Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, May 16, 2019

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 4Co/192/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3116204759
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 05. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Alica Beňová
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2019:3116204759.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Alice Beňovej a sudkýň JUDr.
Oľgy Lichnerovej a JUDr. Ivety Anderlovej v spore žalobcu: E. proti žalovaným: 1/ E., 2/ J., 3/ G., 4/ Q.,
o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Trenčín
zo dňa 15. februára 2018, č.k. 17C/62/2016-172, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej výrokovej časti I., III., IV., V., VI. p

o t v r d z u j e.

Žalovanej 1/ n e p r i z n á v aprávo na náhradu trov odvolacieho konania.

Žalovaným 2/, 3/, 4/ p r i z n á v anárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie vo výroku I. žalobu žalobcu zamietol. Vo výroku II.
zrušil predbežné opatrenie nariadené uznesením Okresného súdu Trenčín sp.zn. 17C/62/2016 zo dňa

25.04.2016. Vo výroku III. rozhodol o náhrade trov konania tak, že žalovanej 1/ súd náhradu trov konania
nepriznal. Vo výroku IV. žalovanému 2/ priznal proti žalobcovi náhradu trov konania v plnom rozsahu.
Vo výroku V. žalovanému 3/ priznal proti žalobcovi náhradu trov konania v plnom rozsahu. Vo výroku
VI. rozhodol o náhrade trov konania vo vzťahu žalovaného 4/ k žalobcovi tak, že žalovanému 4/ priznal
proti žalobcovi náhradu trov konania v plnom rozsahu. Na základe vykonaného dokazovania súd zistil
prerozhodnutieožalobetentopodstatnýskutkovýstav: Žalobcaažalovaná1/boli(ešteajk05.02.2016,

ako to vyplýva z čiastočného výpisu z LV č. XXXX na č.l. 8 spisu) podielovými spoluvlastníkmi bytu
č. XX, nachádzajúceho sa na X. p. bytového domu v Q., vchod X, súpisné č. XXX, postavenom na
parcele registra "B." číslo XXXX/X, zastavané plochy a nádvoria o výmere 743 m2 zapísaného na
LV č. XXXX pre okres Q., obec Q., kat. úz. Q., ďalej aj ako "predmetný byt", o veľkosti podielu
1/2 k celku. Predmetný byt bol vydražený žalovaným v 4. rade na dobrovoľnej dražbe konanej dňa
21.12.2015 so začiatkom o 13.00 hod. v zasadacej miestnosti notárskeho úradu D.. C. I., na ulici T.
XJ, v Q.. Uvedená notárka sprístupnila zasadaciu miestnosť o 12.30 hod.. Dražby sa zúčastnili traja

účastníci dražby a dve osoby ako verejnosť. Jednou z nich bol žalobca. Okrem žalovaného 4/ sa
ako účastník dražby zúčastnil E.. I. U., zastúpený D.. E. T.. Navrhovateľom tejto dražby bol žalovaný
2/ a dražobníkom bol žalovaný 3/. Dôvodom návrhu na vykonanie dražby bola realizácia zákonného
záložného práva k predmetnému bytu za účelom uspokojenia pohľadávky žalovaného 2/ podľa § 15
zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorú mal voči žalobcovi a žalovanej
1/ v ním vyčíslenej sume 5.172,16 eur bez príslušenstva k 28.09.2015. Išlo o nedoplatky na úhradách za

plnenia spojené s užívaním predmetného bytu a na úhradách preddavkov do fondu prevádzky, údržby
a opráv k 28.09.2015. Oznámenie o dobrovoľnej dražbe č. XXX/XXXX bolo publikované v Obchodnom
Vestníku č. XXX/XXXX dňa 11.11.2015, pričom toto oznámenie obsahovalo všetky potrebné údaje odražbe. Na dražbe sa licitovalo, pričom žalovaným 4/ ako vydražiteľom bolo urobené najvyššie podanie
v sume 25.000 eur. Počas dražby neboli vznesené žiadne námietky, okrem námietky žalobcu ako
verejnosti, že "bude podávať predbežné opatrenie". Predmetný byt ako predmet dražby bol na účely

dražby ohodnotený znalcom O.. R. H., ktorý podal písomný znalecký posudok č. XX/XXXX z 26.10.2015.
Tento znalec určil jeho hodnotu v sume 20.900 eur po zaokrúhlení, za použitia § 12 ods.3 zákona o
dobrovoľných dražbách. Najnižšie podanie v dražbe bolo pred začatím dražby určené v sume 21.000
eur. Uvedený znalecký posudok č. XX/XXXX bol žalobcovi doručený dňa 03.11.2015. V lehote desiatich
pracovných dní žalobca znalecký posudok nenamietal. Dňa 01.12.2015 sa v sídle žalovaného 3/

uskutočnilo stretnutie žalobcu, jeho právneho zástupcu a konateľa žalovaného 3/, na ktorom bol žalobca
poučený a ďalšom priebehu dobrovoľnej dražby, ako i doterajších procesných úkonoch dražobníka.
Dôvodom stretnutia bolo prevzatie písomného vyčíslenia pohľadávky. Dňa 16.12.2015 podal žalobca u
žalovaného 3/ písomnú námietku, v ktorej namietal nesprávne ohodnotenie predmetného bytu znalcom
O.. R. H. a takisto penále v sume 1.520 eur. Požiadal žalovaného 3/, aby upustil od konania dražby,
alebo aby postupoval v súlade so zákonom. Dňa 18.12.2015 žalovaný 3/ písomne reagoval na námietky

žalobcu, a to listom označeným ako "Oznámenie k námietkam". V ňom odôvodnil žalobcovi svoj postup
v dražbe a upozornil ho na možnosť zaplatenia sumy 9.572,86 eur do otvorenia dražby, ak sa nemá
v dražbe pokračovať. Po vykonaní dražby podal dňa 09.01.2016 na základe žiadosti žalobcu na
účely podania žaloby, znalecký posudok č. X/XXXX znalec O.. M. F.. Jeho predmetom bolo znalecké
stanovenie všeobecnej hodnoty predmetného bytu. Túto uvedený znalec stanovil v sume 33.300 eur.

