Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Friday, January 13, 2017

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 18C/235/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1415209886
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 01. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michal Kubiš

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2017:1415209886.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV sudcom JUDr. Michalom Kubišom v právnej veci žalobcu: V. I., D. S. S. X/

A, 841 05 Bratislava, t.č. byt W. Q., N.. B. XX, Bratislava, zastúpený Advokátska kancelária Beňová
s.r.o., Blumentálska 8, 811 07 Bratislava, IČO: 47 232 366, proti žalovanému: W.. B. B., D. S. M. XX,
821 09 Bratislava, zastúpený Advokátska kancelária Chabadová, s.r.o., Pri starej prachárni č. 13, 831
04 Bratislava, IČO: 36 866 733, o určenie, že nájomný vzťah trvá, takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a .

Žalovaný má voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 03.08.2015 domáhal, aby súd určil, že nájomný vzťah

žalobcu k bytu č. XXX nachádzajúceho sa vo vchode S. X/A, na XX. poschodí bytového domu súpisné
číslo XXXX na S. ulici v Bratislave, postaveného na parc. registra "J." č. XXXX/XX so spoluvlastníckym
podielom o veľkosti XXXX/XXXXXX na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, ktoré sa
nachádzajúvkatastrálnomúzemíKarlovaVesasúzapísanéOkresnýmúradomBratislava,katastrálnym
odborom na LV č. XXXX (ďalej len "byt"), založený dňa 23.02.2000 medzi žalobcom a vtedajšími
vlastníkmi bytu trvá.

2. Na odôvodnenie žaloby uviedol, že dňa 23.02.2000 s predchádzajúcimi vlastníkmi bytu Y.. M. N. C..
XX.X.XXXX,S.X/ABratislavaaY..Š.N.,C..XX.X.XXXX,N.Č..X,SvätýJur,uzatvorildohodu,žeodnich
odkúpi do svojho vlastníctva predmetný byt po tom, ako ho manželia N. nadobudnú do bezpodielového
spoluvlastníctva manželov od Stavebného bytového družstva Bratislava IV a zároveň sa dohodli, že
do toho času bude žalobca byt užívať a uhrádzať všetky poplatky spojené s užívaním bytu (vrátane
poplatkov správcovi, v ktorých bola zahrnutá tzv. anuita a príspevky do fondu opráv). Dňa 23.02.2000
uhradil manželom N.Ň. preddavok na kúpnu cenu vo výške 200 000 Sk a prevzal od nich byt do užívania.

Od tohto momentu platil všetky poplatky spojené s užívaním bytu, vrátane poplatkov správcovi, v ktorých
bola zahrnutá tzv. anuita a príspevky do fondu opráv. Hradil teda nielen všetky mesačné energetické
náklady za byt (elektrina, plyn, voda, koncesionárske poplatky), ale aj finančné povinnosti pôvodných
vlastníkov vyplývajúce z ich vlastníckeho vzťahu k bytu. Následne im uhradil ďalšie preddavky na kúpnu
cenu - dňa 10.03.2000 vo výške 150 000 Sk, dňa 26.05.2000 vo výške 100 000 Sk, dňa 17.06.2000 vo
výške 100 000 Sk, dňa 28.11.2001 vo výške 150 000 Sk, dňa 20.03.2002 vo výške 100 000 Sk, dňa
16.05.2003 vo výške 300 000 Sk, spolu 1 100 000 Sk. Po tom, čo manželia N. byt nadobudli do osobného

vlastníctva, ich žiadal o uzatvorenie kúpnej zmluvy, čo oni stále posúvali pre časové okolnosti a neskôr
sa snažili o modifikáciu dohody a žiadali zvýšenie kúpnej ceny. Poukázal na to, že manželia N. k užívaniu
bytunímnikdynemaližiadnenámietky,jehoužívacieprávokbytunikdynenapadli.Dňa16.07.2015saod
žalovaného dozvedel, že manželia N. byt predali žalovanému. Dňa 27.07.2015 ho žalovaný kontaktovals tým, že chce vidieť pivnicu a počas toho, ako mu ukazoval pivnicu, žalovaný vpustil do bytu tri neznáme
osoby, ktoré vymenili na byte zámok a začali vypratávať jeho veci. Napriek privolanej hliadke polície
ho z bytu vypratal iba v oblečení, ktoré mal na sebe a s notebookom. Z uvedeného vyplýva, že má k

predmetnému bytu užívacie práva, na ktoré je potrebné aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonníka
vzťahujúce sa k nájomným zmluvám, k čomu je možné dospieť jedným z nasledovných výkladov: 1.
Jeho právo držať a užívať byt je nutné posudzovať ako nájomný vzťah s poukazom na § 853 ods. 1 a
686 ods. 1 Občianskeho zákonníka, alebo 2. podmienkou platnosti nájomnej zmluvy nie je jej písomná
forma, prejav vôle uzatvoriť nájomnú zmluvu môže byť vyjadrený nevýslovne, tzn. konkludentne, pričom

medzi ním a pôvodnými vlastníkmi bola uzatvorená nájomná zmluva na čas, kým nepríde k odpredaju
bytu, čo je zrejmé z jeho vyše 15 ročného užívania bytu, zo skutočnosti, že predchádzajúci vlastníci
bytu uvedené užívanie bytu rešpektovali, nikdy si voči nemu neuplatnili žiadne práva na vypratanie bytu
alebo na úhradu dlžného nájomného. Naliehavý právny záujem na požadovanom určení odôvodnil tým,
že bez rozhodnutia súdu je jeho právne postavenie neisté.

