Rozsudok ,
Potvrdzujúce, Zmeňujúce Judgement was issued on Tuesday, April 30, 2019

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 26Co/47/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2115214452
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 04. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jozef Mačej

ECLI: ECLI:SK:KSTT:2019:2115214452.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedu Mgr. Jozefa Mačeja a sudcov JUDr. Daniela

Ilavského a Mgr. Michala Novotného v sporovej veci žalobkyne: Ing. P. Q., PhD., nar. XX. T. XXXX, O. F.
X, B. B., zastúpenej splnomocnenkyňou: CEE Attorneys Lišiak Martinák s.r.o., advokátska kancelária,
Bratislava, proti žalovanej: B. P., nar. XX. F. XXXX, J. G. K. XX, K., zastúpenej splnomocnenkyňou:
Prosman a Pavlovič advokátska kancelária, s.r.o., Trnava, o 1.550,43 € s prísl., na odvolanie žalobkyne
proti rozsudku Okresného súdu Trnava č. k. 22 C 269/2015-96 z 18. júla 2017 takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie čiastočne mení tak, že žalovaná je povinná
do troch dní zaplatiť žalobkyni 952,78 €.

II. Vo zvyšnej zamietajúcej časti odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdzuje.
III. Žalobkyni priznáva voči žalovanej nárok na náhradu 22 % trov celého konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie (I.) zamietol žalobu, ktorou sa žalobkyňa domáhala voči
žalovanej zaplatenia 1.550,43 € s vyčísleným poplatkom z omeškania ako zvyšku dlžného nájomného,
úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu a nedoplatkov za elektrickú energiu a úhrady správcovi
bytového domu, a (II.) priznal žalovanej náhradu trov konania.

2. Vyšiel zo zistenia, že zmluvou o nájme bytu z 28. októbra 2013 žalobkyňa spoločne s ďalším

spoluvlastníkom prenechala žalovanej ako nájomkyni do užívania byt č. XX v dome na ulici U. L. v K..
Nájomkyňa sa zaviazala platiť prenajímateľke nájomné 200 € mesačne a okrem toho ako samostatnú
položku 101,86 € mesačne, ktorú tvoril poplatok za elektrickú energiu, plyn, rozhlas a TV, UPC a
poplatky účtované správcom bytu (záloha za elektrickú energiu, záloha na teplo, záloha za ohrev
TUV, záloha za vodné a stočné TUV, záloha za vodné a stočné SV, STA, osvetlenie spoločných
priestorov, zrážkovú vodu a fond opráv). Poplatky za služby spojené s užívaním predmetu nájmu mali
byť zúčtované na základe skutočnej spotreby po predložení faktúr dodávateľov, pričom nájomkyňa

sa zaviazala uhradiť prenajímateľovi nedoplatky za elektrickú energiu a poplatky účtované správcom
bytu v termíne splatnosti. Nájomné malo byť splatné vždy do 15. dňa mesiaca za nasledujúci mesiac,
za ktorý sa platilo, pričom v prípade nedodržania termínu prenajímateľom vznikol nárok na poplatok
z omeškania 0,25 % z dlžnej sumy. Pri uzavretí zmluvy zložila žalovaná zábezpeku v sume 300
€, ktorá mala slúžiť na zabezpečenie akýchkoľvek pohľadávok prenajímateľa voči nej na základe
tejto zmluvy. Márnym uplynutím lehoty na zaplatenie takejto pohľadávky ju prenajímateľ mal právo
použiť na úhradu príslušnej pohľadávky. Nájom bol uzatvorený nad dobu neurčitú od 1. novembra

2013, pričom v prípade omeškania prenajímateľ mohol nájom vypovedať v 14-dňovej výpovednej
lehote a zároveň mu vznikol nárok na zmluvnú pokutu vo výške nájomného za dva kalendárne
mesiace (600 €). Žalovaná byt prevzala 28. októbra 2013, 19. novembra 2014 dostala výpoveď pre
omeškanie so zaplatením nájomného a 1. decembra 2014 byt odovzdala naspäť žalobkyni. Žalovanáza trvania nájmu zaplatila jednotlivé povinnosti len čiastočne a aj to s omeškaním. Právne súd prvej
inštancie považoval uvedenú zmluvu za zmluvu o nájme bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho
zákonníka, pričom nájom podľa nej trval od 1. novembra 2013 do 1. decembra 2014. Podľa súdu

prvej inštancie žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno na preukázanie celkovej výšky uplatneného
nároku na omeškané nájomné a nedoplatky za úhrady spojené s užívaním bytu v sume 950,43 €.
Za celú dobu trvania nájmu mala žalovaná zaplatiť nájomné 3.924,18 €, zaplatila 3.600 €, takže jej
nedoplatok je 324,18 €. Žalobkyňa však nepreukázala, ako použila jednotlivé preddavky uhradené
žalovanou,keďženepredložilavyúčtovanieskutočnejspotreby,zktoréhobyvyplývalnároknazaplatenie

ňou požadovaných nedoplatkov. Žalobkyňa nepreukázala, aké služby spojené s užívaním bytu od 1.
novembra2013do1.decembra2014boliskutočnežalovanouuhradené,pričomvýpočetposkytovaných
služieb v zmluve považoval súd prvej inštancie za taxatívny. Okrem tam uvedených tak žalobkyňa
nebola oprávnená žiadne ďalšie služby účtovať. Vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu bolo
vystavené za obdobie do 31. decembra 2014, nájom však trval len do 1. decembra 2014, to isté sa týka
aj vyúčtovacej faktúry za elektrinu, ktorá bola vystavená za obdobie od 22. októbra 2013, nájom však

začal až 1. novembra 2013. Žalobkyňa nevyčíslila stav celkovej spotreby za dobu trvania nájmu. Ňou
predložené vyúčtovacie faktúry s touto dobou nekorešpondujú. Za konania nepreukázala ako dospela
k ňou tvrdeným sumám. Osobitne súd prvej inštancie poukázal na to, že nepreukázala ani to akým
spôsobom boli žalovaným poskytované služby UPC v celkovej výške 79,22 €. Takisto nepredložila
doklad o uhrádzaní poplatkov za RTVS. Žalovaná naopak tvrdila, že tieto poplatky uhrádzala ona.

