Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, October 17, 2017

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 9C/263/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4116213847
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 10. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Janka Benkovičová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2017:4116213847.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra sudkyňou Mgr. Jankou Benkovičovou v spore žalobcu: Z. K., nar. XX.XX.XXXX, O.

XXX/X, XXX XX G., zast. JUDr. Adriana Kerestešová, advokátka, Štefánikova tr. 30, 949 01 Nitra, proti
žalovaným: 1. B. K., nar. XX.XX.XXXX, Q. XXXX/XA, XXX XX Z. J., 2. DOLCAN, s.r.o., IČO: 36 548
812, Chmeľova dolina 12, 949 01 Nitra, obaja zast. Advokátska kancelária STOKLASA & STOKLASOVÁ
s.r.o., Farská č. 25, 949 01 Nitra, o zaplatenie sumy 2.500 eur, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu voči žalovanému v 1.rade zamieta.
Žalovaný v 1.rade má právo na plnú náhradu trov konania voči žalobkyni.
Žalovaný v 2.rade je povinný zaplatiť žalobkyni sumu 1250 eur s 5 % úrokom z omeškania ročne od

13.4.2016 do zaplatenia, a to všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.
Žalobkyňa má právo na plnú náhradu trov konania voči žalovanému v 2.rade.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa žalobou domáhala, aby súd zaviazal každého zo žalovaných zaplatiť jej sumu 1250 eur
s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne a to z titulu nevrátenej zálohy vo výške 2500 eur, ktorú zložila
na základe dohody o zložení zálohy uzavretej so žalovanými, z ktorých žalovaný v 1.rade vystupoval ako
predávajúci a žalovaný v 2.rade ako sprostredkovateľ, keďže prevádzkuje realitnú kanceláriu, pričom
predmetná dohoda bola uzavretá na dobu určitú s tým, že malo dôjsť k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy
po schválení úveru, k čomu však nedošlo.

2. Právna zástupkyňa žalobcu uviedla, že predmetnú zálohu vo výške 25000 eur na kúpnu cenu
prevzal žalovaný v 2.rade, pričom žalovaný v 1.rade nepoprel, že by prevzal titulom zmluvnej pokuty
časť tejto sumy vo výške 1250 eur a teda došlo u neho k bezdôvodnému obohateniu. Poukázala na
ustanovenia dohody o zložení zálohy, ktorá predstavovala prejav vôle žalobkyne smerujúci k uzavretiu
kúpnej zmluvy so žalovaným v 1.rade ako predávajúcim, zálohu v hotovosti zložila k rukám žalovaného
v 2.rade ako sprostredkovateľa, ktorý prevzal zálohu ako preddavok kúpnej ceny a teda ako plnenie
pre žalovaného v 1.rade, pričom k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy nedošlo. Ďalej poukázala na

ustanovenia dohody o zmluvnej pokute, pre existenciu platnosti ktorej je podmienka platnosti hlavného
záväzku. Vyjadrila sa, že zmluvná pokuta vo vzťahu k žalovanému v 1.rade zabezpečuje splnenie
záväzku žalobkyne ako kupujúcej uzavrieť s ním kúpnu zmluvu, pričom dohoda o zložení zálohy
neobsahuje jednoznačne formulovaný a vynútiteľný hlavný záväzok, ktorý je potrebný zo zákona pre
platnosť danej dohody o zmluvnej pokute, pričom vo vzťahu k žalovanému v 2.rade, ten nedisponoval
žiadnou reálnou zákonnou možnosťou vynútiť na žalobkyni uzavretie kúpnej zmluvy, pretože bol iba
sprostredkovateľom a nie veriteľom a teda vo vzťahu k nemu je predmetné dojednanie v rozpore s

ustanoveniami občianskeho zákonníka a ide o právny úkon absolútne neplatný. Zároveň poukázala
na absolútnu neplatnosť dojednania zmluvnej pokuty v vzťahu k žalovanému v 1. rade, nakoľko
záväzok zabezpečovaný zmluvnou pokutou platne nevznikol. Vyjadrila sa, že záloha vo výške 2500 eur
bola podľa dohody vyplatená k rukám žalovaného v 2.rade, ktorý inzeroval predaj, žalobkyni nebol vrozhodnej dobe poskytnutý úver, i keď zaslala všetky podklady banke pre jeho poskytnutie, avšak v
lehote na uzavretie zmluvy nedošlo k schváleniu a poskytnutiu úveru. Vyjadrila sa, že nemá informáciu,
či žalovaný v 1.rade prevzal sumu 1250 eur. Nárok zdôvodňovala bezdôvodným obohatením z dôvodu

absolútnej neplatnosti dohody o zložení zálohy a pre neurčitosť právneho úkonu sú absolútne neplatné
aj dojednania o zmluvnej pokute v bode 2.4 dohody, pričom poukázala na skutočnosť, že žalovaný
nenamietali jej tvrdenie, že si žalovaný v 1.rade ponechal zálohu vo výške 1250 eur titulom zmluvnej
pokuty.
3. Právny zástupca žalovaných v 1. a 2.rade poukázal na to, že žalobkyňa plnila výlučne žalovanému

