Rozsudok ,
Potvrdené, Prvostupňové nenapadnuté opravnými… Judgement was issued on Tuesday, July 18, 2017

Súd: Okresný súd Zvolen
Spisová značka: 18C/13/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6716200602
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 07. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Janette Nôtová

ECLI: ECLI:SK:OSZV:2017:6716200602.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Zvolen samosudkyňou Mgr. Janette Nôtovou, v právnej veci žalobcov: v rade 1/ M. G., nar.

XX. XX. XXXX, bytom Ľ.. T. XXXX/XX, XXX XX R. a v rade 2/ I. G., nar. XX. XX. XXXX, bytom Ľ.. T.
XXXX/XX, XXX XX R., obaja právne zast. JUDr. Michal Vlkolinský, advokát, so sídlom Námestie SNP
17/29, 960 01 Zvolen, proti žalovanému: SEKIER, s. r. o., IČO: 31 692 885, so sídlom Námestie SNP
41, 960 01 Zvolen, právne zast.: Ulianko & partners, s.r.o. so sídlom Nám. SNP 37, 960 01 Zvolen, o
splnenie povinnosti, takto

r o z h o d o l :

I/
Žalovaný je p o v i n n ý vykonať pre žalobcov v rade I/ a II/ ročné vyúčtovanie za plnenia poskytované

s užívaním bytu za obdobie od 01. 01. 2012 do 31. 12. 2012, od 01. 01. 2013 do 31. 12. 2013 a od 01.
01. 2014 do 31. 12. 2014 a to v lehote do 3 (troch) dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II/
Žalovaný je p o v i n n ý nahradiť žalobcom v rade I/ a II/ trovy konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia podali na tunajšom súde dňa 19. 01. 2016 žalobu, ktorou sa domáhali, aby súd zaviazal
žalovaného povinnosťou vykonať pre nich ročné vyúčtovanie za plnenia poskytované s užívaním bytu
za obdobie roku 2012, 2013, 2014. Žalobu odôvodnili tým, že sú nájomníkmi bytu č. XX D. X. poschodí

vo vchode č. XX bytového domu evidovaného na LV č. XXXX pre k. ú. O.Ô., ktorého vlastníkom
v podiele 1/1 je žalovaný. Byt žalobcovia užívajú na základe Zmluvy o nájme bytu. Podľa bodu 2/
Zmluvy prenajímateľ mal vykonať ročné vyúčtovanie úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu do 5
mesiacov nasledujúceho kalendárneho roka. Žalovaný ako prenajímateľ bytu ročné vyúčtovanie úhrad
za plnenia poskytované s užívaním bytu nevykonal za obdobie rokov 2012, 2013, 2014. Žalobcovia
ho prostredníctvom právneho zástupcu Listom zo dňa 30. 11. 2015 vyzvali na vykonanie ročného
vyúčtovania, žalovaný na výzvu nereagoval. Keďže si žalovaný ako prenajímateľ neplní svoju povinnosť

vyplývajúcu zo Zmluvy o nájme bytu, žalobcovia sa súdnou cestou domáhajú uložiť žalovanému splniť
si túto svoju povinnosť.

2. Od 01. 07. 2017 vstúpil do platnosti nový Civilný sporový poriadok, ktorý sa podľa § 470 ods. 1
C.s.p. použije aj na konania začaté predo dňom jeho účinnosti. Podľa § 471 ods. 3 C.s.p. konania o
rozkaze na plnenie začaté predo dňom nadobudnutia účinnosti C.s.p. sa dokončia podľa doterajších
predpisov. Preto súd v súlade s ust. § 174b O.s.p. vo veci rozhodol dňa 13. 02. 2017 rozkazom na

plnenie sp. zn. 18C/13/2016-48 tak, že žalobe žalobcov v plnom rozsahu vyhovel. Proti vydanému
rozkazu podal žalovaný včas odpor s odôvodnením, že žalobu žalobcov považuje v celom rozsahu za
nedôvodnú. Žalovaný poukázal na to, že žalobcovia na základe Zmluvy o nájme bytu zo dňa 01. 09.
1996 majú byt v spoločnom užívaní (nájme) ako manželia a táto nájomná zmluva bola neskôr doplnenádvojstranným právnym úkonom označeným ako Nájomná zmluva zo dňa 01. 03. 2000, ktorá po právnej
stránke predstavuje Dodatok k Nájomnej zmluve z roku 1996, pretože ju v nijakom smere neruší ani
nenahrádza. Dňa 19. 09. 2011 bola žalobcom zo strany žalovaného ako vlastníka a prenajímateľa bytu