Žalobca sa podanou žalobou domáha práva podľa § 21 ods.2 zákona o dobrovoľných dražbách, v
zmysle ktorého osoba, ktorá bola vykonaním dražby dotknutá na svojich právach, môže požiadať súd,
aby určil neplatnosť dražby. Je zrejmé, že žalobca ako podielový spoluvlastník vydraženého bytu je
osobou, ktorá bola dotknutá na svojich právach, pretože vykonaním dražby prišiel o svoj spoluvlastnícky
podiel k tomuto bytu. Toto právo je možné úspešne uplatniť, v prípade, že sa spochybňuje platnosť

záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, a to v lehote do
trochmesiacovododňapríklepuudelenéhonadražbe.Vdanomprípadežalobcaodôvodňujeneplatnosť
dražby tým, že: a/ predmet dražby bol vydražený v hodnote výrazne presahujúcej hodnotu (údajnej)
pohľadávky, b/ ocenenie predmetu dražby zjavne nezodpovedalo jeho trhovej hodnote, pričom znalec ho
ohodnotil podľa § 12 ods.3 zákona dobrovoľných dražbách v sume 20.900 eur, c/ na dražbu sa dostavili

aj iné osoby, ktoré mali záujem zúčastniť sa dražby a boli pripravené zložiť zábezpeku, čo im však nebolo
umožnenéstým,žezábezpekamusíbyťvloženánabankovýúčetdražobníkaaužniejemožnéjuzložiť,
d/ pohľadávka žalovaného 2/ (navrhovateľa dražby) mala byť vo výške 6.848,76 eur, čo nezodpovedá
realite, e/ a nakoniec, že deň konania dražby (21.12.2015), bol určený tri dni pred začiatkom vianočných
sviatkov, čím bola účasť na dražbe de facto obmedzená. Súd konštatoval, že žaloba bola podaná

včas, teda v lehote troch mesiacov odo dňa príklepu udeleného na dražbe, avšak je nedôvodná. K
jednotlivým dôvodom tvrdenej neplatnosti dražby súd uviedol nasledovné: K námietke žalobcu, že
predmet dražby bol vydražený v hodnote výrazne presahujúcej hodnotu (údajnej) pohľadávky súd
uvádza, že podľa § 3 ods.6 zákona o dobrovoľných dražbách je možné dražiť nehnuteľnosť ak hodnota
pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu

záložného práva neprevyšuje 2 000 eur. V danom prípade bola hodnota pohľadávky navrhovateľa
dražby bez jej príslušenstva ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva v sume 5.172,16
eur, teda zákon o dobrovoľných dražbách nebol v tomto ohľade porušený. Naopak výška pohľadávky
prevyšuje zákonom stanovenú minimálnu výšku pohľadávky približne 2,5 násobne. Súd sa stotožňuje s
obranou žalovaného 3/, že sám zákonodarca vyriešil prípadnú neprimeranosť výkonu záložného práva

vo forme dražby nehnuteľnosti vo vzťahu k výške pohľadávky veriteľa, a to v zákone o dobrovoľných
dražbách, keď stanovil minimálnu výšku na vykonanie dražby k nehnuteľnosti sumou 2.000 eur. Tento
namietaný dôvod neplatnosti dražby teda celkom zjavne neobstojí. K námietke žalobcu, že ocenenie
predmetu dražby zjavne nezodpovedalo jeho trhovej hodnote, súd uvádza, že ocenenie bytu bolo
vykonané v súlade s § 12 ods.1 zákona o dobrovoľných dražbách, pretože žalovaný 3/ ako dražobník

zaistil ohodnotenie predmetu dražby znaleckým posudkom č. XX/XXXX z 26.10.2015 znalca O.. R.
H., ktorý bol žalobcovi doručený dňa 03.11.2015. V tejto súvislosti súd poukazuje na § 12 ods.5
zákona o dobrovoľných dražbách, podľa ktorého je vlastník predmetu dražby oprávnený do desiatich
pracovných dní od doručenia znaleckého posudku podľa odseku 4 vzniesť u dražobníka námietky proti
ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník

je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred
konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby
žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, zabezpečí dražobník znalecký posudok bezodkladne do 30
dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca. Žalobca však v súlade s týmto jasným zákonnýmustanovením vôbec nepostupoval. V zákonnej lehote desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého
posudku nenamietal podaný znalecký posudok, pričom táto okolnosť musí ísť na ťarchu žalobcu. Súd na
tomto mieste akcentuje všeobecnú zásadu platnú aj pre súkromné právo platné v Slovenskej republike

vigilantibus iura scripta sunt (práva patria bdelým, resp. zákony sú písané pre bdelých), podľa ktorej
si každý má strážiť a chrániť svoje práva. V rozpore s tým sa žalobca domáha toho, aby súd vzal do
úvahy znalecký posudok z 09.01.2016, podaný po vykonaní dražby na základe žiadosti žalobcu na
účely podania žaloby. V tejto súvislosti sa súd stotožnil aj s obranou žalovaného 3/, že pokiaľ ide o
ohodnotenie predmetu dražby, dražobník nemôže posudzovať správnosť znaleckého posudku. Nie je

to jeho vecou, ale za ohodnotenie bytu zodpovedá znalec podľa príslušných právnych predpisov (napr.
Trestnýzákon).Zuvedenýchdôvodovniejemožnépovažovaťpostupžalovaného3/privykonanídražby
za rozporný so zákonom. Ak má žalobca pocit, že znalec podal nepravdivý znalecký posudok môže
podať trestné oznámenie. Tak však rovnako neurobil. Čo sa týka ohodnotenia predmetu dražby súd
nad rámec potreby tejto časti odôvodnenia uvádza, že z dokazovania vyplýva, že predmetná dražba
prebehla tak, že sa na nej licitovalo, pričom cena dosiahnutá vydražením (25.000 eur) prevyšovala

hodnotubytuurčenúznalcom(20.900eur).Tedanakoniecboladosiahnutácenapredmetudražbytrhovo
(licitovaním), čo odzrkadľuje skutočnú hodnotu predmetu dražby (čo je podstatou dražby). Vzhľadom na
uvedené súd nevykonal výsluch navrhovaného svedka, a to znalca O.. R. H., pretože skutočnosti zistené
z jeho výsluchu, by nemohli privodiť iný záver súdu. Súd takisto poukázal na zásadu hospodárnosti
konania. K námietke žalobcu, že na dražbu sa dostavili aj iné osoby, ktoré mali záujem zúčastniť sa

dražby a boli pripravené zložiť zábezpeku, čo im však nebolo umožnené súd uvádza, že zo zoznamu
účastníkov dobrovoľnej dražby č. XXX/XXXX na č.l. 60 spisu vyplýva, že účastníkmi dražby boli celkovo
tri osoby, medzi nimi aj E.. I. U., zastúpený D.. E. T. (navrhovaný svedok). Takisto z notárskej zápisnice
o priebehu dražby vyplýva, že sa dostavili na dražbu aj ďalšie dve osoby (okrem účastníkov dražby),
ktoré sa jej zúčastnili ako verejnosť (medzi nimi aj žalobca). Po poučení licitátorom podľa § 21 ods.2 až

