Rozhodnutie ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, May 9, 2017

Súd: Okresný súd Spišská Nová Ves
Spisová značka: 5C/111/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7614218224
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 05. 2017

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Denisa Hiščáková
ECLI: ECLI:SK:OSSN:2017:7614218224.6

Rozhodnutie

Okresný súd Spišská Nová Ves sudkyňou JUDr. Denisou Hiščákovou v právnej veci žalobcov X/ O.
P., G.. X.X.XXXX, A. G. Z., E. XXXX/XX Q. X/ O. Š., G.. XX.XX.XXXX, A. G. Z., Y. C.Q. XXX/X,
právne zastúpených JUDr. Martinom Slúkom, advokátom, Hviezdoslavova 41, Spišská Nová Ves proti
žalovaným X/ Z. O., G.. X.XX.XXXX, A. G. Z., C. XXXX/X Q. X/ A. O., G.. X.X.XXXX, A. G. Z., C. XXXX/
X, právne zastúpených Mgr. Jurajom Berčom, advokátom, Zimná č. 59, Spišská Nová Ves, v konaní o

zaplatenie sumy 1.527,53 Eur s prísl. takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaní sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu vo
výške 1.527,53 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,05 % ročne od 7.11.2014 do zaplatenia
v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti žalobu zamieta.

III. Žalobcom p r i z n á v a proti žalovaným plnú náhradu trov konania.

IV. O svedočnom bude rozhodnuté samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou na tunajšom súde dňa 27.10.2014 sa žalobcovia domáhali voči žalovaným

zaplatenia sumy 1.527,53 Eur s príslušenstvom, z toho sumy 1.379,57 Eur titulom zľavy z dojednanej
kúpnej ceny v zmysle § 597 ods. 1. Občianskeho zákonníka a sumy 147,96 Eur titulom úhrady
nevyhnutných nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady v zmysle
§ 598 Občianskeho zákonníka.

2. Žalobcovia v žalobe tvrdili, že kúpnou zmluvou zo dňa 19.5.2014 im žalovaní predali rozostavaný

rodinný dom s pozemkami pod domom a v okolí domu - všetko na LV 85 katastrálne územie B.
(ďalej aj ako „zmluva“, „stavba“). Žalovaní ich neoboznámili so závažnou vadou stavby, a to s tým, že
komínové teleso nespĺňa základné parametre dané príslušnými technickými a právnymi normami, ako
ani to, že je postavený v rozpore s projektovou dokumentáciou. Podľa projektovej dokumentácie mal
byť komín vyhotovený ako trojzložkový Schiedel sih plus, čo nezodpovedá jeho reálnemu vyhotoveniu.
Z Potvrdenia o vykonaní preskúšania komína č. 139110/2014 (ďalej aj ako „potvrdenie“), predmetný

komín nevyhovuje na zapojenie spotrebiča pre zariadenia vykurovania v zmysle vyhlášky MVSR č.
401/2007 Z.z. o technických podmienkach a požiadavkách na protipožiarnu bezpečnosť pri inštalácii a
prevádzkovaní palivového spotrebiča, elektrotepelného spotrebiča a zariadenia ústredného vykurovania
a pri výstavbe a používaní komína a dymovodu a o lehotách ich čistenia a vykonávania kontrol
(ďalej aj ako „vyhláška č. 401/2007 Z.z“) . Toto potvrdenie bolo vydané dňa 20.8.2014 na ich podnet
revíznym technikom komínov M. C.. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaní žalobcov neupozornili

na predmetnú závažnú vadu stavby, porušili ustanovenie § 596 Občianskeho zákonníka. Žalobcovia
mali v spojitosti s vadou stavby dodatočné náklady v sume 1.379,57 Eur spočívajúce v nákladochna prácu a materiál na nový komín, ktoré zahŕňajú aj náklady na búranie komínovej konštrukcie,
vývoz sutiny, výstavbu nového komínového telesa a klampiarenské práce ako aj náklady na použitý
materiál - komínový systém Quatro + certifikát a stavebné roxory. V súvislosti s uplatnením práv zo

zodpovednosti za vady im vznikli aj náklady revízie komína p. C. vo výške 51,96 Eur a náklady na
právne služby advokáta v mimosúdnom konaní vo výške 96,- Eur. Poukázali na skutočnosť, že sa so
žalovanými pokúsili o mimosúdne vyrovnanie, kde žalovaní ich peňažný nárok neuznali, čo odôvodnili
tým, že žalobcovia mali dostatočný čas si stavbu pred kúpou prezrieť, ako aj tým, že žalobcovia
mali k dispozícii znalecké posudky (vo veci zavkladovania rozostavanej stavby a vo veci ocenenia

stavby pre účely poskytnutia úveru bankou), z ktorých mohli dôkladne zistiť skutkový stav veci. K
uvedenému žalobcovia uviedli, že je pravdou, že kupujúci si stavbu pred kúpou vizuálne prezreli. Pri
tejto ohliadke zistili niektoré vady veci, ktoré sa obhliadkou zistiť dali, avšak predmetná vada komína
sa zistiť nedala, pretože komín bol v tom čase už omietnutý, bola k nemu pripojená piecka, ktorou sa v
komíne v tom čase v dome kúrilo. Preto si žalobcovia vizuálne nemohli overiť, či komín spĺňa základné
technické parametre vyžadované príslušnou právnou úpravou, technickými normami a projektovou