3. Žalovaný žiadal žalobu ako nedôvodnú zamietnuť. Poukázal na to, že žalobca v rozpore s právom,
bez právneho titulu a bez poskytovania akejkoľvek protihodnoty užíval vec iného, napriek výzvam
predchádzajúcich vlastníkov sa odmietal z bytu vysťahovať. Uvedené konanie žalobcu nielenže nemôže
požívať právnu ochranu, ale je v rozpore so všeobecne uznávanými normami slušného správania. Je
zarážajúce, že z tohto protiprávneho konania sa snaží následne, pod zámienkou aplikácie tzv. analógie

doslovne "umelo vytvoriť" nájom bytu a domáha sa jeho ochrany, pričom sa doteraz nevyjadril, aké
nájomné má byť z údajnej nájomnej zmluvy platené, a to napriek tomu, že nájom je zásadne odplatný.
Uviedol, že žalobca priloženými listinami neosvedčil existenciu nájomného vzťahu k predmetnému bytu,
neuviedol,akémajúbyťpodľanehonáležitostinájomnejzmluvy,nazákladektorejmátrvaťjehonájomný
vzťah k predmetnému bytu. Neosvedčil, že by mu bývalí bezpodieloví spoluvlastníci akokoľvek a ešte aj

zadarmo (resp. len za úhradu nákladov súvisiacich s užívaním bytu) prenechali byt do užívania. Naopak,
právo vec užívať si vyvodzuje z toho, že byt užíval proti vôli bývalých bezpodielových spoluvlastníkov.
Navrhovateľ totižto neplatil ani len nájomné. Platil výlučne, aj to len sporadicky, platby súvisiace s
užívanímbytu,aležiadnuprotihodnotuzato,žebytinéhoužíval.Nemoholbyťtedaanilendobromyseľný
v tom, že existuje nájomná zmluva, keďže sám nájomné neuhrádzal, t.j. sám si neplnil také povinnosti,

ktoré by mu z takéhoto vzťahu vyplývali.

4.Súd pri rozhodovaní vychádzal z nasledovného skutkového stavu:

Výsluchom svedka Y.. M. N. súd zistil, že na prelome rokov 1999-2000 sa aj s manželkou rozhodli,

že predajú byt pani V. pričom k plneniu kúpnej ceny malo dôjsť v priebehu niekoľkých týždňov alebo
mesiacov, čo sa ale nestalo. Neustále ich na to upozorňovali a napokon minulý rok sa rozhodli byt predať
žalovanému. Poukázal na to, že dohoda s pani V. bola ústna. Byt bol družstevný a tak sa aj predával.
Cena za byt bola pôvodne dohodnutá cena 1 500 000 Sk, neskôr sa znížila na 1 400 000 Sk, keďže
pani V. a žalobca tvrdili, že to zaplatia rýchlo, takže išlo o akúsi zľavu. Z kúpnej ceny bolo zaplatených 1

100 000 Sk. Uviedol, že žalobca a pani V. bývali na XX. poschodí v tom istom bytovom dome v nájme, a
nakoľko už museli z toho nájmu odísť, tak sa dohodli, že si ich byt pripravia na bývanie. Pani V. poskytli
kľúče s tým, aby tam bývali do úhrady kúpnej ceny. Žiadnu dohodu o platení poplatkov do fondu a o
platení anuity nemali. Uviedol, že nevedel o tom, že by žalobcom a pani V. bola platená nejaká anuita a
príspevky do fondu opráv. Čo sa týka ostatných poplatkov ako elektrina a tak, mal za to, že keď chceli

v byte žiť, tak to mali aj platiť. Poukázal na to, že žalobca bol nemecký štátny občan, čo bol hlavný
problém, bol síce pri tých rokovaniach s pani V., deklaroval, že byt chce kúpiť pre pani V. a dieťa, ktoré
mali spolu, avšak partnerom na rokovania bola pani V., ktorú sám žalobca takto označil. Žiadna nájomná
zmluva so žalobcom nebola dohodnutá, žalobca ani neplatil žiadnu platbu za užívanie bytu. Uviedol, že
pri rokovaniach s pani V. neočakával, že v tomto byte bude pani V. a žalobca tak dlho bývať, myslel,

že to bude oveľa rýchlejšie vysporiadané. Poukázal tiež na to, že žalobcu mnohokrát upozorňoval, aby
sa vysťahovali z bytu, a to ústne, telefonicky, osobne a v roku 2007 aj prostredníctvom právnika. Čo sa
týka preddavkov na kúpnu cenu, uviedol, že boli uhrádzané v hotovosti, ale nepamätal si, kto konkrétne
ich uhrádzal, niekto z nich dvoch.

Výsluchom svedkyne Y.. Š. N. súd zistil, že v tom byte bývali 5 rokov do roku 1999, pričom na XX.
poschodí v tom istom dome bývala pani V. s dcérou a žalobcom, ktorý ale často chodil do Nemecka.
Keď sa v roku 1999 sťahovali z toho bytu, tak ju pani V. oslovila, či by jej ten byt nepredala. Uviedla, že
s tým súhlasila, keďže nechcela byt prenajímať a riešiť problémy s tým spojené. Pani V. nemala toľkopeňazí, aby vyplatila kúpnu cenu naraz, tak sa dohodli, keďže sa poznali, že to zaplatí v krátkej dobe,
pričom jej dala kľúče od bytu po tom, ako zaplatila prvú zálohu. K následným úhradám však dochádzalo
až po výzvach, dohody z jej strany sa nedodržiavali, pričom posledná úhrada bola v roku 2003. Nikdy