Vyúčtovanie predložené správcom bytového domu je predložené na viac položiek než na čo bola
žalovaná podľa zmluvy povinná preddavkovo platiť, okrem toho je predĺžená až do 31. decembra
2014, hoci nájom trval len do 1. decembra 2014. V zmluve je upravený aj nárok žalovanej na vrátenie
preplatkov, preto bola žalobkyňa povinná vykonať riadne konečné vyúčtovanie, čo však neurobila.
Dojednanie o zmluvnej pokute vo výške 600 €, ktorú si žalobkyňa takisto uplatňovala, v zmluve súd

považoval pre jeho neurčitosť za neplatné podľa § 37 ods. 1 Obč. zák.

3. Včas podaným odvolaním sa žalobkyňa domáhala zmeny napadnutého rozsudku tak, že sa žalobe
vyhovie. Vytkla súdu prvej inštancie, že neprihliadol na to, že žalovaná za konania nespochybnila dlh
na nájomnom 324,18 € uvedený v podaní žalobkyne z 1. júna 2017. Nesúhlasila so záverom súdu prvej

inštancie, že rozsah služieb spojených s užívaním bytu v zmluve je taxatívny, keď jednotlivé služby
uvedené v príslušnom ustanovení zmluvy v zátvorke sú len demonštratívne. Žalobkyňa vo vyjadrení z
1. júna 2017 splnila povinnosť uloženú jej súdom prvej inštancie špecifikovať, akým spôsobom použila
prijaté preddavky. Takisto žalobkyňa presne uviedla, akú cenu zaplatila za jednotlivé služby, a táto
cena vychádza zo skutočnej spotreby podľa protokolov o odovzdaní bytu. Podkladom na vyúčtovanie

nedoplatkov je predloženie faktúr dodávateľov, resp. správcu bytového domu. Žalobkyňa nevedie
účtovníctvo, preto od nej nemožno očakávať vyúčtovanie nákladov za služby. Povinnosť predložiť
uvedené faktúry žalobkyňa za konania vyčerpávajúco splnila. Súd prvej inštancie ignoroval vysvetlenia
poskytnuté žalobkyňou vo vzťahu k jednotlivým platbám a k prehľadu použitia jednotlivých položiek. Súd
prvej inštancie teda na základe vykonaných dôkazov dospel k celkom nesprávnym zisteniam, keď nebral

do úvahy tieto listiny predložené žalobkyňou. Stav elektromerov uvedených vo vyúčtovacej faktúre za
elektrinu zodpovedá stavom uvedeným v preberacích a odovzdávacích protokoloch. Aj keď táto faktúra
nekorešponduje s dobou nájmu, nepriznanie z nároku z nej odporuje logike. Všetky preddavky na
jednotlivé služby boli zo strany žalobkyne príslušným poskytovateľom uhradené a tá žiada od žalovanej
len zaplatenie nedoplatkov, k čomu sa žalovaná zaviazala v zmluve a súd na toto ustanovenie vôbec

nepoukázal. Žalobkyňa opakovane predložila súdu výpočty, z ktorých povinnosť žalovanej vyplývala.
Žalovaná mohla tieto výpočty vyvrátiť, nikdy to však počas konania neurobila. Napriek tomu však súd
neustále žiadal žalobkyňu, aby svoje tvrdenia dopĺňala, čím žalovanú bezdôvodne zvýhodňoval. Jeho
rozsudok tak vychádza z nesprávneho právneho posúdenia a odníma žalobkyni aj právo na spravodlivý
súdny proces. Dojednanie o zmluvnej pokute považovala žalobkyňa za platné, keďže je jasne uvedené,

že ide o dvojnásobok mesačného nájomného, pričom suma 600 € v zátvorke je iba chybou v písaní.

4. Žalovaná vo vyjadrení navrhla napadnutý rozsudok potvrdiť, keď sa v celom rozsahu stotožnila so
súdom prvej inštancie a odkázala na svoje doterajšie vyjadrenia.

5.KrajskýsúdvTrnaveakosúdodvolacínaprejednanievecinariadilodvolaciepojednávanie(§385ods.
2 C. s. p.), pretože považoval za potrebné zopakovať dokazovanie a tiež dať stranám priestor vyjadriť
sa k svojmu predbežnému právnemu názoru, ktorý je odlišný od názoru súdu prvej inštancie (§ 382 C. s.
p.). Žalobkyňa na pojednávaní zotrvala na svojom stanovisku z odvolania. Žalovaná zotrvala na tom, žežalobkyňa nesplnila svoju povinnosť vykonať vyúčtovanie, že nepredložila riadne faktúry od dodávateľov
a neuniesla svoje dôkazné bremeno. Vo vyúčtovaní žiada od žalovanej platiť za viac položiek než sú
dohodnuté v zmluve, časť vyúčtovaného obdobia žalobkyňa v byte nebývala. Nepreukázala spotrebu

služieb UPC žalovanou. Odvolací súd na pojednávaní zopakoval dokazovanie listinnými dôkazmi, a to:
zmluva o nájme (č. l. 8 a 9), protokol o odovzdaní z 28. októbra 2013 (č. l. 10), vyúčtovacia faktúra za
elektrinu č. 7121021874 (č. l. 11 a 12), vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu od 1. januára
do 31. decembra 2014 (č. l. 13), výpoveď nájomnej zmluvy z 19. novembra 2014 (č. l. 14), protokol o
odovzdaní a prevzatí z 1. decembra 2014 (č. l. 16), potvrdenie UPC Broadband Slovakia s.r.o. zo 17.