dokumentáciou. Mohli sa len spoliehať na tvrdenia žalovaných o tom, že komín ako aj celá stavba je
vyhotovený v súlade s príslušnými s technickými normami. Predmetnú skrytú vadu komína žalobcovia
zistili až po kúpe prostredníctvom revízneho technika komínov p. C., ktorá o revízii vydala spomínané
potvrdenie. Znalecké posudky uvádzané žalovanými neboli vyhotovené za účelom posúdenia súladu
komína s technickými parametrami alebo s projektovou dokumentáciou. Znalec z odboru oceňovanie

nehnuteľností sa ohľadne uvedeného nie je odborne spôsobilý vyjadriť. Na preukázanie svojich tvrdení
žalobcovia so žalobou predložili ako dôkaz kúpnu zmluvu s dodatkom, LV stavby, emailovú odpoveď
zástupcu protistrany zaslanú v rámci pokusu o mimosúdne vyrovnanie, potvrdenie o revízii s dokladom
o nákladoch na jeho vypracovanie, doklady o nákladoch na nový komín a na uplatnenie si práva z vady
veci, fotky komína a časť technickej správy ako súčasť projektovej dokumentácie.

3. Žalovaní sa k žalobe písomne vyjadrili dňa 19.11.2014. Uviedli, že uplatnený nárok považujú za
nedôvodný a žiadajú žalobu zamietnuť. Tvrdili, že žalobcovia pred uzatvorením kúpnej zmluvy dôkladne
poznali reálny stav predmetu prevodu, a to najmä z opakovaných osobných obhliadok, čoho dôkazom
je aj ustanovenie čl. IV bod 3. kúpnej zmluvy, v ktorom kupujúci prehlásili, že sa pred uzavretím zmluvy

so stavom kupovaných nehnuteľností osobne oboznámili. Komínové teleso bolo už pred uzavretím
zmluvy predmetom vzájomných rozhovorov, keďže proti jeho technickému stavu mal najmä žalobca
v 1. rade výhrady. Z pôvodne požadovanej kúpnej ceny vo výške 42.000,- Eur sa predávajúci s
kupujúcimi následne dohodli na poskytnutí zľavy z kúpnej ceny a to vo výške 2.000,- Eur. Uviedli, že
v projektovej dokumentácii boli dve alternatívy vyhotovenia komínu, kde v skutočnosti bola realizovaná

druhá alternatíva spočívajúca vo vertikálnom koaxiálnom odvode spalín, do ktorej mala byť následne
vsunutá nerezová rúra. Vedomosť o stave predmetu prevodu kupujúci mali okrem osobnej obhliadky
aj zo znaleckého posudku Ing. I. č. 20/2013, v ktorom bol zdokumentovaný stavebno - technický stav
stavby, ako aj z posudku, ktorý si dali vyhotoviť za účelom poskytnutia hypotekárneho úveru.

4. K písomnému vyjadreniu žalovaných sa žalobcovia nevyjadrili.

5. Na prejednanie veci súd nariadil pojednávanie. Obe strany sporu zotrvali na svojich vyjadreniach
v priebehu celého konania. Žalovaní navyše poukázali na to, že všeobecná hodnota stavby bola
znaleckým posudkom určená na 60.000 Eur. V konaní nebola sporná skutočnosť, že strany uzatvorili

dňa 19.5.2014 kúpnu zmluvu s určitým predmetom a určitou kúpnou cenou. Sporným nebol ani stav,
v akom bol rozostavaný rodinný dom žalobcom odovzdaný, vrátane stavu komínového telesa. Medzi
stranami však bolo sporné, či žalobcovia ako kupujúci mali pri podpise kúpnej zmluvy vedomosť
o vade komínového telesa, a ak áno odkiaľ túto vedomosť nadobudli (obhliadkou, zo znaleckého
posudku, upozornením zo strany predávajúcich alebo inak). Spornou tiež bola otázka, či vada resp. stav

komínového telesa v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy bol zohľadnený v kúpnej cene formou zľavy.

6. Vo veci boli vykonané všetky stranami navrhnuté dôkazy, ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania
strany nemali. Osobitne bolo dokazovanie vykonané výpoveďou žalobcov a žalovaného v 1. rade,
svedeckou výpoveďou M. C. (revíznej techničky), Z. O. st. (otca žalovaného v 1. rade) a Ing. P. L.

(pracovníčky banky), oboznámením stranami predložených listinných dôkazov a fotografií komínového
telesa v čase predaja, ako aj po vybudovaní nového žalobcami.7. Žalobca v 1. rade O. P. vo svojej výpovedi dňa 3.8.2015 uviedol, že im nebola poskytnutá žiadna
zľava z kúpnej ceny. Žalovaní žiadali 42.000 Eur, oni boli ochotní dať 40.000 Eur a tak sa aj dohodli.
Nehnuteľnosť bol osobne s partnerkou obhliadnuť, bola to bežná obhliadka. Vychádzal z toho, že ide o

novostavbu, kde odporcovia uviedli, že majú stavebný denník a projekt a vychádzal z toho, že stavba sa
realizovala podľa príslušných noriem. Stavba bola pred kolaudáciou, išlo o novostavbu. Na stavbe boli
vady, ktoré boli viditeľné voľným okom, ako krivé steny, čo podľa neho zohľadnilo kúpnu cenu. Až po
uzavretí kúpnej zmluvy a zaplatení ceny sa objavili vady, a to vtedy, keď sa začalo na stavbe pracovať.
Tieto vady nebolo možné zistiť bežnou obhliadkou. Znalkyňa, ktorá to obhliadala uviedla, že komín sa