doručená výpoveď z nájmu pre dlhodobé neplatenie nájomného a služieb spojených s nájmom, pričom
uplynutím výpovednej lehoty mal nájomný vzťah zaniknúť. Žalobcovia však v zákonnej lehote napadli
neplatnosť výpovede, konanie sa vedie pred tunajším súdom pod sp. zn. 13C/198/2009 a v súčasnosti je
prerušené do skončenia iného súvisiaceho súdneho konania a to vedené na tunajšom súde pod sp. zn.
17C/113/2013, predmetom ktorého je žaloba žalobcov, ktorou sa domáhajú voči žalovanému nahradenia

prejavu vôle žalovaného ako predávajúceho pri prevode vlastníctva tohto bytu na žalobcov. Žalovaný
má zato, že z existujúcej Nájomnej zmluvy ani zo žiadneho platného právneho predpisu nevyplýva
právo ani právny nárok žalobcov žiadať, aby vlastník bytu ako prenajímateľ vykonal pre nájomcov ročné
vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu a už vôbec nie právo ani právny nárok nájomcov na
doručovanie či oznamovanie zo strany žalovaného ako prenajímateľa vykonaného ročného zúčtovania v
akejkoľvek forme. Navyše žalovaný svoju zmluvnú povinnosť, t. j. vykonať ročné zúčtovanie na každý rok

trvania nájmu riadne splnil a nemá vedomosť o žiadnej ďalšej povinnosti, najmä o povinnosti oznamovať
akýmkoľvek spôsobom vykonanie či výsledky tohto každoročného zúčtovania žalobcom. Pokiaľ toto nie
je v Nájomnej zmluve uvedené ako povinnosť, ide len o právo prenajímateľa oznámiť vykonanie ročného
zúčtovania nájomcom a jeho výsledky a tomu zodpovedajúce riziko prenajímateľa - nekonzistentné a
nepreukázateľné platby za služby spojené s nájmom a nemožnosť vymáhať od nájomcov prípadné

nedoplatky. Vzhľadom na to nárok žalobcov uplatnený žalobou a vyjadrený vo vydanom rozkaze je
bez akéhokoľvek právneho základu a nedôvodný. Okrem toho žalovaný vzniesol námietku premlčania
žalobného nároku žalobcov uplatnenú v súdnom konaní.

3. Podaný odpor bol doručený žalobcom prostredníctvom právneho zástupcu do vlastných rúk dňa

13. 04. 2017 spolu s uznesením súdu zo dňa 22. 03. 2017, v ktorom boli vyzvaní, aby sa v súdom
stanovenej lehote k odporu vyjadrili. Žalobcovia v písomnom podaní doručené súdu dňa 02. 05. 2017
uviedli, že zotrvávajú na podanej žalobe s poukazom na článok Zmluvy o nájme „ročné úhrady za plnenia
poskytované s užívaním bytu“ ods.2, podľa ktorých mal prenajímateľ vykonať ročné vyúčtovanie úhrad
zaplneniaposkytovanésužívanímbytudo4mesiacovnasledujúcehokalendárnehorokaatospôsobom

uvedeným v predchádzajúcom odseku. Podľa ods.1 tohto článku Zmluvy ročnú výšku úhrad za plnenia
poskytované s užívaním bytu prenajímateľ určí podľa § 2 ods.6 Vyhlášky 60/1964 Zb. v znení Vyhlášky
č. 15/1992 Zb. o odplate za ústredné (diaľkové) vykurovanie a za dodávku teplej vody v znení výmerov
01/93, 09/93, 010/94, 015/94 a ďalších platných predpisov v zúčtovacom období vydaných MF SR.
Podľa znenia Zmluvy o nájme bytu zo dňa 01. 03. 2000, prenajímateľ vykoná ročné vyúčtovanie úhrad

za plnenia poskytované s užívaním bytu do 5 mesiacov nasledujúceho kalendárneho roka. Žalobcovia
ďalej potvrdili, že im bola doručená výpoveď z nájmu bytu zo strany žalovaného, avšak majú zato, že
v čase doručenia výpovede ani v súčasnosti dlh na nájomnom a službách spojených s nájmom nemali
a nemajú. Dôvod výpovede považujú za účelový a súvisí s neúspešným pokusom žalovaného previesť
byt, ktorého sú žalobcovia nájomníkmi, do vlastníctva tretej osoby a to P. W., čo je v rozpore s § 16 ods.1