sa s pani V. ani so žalobcom nerozprávali o nájme, pričom vyslovene ich žiadali, aby tú kúpnu cenu
zaplatili celú alebo aby sa z bytu vysťahovali. Poukázala na to, že keby sa s pani V. nepoznala, tak by
nikdy nesúhlasila, aby v tom byte bývala, keďže nechcela riešiť problémy, ktoré sú spojené s nájmom
bytu, s platením nedoplatkov, rušením nočného kľudu, atď. Potvrdila, že žalobca bol prítomný pri tých
rokovaniach, tváril sa ako odborník na reality, ale nikdy nebol zmluvnou stranou. Čo sa týka potvrdenia

o hradení preddavkov na kúpnu cenu, uviedla, že to bol jej návrh, aby bolo niečo písomné, pričom išlo o
zálohy na kúpu bytu, z ktorého vzišlo, keďže tá kúpna cena nebola nikdy celá uhradená. Nepamätala si,
od koho tieto zálohy preberali, nevedela, či bol prítomný vždy žalobca, ale peniaze jej dávala vždy pani
V.. Na potvrdení je uvedený žalobca, lebo si to tak želala pani V.. Na otázku, kto hradil poplatky do fondu
opráv a anuitu, uviedla, že sumu 2 000 Sk ročne, čo sa platila správcovi bytového družstva, keďže v tom
čase bol ten byt družstevný, platil niekto z nich dvoch, anuitu vyplatila ona s manželom, keď byt kúpili

do osobného vlastníctva, takže tá sa už neplatila. Na otázku, či žalobca platil nejakú sumu za užívanie
bytu, uviedla, že nie, rovnako ani pani V.. Neočakávala, že tam budú bývať tak dlhodobo. Čo sa týka
platieb do fondu a nákladov spojených s užívaním bytu, uviedla, že pokiaľ tam bývala pani V., tak žiadna
upomienka neprišla, ale potom, keď sa pani V. na jar 2015 odsťahovala a byt predávali žalovanému, tak
zistila, že je tam nedoplatok 2 400 eur, z čoho vyplýva, že žalobca tie platby neplatil. Poukázala na to,

že žiadna dohoda o užívaní bytu nebola, s pani V. sa dohodli, že do pol roka bude z ich strany vyplatená
tá kúpna cena. K uzavretiu kúpnej zmluvy však nedošlo, lebo nebola vyplatená celá kúpna cena, okrem
toho muselo dôjsť k prevodu členských práv a povinností. Poprela, že by bola dohoda so žalobcom, že
k prevodu bytu dôjde až potom, keď oni nadobudnú byt do BSM.

Výsluchom Y. V. súd zistil, že so žalobcom bývala v byte na S. ulici v Bratislave na 12. poschodí, priatelila
sa s pani N., a keďže vedela, že sa budú sťahovať a predávať svoj byt, tak sa jej spýtala, či by od
nich aj s partnerom mohli ten byt odkúpiť. Dohodli sa na cene s tým, že sa bude postupne splácať tak,
ako budú prichádzať peniaze. Potom dostali byt do užívania a dohodli sa, že tá suma 1 400 000 Sk sa
bude postupne splácať. Pani N. vždy prišla do bytu, kde jej vždy tie splátky odovzdala. Na konkrétnom

termíne, kedy má dôjsť k prevodu bytu, sa nedohodli, dohoda bola, že keď sa splatí tá suma tak potom
sa byt prevedie. Nedohodli sa ani na výške jednotlivých splátok. Čo sa týka užívania bytu, uviedla, že v
roku 2000 sa dohodli s manželmi N., že tam budú bývať, kým sa splatí celá kúpna cena a byt sa prevedie
na žalobcu. Na otázku, či sa dohodli aj na platení nejakých poplatkov za užívanie bytu, uviedla, že pokiaľ
tam bývala, čo bolo do roku 2012, tak platila elektrinu, plyn a telefón, pričom tieto účty chodili na meno

pána N., ďalej platila nájomné bytovému družstvu, išlo o sumy 130 eur, potom 140 eur podľa toho, ako
sa tie ceny menili v jednotlivých rokoch a podľa toho aké boli preddavky, ktoré dávala správkyňa. Išlo
o platby za vodu, kúrenie, výťah, smeti a ostatné veci spojené s bytom. S manželmi N. bola dohoda,
že budú platiť všetky poplatky spojené s bytom. Na tom stretnutí, kde sa o tom dohodli, bol pán N.
s manželkou, ona a žalobca. Platby, ktoré uhrádzala, hradila zo spoločných peňazí jej a žalobcu. Na

otázku, či platili manželom N. nejaké peniaze za to, že užívajú byt, uviedla, že nie. Neexistovali žiadne
písomné dohody s manželmi N. ohľadne bytu, bol len jeden papier o prevzatí preddavkov na kúpnu
cenu. Čo sa týka anuity, o ktorej v čestnom vyhlásení zo dňa 26.08.2015 uviedla, že ju hradil žalobca,
uviedla, že ten byt bol družstevný, tak sa dohodli s manželmi N., že tú zostatkovú sumu, ktorú bolo
potrebné uhradiť na odkúpenie bytu do osobného vlastníctva a ktorá predstavovala sumu asi 70 000 Sk

a bola označená ako anuita, zaplatí žalobca.