nedá opraviť a nie je vhodný na pripojenie žiadneho telesa. Počas obhliadky pred uzavretím kúpnej
zmluvy bola ku komínu pripojená piecka, ktorou si mal žalovaný prikurovať, z čoho usudzoval, že komín
je skonštruovaný na odvádzanie splodín tuhého paliva. Poukázal na to, že videl, že komín je postavený z
bielych tehál, ale nevedel, že pri novostavbách musia byť trojvrstvové komíny, ktoré sú na pevné palivo.
Zvonku bola plná biela tehla a tak nebolo vidieť a nebolo možné obhliadkou zistiť, že ide o dutú tehlu. Na
otázky právneho zástupcu žalovaných uviedol, že pri obhliadke bol za predávajúceho prítomný žalovaný

a nebol si istý, či aj niekto iný. Žalovaný mu nepovedal, že komín je postavený ako trojvrstvový, ani sa
ho na to nepýtal. Videl, že komín je postavený a spoliehal sa, že dokumentáciu potvrdil človek, ktorý má
pečiatku a vyzná sa v tom, teda, že je vymurovaný tak, ako má byť. Komínové teleso malo na jednej
strane piecku a na druhej strane bol otvor, do ktorého sa zbežne pozrel. Aj keby sa tam bol pozrel,
nevedel by zistiť aká je tam tehla, a to aj keby komín nebol omietnutý. Problém bol v tom, že tehla bola

dutá, nedalo sa komín vyfrézovať a ani vyvložkovať, lebo by sa rozsypal. Aj keby bol komín z plnej tehly
neprešla by kolaudácia, lebo je požiadavka na trojvložkové komíny. Bolo mu prezentované, že komín
je zriadený na tuhé palivo. Vedel, že je z tehál.

8. Žalobca v 1. rade O. P. vo svojej výpovedi dňa 4.4.2017 k okolnostiam ako a kedy sa dozvedel o

vadách a ako potom postupoval vypovedal, že o vade komína sa dozvedel až po prevode vlastníctva
nehnuteľností, keď si dal urobiť revíziu na komín. Vtedy mu bolo oznámené, že je zle urobený, že ho
treba zbúrať a že nie je žiadna šanca ho opraviť. Následne sa snažil telefonicky kontaktovať žalovaného,
tiež mu poslal SMS správy, avšak mu nedvíhal, neodpovedal. Potom ho stretol v Tescu, asi na jeseň
2014, ešte predtým ako dali komín opraviť, keď od neho žiadal, aby mu na túto opravu komína prispel

aspoň z časti sumou 500 Eur. Reagoval na to tak, že to odmietol s tým, že nevidí dôvod a že komín bol
postavený podľa stavebného dozoru.

9. Žalobkyňa v 2. rade O. Š. vo svojej výpovedi dňa 17.9.2015 uviedla, že konanie iniciovali z dôvodu,
že prišli na skryté vady až po tom, čo bola podpísaná zmluva a keď začali vykonávať práce na rodinnom

dome. Na otázky právneho zástupcu žalobcov uviedla, že v rámci ohliadok, ktoré sa vykonávali pred
kúpou rodinného domu neboli upovedomení o stave komínového telesa žalovaným. Cenu dohadovali
u nej v byte, boli tam prítomní obaja žalobcovia a obaja žalovaní. Žalovaní požadovali 42.000 Eur, oni
povedali, že majú len 40.000 Eur, viac nemajú, na čo žalovaná v 2. rade hneď súhlasila a žalovaný v 1.
radenesúhlasil,nomanželkahopresvedčila.Boliovplyvnenírozhodnutímbanky,keďže požadovaliúver

vo výške 60.000 Eur a banka im ho znížila o 10.000 Eur. Kúpnu cenu dohadovali ako takú, nedohadovali
sa o žiadnych zľavách, iba o cene. Ohľadom komína vôbec nebola reč. Pri ohliadke si všimla komín,
ktorý bol očmudený a pri prvej ohliadke tam bola aj piecka. Na vady komínového telesa sa prišlo až
keď sa začalo pracovať na stavbe, bolo to niekedy v auguste, vtedy O. niečo odsekol a zistil, že je tam
tehla. Revízny technik zistil, že komín je z dutej tehly, nedá sa vyvložkovať, lebo by sa rozbil a preto je

potrebné ho zbúrať a urobiť podľa projektovej dokumentácie. Na otázku právneho zástupcu žalobcov
ohľadne prítomnosti na ohliadkach uviedla, že na všetkých ohliadkach bola spolu so žalobcom v 1. rade.
Na ohliadkach bol len žalovaný s manželkou a synom. Otec žalovaného nebol na ohliadkach prítomný,
ani ho vlastne nepozná. Na otázku právneho zástupcu žalovaných, či sa oboznamovali so znaleckým
posudkom, ktorý predložili banke, uviedla, že zbežne, vie, že cena bola asi 60.000,- € a zbežne vedela,

aký tam bol stav. Čo sa týka komína bol viditeľný len vrch, ktorý bol nad strechou, že je z bielej tehly,
ďalšia časť bola omietnutá a nedalo sa voľným okom určiť, z čoho je to urobené. Pred podpisom zmluvy
sa o komíne vôbec nebavili. Znalecký posudok Ing. I. nevidela.