Zákona č. 182/1993 Z. z. Správa katastra Zvolen povolila vklad vlastníckeho práva k predmetnému bytu
na P. W.Č. dňa 29. 10. 2008. Na podklade kontroly Úradu geodézie, kartografie a katastra SR podal
krajský prokurátor proti rozhodnutiu o povolení vkladu protest, ktorému správa katastra nevyhovela a
preto bola podaná správna žaloba, o ktorej Krajský súd v Banskej Bystrici rozhodol rozsudkom sp. zn.
24S/58/2010 zo dňa 24. 09. 2010 tak, že rozhodnutie o vklade zo dňa 29. 10. 2008 zrušil, rozhodnutie

KS BB bolo potvrdené Najvyšším súdom SR rozsudkom sp. zn. 10SŽR/1/2011 zo dňa 08. 06. 2011.
V dôsledku týchto rozhodnutí vznikla žalovanému povinnosť vrátiť P. W. zaplatenú kúpnu cenu, čo
žalovaný dobrovoľne nesplnil, na podklade čoho sa viedlo konanie pred tunajším súdom pod sp. zn.
12C/218/2011. Na základe právoplatného rozsudku sa toho času proti žalovanému vedie exekučné
konanie Ex/2523/16 súdnym exekútorom M.. M. Ď.. P. W. dňa 09. 09. 2008 upovedomila žalobcov I/ a II/,

že sa stala vlastníčkou bytu a oznámila im účet, na ktorý majú uhrádzať nájomné od septembra 2008.
V zmysle vyššie uvedeného listu žalobcovia I/ a II/ realizovali úhrady na účet P. W. až do septembra
2011, kedy im bola doručená výzva žalovaného na úhradu dlžného nájomného zo dňa 26. 08. 2011,
podľa ktorej žalobcovia dlhujú nájomné za október 2008 až august 2011, t. j. za obdobie, kedy riadne
a včas uhrádzali nájomné P. W., o čom majú doklady, ktoré sú súčasťou spisu tunajšieho súdu sp. zn.

13C/198/2011. K námietke premlčania vznesenej žalovaným sa žalobcovia nevedia vyjadriť, pretože
žalovaný neuviedol, na základe čoho mal byť nárok žalobcov premlčaný a kedy začala premlčacia doba
plynúť a kedy skončila. Preto v celom rozsahu zotrvali na podanej žalobe.4. Súd vo veci vykonal dokazovanie na pojednávaní výsluchom žalobcu I/, oboznámením listinných
dokladov a zistil nasledujúci stav veci.

5. Na pojednávaní žalobcovia prostredníctvom právneho zástupcu v celom rozsahu zotrvali na podanej
žalobe s tým, že na podklade Nájomnej zmluvy z roku 1996 a následne z roku 2000, ktorá bola v
iných konaniach rozhodnutiami súdov vyhodnotená ako Dodatok k nájomnej zmluve, čo žalobcovia
akceptujú, sú nájomníkmi bytu. Na základe Nájomnej zmluvy je žalovaný ako prenajímateľ povinný
vykonať ročné vyúčtovanie nákladov v lehote do 5 mesiacov od skončenia kalendárneho roka. Žalovaný

si túto povinnosť voči žalobcom nesplnil a tak žalobcovia nemajú vedomosť, či pri vyúčtovaní im vznikol
preplatok alebo nedoplatok. V minulom období im žalovaný doručoval vyúčtovanie za rok 2007 a to zo
dňa 27. 05. 2008 ako aj vyúčtovanie za rok 2008 a to zo dňa 24. 07. 2009.

6. Žalovaný prostredníctvom právneho zástupcu na pojednávaní nesúhlasil s podanou žalobou. Mal
zato, že žalobcovia si účelovo vykladajú povinnosť žalovaného v zmysle ustanovení Nájomnej zmluvy

s tým, že žalovaný má povinnosť nielen vykonať ročné vyúčtovanie, ale zároveň aj povinnosť im ho
oznámiť a doručiť. Žalovaný poukázal na to, že od roku 2000 nedošlo k zmene nájomnej zmluvy a to
práve pre neochotu žalobcov, ktorí začali voči žalovanému viacero súdnych konaní, ktoré dodnes nie
sú ukončené. Súčasný konateľ žalovaného vstúpil do spoločnosti s odstupom času a nemohol ovplyvniť
obsah predchádzajúcich nájomných zmlúv, ale vstúpil do existujúceho právneho stavu, ktorý bol povinný

