Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, November 15, 2018

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 18Cb/3/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8115220569
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 11. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tomáš Novák

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2018:8115220569.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom JUDr. Tomášom Novákom v právnej veci žalobcu: H.. X. U., I. O. Š. XXXX/

XX, XXX XX W., právne zastúpený: JUDr. Ján Holota, advokát so sídlom Komenského 2791/35, 069
01 Snina, proti žalovanému: PRO BONO REALITY, s.r.o., so sídlom Františkánske námestie 4, Prešov,
IČO: 46 297 979, v konaní o zaplatenie 2.000 € s prísl. takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 2.000 €, v lehote 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto
rozsudku.

II. Žalobca má voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, o výške tejto rozhodne

súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením,
ktoré vydá súdny úradník.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou súdu podanou dňa 04.08.2015 navrhol žalobca uložiť žalovanému povinnosť zaplatiť mu
sumu 2.000 € a nahradiť mu trovy konania z dôvodu, že so žalovaným uzavrel dňa 30.07.2013 zmluvu o
zložení blokovacej zálohy (ďalej len zmluva), predmetom ktorej bola ponuka nehnuteľnosti - rodinného
domu a priľahlých pozemkov v obci Ruská Volová. V súlade s článkom III. zmluvy zložil žalobca na účet
žalovaného blokovaciu zálohu vo výške 3.000 €. Zmluva bola uzavretá na dobu určitú v trvaní troch
mesiacov, pričom na základe ustanovenia článku V bod 2 písm. a) zmluvy, táto zaniká uplynutím doby

platnosti, teda zmluva zanikla dňa 30.10.2013. Listom zo dňa 17.11.2013 žalobca vyzval žalovaného na
vrátenie vloženej blokovacej zálohy, avšak žalovaný doposiaľ túto zálohu nevrátil.

2. Žalovaný sa k žalobe nevyjadril, pričom písomnosti zo súdu boli doručované na adresu jeho sídla,
uvedenú v Obchodnom registri, s fikciou doručenia, ktoré súd v zmysle § 111 ods. 3 zák. č. 160/2015
Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“) považoval za doručené. Na nariadené pojednávanie
dňa 15.11.2018 sa žalovaný bez ospravedlnenia nedostavil. Preto súd vec prejednal a rozhodol v jeho

neprítomnosti (§§ 106,111,183 CSP).

3. Zároveň bolo zistené, že rozsudkom Okresného súdu Prešov zo dňa 16.09.2015, č.k. 14C/153/2014
- 84 týkajúcom totožných účastníkov bolo rozhodnuté o povinnosti žalovaného zaplatiť žalobcovi
sumu 1.000 €, ako o časti nároku, ktorého zvyšná časť vo výške 2.000 € je predmetom konania 18
Cb/3/2015.Rozsudok nadobudol právoplatnosť dňa 27.10.2017 a vykonateľnosť dňa 31.102017.

4. Súd v predmetnej veci vykonal dokazovanie výsluchom žalobcu, oboznámením žaloby, spisu OS
Prešov sp. zn. 14C/153/2015 a zo spisu najmä zmluvy o zložení blokovacej zálohy zo dňa 30.7.2013,
žiadosti o vrátenie blokovacej zálohy zo dňa 17.11.2013, potvrdenia o zaplatení sumy 3.000 € zo dňa
02.08.2013, výzvy na podpísanie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností zo dňa 10.9.2013, odpovedežalobcu na túto výzvu zo dňa 08.10.2013, vyúčtovania zmluvnej pokuty vo výške 3.000 € zo dňa
09.10.2013, čestného prehlásenia predávajúcej Melánie Tenkačovej zo dňa 14.10.2013, ostatného
spisového materiálu a zistil tento skutkový stav:

5. Žalobca a žalovaný uzavreli dňa 30.7.2013 zmluvu o zložení blokovacej zálohy, z ktorej vyplýva,
že žalobca prejavil záväzný záujem kúpiť do svojho vlastníctva nehnuteľnosť (v zmluve špecifikovaný
rodinný dom a priľahlé pozemky) za dohodnutú kúpnu cenu vo výške 13.000 €. Žalobca uhradil
žalovanému blokovaciu zálohu vo výške 3.000 € dňa 02.08.2013. Z výsluchu žalobcu vyplynulo, že pri

uzavretí zmluvy o blokovacom depozite sa konateľa žalovaného p. Koca viacnásobne pýtal, či sú v
dome nové medené rozvody, k čomu ho tento uistil, že je to tak, pričom žalobca sa zároveň pýtal, že v
prípade, ak by to tak nebolo, či je to závažný dôvod, pre ktorý mu bude vrátený blokovací depozit, k čomu
ho konateľ žalovaného taktiež uistil, že v takomto prípade mu bude vrátený blokovací depozit. Keďže
žalobca následne zistil, že rozvody nie sú medené, ale hliníkové, túto skutočnosť oznámil žalovanému,
pričom následne bol aj v rámci inzerátu zmenený text, teda bol vypustený text „nové elektrické rozvody“

a keď žalobca žiadal z tohto dôvodu primerané zníženie ceny, žalovaný sa vyjadril iba tak, že oni zmluvu
rušia a pokiaľ sa chce opätovne uchádzať o kúpu domu, má nanovo zaplatiť blokovaciu zálohu. Z
výsluchužalobcutaktiežvyplynulo,ženávrhzmluvyoblokovacomdepozitepripravilžalovaný,pričomon
ju iba podpísal, pričom vlastne ani inú možnosť nemal. Žalobca sa taktiež vyjadril k značnému nepomeru
medzi zálohou a kúpnou cenou.

6. Konateľ žalovaného p. Koco v rámci výsluchu pred súdom vypovedal, že v súvislosti s realizáciou
tohto obchodu vznikli u žalovaného určité objektívne náklady, ktoré mal súdu zdokladovať, avšak žiadne
doklady súdu nepredložil. Konateľ žalovaného poprel, aby sa ho bol žalobca pri uzatváraní zmluvy o
blokovacom depozite pýtal na rozvody a o tejto skutočnosti sa dozvedel vlastne, až keď začal tento spor.

K otázke medených rozvodov uviedol, že tento údaj nahadzovala do systému bývalá zamestnankyňa a
bol to určitý omyl. Taktiež uviedol, že žalovaný ako realitná kancelária uzatvára zmluvu s oboma klientmi,
teda s budúcim kupujúcim aj s budúcim predávajúcim, a pokiaľ by sa obchod nezrealizoval, tak vzniknuté
náklady im vráti predávajúci. Na otázku súdu prečo bola na zmluvnú pokutu započítaná celá suma
blokovacieho depozitu konateľ žalovaného odpovedal, že takto im to umožňuje zmluva, pričom obchod

nebol uzavretý iba z dôvodu na strane žalobcu a neexistoval žiaden iný závažný dôvod, pre ktorý by
mu mali zálohu vrátiť.

7. Z článku IV. bod 5 vyplýva, ak klient odmietne podpísať kúpnu zmluvu s vlastníkom nehnuteľností
tvoriacich predmet zmluvy za dohodnutú kúpnu cenu bez uvedenia vážneho dôvodu v písomne forme,

je klient povinný zaplatiť realitnej kancelárii zmluvnú pokutu vo výške blokovacej zálohy vyčíslenej v
článku III, bod 1 zmluvy. Realitná kancelária je v takom prípade oprávnená započítať svoju pohľadávku
na zaplatenie zmluvnej pokuty proti klientovi so záväzkom realitnej kancelárie vrátiť blokovaciu zálohu
klientovi.

8. Z článku IV. bod 6 zmluvy vyplýva, ak vlastník nehnuteľnosti špecifikovaných ako predmet zmluvy
odmietne podpísať kúpnu zmluvu o prevode nehnuteľností je realitná kancelária povinná vrátiť klientovi
zaplatenú blokovaciu zálohu v lehote do 7 dní od obdŕžania písomnej žiadosti klienta o vrátenie
blokovacej zálohy.

