Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, October 17, 2018

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 7C/5/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4118200202
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 10. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vlasta Ondrejková

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2018:4118200202.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra, sudkyňou JUDr. Vlastou Ondrejkovou, v spore žalobkyne: R. U., nar. XX.XX.XXXX,

bytom Z., U. XXX/XX, proti žalovanému: V. realitná kancelária service, s.r.o., so sídlom O., K. 8, C.: XX
XXX XXX, o zaplatenie sumy XXXX eur a iné, takto

r o z h o d o l :

I. F. žalobu na určenie neplatnosti dohody o rezervácii zamieta.

II. K. je povinný zaplatiť žalobkyni sumu XXXX eur do X dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

C.. K. zo strán nemá právo na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

X. Žalobkyňa sa žalobou, doručenou súdu dňa XX.XX.XXXX, doplnenou podaniami, doručenými súdu

dňa XX.XX.XXXX a dňa XX.XX.XXXX, domáhala určenia neplatnosti dohody o rezervácii nehnuteľnosti
za byt uzatvorenej medzi žalobkyňou a žalovaným zo dňa XX.XX.XXXX, a súčasne sa domáhala
vrátenia zálohy XXXX eur ako aj náhrady nákladov tohto konania. K. odôvodnila tým, že dohodu
o rezervácii za nehnuteľnosť považuje za neplatnú, pretože neobsahuje dátum podpisu a miesto,
pričom nebola podpísaná s realitnou maklérkou R. I., ktorá má sídlo v K. U. a nebola podpísaná ani
konateľom žalovaného L.. Tomášom O.. F. XXXX eur zaplatila na základe tejto dohody o rezervácii
dňa XX.XX.XXXX, o čom nebol vypísaný príjmový doklad, preto to nedokáže zdokladovať, avšak z

doloženého potvrdenia o výbere v banke vyplýva, že uvedený deň vybrala z účtu sumu XXXX eur. K.
vyzvala na vrátenie predmetnej sumy, pričom odpoveď zo strany žalovaného nedostala. D. toho dodala,
že po zaplatení zálohy za byt, bol tento stále ponúkaný na predaj. M. nebola spokojná s touto realitnou
kanceláriou, žiadala o vrátenie peňazí a odstúpenie od zmluvy.

X.ŽalovanýbolvyzvanýuznesenímzodňaXX.XX.XXXXč.k.XC/X/XXXX-XXabysavzmysle§167ods.
X N. vyjadril k žalobe, doplnenej podaniami, doručenými súdu dňa XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, uviedol

vo vyjadrení rozhodujúce skutočnosti na svoju obranu, pripojil listiny, na ktoré sa odvoláva, označil
dôkazy na preukázanie svojich tvrdení, ak uplatnený nárok v celom rozsahu neuznáva. P. uznesenie
bolo žalovanému doručené dňa XX.XX.XXXX do elektronickej schránky žalovaného, pričom tento sa k
žalobe nevyjadril, skutkové tvrdenia žalobkyne nepoprel.

X. Súd vo veci nariadil pojednávanie, na ktoré sa dostavila žalobkyňa. O. sa žalovaný, ktorému mu bolo
predvolanie na pojednávanie doručené dňa XX.XX.XXXX do elektronickej schránky, súd preto podľa §

180 N. pojednával v neprítomnosti žalovaného.

X. Žalobkyňa na pojednávaní zotrvala na podanej žalobe v celom rozsahu. H., že sa domáha vrátenia
zálohy za byt XXXX eur, ktorú vyplatila na základe dohody o rezervácii nehnuteľnosti a to v hotovostipani I., ktorá pracuje ako realitná maklérka pre žalovaného. O. potom zistila, že dohoda o rezervácii
nie je podpísaná zo strany žalovaného, pričom túto považuje za neplatnú. K podpisu dohody došlo da
XX.XX.XXXX a ten istý deň predtým vybrala na pobočke X. banky, a.s. hotovosť na vyplatenie zálohy, a