10. Žalovaný v 1. rade Z. O. vo svoje výpovedi dňa 3.8.2015 uviedol, že obhliadka kupujúcimi bola

vykonávaná niekoľko krát, žalobca bol oboznámený s tým, že komín je postavený z tehál. Čo sa týka
zľavy, tak vzhľadom na to, že žalobca sa stále ohradzoval komínom pristúpili k zníženiu kúpnej ceny na
40.000 Eur. Žalobca uvádzal stále, že sa mu komín nezdá a bude ho treba prerobiť. Na otázky zástupcu
žalobcov uviedol, že komínové teleso nebolo zriadené podľa projektovej dokumentácie. Boli tam dvavarianty a komín pri predaji nebol dokončený ani podľa jednej. Do komína chceli dať ešte vložku a chceli
ho dokončiť podľa druhého variantu. Komín stavali svojpomocne, murár bol z rodiny a bol tam stavebný
dozor. Teleso nebolo vymurované na každodenné použitie, len na dokurovanie v zime. Okrem tohto

komína sa mal zriadiť ďalší komín na plynové teleso a tento komín nemal slúžiť na plyn, ale na kúrenie
tuhým palivom. Kúrili tam občas v piecke, skúšalo sa, či má komín ťah a to asi 2, 3 krát.

11. Svedkyňa M. C., revízna technička vo svojej výpovedi dňa 17.9.2015 uviedla, že ju oslovili žalobcovia
za účelom preskúšania komínového telesa v novostavbe v B.. Pri revízii zistila, že komín nevyhovuje

požiadavkám spotrebiča, ktorý chcú zapojiť na komín na vykurovanie rodinného domu. Komín bol ako
jednovrstvový,bolzriadenýzdierovanejtehlyamalnedostatočnýpriemer.Tátotehlamohlabyťpoužitáv
komíne, ktorý je určený na občasné vykurovanie. Potrebný bol viacvrstvový s vložkou a s priemerom 180
mm. Vzhľadom na to, že bol z dierovanej tehly, nebolo možné ho vyfrézovať. Podľa vyhlášky č. 401/2007
tento komín nevyhovuje, mal byť viacvrstvový a nebolo možné ho skolaudovať. Uvedené nebolo možné
laikom zistiť z bežnej ohliadky. Komín mohol slúžiť na dočasné vykurovanie s priemerom do 150 mm,

nie na stále vykurovanie rodinného domu. Takýto komín nie je možné používať v rodinnom dome, môže
byť použitý pri záhradnej chatke. Tento komín konkrétne by mohol byť použitý pri malom vykurovacom
telese, kde by bola vložka s priemerom do 140, napr. petrík, malý sporák a aj za použitia tejto dutej
tehly, avšak vôbec nie je vhodný pre krbovú vložku a pece na tuhé palivo, ktoré majú väčší vývod.
Komín nebol vhodný na tuhé palivo, lebo bolo treba zväčšiť priemer a tam sa to zväčšiť nedalo. Komín

by mohol byť použitý pri pevnom vykurovaní, ak by tam bola použitá vložka. Pri tuhom palive na stále
užívanie sa vyžaduje, aby komín bol viacvrstvový. Pri revízií boli viditeľné známky skoršieho použitia
tohto komína. Po prečistení a použití vložky by komín mohol byť používaný na plynové kúrenie, avšak
vzhľadom na jeho umiestnenie v miestnosti by to nebolo vhodné. Po prečítaní projektovej dokumentácie
uviedla, že komín nebol zhotovený ani jedným z tam uvedených spôsobov, pričom podľa projektovej

dokumentácie bol komín určený pre hlavný zdroj vykurovania. Všetky komíny v rodinnom dome by mali
spĺňať požiadavky určené pre trvalé vykurovanie.

12.SvedokZ.O.starší,otecžalovanéhov1.radevosvojejvýpovedidňa17.9.2015uviedol,ževäčšinou,
asi na 99 % bol on prítomný pri obhliadkach záujemcov o rodinný dom jeho syna. Vo vzťahu k žalobcom

v úvode a tiež v priebehu výpovede uvádzal, že žalobcu si nepamätá, možno ho niekedy stretol. Tiež
uvádzal, že ťažko povedať, či si ich (žalobcov) pamätá, bolo tam možno 15 - 20 záujemcov, chodili aj
viackrát. Nie je si istý, či žalobcov pozná, bolo tam viacej uchádzačov. Podľa tváre si ich nepamätá, ale
vychádza z toho, že to boli oni, lebo keď hovoril o obhliadke so synom, tak tento žalobcu označil za
špekulanta a následne mu syn povedal, že dom predal tomu špekulantovi. Za špekulanta syn označil

iba žalobcu. Napriek tomu uviedol, že bol prítomný pri obhliadke, na ktorej sa zúčastnili žalobcovia. V
súvislosti s komínom uviedol, že ho staval on so strýkom, tento nemal byť veľmi využívaný, bol tam iný
komín na kúrenie. Tento komín vôbec nemal slúžiť. Staval ho pre prípad vojny, alebo pre prípad keby
nebolo plynu alebo elektriny. Použitý by bol na to, čo by bolo, mohol sa napríklad vyvložkovať. Pre tento
účel bol aj projektovaný, projektantovi ale o tom nehovoril. Komín bol stavaný svojpomocne, vôbec nebol

stavaný na to, aby bol využívaný. Stavebnému dozoru povedal, že komín bude zamurovaný a nebude
to vidno pri kolaudácii. Synovi o tomto úmysle nehovoril, syn nemal záujem komín využívať. Na otázku
právneho zástupcu žalovaných, či hovoril so žalobcami pred uzavretím zmluvy o stave komína, či na
stav a účel ich upozorňoval, odpovedal, že áno, všetkých záujemcov o tom upozorňoval. Stále uvádzal,
že komín nie je na účely trvalého vykurovania a vychádza z toho, že to musel hovoriť aj žalobcom.

