukázané

tvrdenia žalobcu o dôvodoch späťvzatia, nakoľko výpoveď zo dňa 05.09.2012 sa skutočne týkala len
nebytového priestoru bez pozemku, pričom predmetom nájmu bola tak budova ako aj priľahlý pozemok
a až výpoveďou zo dňa 04.03.2014, o ktorú opiera žalobca svoj nárok v tomto konaní, sa týkala
celej nehnuteľnosti a predmetu nájmu tak, ako to bolo špecifikované v nájomnej zmluve. Z rozsiahlych
účtovných dokladov, ktoré žalovaná predložila, súd nemal preukázanú existenciu prevádzky v zmysle

účelu nájmu. Keďže žalovaná nijako bližšie nešpecifikovala a nezdôraznila listiny z účtovníctva, ktoré by
mali túto skutočnosť preukazovať, súd vychádzal len z obsahu týchto dôkazov nakoľko mal za to, že nie
je povinnosťou súdu oboznámiť sa s každým jedným pokladničným dokladom alebo faktúrou a zisťovať z
neho dôkazné informácie, ale je povinnosťou účastníka preukázať svoje tvrdenia relevantnými dôkazmi
a tieto aj riadne a prehľadne označiť, čo žalovaná nesplnila a nijako sa nevyjadrila ani k námietkam

žalobcu k uvedeným účtovným dokladom. Vzhľadom na všetky uvedené skutočnosti mal súd za to, že
výpoveď žalobcu daná žalovanej listom zo dňa 04.03.2014, ktorú si žalovaná prevzala dňa 10.03.2014
je platná , trojmesačná výpovedná lehota uplynula 30.06.2014 a od 01.07.2014 tak žalovaná užíva
predmetné nehnuteľnosti bez právneho dôvodu, na základe čoho je povinná ich vypratať, čo doposiaľ
neurobila, preto žalobca ako výlučný vlastník predmetných nehnuteľností je oprávnený domáhať sa

svojho práva žalobou na vypratanie. S poukazom na všetky uvedené skutočnosti súd žalobe vyhovel a
žalovanej uložil predmetné nehnuteľnosti vypratať a odovzdať žalobcovi.

O návrhu žalobcu na náhradu trov konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O.s.p., v zmysle ktorého
účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie

alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

Súd žalobnému návrhu v celom rozsahu vyhovel, preto priznal žalobcovi plnú náhradu trov konania,
ktoré pozostávajú zo súdneho poplatku 99,50€ a trov právneho zastúpenia 616,57€ vrátane DPH.

Trovy právneho zastúpenia boli vyčíslené a priznané v zmysle vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z. z. , pričom
hodnota za 1 úkon právnej pomoci bola určená podľa § 11 ods. 1 písm. a/ vyhlášky , v zmysle ktorého
základná sadzba tarifnej odmeny za jeden úkon právnej služby je jedna trinástina výpočtového základu,
ak nie je možné vyjadriť hodnotu veci alebo práva v peniazoch, alebo ju možno zistiť len s nepomernými
ťažkosťami. Za úkony v roku 2015 tak hodnota za 1 úkon predstavuje výšku 64,54€ a za úkony v roku

2016 predstavuje výšku 66,-€. Súd priznal odmenu za 7 úkonov právnej pomoci ( prevzatie a príprava
dňa 10.02.2015 + účasť na pojednávaní dňa 10.02.2015 + účasť na ohliadke dňa 17.04.2015 + účasť
na pojednávaní dňa 09.06.2015 + účasť na pojednávaní dňa 24.11.2015 + účasť na pojednávaní dňa
31.03.2016 + účasť na pojednávaní dňa 02.06.2016 ) t. j. 5 úkonov po 64,54€ + 2 úkony po 66,-€ +5x režijný paušál po 8,39€ k úkonom v roku 2015 + 2x režijný paušál po 8,58€ k úkonom v roku 2016.
Trovy právneho zastúpenia spolu 513,81€, zvýšené o sadzbu DPH predstavujú sumu 616,57€. Všetky
uplatnené úkony právnej pomoci súd považoval za účelne vynaložené, pretože právny zástupca žalobcu

sa všetkých osobne zúčastnil za účelom preukázania práva žalobcu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho
súdu na Krajský súd v Košiciach, písomne v troch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach /§ 42 ods. 3 O.s.p./ uviesť proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napadá, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu
považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že:

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona ( zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov ); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.