mája 2017 s pripojenými faktúrami (č. l. 70 až 76), vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu od
1. januára do 31. decembra 2013 (č. l. 77 až 78), vyúčtovacia faktúra za elektrinu z 24. októbra 2013
(č. l. 79 až 81), vyúčtovacia faktúra SPP a.s. č. 7440160574 (č. l. 82 a 83) a č. 7442199687 (č. l. 84
a 85) a v spojení s tými skutkovými závermi súdu prvej inštancie, ktorými je odvolací súd viazaný (§
383 C. s. p.), zistil tento

skutkový stav:

6. Žalobkyňa spolu s Ing. F. Q. boli spoluvlastníkmi bytu č. XX v dome súp. č. XXXX v K. na Ul. U. L. X,
ktorý pozostával z jednej obytnej miestnosti a príslušenstva. Zmluvou o nájme bytu z 28. októbra 2013
(č. l. 8 a 9) žalobkyňa a Ing. F. Q. ako prenajímateľ prenechali žalovanej ako nájomkyni tento byt do

odplatnéhoužívanianadobuneurčitú,ktorázačneplynúť1.novembra2013(čl.IVods.1zmluvy).Včl.III
ods.1zmluvasažalovanásazaviazalaplatiťzaužívaniebytunájomnévovýške200€mesačneaokrem
toho ako samostatnú položku 101,86 €, ktorú tvorí poplatok za elektrickú energiu, plyn, rozhlas a TV,
UPC a poplatky účtované správcom bytu (záloha za elektrickú energiu, záloha za teplo, za ohrev TUV,
záloha za vodné a stočné TUV, záloha za vodné a stočné SV, STA, osvetlenie spoločných priestorov,

zrážkovú vodu a fond opráv). Poplatky za služby spojené s užívaním predmetu nájmu mali byť zúčtované
na základe skutočnej spotreby po predložení faktúr od dodávateľov, pričom nájomkyňa sa zaviazala
uhradiť prenajímateľovi nedoplatky za elektrickú energiu a poplatky účtované správcom bytu v termíne
splatnosti.Prenajímateľkasazaviazalavrátiťnájomkynipreplatkyzaelektrickúenergiuazálohovéplatby
po konečnom vyúčtovaní (čl. III ods. 2 zmluvy). Nájomné malo byť splatné vždy do 15. dňa mesiaca za

nasledujúci mesiac, za ktorý sa platilo (čl. III ods. 3), pričom ak nájomkyňa nezaplatila nájomné alebo
úhradu za plnenia do piatich dní po ich splatnosti, bola povinná zaplatiť prenajímateľovi vzniknutú škodu
a poplatok z omeškania 0,25 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania (čl. III ods. 4). Podľa čl. IV
ods. 4 písm. e) nájomný vzťah mohol zaniknúť okrem iného v prípade omeškania nájomkyne s platením
nájomného a/alebo služieb s ním spojených o viac ako 14 dní od ich splatnosti písomnou výpoveďou

prenajímateľa s týždňovou výpovednou lehotou, ktorá začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom
bola výpoveď doručená nájomkyni. V prípade vypovedania tejto zmluvy z dôvodu podľa predchádzajúcej
vety mala prenajímateľka nárok na zmluvnú pokutu vo výške nájomného za dva kalendárne mesiace
(t. j. 600 €).

7. Žalobkyňa odovzdala byt žalovanej ihneď 28. októbra 2013. K tomuto dňu elektromer evidoval stav
149,7, vodomer studenej vody stav 3 a vodomer teplej vody stav 91 (protokol č. l. 10). Žalovaná pri
uzavretí zmluvy zložila v prospech žalobkyne zábezpeku 300 € a počas trvania nájmu zaplatila žalobkyni
bez bližšieho označenia účelu tieto platby: - 8. novembra 2013 sumu 100 €, - 11. decembra 2013, 14.
januára 2014 a 14. februára 2014 vždy po 300 €, 14. marca 2014 sumu 200 €, 22. apríla 2014 sumu

100 €, 19. mája 2014, 23. júna 2014, 22. júla 2014, 18. augusta 2014, 18. septembra 2014 a 20. októbra
2014 vždy po 300 € (nesporné skutočnosti).

8. Listom z 19. novembra 2014 (č. l. 14) žalobkyňa oznámila žalovanej, že „nájomné neplatíte v súlade
so zmluvou a ste v omeškaní so sumou 618,60-€...“, a preto jej dáva „v zmysle čl. IV ods. 4 písm. e)

nájomnej zmluvy výpoveď z nájomnej zmluvy s týždennou výpovednou lehotou“. Zároveň jej oznámila,
že za obdobie 22. októbra 2013 až 26. októbra 2014 vznikol nedoplatok na elektrine v sume 130,86 €.
Z priloženej vyúčtovacej faktúry zse Energia, a.s., č. 7121021874 (č. l. 11) bol na mieste spotreby „L. G.
X, K.“ v byte žalobkyne k 22. októbru 2013 zistený stav elektromera 149, k 26. októbru 2014 stav 1735,
v dôsledku čoho ZSE Energia, a.s., vyúčtovala žalobkyni po odpočítaní preddavkových platieb celkovo

130,86 €. Žalovaná odovzdala byt žalobkyni 1. decembra 2014. K tomuto dňu elektromer evidoval stav
1856, vodomer studenej vody stav 57,47 a vodomer teplej vody stav 140 (protokol č. l. 16).9. Nedatovaným listom „Vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu / Obdobie 1. 1. 2014 - 31. 12.
2014“ (č. l. 13) Bytové družstvo so sídlom v Trnave ako správca bytového domu vyúčtovala žalobkyni
nedoplatok za plnenia spojené so správou domu za uvedeného obdobie v celkovej výške 495,39 € (v

tom nedoplatok za odmenu predsedovi bloku 24 €, odvody zo mzdy 6,99 €, ústredné kúrenie 136,45 €,
teplo na ohrev vody 228,85 €, teplú vodu 56,48 €, studenú vodu 66,84 €, dažďovú vodu 2,43 € a bankové
poplatky 1,76 €, znížené o preplatky za poistné 0,79 €, elektrinu 24,17 €, odvoz a likvidáciu odpadu
1,24 € a poplatok za meranie 2,22 €). Pri vyúčtovaní spotreby studenej vody vody v byte žalobkyne sa
vychádzalo z počiatočného stavu meradla 9 a koncového stavu k 31. decembru 2014 57 a pri teplej

vode sa vychádzalo z počiatočného stavu 100 a konečného stavu 140.