Z potvrdenia o prevzatí platieb (č.l. 4 spisu) súd zistil, že Š. N. svojím podpisom potvrdila, že od žalobcu
prevzala ako zálohu na byt sumu - dňa 23.02.2000 vo výške 200 000 Sk, dňa 10.03.2000 vo výške 150
000 Sk, dňa 26.05.2000 vo výške 100 000 Sk, dňa 17.06.2000 vo výške 100 000 Sk, dňa 28.11.2001 vo

výške 150 000 Sk, dňa 20.03.2002 vo výške 100 000 Sk, dňa 16.05.2003 vo výške 300 000 Sk.

Z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie Karlova Ves (č.l. 5 spisu) súd zistil, že
manželia N. sa stali bezpodielovými spoluvlastníkmi bytu ku dňu 27.09.2007 na základe kúpnej zmluvy
(V-29145/07 zo dňa 28.11.2007).

Z čestných vyhlásení zo dňa 28.07.2015 (č.l. 6-12 spisu) súd zistil, že obyvatelia domu na S. P.. XA v
Bratislave čestne vyhlásili, že žalobca užíval byt od roku 2000.Z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie Karlova Ves (č.l. 18 spisu) a rozhodnutia
Okresného úradu Bratislava, katastrálny odbor zo dňa 10.07.2015 (č.l. 137 spisu) súd zistil, že
vlastníkom bytu sa ku dňu 10.07.2015 stal žalovaný na základe kúpnej zmluvy (V-18987/15 zo dňa

10.07.2015).

Z čestného prehlásenia zo dňa 11.08.2015 (č.l. 53 spisu) súd zistil, že Y.. M. N. X. Y.. Š. N. čestne
vyhlásili, že so žalobcom nikdy písomne neuzatvorili žiadnu zmluvu, ktorou by sa zaviazali mu odpredať
byt, neprejavili akúkoľvek vôľu s ním uzatvoriť nájomný vzťah, prípadne iným spôsobom upraviť a

priznať mu akékoľvek právo k užívaniu bytu, v žiadnom prípade s ním neuzatvorili nájomnú zmluvu
(ani ústne ani písomne), nedohodli žiadnu výšku odplaty za užívanie bytu, o čom svedčí aj to, že ho
listom z 25.04.2008 vyzvali na vypratanie bytu, žalobca dlhodobo užíval byt neoprávnene, napriek ich
výslovnému nesúhlasu, proti ich vôli zadarmo, všetky úhrady spojené s užívaním bytu boli uhradené
pod ich menom.

Z čestného vyhlásenia zo dňa 24.08.2015 a 03.11.2015 (č.l. 68 spisu) súd zistil, že Y. V. čestne vyhlásila,
že žalobca sa za jej prítomnosti dňa 23.02.2000 s Y.. M. N. a Y.. Š. N. dohodol, že byt odpredajú za
sumu 1 200 000 Sk s tým, že žalobca zároveň uhradí tzv. anulitu, pričom k odpredaju bytu malo dôjsť
podľa dohody po tom, ako byt nadobudnú do vlastníctva. V ten istý deň došlo medzi manželmi N. a
žalobcom k dohode, že do času, kým príde k prevodu bytu na žalobcu, bude žalobca spolu s ňou, ako

jeho vtedajšou družkou a ich deťmi užívať uvedený byt a zároveň bude znášať náklady na bývanie
v tomto byte. Od uvedeného momentu žalobca uhrádzal všetky náklady za predmetný byt, t.j. všetky
platby, ktoré účtoval správca bytového domu, úhrady za elektrinu, plyn, atď, pričom realizáciu platieb
uskutočňovala ona poštovými poukážkami. Tiež potvrdila, že bola svedkom toho, ako žalobca manželom
N. uhradil v hotovosti preddavky na kúpu bytu - 200 000 Sk, dňa 10.03.2000 vo výške 150 000 Sk, dňa

26.05.2000 vo výške 100 000 Sk, dňa 17.06.2000 vo výške 100 000 Sk, dňa 28.11.2001 vo výške 150
000 Sk, dňa 20.03.2002 vo výške 100 000 Sk, dňa 16.05.2003 vo výške 300 000 Sk, spolu 1 100 000
Sk. Manželia N. uzatvorenie kúpnej zmluvy odďaľovali pre časové okolnosti, neskôr na jar 2014 začali
požadovať zvýšenie kúpnej ceny, čo žalobca odmietol a žiadal o riadne dodržanie pôvodnej dohody.

Z výzvy na vypratanie nehnuteľnosti (č.l. 76 spisu) súd zistil, že Y.. M. N. zastúpený advokátom vyzval
žalobcu na vypratanie bytu najneskôr do 30.04.2008.

Zo zálohového predpisu k bytu platného od 01.01.2004 (č.l. 168 spisu) súd zistil, že sú v ňom uvedené
položky ako anuita - 228 Sk, daň z nehnuteľností - 28 Sk, dotácia FPUO - 324 Sk, poistné - 16 Sk,

poplatok za správu - 100 Sk, odmena ZV spoločenstva 150 Sk, teplo - 1 400 Sk, teplá UV - 1 440 Sk,
studená voda - 421 Sk, el. energia spol. pr. - 40 Sk, upratovanie - 68 Sk, odvoz odpadu - 332 Sk, výťahy
- 97 Sk, spracovateľský poplatok 35 Sk, spolu 4 679 Sk.

Z poštových poukazov za roky 2009 - 2013 (č.l. 169-179 spisu) súd zistil, že Y. V. ako odosielateľ zasielal

Správcovskému bratislavskému družstvu zálohové platby za byt.