v 2.rade, pričom žalovaný v 1.rade popiera prijatie plnenia od žalobkyne, ktorú skutočnosť ani
nepreukázala a ak by bol žalovaný v 2.rade povinný vydať polovicu prijatého plnenia žalovanému v
1.rade, nemalo by to vplyv na nároky žalobkyne a bolo by možné vyhovieť žalobe len vo vzťahu k
žalovanému v 2.rade do výšky žalovanej sumy. Trval na tom, že predmetná dohoda medzi zmluvnými
stranami bola platne uzavretá, žalovaný v 1.rade žiadne plnenie neprijal a teda sa bezdôvodne
neobohatil, pričom žalovaný v 2.rade bol účastníkom 3-strannej dohody o zložení zálohy, ktorá

obsahovala vyrovnané a prijateľné podmienky a teda nebola zmluvná pokuta v neprimeranej výške.
Poukázal na to, že žalobkyňa zvolila nevhodnú formu komunikácie a nevyužila možnosť zbaviť sa
záväzku, zapríčinila stratu finančných prostriedkov tým, že nepredložila žalovaným písomné potvrdenie
banky, že jej nebol schválený úver. Ďalej sa vyjadril, že v čase uzavretia dohody bol pozemok zapísaný
na LV č. 1800, pričom stavba ktorá na ňom stála nebola zapísaná na liste vlastníctva a po jej zameraní

došlo k zmene údajov v katastri.
4. Súd okrem výsluchu právnych zástupcov doplnil dokazovanie oboznámením sa s dohodou o zložení
zálohy, s pokladničným odkladom, s e-mailovou komunikáciou, s výzvou na vrátenie zálohy, s podacím
lístkom, so stanoviskom k výzve na vrátenie zálohy, k inzercii ponuky na predaj, s LV č. 1800 a 5193, s
návrhom kúpnej zmluvy, a dospel k tomuto skutkovému a právnemu záveru:

5. Dňa 24.8.2015 bola uzavretá dohoda o zložení zálohy, ktorú podpísala na strane kupujúceho
žalobkyňa, na strane predávajúceho žalovaný v 1.rade a na strane sprostredkovateľa žalovaný v 2.rade.
Podľa čl. I bola predmetom dohody úprava vzájomných práv a povinností zmluvných strán súvisiacich so
zložením zálohy podľa ods. 1.2 ako prejavu vôle kupujúceho smerujúceho k uzatvoreniu kúpnej zmluvy,
medzi predávajúcim a kupujúcim, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

uvedenej v ods. 1.3. V čl. I, bod 1.3 bola uvedené nehnuteľnosť ako stavba postavená na parcele č.
1405/226, na LV č. 1800, kat. územie Veľké Zálužie.
6. Podľa čl. II, bod 2.1 sa zaviazala kupujúca (žalobkyňa) najneskôr v deň nasledujúci po dni uzavretia
dohody zaplatiť zálohu v hotovosti do pokladne sprostredkovateľa, alebo na jeho bankový účet.
7. Podľa čl. II, bod 2.4 sa dohodli zmluvné strany, že ak poruší kupujúci záväzok podľa ods. 2.2 a)

sprostredkovateľovi vzniká nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške rovnajúcej sa polovice zálohy,
b) predávajúcemu vzniká nárok voči kupujúcemu na zaplatenie zmluvnej pokuty rovnajúcej sa zálohe.
Kupujúci oprávňuje predávajúceho, aby vybral od sprostredkovateľa sumu peňažných prostriedkov
zodpovedajúcich nároku 2 a kupujúci splnomocňuje sprostredkovateľa, aby v jeho mene a na jeho
účet zaplatil predávajúcemu nárok 2. Uhradením sumy zodpovedajúcej nároku predávajúcemu, zaniká

nárok sprostredkovateľa voči kupujúcemu na vrátenie polovice zálohy. Podľa príjmového pokladničného
dokladu zo dňa 24.8.2015 žalovaný v 2.rade prijal od žalobkyne zálohu za rodinný dom Veľké Zálužie,
parc.č. 1405/266 vo výške 2500 eur. Podľa LV č. 1800 zo dňa 30.3.2016 bola už zapísaná stavba
rodinného domu na parc.č. 3298/5, so súp. č. 1071. Podľa inzercie žalovaného v 2.rade zo dňa
10.11.2015 ponúkal na predaj novostavbu domu v radovej zástavbe v obci Veľké Zálužie s pozemkom

293 m2, obytnou plochou 126 m2, dom mal 4 izby. Podľa LV č. 5193 zo dňa 30.3.2016 bola zapísaná
stavba č. 1405/226 a stavba súp. č. 1593, na parc.č. 1405/232. Parcela č. 1405/232 predstavovala
zastavanú plochu a nádvoria o výmere 106 m2 a parcela č. 1405/226 - orná pôda o výmere 250 m2.
Z návrhu kúpnej zmluvy, ktorá nebola stranami sporu podpísaná vyplýva, že nehnuteľnosť už bola
identifikovaná ako na LV č. 5193 a to parcela č. 1405/226, 1405/231, 1405/232, 1405/233 ako stavba

so súp. č. 1563, na parcele č. 1405/232 o výmere 106 m 2.
8. Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka ( OZ) právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite
a zrozumiteľne; inak je neplatný.
9. Podľa § 51 OZ účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však
nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

