Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, February 26, 2018

Súd: Okresný súd Prievidza
Spisová značka: 15C/20/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3817209476
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 02. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Kiššová
ECLI: ECLI:SK:OSPD:2018:3817209476.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prievidza sudkyňou JUDr. Evou Kiššovou v právnej veci žalobkyne: N. S., IČO 35 386 258,
miesto podnikania Prievidza, Viničná č. 25, zast. JUDr. Máriou Habalčíkovou, advokátkou so sídlom
Prievidza, Bakalárska č. 4, proti žalovanému: Stredná odborná škola obchodu a služieb, Nábrežie J.
Kalinčiaka č. 1, Prievidza, IČO 00158577, o zaplatenie 4.604,34 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobkyni 4603,34 eur s úrokom z omeškania 5% ročne od

6.9.2017 do zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Žalobkyňa má nárok na náhradu trov konania voči žalovanému v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1/ Žalobou podanou 13.6.2017 domáhala sa žalobkyňa zaplatenia 4.604,34 eur s úrokom z omeškania
5% ročne počnúc dňom po doručení žaloby žalovanému a nahradiť trovy konania. So žalovaným
uzatvorila dňa 31.7.2008 zmluvu č. 8/2008, ktorou bol založený nájomný vzťah na nebytové priestory
podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nájom bol dojednaný na dobu

určitú do 30.7.2018. Predmetom nájmu boli nebytové priestory v budove učilišťa v Prievidzi, ul. G. č.
8, zapísané ako nehnuteľnosti na LV č. XXXX, nachádzajúce sa v budove s.č. XXXXX, budova
je postavená na parcele č. XXXX k.ú. I.. Výmera prenajatých priestorov bola 72,35 m2 a predmetom
nájmu boli aj hnuteľné veci. Žalovaný v priebehu nájmu dal žalobkyni výpoveď, ktorá však v konaní
vedenom pred OS Prievidza pod sp. zn. 16C/86/2015 bola určená ako neplatný právny úkon s tým, že
nájomný vzťah trvá. V zmluve bolo dohodnuté nájomné peňažnou sumou 1,- Sk za 1m2 podlahovej

plochy prenajatého nebytového priestoru a ďalej nájomné vo forme tzv. naturálneho nájomného. Podľa
čl. VI. časť B odsek 3 zmluvy sa zaviazala žalovaná nad rámec bežných opráv a údržby vykonať
opravy a údržby prenajatého priestoru vo výške 600.000,- Sk, a to opravu elektroinštalácie, opravu
rozvodov vody a kanalizácie, opravu a údržbu okien, výmenu obkladov a dlažby v kuchyni, výmenu
obkladov a dlažby v sociálnom zariadení a v sprche s tým, že výška finančných prostriedkov použitých
na opravu a údržbu je zohľadnená vo výške nájomného. Nájomca bol povinný vopred prerokovať s
prenajímateľom vykonanie opráv a údržby a po ukončení prác odsúhlasiť vynaloženú výšku finančných

prostriedkov. Žalovaný ako prenajímateľ bol povinný umožniť ničím nerušené užívanie predmetu nájmu
žalobkyňou a poskytovať jej riadne a včas služby, a to dodávku vody, elektriny a plynu. Žalobkyňa na
vlastné náklady vykonala opravy a údržby, tieto vopred prerokovala s prenajímateľom, bol vyslovený
súhlas a následne po realizácii obe strany odsúhlasili výšku finančných prostriedkov. Celkom v roku
2008 vykonala na vlastné náklady a nad rámec bežných opráv a údržby opravy v celkovej výške 640
200,- Sk, resp. 21.250,75 eur. Z tejto sumy pripadá na jeden mesiac trvania nájmu zohľadniť suma

177,09 eur a na obdobie jedného roka suma 2125,08 eur. Žalovaný postupne prestal dodávať, resp.
zabezpečovať dodávanie služieb spojených s nájmom, ku ktorým sa zaviazal, ako prvú prestal dodávať
vodu a elektrinu. Do augusta 2013 žalobkyňa predmet nájmu riadne užívala. Žalovaný odpojil priestoryod dodávky služieb pred novembrom 2014, preto predmet nájmu následne nemohla užívať. Napriek
tomu si žalovaný zohľadnil vo výške nájomného aj pomernú časť žalobkyňou vložených finančných
prostriedkov, a to za mesiace november a december 2014 v sume 354,18 eur, za rok 2015 v sume

2125,08 eur, za rok 2016 v sume 2125,08 eur. Tieto sumy predstavujú nájomné, ktorého naturálny
ekvivalent žalovaný prijal. Žalobkyňa vyzývala už v roku 2015 žalovaného na zdôvodnenie prečo nie
sú dodávané do priestoru služby s tým, aby jej oznámil kedy môže začať predmet nájmu riadne užívať.
Žalovaný na túto výzvu nikdy nereagoval. Žalobkyňa ďalej tvrdí, že vzhľadom na koncipované nájomné
v peňažnom vyjadrení a v podobe naturálneho plnenia obstaraného na náklady žalobkyne vo forme

vykonaných opráv a údržby, bolo povinnosťou žalovaného poskytnúť vzájomné plnenie spočívajúce
v ničím nerušenom užívaní predmetu nájmu na dohodnutý účel. Keďže najmenej od novembra 2014
si žalovaný túto povinnosť neplnil, žalovaný sa na jej úkor bezdôvodne obohatil v sume 4.604,34
eur, a to tým, že prijal a prijímal nájomné v pomernej časti vynaložených finančných prostriedkov zo
strany žalobkyne. Ide o bezdôvodné obohatenie získané z nepoctivých zdrojov, za ktoré sa považuje
aj konanie v rozpore s dobrými mravmi. Konanie žalovaného pritom bolo úmyselné konanie, pretože

napriek vedomosti o svojom zmluvnom záväzku, ktorý si prestal svojvoľne plniť, prijímal od žalobkyne
vzájomné plnenie vo forme nájomného.