rešpektovať. Vzťah medzi sporovými stranami je upravený len Nájomnou zmluvou a ustanoveniami
Občianskeho zákonníka. To, čo nie je v zmluve ani v zákone, nemožno nahrádzať súdnym rozhodnutím,
k čomu poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 16Cdo/79/2005. Žalovaný je toho
názoru, že ako prenajímateľ má povinnosť vykonať vyúčtovanie, nemusí ho ale poskytnúť žalobcom,
slúži výlučne pre účely jeho zistenia, či na službách vznikol preplatok alebo nedoplatok, a či si tento

nedoplatok bude voči žalobcom ako nájomníkom uplatňovať. V tomto konkrétnom prípade žalovaný na
účte žalobcov eviduje nedoplatok, čo môže súdu zdokladovať. Žiadal však, aby tento doklad nebol daný
k nahliadnutiu žalobcom. Sudkyňa konštatovala, že takýto dôkazný návrh nie je v súlade s C. s. p., na
základe toho žalovaný tento dôkazný návrh stiahol. K námietke premlčania žalovaný uviedol, že podľa
jeho názoru ako pri každom občiansko-právnom vzťahu, premlčacia lehota začína plynúť od doby, keď

sa právo mohlo vykonať po prvý krát. Je toho názoru, že je povinnosťou žalobcov preukázať, že ich
nárok nie je premlčaný. Sudkyňa konštatovala, že ak sa žalobcovia majú vyjadriť k námietke premlčania,
túto je potrebné konkretizovať, súd sám na námietku žalovaného premlčanie nároku nezistil. Právny
zástupca žalovnaého stiahol námietku premlčania.

7. Žalobca v rade I/ na pojednávaní uviedol, že vykonávali spolu s manželkou platby nájomného na
podklade Nájomnej zmluvy od roku 1996 pravidelne každý mesiac formou trvalého príkazu na sumu
podľa evidenčného listu. Každý rok dostávali vyúčtovanie vždy k 30. 05. nasledujúceho roka a to až
do roku 2008, vyúčtovanie bolo vykonané do augusta 2008. V septembri 2008 im bolo oznámené,
že byt, ktorého sú nájomcami, spoločnosť Sekier, s. r. o. predala pani W., následne sa ohľadne tohto

predaja viedli súdne spory a súdmi bolo rozhodnuté, že predaj je neplatný. Preto od októbra alebo
novembra 2011 znovu začali vykonávať úhrady a to tú istú sumu podľa evidenčného listu v prospech
účtu spoločnosti Sekier. Medzi tým uhrádzali platby v súlade s oznámením pani W., t. j. platby uhrádzali
pravidelne každý mesiac. Následne im bola doručená výzva od spoločnosti Sekier, že sú dlžníkmi na
nájomnom za 34 mesiacov, t. j. za obdobie, kedy bola vlastníčkou bytu pani W. a boli vyzvaní na úhradu

nedoplatku. Nedoplatok uhradili v 2 splátkach a to dňa 08. 09. 2011 sumu 605,44 € za obdobie 9 až
12/2008 a dňa 22. 09. 2011 sumu 4.994,88 € za rok 2009, 2010 a 1 až 9/2011 na účet žalovaného.
Naďalej uhrádzali nájom spolu s platbami za služby do doby, kým im nebolo oznámené exekučným
úradom JUDr. Ď., že došlo k zablokovaniu tohto účtu žalovaného a boli vyzvaní, aby od septembra 2016
uhrádzali platby na exekútorský úrad. Preto v zmysle výzvy exekútora platby posielali na č. účtu uvedené

exekútorom. Asi po 3 mesiacoch im exekútor oznámil, že na uvedený účet majú zasielať len nájomné,
nie poplatky za služby, preto mu následne posielali len nájomné, dovtedajšie platby za služby zo strany
exekútora vrátené neboli. V tom čase nemali vedomosť, kam majú posielať poplatky za služby, preto
tieto neuhrádzali. Až v máji 2017 im žalovaný oznámil, že otvoril nový účet, na ktorý potom uhrádzali
poplatky za služby. Je pravdou, že žalovaný im doručil výpoveď z nájmu bytu pre neplatenie nájomného

