Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, May 25, 2016

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 44C/163/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1514200362
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 05. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dagmar Vaverčáková

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2016:1514200362.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III. v Bratislave, v konaní pred sudkyňou JUDr. Dagmar Vaverčákovou, v právnej

veci navrhovateľa: EMEL BRATISLAVA, s.r.o., so sídlom Švabinského 21, Bratislava, IČO: 31 390 633,
v zastúpení: Advokátska kancelária Lebovič, s.r.o., so sídlom v Bratislave, Mlynské nivy 73/a, proti
odporcom : 1/ ANDALEX REALITY, s.r.o., so sídlom Tehelná 42, Dunajská Lužná, IČO: 35 819 731, 2/
ANDALEX II, s.r.o., so sídlom Tehelná 42, Dunajská Lužná, IČO: 35 893 605, obaja v zastúpení: JUDr.
Slávo Uhrina, advokát, Niťová 3, Bratislava, o určenie neplatnosti právneho úkonu a uloženie povinnosti,
takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Súd p r i z n á v a odporcom 1/ a 2/ náhradu trov konania vo výške 100 % s tým, že o výške náhrady
trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po nadobudnutí právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom doručeným súdu dňa 14.01.2014 sa navrhovateľ domáhal voči odporcom 1/ a 2/ určenia:
- neplatnosti právneho úkonu vyhlásenia písomného hlasovania vlastníkov nebytových priestorov
v polyfunkčnom objekte ANDALEX za vchody Š. XX G. XX označený ako vyhlásenie písomného
hlasovania a doručenie hlasovacieho lístku zo dňa 19.12.2013
- neplatnosti právnych úkonov schválených písomným hlasovaním vlastníkov nebytových priestorov

polyfunkčného objektu ANDALEX za vchody Š. XX G. XX dňa 30.12.2013, ktorými bolo rozhodnuté o
tom, že:

1/ pri rozpočítavaní nákladov a množstva tepla na vykurovanie pre nebytové priestory nachádzajúce sa
vo vchodoch Š. XX G. XX T. U. sa postupuje podľa § 7 ods. 1 až 9 vyhlášky č. 630/2005 Z.z. v platnom
znení s tým, že základná zložka tvorí 70 % a spotrebná zložka 30 % z celkových nákladov na dodané
teplo na vykurovanie a základná zložka sa môže rozpočítavať konečným spotrebiteľom, ak ich nebytové

priestory majú rozdielnu konštrukčnú výšku jednotlivých miestností, podľa pomeru obstavaného objemu
nebytových priestorov konečného spotrebiteľa k celkovému obstavenému objemu všetkých nebytových
priestorov,

2/ pri rozpočítavaní nákladov a množstva dodaného tepla v úžitkovej vode pre nebytové priestory
nachádzajúce sa vo vchodoch Š. XX G. XX T. U. sa postupuje podľa § 9 odsekov 2 až 7
vyhlášky č. 630/2005 Z.z. v platnom znení s tým, že rozpočítanie základnej zložky sa vykoná

medzi konečných spotrebiteľov podľa pomeru vykurovanej podlahovej plochy nebytových priestorov
konečného spotrebiteľa k súčtu celkovej vykurovanej podlahovej plochy všetkých nebytových priestorov
a spotrebná zložka sa rozpočíta konečným spotrebiteľom v pomere indikovaného údaja určeného
meradla na meranie množstva teplej užitkovej vody k súčtu indikovaných údajov určených meradiel nameranie množstva teplej úžitkovej vody so zohľadnením indikovaných údajov o spotrebe tepla v teplej
úžitkovej vode v okruhu pre konečných spotrebiteľov podľa odberného výpočtu.

Navrhovateľ ďalej žiadal, aby súd uložil odporcovi povinnosti zdržať sa zvolávania schôdzí len časti
vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu - polyfunkčného objektu ANDALEX, stavba so
súpisným číslom 3682, zapísaná na LV č. XXXX, katastrálne územie Petržalka.

Navrhovateľ v návrhu uviedol, že je podielovým spoluvlastníkom nebytového priestoru - garáže č.
12 nachádzajúcej sa na prvom poschodí vo vchode č. 19 polyfunkčného objektu ANDALEX na Š. I.
T. U., výlučným vlastníkom nebytového priestoru - zariadenia verejnej správy a administratívy č. 61
nachádzajúcom sa na mezaníne vo vchode č. 21 polyfunkčného objektu ANDALEX na Š. I. T. U.
zapísanýchnaLVč.XXXX,katastrálneúzemieR..SprávuobjektuvykonávanazákladeZmluvyovýkone
správy zo dňa 01.04.2006 v znení jej Dodatkov odporca 1/, pričom navrhovateľ pristúpil k Zmluve o

výkone správy na základe Zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru zo dňa 30.10.2006.