2/ Žalovaný v písomnom vyjadrení uvádza, že žalovaný nárok neuznáva a žiada žalobu zamietnuť.

Konštrukcia bezdôvodného obohatenia uvádzaná v žalobe nemá oporu v zákone a ani v predložených
dôkazoch. Výpočet výšky údajného bezdôvodného obohatenia obsahuje nelogickosť vo vzťahu k
zmluvným dojednaniam. Skutočnosť, že výška finančných prostriedkov použitých na opravu a údržbu
je zohľadnená vo výške nájomného neoprávňuje žalobkyňu na nárokovanie si vydania bezdôvodného
obohatenia, nakoľko ide o ustanovenie vágne a neurčité a nie je možné z neho ustáliť akým spôsobom

a v akej výške má byť výška finančných prostriedkov zohľadnená na nájomnom. Nie je zrejmé ani to, že
by sa výška finančných prostriedkov použitých na opravu a údržbu mala rozrátať pomerne tak, ako to
učinila žalobkyňa. Taktiež vzniesol námietku premlčania nárokov vznesených pred dátumom 13.6.
2015, teda dva roky pred podaním žaloby.

3/Súd vykonal dokazovanie výsluchom procesných strán, listinnými dôkazmi, a to výpisom zo
živnostenského registra, zmluvou č. 8/2008, výzvou zo dňa 22.12.2015, vyžiadaním stanoviska z
18.11.2014, prerokovaním vykonania opráv a údržby zo dňa 30.9. 2008, zo dňa 1.8.2008, z
3.11.2008,odsúhlasením vynaloženejvýškyfinančnýchprostriedkov z24.10.2008, zodňa27.10.2008,

zo dňa 17.12.2008, zápisnicou o odovzdaní a prevzatí priestorov z 1.8.2008, zápisnicou o prevzatí
nebytového priestoru z 1.8.2008, výpoveďou z nájomnej zmluvy z 24.2.2015, schválením zmluvy
z 31.7.2008, písomným vyjadrením žalovaného z 14.9.2017, písomným vyjadrením žalobkyne z
12.10.2017, spisom OS Prievidza sp. zn. 16C/86/2015, z neho najmä rozsudok zo dňa 23.11.2015,
rozsudok KS TN sp. zn. 6Co 56/2016 zo dňa 31.1.2017, svedecké výpovede Mgr. K. J., N. F., K.

N., I. N., písomnými vyjadreniami procesných strán, mailovou komunikáciou č.l. 84 - 103 spisu,
Listom TSK zo dňa 20.8.2014, Metodickým usmernením TSK z 25.9. 2014, potvrdením č.l. 110,
listom pr. zástupkyni žalovanému z 23.2.2015, stanoviskom TSK z 6.5.2014, stanoviskom žalovaného
z 20.3. 2014, vyjadrením žalobkyni z 16.4. 2014, na základe čoho zistil tento skutkový stav:

4/Žalobkyňa je fyzickou osobou - podnikateľom, podniká pod obchodným menom N. S. so sídlom
podnikania Prievidza, G. č. XX a ako podnikateľka uzavrela so žalovaným dňa 31.7.2008 zmluvu
o nájme nebytových priestorov pod č. 8/2008. Predmetom nájmu boli priestory v budove Stredného
odborného učilišťa v Prievidzi, nachádzajúceho sa na G. č. 8, I., zapísané na LV č. XXXX k.ú. I.

ako budova č. s. XXXXX na parcele č. XXXX. Celková výmera prenajatej plochy bola 72,35 m2.
Žalobkyňa ako nájomkyňa sa zaviazala užívať predmet nájmu za účelom prevádzkovania kuchyne,
doba nájmu bola uzavretá do 30.7.2018, teda celkom 9 rokov a 364 dní. Nájomné bolo dohodnuté
vo výške 1,- Sk za 1m2 podlahovej plochy nebytového priestoru, ročný nájom 72,35 Sk ročne.
Nájomné za hnuteľný majetok 20,- Sk ročne. Ďalej boli v zmluve upravené preddavky na služby

- dodávku energie, vykurovanie, vodné a stočné. V článku VI. zmluvy bola okrem iného upravená
povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi nebytovýpriestor vstave spôsobilomnariadneužívanie
a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať, ďalej je povinný umožniť nájomcovi užívať predmet
nájmu za dohodnutých podmienok a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s nájom, jepovinný riadne a včas poskytovať nájomcovi služby, ku ktorým sa zaviazal, prípadne zabezpečiť ich
poskytovanie. Žalobkyňa ako nájomca sa okrem iného zaviazala vykonať počas celej doby nájmu
nad rámec bežných opráv a údržby, opravy a údržby prenajatého priestoru vo výške 600.000,- Sk, a to

opravu elektroinštalácie, opravu rozvodov vody a kanalizácie, opravu a údržbu okien, výmenu obkladov
a dlažby v kuchyni, výmenu obkladov a dlažby v sociálnom zriadení a v sprche. Výška finančných
prostriedkov použitých na opravu a údržbu je zohľadnená vo výške nájomného. Nájomca je povinný
vopred prerokovať s prenajímateľom vykonanie opráv a údržby vykonávaných nad rámec bežných
opráv a údržby a po ukončení prác odsúhlasiť vynaloženú výšku finančných prostriedkov. Dňa 1.8.2008

došlo k odovzdaniu priestorov do užívania žalobkyni /zápisnica o odovzdaní a prevzatí priestoru/.