a to za dlh za obdobie, kedy bola vlastníčkou bytu pani W. a tieto platby uhrádzali jej. Všetky doklady
doložili do konania pred tunajším súdom o neplatnosť výpovede z nájmu bytu. K vyúčtovaniu platieb
za služby žalobca I/ uviedol, že do 31. 08. 2008 im bolo vyúčtovanie služieb riadne doručované a to
vždy poštou doporučenou zásielkou proti podpisu. V roku 2007 bol prenajímateľom spoločnosť Sekierso sídlom na Lučeneckej ceste, v roku 2008 bola prenajímateľom spoločnosť Sekier so sídlom Námestie
SNP. Oni uhrádzali platby na podklade evidenčného listu z roku 2008. V čase, keď bol byt evidovaný
na pani W., im vyúčtovanie nebolo zasielané, nakoľko prebiehali rôzne spory o platnosť predaja bytu,

vyúčtovanie od pani W. nežiadali. Následne žiadali vyúčtovanie od spoločnosti Sekier, vyúčtovanie im
však nebolo doručené a to ani za nasledujúce obdobie za roky 2015, 2016.

8. Právny zástupca žalovaného v záverečnej reči uviedol, že pokiaľ by sa súd nestotožnil s ich hmotno-
právnou obranou, má zato, že žaloba má procesný nedostatok, pretože navrhovaný petit je neurčitý a

preto nevykonateľný. Navrhol žalobu zamietnuť aj z procesných dôvodov.

9. Podľa výpisu z katastra nehnuteľností - čiastočný výpis z listu vlastníctva č. XXXX je žalovaný
vlastníkom v podiele X/X bytu č. X nachádzajúci sa na X. poschodí vo vchode č. XX obytnej budovy na
ulici Ľ.. T. vo zvolene, súp. číslo XXXX.

10. Žalobca v rade I/ ako nájomca a prenajímateľ - spoločnosť Bučina, a. s. Zvolen v zastúpení MPBH,
s. r. o. Zvolen uzavreli Nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol byt č. XX v dome na ulici Ľ.. T. XXXX/
XX S. R. na dobu neurčitú. V časti „výška a spôsob platby nájomného“ bolo dojednané v bode 1/, že
dňom uzavretia Nájomnej zmluvy vzniká nájomcovi povinnosť platiť prenajímateľovi nájomné za byt a
úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Podľa bodu 3/, nájomné vrátane preddavkov sa platí

mesačne pozadu, najneskôr do 5-teho dňa nasledujúceho mesiaca. V časti „ročné úhrady za plnenia
poskytované s užívaním bytu“ v bode 1/, ročnú výšku úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu
prenajímateľ určí podľa § 2 ods.6 Vyhlášky č. 60/1964 Zb. a tam uvedených ďalších právnych predpisov.
Podľa bodu 2/, prenajímateľ vykoná ročné vyúčtovanie úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu do
4 mesiacov nasledujúceho kalendárneho roka a to spôsobom uvedeným v predchádzajúcom odstavci.

Zmluva bola datovaná dňa 01. 09. 1996. Podľa listiny s názvom Zmluva o nájme bytu datovaná dňa
01. 03. 2000, uzavretá medzi žalobcom I/ ako nájomcom a spoločnosťou Sekier, s. r. o. Zvolen,
Lučenecká 2266/6 v zastúpení MPBH, s. r. o. Zvolen bola dojednaná zmluva rovnakého obsahu s tým,
že v jednotlivých ustanoveniach zmluvy sú citované aktuálne právne predpisy. V časti „ročné úhrady
za plnenia poskytované s užívaním bytu“ podľa bodu 2/, prenajímateľ vykoná ročné vyúčtovanie úhrad

za plnenia poskytované s užívaním bytu a to do 5-tich mesiacov nasledujúceho kalendárneho roka a to
spôsobom uvedeným v predchádzajúcom odseku.

11. Podľa evidenčného listu zo dňa 01. 07. 2008 bolo žalobcom v rade I/ a II/ predpísané mesačné
základné nájomné vo výške 2.409,-- Sk a jednotlivé zálohy za plnenia poskytované s užívaním bytu

(ÚK, ohrev TÚV za vodu na 2 osoby, za výťah, za osvetlenie spoločných priestorov, prenájom kontajne,
dažďové vody), t.j. predpis platieb v celkovej výške 4.560,-- Sk.