Všetkých upozorňoval na vady základov, keďže to bolo stavané v zátopovom pásme. Každého na komín
upozorňoval, že tento komín nebude užívateľný, lebo kúrenie je na iný komín. Tento komín bol hneď ako
sa vošlo, nebol omietnutý, bola tam diera a každý videl a aj sa pýtal, čo tam je. Každý kto prišiel bol buď
odborník alebo si odborníka priviedol, pýtali sa, či je možné vybúrať priečky a podobne. Potvrdil, že v
komínovom telese sa kúrilo, chodieval tam v zime, dal tam piecku na tuhé palivo a pálil drevo zo stavby.

Robil to sám pre seba, on bol za to zodpovedný, stavba ešte nebola skolaudovaná.

13. Žalobkyňa sa k výpovedi svedka vyjadrila tak, že ho vidí prvý krát. Na oboch obhliadkach, ktorých sa
zúčastnila bol len žalovaný, na prvej bol so synom A., na druhej bol sám. Oboch obhliadok sa zúčastnili
aj s partnerom spolu, vie to dosvedčiť p. suseda O., boli tam na káve. Pri druhej obhliadke žalovaný

spomenul špekulanta, išlo o záujemcu, ktorý chcel zaplatiť v hotovosti. Žalovaný používal na označenie
osôb oslovenie špekulant z viacerých dôvodov. Svedok klame, pri obhliadke s nimi nebol. Obdobne sa
vyjadril aj žalobca, že svedka nepozná, vždy jednal len s pánom O. mladším. Je to klamstvo, čo svedok
uviedol, vidí ho prvý krát.14. Zo svedeckej výpovede Ing. P. L. na pojednávaní dňa 9.5.2017 vyplynulo, že ako pracovníčka VÚB
banky robila hypotekárne úvery, pričom pracovala aj so žalobcami, ktorí vtedy riešili svoje bývanie. Bolo

to v roku 2014. Jej úlohou bolo zozbierať podklady a tieto predložiť schvaľovaciemu centru, ktoré o úvere
rozhodlo.Vie,žežalobcoviažiadalivyššiusumu,nežakáimbolaschválená.Žiadaliasisumu70.000eur,
pričom schválených im bolo nejakých 53-54.000. Tento úver čerpali postupne. Prvá suma bola vyplatená
ako kúpna cena nehnuteľnosti a ďalšie sumy boli vyplatené postupne, potom ako predkladali doklady
týkajúce sa dokončenia nehnuteľnosti.

15. Z listinných dôkazov mal súd preukázané, že žalobcovia a žalovaní uzavreli dňa 19.5.2014
kúpnu zmluvu, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti - rodinný dom bez súpisného čísla a pozemky,
zapísané na liste vlastníctva č. 85, katastrálne územie B.. Nehnuteľnosti mali žalovaní v bezpodielovom
spoluvlastníctve a žalobcovia ich nadobudli do podielového spoluvlastníctva. Kúpna cena bola
dohodnutá na sumu 40.000 Eur. Zmluva neobsahuje žiadne ustanovenie o prípadnej zľave z kúpnej

ceny, ani žiadne ustanovenie o prípadných vadách predmetu zmluvy. V zmluve žalobcovia vyhlásili,
že pred uzavretím zmluvy sa osobne oboznámili so stavom kupovaných nehnuteľností. V zmysle
dodatku ku kúpnej zmluve zo dňa 31.5.2014 a jej prílohy sa žalovaný ako predávajúci zaviazali do
30 dní od jeho popísania žalobcom odovzdať doklady vzťahujúce sa k premetu kúpy, medzi nimi aj
kompletnú projektovú dokumentáciu a stavebné povolenie. Z technickej správy Ing. Š. R. z januára

2009, z jej architektonicko - stavebnej časti (súčasť projektovej dokumentácie) vyplynulo, že v rodinnom
dome, ktorý bol predmetom predaja boli navrhované dva komíny. Prvý trojzložkový schiedel sih plus
pre plynné a tuhé palivo a druhý vertikálny koaxiálny odvod spalín 8/125 mm - komplet pre plynový
kotol. Z Potvrdenia o vykonaní preskúšania komína č. 139110 vydaného p. C., ako osobou s odbornou
spôsobilosťou dňa 20.8.2014 vyplynulo, že komín murovaný z dierovanej tehly na prízemí rodinného

domu žalobcov nevyhovuje z hľadiska bezpečnej a spoľahlivej prevádzky. Komín nevyhovuje na
zapojenie spotrebiča pre zariadenie vykurovania v zmysle vyhlášky č. 401/2007 Z. z.. Z predložených
faktúr na č. l. 12, 13, 15, 16 spisu a príslušných príjmových dokladov bolo preukázané, že žalobcom v
súvislosti s odstránením vady komína a uplatnením práv zo zodpovednosti za vady do podania žaloby
vznikli náklady v celkovej výške 1.527,53 Eur. Zo znaleckého posudku č. 5/2014 Ing. A., vyplynulo, že

všeobecná hodnota rozostavaného rodinného domu a pozemkov, ktoré boli predmetom predaja bola
stanovená vo výške 60.200 Eur. V stavebnom denníku je údaj o začatí murovania komína a domurované
komína, bez bližšieho popisu týchto prác.

