Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, May 4, 2017

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 7C/122/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4113203353
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 05. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Denisa Šaligová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2017:4113203353.21

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra, sudkyňou JUDr. Denisou Šaligovou, v spore žalobcu : R.. F. W., J. XX, I., zast.

JUDr. Norbert Kálmán, advokát so sídlom Sv. Beňadika 30/B, Nitra, proti žalovaným : 1. Službyt Nitra
s.r.o., J. Kráľa 122, Nitra, IČO : 31 447 929, 2. Mesto Nitra, Štefánikova trieda 60, Nitra, IČO : 00
308 307, 2. DITURIA, a.s., Ľ. Štúra 7, Levice, IČO : 36 530 492, zast. JUDr. Róbert Ešek, advokát so
sídlom Bernolákova 2, Levice, o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy a o určenie existencie práva nájmu
k nehnuteľnosti, t a k t o

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaným v 1., 2. a 3. rade súd priznáva náhradu trov konania v rozsahu 100% trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1/ Žalobca sa žalobou podanou na súd dňa 1.2.2013 a neskoršími podaniami doplnenými v priebehu
konania domáhal určenia, že kúpna zmluva zo dňa 27.11.2008 uzatvorená medzi žalovaným v 2. rade
ako predávajúcim a žalovaným v 1. rade ako kupujúcim je neplatná. Zároveň sa domáhal určenia, že
žalobca je nájomníkom nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kat.úz. I., bytu č.X v bytovom dome o.č. XX,
s.č.XXXX postavenom na parc.č. XXXX v I. na J. ulici, pričom nájom predmetnej nehnuteľnosti je na
dobu neurčitú.

2/ Žalobca na pojednávaní uviedol, že byt užíva od roku 1996, kedy s JUDr. K. uzatvoril nájomnú zmluvu.
Mal záujem o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. So žalovaným v 1. rade mal uzatvoriť riadnu
nájomnú zmluvu, ale uzatvoril podnájomnú zmluvu, pričom on si tento rozdiel neuvedomil.

3/ Žalovaný v 1. rade uviedol, že sa stal vlastníkom bytu na základe kúpnej zmluvy zo dňa 28.11.2008.
So žalobcom bola následne uzatvorená nájomná zmluva k bytu na dobu určitú, ktorá mala dva dodatky.
Žalobca od 03.02.2013 nie je nájomcom bytu. Nájomnú zmluvy z roku 1996 považuje za neplatnú.

Poukázal na rozhodnutie NS SR 1Cdo/96/95 z 13.11.1995, ktoré bolo vydané vo veci 17C/144/1993,
kde NS vyslovil názor, že rozhodnutie vo veci podielového spoluvlastníctva nebolo právne relevantným
spôsobom spôsobilé konštituovať podielové spoluvlastníctvo pani B. a pani W. a tieto preto nemohli
platne previesť vlastnícke právo na tri fyzické osoby. Preto ani nájomná zmluva uzatvorená s niekým
koho tieto tri fyzické osoby poverili, nemôže byť platná. Odmietol tvrdenie, že žalobcu uviedli do omylu.
Z nájomnej zmluvy vyplýva, že ide o vzťah nájomcu a podnájomníka.

4/ Žalovaný v 2. rade navrhol žalobu zamietnuť. Žalobca nebol nájomcom, vyplýva to aj z vyjadrenia
pána K., ktorý uviedol, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu, preto s ním uzatváral nájomnú
zmluvu subjekt K.. Zmluvy môžu medzi sebou konkludentne uzatvárať fyzické a právnické osoby, avšaknie mesto, pretože podľa § 6 ods.6 zák.č.138/1991 o majetku obcí je potrebný súhlas písomnou formou,
ak sa nakladá s majetkom obce.