to vo výške XXXX eur. P. vyplatení sumy nebol vyhotovený žiaden príjmový doklad, k odovzdaniu zálohy
a podpisu dohody z jej strany došlo na pobočke žalovaného v K. U.. V. jej odovzdaná kópia tejto dohody
a druhú si nechala p. I.. V tom čase si riešila bytovú otázku, pričom musela ohľadne predmetného bytu
uvedeného v dohode sama kontaktovať p. I.. Ku kúpe tohto bytu nedošlo, kúpila inú nehnuteľnosť a
to rodinný dom v Z. a to cez inú realitnú kanceláriu, ktorá mala iný prístup. Y. XX.XX.XXXX žiadala

prostredníctvom mailovej správy a F. správy p. I. o vrátenie zálohy, ktorá jej oznámila, že na vrátenie
zálohy nemá nárok, keďže ide o zmluvnú pokutu a odkázala ju na konateľa žalovaného L.. O.. O. žiadala
žalovaného o vrátenie sumy doporučeným listom, podaným na pošte dňa XX.XX.XXXX, avšak odpoveď
nedostala. P. dohodu považuje neplatnú, pretože nebola podpísaná žalovaným.

X. Súd uvádza, že dokazovanie listín, tvoriacich obsah spisu, ich čítaním, čítaním ich častí alebo

oboznámením o ich obsahu podľa § 204 N. nevykonal, nakoľko listiny, ktoré tvorili prílohy podaní oboch
sporových strán boli protistranám v priebehu konania doručované a žalobkyňa, prítomná na pojednávaní
uviedla, že netrvá na tom, aby súd oboznamoval obsah spisu. F. sa oboznámil so žalobou, dohodou
o rezervácií nehnuteľnostiXXX-XXX-AFI, doplnením žaloby zo dňa XX.XX.XXXX, dokladom o výbere v
hotovostizúčtužalobkynevoX.banke,a.s.,čiastočnýmvýpisomzLVč.XXXXprekat.úz.K.U.,výpisom

z obchodného registra V. E. kancelária, s.r.o., výpisom z obchodného registra žalovaného, výsledkami
vyhľadávania v obchodnom registri, z prílohovej obálky podacím lístkom zo dňa XX.XX.XXXX, a zistil
nasledovný skutkový a právny stav:

X. Z dohody o rezervácii nehnuteľnosti XXX-XXX-AFI súd zistil, že žalobkyňa ako záujemca a žalovaný

ako sprostredkovateľ sa mali dohodnúť, že sprostredkovateľ obstará pre žalobkyňu ako záujemcu kúpu
nehnuteľnosti a uzatvorenie kúpnej zmluvy medzi záujemcom a vlastníkom, predmetom ktorej bude
prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a to bytu č. X o výmere XX,XX m2, v obci K. U., kat. úz. K.
U., evidovaný na LV č. XXXX z vlastníka na záujemcu.
P. čl. I dohody o rezervácii nehnuteľnosti P. tejto dohody je záväzok sprostredkovateľa do XX.XX.XXXX

nehnuteľnosť neponúkať ku kúpe tretím osobám a rezervovať predaj nehnuteľnosti a uzatvorenie kúpnej
zmluvy pre záujemcu.
P. čl. II bod. 1. dohody o rezervácii nehnuteľnosti K. strany sa dohodli, že cena za rezerváciu predaja je
XXXX eur. N. rezervácie záujemca zaplatil sprostredkovateľovi v deň podpisu tejto dohody v hotovosti
do rúk sprostredkovateľa.

P. čl. C.. bod. X dohody o rezervácii nehnuteľnosti D. tejto dohody možno meniť len formou písomných
dodatkov podpísanými všetkými zmluvnými stranami.
P. čl. C.. bod. X dohody o rezervácii nehnuteľnosti Z. Y. sa stáva platnou a účinnou dňom jej podpísania
oboma zmluvnými stranami.
P. č. C. bod. X dohody o rezervácii nehnuteľnosti Z. Y. sa vyhotovuje v X vyhotoveniach v slovenskom

jazyku, ktoré majú povahu originálu. M. zo zmluvných strán obdrží po jednom vyhotovení tejto Y..
Z obsahu dohody o rezervácii nehnuteľnosti vyplýva, že táto neobsahuje podpis sprostredkovateľa, ani
miesto a dátum uzatvorenia.