12. Podľa vyúčtovania za obdobie od 01. 01. do 31. 12. 2007 vystavené žalovaným, datované dňa
27. 05. 2008 vrátane opatrenia pečiatky Správa bytov Zvolen, s. r. o., Zvolen bolo konštatované, že

sa jedná o vyúčtovanie nákladov za služby spojené s užívaním bytu za rok 2007, vypracované podľa
vyúčtovaní predložených predsedom Spoločenstva vlastníkov bytov, ktoré tvoria prílohu. Podľa výsledku
vyúčtovania bol evidovaný preplatok na vyúčtovaní 8.449,-- Sk a stav konta k 31. 03. 2008 bol 10.481,--
Sk, k vráteniu 18.930,-- Sk. Podľa vyúčtovania za obdobie od 01. 01. do 31. 08. 2008, potvrdené
pečiatkou a podpisom žalovaného, vystavené dňa 24. 07. 2009, opatrené pečiatkou spoločnosti Správa

bytov Zvolen, s. r. o., bol vyúčtovaný preplatok vo výške 2.990,-- Sk, stav k 31. 12. 2008 bol 20,-- Sk,
k vráteniu 3.010,-- Sk (99,91 €). Bolo konštatované, že preplatok alebo nedoplatok je splatný do 30-tich
dní od obdržania vyúčtovania.

13. Podľa výzvy zo dňa 30. 11. 2015, právneho zástupu žalobcov I/ a II/ bolo žalovanému oznámené,

že v súlade so Zmluvou o nájme bytu má prenajímateľ vykonať ročné vyúčtovanie úhrad za plnenia
poskytované s užívaním bytu do 5 mesiacov nasledujúceho kalendárneho roka. Keďže žalovaný ako
prenajímateľ uvedeného bytu si túto povinnosť voči žalobcom nesplnil, bol vyzvaný na doručenie
ročného vyúčtovania za obdobie rokov 2012, 2013, 2014 v lehote do 3 dní od doručenia výzvy.

14. Z obsahu spisu tunajšieho súdu sp. zn. 12C/218/2011 súd konštatoval, že sa jednalo o spor medzi
žalobkyňou P. W. a žalovaným, kde súd zaviazal žalovaného na zaplatenie kúpnej ceny za byt, ktorého
nájomcami sú žalobcovia v rade I/ a II/, ako aj ďalších tam uplatnených nárokov pani W.. Z obsahu spisu
sú zrejmé aj rozhodnutia súdov tak, ako ich uvádzali žalobcovia o neplatnosti kúpnej zmluvy, predmetomktorej bol byt v nájme žalobcov I/ a II/. K uvedeným okolnostiam žalobcovia doložili aj upovedomenie
pani Dančovej, ktorá im oznámila č. účtu k uhrádzaniu nájomného zo dňa 09. 09. 2008, ako aj výzvu
žalovaného na úhradu dlžného nájomného zo dňa 26. 08. 2011. K tomu súd oboznámil aj obsah

spisu tunajšieho súdu sp. zn. 13C/198/2011, v ktorom žalobcovia I/ a II/ vedú spor proti žalovanému o
neplatnosť výpovede z nájmu bytu, konanie je t. času prerušené.

15. Žalobcovia k okolnostiam vykonávania platieb nájomného a preddavkových platieb za služby doložili
súdu oznámenie žalovaného o čísle bankového účtu, ako aj o zmene čísla účtu, exekučný príkaz v

súlade s výpoveďou žalobcu I/.

16. Súd oboznámil uznesenie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26Cdo/79/2005, rozsudok ES ĽP vo veci
Bittó a spol. proti SR, na ktoré sa dovolával žalovaný.

17. Podľa § 685 ods.1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou

prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v
zákone.

17.1. Podľa§686ods.1Občianskehozákonníka,nájomnázmluvamusíobsahovaťoznačeniepredmetu
a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob
ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva
neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

17.2. Podľa § 696 ods.1 Občianskeho zákonníka, spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia
poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený
jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie
podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis. Podľa ods.2, úhrada za plnenia
poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú

alebo právny predpis neustanovuje inak.

18. Na základe takto vykonaného dokazovania súd konštatuje, že žalobu žalobcov považuje v celom
rozsahu za dôvodnú. V konaní pred súdom bolo nepochybne preukázané a medzi sporovými stranami
nebolo sporné, že žalobcovia v rade I/ a II/ sú naďalej nájomníkmi predmetného bytu vo R. D. X. Ľ..