5/Z predložených listín o prerokovaní vykonania opráv a údržby a ich odsúhlasení vyplýva, že dňa
1.8.2008 došlo k odsúhlaseniu výmeny obkladov a dlažby v kuchyni, opravy elektroinštalácie, výmeny
obkladov a dlažby v sociálnom zariadení a v sprche, opravy rozvodov vody a kanalizácie, opravy

a údržby okien, vybudovania priľahlého priestoru k školskej kuchyni, vybudovaniu nového vstupu k
bufetu, dňa 30.9.2008 došlo k vzájomnému odsúhlaseniu vykonania výmeny výdajných okien, výmeny
svietidiel, úpravu priestoru pred vchodom do školskej kuchyne, dňa 24.10.2018 došlo k odsúhlaseniu
vynaložených finančných prostriedkov , a to na výmenu okien, svietidiel, úpravu priestoru pred
vchodom do školskej kuchyne v celkovej výške 121.326,- Sk, dňa 27.10.2008 došlo k vzájomnému

odsúhlaseniu ďalších prác a výkonov vo výške 443 673,- Sk. Dňa 3.11.2008 došlo k odsúhlaseniu
výmeny vchodových drevených dverí za plastové za sumu 75.200,- Sk.

6/Z písomného stanoviska žalovaného adresovaného žalobkyni zo dňa 18.11.2014 /č.l. 15 spisu/

vyplýva, že žalovaný pripúšťa možnosť pokračovať ďalej v zmluvnom vzťahu do 30.7.2018, v prípade
odpredaja nehnuteľnosti by nájom trval. Pri uzatváraní zmluvy obe zmluvné strany akceptovali, že
časť nájomného je uhrádzaná aj formou prác a z tohto dôvodu bola stanovená len symbolická výška
nájomného. Prenajímateľ sa nezaviazal na úhradu nákladov s tým spojených, pretože nie je možné
požadovať úplnú úhradu nákladov, ale iba to, o čo sa prenajímateľ obohatil zhodnotením veci. V

súvislosti s pokračovaním nájmu vyzýva žalobkyňu ako nájomcu, aby si zabezpečila najneskôr do
termínu 28.2.2015 nového dodávateľa plynu s priamou fakturáciou na jej firmu, škola má uzatvorenú
zmluvu na odber plynu len do 31.3. 2015. Ďalej žiada, aby s i určila reálnu mesačnú výšku preddavkov
za odber elektrickej energie a dodávky vody a stočné, pretože nie sú platené v súlade so zmluvou. Určil
termín kontrolných odpočtov elektrickej energie, plynu, vodného - stočného na 18.12.2014 o 9.00

hodine.

7/Listom z 24.2.2015 žalovaný dal žalobkyni výpoveď z nájmu bytu z dôvodu neplnenia si povinnosti
nájomcu a neumožnenia plnenia práv prenajímateľa uvedených v zmluve. V konaní vedenom pred OS

Prievidza sp. zn. 16C/86/2015 bolo rozsudkom zo dňa 23.11.2015 rozhodnuté, že výpoveď nájomnej
zmluvy daná listom z 24.2. 2015 je neplatný právny úkon, bolo určené, že nájomný vzťah trvá.

8/Výzvou z 22.12.2015 žalobkyňa vyzývala žalovaného na oznámenie právnej skutočnosti, a to

zabezpečenie obnoveného dodávania zmluvných služieb do predmetu nájmu podľa zmluvy. Predmet
nájmu nie je spôsobilý na riadne a dohodnuté užívanie, a to pre prekážku na strane prenajímateľa.

9/Žalobkyňa v priebehu konania prostredníctvom svojho zástupcu tvrdila, že v zmluve boli jasne

vymedzené vzájomné práva a povinností, žalovaný mal povinnosť zabezpečovať žalobkyni služby do
priestoru, pretože bez energií užívanie priestorov nebolo možné. Nájomné bolo dohodnuté vo forme
finančnej symbolickej a aj vo forme vložených nákladov na opravu a údržbu nad rámec bežnej
opravy a bežných opráv. Toto potvrdil aj sám žalovaný v podaní z 18.11.2014 tak, že časť nájomného
bola uhrádzaná aj v naturálnej forme. Žalovaný neinicioval dodatok k zmluve, ktorý by riešil odlišne

jeho povinnosť zabezpečiť dodávky energií po celú dobu nájmu. Takéto konanie nie je v súlade s
dobrými mravmi, ak sa zmenili podmienky na jeho strane mal to byť on kto mal iniciovať rokovanie za
účelom riešenia situácie a uzatvorenia novej dohody. Žalovaný teda neposkytol plnenie spočívajúce
v nerušenom užívaní predmetu nájmu a na druhej strane prijal plnenie vo forme zveľadenia jehomajetku formou opráv a údržby nad rámec bežných opráv a údržby. Ona musela investovať na opravu
ihneď na začiatku nájmu, pretože kuchyňa bola v nevyhovujúcom stave, neprešla by hygienickou
kontrolou. Žalovaným nárokom sa žalobkyňa domáha len peňažnej náhrady, ktorá vlastne zodpovedá