Z dokladu o výbere v hotovosti z účtu vo X. banke, a.s. vyplynulo, že žalobkyňa dňa XX.XX.XXXX vybrala

z účtu vedeného vo X. banke, a.s. pobočka K. U. sumu XXXX eur.

P. § 137 písm. d) N. sporového poriadku žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení
právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

P. § 39 D. zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu
alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

P. XX ods. X D. zákonníka písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny
úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje

inak. P. sa môže nahradiť mechanickými prostriedkami v prípadoch, keď je to obvyklé.

P. § 20 D. zákonníka právne úkony právnickej osoby vo všetkých veciach robia tí, ktorí sú na to
oprávnení zmluvou o zriadení právnickej osoby, zakladacou listinou alebo zákonom (štatutárne orgány).Za právnickú osobu môžu robiť právne úkony aj iní jej pracovníci alebo členovia, pokiaľ je to určené
vo vnútorných predpisoch právnickej osoby alebo je to vzhľadom na ich pracovné zaradenie obvyklé.
Ak tieto osoby prekročia svoje oprávnenie, vznikajú práva a povinnosti právnickej osobe, len pokiaľ sa

právny úkon týka predmetu činnosti právnickej osoby a len vtedy, ak ide o prekročenie, o ktorom druhý
účastník nemohol vedieť.

P. § X3 ods. 1 D. zákonníka ak je podnikateľ fyzická osoba, koná osobne alebo za neho koná zástupca.
P. osoba koná štatutárnym orgánom alebo za ňu koná zástupca.

P. § 13 ods. X D. zákonníka ustanovenia tohto zákona o jednotlivých obchodných spoločnostiach a o
družstve určujú štatutárny orgán, ktorého konanie je konaním podnikateľa.

P. § X33 ods. 1 D. zákonníka štatutárnym orgánom spoločnosti je jeden alebo viac konateľov. Ak je
konateľovviac,jeoprávnenýkonaťvmenespoločnostikaždýznichsamostatne,akspoločenskázmluva

neurčuje inak

P. § 451 D. zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. V. obohatením
je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu
alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých

zdrojov.

P. § 457 D. zákonníka ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť
druhému všetko, čo podľa nej dostal.

X. Predmetom sporu bola žaloba žalobkyne, ktorou sa domáhala jednak určenia neplatnosti dohody
o rezervácii nehnuteľnosti a súčasne sa domáhala vrátanie zálohy vo výške XXXX eur vyplatenej
žalovanému na základe predmetnej dohody o rezervácii.

X. Súd dodáva, že žaloba o určenie neplatnosti dohody o rezervácii je žalobou podľa § 137

písm. d) N. sporového poriadku o určenie právnej skutočnosti, pričom túto žalobu možno podať, ak to
vyplýva z osobitného predpisu. V tomto smere je potrebné poukázať na to, že zmluvy a iné právne
úkony ich existencia, platnosť či neplatnosť sú právnymi skutočnosťami (§ 2 ods. X D. zákonníka). H.
existencie právnej skutočnosti (napr. že právny úkon je neplatný ) odporuje vo svojej podstate zásade,
že súd má určiť aktuálny právny stav. P. určení právnej skutočnosť hovorí rozsudok o tom, čo bolo v

minulosti, nie však nevyhnutne o tom, čo je v prítomnosti. O. právna úprava N. sporového poriadku
pripúšťa žalobu na určenie právnej skutočnosti iba za predpokladu, že tak vyplýva z právneho predpisu
(najmä hmotného práva). M. žaloba na určenie o neplatnosti dohody o rezervácii nevyplýva z osobitného
predpisu, žalobkyňa sa nemôže domáhať určenia jej neplatnosti, ale priamo sa domáhať vrátenia ceny
rezervácie, čo napokon aj žaluje v tomto spore. F. preto žalobu žalobkyne v časti o určenie neplatnosti