6 zákona o dobrovoľných dražbách prítomný žalobca uviedol, že bude podávať predbežné opatrenie,
a že iné námietky nemá. V ďalšom priebehu dražby opravil licitátora, že jeho bydlisko nie je F. XXXX/
X, Q., ale P., Q.. Žiadne iné okolnosti v tejto súvislosti, na ktoré poukazuje žalobca, z priebehu
konania dražby, zachyteného v notárskej zápisnici spísanej notárkou D.. C. I., nevyplývajú. Žalobca
vôbec neoznačil konkrétne osoby, ktorým nebolo umožnené dražiť, iba uviedol svedka, ktorý sa dražby

zúčastnil ako splnomocnenec iného účastníka dražby. Vzhľadom k uvedenému, súd navrhovaného
svedka nepredvolal. Z návrhu na jeho vypočutie nevyplýva žiadna konkrétna okolnosť, ktorá ak by
bola preukázaná, mohla by privodiť iné rozhodnutie súdu (resp. preukázať nejakú právne významnú
skutkovú okolnosť). Súd poukázal aj na to, že oznámenie o dobrovoľnej dražbe bolo riadne zverejnené
v Obchodnom Vestníku č. XXX/XXXX dňa 11.11.2015, pričom v ňom boli uvedené všetky potrebné

údaje, vrátane dňa konania dražby, lehoty na zloženie dražobnej zábezpeky a spôsobu jej zloženia.
K námietke žalobcu, že pohľadávka žalovaného 2/ (navrhovateľa dražby) mala byť vo výške 6.848,76
eur, čo nezodpovedá realite súd uvádza, že okolnosť, či výška pohľadávky, pre ktorú sa navrhol
výkon záložného práva bola správna, nemá žiadny vplyv na platnosť vykonanej dražby (ak bola výška
pohľadávky vyššie ako 2.000 eur ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva, čo žalobca

netvrdil). Ide len o prípadnú (peňažnú) zodpovednosť za náhradu škodu, príp. zodpovednosť z
bezdôvodného obohatenia, ak prijal navrhovateľ dražby z výťažku dražby viac, ako mu patrilo. V tejto
súvislosti je potrebné uviesť, že žalobca spochybňoval iba právo navrhovateľa dražby (žalovaného 2/)
na zmluvnú pokutu 1.520 eur, ktoré ak by aj neexistovalo, výška pohľadávky prevyšovala sumu 2.000
eur (išlo o sumu istiny 5.172,16 eur bez príslušenstva). K námietke žalobcu, že deň konania dražby

(21.12.2015), bol určený tri dni pred začiatkom vianočných sviatkov, čím bola účasť na dražbe de facto
obmedzená súd uvádza, že ide o celkom zjavne nedôvodnú námietku. Tento deň bol pracovným dňom
(pondelok). Súdu nebolo žiadnym spôsobom zrejmé, z akého dôvodu môže byť deň konania dražby
v pracovný pondelok o 13.00 hod., tri dni pred dňom pracovného pokoja (štedrý deň bol vo štvrtok),
považovaný za deň, v ktorý by bola účasť na dražbe de facto obmedzená. Nešlo o deň pracovného

pokoja, deň pred dňom pracovného pokoja, či víkendu ani o nevhodnú dennú dobu. V žiadnom prípade
nešlo o dátum, miesto a čas konania dražby, ktoré by obmedzovali možnosť účasti na dražbe (v zmysle
§ 11 ods.1 zákona o dobrovoľných dražbách). Súd považoval za potrebné záverom tiež uviesť, že
žalobca mal možnosť do otvorenia dražby zaplatiť pohľadávku vo výške 9.572,68 eur, pre ktorú sa viedol
výkon záložného práva. Mal tak objektívnu možnosť predísť vykonaniu dražby, pričom je zrejmé, že tak

neurobil ani čiastočne a naproti tomu, po jej vykonaní navrhuje určiť neplatnosť dražby. Pritom ako sám
uviedol, byt zrekonštruoval za približne 11.000 eur, pričom spoločenstvu bytového domu (žalovanému 2/
a zároveň navrhovateľovi dražby) preddavky na úhrady spojené s užívaním bytu a do fondu prevádzky a
údržby opráv neplatil nikto z podielových spoluvlastníkov. Možno považovať za nezodpovedné konaniesamotného žalobcu, ak mal 11.000 eur na rekonštrukciu bytu a zároveň neplatil neporovnateľne nižšie
preddavky na úhrady spojené s užívaním bytu a do fondu prevádzky, údržby a opráv. Pritom po vykonaní
dražby argumentuje nesprávnou výškou pohľadávky navrhovateľa dražby v sume 1.520 eur (penále),

čo predstavuje približne 6 % z ceny predmetného bytu dosiahnutej v dražbe. Vzhľadom na vyššie
uvedené, súd prvej inštancie žalobu zamietol v celom rozsahu. Právne rozhodnutie odôvodnil ust. §
21 ods. 2,4, § 2 písm. a), i), § 7 ods. 2, § 11 ods. 1, § 12 ods. 1,5, § 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z.z.
o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch
a notárskej činnosti v znení účinnom do 30.10.2015. Súd prvej inštancie výrokom II. tohto rozsudku

podľa § 335 ods.1 Civilného sporového poriadku zrušil predbežné opatrenie nariadené po začatí konania
vo veci samej uznesením Okresného súdu Trenčín sp.zn. 17C/62/2016 zo dňa 25.04.2016. Rozhodol
tak preto, že žalobu vo veci samej zamietol. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods.1
Civilného sporového poriadku, pretože žalovaní boli v konaní plne úspešní, nakoľko súd žalobu v celom
rozsahu zamietol. Avšak vo vzťahu k rozhodnutiu o náhrade trov konania žalovanej 1/ súd aplikoval
aj ustanovenie § 257 Civilného sporového poriadku a náhradu trov konania jej nepriznal. Súd vzal do

úvahyto,žežalovanú1/žalobcaoznačilakožalovanúibazdôvodu,žebolapodielovouspoluvlastníčkou
predmetného bytu, nevystupovala na strane žalobcov a bolo potrebné ju poňať do konania. Konania
sa aktívne zúčastnila až na poslednom pojednávaní, pričom na doručenú žalobu vôbec nereagovala.
O výške náhrady trov konania žalovaných 2/ až 4/ súd rozhodne po právoplatnosti tohto rozsudku
samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

2. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca. Navrhol ho zrušiť a vec vrátiť súdu
prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Namietal, že konanie má inú vadu, ktorá mohla
mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, že súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy
potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym

skutkovým zisteniam a nesprávne právne posúdenie veci. Dôvodil, že porušením ustanovení zákona
č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách bol ukrátený na svojich právach tým , že najnižšie podanie na
dobrovoľnej dražbe bolo stanovené na sumu 21.000 eur, pričom pri jeho stanovení sa vychádzalo zo
znaleckého posudku č. XX/XXXX zo dňa 26.10.2015 vypracovaného znalcom O.. R. H., ktorý stanovil
všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti na sumu 20.900 eur, pričom pri jej stanovení nesprávne postupoval

s poukazom na ustanovenie § 12 ods. 3 citovaného zákona. Namietal, že znalec v nehnuteľnosti (byte),
ktorú oceňoval, fyzicky nebol, čo viedlo k stanoveniu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti sumou 20.900
eur. Poukázal na to, že podstata jeho námietky v konaní spočívala v tom, že znalec nebol oprávnený na
postup znalca podľa ust. § 12 ods. 3 zákona o dobrovoľných dražbách, nakoľko takýto postup je možný
iba v prípade, ak „osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu

dražby“, čo však splnené nebolo. Odôvodnenie rozsudku v tomto smere považoval za nedostatočné
a nepreskúmateľné. V tejto súvislosti zdôraznil, že znalec nepostupoval pri vypracovaní znaleckého
posudku v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách a nie v rozpore so zákonom o znalcoch
a tlmočníkoch, prípadne znaleckými postupmi pri stanovovaní všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.
Čiastočne sa stotožnil s názorom súdu prvej inštancie, že dražobník nemôže posudzovať správnosť

znaleckého posudku, teda jeho závery. Dražobník však vždy musí posudzovať a vedieť preukázať, že
bol dodržaný zákonný postup predpokladaný zákonom. V tejto súvislosti poukázal na svoj návrh na
vykonanie dôkazu výsluchom znalca, čo však súd prvej inštancie odmietol. Ďalej dôvodil, že v spore
tvrdil, že v čase kedy sa mal znalec dostaviť na ohliadku, bol v byte, avšak sa nikto nedostavil, a tak
asi po 10 minútach odišiel do práce. Toto jeho tvrdenie nebolo v predmetnom spore nikým popreté.

Ďalej poukázal na rozdiel v stanovení všeobecnej hodnoty predmetnej nehnuteľnosti medzi znaleckými
posudkamiznalcovO..R.H.anímpredloženéhoznaleckéhoposudkuO..M.F.,ktorýstanovilvšeobecnú
cenu nehnuteľnosti na sumu 33.300 eur (t.j. o 60% viac). Z uvedeného vyplýva, že znalcom O..
R. H. stanovená všeobecná hodnota nehnuteľností bola podhodnotená, pričom práve od tejto sa
následne odvíja aj vyvolávacia cena draženej nehnuteľnosti, ktorá bola určená na nízku sumu 21.000

eur. Ďalej uviedol, že žalovaným 2/ tvrdená pohľadávka predstavovala sumu 6.848,76 eur, z ktorej
penále malo predstavovať sumu 1520 eur, z čoho je zrejmý hrubý nepomer medzi údajnou pohľadávkou
žalovaného 2/ a hodnotou draženej nehnuteľnosti (bez ohľadu na to, z ktorého znaleckého posudku
by sa vychádzalo). Nestotožnil sa s právnym názorom súdu prvej inštancie, že sám zákonodarca
vyriešil prípadnú neprimeranosť výkonu záložného práva vo forme dražby nehnuteľnosti vo vzťahu k

výške pohľadávky veriteľa, a to v zákone o dobrovoľných dražbách, keď stanovil minimálnu výšku na
vykonanie dražby k nehnuteľnosti sumou 2.000 eur. Mal za to, že výkon práv a povinností vyplývajúcich
z občianskoprávnych vzťahov nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi a z tohto dôvodu bolo potrebné
v danej veci aplikovať ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka v spojení s § 39 Občianskeho zákonníkaa v spojení s článkom 21 ods.1 Ústavy Slovenskej republiky. Nemožno totiž súhlasiť s tým, aby bola
predaná nehnuteľnosť v dražbe v hodnote výrazne prevyšujúcej hodnotu (údajnej) pohľadávky. Tento
hrubý nepomer podľa názoru odvolateľa spôsobuje rozpor výkonu práva prostredníctvom dražby s

dobrými mravmi a spôsobuje neplatnosť takejto dražby ako právneho úkonu. Ďalej namietal vyčíslenie
pohľadávky žalovaného 2/ v sume 6848,76 eur, čo nezodpovedá realite. Uviedol, že so žalovanou 1/
nadobudli predmetnú nehnuteľnosť ako dedičstvo. Žalovaný 2/ napriek viacerým jeho výzvam mu nikdy
nepredložil zmluvu o spoločenstve vlastníkov bytov a ani on ani žalovaná 1/ k tejto nikdy nepristúpili a
nemali žiadnu možnosť sa s jej znením oboznámiť. I napriek tejto skutočnosti žalovaný 2/ uplatňoval

voči nemu a žalovanej 1/ úhradu penále vo výške 1.520 eur, na ktoré mu nevznikol právny nárok. Za
účelom preukázania tejto skutočnosti navrhol vypočuť ako svedka p. O. E. (predsedu spoločenstva),
ako aj uložiť žalovanému 2/ predložiť ako dôkaz zmluvu o spoločenstve. Pokiaľ súd prvej inštancie v
odôvodnení rozhodnutia konštatoval, že mal možnosť do otvorenia dražby zaplatiť pohľadávku vo výške
9.572,68 eur, pre ktorú sa viedol výkon záložného práva, uviedol, že nemal možnosť objektívne predísť
vykonaniu dražby, nakoľko sumou 9.572,68 eur nedisponoval. Ďalej uviedol, že v deň konania dražby

sa na miesto konania dražby dostavili ďalšie osoby, ktoré mali záujem zúčastniť sa na dražbe a boli
pripravené zložiť zábezpeku, čo im však umožnené nebolo s tým, že zábezpeka musí byť zložená na
bankový účet dražobníka a už nie je možné ju zložiť. Tento postup žalovaného 3/ je v rozpore s ust. §
11 ods. 2, § 14 ods. 1,2 zákona o dobrovoľných dražbách. Uvedené skutočnosti mali byť preukázané
výsluchom osoby taktiež zúčastnenej na dražbe - p. D.. E. T., ako splnomocneným zástupcom účastníka

dražby. Ani tento dôkaz však súd prvej inštancie nevykonal. Je pritom právne bezvýznamné, že takéto
osoby boli uvedené v notárskej zápisnici alebo nie.

3. Žalovaná 1/ sa k odvolaniu žalobcu písomne nevyjadrila.