10. Takto zistený skutkový stav vyplýva zo záväzných skutkových zistení súdu prvej inštancie (§ 383
C. s. p.), ktoré sú založené na skutkových tvrdeniach, ktoré sa považujú za uznané (§ 151 ods. 1, §
186 ods. 2 C. s. p.), a na vykonaných dôkazoch hodnotených vo vzájomnej súvislosti (§ 191 C. s. p.).
Jednotlivé skutkové zistenia zodpovedajú obsahu listinných dôkazov založených v spise.

11. Obsahy vyúčtovania od bytového družstva a ZSE Energia, a. s., a protokolov o prevzatí dosvedčujú,
že žalobkyňa nevyúčtovala žalovanej väčšie množstvo jednotlivých médií (elektrina, teplá voda, studená
voda, teplo) než skutočne spotrebovala v období užívania bytu, aj keď časové obdobia vyúčtovania
sa celkom nekryjú s dobou užívania. Počiatočný stav elektromera vo vyúčtovacej faktúre od ZSE

Energia (149 kWh) totiž okrem desatinného miesta presne zodpovedá stavu potvrdenému žalovanou
v preberacom protokole z 28. októbra 2013 (149,7), konečný stav elektromera vo vyúčtovanej faktúre
(1735) ješ výrazne nižší než stav potvrdený žalovanou v preberacom protokole z 1. decembra 2014
(1856). Z uvedeného teda vyplýva, že množstvo elektriny vyúčtovanej žalobkyňou žalovanej je nižšie
než žalovaná do 1. decembra 2014 reálne spotrebovala. Počiatočné stavy meračov studenej a teplej

vody vo vyúčtovaní bytového družstva (9 a 100) sú vyššie než stavy v protokole z 28. októbra 2013
(3 a 91). Údaj „30“ pri merači studenej vody v protokole považuje odvolací súd za zjavnú chybu, ktorá
vznikla posunutím desatinnej čiarky, keďže rovnaká chyba bola opravovaná aj pri údaji z elektromeru
o riadok vyššie. Naopak, konečné stavy meračov studenej a teplej vody vo vyúčtovaní (57 a 140) sú v
podstate zhodné so stavmi v protokole z 1. decembra 2014 (57 a 140). Z toho je zrejmé, že v byte sa

od 1. decembra 2014 (deň odovzdania bytu žalovanou) a 31. decembrom 2014 (obdobie vyúčtovania)
ďalšia voda nespotrebovávala, takže žalovanej nebolo vyúčtované nič, čo by spotreboval niekto iný.

12. Odvolací súd nesúhlasí s námietkami žalovanej, že nebolo preukázané poskytovanie služieb UPC
v uvedenom byte a že ani ohľadom tejto, ani iných služieb (poplatok RTVS a pod.) nebolo preukázané

vyúčtovane a nedoplatok. Žalobkyňa sa totiž v prerokúvanej veci nedomáha žiadneho nedoplatku na
týchto službách, ale domáha sa len sumy, na ktorej platenie sa žalovaná zaviazala už v samotnej
nájomnej zmluve. V dôsledku toho žalobkyňa nebola povinná dokazovať nedoplatky na úhradách za
tieto služby. Pokiaľ žalovaná tvrdila, že na úhradách za tieto služby jej vznikol preplatok, teda nárok
na vrátenie časti úhrad od žalobkyne (ktoré podaním z 8. novembra 2016, č. l. 51, v podstate žiadala

započítať), potom ju v zmysle čl. 8 C. s. p. zaťažovalo bremeno tvrdenia a dôkazné bremeno na
preukázanie rozhodných skutočností na určenie výšky týchto preplatkov. Žalovaná však toto dôkazné
bremeno neuniesla, pretože riadne nepreukázala, z ktorej konkrétnej služby jej mal vzniknúť nárok na
preplatok a prečo. Žalovaná v podstate len odpočítala svoje platby od tých plnení, z ktorých žalobkyňa
účtuje nedoplatky (elektrina, vyúčtovanie správcu) bez toho, aby sama zohľadnila, že s bytom jej boli

poskytované ďalšie služby.

13. Odvolací súd na základe výsledkov odvolacieho pojednávania preskúmal napadnutý rozsudok v
celom rozsahu (§ 379 C. s. p.) ako aj predchádzajúce konanie pred súdom prvej inštancie. Po jeho
preskúmaní v medziach odvolacích dôvodov (§ 380 C. s. p.), dospel k záveru, že odvolanie je čiastočne

dôvodné.

14. Súd prvej inštancie správne posudzoval zmluvu o nájme bytu z 28. októbru 2013 ako zmluvu o
nájme bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka medzi žalobkyňou ako prenajímateľkou a
žalovanou ako nájomkyňou. Zo skutkového stavu je zrejmé, že žalobkyňa bola jednou z podielových

spoluvlastníčok bytu, ktorý bol predmetom nájmu, takže bola podľa § 139 ods. 1 Obč. zák. okrem iného
spoločne a nerozdielne oprávnená uplatňovať nároky z tejto nájomnej zmluvy. To podľa § 513 Obč. zák.
okrem iného znamenalo, že je oprávnená ich uplatňovať sama a žalovaná ako dlžníčka je povinná celý
svoj dlh splniť žalobkyni. Z § 671 ods. 1 v spojení s § 686 Obč. zák. žalovanej ako nájomkyni vyplývalapovinnosť platiť nájomné dohodnuté v zmluve, rovnako jej z § 696 ods. 2 v spojení s § 686 Obč. zák.
vyplývala povinnosť platiť dohodnuté preddavky na úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu.
Výšku nájomného určoval čl. III ods. 1 nájomnej zmluvy z 28. októbra 2013 na 200 €, ktorý zároveň