16. Po vykonaní dokazovania strany nemali ďalšie návrhy na jeho doplnenie. V záverečnej reči

zástupcovia oboch strán zotrvali na svojich doterajších vyjadreniach a tvrdeniach. Zástupca žalobcov
poukázal na to, že žalovaní o vade komínového telesa museli vedieť keďže stavbu stavali svojpomocne,
komín bol omietnutý a bol aj používaný. Vadu zatajovali, čo vyplýva aj z projektovej dokumentácie,
ktorú predložili žalobcom až po uzatvorení kúpnej zmluvy a zaplatení kúpnej ceny. Zástupca žalovaných
poukázal na ustanovenie zmluvy o oboznámení sa kupujúcimi so stavom nehnuteľností, ako aj

neexistenciu prehlásenia predávajúcich v zmluve o tom, že stavba je postavená v súlade so stavebným
povolením. Predmetom prevodu bola rozostavaná stavba, preto žalobcovia mali mať vyššiu mieru
opatrnostiaobhliadkysaprípadnezúčastniťsodborníkom.Poukázalnato,ževýstavbounovéhokomína
žalobcovia nehnuteľnosť zhodnotili, ako aj na rozdiel kúpnej ceny a znaleckej ceny nehnuteľností. Mal
za to, že výpoveďou svedka O. staršieho bola preukázaná jeho prítomnosť na obhliadke a tiež to, že

žalobcovia boli upozornení na povahu komína. Tiež boli upozornení na to, že komín je potrebné ešte
dokončiť. Mal za to, že komín bol postavený v súlade s projektovou dokumentáciou. Namietal, že by
žalobcom malo byť plnené spoločne a nerozdielne.

17. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť

predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.

18. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný
kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

19. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.20. Podľa § 598 Občianskeho zákonníka, kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré
mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.

21. Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

22. Podľa § 599 ods. 2 Občianskeho zákonníka, právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže
kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.

23. Podľa § 14 ods. 1 Vyhlášky č. 401/2007 Z.z., navrhovaný nový komín a dymovod, rekonštruovaný
komín a dymovod a stavebné úpravy na komíne a dymovode pred výmenou spotrebiča na tuhé palivo,
spotrebiča na kvapalné palivo alebo spotrebiča na plynné palivo za spotrebič s iným výkonom a

pred zmenou druhu paliva musia byť vyhotovené podľa technickej normy tejto vyhlášky alebo podľa
schválenej dokumentácie stavieb.

24. Podľa § 15 ods. 1 Vyhlášky č. 401/2007 Z.z., komín musí byť vyhotovený ako viacvrstvový s
komínovou vložkou tepelne a dilatačne oddelenou od komínového plášťa a rozmerovo a tvarovo stálou.

Jednovrstvový komín možno vyhotoviť len v občasne užívaných stavbách.

25. V ustanovení § 596 Občianskeho zákonníka je upravená notifikačná povinnosť predávajúceho, ktorá
sa časovo vzťahuje na proces dojednávania kúpnej zmluvy. Notifikačná povinnosť zahŕňa povinnosť
upozorniť na vady faktické (napr. vady funkčnosti či vady akosti), ale aj vady právne (vady znemožňujúce

či obmedzujúce dispozíciu s vecou). Vadou sa pritom rozumie aj neexistencia takej vlastnosti veci, ktorá
sa pri veci určitého druhu a veku všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia veci
podstatneznížená.Vprípade,žesipredávajúcinotifikačnúpovinnosťvovzťahukukupujúcemu nesplní,
zodpovedá mu za vady predávanej veci. Zodpovednosť za vady má objektívnu povahu, bez zreteľa
na to, či predávajúci o vade vedel, alebo nie. Predpokladom zodpovednosti je, že ide o vadu, ktorú

predávaná vec vykazovala v čase uzavretia zmluvy (vada teda existovala už vtedy), pričom najavo vyšla
až po uzavretí zmluvy.

26. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané splnenie podmienok zodpovednosti za vady žalovaných
ako predávajúcich. Predovšetkým bola preukázaná samotná existencia vady komínového telesa v

rozostavanom rodinnom dome, ktorý bol predmetom kúpnej zmluvy. Rovnako bolo preukázané, že
táto vada existovala už v čase uzatvorenia zmluvy, a že vo vzťahu ku kupujúcim táto vyšla najavo
až po uzatvorení zmluvy. Samotný stav komínového telesa v čase predaja žalovaní napokon ani
nespochybňovali, žalovaný v 1. rade dokonca vo svojej výpovedi potvrdil, že komín nebol dokončený
podľa projektovej dokumentácie. Vada komínového telesa bola preukázaná z predloženého listinného

dôkazu - potvrdenia o vykonaní preskúšania komína v spojení so svedeckou výpoveďou revíznej
techničky M. C., ktorá predmetné potvrdenie vydala. Svedkyňa jednoznačne potvrdila, že komín
nebolo možné skolaudovať, pretože nespĺňal vyhláškou predpísané náležitosti. Bol postavený ako
jednovrstvový, z dierovanej tehly, nemal predpísaný priemer. Takýto komín nemohol byť používaný na
vykurovanievrodinnomdome,pričompodľaprojektovejdokumentáciebolkomínurčenýprehlavnýzdroj