4. Žalovaný 2/ v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobcu navrhol napadnutý rozsudok súdu prvej
inštancie ako vecne správny potvrdiť. Stotožnil sa s odôvodnením napadnutého rozsudku, že tvrdenie
žalobcu ohľadom vydraženia predmetu dražby v hodnote výrazne prevyšujúcej hodnotu údajnej
pohľadávky je neopodstatnené, s poukazom na zákon o dobrovoľných dražbách, keďže pohľadávka bez
príslušenstva bola ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva v sume 5.172,16 eur prevyšovala

zákonom stanovenú minimálnu výšku pohľadávky prinajmenšom 2,5 krát. Minimálnu výšku pohľadávky
bez jej príslušenstva určil sám zákonodarca a nenechal priestor pre rôzne špekulácie. Mal za to, že
ocenenie predmetu dražby bolo vykonané v súlade s ust. § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách
a iba z dôvodov na strane žalobcu, ktorý neumožnil vykonanie ohodnotenia predmetu dražby. Poukázal
na to, že vlastník predmetu dražby je oprávnený do 10 dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u

dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby, čo však neurobil, namiesto toho sa domáhal,
aby súd akceptoval znalecký posudok zo dňa 09.01.2016, ktorý si dal sám vypracovať. Zdôraznil, že
predseda spoločenstva, ale i spoločnosť J.., ktorá je mandatárom žalovaného 2/, niekoľkokrát upozornili
žalobcu na porušovanie jeho povinností ako vlastníka predmetného bytu na aktuálnu výšku jeho dlhu
za služby spojené s užívaním bytu a preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv a možnosť

uspokojiť pohľadávku spoločenstva prostredníctvom dobrovoľnej dražby. Žalobca si svoje povinnosti
napriek tomu nesplnil, ani čiastočne. Všetky opakujúce sa tvrdenia žalobcu považoval za účelové a
nepravdivé. Ďalej uviedol, že niekoľko rokov bolo potrebné, aby nedoplatky žalobcu boli uhrádzané
zo spoločných peňazí vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo fonde opráv a naproti tomu sám
žalobca konštatoval, že byt zrekonštruoval za približne 11.000 eur. Ďalej uviedol, že žalobca okrem

tvrdenia,žepohľadávkažalovaného2/niejesprávna,nevykonalžiadneúčinnépopretietejtoskutočnosti
neuviedol konkrétne skutočnosti, z ktorých by vyplynula iná výška pohľadávky, neoznačil žiadne dôkazy
na preukázanie týchto svojich tvrdení, a ak ako strana sporu poprel skutkové tvrdenia, mal uviesť vlastné
tvrdenia o predmetných skutkových okolnostiach, inak je popretie neúčinné. Už vzhľadom na výšku
pohľadávky je nedôvodné tvrdenie žalobcu, že mal byť hrubý nepomer medzi pohľadávkou žalovaného

2/ a hodnotou draženej nehnuteľnosti. Čo sa týka argumentu žalobcu, že žalobca a žalovaná 1/
nikdy nepristúpili k zmluve o spoločenstve uviedol, že v zmysle ustanovení zákona o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov, s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru
v dome, práva prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a
povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve, t.j. dochádza k právnemu nástupníctvu tzv. singulárnej

sukcesii všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o spoločenstve z doterajšieho vlastníctva
bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. K
takejto sukcesii však samozrejme dochádza aj v dôsledku univerzálnej sukcesie, ktorá nastáva pri úmrtífyzickej osoby - vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktorého dedičia vstupujú do všetkých práv a
povinností poručiteľa v zmysle ust. § 460 Občianskeho zákonníka.

5. Žalovaný 3/ v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobcu navrhol napadnutý rozsudok súdu prvej
inštancie ako vecne správny potvrdiť. Poukázal na to, že pred súdom prvej inštancie preukázal
písomným vyhlásením znalca O.. R. H., ktorý súdu predložil dňa 17.05.2016, že znalec sa ohliadky
stanovenej dňa 20.10.2015 o 10.00 hod. zúčastnil. Telefonicky kontaktoval žalobcu asi o 9.55 hod., že
je už na mieste. Na to mu žalobca oznámil, že byt nesprístupní, pretože sa v mieste nenachádza a

má iné povinnosti. Znalec žalobcu upozornil, že ak znalca do bytu nepustí, tak má v zmysle zákona
o dobrovoľných dražbách právo vypracovať posudok aj z dostupných podkladov. Žalobca opätovne
prehlásil, že aj tak byt nesprístupní. Odvolanie žalobcu v tomto smere považoval za špekulatívne a
nedôvodné. Ďalej dôvodil, že žalobca si výzvu na sprístupnenie predmetu dražby znalcovi prevzal
dňa 07.10.2015, pričom ohliadka bola stanovená na deň 20.10.2015, mal teda dosť času, aby si
usporiadal svoje pracovné a osobné povinnosti tak, aby sa ohliadky mohol zúčastniť. Vyslovil názor,

že písomné vyjadrenie znalca zo dňa 03.05.2016 je určite hodnovernejšie ako jeho výpoveď v konaní
v roku 2018, kedy si už znalec nemusí tak dopodrobna pamätať všetky okolnosti ohliadky. Rovnako
znalec by nemohol preukázať, či sa žalobca skutočne v čase ohliadky v byte nachádzal alebo nie,
keď ho do bytu nikto nevpustil. Rovnako nie je pravda, že túto skutočnosť nikto v spore nepoprel.
Práve žalovaný 3/ aj písomným dôkazom aj prednesom na pojednávaní tvrdil, že žalobca neumožnil

sprístupnenie bytu znalcovi zámerne. Pokiaľ žalobca dáva hodnotu predmetu dražby určenú znalcom
dražobníka O.. H. do svetla hrubého nepomeru oproti hodnote stanovenej znalcom žalobcu O.. F., toto
nie je pravdivé, keď suma 33.300 eur nie je o 60% viac oproti sume 20.900 eur, keď suma 20.900
eur je o 37,23% menšia oproti sume 33.300 eur. Ďalej poukázal na to, že znalec O.. F. vyhotovil
znalecký posudok č. X/XXXX účelovo pre argumentáciu žalobcu a nie pre stanovenie hodnoty predmetu

dražby a na vyjadrenie znalca O.. H. k znaleckému posudku znalca O.. F.. Zdôraznil, že predmet
dražby sa vydražil za sumu 25.000 eur, pričom najnižšie podanie žalovaný 3/ určil na sumu 21.000
eur, vychádzajúc zo znaleckého posudku znalca O.. H.. Suma 25.000 eur bola teda pre záujemcov o
dražbe maximálnou sumou, ktorú boli ochotní zaplatiť za predmet dražby. Tak ako sa vyjadril O.. H.,
nie znalec, ale trh určuje hodnotu bytov. Za nedôvodnú považoval odvolaciu námietku žalobcu, že