určoval „poplatok za elektrinu, plyn, rozhlas a TV, UPC a poplatky účtované správcom bytu (záloha za
elektrickú energiu, záloha za teplo, za ohrev TUV, záloha za vodné a stočné TUV, záloha za vodné
a stočné SV, STA, osvetlenie spoločných priestorov, zrážkovú vodu a fond opráv)“ na 101,86 €. Tieto
„poplatky“ sú svojím obsahom (sčasti) úhradami za plnenia spojené s užívaním bytu, resp. preddavkami
na ne. Odvolací súd sa v tejto súvislosti nestotožňuje s námietkou žalovanej, že žalobkyňa mala nárok

len na úhradu za plnenia poskytované správcom výslovne vymedzené v zátvorke. Podľa § 35 ods.
2 Obč. zák. treba totiž právne úkony vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale aj podľa
vôle toho, kto právny úkon urobil. Zo samotného znenia čl. III ods. 1 zmluvy predovšetkým vyplýva,
že žalovaná má platiť všeobecne „poplatky účtované správcom bytu“, za čím nasleduje vymedzenie
týchto nárokov v zátvorke. Takéto vymedzenie má však podľa odvolacieho súdu len demonštratívny,
nie taxatívny význam, keďže ako prvý a rozhodujúci pojem sú uvedené poplatky účtované správcom

bytu. Z takéhoto vyjadrenia nie je vôbec zrejmé, prečo by niektoré plnenia, hoci by ich účtoval správca
bytu, žalovaná nemala platiť. Pojmy v zátvorke len bližšie vysvetľujú, čo všetko je v týchto „poplatkoch“
zahrnuté, neznamená to však, že v nich nemôže byť zahrnuté niečo iné. Koniec koncov, o tom, čo
bude zahrnuté v týchto „poplatkoch“, nerozhoduje žalobkyňa, ale správca bytového domu po prípadnom
väčšinovom uznesení schôdze vlastníkov, na ktorom žalobkyňa môže byť prehlasovaná (§ 14 zákona

č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení účinnom do 30. septembra 2014).
Nie je logické, prečo by žalobkyňa mala vopred obmedzovať rozsah plnení správcu, za ktoré žiada od
žalovanej úhradu, keď jej samej tento rozsah vopred nemusí byť známy a keď sa môže počas trvania
nájmu meniť aj bez jej súhlasu. Podľa odvolacieho súdu teda zodpovedá racionálnemu výkladu čl. III
ods. 2 zmluvy v zmysle § 35 ods. 2 Obč. zák. taký výklad, že žalovaná je povinná platiť za všetky plnenia,

ktoré správca poskytuje.

15. Žalovaná inak v tomto smere príliš zužujúco vykladá pojem „plnení spojených s užívaním bytu“
v zmysle § 696 ods. 2 Obč. zák. Citované ustanovenie tento pojem nevymedzuje, podľa odvolacieho
súdu však pod týmto pojmom treba rozumieť nielen plnenia za aktívne výkony (teda napr. dodávku

energií, odvoz odpadu, upratovacie služby, strážne služby), ale všetky plnenia poskytované v súvislosti
s užívaním bytu. Takýmto plnením sú všetky služby, spočívajúce hoci aj v pasívnej činnosti, ktoré
zabezpečujú, že byť je riadne užívateľný (porov. v tomto smere aj ich vymedzenie v § 2 ods. 1
medzičasom zrušenej vyhlášky č. 60/1964 Zb. o úhrade za užívanie bytu a za služby spojené s užívaním
bytu). Takýmito plneniami teda môžu byť aj služby správcu bytového domu, ktorý zabezpečuje správu

bytového domu, teda všetky potrebné tovary a služby tak, aby bytový dom a každý byť v ňom boli
užívateľné (porov. v tomto smere implicitne napr. uznesenie NS SR sp. zn. 7 Cdo 220/2012). Preto
pod tieto pojmy treba radiť napr. aj odmenu „predsedovi bloku“ alebo poistné, pretože aj tieto úhrady
sledujú účel zabezpečiť plnenia správcu bytového domu pre dom a aj tieto plnenia sú teda spojené
s užívaním každého jedného bytu v domu. Pokiaľ by tieto plnenia správca neposkytoval, zhoršovalo,

prípadne aj znemožňovalo by to užívateľnosť každého jedného bytu v dome. Okrem toho však treba
dodať, že sama okolnosť, či tieto plnenia sú alebo nie sú plneniami spojenými s užívaním domu, nie
je rozhodná. Z už viackrát citovaného znenia čl. III ods. 2 zmluvy je totiž zrejmé, že žalovanou platené
sumy sú v nej označené za „poplatky účtované správcom bytu“, čiže nie sú obmedzené len na úhrady
za plnenia spojené s užívaním bytu v zmysle § 696 ods. 2 Obč. zák. Je zrejmé, že právom a úlohou

správcu je okrem iného účtovať a vymáhať aj príspevky do fondu opráv [§ 8b ods. 2 písm. e) zákona č.
182/1993 Z. z. v cit. znení], ako aj poplatok za správu. Nie je teda zrejmé, prečo by žalovaná práve tieto
úhrady platiť nemala, keď ich žalobkyni účtoval správca bytového domu.