T. XXXX/XX. Toho času na základe právneho nástupníctva je vlastníkom bytu žalovaný, ktorý zároveň
vstúpil do všetkých práv a povinností prenajímateľa z titulu Nájomnej zmluvy. Podľa predloženej
Nájomnejzmluvybolomedzizmluvnýmistranamidojednané,žezaprenájombytužalobcoviaI/aII/budú
uhrádzať prenajímateľovi jednak nájomné za byt a jednak úhrady za plnenia poskytované s užívaním
bytu, tieto uhrádzané preddavkovo. Čo sa týka úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, bolo

dojednané, že výška týchto úhrad bude určená prenajímateľom v súlade s platnými právnymi predpismi
a podľa bodu 2/ sa prenajímateľ zaviazal vykonať ročné vyúčtovanie úhrad za plnenia poskytované s
užívanímbytuatopôvodnedo4mesiacovnasledujúcehokalendárnehoroka,podľaDodatkuknájomnej
zmluve z roku 2000 do 5-tich mesiacov nasledujúceho roka. Táto zmluvná povinnosť medzi sporovými
stranami taktiež nebola sporná. Žalovaný svoju obranu postavil na tom, že na základe citovaného

ustanovenia Nájomnej zmluvy nemá povinnosť ročné vyúčtovanie úhrad za plnenia poskytované s
užívaním bytu dať k dispozícii žalovaným, resp. im ho akokoľvek doručiť. Žalovaný poukázal na to, že
Nájomnázmluvaanižiadenprávnypredpismutakútopovinnosťneukladáasúdsámsvojimrozhodnutím
nemôže rozšíriť zmluvné povinnosti s poukazom na judikatúru českých súdov. Hoci judikatúra českých
súdov nie je pre súd záväzná, súd svoje právne závery môže oprieť, resp. podporiť aj judikatúrou

susediaceho štátu, t. j. Českej republiky, ktorého právna úprava je veľmi blízka právnej úprave v
Slovenskej republike. Súd však konštatuje, že námietka žalovaného v tomto smere nie je dôvodná.
Je treba vziať do úvahy tú skutočnosť, že Nájomná zmluva bola uzavretá v roku 1996, následný
dodatok v roku 2000 a v tom čase je pravdou, že nájomné zmluvy neboli do takej miery precizované
a to aj z toho dôvodu, že medzi zmluvnými stranami neboli sporné vzájomné práva a povinnosti a

tak ako deklarovali žalobcovia, aj výklad citovaného ustanovenia zmluvy medzi zmluvnými stranami
sporný nebol. Bežná prax, ktorú žalobcovia I/ a II/ preukázali bola taká, že žalobcovia I/ a II/ okrem
nájomného uhrádzali aj preddavkové platby na plnenia poskytované s nájmom bytu a to mesačne na
základe určenia prenajímateľa na podklade evidenčného listu. Následne prenajímateľ vykonal ročnévyúčtovanie týchto úhrad, t. j. na podklade skutočne poskytnutého plnenia bolo zistené, či žalobcovia
ako nájomcovia preddavkami pokryli jednotlivé plnenia za služby, prípadne, či vznikol preplatok alebo
nedoplatok na poskytnutých službách. Na základe vykonaného ročného vyúčtovania, ktoré bolo až do

roku 2008 každoročne žalobcom I/ a II/ zo strany prenajímateľa doručené, žalobcovia mali vedomosť
o výške vyúčtovania za poskytnuté služby a mali nárok na vrátenie preplatku alebo povinnosť uhradiť
nedoplatok. Podľa vyúčtovaní za obdobie roku 2007 a 1-8/2008 mali vždy evidovaný preplatok. Od
uvedeného vyúčtovania sa nepochybne odvíjajú aj preddavky za poskytovanie služieb v nasledujúcom
období. Žalobcovia preukázali, že aj žalovaný a jeho súčasný konateľ takto postupovali do roku 2008.

V roku 2008 nastala zmena vo vlastníctve bytu na základe Kúpnej zmluvy, ktorú uzavrel žalovaný s
treťou osobou (pani W.). Žalobcovia preukázali, že napádali predmetný prevod a tento bol predmetom
posúdenia Krajského súdu v Banskej Bystrici a následne aj Najvyššieho súdu SR a bol vyhlásený za
neplatný. Preto obrana žalovaného v tom, že vstúpil do už existujúceho právneho stavu a bol povinný
ho rešpektovať a tento právny stav si od roku 2011 vykladal tak, že nemal povinnosť doručiť vyúčtovanie
úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu žalobcom v zmysle citovaného znenia Nájomnej zmluvy,