medzi pohľadávkou, pre ktorú s viedol výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou bol v nepomere
k hodnote predmetu dražby. Uviedol, že pohľadávka navrhovateľa dražby, t.j. žalovaného 2/ bola ku
dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva vo výške 5.172,16 eur. Táto pohľadávka sa viazala k
predmetu dražby a je jedno, kto bol vlastníkom predmetu dražby. Mesačný predpis k predmetnému bytu
bol stanovený na sumu 80 eur v priemere, čo pri pohľadávke 5.000 eur znamená dlhoročné neplatenie

služieb spojených s užívaním bytu. Stotožnil sa s právnym názorom súdu prvej inštancie, že výšku
pohľadávky, pre ktorú sa má viesť výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou, určil zákonodarca
hranicou 2.000 eur na istine, čo bolo v danej veci dodržané. Ďalej poukázal na to, že žalobca bol na
všetkých pojednávaniach zastúpený advokátom. Na pojednávaní dňa 11.01.2018 sa osobne zúčastnil
aj predseda spoločenstva p. O. E. a pokiaľ mu chcel žalobca položiť otázky, mal túto možnosť, čo ale

nevyužil. Žalobca mal kedykoľvek možnosť vyžiadať si zmluvu o spoločenstve z registra okresného
úradu. Uviedol, že žaloba nepredložil súdu žiadny dôkaz o tom , ž by od žalovaného 2/ vôbec takúto
zmluvu žiadal. Ďalej mal za to, že žalobca predmetný byt zdedil a teda na neho prešli práva a povinnosti
v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov. Nebolo teda potrebné, aby osobitne žalobca
alebo žalovaná 1/ pristupovali ku zmluve o spoločenstve v zmysle § 7a ods. 2 tohto zákona. Žalovaný

3/ bol toho názoru, že nie je povinnosťou dražiteľa požadovať, aby pohľadávka navrhovateľa dražby
bola preukázaná a nie iba tvrdená, keď takáto povinnosť nemá absolútne oporu v ZoDD. Pokiaľ mal
žalobca pochybnosti o pravosti, či výške pohľadávky, mohol využiť iné prostriedky obrany, ktoré mu
umožňujú zákony Slovenskej republiky. Mohol napríklad podať reklamáciu voči vyúčtovaniu platieb za
byt, podať žalobu o určenie výšky pohľadávky voči žalovanému 2/. Dokonca žalobca časť pohľadávky

pred dražbou aj uhradil na účet žalovaného 2/, čím uznal, že s výškou a právnym dôvodom pohľadávky
je stotožnený. Pokiaľ žalobca namieta, že údajne neumožnil účasť na dražbe iným osobám z dôvodu,
že nezložili dražobnú zábezpeku na účet dražobníka, takéto vyjadrenie odmieta. D.. E. T. sa dražby
zúčastnil ako splnomocnený zástupca účastníka dražby s dražobným číslom 3, a to za splnomocnitela
E.. I. U.,. Poukázal na to, že súdu predložil zoznam účastníkov dobrovoľnej dražby č. XXX/XXXX, kde

sa D.. E. T. osobne zapísal do zoznamu. Okrem ďalších účastníkov dražby s poradovými číslami 1., 2.,
3., zapísal dražobník do zoznamu účastníkov dražby i prítomného žalobcu p. R. a ďalšiu osobu p. E. H..
Žiadna ďalšia osoba sa dražby nezúčastnila a nikomu nebolo odopreté dražby sa zúčastniť. Mal za to,
že notárska zápisnica je verejnou listinou a notár v nej opisuje podstatné okolnosti priebehu dražby.6. Žalovaný 4/ v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobcu navrhol napadnutý rozsudok súdu prvej
inštancie ako vecne správny potvrdiť. Uviedol, že sa pridržiava všetkých svojich doterajších vyjadrení

na pojednávaniach.

7. Krajský súd v Trenčíne ako odvolací súd preskúmal vec podľa § 379 a § 380 CSP bez nariadenia
odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 CSP v spojení s § 219 ods. 3 CSP a dospel k záveru,
že odvolanie žalobcu nie je dôvodné.

8. Súd prvej inštancie založil svoje rozhodnutie na tom právnom závere, že žaloba bola podaná včas,
teda v lehote troch mesiacov odo dňa príklepu uvedeného na dražbe, avšak je nedôvodná, nakoľko
nebol preukázaný ani jeden z dôvodov, z ktorých žalobca odôvodňuje neplatnosť dražby, a to, že -
a/ predmet dražby bol vydražený v hodnote výrazne presahujúcej hodnotu (údajnej) pohľadávky, b/
ocenenie predmetu dražby zjavne nezodpovedalo jeho trhovej hodnote, pričom znalec ho ohodnotil

podľa § 12 ods.3 zákona dobrovoľných dražbách v sume 20.900 eur, c/ na dražbu sa dostavili aj iné
osoby, ktoré mali záujem zúčastniť sa dražby a boli pripravené zložiť zábezpeku, čo im však nebolo
umožnenéstým,žezábezpekamusíbyťvloženánabankovýúčetdražobníkaaužniejemožnéjuzložiť,
d/ pohľadávka žalovaného 2/ (navrhovateľa dražby) mala byť vo výške 6.848,76 eur, čo nezodpovedá
realite, e/ a nakoniec, že deň konania dražby (21.12.2015), bol určený tri dni pred začiatkom vianočných

sviatkov, čím bola účasť na dražbe de facto obmedzená.

9. Odvolacie námietky žalobcu boli totožné s tvrdeniami, ktoré uplatnil pred súdom prvej inštancie, a
s ktorými sa súd prvej inštancie podrobne zaoberal. Súd prvej inštancie vykonal vo veci dostatočné
dokazovanie, vyhodnotil dôkazy v konaní vykonané každý jednotlivo a všetky vo vzájomnej súvislosti,

odôvodnil, z akých dôvodov, a ktoré tvrdenia strán sporu mal za preukázané, a ktoré nie, uviedol svoje
skutkové zistenia, ktoré z dokazovania vyplynuli a na vec aplikoval správne právne predpisy, ktoré
i správne vyložil. Námietky žalobcu, uvedené v podanom odvolaní, ktoré uplatnil už v konaní pred
súdom prvej inštancie, preto nemohli privodiť zmenu napadnutého rozsudku. Ani v odvolacom konaní
neboli preukázané, ani tvrdené také skutočnosti, ktoré by mohli mať za následok odlišné rozhodnutie

vo veci. Z tohto dôvodu si odvolací súd osvojil dôvody napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie a v
podrobnostiach na ne v zmysle § 387 ods. 2 CSP v napadnutej časti poukazuje.

10. Podľa § 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej
národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších

predpisov (ďalej len „zákon o dobrovoľných dražbách“),dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota
pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu
záložného práva neprevyšuje 2 000 eur.