dohody o rezervácii ako nedôvodnú zamietol s tým, že posúdenie platnosti resp. neplatnosti je otázkou
predbežnou pre posúdenie dôvodnosti nároku žalobkyne na vrátanie zálohy, resp. ceny rezervácie, ktorú
žalobkyňa uhradila žalovanému na základe tejto dohody o rezervácii.

X. Súd sa preto v ďalšom zaoberal dôvodnosťou nároku žalobkyne na vrátenie ceny rezervácie vo výške

XXXX eur, pričom ako predbežnú otázku skúmal platnosť predmetnej dohody o rezervácie nehnuteľnosti
XXX-XXX-AFI. K. v konaní tvrdila, že dňa XX.XX.XXXX pri uzatváraní dohody o rezervácii nehnuteľnosti
vyplatila žalovanému v hotovosti sumu XXXX eur ako cenu za rezerváciu predaja. K. uvedené skutkové
tvrdeniažalobkynevkonanínepoprel,pretoichsúdpovažujezanesporné.O.súdpoukazujeajnaobsah
dohody o rezervácii nehnuteľnosti, podľa ktorej k úhrade ceny rezervácie XXXX eur došlo v hotovosti v

deň podpisu dohody do rúk sprostredkovateľa. D. toho žalobkyňa doložila v konaní aj doklad o výbere
z účtu vo X. banke, a.s, z ktorého vyplynulo, že dňa XX.XX.XXXX žalobkyňa vybrala na pobočke v K.
U. z jej účtu sumu XXXX eur.

XX. Súd za sporné v konaní považoval, či dohoda o rezervácii nehnuteľnosti je platným právnym

úkonom. V tomto smere poukazuje na to, že žalovaný je právnickou osobou, a to obchodnou
spoločnosťou, v ktorej jediným štatutárnym orgánom je a v rozhodnom období bol L.. Z. O.. H. bolo
preukázané z výpisu obchodného registra žalovaného. P., že konanie štatutárneho orgánu sa považuje
za osobné konanie právnickej osoby. To sa vzťahuje aj na podpisovanie. P. člena štatutárneho orgánuna listine sa považuje za osobný podpis právnickej osoby. P. možno uzavrieť, že ak mal platne urobiť
právny úkon žalovaný, musel ho za neho podpísať jeho konateľ, teda L.. Z. O., prípadne za žalovaného
mohol podpísať zástupca, ktorý za danú právnickú osobu koná, keďže podnikateľ nemusí vždy konať

osobne, ale sa môže dať zastúpiť vlastným zamestnancom alebo inou fyzickou či právnickou osobou.
K. vzniká ( § 23 D. zákonníka) na základe zákona, zamestnanci a členovia právnickej osoby môžu za
právnickú osobu robiť právne úkony, pokiaľ tak určujú vnútorné predpisy alebo je to obvyklé vzhľadom
na ich pracovné zaradenie, napr. vedúci organizačnej zložky - závodu je oprávnený robiť právne úkony
za podnikateľa, ktoré sa týkajú tejto organizačnej zložky a na základe dohody o plnomocenstve. V

konaní žalobkyňa tvrdila, že za žalovaného mala konať R. I. realitná maklérka žalovaného, avšak
predmetná dohoda neobsahovala žiaden podpis, a to ani konateľa žalovaného a ani R. I. ako realitnej
maklérky. Z predloženej dohody o rezervácii vyplynulo, že žalobkyňa ako záujemca a žalovaný ako
sprostredkovateľ sa mali dohodnúť, že sprostredkovateľ obstará pre žalobkyňu ako záujemcu kúpu
predmetnej nehnuteľnosti a uzatvorenie kúpnej zmluvy medzi záujemcom a vlastníkom, predmetom
ktorej bude prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti z vlastnícka na záujemcu. P. čl. C.. bod. X