pomernej časti vynaložených prostriedkov na obstaranie naturálnej formy platenia nájomného. Podľa
jej názoru nemôže ísť o zľavu z nájomného, pretože tá prichádza do úvahy vtedy ak je predmet nájmu
nespôsobilý pre vady na predmete nájmu, o takýto prípad nešlo. Ďalej poukázala aj na to, že v roku
2011 bola dokonca vyzvaná, aby odovzdala kľúče od priestorov, čo ona podmieňovala vyrovnaním
nákladov, ktoré vložila do opravy jedálne. V roku 2013 - 2014 bola skutočne odpojená od energií, a

to ju donútilo prestať prevádzkovať zariadenie, bez vody tam nemohla robiť absolútne nič. Pokiaľ ide
o jej možnosti zabezpečiť si dodávky energií uviedla, že to nebolo možné. Bolo potrebné vybudovať
prívod elektriky z cesty, mať hodiny na elektriku, čo by musel a zaplatiť sama, novú prípojku a toto
všetko si zisťovala. Boli by to veľké investície, ktoré by jej žalovaný nenahradil. Žalovaný jej mohol
už vtedy navrhnúť ukončenie nájmu, mohli sa dohodnúť na tom, že jej vyplatia určitú sumu, avšak
žalovaný nebol ochotný akceptovať nič.

10/Pokiaľ ide o právnu kvalifikáciu žalobkyňa zotrvala na tom, že na strane žalovaného vzniklo
bezdôvodné obohatenie, ktorý prijal nájomné vo forme vložených finančných nákladov žalobkyni
do jeho priestoru a zároveň neposkytol vzájomné protiplnenie, ku ktorému sa v zmluve zaviazal, teda

umožniť riadne užívane priestorov, preto je jeho konane v rozpore s dobrými mravmi. Prípadne by
mohlo ísť o nárok na náhradu škody, pretože žalobca porušil svoju zmluvnú a aj zákonnú povinnosť,
žalobkyni vznikla škoda práve v súvislosti s nemožnosťou užívania priestoru. Žalovaný pritom konal
úmyselne, preto je potrebné použiť desaťročnú premlčaciu dobu podľa Občianskeho zákonníka.
Úmysel žalovaného vyplýva zo samotného jeho konania, keď už v roku 2011 žiadal od žalobkyni

odovzdať predmet nájmu, vyzýval ju na vypratanie priestoru, výpoveď žalovaného a podobne /viď
výzva žalobkyne z 22.12.2015, odpoveď TSK z 20.8.2014, metodické usmernenie TSK z 25.9.2014,
stanovisko TSK z 6.5.2014, list žalobcu z 20.3.2014/. Ďalej navrhla vykonať dôkaz, a to znalecké
dokazovanie na okolnosť, či žalobkyňou vykonané opravy a údržby majú charakter zmeny na veci
alebo charakter opravy veci, pretože od tejto otázky závisí, či nárok žalobkyne sa bude posudzovať

podľa § 667 Občianskeho zákonníka alebo podľa § 669 Občianskeho zákonníka.

11/Zástupca žalovaného v priebehu konania tvrdil, že nájomný vzťah so žalobkyňou neriešil a
ani v súčasnej dobe nepovažuje za potrebné ho riešiť. Približne v roku 2014 došlo k odpojeniu

energií, žalovaný vyzval žalobkyňu, aby si zabezpečila prísun energií do objektu vzhľadom na vzťah
žalovaného k dodávateľom energií, kedy došlo k ukončeniu zmluvných vzťahov s dodávateľom energií
pre celý objekt v Prievidzi, ul. G. č. 8. Celý objekt bol určený TSK ako prebytočný majetok, bol
ponúkaný do obchodnej verejnej súťaže a žalobkyňa tam zostal a posledným nájomcom. O tomto
bola informovaná a mala si zabezpečiť sama dodávky energií s tým, že súhlas vlastníka objektu

by dostala. Zmeny nájomných zmlúv sa v tejto súvislosti nerobili. Preto žalobkyňa nezabezpečila
dodávku energií nevie vysvetliť. V súčasnej dobe trvania nájmu žalovanému nevzniká povinnosť riešiť
vložené finančných prostriedky žalobkyne do priestorov. Po skončení nájmu bude žalovaný zvažovať
či žalobkyni vôbec vzniká nejaký nárok. Vložené finančné prostriedky si žalobkyňa nemôže následne
nárokovať vzhľadom na cenu nájmu.

12/Súd oboznámil zo spisu OS v Prievidzi sp. zn. 16C/86/2015 svedecké výpovede svedkov Mgr. K.
J., ktorý okrem iného uviedol, že sa nevie vyjadriť k okolnostiam dojednávania nájomného v zmluve
a dohody o výške finančných prostriedkov použitých na opravu a údržbu, ktoré mali byť zohľadnené vo

výške nájomného. Uviedol, že zmluva bola schválená TSK, aj investície boli schválené TSK.
12.1.Svedok N. F., šofér žalobkyni, okrem iného uviedol, že už v roku 2013 - 2014 sa v prevádzke
nepripravovalo žiadne jedno, pretože všetko bolo odpojené od elektriny, vody, plynu. Chodil do
prevádzky a zisťoval, že tam nejde elektrina a ani voda už od augusta 2013.
12.2. Svedok K. N., ekonóm školy, okrem iného potvrdil, že bol v prevádzke naposledy v roku 2013

kedy sa naposledy robil odpočet spotreby vody, elektriny a plynu. V roku 2014 sa riešil problém s
dočasnýmprerušenímdodávky vody, bola tocentrálnaporucha,ktorá bolaodstránená,inak bolivoda,
elektrina riadne dodávané. Žalobkyňu vyzvali, aby si zabezpečila dodávateľa plynu a energií priamym
spôsobom, pretože ich zriaďovateľ taktiež vyzval na zmenu cenovo výhodnejších dodávateľov energií.12.3.Svedok I. N., údržbár žalovaného, potvrdil, že navrhovateľka sa sťažovala v roku 2014 na to,
že netečie voda, dodávka vody asi už obnovená nebola.