9. Z listu žalobcu zo dňa 08.10.2013 adresovaného žalovanému vyplýva, že žalobca je ochotný okamžite
uzavrieť kúpnu zmluvu, avšak po zohľadnení nepravdivých skutočností uvedených v inzeráte, ktorý
zadával žalovaný a to, že v dome sú vymenené nové elektrické rozvody, pričom skutočnosť je taká,
že rozvody sú staré hliníkové. Žalobca taktiež poukázal na to, že až dňa 02.10.2013 došlo k splneniu
podmienky týkajúcej sa zapísania prístavby rodinného domu v katastri nehnuteľnosti a vykonania

geometrického zamerania tejto prístavby.

10. Z listu zo dňa 21.10.2013 vyplýva, že žalobca urgoval žalovaného o podpísanie kúpnopredajnej
zmluvy.

11. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva
bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.12. Podľa § 52 ods. 2 OZ, ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia
upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech
zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom

alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých
účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by
sa inak mali použiť normy obchodného práva

13. Podľa § 52 ods. 3 OZ, dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná

v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

14. Podľa § 52 ods. 4 OZ, spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej
zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

15. Podľa § 53 ods. 1 OZ, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú

značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len
„neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu
plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo
ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

16. Podľa § 53 ods. 4 písm. h) OZ, za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa
považujú najmä ustanovenia, ktoré prikazujú spotrebiteľovi, aby splnil všetky záväzky aj vtedy, ak
dodávateľ nesplnil záväzky, ktoré vznikli,

17. Podľa § 53 ods. 4 písm. t) OZ, za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve

sa považujú najmä ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa plnenie za službu, ktorej poskytnutie
dodávateľom v prevažnej miere nesleduje záujmy spotrebiteľa.

18. Podľa § 53 ods. 5 OZ, neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

19. Podľa § 54 ods. 1 OZ, zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou sa nemôžu odchýliť
od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred vzdať svojich práv,
ktoré mu tento zákon alebo osobitné predpisy na ochranu spotrebiteľa priznávajú, alebo si inak zhoršiť
svoje zmluvné postavenie.

20. Podľa § 54 ods. 2 OZ, v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre
spotrebiteľa priaznivejší.

21. Podľa § 54 ods. 3 OZ, v pochybnostiach o význame zmluvnej podmienky sa výklad priaznivejší
pre spotrebiteľa neuplatní, ak právo na príslušnom orgáne uplatňuje právnická osoba založená alebo

zriadená na ochranu spotrebiteľa.

22. Podľa § 544 ods. 1 OZ, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

23. Podľa § 544 ods. 2 OZ, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená
výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

24. Podľa § 545 ods. 1 OZ, ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, je dlžník zaviazaný

plniť povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej zaplatení.

25. Podľa § 545 ods. 2 OZ, veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením
povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta, ak z dojednania účastníkov o zmluvnej pokute
nevyplýva niečo iné. Veriteľ je oprávnený domáhať sa náhrady škody presahujúcej zmluvnú pokutu, len

keď je to medzi účastníkmi dohodnuté.

26. Podľa § 545 ods. 3 OZ, ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný zmluvnú pokutu
zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.27. Podľa § 545a OZ, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a
význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej

porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá
porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody.

28. Na základe vykonaného dokazovania mal súd za jednoznačne preukázané, že zmluva o blokovacom
depoziteuzavretámedziúčastníkmijespotrebiteľskouzmluvoupretonatentoprávnyvzťahniejemožné

aplikovať napr. ustanovenia Obchodného zákonníka týkajúce sa zmluvnej pokuty, tak ako na to poukázal
žalovaný. Z vykonaného dokazovania zároveň nepochybne vyplynulo, že v rodinnom dome, ktorý je
predmetom právneho vzťahu medzi účastníkmi konania, mali byť vymenené elektrické rozvody, teda že
mali byť vymenené staré hliníkové rozvody za nové medené. Žalobca však fyzickou kontrolou týchto
rozvodov zistil, že tieto nie sú nové, ale sú staré, preto túto skutočnosť namietal u žalovaného, ktorý
však na túto skutočnosť žiadnym spôsobom nereagoval a žalobcovi zároveň odmietol vrátiť poskytnutú

blokovaciu zálohu v sume 3.000 €. Pokiaľ žalovaný namietal, že žalobca odmietol podpísať kúpnu
zmluvu bez uvedenia akéhokoľvek dôvodu, čo zdokladoval čestným prehlásením predávajúcej (Melánia
Tenkáčová), tak táto skutočnosť vykonaným dokazovaním preukázaná nebola, keďže samotný žalobca
žalovaného minimálne 2-krát písomne vyzýval na uzavretie kúpnej zmluvy avšak s tým, aby bola
zohľadnená skutočnosť, že v dome nie sú nové elektrické rozvody, a to primeranou zľavou z ceny, resp.