11.Podľa§12ods.1vetaprvázákonaodobrovoľnýchdražbách,dražobníkzaistíohodnoteniepredmetu

dražby podľa ceny obvyklej v mieste a v čase konania dražby.

12. Podľa § 12 ods. 2 o dobrovoľných dražbách, vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má
predmet dražby v držbe, alebo nájomca, sú povinní po predchádzajúcej výzve, v čase určenom v tejto
výzve, umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť

vo výzve stanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po
odoslaní výzvy.

13. Podľa § 12 ods. 3 o dobrovoľných dražbách, osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní
vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má

dražobník k dispozícii.

14. V zmysle ustanovenia § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách v prípade, ak dražba nebola
uskutočnená v súlade s týmto zákonom, môže ju súd na návrh osoby, práva ktorej boli týmto dotknuté,
vyhlásiťneplatnou.Zcitovanéhoustanoveniatiežvyplýva,želenvprípadeporušeniaustanovenízákona

o dobrovoľných dražbách môže sa osoba, ktorej práva boli dotknuté, domáhať vyslovenia neplatnosti
dražby, pričom zároveň musí ísť o také porušenie, ktorými je táto domáhajúca sa osoba priamo dotknutá
na svojich právach, nepostačuje akékoľvek porušenie ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách.15. Podmienky prípustnosti dražby nehnuteľných vecí vo vzťahu k hodnote zabezpečenej pohľadávky
upravuje ustanovenia § 3 ods. 6 zákona o dobrovoľných dražbách negatívnym spôsobom, a teda tak, že
nie je možné dražiť nehnuteľnú vec ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečená záložným

právom neprevyšuje sumu 2000 ,- €, a to ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva. Uvedené
ustanovenie § 3 ods. 6 bolo do zákona o dobrovoľných dražbách doplnené zákonom č. 106/2014
Z. z. s účinnosťou od 01.06.2014 ako ekvivalent zásady premietnutej v Exekučnom poriadku, podľa
ktorého dražiť nehnuteľnosti nemožno pri drobných exekúciách. Týmto ustanovením tak bola vyriešená
otázka primeranosti výšky zabezpečenej pohľadávky k určenej hodnote nehnuteľnosti pre pripustenie

uspokojenia pohľadávky formou dobrovoľnej dražby podľa zákona o dobrovoľných dražbách. Pokiaľ
teda by mala byť k hodnote nehnuteľnosti na uskutočnenie dobrovoľnej dražby primeraná iná výška
pohľadávky ako stanovuje zákon o dobrovoľných dražbách, išlo by o výklad daného ustanovenia contra
legem,ktorýniejeprípustný.Aktedabolahodnotapohľadávkynavrhovateľadražbykudňuoznámeniao
začatí výkonu záložného práva v sume 5.175,16 eur, podmienka prípustnosti dražby nehnuteľnej veci je
podľa § 3 ods. 6 zákona o dobrovoľných dražbách splnená. Žalobca síce poprel túto výšku pohľadávky,

no vzhľadom na to, že neuviedol vlastné skutkové tvrdenia, nepredložil a ani neoznačil dôkazy, je jeho
popretie neúčinné. Žalobca teda nijako nepreukázal, že by výška pohľadávky nedosiahla aspoň sumu
2000,- eur. Odvolací súd preto v tejto súvislosti nezistil porušenie zákona o dobrovoľných dražbách,
ktoré by bolo dôvodom neplatnosti dražby.

16. Ustanovenie § 12 ods. 2 zákona o dobrovoľných je potrebné považovať za dispozíciu právnej
normy stanovujúcu povinnosť vlastníkovi predmetu dražby, ako aj osobe, ktorá má predmet dražby v
držbe, alebo nájomcovi po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie
ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Pokiaľ táto povinnosť nie je zo strany vyššie uvedených
subjektov dodržaná, § 12 ods. 3 stanovuje sankciu, že v takomto prípade ohodnotenie možno vykonať

z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii, čím sa nepochybne osoba, ktorá má povinnosť
umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj ohliadku predmetu dražby, dostáva do nebezpečenstva, že
predmet dražby bude takto ohodnotení v nižšej hodnote ako je jeho objektívna hodnota.

17. Pokiaľ ide o povinnosť dražobníka zabezpečiť ohodnotenie nehnuteľnosti predmetu dražby podľa

všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby podľa § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách,
odvolací súd má za to, že túto povinnosť si dražobník splnil znaleckým posudkom vypracovaným
znalcom O.. R. H.. XX/XXXX. z 26.10.2015. Ak žalobca namietal postup znalca pri vypracovaní
znaleckého posudku podľa § 12 ods. 3 zákona o dobrovoľných dražbách, t. j. vykonanie ohodnotenia z
dostupných údajov, zákon o dobrovoľných dražbách umožňoval postupom podľa § 12 ods. 5 do desiatich

pracovných dní od doručenia znaleckého posudku podľa odseku 4 vzniesť u dražobníka námietky proti
ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Uvedená
lehota je lehotou prekluzívnou, a teda uplynutím tejto lehoty žalobca stratil právo namietať ohodnotenie
predmetu dražby znaleckým posudkom vypracovaným na podnet dražobníka za účelom splnenia si
svojejpovinnostipodľa§12ods.1zákonaodobrovoľnýchdražbách.Anivypracovanieinéhoznaleckého

posudku s odlišným záverom o hodnote nehnuteľnosti, ak boli dodržané ustanovenia o zabezpečení
ohodnotenia nehnuteľnosti dražobníkom, nespôsobuje neplatnosť dražby. Vzhľadom na uvedené je
nutné konštatovať, že pri vykonávaní ohodnotenia nehnuteľnosti v zmysle vyššie uvedených ustanovení
§ 12 zákona o dobrovoľných dražbách nedošlo k porušeniu zákona o dobrovoľných dražbách, ktorý by
bol dôvodom na určenie neplatnosti dražby. Tvrdenie žalobcu, že v čase, kedy sa mal znalec dostaviť na

ohliadku bol v predmetnom byte, avšak nikto sa ta nedostavil a preto asi po 10 minútach odišiel do práce,
bolo vyvrátené písomným vyjadrením znalca O.. R. H. zo dňa 03.05.2016. Z tohto vyjadrenia je zrejmé,
že miestna ohliadka nehnuteľnosti bola vykonaná dňa 20.10.2015, t.j. v stanovenom termíne, ktorý bol
spoluvlastníkovi bytu vopred oznámený. Na danú adresu znalec prišiel o cca 9.45 hod., t.j. v predstihu,
v ktorom pri obhliadkach spravidla vykonáva vonkajšiu obhliadku domu, fotodokumentáciu a obhliadku