Zo zmluvy o prevode vlastníctva družstevného bytu zo dňa 12.06.2007 (č.l. 197-203 spisu) súd zistil,
že Stavebné bytové družstvo Bratislava IV previedlo byt do bezpodielového spoluvlastníctva manželom
N. za cenu 58 131,18 Sk, ktorá predstavovala výšku nesplateného investičného úveru pripadajúceho na

byt ku dňu 30.06.2007 s tým, že túto cenu uhradili nadobúdatelia ku dňu podpisu zmluvy.

Z vyhlásenia Správcovského bratislavského družstva zo dňa 10.11.2016 (č.l. 204 spisu) súd zistil, že
Správcovské bratislavské družstvo ako správca domu na S. P.. X/A v Bratislave potvrdil, že v roku 2014
boli na účet domu pripísané dve preddavkové platby uhradené žalobcom, a to dňa 22.08.2014 suma

388,72 eura a dňa 09.09.2014 suma 300 eur. Z rokov 2013, 2014, 2015 boli uhrádzané iba dve uvedené
platby žalobcom, pričom ostatné preddavky boli doplatené dvoma úhradami, ktoré zrealizoval M. N., a
to dňa 06.07.2015 suma 1 086,85 eura a suma 1 098,30 eura.

Z vyúčtovania nákladov za užívanie bytu a služieb s tým spojených za obdobie od 01.10.2007 do

31.12.2007 (č.l. 210 spisu) súd zistil, že za uvedené obdobie predstavoval nedoplatok za byt sumu 6
158 Sk.Z výzvy na rešpektovanie práva na bývanie zo dňa 23.07.2015 (č.l. 239 spisu) súd zistil, že žalobca
vyzval žalovaného, aby rešpektoval jeho právo na užívanie bytu.

Z poštových poukazov z prílohovej obálky na č.l. 242 spisu súd zistil, že za roky 2011-2013 boli ZSE
Energia, a.s. zasielané platby s tým, že ako odosielateľ je uvedený M. N. a za roky 2011-2013 boli Slovak
Telekom, a.s., zasielané platby s tým, že ako odosielateľ je uvedená Š. N..

Ostatné skutočnosti vyplývajúce z ďalších listinných dôkazov neboli pre rozhodnutie súdu podstatné,

preto ich súd osobitne na tomto mieste neuvádzal.

5. Po právnej stránke súd vec posúdil nasledovne:

Podľa § 685 ods. 1 prvá veta zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len "O.z.") nájom bytu
vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a

to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis
príslušenstva a opis stavu bytu.

Podľa § 686 ods. 1 O.z. nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania,
výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala

by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne,
vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

Podľa § 680 ods. 2 O.z. ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do
právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu

vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.

6. Žalobca sa v prejednávanej veci domáhal ochrany svojho práva užívať byt žalobou na určenie, že jeho
nájomný vzťah k bytu trvá. Súd sa preto v prvom rade zaoberal tým, či žalobca má na požadovanom
určení naliehavý právny záujem v zmysle § 137 písm. c) C.s.p. (resp. § 80 písm. c/ O.s.p.). Súd pritom

dospel k záveru, že žalobca takýto naliehavý právny záujem má, keďže bez požadovaného určenia je
jeho právne postavenie neisté.

7. Vzhľadom na žalobou vymedzený petit sa súd v konaní zameral na skúmanie otázky, či žalobcovi
vznikol k spornému bytu nájomný vzťah, ktorý by mal trvať až do súčasnosti. Po vykonanom dokazovaní

a zhodnotení jednotlivých dôkazov osobitne ako aj v ich vzájomnej súvislosti a s prihliadnutím na všetko,
čo vyšlo počas konania najavo, však súd dospel k záveru, že žaloba žalobcu nie je dôvodná, keďže v
konaní nebolo preukázané, že by sa žalobca s predchádzajúcimi vlastníkmi bytu dohodol na nájme bytu,
atočiužpísomne,ústnealebokonkludentne.Vprvomradesúdpoukazujenatúskutočnosť,žemanželia
N. v čase, keď malo dôjsť podľa žalobcu k vzniku jeho nájomného vzťahu k bytu (v roku 2000) neboli

vlastníci sporného bytu. Byt bol družstevný a jeho vlastníkom bolo Stavebné bytové družstvo Bratislava
IV, od ktorého manželia N. nadobudli byt do vlastníctva (bezpodielového spoluvlastníctva) až v roku
2007, čo mal súd za preukázané zo zmluvy o prevode vlastníctva družstevného bytu zo dňa 12.06.2007
a z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX. Pokiaľ ide o existenciu nájomného vzťahu žalobcu k spornému
bytu, uzavretie písomnej nájomnej zmluvy nebolo v konaní ani tvrdené a jej existencia ani nevyšla v

konaní najavo. Čo sa týka ústnej nájomnej zmluvy, jej uzavretie popreli manželia N.. Rovnako nebolo
preukázané, že by došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy konkludentným spôsobom. Súd na tento účel
vypočul manželov N., skúmanie prejavu vôle ktorých považoval súd za rozhodujúce (pri absencii návrhu
na vypočutie žalobcu ako druhej zmluvnej strany), keďže uzavretie nájomnej zmluvy konkludentným
spôsobom predpokladá, že existuje konkludentný prejav vôle, a to tak na strane prenajímateľa, ako aj

na strane nájomcu, ktorý smeruje k uzavretiu nájomnej zmluvy o nájme určitého bytu (porov. rozsudok
Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26 Cdo 2947/2010 zo dňa 08.12.2011). Konkludentným
prejavom vôle smerujúcim k uzavretiu zmluvy nie je mlčanie, prípadne skutočnosť, že vlastník bytu od
osoby bývajúcej v byte požaduje nájomné za užívanie bytu, ktoré hradí a vlastník bytu prijíma (porov.
rozsudky Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 3 Cdon 120/96 zo dňa 29.05.1997, sp. zn. 26