súd považuje za nedôvodnú. Žalovaný si musel byť vedomý toho, že vstúpil do existujúceho právneho
stavuzaloženého uvedenouNájomnouzmluvouabolpovinnýrešpektovaťtútoNájomnúzmluvuvrátane
povinností, ktoré vyplývajú z bodu 2/ časti Zmluvy o nájme bytu - ročné úhrady za plnenia poskytované
s užívaním bytu. Toto ustanovenie nemožno účelovo vykladať tak, ako uvádza žalovaný, že by bol
povinný len „vykonať“ ročné vyúčtovanie, pretože takáto povinnosť by bola bez akéhokoľvek významu

pre nájomcov a nebol by vôbec dôvod uvádzať takúto povinnosť v samotnej nájomnej zmluve. Podľa
citovaného ustanovenia Zmluvy a v súlade s dovtedajším správaním sa zmluvných strán je nepochybné,
že zo znenia bodu 2/ uvedenej časti Nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť prenajímateľa - vykonať ročné
vyúčtovanie, toto vyúčtovanie doručiť nájomcom a na základe tohto vyúčtovania potom nájomcovia
majú právo na vrátenie preplatku, resp. povinnosť uhradiť nedoplatok na poskytovaných službách. Túto

povinnosť má prenajímateľ vykonať do 5-tich mesiacov nasledujúceho kalendárneho roka, t. j. vždy do
31. 05. toho, ktorého kalendárneho roka. Žalovaný nepreukázal v konaní pred súdom, že by si túto
zmluvnú povinnosť splnil. Okrajovo súd len uvádza, že žalovaný nepreukázal ani ním tvrdenú povinnosť
„len vykonanie“ ročného vyúčtovania. Takýto výklad znenia zmluvy súd považuje za neprimerane
formalistický, ktorý nezodpovedá vôli zmluvných strán v čase uzavretia Nájomnej zmluvy, ani správaniu

sa zmluvných strán v súlade s uvedeným ustanovením počas trvania nájomnej zmluvy do obdobia roku
2008 vrátane konania súčasného konateľa žalovaného.

19. Čo sa týka ďalších námietok žalovaného, tento na pojednávaní netrval na námietke premlčania,
preto sa súd touto námietkou v ďalšom nezaoberal. Čo sa týka námietky vznesenej v záverečnej reči

žalovaného, súd konštatuje, že ani táto námietka nemá svoje opodstatnenie. Žalovanému bola uložená
povinnosť v súlade s petitom žaloby, pričom petit žaloby je v súlade so zmluvnou povinnosťou tak, ako
je dojednaná medzi zmluvnými stranami a žalovaný nepreukázal, že by si splnil túto zmluvnú povinnosť.
Súd má zato, že aj pri nútenom výkone rozhodnutia v znení petitu tak, ako bol rozsudok vynesený, je
povinnosť, ktorú súd uložil žalovanému určená jednoznačne a bez akýchkoľvek pochybností. Preto túto

námietku procesného charakteru považoval súd taktiež za nedôvodnú.

20. Záverom súd uvádza, že z pripojených iných súdnych konaní a rozhodnutí prebiehajúcich pred
tunajším súdom je zrejmé, že medzi sporovými stranami dlhodobo prebiehajú spory vyplývajúce
z predchádzajúcich právnych úkonov týkajúcich sa právneho režimu predmetného bytu a z toho

vyplývajúce rôzne právne náhľady na úpravu práv a povinností k predmetnému bytu. Súd môže len v
rámci výchovného pôsobenia rozhodnutia doporučiť sporovým stranám vyvinúť väčšiu snahu o zmierne
vyriešenie celkovej situácie, pretože akýkoľvek vzťah riešený výlučne súdnou cestou z časového aj
finančného hľadiska nemôže byť výhodný pre jednu ani druhú sporovú stranu.

21. O trovách konania rozhodoval súd podľa § 255 ods.1 C. s. p. a priznal žalobcom v rade I/ a II/
ako úspešným účastníkom plnú náhradu trov konania proti žalovanému. O výške náhrady trov konania
bude rozhodnuté samostatným uznesením, ktoré vydá vyšší súdny úradník po právoplatnosti tohto
rozhodnutia (§ 262 ods.2 C. s. p.).

Poučenie:Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15-tich dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd v Banskej Bystrici, a to písomne v potrebnom počte vyhotovení.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti

odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby
sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden
rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie podania
na trovy toho, kto podanie urobil.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.