vykurovania. Svedkyňa súčasne uviedla, že uvedené nedostatky nebolo možné laikom zistiť z bežnej
ohliadky. Argument žalovaných, že kupujúci si mali možnosť predmet kúpy obhliadnuť a v samotnej
zmluve potvrdili, že sa so stavom nehnuteľností oboznámili, preto súd vyhodnotil ako irelevantný a
účelový v snahe vyhnúť sa ich zodpovednosti. O to viac to platí v kontexte s výpoveďami strán a revíznej
techničky, z ktorých vyplynulo, že komín v čase obhliadok zjavne javil známky použitia. Na komín teda

už v čase predaja domu bol napojený spotrebič, a teda komín bol využívaný na jeho hlavný účel, ktorým
je odvádzanie vznikajúcich spalín z objektu. Súd mal preto za to, že žalobcovia o uvedenej vade nemohli
nadobudnúť vedomosť z vykonaných obhliadok a rovnako sa o nej nemohli dozvedieť ani z obsahu
znaleckého posudku vzťahujúceho sa na ohodnotenie nehnuteľností, ktorý o uvedenej problematike
nepojednáva. Naproti tomu otázku komína podrobne rieši projektová dokumentácia domu, s ktorou

žalobcovia boli oboznámení (aj keď až po tom, čo uzatvorili dodatok ku kúpnej zmluve). Svedkyňa M.
C. však jednoznačne potvrdila, že komín nebol riešený v súlade s touto dokumentáciou. Bez ohľadu
na súlad či nesúlad s projektovou dokumentáciou, rozhodujúcim bolo zistenie, že vec vykazovala vady,
nakoľko bola v stave, ktorý nespĺňal základné predpoklady na jej využitie v súlade s účelom, ktorémuje určená. Vo vzťahu k tvrdeniu svedka Z. O. staršieho, že on mal byť prítomný pri obhliadke domu
žalobcami a sám ich mal pritom upozorniť na to, že komín nie je na účely trvalého vykurovania a že
nebude užívateľný, týmto tvrdeniam súd neuveril. Predovšetkým v úvode, ale aj v priebehu výpovede

svedok uviedol, že si žalobcov nepamätá, podľa tváre si ich nepamätal a nebol si istý, či ich pozná,
čo podstatne znižuje vierohodnosť ďalších ním uvádzaných tvrdení. Obaja žalobcovia označili výpoveď
svedka za klamlivú, zhodne uviedli, že pri obhliadke domu tento svedok nebol a vidia ho prvý krát.
Prítomnosť svedka pri obhliadkach teda nebola v konaní hodnoverne preukázaná. Z výpovedí žalobcov
potom vyplynulo, že o vade sa dozvedeli až po tom, čo na dome začali pracovať, konkrétne po tom,

čo požiadali o revíziu komína. Z predloženého osvedčenia bolo zistené, že toto bolo vyhotovené dňa
20.8.2014, teda tri mesiace po uzatvorení kúpnej zmluvy.

27. Žalovaní v konaní tvrdili, že vada komínového telesa bola zohľadnená v kúpnej cene, z ktorej
mala byť poskytnutá zľava. Uvedené tvrdenia však žalovaní nijako nepreukázali. Z predloženej kúpnej
zmluvy nevyplynulo poskytnutie zľavy, resp. úprava kúpnej ceny z dôvodu akejkoľvek vady predávaných

nehnuteľností. Naopak, žalovaní v konaní potvrdili, že nehnuteľnosť predávali dlhší čas a kúpna cena
sa menila. Výpovede svedkyne Ing. P. L. potvrdili tvrdenia žalobcov, že pri dohadovaní kúpnej ceny boli
obmedzení výškou schváleného úveru, ktorý im nebol schválený v nimi požadovanej výške. Súd mal
teda za to, že z kúpnej ceny zľava poskytnutá nebola. Samotná skutočnosť, že dohodnutá kúpna cena
bola nižšia ako cena určená znalcom, nie je vo vzťahu k zodpovednosti za vady, ani vo vzťahu k výške

priznanej zľavy podstatná.

28.Keďžedodatočnevyšlanajavovada,naktorúpredávajúcikupujúcichneupozornili,vzniklokupujúcim
právonaprimeranúzľavuzdojednanejcenyzodpovedajúcupovahearozsahuvady(§569Občianskeho
zákonníka), ako aj právo na úhradu nevyhnutných nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatnením

práv zo zodpovednosti za vady (§ 598). Súčasne bola splnená aj podmienka uplatnenia zistenej vady
žalobcami u žalovaných v zákonnej prekluzívnej lehote dvadsiatichštyroch mesiacov, ktorá plynie od
prevzatia veci.

29. Pokiaľ ide o výšku zľavy z kúpnej ceny, občiansky zákonník neobsahuje návod na jej určenie. Ide

o otázku právnu, ktorá je vecou úvahy súdu. Zľava však má spĺňať kritérium primeranosti, a to tak vo
vzťahu k povahe vady, ako aj rozsahu vady. Akceptovateľné je aj určenie zľavy zodpovedajúcej cene
potrebných opráv. Pri určení výšky zľavy je potrebné prihliadať na to, ako sa vada prejavuje pri užívaní
veci. Výpoveď revíznej techničky potvrdila, že komín v stave, v akom bol žalobcom s predmetom kúpy
odovzdaný, nemohol slúžiť svojmu účelu, a síce vykurovaniu domu. Komín mal nedostatočný priemer,

bolo potrebné ho zväčšiť, čo však v danom prípade nebolo možné, keďže bol z dutej tehly, preto ho
nebolo možné vyfrézovať. Potrebný bol viacvrstvový komín. Vzhľadom na umiestnenie komína a jeho
účel nebolo možné jeho prečistenie a použitie vložky. Súd mal tak preukázané, že komínové teleso
trpelo takou vadou, ktorá bránila jeho riadnemu a bezpečnému užívaniu. Z dôvodu splnenia podmienok
kolaudácie bolo nevyhnutné jeho zbúranie a vystavanie nového, zodpovedajúceho príslušnými normám.