10. Podľa § 451 ods. 1 OZ Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
11. Podľa § 451 ods. 2 OZ bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez
právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý
odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.12. Rezervačná zmluva nie je v zákone výslovne upravená a jedná sa o tzv. inominátnu, teda
nepomenovanú zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Pri uzavretí rezervačnej zmluvy na
nehnuteľnosť sa zmluvné strany dohodnú na poskytnutí súčinnosti pri kúpe nehnuteľnosti za určitých

podmienok, ktoré by mali byť bližšie špecifikované priamo v rezervačnej zmluve. Podstatou rezervačnej
zmluvy je, že si kupujúci nehnuteľnosť o ktorú má vážny záujem „rezervuje“ a predávajúci, prípadne
realitná kancelária danú nehnuteľnosť nebude ďalej ponúkať na predaj. Prvým podstatným krokom
pri uzavretí rezervačnej zmluvy je vymedzenie predmetu zmluvy. Predmetom rezervačnej zmluvy je
záväzok záujemcu, že má skutočný a vážny úmysel kúpiť nehnuteľnosť. Daná nehnuteľnosť by mala

byť v rezervačnej zmluve presne špecifikovaná.
13. Rezervačná zmluva sa považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51
Občianskeho zákonníka. Záujemcovi o kúpu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) výhradne počas
stanovenej doby a za stanovených podmienok, kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť,
14. Súd teda posudzoval platnosť predmetnej dohody o zložení zálohy, ktorá je rezervačnou
zmluvou, je to zmluvný vzťah medzi sprostredkovateľom predaja, ktorého splnomocnil na predaj

nehnuteľnostivlastníknehnuteľnostiazáujemcomokúpunehnuteľnosti.Predmetnádohodamusíspĺňať
zákonom stanovené podstatné náležitosti a to dostatočným určitým spôsobom musí byť špecifikovaná
nehnuteľnosť, označenie strán, predmet zmluvy, lehota na uzavretie kúpnej zmluvy a záloha.
15. V danom prípade súd uviedol, že predmetná dohoda nie je dostatočne určitá z hľadiska určenia
predmetu, čo je podstatná náležitosť zmluvy, nie je špecifikovaná riadne nehnuteľnosť, ktorú časť

nie je možné oddeliť od danej zmluvy a to spôsobuje absolútnu neplatnosť predmetnej zmluvy.
Špecifikácia nehnuteľnosti nie je ani v súlade so zápisom v katastri nehnuteľnosti, nakoľko predmetná
domová nehnuteľnosť nebola v tom čase ani zapísaná na liste vlastníctva a nesprávne je uvedená aj
parcela, na ktorej stála, výmera, nie je označenie súpisným číslom. Z titulu neplatnej zmluvy došlo k
vzniku bezdôvodného obohatenia a to na strane príjemcu - žalovaného v 2. rade, ktorý nepochybne

prevzal zálohu podľa pokladničného dokladu vo výške 2500 eur, táto skutočnosť ani sporná nebola.
Žalobkyňatvrdilaažalovalavkonaníobochžalovaných,avšakniesolidárne,alesamostatneodkaždého
požadovala polovicu zloženej zálohy, žalovaní netvoria procesné spoločenstvo nerozlučné, ale majú
samostatné postavenie a nakoľko súd dospel k závere, že žalovaný v 1. rade nie je pasívne legitimovaný
v spore, keďže zálohu neprevzal, súd žalobu vo vzťahu k žalovanému v 1. rade zamietol.

16. Zároveň súd priznal žalovanému v 1. rade plnú náhradu trov konania podľa § 255 ods. 1 CSP.
17. Pokiaľ ide o žalovaného v 2.rade, súd má za to, že bolo v konaní preukázané listinným dôkazom -
pokladničným príjmovým dokladom, že zálohu prevzal, ale nakoľko žalobkyňa sa voči nemu domáhala
iba zaplatenia sumy 1250 eur s príslušenstvom a súd nemôže prekročiť nárok žalobkyne, súd rozhodol
tak, že vo vzťahu k žalovanému v 2. rade žalobe vyhovel.

18. O náhrade trov konania žalobkyne vo vzťahu k žalovanému v 2. rade rozhodol podľa § 255 ods. 1
CSP tak, že bola úspešná a preto jej súd priznal plnú náhradu trov konania.

Poučenie:

Proti rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Nitra v dvoch
vyhotoveniach.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie (§ 127 CSP) , proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len
tým, že ( § 365 ods. 1 CSP)

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej ( § 365 ods. 2 CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania ä § 365 ods. 3 CSP) .