5/ Žalovaný v 3. rade uviedol, že žalobca mal žalovať len čiastočnú neplatnosť týkajúcu sa bytu č.
3. Skutočnosť, že sa obidva byty nachádzajú na jednej listine nie je dôvodom na určenie neplatnosti
kúpnej zmluvy aj v časti týkajúcej sa bytu č. XX. Na samotnej listine bol predmet kúpy jasne definovaný
a aj kúpna cena sa dohodla samostatne. Poukázal na rozsudok NS SR sp.zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa
08.11.2011, ohľadom prílohy v zmysle § 5 ods. 2 zák.č.182/1993 Z.z., že absencia takejto prílohy

nezakladá neplatnosť právneho úkonu.

6/ Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom strán sporu, oboznámením sa s listinnými dôkazmi v
spise, pripojenými spismi Okresného súdu Nitra sp.zn. 17C 144/1993, 7C 35/1998, výsluchom svedkov,
písomnými vyjadreniami strán sporu a zistil tento skutkový a právny stav :

7/ Žalovaný v 1. rade je podľa listu vlastníctva č.XXXX, výlučným vlastníkom bytu č.X na X.p.,
nachádzajúcom sa v bytovom dome súp.č. XXXX, o.č.XX postavenom na parc.č.XXXX v kat. úz. I..
Byt nadobudol na základe kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa 27.11.2008 medzi žalovaným v 2. rade ako
predávajúcim a žalovaným v 1. rade ako kupujúci. Vklad bol Správou katastra Nitra povolený dňa
13.1.2009 pod č. V 91X4/08. Okrem bytu č.X bol predmetom prevodu v rámci hore uvedenej kúpnej

zmluvy aj byt č.XX nachádzajúci sa v tomto bytovom dome s.č.XXXX, ktorého výlučným vlastníkom je v
súčasnosti žalovaný v 3. rade. Žalobca sa domáha určenia neplatnosti tejto kúpnej zmluvy z dôvodu, že
prehlásenia ohľadne nedoplatkov na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu, ktoré boli predložené
spolu s návrhom na vklad do katastra neboli vyhotovené tak ako to ukladá § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993
Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Žalovaný v 1. rade v postavení prenajímateľa prehlásil,

že ako nájomca nemá žiadne nedoplatky. Tento však nebol prenajímateľom nehnuteľnosti, bol ním
žalovaný v 2. rade. Podľa názoru žalobcu, ak išlo o prvý prevod boli potrebné dve vyhlásenia a to od
správcu HABYTER a tiež od prenajímateľa.

8/ Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, účinného v

čase uzatvorenia zmluvy, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva
nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním
bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý
prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou

zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj
vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky
na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

9/ Podľa § 137 písm. c) CSP žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právo
je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné
preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu.

10/ Podstatným pre rozhodnutie vo veci je zistenie, či žalobca má naliehavý právny záujem na určení
neplatnosti kúpnej zmluvy. Súd je toho názoru, že žalobca neosvedčil naliehavý právny záujem na
požadovanom určení, nakoľko ak by aj súd vyslovil neplatnosť kúpnej zmluvy, postavenie žalobcu sa
nezmení.Zmenilobysalenvlastníctvokbytuč.3,pričomvlastníkombybolžalovanýv2.rade.Naurčení
neplatnosti zmluvy ohľadne prevodu vlastníckeho práva k bytu č.13 tiež nevidel súd naliehavý právny

záujem.Ktomutobytusažalobcanedomáhaaniurčeniaprávanájmu.Jemylnétvrdeniežalobcu,žebolo
potrebné požadovať určenie neplatnosti kúpnej zmluvy ako celku, keďže obidva byty boli predmetom
prevodu v jednej zmluve. Podľa § 41 Obč. zák. ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho
úkonu,jeneplatnoulentátočasť,pokiaľzpovahyprávnehoúkonualebozjehoobsahualebozokolností,
za ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu. Súd má