zabezpečením nových elektrických rozvodov. Túto skutočnosť teda nemožno hodnotiť ako odmietnutie
uzavretia zmluvy bez akéhokoľvek dôvodu. V súvislosti s čestným prehlásením predávajúcej, súd
poukazuje na to, že samotný konateľ žalovaného potvrdil, že čestné prehlásenie pripravil samotný
žalovaný a predávajúcej ho zaslal iba na podpis, čo podľa názoru súdu svedčí o nižšej hodnovernosti
tohto čestného prehlásenia, keďže jeho text výslovne naformuloval samotný žalovaný. V tomto ohľade

teda nemožno, s poukazom na ustanovenie článku IV. bod 5 jednoznačne konštatovať, že žalobca
odmietol podpísať kúpnu zmluvu bez uvedenia vážneho dôvodu, keďže ako vyplýva z jeho výsluchu
viacnásobne si preveroval u žalovaného skutočnosť, či sú elektrické rozvody vymenené a či v prípade
pokiaľ to tak nebude má právo na vrátenie zálohy o čom bol uistený, že mu záloha bude vrátená.
Z vykonaného dokazovania teda nevyplynulo, aby k podpisu zmluvy nedošlo bez uvedenia vážneho

dôvodu zo strany žalobcu v písomne forme, keďže skutočnosť, že v rodinnom dome neboli vymenené
elektrické rozvody, hoci to v inzeráte žalovaného bolo takto deklarované, je podľa názoru súdu vážnym
dôvodom aj na prípadné odmietnutie uzavretia kúpnej zmluvy, čo však chovanie žalobcu nepotvrdzuje,
keďže tento naďalej chcel uzavrieť kúpnu zmluvu, avšak s určitou kompenzáciou (zľavou z ceny, resp.
výmenou rozvodov) nepravdivej informácie o tom, že v dome sú nové elektrické rozvody, čo nebola

pravda a čo potvrdil aj samotný žalovaný. Keďže do konca platnosti zmluvy o blokovacom depozite do
30.10.2013 nebola kúpna zmluva uzavretá, žalovaný má právo na vrátenie blokovacieho depozitu aj
vo zvyšnej časti o ktorej bolo právoplatne rozhodnuté v konaní 14 C/153/2014, teda aj žalovanej sumy
2.000 €, preto súd žalobe vyhovel.

29.Súdzároveňpoukazujenaustanovenie§545aObčianskehozákonníka,atoskutočnosť,žeuvedenú
zmluvnú pokutu, aj pokiaľ by bola oprávnená, považoval jednoznačne za neprimeranú a v tomto ohľade
by bola určite namieste aj moderácia tejto zmluvnej pokuty, a to hlavne s ohľadom na značný nepomer
kúpnej ceny a provízie žalovaného, resp. blokovacej zálohy.

30. O trovách konania bolo rozhodnuté podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku, v zmysle
ktorého súd priznal náhradu trov konania úspešnému žalobcovi v rozsahu 100%. O výške trov konania
bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej podľa § 262
ods. 2 Civilného sporového poriadku.

Poučenie:

Protitomutorozsudkumožnopodaťodvolanievlehote15dníododňajehodoručenianaOkresnomsúde
Prešov písomne v 2 vyhotoveniach. V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, v ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie sa spisová značka. Ďalej sa uvedie proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané. Rozsah v akom

sa rozhodnutie napáda môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.Podľa § 364 C.s.p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 C.s.p. odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 C.s.p. odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 C.s.p. odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len
do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak nebude povinnosť uložená týmto rozsudkom splnená v stanovenej lehote, možno sa jej plnenia

domáhať návrhom na výkon exekúcie podľa osobitného právneho predpisu.