lokality. Toto mu trvalo asi 10 minút. Nakoľko mal od spoločnosti G. telefonický kontakt na spoluvlastníka
hodnoteného bytu p. R., tak asi o 9.55 hod. mu telefonicky zavolal, že už je na mieste. Na to mu p. R. do
telefónuoznámil,žebytnesprístupní,pretožesavmiestenenachádzaamáinépovinnosti.Upozornilho,
že ak ho do bytu nepustí, tak má v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách právo vypracovať posudok
aj z dostupných podkladov, p. R. opätovne prehlásil, že aj tak byt nesprístupní. Telefonický rozhovor bol

pomerne dlhý, pretože sa následne p. R. spytoval, v akom stave je byt, či je prerobený, na to mu on
odpovedal, že byt je v prestavbe, že kuchyňa nie je zariadená a rekonštrukcia bytu nie je dokončená. Do
telefónu mu ešte vysvetlil, že slovné informácie o stave bytu nemôže brať do úvahy a v posudku bude
vychádzaťzpredpokladu,žebytjevštandardnomvyhotovení.Poskončenítelefonátu sp.R. telefonickyinformoval konateľa spoločnosti G. O.. H. Z., že byt mu nebol sprístupnený a posudok vypracuje z
dostupných podkladov. Pri všetkých týchto úkonoch sa zdržiaval pred vchodom do predmetného domu,
čo bolo do cca 10.15 hod., v tom čase do domu, ani z domu nikto nevošiel, ani nevyšiel, pretože takúto

možnosť by využil na rozhovor, prípadne na vnútornú obhliadku domu. Pri bytovom dome strávil cca
30 minút a vyslovil presvedčenie, že p. R. si musí ich telefonický rozhovor dobre pamätať, pretože bol
pomerne dlhý a jeho závery boli jednoznačné. Vzhľadom k uvedenému priebehu miestneho šetrenia
ho veľmi prekvapuje a zaráža, že žalobca vo svojej žalobe uvádza vo veci sprístupnenia bytu účelové
klamstvá. Jeho postup bol v zmysle § 12 ods. 3 Zákona o dobrovoľných dražbách v poriadku, pretože

osoba, ktorá mala predmet dražby v držbe jednoznačne neumožnila vykonanie ohodnotenia predmetu
dražby. Preto námietka odvolateľa v tomto smere nie je dôvodná, odvolací súd nemá pochybnosti o
vierohodnosti vyjadrenia znalca.

18.Zákonodobrovoľnýchdražbáchvustanovení§14ods.1upravujeoprávneniedražobníkavyžadovať
zloženie dražobnej zábezpeky. Dražobník teda nie je povinný požadovať zloženie dražobnej zábezpeky,

ale má na to oprávnenie. Súčasne však nie je oprávnený požadovať zloženie dražobnej zábezpeky od
niektorých účastníkov dražby a pri iných sa rozhodnúť, že dražobnú zábezpeku požadovať nebude,
nakoľko by účastníci dražby mali nerovné podmienky prístupu na dražbu, čo by mohlo byť dôvodom
neplatnosti dražby. Keďže v danej veci dražobník vyžadoval zloženie dražobnej zábezpeky vo vzťahu
ku každému účastníkovi dražby, nedošlo k diferenciácii účastníkov dražby na tých, ktorí sú povinní zložiť

dražobnú zábezpeku a tých, ktorí túto povinnosť nemajú. Každý, kto sa chcel zúčastniť predmetnej
dražby mal preto rovnaké postavenie a nikomu nebolo odopreté sa dražby zúčastniť. Napokon z
obsahu notárskej zápisnice osvedčujúcej priebeh dobrovoľnej dražby vyplýva, že predmetnej dražby sa
zúčastnili viacerí účastníci s poradovými číslami jeden až tri. Taktiež nie je dôvodná námietka žalobcu, že
deň konania dražby, ktorý bol určený tri dni pred začiatkom vianočných sviatkov, spôsobil obmedzenie

v prístupe účastníkov k dražbe, keďže ako správne uviedol aj súd prvej inštancie, išlo o pracovný deň
v ktorý nebola účasť na dražbe nijako obmedzená. Postupom dražobníka preto nedošlo k porušeniu
zákona o dobrovoľných dražbách.

19. Nedôvodná bola aj námietka odvolateľa, že žalobca ani žalovaná 1/ nikdy nepristúpili k zmluve

o spoločenstve vlastníkov bytov a že súd prvej inštancie nevykonal navrhnutý výsluch svedka p. O.
E.. Odvolací súd k tejto námietke uvádza, že žalobca bol na všetkých pojednávaniach zastúpený
advokátom. Na pojednávaní 11.01.2018 sa za žalovaného 2/ zúčastnil osobne i predseda spoločenstva
p. O. E.. Pokiaľ mu chcel žalobca alebo jeho právny zástupca položiť otázky, mal túto možnosť, čo ale
nevyužil. Na pojednávaní pred súdom prvého stupňa sa žalovaný 2/ zastúpený p. E. jasne vyjadril, že

pokiaľ žalobca chce zmluvu o spoločenstve, mal kedykoľvek možnosť si ju vyžiadať z registra okresného
úradu, ktorý eviduje spoločenstvá vlastníkov bytov. Žalobca tak mal možnosť získať dôkazy, ktorých sa
teraz domáha, čo ale nespravil. Žalobca nepredložil súdu žiadny dôkaz o tom, že by od žalovaného 2/
niekedy vôbec takúto zmluvu žiadal. Pokiaľ predmetný byt zdedili žalobca a žalovaná 1/ a teda na nich
prešli práva a povinnosti v zmysle Zákona č.182/1993 Zb. o vlastníctve bytov. Nebolo teda potrebné,

aby osobitne žalobca alebo žalovaná 1/ pristupovali ku zmluve o spoločenstve. §7a ods. 2 Zákona
č. 182/1993 Zb., v zmysle ktorého „s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového
priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a
povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome
nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je

povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru
na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od
zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového
vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu,
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred

prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.“

20. Odvolacie námietky žalobcu preto odvolací súd vyhodnotil ako nedôvodné.

21. Vzhľadom na uvedené, odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej výrokovej časti I.,

III., IV., V., VI. podľa § 387 ods. 1 CSP ako vecne správny potvrdil.

22. O náhrade trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1CSP v spojení s § 255
ods.1, § 262 ods. 1CSP. V odvolacom konaní boli plne úspešní žalovaní 1/, 2/, 3/, 4/. Z obsahu spisuvyplýva, že žalovanej 1/ nevznikli žiadne trovy odvolacieho konania, a preto jej odvolací súd nepriznal
nárok na náhradu trov odvolacieho konania. Odvolací súd však žalovaným 2/, 3/, 4/ priznal nárok na
náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

23. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Trenčíne jednomyseľne.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).