Odporca 2/ je vlastníkom nebytových priestorov v bytovom dome.

Listomzodňa19.12.2013vyhlásilodporca1/podľa§14ods.6zák.č.182/1993Z.z.ovlastníctvebytova

nebytových priestorov písomné hlasovanie na deň 30.12.2013 a doručil navrhovateľovi hlasovací lístok.
Hlasovanie sa týkalo dvoch návrhov:

- pri rozpočítavaní nákladov a množstva tepla na vykurovanie pre nebytové priestory nachádzajúce sa
vo vchodoch Š.T. XX G. XX T. U. sa postupuje podľa § 7 ods. 1 až 9 vyhlášky č. 630/2005 Z.z. v platnom

znení s tým, že základná zložka tvorí 70 % a spotrebná zložka 30 % z celkových nákladov na dodané
teplo na vykurovanie a základná zložka sa môže rozpočítavať konečným spotrebiteľom, ak ich nebytové
priestory majú rozdielnu konštrukčnú výšku jednotlivých miestností, podľa pomeru obstavaného objemu
nebytových priestorov konečného spotrebiteľa k celkovému obstavenému objemu všetkých nebytových
priestorov,

- pri rozpočítavaní nákladov a množstva dodaného tepla v úžitkovej vode pre nebytové priestory
nachádzajúce sa vo vchodoch Š. XX G. XX T. U. sa postupuje podľa § 9 odsekov 2 až 7
vyhlášky č. 630/2005 Z.z. v platnom znení s tým, že rozpočítanie základnej zložky sa vykoná
medzi konečných spotrebiteľov podľa pomeru vykurovanej podlahovej plochy nebytových priestorov
konečného spotrebiteľa k súčtu celkovej vykurovanej podlahovej plochy všetkých nebytových priestorov

a spotrebná zložka sa rozpočíta konečným spotrebiteľom v pomere indikovaného údaja určeného
meradla na meranie množstva teplej užitkovej vody k súčtu indikovaných údajov určených meradiel na
meranie množstva teplej užitkovej vody so zohľadnením indikovaných údajov o spotrebe tepla v teplej
úžitkovej vode v okruhu pre konečných spotrebiteľov podľa odberného výpočtu.

Navrhovateľ listom zo dňa 20.12.2013 vyjadril svoj nesúhlas s písomným hlasovaním z dôvodu, že
odporca pristúpil k nezákonnému rozdeleniu schôdzí vlastníkov na vchody Š. XX G. XX a Š.É. XX
G. XX. Upozornil odporcu 1/, že vyhlásené písomné hlasovanie nemá žiadnu oporu ani v zmluve o
výkone správy zo dňa 01.04.2006 a ani v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Napriek
tomu k písomnému hlasovaniu prišlo, čo možno usudzovať z listu odporcu 1/ zo dňa 02.01.2014,

ktorým oznámil navrhovateľovi výsledok písomného hlasovania. Z oznámenia vyplýva, že boli schválené
oba vyššie uvedené návrhy. Navrhovateľ poukázal na ustanovenie § 39 Občianskeho zákonníka o
neplatnosti právneho úkonu, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza
alebo sa prieči dobrým mravom. Ďalej poukázal na ustanovenie § 8b ods. 1 zákona číslo 182/1993
Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podľa, ktorého je správca povinný vykonávať správu

domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený
konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom. Podľa článku I
zmluvy o výkone správy zo dňa 01.04.2006 je predmetom výkonu správy polyfunkčný objekt ANDALEX
na Š. I. T. U. so súp. č. XXXX. Navrhovateľ má za to, že bytový dom je na liste vlastníctva zapísaný
ako jeden objekt - s jedným súpisným číslom. Oddelené písomné hlasovanie by bolo možné iba v

prípade, ak by sa jednalo o správu viacerých samostatných objektov - bytových domov, čo, ale nie
je tento prípad. Správa bytového domu ako jedného celku vyplýva aj zo samotnej zmluvy o výkone
správy. Zákon pozná iba schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nie schôdzu, ktorej
účastníkmi by boli výlučne vlastníci nebytových priestorov za súčasného opomenutia vlastníkov bytov.Takýto orgán s rozhodovacími právomocami neexistuje a de iure ani existovať nemôže, nakoľko jeho
činnosť by bola v rozpore s vyššie uvedeným zákonom. Okrem faktu, že rozhodnutia takto zvolanej
schôdze pozostávajúcej výlučne z vlastníkov nebytových priestorov nemal žiadnu právnu relevanciu, a