Cdo 1898/99 zo dňa 22.03.2001, sp. zn. 26 Cdo 1654/98 zo dňa 21.08.2000, sp. zn. 26 Cdo 551/2000
zo dňa 25.10.2001, sp. zn. 26 Cdo 1160/2002 zo dňa 20.11.2003, sp. zn. 26 Cdo 1158/2003 zo dňa
08.06.2004, sp. zn. 26 Cdo 436/2004 zo dňa 01.02.2005, sp. zn. 26 Cdo 1489/2005 zo dňa 20.04.2006).
Účinky právne záväzného prejavu vôle smerujúceho k uzatvoreniu nájomnej zmluvy nie je spôsobilávyvolať ani tá skutočnosť, že vlastník podal žalobu o vypratanie bytu až so značným časovým odstupom
(porov. rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26 Cdo 212/2005 zo dňa 30.11.2005). V
rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26 Cdo 1277/2005 zo dňa 20.04.2006 najvyšší

súd na uvedené nadviazal, keď konštatoval, že účinky právne záväzného prejavu vôle smerujúceho k
uzatvoreniu nájomnej zmluvy nie je spôsobilá vyvolať ani okolnosť, že osoby bývajúce v byte za užívanie
bytu platili, inak by na ich strane došlo k bezdôvodnému obohateniu. Na tom nemohla nič zmeniť ani
tá skutočnosť (pokračoval najvyšší súd), že vlastníci bytu podali žalobu na vypratanie až 10 rokov po
tom, čo získali nehnuteľnosť do vlastníctva, že im nedali najavo, že ich za nájomcov nepovažujú, a že

navonok neprejavili úmysel ich z bytu vypratať. V tejto súvislosti súd poukazuje na to, že pokiaľ manželia
N. výslovne popreli uzavretie nájomnej zmluvy so žalobcom, nemohla ani skutočnosť, že žalobca platil
poplatky spojené s užívaním bytu, a ani tá skutočnosť, že manželia N. nepodali žalobu o vypratanie
bytu, vyvolať účinky právne záväzného prejavu vôle na ich strane smerujúceho k uzatvoreniu nájomnej
zmluvy.

8. V konaní bolo preukázané, že dňa 23.02.2000 sa žalobca aj so svojou vtedajšou družkou Y. V. ústne
dohodol s manželmi N., že od nich odkúpia sporný byt po tom, ako ho manželia N. nadobudnú do
bezpodielového spoluvlastníctva manželov od Stavebného bytového družstva Bratislava IV. Manželia
N. síce vo svojich svedeckých výpovediach tvrdili, že zmluvnou stranou bola iba Y. V., zároveň však z
ich výpovedí vyplynulo, že pri rokovaniach bol aj žalobca, ktorý deklaroval, že byt chce kúpiť pre pani

V. a dieťa, ktoré mali spolu (výpoveď svedka N.), ďalej, že ich (žalobcu aj Y. V.) žiadali, aby kúpnu cenu
zaplatili celú alebo aby sa z bytu vysťahovali (výpoveď svedkyne N.). Skutočnosť, že zmluvnou stranou
bol okrem Y. V. aj žalobca, potvrdila vo svojej svedeckej výpovedi svedkyňa V., pričom to nepriamo
vyplýva aj z potvrdenia o prevzatí preddavkov na kúpnu cenu, kde Š. N. svojím podpisom potvrdila,
že od žalobcu prevzala predmetné preddavky. Preto súd ustálil, že zmluvnou stranou bol aj žalobca.

Manželia N. tiež spochybnili, že sa dohodli na tom, že byt predajú až po tom, ako ho nadobudnú do
bezpodielového spoluvlastníctva manželov od Stavebného bytového družstva Bratislava IV (tvrdili, že
sa dohodli na tom, že byt predajú po tom, ako bude zaplatená celá kúpna cena 1 400 000 Sk). Súd
však poukazuje na to, že manželia N. v čase, keď prebiehali predmetné rokovania (v roku 2000), neboli
vlastníci sporného bytu, keďže byt bol družstevný. Vlastníkmi (bezpodielovými spoluvlastníkmi) bytu sa

stali až v roku 2007, keď byt nadobudli od Stavebného bytového družstva Bratislava IV. Preto sa ani
nemohli so žalobcom a Y. V. dohodnúť na tom, že im byt predajú po zaplatení kúpnej ceny 1 400 000 Sk,
ale jedine na tom, že im byt predajú vtedy, keď ho nadobudnú do bezpodielového spoluvlastníctva od
Stavebného bytového družstva Bratislava IV. Táto skutočnosť pritom vyplýva aj z čestného vyhlásenia
Y. V. zo dňa 24.08.2015 a 03.11.2015. Zároveň sa zmluvné strany ústne dohodli, že do toho času

bude žalobca aj s Y. V. v byte bývať a bude znášať náklady na bývanie v tomto byte. Čo sa týka
dohody o umožnení bývania v byte žalobcovi a Y. V. zo strany manželov N., táto v podstate nebola
v konaní sporná, potvrdili ju aj svedkovia N.. Čo sa týka dohody o platení nákladov na bývanie, táto
vyplýva jednak z čestného vyhlásenia Y. V. zo dňa 24.08.2015 a 03.11.2015, ako aj z jej výpovede
a z poštových poukazov za roky 2009 - 2013 (č.l. 169-179 spisu), v zmysle ktorých Y. V. zasielala

Správcovskému bratislavskému družstvu zálohové platby za byt. Navyše aj svedkyňa Š. N. vo svojej
svedeckej výpovedi potvrdila, že čo sa týka platieb do fondu a nákladov spojených s užívaním bytu,
pokiaľtambývalapaniV.,takžiadnaupomienkaneprišla.Vzhľadomnavýkladpodanývyššie(odsek10.)
však platenie uvedených platieb nebolo pre rozhodnutie súdu podstatné (skutočnosť, že žalobca resp. Y.
V. platili poplatky spojené s užívaním bytu a manželia N.L. to akceptovali, nemohla vyvolať účinky právne

záväzného prejavu vôle smerujúceho k uzatvoreniu nájomnej zmluvy). Za podstatné považuje súd to, že
medzi žalobcom a manželmi N. nebolo dohodnuté platenie nájomného ako odplaty za prenechanie bytu
do užívania. Samotná svedkyňa V. vo svojej svedeckej výpovedi uvedenú skutočnosť potvrdila, keď na
otázku, či platili manželom N. nejaké peniaze za to, že užívajú byt, uviedla, že nie. Poplatky spojené s
užívaním bytu, ktoré platil žalobca resp. Y. V., totiž nepredstavujú nájomné ako odplatu prenajímateľa

za prenechanie bytu do užívania nájomcovi, ale predstavujú náklady spojené s užívaním bytu, ktoré
by musel znášať aj samotný vlastník bytu (ak by byt neprenajímal, resp. ich úhradu nepreniesol na
iný subjekt osobitnou zmluvou). To je zrejmé aj zo zálohového predpisu k spornému bytu platného od
01.01.2004(č.l.168spisu),kdesúuvedenétaképoložky,ktorésúspojenésvlastníctvombytu.Pokiaľide
o anuitu, ktorá bola hradená žalobcom resp. Y. V. v rámci zálohových platieb, táto bola súčasťou budúcej

kúpnej ceny (resp. preddavkov na ňu), na ktorej sa dohodli manželia N. so žalobcom a Y. V.. Uvedené
vyplývazosvedeckejvýpovedeY.V.,akoajjejčestnéhovyhláseniazodňa24.08.2015a03.11.2015,kde
potvrdila, že dohoda bola taká, že manželia N. im byt odpredajú za sumu 1 200 000 Sk s tým, že žalobca
zároveň uhradí tzv. anuitu. Anuita pritom predstavovala opakovanú platbu, ktorou sa postupne splácalinvestičný úver pripadajúci na sporný byt (ktorý bol družstevný) a jeho splatenie bolo predpokladom
toho, aby byt mohol byť prevedený do vlastníctva (bezpodielového spoluvlastníctva) manželov N. (a
následne do vlastníctva žalobcu a Y. V.). Je preto logické, že manželia N. sa dohodli so žalobcom a Y.

V., že tieto platby (anuitu) budú platiť (za nich) žalobca a Y. V. ako súčasť budúcej kúpnej ceny, za ktorú
im následne manželia N. byt predajú. Platenie týchto platieb žalobcom resp. Y. V. v rámci zálohových
platieb preto nemožno považovať za platenie nájomného ako odplaty za užívanie bytu. To platí o to viac,
že po splatení investičného úveru uvedenými platbami (resp. zostatkovej ceny pripadajúcej na byt) a za
situácie, že by nedošlo k prevodu bytu do vlastníctva žalobcu zo strany manželov N. (čo sa aj reálne

stalo), by pri akceptovaní uvedených platieb ako nájomného žalobca neplatil za užívanie bytu žiadne
nájomné. Čo sa týka platieb za elektrinu a telekomunikačné služby, z ich povahy prirodzene vyplýva, že
ichmaluhrádzaťten,ktotietoslužbyvyužíval.PokiaľichtedahradiližalobcaspolusY.V.,ktorívspornom
byte bývali a tieto služby využívali, nemožno to rovnako považovať za platenie nájomného. Tým zároveň
nebola splnená zákonná podmienka pre vznik platnej zmluvy o nájme bytu, ktorou je dohoda o výške
nájomného resp. o spôsobe jeho výpočtu. Z ustanovenia § 686 ods. 1 O.z. totiž vyplýva, že podstatnými

náležitosťami zmluvy o nájme bytu sú okrem iného výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené
s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Vzhľadom k tomu, že podstatnými náležitosťami zmluvy
o nájme bytu sú obidve vyššie uvedené skutočnosti, a tiež s prihliadnutím k tomu, že každá z nich
má sama o sebe význam pre práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v existujúcom nájomnom
vzťahu (porov. napr. § 696, § 697, § 698, § 699, § 711 ods. 1 písm. d/ O.z.), musí zmluva o nájme

bytu obsahovať zvlášť stanovenie nájomného a zvlášť stanovenie úhrady za služby. Výška nájomného
(spôsob jeho výpočtu) a výška úhrady za služby (spôsob jej výpočtu) predstavujú samostatné obsahové
náležitosti zmluvy o nájme bytu a tomu musí zodpovedať aj ich vyjadrenie v nájomnej zmluve (porov.
rozsudky Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 28 Cdo 2124/2001 zo dňa 21.12.2001, sp. zn. 26
Cdo 2121/2006 zo dňa 25.10.2007, sp. zn. 26 Cdo 4836/2007 zo dňa 20.01.2009). Pritom spôsobom

výpočtuúhradyzaplneniaspojenésužívanímbytujepotrebnérozumieťtakédojednanie,ktoréobsahuje
údaje, na základe ktorých možno pomocou objektívne určiteľných hľadísk vykonať výpočet úhrady za
služby, t.j. dospieť ku konkrétnej čiastke (porov. rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn.
26 Cdo 2041/2003 zo dňa 19.01.2005). V rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26 Cdo
4836/2007 zo dňa 20.01.2009 najvyšší súd dospel k záveru, že "neobsahovala-li v dané věci Smlouva

výši úhrady za služby a ani způsob jejího výpočtu, ale toliko ujednání, podle něhož se nájemkyně
zavázala hradit zálohy na dodávku tepla, vody, el. energie v bytě a podílu ze společných prostor s tím,
že bude výše uvedené částky přímo hradit na účet Společenství vlastníků domu B. 31, P. , odvolací
soud pochybil, pokud se zabýval otázkou neplatnosti Smlouvy pouze z pohledu ujednání o nájemném (a
dovodil, že z tohoto pohledu je Smlouva platná) a nikoli také vzhledem k citované judikatuře z pohledu

ujednání o úhradě za služby (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 21. března 2007, sp. zn. 26 Cdo
1102/2006, a z 28. srpna 2007, sp. zn. 26 Cdo 957/2006). Vzhľadom na uvedené možno konštatovať,
že v prejednávanej veci nielenže medzi stranami nebolo dohodnuté nájomné (výška ani spôsob jeho
výpočtu), ale nebola ani dostatočne určitým spôsobom stanovená výška úhrady za plnenia spojené s
užívaním bytu (resp. spôsob jej výpočtu). Žalobca resp. Y. V. sa totiž dohodli s manželmi N., že budú

znášať náklady na bývanie v spornom byte, t.j. že budú platiť na účet správcu domu zálohové platby za
plnenia spojené s užívaním bytu a ostatné platby za spotrebované služby (elektrina, telekomunikačné
služby), teda vymedzili túto náležitosť takým spôsobom, ako to najvyšší súd odmietol akceptovať ako
platné dojednanie. V rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26 Cdo 2121/2006 zo dňa
25.10.2007 najvyšší súd dokonca uznal za neplatnú nájomnú zmluvu, v ktorej bola stanovená úhrada

za nájom bytu a za plnenia spojené s užívaním bytu pevnou čiastkou bez rozlíšenia toho, aká časť
pripadá na nájomné a aká pripadá na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne i na iné
plneniapredpokladanétoutozmluvou.Navyšesúdpoukazujenato,žeakbyuznalexistenciunájomného
vzťahu žalobcu k spornému bytu, iba ťažko by si bolo možné predstaviť, akú platbu by vlastne žalobca v
súčasnosti platil žalovanému ako odplatu za užívanie bytu (nájomné) a akú za služby spojené s užívaním

bytu.

9. Možno preto uzavrieť, že nakoľko v prejednávanej veci nebolo preukázané, že by medzi žalobcom
(spolu s Y. V.) a manželmi N. bola uzatvorená zmluva o nájme sporného bytu (či už písomne, ústne
alebo konkludentným spôsobom), pričom takáto nájomná zmluva by bola navyše neplatná pre absenciu

podstatných zákonných náležitostí zmluvy o nájme bytu, nemohol súd žalobe žalobcu vyhovieť a musel
ju v celom rozsahu zamietnuť.10. Súd tiež poukazuje na to, že manželia N. v čase, keď malo dôjsť k vzniku nájomného vzťahu žalobcu
kbytu(vroku2000)nebolivlastnícispornéhobytu(bytboldružstevnýavlastníkomboloStavebnébytové
družstvo Bratislava IV), a preto nemohli ani uzatvoriť platnú zmluvu o nájme sporného bytu. Vlastníkmi

(bezpodielovými spoluvlastníkmi) predmetného bytu sa stali až v roku 2007, čo mal súd za preukázané
zo zmluvy o prevode vlastníctva družstevného bytu zo dňa 12.06.2007 a z výpisu z listu vlastníctva č.
XXXX.

11. Čo sa týka argumentácie žalobcu, že na jeho užívací vzťah k spornému bytu je potrebné za použitia

analógie (§ 853 ods. 1 O.z.) aplikovať ustanovenia o nájme, a preto je jeho žaloba dôvodná, súd uvádza,
že vzhľadom na petit žaloby, ktorým bol súd viazaný, a ktorým sa žalobca domáhal určenia, že jeho
nájomný vzťah k spornému bytu založený medzi ním a vtedajšími vlastníkmi bytu trvá, nebola táto
jeho argumentácia dôvodná. Aj keď v konaní bolo preukázané, že manželia N. umožnili žalobcovi a
Y. V. bývať v spornom byte (teda im umožnili užívať predmetný byt), súd poukazuje na to, že svojím
určovacímvýrokomnemohol"pretransformovať"tentoužívacívzťahnanájomnývzťahasvojímvýrokom

deklarovať, že medzi žalobcom a vtedajšími vlastníkmi bytu (čo manželia N. vtedy navyše ani neboli)
vznikol nájomný vzťah, ktorý trvá až doposiaľ.

12. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 C.s.p. v spojení § 262 ods.
1 C.s.p. tak, že žalovanému ako v celom rozsahu úspešnej strane sporu priznal voči žalobcovi nárok

na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom
súde Bratislava IV.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha (odvolací návrh).