za to, že bolo možné sa domáhať len neplatnosti kúpnej zmluvy týkajúcej sa bytu č.3, nakoľko táto
časť bola oddeliteľná od obsahu zmluvy, ktorá sa týkala prevodu bytu č.XX, avšak za predpokladu
naliehavého právneho záujmu na takomto určení. Odhliadnuc od neexistencie naliehavého právneho
záujmu, poukazuje súd aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR 1Sžr 10/2011 z 8.11.2011 v zmyslezáverov ktorého vyplynulo, že „účelom príloh zmluvy, ktoré sú uvedené v § 5 ods.2 zákona č. 182/1993
Z.z. je zabezpečenie informácií (majú teda informačný charakter) pre záujemcu o kúpu bytu s tým, že je
to jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré viaznu na predávanom byte

a ktoré informácie sú od uvedených subjektov (správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome) ťažko dostupné pre záujemcu o byt.“ Žalobcom tvrdené nedostatky
v prílohe zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorá má charakter informácie o finančných ťarchách
viaznucichnaprevádzanombyte,niesúspôsobilévyvolaťobčianskoprávnenásledkyneplatnostizmluvy
ako dvojstranného právneho úkonu. Chýbajúce, resp. neúplné prílohy k zmluve o prevode vlastníctva

bytu nie sú dôvodom na prijatie záveru o neplatnosti právneho úkonu.

11/ Podľa § 663 Obč. zák. nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby
ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral úžitky.

12/ Podľa § 666 ods.1 Obč. zák. prenajímateľ je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva

neurčuje inak.

13/ Žalobca užíva byt č.X na J. ulici v I. od roku 1996. Rozhodnutím Mestského zastupiteľstva v I. č.
408/2007 zo dňa 22.11.2007 (č.l. 167) bol byt č. X na prízemí bytového domu súp.č. XXXX, o.č. XX
na J. ulici v I. vo verejnom záujme podľa § 6 ods. 1 písm. d) VZN č.8/2004 o zásadách nakladania

s bytmi vo vlastníctve Mesta I. pridelený žalovanému v 1. rade. Zároveň mu bola uložená povinnosť
uzatvoriť so žalobcom zmluvu o podnájme. Dňa 7.12.2007 bola uzatvorená medzi žalovaným v 1.
rade ako nájomcom a žalobcom ako podnájomníkom zmluva o podnájme predmetného bytu na dobu
neurčitú. Dňa 1.1.2009 uzatvorili zmluvu o nájme bytu na dobu určitú do 1.2.2010 a dodatkami k zmluve
predĺžili dobu nájmu do 2.2.2013 (č.l. 12 a 13). Žalobca sa pokladá za nájomcu bytu podľa zmluvy o

nájme, ktorú uzatvoril dňa 10.2.1996 s prenajímateľom K. v zastúpení JUDr. V. K.. Z tejto nájomnej
zmluvy (č.l.33) vyplýva, že ju uzatvoril prenajímateľ K.. Podľa výpovede svedka Ing. K. nešlo o subjekt s
obchodným menom pod ktorým podnikal, označoval len začiatočné písmená priezvisk vtedajších troch
spoluvlastníkov a on ich zastupoval. Zmluvu o správcovstve nemali uzatvorenú. Zmluvu o nájme so
žalobcom uzatvoril na nebytový priestor a to z dôvodu, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu

a išlo o priestor, ktorý bol vyňatý z bytového fondu. Podľa bodu I. sú predmetom nájmu 2 miestnosti
vo výmere 16 m2 a 18 m2 so sociálnym zriadením v dvornej časti. Žalobca nemal uzatvorenú nájomnú
zmluvu, pretože tam býval pán M., ktorý sa odsťahoval a tento priestor zostal voľný. Nájomnú zmluvu
uzatvoril aj napriek tomu, že mu bol známy rozsudok ohľadne neplatnosti kúpnej zmluvy uzatvorenej
s pani B. a W., ale do listu vlastníctva to nebolo premietnuté a stále na ňom figurovali ako podieloví

spoluvlastníci JUDr. K., JUDr. Z. a JUDr. N.. Svedok JUDr. Y. Z. uviedol, že si na dohodu o správe
bytového domu nespomína. Po prehratom spore s mestom sa už o nehnuteľnosti nezaujímal. Žalobcu
v priestoroch vídal, ale nevedel na základe čoho ich užíva, bol v priateľskom vzťahu s pánom K..

14/ Z rozsudku Krajského súdu v Bratislave 15Co 90/94 zo dňa 4.9.1994 je zrejmé, že kúpna zmluva

uzatvorená dňa 20.1.1993 medzi W.. O. W. a S. B. ako predávajúcimi a V.. V. K., V.. Y. Z. a V.. I. N. ako
kupujúcimi, predmetom ktorej bol dom v I. na J. ulici č.XX je neplatná. Z odôvodnenia rozsudku vyplýva,
že predmetná nehnuteľnosť sa stala vlastníctvom Mesta I. dňom účinnosti zákona č. 138/1991 Zb., teda
dňom 1.5.1991. Dovolací súd rozhodnutím 1Cdo 96/95 zo dňa 13.11.1995 dovolanie žalovaných v 2.
až 6 rade voči tomuto rozsudku zamietol.

15/ V čase uzatvorenia nájomnej zmluvy dňa 10.2.1996 R.. K., nakoľko bol stranou sporu v hore
uvedených konaniach dobre vedel, že vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, domu na J. ulici č.XX a tiež
priestoru bytu č. 3, ktorý bol predmetom nájomnej zmluvy, je Mesto I.. Napriek tejto skutočnosti uzatvoril
so žalobcom nájomnú zmluvu. Ako sám svedok potvrdil, K., ktorý vystupoval ako prenajímateľ nemal

žiadnu právnu subjektivitu a teda ani oprávnenie na uzatváranie akýchkoľvek zmlúv. Nebol vlastníkom
predmetnejnehnuteľnostianebolanisprávcomnehnuteľnostisoprávnenímuzatváraťzmluvy.Nadruhej
strane zmluvy je naviac pri podpise prenajímateľa pečiatka s údajmi JUDr. V. K., komerčný právnik, J.
XX, I.. Zo zmluvy potom vyplýva, že priestory prenajímala fyzická osoba V.. K., avšak nie je zrejmé na
základe čoho, keď nebol ani vlastníkom ani správcom. Žalobca poukazoval na skutočnosť, že s pani

Y. K., ktorá mala uzatvorenú obdobnú nájomnú zmluvu mesto uzatvorilo zmluvu o prevode vlastníctva
bytu. Pokiaľ sa žalobca domáha určenia nájomného vzťahu k predmetnému bytu, má súd za to, že pokiaľ
svoj nárok odvodzuje od nájomnej zmluvy z 10.2.1996, tak táto je z hore uvedených dôvodov neplatná.
Podľaneskoršíchnájomnýchzmlúv,ktoréboliuzatvorenésožalobcomakonájomcomvyplýva,ženájomzanikol dňa 2.2.2013. Súdu nie sú známe okolnosti prevodu vlastníckeho práva k bytu na pani K. a ani
to nie je predmetom toho konania. Sám svedok však potvrdil, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú
zmluvu a preto sa uzatvárala nájomná zmluva z 10.2.1996. Ohľadne konkludentného uzatvorenia

nájomnej zmluvy súd uvádza, že pri nakladaní s majetkom obce sa podľa ust. § 6 ods. 6 zákona č.
138/1991 Zb. o majetku obcí vyžaduje na všetky právne úkony písomná forma, inak sú neplatné. Na
základe vyššie uvedeného pokladal súd nárok žalobcu o určenie práva nájmu k predmetného bytu za
neopodstatnený a žalobu aj v tejto časti zamietol.

16/ Podľa § 255 ods.1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

17/ Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

18/Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti

rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

19/ Žalovaní boli v spore úspešní, preto im súd priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu.

20/ V zmysle ust. § 262 ods. 1, 2 CSP rozhodol súd len o nároku na náhradu trov konania a o výške

bude rozhodovať samostatným uznesením vyšší súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Nitra písomne.

V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie
sa spisová značka, ďalej sa uvedie proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z
akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno
meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 C.s.p. odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 C.s.p. odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu

uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podľa návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.