teda ani právne následky, výrazne by sa týmto postupom zasiahlo do práv vlastníkov ostatných bytov,
kedy by došlo k znemožneniu uplatnenia ich aktívneho hlasovacieho práva priznaného v § 14 ods. 2
citovaného zákona. Vzhľadom na výsledok hlasovania navrhovateľ predpokladá, že odporca 1/ zaslal
vyhlásenie písomného hlasovania spolu s hlasovacím lístkom iba časti vlastníkov bytov a nebytových
priestorov a to navrhovateľovi a odporcovi 2/. Na základe uvedených skutočností navrhovateľ má za

to, že písomné hlasovanie vlastníkov bytového domu za časť Š. XX G. XX bolo zvolané v rozpore so
zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a je teda v zmysle ustanovenia
§ 39 Občianskeho zákonníka absolútne neplatným právnym úkonom. Z tohto dôvodu sú potom ako
nadväzujúce právne úkony absolútne neplatnými právnymi úkonmi aj vyššie uvedené návrhy schválené
písomným hlasovaním dňa 30.12.2013.

Vzhľadom na skutočnosť, že zo strany odporcu 1/ ide o opakované porušenie ustanovení zákona
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravujúcich povinnosti správcu pri zvolávaní schôdzí
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, kedy obdobným spôsobom odporca 1/ zvolal na deň
17.12.2013 schôdzu vlastníkov len za časť bytového domu a to na vchody Š. XX G. XX, je dôvodná
obava, že k porušovaniu povinností odporcu 1/ pri zvolávaní schôdzí vlastníkov bytov a nebytových

priestorov bytového domu bude dochádzať aj v budúcnosti. Preto je nevyhnutné, aby došlo k určeniu
povinnosti odporcu 1/ zdržať sa selektívneho zvolávania schôdzí len za časti bytového domu.

Odporcovia sa k návrhu vyjadrili tak, že tento žiadajú zamietnuť. Ak ide o žalobu prehlasovaného

vlastníka podľa ustanovenia § 14 ods. 8 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov tak navrhovateľ nehlasoval. K takejto žalobe je oprávnený len prehlasovaný vlastník bytu
alebo nebytového priestoru. Za prehlasovaného vlastníka nemožno považovať navrhovateľa, ktorý
nehlasoval. Navrhovateľ dlhodobo na účet domu neplatí náklady za teplo ani služby spojené so správou,
čo viedlo k zápisu záložného práva na príslušný list vlastníctva. Navrhovateľ sa tiež fakticky odpojil od

vykurovacieho systému v dome, čo viedlo k nárastu nákladov ostatných užívateľov v dome. Dohoda
vlastníkovozmenepravidielrozpočítavaniajesnahouoriešenietohtoproblému.Napadnutérozhodnutie
bolo prijaté podľa vyhlášky č. 630/2005 Z.z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na
odbernom mieste a pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej
vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla. Podľa citovanej vyhlášky je objektom rozpočítavania

budova alebo časť budovy s jedným odberným miestom alebo viac budov, ktoré má jedno odberné
miesto so spoločným meraním dodaného množstva tepla. Administratívna budova vchody Š.F. XX G.
XX je jedným samostatným objektom rozpočítavania, keďže ide o stavebne a prevádzkovo oddelenú
a samostatnú budovu, ktorá má jedno odberné miesto v kotolni Andalex na Š. I. XX T. U.. Podľa
ustanovenia § 7 ods. 1 citovanej vyhlášky platí, že ak sú v objekte rozpočítavania zapojené pomerové

rozdeľovače tepla rovnakého typu alebo určené meradlá tepla rovnakej triedy presnosti na meranie
množstva tepla u konečných spotrebiteľov, náklady na množstvo dodaného tepla na vykurovanie sa
rozdelia na základnú zložku a spotrebnú zložku. Základná zložka tvorí 60 % a spotrebná zložka 40 % z
celkových nákladov na dodané teplo na vykurovanie. Podľa § 7 ods. 10 citovanej vyhlášky platí, že ak sa
vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnú podľa osobitného predpisu (§ 14 zák. č. 182/1993 Z.z.)

inak, rozpočítavanie množstva dodaného tepla na vykurovanie podľa odsekov 1 až 9 sa neuplatňuje. Z
uvedeného vyplýva, že dohodu o inom spôsobe rozpočítavania ako rozdelením nákladov na teplo 60
% a 40 %, môžu uzavrieť vlastníci bytov a nebytových priestorov v objekte rozpočítavania. V našom
prípade je objektom rozpočítavania administratívna budova Š. XX G. X1 a písomné hlasovanie bolo
preto vyhlásené pre konkrétnych dotknutých vlastníkov v objekte rozpočítavania. Pokiaľ navrhovateľ

namieta, že hlasovania sa nezúčastnili vlastníci bytov a nebytových priestorov bytovej časti domu Š.
XX G. XX, opomenul, že ide o iný objekt rozpočítavania, ktorý má vlastné odberné miesta. To isté sa
týka spôsobu rozpočítavania nákladov na prípravu teplej úžitkovej vody, ktoré upravuje rovnako citovaná
vyhláška v § 9 ods. 1 a 8. Stavba súpisné číslo XXXX je nebytovou budovou. Primerané použitie zák. č.
182/1993 Z.z. umožňuje v nebytových budovách voľnejšiu aplikáciu § 14 ods. 1 citovaného zákona. Ak

je v zmluve o správe upravená oddelená správa a hospodárenie stavebne a užívateľsky samostatných
budov, resp. stavebných častí domu, tak ako upravuje zmluva o výkone správy, nemusí byť oznámenie
o schôdzi vlastníkov týkajúcej sa správy samostatnej budovy resp. stavebnej časti doručené každému
vlastníkovi v dome. Hlasovanie vlastníkov dňa 30.12.2013 bolo dohodou vlastníkov nebytovej častibudovy polyfunkčného objektu vo veciach týkajúcich sa predmetnej časti domu, teda nie spoločných
záležitostí celého objektu. Rokovalo sa a rozhodovalo vo veciach týkajúcich sa len účastníkov, ktorým
bolohlasovanieurčené.ZmluvaovýkonesprávyvčlánkuIIavčlánkuVsprávcoviukladáevidovať,viesť,

vynakladať a rozúčtovávať všetky náklady na opravy, údržbu, prevádzku a služby podľa užívateľsky
samostatných objektov budovy, resp. častí domu, zvlášť pre bytovú časť domu a samostatne pre objekty
administratívy, garáži a časť EMEL. Právo ostatných vlastníkov zúčastňovať sa na správe tejto časti
budovy je preto obmedzené. Odporcovia majú za to, že tento výklad zodpovedá zmluve o výkone správy
a neodporuje ani primeranému použitiu zákona pre nebytové budovy.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, výpisom z LV č. XXXX zo 07.08.2013, k.ú Petržalka,
Zmluvou o výkone správy z 01.04.2006, Dodatkom k zmluve o výkone správy z 15.09.2006,
prehlásením o pristúpení k zmluve o výkone správy z 31.10.2006, Zmluvou o prevode vlastníctva
nebytového priestoru z 30.10.2006, vyhlásením písomného hlasovania a doručením hlasovacieho lístku
z 19.12.2013, nesúhlasom s písomným hlasovaním z 20.12.2013, oznámením výsledku hlasovania z

02.01.2014 a zistil tento skutkový stav :

Navrhovateľ ako kupujúci uzavrel dňa 30.10.2006 podľa § 5 a nasl. zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov Zmluvu o prevode vlastníctva s odporcom 2/ ako predávajúcim.
Predmetom prevodu bol nebytový priestor - zariadenia verejnej správy a administratívy č. 11

nachádzajúci sa na mezaníne polyfunkčného objektu ANDALEX na Š. I. XX T. U. bližšie špecifikovaný
v čl. II bod 1 Zmluvy a spoluvlastnícky podiel na garáži č. 12 nachádzajúcej sa na prvom poschodí
polyfunkčného objektu ANDALEX na Š. XX T. U., bližšie špecifikovanej v čl. II bod 2 Zmluvy, v celosti.

Prehlásením o pristúpení k Zmluve o výkone správy so splnomocnením pre správcu dňa 30.10.2006

navrhovateľ prehlásil, že pristupuje k Zmluve o výkone správy polyfunkčného objektu ANDALEX na Š.T.
I. T. U. so správcom - odporcom 1/.

Správu polyfunkčného objektu ANDALEX na Š. I. T. U., súpisné číslo 3682 postavenom na parcele

č. 3336/19, 3336/18 a 3336/20 vykonáva na základe uzatvorenej Zmluvy o výkone správy zo dňa
01.04.2006 v zmysle jej Dodatku zo dňa 15.09.2006 odporca 1/.

Navrhovateľ má za to, že okrem dôvodov uvedených v návrhu nebol dodržaný zákon o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov v § 14 v časti, ktorá hovorí, že pri vyhodnotení písomného hlasovania sa má

zúčastniťjedenzvlastníkov,keďnemajúkdispozíciidoklad,ktorýbypreukazovalsplnenietejtozákonnej
podmienky. Nesúhlasia s tvrdením odporcov , že takéto oprávnenie - oddelené zvolávanie vlastníkov
bytov a nebytových priestorov podľa vchodov vyplýva so zmluvy o výkone správy, lebo táto uvádza len,
že správca vedie oddelenie ekonomickú agendu. Pokiaľ ide o písomné hlasovanie z 30.12.2013, ktoré
je predmetom konania, tak navrhovateľ v ňom nehlasoval - odmietol hlasovať z dôvodu protiprávnosti

tohto hlasovania, ktorého sa mali zúčastniť iba dvaja vlastníci - navrhovateľ a odporca 2/.

Naliehavý právny záujem na určenie neplatnosti právneho úkonu vyhlásenia písomného hlasovania
vlastníkov z 19.12.2013 vidí navrhovateľ v tom, že v dôsledku nezákonného postupu odporcu 1/ sa
odníma možnosť navrhovateľovi uplatňovať si svoje právo v zmysle zákona o bytoch a nebytových

priestoroch, zúčastňovať sa na správe, keď odporca 2/ dosahuje nadpolovičnú väčšinu pri hlasovaniach
a prijíma tak hlasovania vo svoj prospech.

Podľa odporcov sa písomné hlasovanie z 30.12.2013 sa uskutočnilo z dôvodu, že sa navrhovateľ odpojil

od dodávky tepla zo spoločnej kotolne, čo viedlo k tomu, že ostatní vlastníci platia viac ako v prípade, že
by navrhovateľ teplo odoberal. Napriek schváleniu rozhodnutí pri tomto písomnom hlasovaní sa odporca
1/ vzdal postupov podľa nich a naďalej sa potupuje podľa vyhlášky. Článok II zmluvy o výkone správy -
prvá a druhá veta ukladá správcovi, aby všetky doklady evidoval a rozúčtoval osobitne pre bytový objekt
Š. XX G. XX a osobitne pre objekty administratívy a garáží a objekt časť EMEL tak, aby náklady na

opravu, údržbu, prevádzku a služby jednotlivého stavebného objektu neboli na ujmu vlastníkov bytov
a priestorov nachádzajúcich sa v inom stavebnom objekte. Všetky schôdze sa zvolávali vždy oddelene
a to pre vlastníkov bytov na Š.É. XX G. XX a oddelene pre navrhovateľa a odporcu 2/, nakoľko je
nepredstaviteľné, že by navrhovateľ, ktorý neplatí za posledné 2 roky za služby a 3 roky a nemá žiadneprostriedky na fonde údržby a opráv by ovplyvňoval resp. mohol zmariť hlasovania vlastníkov bytov napr.
o maľovaní spoločných priestorov. Správca týmto postupom vlastne chráni záujmy vlastníkov bytov, ktorí
riadne platia za služby a do fondu údržby a opráv. Návrh žiadajú zamietnuť v celom rozsahu a v prípade

úspechu si uplatňujú trovy konania.

Z výsluchu konateľa navrhovateľa U. F.G. súd zistil že predmetom tohto konania je neplatnosť zvolania
schôdze,ktorésisprávcaneplníriadne.Nebolinikdypozývanínaschôdzevlastníkovbytovanebytových
priestorov. S odporcom 1/ ako správcovskou spoločnosťou nemá dobré skúsenosti, vyúčtovania, ktoré

im zasielala sú zlé a tieto reklamovali. Schôdza, ktorá je predmetom tohto konania bola zvolaná len za
dva vchody a keďže konateľka správcu je konateľkou a vlastníčkou aj firmy ANDALEX, ktorá vo vchode
č. 19 vlastní asi 9 priestorov takže má 9 hlasov a odhlasuje si čo chce, pritom teplo dodáva do bytov aj do
nebytových priestorov jedna kotolňa. Odporca 1/ zvolal dve schôdze, na ktorých písomným hlasovaním
odhlasovali maximálnu čiastku fixnej zložky, ktorú dovoľuje ÚRSO, pričom tento dom je zateplený a mal
by mať skôr minimálnu. Preto vyjadrili nesúhlas s písomným hlasovaním. Napriek snahám o dohodu táto

s odporcami nie je možná lebo dohoda v ich ponímaní je, aby zaplatili všetko, aj to, na čo nemajú nárok.
Na základe dohody s konateľkou p. I. mali byť navrhovateľovi za správu vystavované faktúry, pričom
neboli upovedomení, že sa to zmenilo. Keďže nedošli faktúry, tak neplatili. Písomného hlasovania, ktoré
je predmetom tohto konania sa navrhovateľ nezúčastnil.

Z výpisu LV č. XXXX k.ú R. zo dňa 27.12.2013 súd zistil, že navrhovateľ je vlastníkom nebytového
priestoru č. 3 - 11 nachádzajúceho sa v bytovom dome súp. č. XXXX postaveného na parc. č. XXXX/
XX, XXXX/XX G. XXXX/XX. Odporca 2/ je vlastníkom nebytových priestorov číslo - 2 - 12, 3 - 32, 3 -
33, 3 - 42, 3 - 43, 3 - 51, 3 - 52 a 3 - 61.

Z oznámenia o vyhlásení písomného hlasovania zo dňa 19.12.2013 súd zistil, že ho vyhlásil odporca 1/
podľa § 14 ods. 6 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na deň 30.12.2013
a doručil navrhovateľovi hlasovací lístok. Hlasovanie sa týkalo dvoch návrhov, špecifikovaných v úvode
odôvodnenia tohto rozsudku.

Z námietok proti písomnému hlasovaniu súd zistil, že navrhovateľ listom zo dňa 20.12.2013 vyjadril svoj
nesúhlas s písomným hlasovaním z dôvodu, že odporca pristúpil k nezákonnému rozdeleniu schôdzí
vlastníkov na vchody Š. XX G. XX G. Š. XX G. XX.

Z oznámenia o výsledku písomného hlasovania zo dňa 02.01.2014 súd zistil, že odporca 1/ oznámil

vlastníkom nebytových priestorov - navrhovateľovi a odporcovi 2/ výsledok písomného hlasovania zo
dňa 31.12.2013 o pravidlách rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody
a na vykurovanie. Z oznámenia vyplýva, že oba návrhy boli schválené.

Podľa ust. § 14 ods.1, 2, 3, 4, 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v znení neskorších predpisov, (ďalej len „BytZ“), (1) vlastník bytu alebo nebytového priestoru v
dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník
o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch,
príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej

forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred
dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie
zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom
v dome obvyklým.
(2) Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov

bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov
právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ; to neplatí, ak ide o
hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm.
i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

(3)Akvlastnícibytovanebytovýchpriestorovvdomerozhodujúoúvereaozabezpečeníúveru,ozmluve
o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy,
rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku,podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a
nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo obecný úrad.
(4) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od

oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa
na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo
ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa odsekov 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek
vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

(5) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo
spoluvlastníci 1 hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome.

Podľa ustanovenia § 14 ods. 6 citovaného zákona, ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve
alebo o zmluve o výkone správy môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné
hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome 7

dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to
spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno
a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok,
označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný
slovom " áno" a druhý slovom " nie ". Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačil svoj názor,

jehlasneplatný.Povykonaníhlasovaniapísomnouformousprávca,zástupcavlastníkovalebopredseda
za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a
oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo
písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania

musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku
2. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania
na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome
má právo obrátiť sa do pätnástich dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol,
inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania

dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch
mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

Zúčastňovať sa na správe domu a najmä rozhodovať o spoločných častiach, spoločných zariadeniach,

príslušenstve domu a pozemku je nielen právom, ale povinnosťou každého vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru. § 14 ods. 4 a ods. 6 „BytZ“ predstavuje zákonný prostriedok právnej ochrany
pre vlastníkov, ktorí boli pri výkone svojich hlasovacích práv prehlasovaní. Zákon pritom poskytuje
ochranu len prehlasovaným vlastníkov. To znamená, že oprávnenie podať žalobu nepatrí vlastníkom,
ktorí sa zdržali hlasovania ( teda dobrovoľne nevyužili svoje hlasovacie právo a teda nemohli byť

prehlasovaní, resp. ktorí nehlasovali v písomnom hlasovaní ). Navrhovateľ musí preukázať, že bol
prehlasovaný (teda preukázať skutočnosť, zakladajúcu jeho aktívnu legitimáciu v konaní). Pätnásťdňová
lehota má prekluzívny charakter a plynie od oznámenia o výsledku hlasovania (ide o hmotnoprávnu
lehotu). Navrhovateľ teda musí preukázať aj skutočnosť, ktorý deň po konaní schôdze bolo oznámenie
o výsledkoch hlasovania oznámené. Pasívne legitimovanými sú všetci vlastníci bytov a nebytových

priestorov.

Uznesenia prijaté na schôdzi vlastníkov, resp. písomným hlasovaním sú výsledkom procesu
kolektívneho rozhodovania - teda vytvárania vôle zákonne upraveným spôsobom. Ide o rozhodovací
proces skupiny oprávnených subjektov formou hlasovania, ktorému predchádza určitý formálny postup

upravený v zákone podľa formy hlasovania. Žalobou sa možno domáhať neplatnosti uznesení na
základe akéhokoľvek právne relevantného dôvodu alebo právnej skutočnosti (rozpor so zákonom,
zmluvou o spoločenstve, zmluvou o výkone správy, stanovami ). Vlastníci môžu prijímať rozhodnutia
len na schôdzi, resp. písomným hlasovaním a na základe zákonom stanoveného postupu jej zvolania.
Uznesenia schôdze vlastníkov nie sú právnymi úkonmi. Vychádza sa z prezumpcie platnosti prijatých

uznesením so všetkými právnymi následkami vyvolanými až do okamihu rozhodnutia súdu o neplatnosti
týchto uznesení. Možno napadnúť vecnú nesprávnosť, resp. formálne vady procesu, ktorý nebol
dodržaný pred vydaním napadnutého rozhodnutia. Súd rozhoduje, či je rozhodnutie väčšiny v súlade so
štatútom, či je účelné z hľadiska záujmu všetkých spoluvlastníkov. Súd posudzuje žalobu len na základedôvodov, ktoré uvádza žalobca, pričom nemožno uvádzať ďalšie dôvody po uplynutí prekluzívnej
15 dňovej lehoty. Prehlasovaný vlastník môže rozporovať vecné nedostatky prijatého uznesenia ako
aj formálne vady týkajúce sa zvolania a priebehu schôdze. (Valachovič/Grausová/Cirák, zákon o

vlastníctve bytov a nebytových priestorov Komentár, C.H.Beck 2012)

Napadnuté rozhodnutia boli prijaté prostredníctvom písomného hlasovania, ktoré vyhlásil odporca 1/
listom zo dňa 19.12.2013 podľa § 14 ods. 6 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov na deň 30.12.2013 a doručil navrhovateľovi hlasovací lístok. Listom zo dňa 02.01.2014

odporca 1/ oznámil navrhovateľovi výsledok písomného hlasovania. Navrhovateľ návrh podal na súd
dňa 14.01.2014, teda v zákonom stanovenej lehote - do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania.

Z vykonaného dokazovania vyplynula skutočnosť ( nesporná medzi účastníkmi), že navrhovateľ
listom zo dňa 20.12.2013 vyjadril nesúhlas s písomným hlasovaním z dôvodu, že odporca pristúpil k
nezákonnému rozdeleniu schôdzí vlastníkov na vchody Š. XX G. XX G. Š. XX G. XX a písomného

hlasovania sa nezúčastnil.

Z oznámenia výsledku hlasovania zo dňa 02.01.2014 vyplýva, že boli schválené oba vyššie uvedené
návrhy.

Právo na spochybnenie prijatých rozhodnutí však prináleží len okruhu zákonom určených osôb a to v
rámci prekluzívnych lehôt.

Predpokladom úspešnosti určovacej žaloby je po procesnej stránke skutočnosť, že účastníci majú vecnú
legitimáciu na podanie žaloby a že na určení majú naliehavý právny záujem. Vecnú legitimáciu v tomto

prípade má ten, kto je účastníkom právneho vzťahu alebo práva, o ktoré v konaní ide. Naliehavý právny
záujem na určení je daný najmä tam, kde by sa bez tohto určenia jeho právne postavenie stalo neistým
alebo kde by bez tohto určenia bol ohrozené právo žalobcu. Vecnou legitimáciou sa rozumie stav
vyplývajúci z hmotného práva podľa ktorého účastník je subjektom práva alebo povinnosti, ktoré je
predmetom konania. Nedostatok vecnej legitimácie znamená, že niekto, kto o sebe tvrdí, že je nositeľom

hmotnoprávneho oprávnenia, alebo o ktorom žalobca tvrdí, že je nositeľom hmotnoprávnej povinnosti,
nie je nositeľom hmotného oprávnenia alebo hmotnoprávnej povinnosti, o ktoré v konaní ide, pričom
nedostatok vecnej legitimácie vyplýva až zo samotného konania. Ak žalobu podá osoba, ktorá tvrdí svoje
hmotnoprávne oprávnenie, ale nie je jej nositeľom, ide o nedostatok aktívnej legitimácie. Ak je žaloba
podaná proti osobe, ktorá nemôže byť povinnou z právneho pomeru, ktorý je predmetom konania, ide o

nedostatok pasívnej legitimácie. Subjektami zúčastnenými na práve hlasovania sú len vlastníci bytov a
nebytových priestorov. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru sa môže obrátiť na súd.
Keďže výrok právoplatného rozsudku je záväzný pre účastníkov a pre všetky orgány, pre záväznosť
rozhodnutia súdu v prejednávanom prípade musia byť účastníkmi konania všetci vlastníci bytov a
nebytových priestorov na oboch procesných stranách, ktorí sa zúčastnili na predmetnom hlasovaní. Na

strane navrhovateľa tak potom musia byť účastníkmi konania tí, ktorí namietajú neplatnosť hlasovania
a na strane odporcu tí vlastníci, ktorí ich nárok popierajú.