Výšku zľavy preto súd určil vo výške nákladov, ktoré v tejto súvislosti žalobcom vznikli, a ktorých
vynaloženie riadne preukázali príslušnými faktúrami či pokladničnými dokladmi (č.l. 15 spisu - nákup
výstuž a komínového systému, č.l. 16 spisu - búranie komínovej konštrukcie, vypratanie sutiny, výstavba
komínového telesa a klampiarske práce). Výška priznanej zľavy tak predstavuje sumu 1.379,57 Eur.

30. S tvrdením žalovaných o zhodnotení nehnuteľnosti výstavbou nového komína sa súd nestotožnil.
Predovšetkým išlo o rozostavanú nehnuteľnosť, kde postaveniu komína predchádzalo zbúranie
pôvodného. Takýto postup bol nevyhnutný z vyššie uvádzaných dôvodov. Hľadisko zhodnotenia veci
preto pri posudzovaní primeranosti zľavy z kúpnej ceny nemožno uplatňovať. Rovnako súd neuznal ani
tvrdenie žalovaných, že kupujúci mali mať pri obhliadkach vyššiu mieru opatrnosti z dôvodu, že išlo o

rozostavanú stavbu. Povinnosť upozorniť na vady veci a zodpovednosť s tým spojená sa uplatňuje pri
všetkom, čo môže byť predmetom kúpnej zmluvy, teda aj pri rozostavanom dome.

31. Právo na náhradu nevyhnutných nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatňovaním práv zo
zodpovednosti za vady súd žalobcom priznal v nimi požadovanej sume 147,96 Eur. Ide o náklady

vzniknuté do začatia súdneho konania (tie vzniknuté v konaní predstavujú trovy konania), ktorých
vynaloženie bolo preukázané listinnými dôkazmi (č.l. 13 - revízia komína, č.l. 12 - odmena za právne
služby, a to vypracovanie listu protistrane).32. Celkovo tak súd žalobcom priznal spoločne a nerozdielne sumu 1.527,53 Eur. Žalovaným uložil
zaplatiť žalobcom priznané plnenie spoločne a nerozdielne. Žalobcovia sú podielovými spoluvlastníkmi
predmetnej nehnuteľnosti a žalovaní sú manželmi, medzi ktorými existuje zákonné bezpodielové

spoluvlastníctvo. V zmysle § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z právnych úkonov týkajúcich sa
spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. Obdobne podľa §
145 ods. 2 Občianskeho zákonníka, z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných vecí sú oprávnení
a povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne. Z uvedených zákonných ustanovení tak vyplýva
solidarita žalobcov, ako aj solidarita žalovaných.

33. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis, ktorým je Nariadenie Vlády Slovenskej republiky č 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanovenia Občianskeho zákonníka. Toto v ustanovení § 3 určuje, že výška úrokov z omeškania je

o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k
prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

34. Podľa § 563 Občianskeho zákonníka, ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym
predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho o plnenie

veriteľ požiadal.

35. Žalobcovia požadovali aj zaplatenie úrokov z omeškania zo žalovanej sumy, a to vo výške 5,50 %
ročne od 27.10.2014 do zaplatenia. Úroky z omeškania súd žalobcom priznal v súlade s § 517 ods.
2 Občianskeho zákonníka vo výške ustanovenej osobitným predpisom ku dňu omeškania. Žalobcovia

nepreukázali,žebysivžalobeuplatnenýnárokvdanejvýškeužalovanýchuplatnilipredjehouplatnením
na súde. Okamih omeškania preto súd stanovil na deň nasledujúci po doručení žaloby žalovaným, teda
od 7.11.2014. Výška úrokov z omeškania k danému dňu predstavovala 5,05 % ročne (základná úroková
sadzba ECB bola 0,05 %). V prevyšujúcej časti žaloby vo vzťahu k úrokom z omeškania preto súd žalobu
zamietol.

36. Podľa § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj
bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

37. Podľa § 262 ods. 2 Civilného sporového poriadku, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej

inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá
súdny úradník.

38. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku, súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.

39. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa zásady úspechu v konaní a úspešným
žalobcom priznal proti neúspešným žalovaným plnú náhradu trov konania. O výške náhrady trov konania
rozhodne súd po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením.

40. Na poslednom pojednávaní vo veci bola vypočutá svedkyňa Ing. L., ktorá po poučení o práve na
svedočné uviedla, že svedočné si uplatní v zákonnej lehote desiatich dní. Z uvedeného dôvodu nebolo
v čase vyhlásenia rozsudku známe v akej výške, a či vôbec bude svedočné uplatnené. Súd preto o
svedočnom, ako ani o náhrade týchto trov konania nemohol rozhodnúť v rámci rozhodnutia vo veci
samej. V prípade riadneho a včasného uplatnenia si svedočného, bude o ňom rozhodnuté samostatným

uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie. Odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia
rozhodnutia na súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje. Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia
nie je prípustné.V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolanie možno odôvodniť aj tým, že súd prvej inštancie nesprávne alebo neúplne zistil skutočný stav
veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa Zákona č. 233/1995 Z. z. o exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný
poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších predpisov.