16. Žalovaná tak bola povinná každý mesiac platiť žalobkyni celkovo 301,86 €, a to podľa čl. III ods. 3

zmluvy vždy do 15. dňa predošlého kalendárneho mesiaca. Zo zisteného skutkového stavu je pritom
zrejmé, že tak žalovaná urobila iba čiastočne. Pokiaľ ide o započítanie jej jednotlivých plnení, Občiansky
zákonník v § 566 ods. 2 ustanovuje len toľko, že čiastočné plnenie sa započíta najskôr na istinu, potom
na príslušenstvo, bližšie ustanovenie o započítaní čiastočného plnenia neobsahuje. Judikatúra však už
skôr dovodila, že ak dlžník má voči veriteľovi viac dlhov a neurčí, na ktorý z nich sa čiastočné plnenie má

započítať, započíta sa na dlh najskôr zročný (porov. R 13/1990). Tak z citovaného judikátu, ako aj z §
566 ods. 2 Obč. zák. možno dovodiť, že čiastočné plnenie sa má započítavať tak, aby zbavoval dlžníka
najviac zaťažujúceho záväzku, resp. aby plnenie dlžníka nerástlo viac než je nevyhnutne potrebné.
Preto § 566 ods. 2 Obč. zák. ukladá započítavať najskôr na istinu, až potom na príslušenstvo, pretožeúhradou istiny sa rast príslušenstva zastaví, takže dlžníkovi nebude dlžná suma ďalej rásť. Pokiaľ má
tedadlžníkuveriteľadvadlhy,zktorýchjedenjeúročený(úrokom,úrokomzomeškaniaalebopoplatkom
z omeškania) a druhý nie, potom citované pravidlá vedú k záveru, že čiastočné plnenie treba najskôr

započítať na dlh úročený, až potom na dlh neúročený. V prerokúvanej veci žalovaná každý mesiac
dlhovala žalobkyni tak nájomné, ako aj úhrady za služby spojené s užívaním bytu, resp. preddavky naň.
Podľa § 697 Obč. zák. totiž prenajímateľovi v nevzniká nárok na poplatok z omeškania z jednotlivých
preddavkov na úhradu za plnenia, ale len z úhrady samotnej po jej vyúčtovaní (porov. aj judikát R
78/2004). Žalobkyňa tak v prerokúvanej veci mala podľa § 697 Obč. zák. len nárok na poplatok z

omeškania z nájomného 200 €, nie však zo zvyšnej sumy 101,86 €. Žalobkyňa si pritom uplatňuje svoj
nárok na tento poplatok vždy až od šiesteho dňa omeškania, a to až od 21. novembra 2013. Sadzba
poplatkuzomeškaniadohodnutávčl.IIIods.7nájomnejzmluvy0,25%dennepritomprevyšujezákonnú
sadzbu určenú v § 4 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorú treba považovať za najvyššiu prípustnú
hranicu (analogicky k úrokom z omeškania judikát R 5/2000), a zmluva je tak v tejto časti pre rozpor so
zákonom podľa § 39 Obč. zák. neplatná. Žalobkyňa tak má nárok len na zákonnú sadzbu poplatku z

omeškania 0,5 ‰ (t. j. 0,05 %) denne.

17. Zo zisteného skutkového stavu vyplýva, že
- suma 100 € zaplatená 8. novembra 2013 bola započítaná na (po depozite zostávajúci) zvyšok
nájomného na mesiac december 2013 splatného 15. novembra 2013, čím bolo toto nájomné uhradené

včas,
- suma 300 € zaplatená 11. decembra 2013 sa započíta na nájomné na január 2014 splatné 15.
decembra 2013, čím je toto nájomné uhradené včas,
- suma 300 € zaplatená 14. januára 2014 sa započíta na nájomné na február 2014 splatné 15. januára
2014, čím je toto nájomné uhradené včas,

- suma 300 € zaplatená 14. februára 2014 sa započíta na nájomné na marec 2014 splatné 15. februára
2014, čím je toto nájomné uhradené včas,
- suma 200 € zaplatená 14. marca 2014 sa započíta na nájomné na apríl 2014 splatné 15. marca 2014,
čím je toto nájomné uhradené včas,
- suma 100 € zaplatená 22. apríla 2014 sa započíta na nájomné na máj 2014 splatné 15. apríla 2014,

čím sa žalovaná dostala do omeškania so sumou 200 € od 16. do 22. apríla 2014, žalobkyňa však žiada
zaplatiť len poplatok z omeškania za 21. apríla 2014 vo výške 0,05 % z 200 €,
- suma 300 € zaplatená 19. mája 2014 sa započíta na zvyšok nájomného za máj 2014 splatné 15. apríla
2014 v sume 100 €, s ktorou bola žalovaná v omeškaní od 16. apríla do 19. mája 2014, žalobkyňa však
žiada zaplatiť poplatok z omeškania až od 22. apríla, teda za 27 dní po 0,05 % zo 100 €, a zvyšok sa

započíta na nájomné na jún 2014, s ktorým tak síce žalovaná bola v omeškaní od 16. mája 2014, avšak
žalobkyňa žiada poplatok z omeškania až od 21. mája 2014, kedy už žalovaná v omeškaní nebola,
- suma 300 € zaplatená 23. júna 2014 sa započíta na nájomné na júl 2014 splatné 15. júna 2014, čím sa
žalovaná dostala do omeškania so sumou 200 € od 16. do 23. júna 2014, žalobkyňa však žiada poplatok
z omeškania len za 21. a 22. júna 2014, teda za dva dni po 0,05 % z 200 €,

- suma 300 € zaplatená 22. júla 2014 sa započíta na nájomné za august 2014 splatné 15. júla 2014,
čím sa žalovaný dostala do omeškania so sumou 200 € od 16. do 22. júla 2014, žalobkyňa však žiada
poplatok z omeškania len za 21. júla 2014vo výške 0,05 % z 200 €,
- suma 300 € zaplatená 18. augusta 2014 sa započíta na nájomné na september 2014 splatné 15.
augusta 2014, čím sa žalovaná dostala do omeškania, avšak žalobkyňa žiada poplatok z omeškania až

od 21. augusta 2014, kedy už žalovaná v omeškaní nebola,
- suma 300 € zaplatená 18. septembra 2014 sa započíta na nájomné na október 2014 splatné 15.
septembra 2014, čím sa žalovaná dostala do omeškania, avšak žalobkyňa žiada poplatok z omeškania
až od 21. septembra 2014, kedy už žalovaná v omeškaní nebola,
- suma 300 € zaplatená 20. októbra 2014 sa započíta na nájomné na november 2014 splatné 15. októbra

2014, čím sa žalovaná dostala do omeškania, avšak žalobkyňa žiada poplatok z omeškania až od 21.
októbra 2014, kedy už žalovaná v omeškaní nebola.
Celkovo tak má žalobkyňa za uvedené obdobia nárok na poplatok z omeškania 2,35 €.