Súd sa zaoberal v prvom rade naliehavým právnym záujmom navrhovateľa na požadovaných určeniach.
V tomto smere sa navrhovateľ môže svojich práv s úspechom domáhať len zákonom predpokladaným

spôsobom vyplývajúcim z ustanovenia § 14 ods. 6 „BytZ“ ( teda prehlasovaný vlastník bytu a nebytového
priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo
veci rozhodol, inak jeho právo zaniká), a nie určovacou žalobou, že vyhlásenie písomného hlasovania
vlastníkov nebytových priestorov zo dňa 19.12.2013 je neplatné. Len v konaní na návrh prehlasovaného
vlastníka by sa súd mohol zaoberať aj procedurálnym postupom, ktorý predchádzal samotnému

písomnému hlasovaniu, t. j. spôsobu jeho vyhlásenia, charakteru otázky, o ktorej bolo vyhlásené,
resp. jeho priebehu, spôsobu zistenia výsledku a pod. Navrhovateľ sa však písomného hlasovania
nezúčastnil a na požadovaných určeniach ( neplatnosť rozhodnutí prijatých na písomnom hlasovaní ako
aj neplatnosť vyhlásenia písomného hlasovania ) nemá naliehavý právny záujem.

Súd má za to, že navrhovateľ nevyznačil svoj názor právne relevantným spôsobom tak ako vyplýva z
citovaného ustanovenia § 14 ods. 6 „BytZ“, v ktorom je jednoznačne uvedené že, ak vlastník bytu alebo
nebytového priestoru nevyznačil svoj názor, je hlas neplatný. Skutočnosť, že navrhovateľ doručoval po
vyhlásenípísomnéhohlasovaniaodporcovi1/list,vktoromnamietalzákonnosťvyhlásenéhopísomnéhohlasovania nemožno považovať za zákonom stanovené prejavenie názoru na otázky, o ktorých bolo
vyhlásené písomné hlasovanie. Zákon jasne vymedzil, ako má vlastník bytu alebo nebytového priestoru
vyznačiť svoj názor, a síce zaškrtnutím príslušného rámčeka ( áno - nie) na hlasovacom lístku, ktorý

mu bol doručený.

V tejto časti žalobného petitu súd ďalej dospel k záveru, že odporca 1/ nie je pasívne legitimovaným
subjektom, nakoľko v zmysle ustálenej judikatúry v tejto otázke správca bytov a nebytových priestorov
nie je pasívne vecne legitimovaný v takomto konaní, pretože predmetné rozhodnutia boli prijaté

písomným hlasovaním vlastníkov nebytových priestorov a teda nejde o rozhodnutie správcu ale o
rozhodnutie vlastníka nebytových priestorov.

Za tejto situácie súd považoval navrhovateľa za vlastníka, ktorý nehlasoval, teda nebol prehlasovaný a
teda z dôvodu nedostatku aktívnej legitimácie navrhovateľa v tomto konaní návrh v časti a neplatnosť
rozhodnutí prijatých na písomnom hlasovaní ako aj neplatnosť vyhlásenia písomného hlasovania

zamietol.

Pokiaľ ide o uloženie povinnosti odporcovi 1/ zdržať sa zvolávania schôdzí len časti vlastníkov bytov a
nebytových priestorov bytového domu - polyfunkčného objektu, tak ani tento druh žaloby nevyplýva zo
zákona č. 182/1993 Z.z., keď súd má za to, že jediným zákonom predpokladaným právnym prostriedkom

ochrany vlastníkov bytov a nebytových priestorov je žaloba prehlasovaného vlastníka, v rámci ktorej sa
môže súd zaoberať všetkými námietkami navrhovateľa ako vlastníka nebytového priestoru.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O. s. p. veta prvá, podľa ktorého priznal náhradu

trov konania odporcom, ktorí mali vo veci plný úspech proti navrhovateľovi, ktorý vo veci úspech nemal.
Podľa § 151 ods. 7 O. s. p. súd môže o náhrade trov konania rozhodnúť aj tak, že namiesto určenia výšky
trov prizná účastníkovi náhradu trov konania vyjadrenú zlomkom alebo percentom. Po právoplatnosti
tohto rozhodnutia rozhodne o výške náhrady trov konania súd.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho
doručenia na Okresný súd Bratislava III, písomne.
Odvolanie má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods.3 ) obsahovať údaj, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.( § 205 ods.1 O.s.p. ) Odvolanie možno odôvodniť len tým, že :

- v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods.1
- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností
- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti, alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205 a)
- rozhodnutie súdu I. stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh

na súdny výkon rozhodnutia.