predmetnej dohody o rezervácii sa táto dohoda stáva platnou a účinnou dňom jej podpísania oboma
zmluvnými stranami. X. z obsahu predmetnej dohody súd konštatuje, že táto sa nestala platnou a
účinnou, pretože absentuje podpis sprostredkovateľa na predmetnej dohode a to žalovaného, pričom v
časti podpisu za sprostredkovateľa je vyznačená len pečiatka žalovaného bez akéhokoľvek podpisu zo
strany žalovaného ako sprostredkovateľa.

XX. Je potrebné uviesť, že podľa § 40 ods. X občianskeho zákonníka podpis sa môže nahradiť
mechanickými prostriedkami v prípadoch, keď je to obvyklé. Z. ustanovenie má na mysli mechanické
faksmile podpisu, keď sa vlastnoručný podpis mechanicky rozmnoží (napr. pečiatkou, pečaťou,
reprodukciou na tlačive). Z. podpis je v praxi prípustný, ak ide o väčší počet listín rovnakého obsahu, keď

podpisujúci podpíše originál listiny, ktorý sa uchová za účelom dôkazu, že podpis pochádza od konajúcej
osoby. P. historického výkladu tohto ustanovenia je možné za obvyklé pokladať v hospodárskom
styku nahradenie podpisu mechanickými prostriedkami napr. pri tzv. hromadných ponukách formou
cyklostylového dopisu, tlačených letákoch, prílohy v časopise, faktúrach a pod. D. nahradenia podpisu
mechanickými prostriedkami sa môže vyvinúť aj medzi konajúcimi stranami, ak prijímajú dopisy a listiny

opatrené faksmile podpisu. X. na povahu predmetnej dohody o rezervácii je možné uzavrieť, že nešlo o
prípad obvyklý, kedy by bolo možné podpis konateľa žalovaného nahradiť mechanickými prostriedkami.

XX. S ohľadom na vyššie uvedené súd dospel k záveru, že dohoda o rezervácii nehnuteľnosti, ktorá
na svoju platnosť a účinnosť vyžadovala podpis oboch zmluvných strán, k čomu zo strany žalovaného

nedošlo, je neplatným právnym úkonom, a preto žalobkyni vznikol nárok na vrátenie sumy XXXX eur,
ktorú uhradila ako cenu rezervácie do rúk sprostredkovateľa, a to titulom bezdôvodného obohatenia,
keďže plnila bez právneho dôvodu, a tak jej vznikol v zmysle § 457 nárok na vrátenie plnenia, ktoré
poskytla žalovanému na základe tejto neplatnej dohody o rezervácii a to ceny rezervácie XXXX eur. F.,
že žalobkyňa vyplatila sumu XXXX eur žalovanému nepriamo preukázala žalobkyňa dokladom o výbere

v hotovosti z jej účtu vo X. banke, a.s., keďže k vyplateniu došlo v hotovosti bez vydania potvrdenia zo
strany žalovaného, ktorý skutkové tvrdenia zo strany žalobkyne neboli v konaní zo strany žalovaného
popreté. F. preto zaviazal žalovaného zaplatiť žalobkyni sumu XXXX eur do X dní od právoplatnosti
tohto rozsudku.

XX. Podľa § X55 ods. 2 N. ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.
XX. O trovách konania súd rozhodol podľa § X55 ods. 2 N. tak, že žiadna zo strán nemá nárok na
náhradu trov konania a to vzhľadom na čiastočný úspech žalobkyne vo vyhovujúcej časti a čiastočný
úspech žalovaného v zamietajúcej časti.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Nitra písomne.
V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie
sa spisová značka, ďalej sa uvedie proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z

akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha(odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno
meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Podľa § 365 ods. 1 C.s.p. odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa § 365 ods. 2 C.s.p. odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že

právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.