18. Žalobkyňa si ďalej uplatňuje nárok na zaplatenie nedoplatku, ktorý jej vyúčtovala ZSE Energia, a.s.,

a Bytové družstvo Trnava. Z čl. III ods. 2 nájomnej zmluvy pritom vyplýva, že žalobkyňa bola oprávnená
žalovanej vyúčtovať práve nedoplatky za elektrickú energiu a poplatky účtované správcom bytu, a to
v termíne splatnosti. Odvolací súd sa ani v tomto prípade nestotožňuje s námietkou žalovanej, že
žalobkyňa nesplnila svoju povinnosť vykonať vyúčtovanie na základe skutočnej spotreby po predloženífaktúr od dodávateľov. Z citovaného ustanovenia totiž nevyplýva, že by právo žalobkyne na zaplatenie
vyúčtovaných nedoplatkov za elektrickú energiu bolo viazané na zúčtovanie (možných) preplatkov z
iných plnení. Naopak, z výslovného znenia druhej vety vyplýva práve záväzok žalovanej uhradiť práve

tie nedoplatky, ktoré si žalobkyňa v prerokúvanej veci aj skutočne nárokuje. Žalovaná síce za konania
uplatnila na započítanie tvrdené preplatky, ako však vyplýva zo zisteného skutkového stavu, tieto
nedokázala, keďže vychádzajú z nesprávnych veličín. Naopak, žalobkyňa podľa zisteného skutkového
stavu preukázala, že vyúčtované nedoplatky zodpovedajú skutočnej spotrebe elektrickej energie a
skutočným nákladom („poplatkom“) vyúčtovaným správcom bytového domu. Faktúru ZSE Energia, a.s.,

žalobkyňa pritom žalovanej priložila už k výpovedi z nájmu, čím si splnila svoju povinnosť v zmysle čl. III
ods. 2 nájomnej zmluvy. Vyúčtovanie od správcu bytového domu žalobkyňa pripojila k žalobe a tak bolo
žalovanej doručené najneskôr 18. decembra 2015 spolu s platobným rozkazom. Žalobkyňa si pritom
z týchto nedoplatkov neuplatňuje nároky na poplatok z omeškania, v dôsledku čoho konkrétny dátum
doručenia tohto vyúčtovania nie je podstatný. Podstatné je len to, aby toto vyúčtovanie bolo doručené
v čase vyhlásenia rozsudku (§ 216 C. s. p.).

19. Námietky žalovanej týkajúce sa nesprávnosti vyúčtovania, resp. nesplnenia vyúčtovacej povinnosti
žalobkynesúzaloženénanesprávnomaúčelovomvýkladečl.IIIods.2nájomnejzmluvy.Predovšetkým,
z tohto ustanovenia zmluvy nevyplýva povinnosť žalobkyne vykonať vyúčtovanie každého jedného
plnenia. Z použitej formulácie, že vyúčtovanie sa má vykonať „na základe skutočnej spotreby“ zreteľne

vyplýva, že takéto vyúčtovanie sa predpokladá len u takých plnení, ktoré sú spotrebovateľné a ktorých
cena (úhrada za ne) je viazaná na merateľné množstvo tohto splnenia, ktoré nájomca spotreboval. Už
z logiky veci neprichádza do úvahy „vyúčtovanie“ plnení, ktoré sú nespotrebovateľné a ich spotreba je
nemerateľná množstevnými jednotkami, pretože sa platia paušálnou sumou za určité obdobie. Takými
plneniami sú napr. sumy účtované správcom na mesačnej báze (napr. poplatok za správu, odmena

predsedovi bloku, odvody zo mzdy, a pod.), u ktorých už z podstaty veci neprichádza do úvahy „skutočná
spotreba“, voči ktorej by ich bolo možné vyúčtovať. To isté platí napr. aj pre úhrady za služby verejnosti
platené Rozhlasu a televízii Slovenska, ktoré sa podľa § 6 zákona č. 340/2012 Z. z. platia za kalendárny
mesiac. Plynutie času nie je „skutočnou spotrebou“ v zmysle čl. III ods. 2 nájomnej zmluvy, voči ktorej by
bolo možné vyúčtovať predtým zaplatené úhrady. To isté platí aj pre odplatu spoločnosti UPC Broadband

za základný súbor služieb, ktoré sa podľa jednotlivých faktúr (č. l. 71 až 76) platia za určité časové
obdobie (tri mesiace) a u ktorých ani žalovaná nijako zmysluplne nevysvetlila, v čom by mala spočívať
ona „skutočná spotreba“, ako by ju malo byť možné merať (akými veličinami? akou jednotkovou cenou?).
Už z týchto jednoduchých úvah vyplýva, že povinnosť vyúčtovať „skutočnú spotrebu“ podľa čl. III ods.
2 nájomnej zmluvy sa môže týkať len tých plnení, u ktorých takáto „skutočná spotreba“ prichádza do

úvahy. Nedoplatky, ktoré si žalobkyňa uplatňuje (elektrické energia, plnenia správcu bytového domu),
pritom práve z takejto skutočnej spotreby vychádzajú, v dôsledku čoho sú vyúčtované v súlade s čl.
III ods. 2 nájomnej zmluvy. Pokiaľ žalovaná tvrdila, že jej neboli poskytované služby UPC a z tohto
dôvodu odmietala úhradu odplaty za toto plnenie a žiadala (v podstate) jeho zníženie na nulu, potom
treba poukázať na to, že v takomto prípade ide obsahovo o uplatňovanie práva na zľavu (odpustenie)

úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu (§ 698 ods. 3 Obč. zák.). Toto právo však mohla uplatniť
len bez zbytočného odkladu, najneskôr do šiestich mesiacov od odstránenia závad, resp. skončenia
nájmu. Žalovaná však nepreukázala, že by tento nárok voči žalobkyni kedykoľvek pred začatím konania
v uvedenej lehote uplatnila.