13/Súd v priebehu konania vyslovil predbežný právny názor v tom zmysle, že vzhľadom na konštrukciu
zmluvného dojednania o opravách a údržbe, ku ktorej sa zaviazala žalobkyňa a na výslovné
neuvedenie, že ide o dohodu o tzv. naturálnom nájme, neuvedenie spôsobu určenia nájmu, splatnosti,
možnosti započítania s dohodnutým nájmom a podobne, nepovažuje súd takúto dohodu ako dohodu o

naturálnom nájme. Zároveň vyzval procesné strany a predovšetkým žalovaného, aby viedli rokovanie
k ukončeniu nájmu a prípadného finančného vyrovnania žalobkyni. Žalovaný na takúto výzvu v
priebehu konania nereagoval.

14/Vrámcizáverečnéhozhrnutiavecižalobkyňaprostredníctvomsvojejprávnejzástupkyniokreminého

uviedla, že touto žalobou sa nedomáha peňažného nároku za ten čas, kedy mohla predmet nájmu
riadne užívať a vlastne „odužívať“ pomernú časť tej svoje investície, ktorú do opráv a údržby predmetu
nájmu investovala do času, kedy jej toto znemožnené. Domáha sa nároku od novembra 2014 a za
ďalšie obdobie, kedy z dôvodov na strane žalovaného nemohla predmet nájmu užívať.

15/ Žalovaný v rámci záverečného zhrnutia veci žiadal žalobu zamietnuť, nárok žalobkyni nevznikol.
Namieta premlčanie všetkých nárokov pred 13.6.2015 vzhľadom na dvojročnú subjektívnu premlčaciu
dobu.

16/ Podľa § 3 ods. 1,2,3 veta prvá zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme.
Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.
Zmluvamusímaťpísomnúformuamusíobsahovaťpredmetaúčelnájmu,výškuasplatnosť nájomného

a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

17/ Podľa § 7 citovaného zákona ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená
všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

18/ Podľa § 669 Občianskeho zákonníka ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú
je povinný prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom
prenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila

jej potreba. Inak môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

19/ Podľa čl. 2 ods. 1 CSP ochrana ohrozených alebo porušených práv a právom chránených
záujmov musí byť spravodlivá a účinná tak, aby bol naplnený princíp právnej istoty.

20/ Vychádzajúc zo skutkových zistení v predmetnej veci a citovaných ustanovení zákona súd po
zhodnotení dokazovania majúc na zreteli predovšetkým princíp všeobecnej spravodlivosti dospel k
právnemu záveru, že žalobný nárok žalobkyni je dôvodný, a preto žalobe vyhovel. Žalobkyňa svoj

nárok odvíjala od skutkových tvrdení založených na tom, že na základe uzatvorenej zmluvy o nájme
nebytových priestorov so žalovaným vložila značné finančné prostriedky do vykonaných opráv a údržby
nebytových priestorov, ktoré boli predmetom nájmu, a ktoré boli so žalovaným podľa zmluvy vopred
odsúhlasené, rovnako aj vynaložené finančné prostriedky. Uplatnené právo voči žalovanému vidí ako
bezdôvodné obohatenie, ktoré malo vzniknúť na strane žalovaného, ktorý prijal tzv. naturálne nájomné

vo forme vložených investícií, a ktoré podľa žalobkyni je treba rozložiť na všetky mesiace nájomného
vzťahu. Bezdôvodné obohatenie má vznikať preto, že najmenej od novembra 2014 nemohla žalobkyňa
užívať a ani neužívala prenajaté priestory z dôvodu na strane žalovaného, ktorý nezabezpečil dodávku
elektrickej energie, vody a plynu, teda služieb nevyhnutných k užívaniu priestoru, na ktorú povinnosťsa zaviazal v zmluve, a ktorá povinnosť vyplýva i zo zákona. Žalobkyňa tieto skutkové tvrdenia v
priebehu konania nezmenila, domáhala sa práva na peňažné plnenie a nedošlo ani k podstatnej zmene
rozhodujúcich skutočností tvrdených v žalobe. Súd preto aj pri úvahe o tom, že sa nejedná o

bezdôvodné obohatenie nevidel dôvody na pripustenie zmeny žaloby /§ 140 CSP/. Súd sa s právnou
argumentáciou žalobkyne nestotožňuje. V zmluve je v článku V. pod názvom Nájomné a úhrada
nákladov za poskytované služby dohodnuté nájomné vo výške 1,00 Sk za 1 m2 podlahovej plochy
nebytových priestorov a nájomné za hnuteľný majetok 20,- Sk ročne. Ďalej je upravená povinnosť platiť
preddavky za dodávku elektrickej energie, vykurovanie, vodného a stočného. Splatnosť nájomného

bola osobitne upravená v bode 4 tohto článku. Takúto dohodu o nájme považuje súd za úplnú aj
čo do zákonných náležitostí zmluvy o nájme nebytových priestorov /§ 3 ods. 3 zákona/. Je určená
výška a splatnosť nájomného a spôsob platenia nájmu. Pokiaľ sa žalobkyňa snažila tvrdiť, že v časti
VI. zmluvy bola upravená povinnosť nájomcu nad rámec bežných opráv a údržby vykonať opravy a
údržbu priestoru vo výške 600.000,- Sk, a to v popísanom rozsahu, a týmto došlo k dohode o naturálnom
nájomnom súd tak, ako vyslovil predbežný právny názor, takúto dohodu o nájomnom nepovažuje za

platnú. V zmluve mali síce účastníci upravené, že výška finančných prostriedkov použitých na opravu
a údržbu je zohľadnená vo výške nájomného, avšak takéto zmluvné dojednanie nenahrádza dohodu o
nájomnom. Zákon o nebytových priestorov kladie na dohodu o nájomnom osobitne prísne požiadavky,
a to výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Súd v zásade nevylučuje možnosť, aby sa
prenajímateľ a nájomca dohodli na tom, že nájomcom vložené prostriedky do prenajatého priestoru

sa započítajú na nájomné, avšak takáto dohoda musí byť jasná, určitá a zrozumiteľná. Musí byť jasne
stanovené nájomné, výška vložených finančných prostriedkov a jasne stanovené pravidlo, kedy a v
akej výške sa budú vložené finančné prostriedky nájomcu započítavať na nájomné. Takáto dohoda v
predmetnejzmluvevšaknieje.Keďbynapríklad bola žalobkyňa realizovala opravyaúdržbuvpriebehu
nájmu a nie na začiatku, bolo by obtiažne ustáliť, aké je nájomné do času realizovaných opráv a údržby.

Vložené finančné prostriedky žalobkyne vo výške 21.250,75 eur, ktoré boli žalovaným odsúhlasené
a aj v ich finančnom ekvivalente, podľa názoru súdu nemohli predstavovať nájomné v tzv. naturálnej
forme, pretože tomu nezodpovedá dohoda medzi zmluvnými stranami. V zmluve absentuje vyjadrenie,
že konkrétna výška finančných prostriedkov predstavuje nájomné v konkrétnej výške, ktoré je splatné
samotným vynaloženým finančných prostriedkov na celé obdobie nájmu, a to v konkrétnej výške

napríklad za jednotlivý mesiac. Faktom ale je, že výška tzv. symbolického nájomného bola ovplyvnená
práve vloženými finančnými prostriedkami žalobkyni, ktoré sa predpokladali vo výške 600.000,-Sk. Tieto
dve dohody o nájomnom a osobitnom záväzku žalobkyni, že vykoná opravy a údržby z vlastných
prostriedkov, obstoja popri sebe ako dve platné zmluvné dojednania. Žalobkyni preto patrí nárok len z
dojednania so žalovaným, že vykoná nad rámec bežných opráv a údržby práce, ktoré sú špecifikované

v žalobe. Skutočnosť, že by nemohlo ísť o nárok na bezdôvodné obohatenie ako uplatňuje žalobkyne,
podľa názoru súdu vyplýva i z toho, že akékoľvek platenie nájomného /pripúšťajúc názor žalobkyne, že
i naturálne nájomné/ počas trvania nájomného vzťahu nemôže nijako založiť bezdôvodné obohatenie,
pretože vždy by išlo o plnenie zmluvnej povinnosti. Nájomca má v prípade, že nemôže užívať priestor,
resp. obmedzenie z dôvodu porušenia povinností na strane prenajímateľa, v zmysle § 8 zákona č.

116/1990Zb. onájmeapodnájmenebytovýchpriestorov len nároknazľavuznájomného.Žalobkyňa v
minulosti zažalovanéobdobiežiadnuzľavuznájomnéhoneuplatňovalaatakýtonárokaninepripúšťala.
Avšak, vzhľadom na právny názor súdu, že v zmluve nebolo dohodnuté tzv. naturálne nájomné, súd
sa nárokom na prípadnú zľavu z nájomného ani nezaoberal.

21/ V konaní bolo nesporné, že žalobkyňa bezprostredne po vzniku nájmu vložila do priestorov
žalovaného celkom sumu 640.200,- Sk, resp. 21.250,75 eur, tento náklad bol vopred žalovaným
odsúhlasený, rovnako aj jeho finančné vyjadrenie. Nebolo sporné, že žalobkyňa vzhľadom na účel
užívania priestoru bola nútená vykonať tieto opravy a údržby, ktoré boli nevyhnutné na to, aby mohla

prevádzkovať kuchyňu v zmysle jej predmetu podnikania. Už zo samotnej povahy opráv, ako oprava
elektroinštalácie, oprava rozvodov vody a kanalizácie a podobne vyplýva, že nebytový priestor bol v
stave, ktorý nedovoľoval riadne prevádzkovanie kuchyne. Povinnosť odovzdať a udržiavať priestor
spôsobilý na riadne užívanie zaťažovala v zmysle zmluvy ale i zákona prenajímateľa /čl. VI. pod A
zmluvy, § 5 ods. 1 zákona o nebytových priestorov/. Je potom logické, že žalovaný ako prenajímateľ

súhlasil s takou dohodou v zmluve, že žalobkyňa na svoje náklady vykoná opravy a údržby prenajatého
priestoru,čobude zohľadnenévovýškenájomného.Keďže sažalovanývzmluvenezaviazal naúhradu
týchto nákladov, dá sa predpokladať, že skutočná vôľa oboch zmluvných strán bola taká, že žalobkyňa
bude predmet nájmu užívať po celú dobu nájmu za symbolické nájomné pri súčasnom vynaloženomnáklade na opravy. Tomu zodpovedajú písomné vyjadrenia žalovaného v rámci korešpondencie so
žalobkyňou ako napr. list žalovaného z 18.11.2014 /č.l. 15 spisu/.

22/ V konaní bolo nesporné ďalej i to, že najmenej od novembra 2014 žalobkyňa nebytový priestor
neužívala vôbec, pretože do priestoru nebola dodávaná voda a elektrická energia. Z obsahu
pripojených listinných dôkazov a z tvrdenia žalobkyne a nakoniec aj žalovaného vyplýva, že sa tak stalo
z dôvodov na strane žalovaného. Žalovaný informuje v novembri 2014, že si má zabezpečiť sama

nového dodávateľa plynu s priamou fakturáciou na jej firmu, nakoľko škola má uzavretý odber len
do 31.3.2015. Z odôvodnenia rozsudku OS Prievidza sp.zn. 16C/86/2015 vyplýva, že dôvodom
neužívania priestorov žalobkyne bolo to, že prenajímateľ prestal dodávať vodu, elektrinu a plyn, čo
potvrdili vo svojej výpovedi zamestnanci navrhovateľa. Rovnako z obsahu výpovede svedka N. F.
vyplýva, že do priestorov neboli dodávané od augusta 2013 a v roku 2014 energia a ani voda, svedok
K. N. taktiež potvrdil, že škola menila cenovo výhodnejších dodávateľov energií. Práve neužívanie

priestorov podľa rozhodnutia súdu nemohlo založiť dôvod výpovede z nájmu zo strany prenajímateľa.

23/Ak teda žalobkyňa od novembra 2014 neužívala priestory z dôvodu na strane žalovaného,
nemohlaprevádzkovaťkuchyňu vzmysle zmluvy, prenajímateľ porušil zmluvnúpovinnosťažalobkyňa

mala právo buď na neplatenie nájomného alebo na zľavu z nájmu. Takéto právo však uplatniť nemohla,
resp. nemalo pre ňu žiaden význam vzhľadom na symbolickú výšku nájomného. Podľa názoru súdu
nepatrí žalobkyni ani právo na náhradu škody, pretože ak žalovaný aj porušil zmluvnú a zákonnú
povinnosť dodávať do priestorov energie, na ktoré sa v zmluve zaviazal, v tejto súvislosti žalobkyni
nevzniklažiadnaškoda.Žalobkyňavynaložilanákladynaopravuaúdržbu nazačiatku nájmuasamotné

neužívanie priestorov od roku 2014 nespôsobilo jej vznik škody, medzi porušením povinnosti a
tvrdenou škodou nie je daná priama príčinná súvislosť. Žalobkyňou vložené finančné prostriedky boli
jej výdavkom tak v prípade ak by sa priestor užíval alebo i neužíval v dôsledku porušenia povinností
na strane prenajímateľa. Podľa názoru súdu žalobkyni patrí len jediný možný nárok, a to je náhrada
vynaložených nákladov na opravu a údržbu, ktoré v skutočnosti vynaložila so súhlasom prenajímateľom,

pričom žalovaný ako prenajímateľ tvrdil, že sa na ich úhradu žalobkyni v zmluve nezaviazal /§ 669
Občianskeho zákonníka/. Je pravdou, že žalobkyňa plnila povinnosť za žalovaného, pretože povinnosť
odovzdať a udržiavať priestor na riadne užívanie bola na jeho strane. To, že sa na tieto opravy a údržby
zaviazala žalobkyňa bolo výsledkom dohody zmluvných strán. V zmluve sa nenachádza záväzok
prenajímateľa takéto náklady žalobkyni nahradiť, preto nastupuje zákonná úprava obsiahnutá v §

669 Občianskeho zákonníka. Takýto výklad je namieste o to zvlášť, že obe zmluvné strane prvé
roky nájmu skutočne rešpektovali to, čo zrejme mienili uzavrieť na začiatku vzťahu, a to platenie
symbolického nájomného popri tzv. „naturálnom nájomnom“. Ak žalobkyňa uplatňuje svoj nárok
na náhradu nákladov na opravu a údržbu tak, že si tieto rozpočítala na celé obdobie nájmu, súd
konštatuje, že nárok nájomcu na náhradu nákladov na opravu je v zásade jednorazovým nárokom a

vzniká, pokiaľ nie je dohodnuté inak, momentom samotného vynaloženia týchto nákladov. Súd však v
danej veci rešpektuje vôľu zmluvných strán pri uzatváraní zmluvy, pretože len tak je možné sa priblížiť
k čo najspravodlivejšiemu vyrovnaniu vzťahov medzi účastníkmi sporu. Ak žalovaný rešpektoval, že
náklady žalobkyni bude „nahrádzať“ po celú dobu nájmu takým spôsobom, že nebude požadovať
obvyklé nájomné, ale len symbolické nájomné, možno z toho vyvodiť konkludentnú dohodu medzi

zmluvnými stranami, podľa ktorej žalovaný ako prenajímateľ sa podieľal na úhrade nákladov vždy
mesačne v podobe inkasa nižšieho nájomného. Takéto dojednanie je osobitným dojednaním v zmluve,
na ktoré zákon nepredpisuje osobitnú formu, a že skutočne vyjadruje vôľu účastníkov je preukázané
tým, že prvé roky nájmu obe zmluvné strany takýto stav rešpektovali. Pripustiť taký výklad zmluvy,
podľa ktorého prenajímateľ sa nijako nezaviazal na úhradu týchto nákladov, tieto netvorili ani dohodu o

nájomnom, by jednak nezodpovedalo skutočnej vôli toho, čo zmluvné strany zamýšľali pri uzatváraní
zmluvy a tento výklad by bo krajne nespravodlivý pre žalobkyňu. Ani sám žalovaný by predsa
nepripustil stav,aby predmetnénebytovépriestory prenajal lenza1,-Skza1m2 nebytovéhopriestoru,
pretože skutočne nešlo o obvyklé nájomné na dobu 10 rokov, keby si nebol vedomý povinnosti znášať
náklady na opravu vložené žalobkyňou. Ak teda žalobkyňa od novembra 2014 nemohla užívať priestory

z dôvodu na strane žalovaného, domáhala sa dôvodne nároku na náhradu nákladov na opravu a
údržbu v určenom rozsahu. Ako súd vysvetlil vyššie prenajímateľ mal uhrádzať tieto náklady na opravu
a údržbu, ktoré by inak znášal sám, každým mesiacom v podobe symbolického inkasa nájomného od
žalobkyni. Ak žalobkyňa uplatnila nárok do novembra 2014 v podobe mesačných nárokov spôsobomako vyčíslila, súd preto považuje jej nárok na náhradu nákladov na opravu a údržbu za dôvodný, a preto
žalobe vyhovel. Za mesiace od novembra 2014 do decembra 2016, t.j. 26 mesiacov po 177,09
eur predstavuje nárok na náhradu nákladov v sume 4.604,34 eur. Podľa názoru súdu neprichádza

do úvahy len náhrada toho, o čo sa prenajímateľ obohatil, pretože bolo zrejmé, že opravy a údržby mal
vykonať prenajímateľ a tieto vykonala žalobkyňa so súhlasom prenajímateľa.

24/Pokiaľ ide o námietku premlčania súd udáva, že nárok žalobkyni premlčaný nie je. Nárok na náhradu

nákladov na opravu a údržbu sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ.
Žalobkyňa uplatnila náhradu nákladov za mesiace od novembra 2014 do konca roku 2016, žaloba
bola podaná v júni 2017, teda v zákonnej trojročnej premlčacej dobe.

25/ Len pre úplnosť súd udáva, že na strane žalovaného nemohlo ísť o žiadne bezdôvodné obohatenie,

resp. povinnosť nahradiť škodu z dôvodu úmyselného konania, pretože v čase, keď žalobkyňa
vykonala opravy a údržbu nebolo možné predpokladať žiaden úmysel prenajímateľa obohatiť sa,
resp. v dôsledku porušenia povinnosti spôsobiť škodu žalobkyni.

26/ Vzhľadom na to, že súd uzavrel, že vykonané opravy a údržby nie sú zmenou veci /§ 667 OZ/ ,
ale opravami a údržbou, čo vyplýva zo samotnej povahy vykonaných prác a zo samotného označenia
v zmluve, súd nepripustil znalecké dokazovanie na okolnosť akej povahy sú vykonané úpravy, pretože
nie je sporné aké práce a v akom finančnom vyjadrení boli vykonané a súd nemôže pripustiť dôkaz na
zodpovedanie právnej otázky.

27/Vzhľadom na uvedené súd žalobe vyhovel. Súd pripomína predovšetkým žalovanému ako
prenajímateľovi, že si musí byť vedomý stavu, ktorý v nájomnom vzťahu vytvoril svojím konaním. Aj
žalovaný prispel k nedôslednostiam pri uzatváraní zmluvy ohľadom vzájomných finančných nárokov,

v priebehu nájmu vyzýval žalobkyňu odovzdať priestor, i keď platila nájomná zmluva a žalobkyňa si
svoje povinnosti plnila, vyzýval ju na vypratanie priestoru, dal jej neplatnú výpoveď z nájmu priestorov
bez akejkoľvek snahy riešiť jej vložené finančné prostriedky do priestorov. Súd sa snažil aj v priebehu
konania viesť účastníkov k riešeniu daného stavu o to viac, že nájomný vzťah trvá, avšak žalovaný
sa staval k vysporiadaniu prípadných finančných nárokov žalobkyni odmietavo. Podľa názoru súdu

priznanie peňažného nároku žalobkyni spravodlivo vyváži vzťahy medzi zmluvnými stranami.

28/ O nároku žalobkyni na úrok z omeškania súd rozhodol podľa § 517 ods. 2 OZ, § 3 Nariadenia
vlády č. 87/1995 Zb. v platnom znení. Žalobkyňa uplatňuje nižší úrok z omeškania ako upravujú právne

predpisy, a to až po doručení žaloby žalovanému. Keďže k omeškaniu žalovaného došlo skôr, súd
priznal úrok z omeškania v uplatnenom rozsahu.

29/O nároku žalobkyni na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 CSP v spojitosti

s § 255 ods. 1 CSP. Žalobkyňa bola v konaní úspešná, preto je prináleží nárok na náhradu trov
konania v rozsahu 100%.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský
súd v Trenčíne. Odvolanie sa podáva na Okresný súd Prievidza v troch vyhotoveniach. Odvolanie

musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí (označenie súdu, ktorému je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, spisovú značku konania, podpis), označenie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa toto rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha.
Ak povinný nesplní povinnosť uloženú týmto rozhodnutím, môže oprávnený podať návrh na vykonanie

exekúcie podľa Exekučného poriadku.