20. Pokiaľ žalovaná konečne namietala, že nedoplatok na úhradách správcovi domu vychádza z
niektorých mesačne účtovaných poplatkov vyúčtovaných aj za december 2014, kedy žalovaná už byt
neužívala, nie je táto jej námietka opodstatnená. Žalovaná už v odvolacom konaní opustila svoje
stanovisko,ženájombytuzanikoldohodouk1.decembru2014,pretožetobolokonštatovanévprotokole
o vrátení bytu. Z tohto protokolu totiž predovšetkým vyplýva výslovné konštatovanie strán, že k zániku

nájmu dochádza na základe výpovede zo strany žalobkyne z 19. novembra 2014, čo v zmysle § 35 ods.
1 a 2 Obč. zák. výslovne vylučuje vykladať obsah tohto protokolu ako dohodu o skončení nájmu k tomuto
dňu. Pre tento prípad nájomná zmluva v čl. IV ods. 4 písm. e) určovala týždennú výpovednú lehotu. Z §
710 ods. 3 Obč. zák. však vyplýva, že výpovedná lehota je zásadne trojmesačná, pričom prenajímateľ
môže určiť výpovednú lehotu dlhšiu. Podľa § 685 ods. 1 druhej vety Obč. zák. je pritom nájom bytu

chránený, a to v prospech prenajímateľa. Charakter ustanovení výpovedi, vrátane výpovednej doby,
potom znamená, že sa možno od nich odchýliť len v prospech, nie v neprospech nájomcu (§ 2 ods. 3
Obč. zák.). Ustanovenie čl. IV ods. 4 písm. e) nájomnej zmluvy skracuje výpovednú dobu, v dôsledku
čoho je toto ustanovenie v tejto časti neplatné pre rozpor so zákonom podľa § 39 Obč. zák. Výpovednálehota medzi žalobkyňou a žalovanou tak bola podľa § 710 ods. 3 Obč. zák. trojmesačná, takže plynula
od 1. decembra 2014, kedy už bola výpoveď celkom zjavne doručená (žalovaná už odovzdávala byt), do
28. februára 2015. Nájom teda trval až do tohto času a žalovaná bola počas tohto trvania povinná platiť

aj úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu a poplatky správcovi bez ohľadu na to, že sa dobrovoľne
rozhodla byť žalobkyni vrátiť a neužívať ho. Ako už bolo viackrát uvedené, spotrebúvané merateľné
plnenia boli žalovanej bez ohľadu na to vyúčtované podľa skutočného stavu meračov spotreby k 1.
decembru 2014, tak ako ich žalovaná odovzdala žalobkyni.

21. Na základe uvedeného tak treba uzavrieť, že žalobkyňa má nárok na neuhradené časti nájomného a
jednotlivých mesačných poplatkov dohodnutých v čl. III ods. 1 nájomnej zmluvy v celkovej výške 324,18
€, ako aj nárok na zaplatenie nedoplatkov za elektrickú energiu a plnenia účtované správcom bytového
domu v zmysle čl. III ods. 2 nájomnej zmluvy v sume 130,86 €, resp. 495,39 €. Celkovo má teda nárok
na zaplatenie istiny 950,43 €, ako aj časti poplatku z omeškania vyčísleného v ods. 17 rozsudku v sume
2,35 €. Súd prvej inštancie teda nerozhodol správne, keď žalobu žalobkyne v tejto časti zamietol, a preto

odvolací súd jeho vecne nesprávny rozsudok podľa § 388 C. s. p. zmenil tak, že žalobe v tejto časti
vyhovel (výrok I).

22. Súd prvej inštancie naopak rozhodol správne, keď žalobu žalobkyne zamietol čo do zvyšných
poplatkov z omeškania, keďže nesprávne zaúčtoval čiastočné plnenia žalovanej. Rovnako správne

rozhodol, keď žalobu zamietol aj čo do vyúčtovanej zmluvnej pokuty 600 €. Táto zmluvná pokuta bola
síce dohodnutá v písomnej forme v čl. IV ods. 4 písm. e) nájomnej zmluvy, citované dojednanie je však
vnútorne rozporné do tej miery, že ho nemožno považovať za určité. Suma zmluvnej pokuty je totiž
určená rozporne slovami (nájomné za dva kalendárne mesiace, čo v zmysle čl. III ods. 1 znamená 400
€) a číslami (600 €). Aj keby išlo o chybu v písaní alebo počítaní, táto by nemala význam pre neurčitosť

úkonu, ak by jeho význam bol podľa § 37 ods. 3 Obč. zák. nepochybný. Význam citovaného ustanovenia
však nepochybný nie je a vzniknutý rozpor nie je možné výkladom odstrániť. Preto ho treba považovať
za neplatné podľa § 37 ods. 1 Obč. zák., takže z neho žalobkyňa nemôže uplatňovať žiadne práva. Z
uvedených dôvodov tak odvolací súd v tejto časti vecne správny rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil
podľa § 387 ods. 1 C. s. p. (výrok II).

23. Zmenou napadnutého rozsudku vznikla podľa § 369 ods. 2 C. s. p. odvolaciemu súdu povinnosť
rozhodnúť o celom nároku na náhradu trov prvoinštančného aj odvolacieho konania. Prevažne úspešnej
žalobkyni preto odvolací súd podľa § 255 ods. 2 v spojení s § 369 ods. 1 C. s. p. priznal nárok na náhradu
(950,43 : 600, t. j. 61 : 39 =) 22 % trov celého konania (výrok III).

24. Toto rozhodnutie prijal senát jednomyseľne (3 : 0).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné dovolanie za podmienok ustanovených v § 420 a § 421 C. s.
p. Dovolanie možno podať v lehote dvoch mesiacov od doručenia tohto rozsudku na súde, ktorý

rozhodoval v prvej inštancii. V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa
rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom, ak nejde o prípady § 429 ods. 2 C. s. p.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom.