Rozsudok Judgement was issued on Friday, May 22, 2015

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 36Cb/71/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2113226317
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 05. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Martin Smolko

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2015:2113226317.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava v konaní pred sudcom JUDr. Martinom Smolkom, v právnej veci žalobcu: BASKIM

s.r.o., so sídlom Zámocká 3, 811 01 Bratislava, IČO: 44 905 874, právne zastúpený: Atelex, s.r.o., so
sídlom Rybné Námestie 1, 811 02 Bratislava, proti žalovanému: EURODOM3, s.r.o., so sídlom Horné
bašty36/B,91701Trnava,IČO:35882361,právnezastúpený:PAICEKLEGALs.r.o.,sosídlomPanská
17/427, 811 01 Bratislava, o vydanie bezdôvodného obohatenia a zaplatenie zmluvných pokút, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je po v i n n ý zaplatiť žalobcovi 48.711,22 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 %
ročne zo sumy 48.711,22 eur od 25.1.2012 do zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Vo zvyšku sa žaloba z a m i e t a .

III. O náhrade trov konania súd rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa svojou žalobou doručenou súdu telefaxom dňa 1.10.2013, doplnenou písomne dňa
2.10.2013, domáhal vydania rozhodnutia, ktorým by súd uložil žalovanému povinnosť vrátiť žalobcovi
štyri zálohy zložené dňa 06.10.2009 po podpise zmlúv o budúcich zmluvách dňa 30.09.2009 v celkovej
výške 48.711,22 eur spolu s úrokom z omeškania zo zákona od 1.3.2011 až do zaplatenia, zaplatiť
žalobcovi štyri zmluvné pokuty v celkovej výške 97.422,44 eur spolu s úrokom zo zákona od 30.9.2013

aždozaplateniaanahradiťžalobcovitrovykonaniaaprávnehozastúpeniadotrochdníodprávoplatnosti
rozhodnutia. Žalobca v žalobe uviedol, že dňa 30.9.2009 ako budúci nadobúdateľ a žalovaný ako
budúci prevodca uzatvorili štyri zmluvy o uzavretí budúcich kúpnych zmlúv na prevod vlastníctva k
nehnuteľnostiam (ďalej ako „zmluvy“), ktoré budoval ako „Malý Paríž“ na pozemku P. nachádzajúcich
sa v okrese T., ktorých by podľa prehlásenia žalobcu v zmluvách mal byť oneskoro majiteľom -
kancelária č. 3 na 1. poschodí, schodište F, úžitková plocha 31,80 m2 vrátane spoluvlastníckeho
podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach polyfunkčného domu i spoluvlastníckeho

podielu na pozemku, na ktorom bol polyfunkčný dom postavený; kancelária č. 4 na 1. poschodí,
schodište F, úžitková plocha 53,65 m2 vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach polyfunkčného domu i spoluvlastníckeho podielu na pozemku, na ktorom bol
polyfunkčný dom postavený; byt č. 20 na 1. poschodí, schodište C, úžitková plocha 54,55 m2 vrátane
spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach polyfunkčného domu i
spoluvlastníckeho podielu na pozemku, na ktorom bol polyfunkčný dom postavený; byt č. 21 na 1.
poschodí, schodište C, úžitková plocha 51,20 m2vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných

častiach a spoločných zariadeniach polyfunkčného domu i spoluvlastníckeho podielu na pozemku, na
ktorom bol polyfunkčný dom postavený. Žalobca v žalobe ďalej uviedol, že podľa zmlúv sa žalobca ako
budúci nadobúdateľ zaviazal nadobudnúť od žalobcu ako budúceho prevodcu a žalovaný ako budúci
prevodca sa zaviazal predať žalobcovi budúcemu nadobúdateľovi uvedené nehnuteľnosti špecifikovanév zmluvách o budúcich zmluvách, a to v lehote najneskôr 60 dní od vydania kolaudačného rozhodnutia,
ktorého predpokladaný termín bol stanovený na 31.10.2010 a za podmienky, že bude predložené a
odovzdané písomné oznámenie, že časť nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom kúpy, je pripravená na

odovzdanie a vyprataná od osôb a vecí; kópia listu vlastníctva, ktorým sa preukazuje vlastnícke právo
budúceho prevodcu; prehlásenie banky, ktorá financovala výstavbu polyfunkčného domu, na základe
ktorého sa banka zaviaže vzdať sa záložného práva na byte (alebo kancelárii) v lehote 15 dní od
zaplatenia celkovej kúpnej ceny na účet budúceho prevodcu. Žalobca svoju žalobu ďalej odôvodňuje
tým, že na základe zmlúv sa žalobca ako budúci nadobúdateľ zaviazal zložiť zálohu vo výške 10% z

hodnoty každej zo štyroch nehnuteľností v súhrnnej výške 48.711,22 eur. Zo žaloby tiež vyplýva, že
zmluvné strany sa dohodli, že ak jedna zo zmluvných strán nebude plniť svoje záväzky vyplývajúce zo
zmluvy, bude povinná zaplatiť v lehote najneskôr do 10 dní od požiadania druhej strany, z titulu zmluvnej
pokuty, sumu vo výške dvojnásobku hodnoty zálohy a budúci prevodca môže jednostranne započítať
túto sankciu so zvyškom zaplatenej ceny. Žalovaný nestihol ukončiť výstavbu a získať kolaudačné
rozhodnutie do 31.12.2010. Kolaudačné rozhodnutie polyfunkčného domu nadobudlo právoplatnosť

dňa 25.11.2011, po tom čo dňa 3.11. 2011 prebehlo kolaudačné konanie. Tieto údaje nemohol žalobca
overiť, pretože nemal k dispozícii špecifikáciu príslušného listu vlastníctva. Žalobca v žalobe uviedol,
že v dôsledku nesplnenia podmienok stanovených v zmluvách o budúcich zmluvách a nedisponovaním
informácií o kolaudácii, oznámil listom zo dňa 19.1.2012 žalovanému, že si želá priateľským spôsobom
zrušiť celú operáciu, resp. zrušiť zmluvy o budúcich zmluvách a požiadal o vrátenie zloženej zálohy. Dňa

5.6.2012 žalobca dostal e-mailovú správu, ktorej obsahom bol list žalovaného datovaný dňa 30.5.2012,
v ktorom oznámil, že byt č. 20, byt č. 21 a kancelárie č. 15 a 16 sú pripravené a žiadal plnenie zo zmlúv
o budúcich zmluvách. Zároveň žalobca upozorňuje, že v predmetnom liste sa nespomínajú kancelárie
č. 3. a 4., ktoré boli predmetom dvoch zmlúv o budúcich zmluvách, ale spomína kancelárie č. 15
a 16, ktoré neboli predmetom žiadneho zmluvného vzťahu medzi žalobcom a žalovaným a rovnako

predmetný list nespĺňal podmienky podľa zmlúv, nakoľko neobsahoval písomné oznámenie, že časť
nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom kúpy, je pripravená na odovzdanie a vyprataná od osôb a
vecí, kópiu listu vlastníctva, ktorým sa preukazuje vlastnícke právo budúceho prevodcu, ani prehlásenie
banky, ktorá financovala výstavbu polyfunkčného domu, na základe ktorého sa banka zaviaže vzdať
sa záložného práva na byte (alebo kancelárii) v lehote 15 dní od zaplatenia celkovej kúpnej ceny

na účet budúceho prevodcu. Dňa 16.6.2012 žalobca odpísal žalovanému, že omeškanie približne 18
mesiacov voči zmluvnému termínu nemôže tolerovať, berúc ohľad aj na to, že žalovaný odmietal počas
meškania priebežne informovať žalobcu o stave kolaudácie. Žalobca tiež oznámil, že nemá záujem
podpísať žiaden dodatok k zmluvám o budúcich zmluvách a požiadal žalovaného o vrátenie zálohy
a priateľského ukončenia spornej záležitosti zrušením záväzkov, resp. zmlúv o budúcich zmluvách.

Zmluvné strany podľa žalobcu jasne definovali v zmluvách o budúcich zmluvách v akej lehote majú byť
podpísané kúpno-predajné zmluvy týkajúce sa uvedených nehnuteľností, avšak žalovaný nesplnil lehotu
31.12.2010,ktorúsizmluvnéstranystanoviliakotermínprávoplatnostikolaudačnéhorozhodnutiaabolv
omeškaní viac ako 18 mesiacov. Žalovaný navrhol uzavrieť 2 zo 4 kúpno-predajných zmlúv oneskorene
listom zo dňa 30.5.2012, t.j. viac ako 6 mesiacov po tom, čo kolaudačné rozhodnutie nadobudlo

právoplatnosť, čím porušil zmluvy, ktoré určujú podpísanie zmlúv najneskôr v lehote 60 dní od získania
právoplatného kolaudačného rozhodnutia. Žalovaný má za to, že záväzok uzavrieť 4 budúce zmluvy
zanikol ex lege, pretože žalovaný nevyzval žalobcu splniť tento záväzok v čase určenom v zmluvách o
budúcich zmluvách, nakoľko ide podľa neho o prekluzívnu lehotu, v dôsledku čoho neuplatnenie práva u
zaviazanej zmluvnej strany formou platnej výzvy, záväzok na uzavretie zmluvy zaniká ex lege. Zaniknuté

právo nepretrváva ani v podobe naturálnej obligácie, takže v prípade, ak je plnené z prekludovaného
záväzku, ide jednoznačne o plnenie bez právneho dôvodu na ktorého navrátenie je povinná zmluvná
strana. K zániku práva teda dochádza pri preklúzii kumulatívne uplynutím času a neuplatnením práva
oprávneným v ustanovenej lehote. Zánikom záväzku oboch strán uzavrieť 4 budúce zmluvy vzniká
žalovanému, ktorému bola poskytnutá záloha, povinnosť toto plnenie vrátiť. Na základe toho žiada

žalobca o vrátenie zloženej zálohy v celkovej výške 48.711,22 eur z titulu bezdôvodného obohatenia,
pretože je toho názoru, že mu vznikol nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia a na zákonný úrok
z omeškania. Keďže žalovaný porušil ustanovenie všetkých 4 zmlúv o budúcich zmluvách, žalobca si
uplatňuje v tomto súdnom konaní aj zaplatenie 4 zmluvných pokút vo výške dvojnásobku každej zo
štyroch zložených záloh, čo celkovo predstavuje sumu 97.422,44 eur spolu s úrokom zo zákona od

30.9.2013 až do zaplatenia.

Dňa 24.4.2014 bolo súdu doručené písomné vyjadrenie právneho zástupcu žalovaného (č.l. 60), v
ktorom uvádza, že nárok žalobcu uplatnený v predmetnom súdnom konaní neuznáva. Žalovaný vpriebehu konania tvrdil, že žalobca nepredložil dôkaz o tom, že bezdôvodné obohatenie žalovanému
mohlo vzniknúť, teda nepredložil doklad o úhrade žalovanej sumy. Právny zástupca žalovaného sa na
pojednávaní dňa 21.01.2015 vyjadril, že žalobcovi nevzniklo právo na zaplatenie zmluvných pokút,

keďže žalovaný neporušil žiadne z ustanovení predmetných zmlúv. Z doslovného znenia zmlúv podľa
neho vyplýva, že obe zmluvné strany boli zaviazané uzavrieť kúpne zmluvy, pričom nebol určený
mechanizmus, akým spôsobom dôjde k uzavretiu. V znení zmlúv nie je určená povinnosť žalovaného
vyzvať žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy. Právo vyzvať druhú stranu na plnenie mali obe zmluvné
strany, pričom nevyužitie tohto práva nie je porušením zmluvy. Napokon obe strany mali možnosť sa

žalobou na súde domáhať nahradenia vôle, ak by chceli zmluvu uzavrieť. Neobstojí argumentácia
žalobcu, že nevedel o kolaudácii nehnuteľnosti, žalovaný s ním neustále komunikoval a aj jeho list zo
dňa 19.1.2012 je reakciou na oznámenie, ktoré bolo komunikované ústne konateľom spoločnosti pánom
Griguolom, že zmluvy je možné uzavrieť. Dôvodom neuzavretia zmluvy zo strany žalobcu bola jeho
neochota uzavrieť zmluvy, lebo ako vyplýva z uvedeného listu, už 19.1.2012 oznámil, že žiada vrátenie
peňazí napriek tomu, že 60-dňová lehota od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia ešte neuplynula.

Nie je pravdou, že nemohol zistiť skutočnosť, že nehnuteľnosť bola kolaudovaná a že žalovaný sa
stal jej vlastníkom, lebo okrem toho, že mu to ponúkal žalovaný, vyplýva táto skutočnosť z verejne
dostupného listu vlastníctva. Dátum vydania kolaudačného oprávnenia uvedený v zmluve 31.12.2010 je
len predpokladaný, a preto má za to, že ukončenie kolaudácie v neskoršom termíne nemá za následok
porušenie zmluvy. Má za to, že zo zmluvy nevyplýva povinnosť žalovaného informovať žalobcu o

priebehu stavby, ako aj o vydaní kolaudačného oprávnenia. Strany napriek tomu spolu komunikovali a
žalobca o vydaní kolaudačného rozhodnutia vedel. Uvedené je možné preukázať predvolaním svedka
Giussepe Grigulov a Masimo Pelanda ohľadne zaplatenia zálohy. Domnienka, že záloha bola zaplatená,
vyplýva len z faktúry, ktorá mohla byť nesprávna, preto žiadal, aby žalobca preukázal jej zaplatenie aj
vloženie finančných prostriedkov na účet žalovaného. Nie je sporné medzi stranami že zaplatená suma

bola, žiadal len oznámenie presného dňa zaplatenia, s ktorým sa spájajú práva vrátane napr. premlčania
záväzku. Právny zástupca žalovaného má za to, že obsah zmluvy je neurčitý, následkom čoho je zmluva
neplatná. Zo zmluvy nevyplýva jednoznačné určenie času, do kedy majú strany uzavrieť budúce zmluvy
resp. nie je určitý začiatok plynutia tejto lehoty. Nie je zrejmé, či deň vystavenia kolaudačného listu
možno chápať ako deň vydania kolaudačného rozhodnutia, deň jeho doručenia alebo právoplatnosť.

Len samotným vydaním kolaudačného rozhodnutia sa vlastník stavby nestáva vlastníkom kolaudovanej
nehnuteľnosti, ale až vkladom do katastra a teda nie je oprávnený uzavrieť zmluvu predmetu prevodu
tak, ako to vyžaduje zmluva. V jednotlivých zmluvách je rozporne určený predmet kúpy. Keď text zmluvy
uvádza, že ide o priestory na prvom nadzemnom podlaží, ale s konkrétnym určením priestoru zmluva
odkazuje na prílohu, kde sú však priestory z druhého nadzemného podlažia. Ďalej aj výmera predmetu

kúpy je určená rozporne, pričom tieto rozpory sú vo všetkých zmluvách. Aj napriek skutočnosti, že
zmluvná pokuta nie je odôvodnená, má za to, že vzhľadom na jej určenie a výšku, je v rozpore s dobrými
mravmi resp. zásadou poctivého obchodného styku a teda žiada, aby ju súd neprijímal. Taktiež žiada,
aby v prípade, ak by súd posúdil, že žalovaný porušil žalobcom namietanú zmluvnú povinnosť, pre
ktorej porušenie sa domáha zmluvnej pokuty, tak v prípade, že nepovažuje takéto dojednanie v takejto

výške za neplatný právny úkon pre rozpor s dobrými mravmi resp. zásadou poctivého obchodného
styku, aby uplatnil motivačné právo a pokutu primerane znížil. Pokiaľ ide o dôvodnosť neplatnosti
tohto ustanovenia zmluvy, zmluva ustanovuje 200 %-nú pokutu pre akékoľvek porušenie zmluvného
dojednania, teda predpokladá neprimerane vysokú pokutu aj pre akékoľvek nepodstatné porušenie
zmluvy. Ďalším dôvodom, prečo zmluvná pokuta nemôže byť priznaná žalobcovi je dôvod, že on sám

nechcel zmluvu plniť. Ako bolo vyššie uvedené, ešte v lehote 60 dní, ale aj po nej žiadal vrátiť peniaze.
Neexistoval žiadny dôvod neprísť k žalovanému, ktorý bol pripravený predložiť všetky dokumenty, ktoré
predpokladá zmluva pred uzavretím zmluvy a túto uzavrieť. On záujem zmluvu plniť nemal a teraz
žiada zaplatenie pokuty. Z dôvodu právnej istoty, keďže je zrejmé, že žalobca nemal záujem plniť
svoj záväzok, si zmluvnú pokutu v rovnakej výške uplatňuje ako obranu proti návrhu voči žalobcovi aj

žalovanému. Vzhľadom na skutočnosť, že v Zmluvách nie je určený mechanizmus uzavretia budúcich
zmlúv, t. j. chýba určenie, ktorá zo zmluvných strán a akou formou má vyzvať druhú stranu na plnenie,
nie je možné tvrdiť, že žalovaný si porušil svoju povinnosť vyzvať druhú stranu na plnenie. Keďže
žalovaný so žalobcom neustále komunikovali, žalovaný informoval telefonicky žalobcu o právoplatnosti
kolaudačného rozhodnutia, pričom ho vyzval na pristúpenie k uzavretiu kúpnych zmlúv s potvrdením, že

požadované dokumenty budú pripravené k odovzdaniu osobne. Ako reakcia na uvedené, dňa 19. 01.
2012, t. j. 55 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, zaslal žalobca list žalovanému, ktorým
žiada „zrušiť celú operáciu“ a vrátiť poskytnuté zálohy. Žalovaný sa preto domnieva, že to bol žalobca,
kto porušil Zmluvy tým, že odmietol pristúpiť k uzavretiu budúcich kúpnych zmlúv a neoprávnene žiadalo vrátenie zálohy. Výpoveďou svedkov, p. Giuseppe Griguol a p. Massimo Pelanda, je možné uvedené
skutočnosti preukázať. V súlade s právnou teóriou je možné uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve vo dvoch
rôznych alternatívach. Prvou alternatívou je zmluva, ktorá zaväzuje uzavrieť budúcu zmluvu len jednu

zo zmluvných strán. Predmet zmluvy pri tejto alternatíve zmluvy o budúcej zmluve možno porovnať s
článkom II. ods. 2.1 Zmlúv: „Budúci kupujúci sa zaväzuje kúpiť od budúceho predávajúceho a budúci
predávajúci sa zaväzuje predať budúcemu kupujúcemu...“ Z dikcie uvedeného znenia vyplýva záväzok
oboch zmluvných strán uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu, pričom však zmluva neobsahuje konkrétny
mechanizmus pristúpenia zmluvných strán k uzavretiu budúcich zmlúv. Vzhľadom na skutočnosť, že v

Zmluvách nie je určený postup, ktorý sa má dodržať pred uzavretím zmlúv, t. j. chýba najmä určenie,
ktorá zmluvná strana má povinnosť vyzvať druhú zmluvnú stranu na uzavretie budúcich zmlúv. Žalovaný
zdôraznil, že žalovaný žalobcu telefonicky vyzval na pristúpenie k uzavretiu kúpnych zmlúv, ten však
odmietol uzavrieť budúce kúpne zmluvy, a ešte v priebehu 60- dňovej lehoty na uzavretie budúcich
zmlúv zaslal žalobcovi vyjadrenie, v zmysle ktorého nemá záujem pristúpiť k uzavretiu budúcich zmlúv,
čím jednoznačne porušil čl. II. ods. 2.1 Zmlúv. Žalovaný vo svojom vyjadrení nenamietal rozpor znenia

zmlúvskolaudačnýmrozhodnutím,alerozporvsamotnýchúdajoch,uvedenýchvZmluvách.Zmluvyboli
podpísané obomi zmluvnými stranami, t. j. žalobca mal možnosť skontrolovať znenie Zmlúv a porovnať
si údaje v Zmluvách s údajmi v prílohe. Nie je preto možné tvrdiť, že rozpory spôsobil žalovaný, keďže
zmluvy mal k dispozícií aj žalobca a mohol na uvedené rozpory poukázať ešte pred podpisom Zmlúv.
Žalovanýuviedol,ženezrozumiteľnosťanejasnosťzneniazmlúvbolihlavnédôvody,prečožalovanývzal

návrh v konaní vedenom pod sp. zn. 9Cb/5/2012 späť. Keďže zmluvy mali podstatné vady, spôsobujúce
ich neplatnosť, pokračovanie v konaní o určenie neplatnosti odstúpenia od týchto zmlúv žalovaný
vyhodnotil ako neúčelné. Žalovaný nesúhlasí s vyjadrením žalobcu o primeranosti dohodnutej zmluvnej
pokuty. Odhliadnuc od skutočnosti, že nárok na jej zaplatenie žalobcovi nevznikol, žalovaný má za to,
že výška dohodnutej zmluvnej pokuty nie je adekvátna vo vzťahu k hodnote a významu zabezpečovanej

povinnosti. V zmysle odbornej literatúry: „Účelom moderačného práva je umožniť súdu dodatočne po
vzniku nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty znížiť zmluvnú pokutu z dvoch dôvodov. Predovšetkým
preto, aby bolo možné odstrániť tvrdosť zákona, ku ktorej môže dôjsť pri prísnom uplatňovaní litery
zákona, ale tiež preto, aby mal súd v konkrétnom prípade možnosť zabrániť celkom neadekvátnym
majetkovým dôsledkom v prípade, keď by neprimerane vysoká zmluvná pokuta mohla viesť až k

neprimeraným ziskom vo vzťahu k majetkovej ujme na strane oprávneného a k neprimeranému (vo
vzťahu k porušenej povinnosti) hospodárskemu poškodeniu povinného subjektu, prípadne až k jeho
likvidácii.“(Komentár Iura k Obchodnému zákonníku, ust. § 301, ASPI). Žalovaný má za to, že žalobca
porušil čl. II. ust. 2.1 zmlúv tým, že odmietol uzavrieť budúce kúpne zmluvy a zaslal žalobcovi list, v
ktorom žiadal vrátenie poskytnutých záloh, čím vzniklo žalovanému právo na zaplatenie zmluvnej pokuty

žalobcovi. Žalovaný, z dôvodov právnej istoty a v súlade s čl. IV, bod 4.2 Zmlúv, podľa ktorého: „Budúci
predajca je oprávnený kompenzovať si túto sankciu časťou uhradenej ceny“, si uplatňuje, ako obranu
proti návrhu žalobcu, právo na započítanie zmluvnej pokuty na poskytnutú zálohu.

Právny zástupca žalobcu v plnom rozsahu zotrval na skutkovom a právnom zdôvodnení návrhu a k

tvrdeniam žalovaného uviedol, že zaplatenie predmetnej zálohy je zdokladované, o čom predložil súdu
na pojednávaní dňa 21. 1. 2015 doklad o úhrade vo forme bankového výpisu, z ktorého vyplýva, že
žalobca zaplatil dňa 6.10.2009 na účet žalovaného uvedený v predmetných zmluvách sumu 48.711,22
eur. Podľa právneho zástupcu žalobcu mal žalovaný presnú vedomosť o tom, že predmetná záloha
mu bola zaplatená a o tom, že bola pripísaná na jeho účet. V súvislosti so zaplatením zálohy žalobca

poukázal na spor medzi žalobcom a žalovaným vedeným na tunajšom súde pod č.k. 9Cb/5/2012,
kde žalobcom bol Eurodom 3 s.r.o. a žalovaným Baskim s.r.o. a predmetom tohto sporu bolo určenie
neplatnosti odstúpenia od predmetných zmlúv. Z predmetného spisu, konkrétne za žaloby (č.l.46)
vyplýva tvrdenie žalovaného (v súvisiacom konaní žalobcu ), že prijal úhradu zálohy 6.10.2009.
Súvisiace konanie bolo zastavené na základe späťvzatia navrhovateľa t.j. v tom spore Eurodom 3 s.r.o.

Podľa žalobcu bola na strane žalovaného - EURODOM3 s. r. o. uložená povinnosť informovať žalobcu
o možnosti uzavrieť zmluvy a ak budú všetky tri skutočnosti (listiny, ktorých predloženie bolo nutné
na uzatvorenie zmlúv) naplnené oznámiť mu to a vyzvať žalobcu na uzatvorenie kúpnych zmlúv. Z
obsahu tohto ustanovenia vyplýva, že musia byť splnené všetky tri podmienky súčasne (kumulatívna
podmienka), nestačí ak by bola splnené len niektorá z nich. Písomné oznámenie, že časť nehnuteľnosti,

ktorá má byť predmetom kúpy, je pripravená na odovzdanie a vyprataná od osôb a vecí. Toto je
jednoznačne povinnosť uložená žalovanému, nakoľko žalovaný bol staviteľom polyfunkčného domu
„Malý Paríž“ a vlastníkom predmetu budúcej kúpy a ak predmet kúpy bude pripravený na odovzdanie
a vyprataný od osôb a vecí, túto skutočnosť mal oznámiť žalobcovi, čo neurobil. Po nadobudnutíprávoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, žalovaný ako vlastník stavby dával túto zapísať do katastra
nehnuteľností na list vlastníctva. Žalobca nemal možnosť ovplyvniť, kedy si túto povinnosť splní žalovaný
a tiež i to, ako dlho bude trvať realizovanie zápisu do katastra nehnuteľností. Teda keď došlo k

zápisu nehnuteľnosti na list vlastníctva mal túto skutočnosť žalovaný oznámiť žalobcovi. Žalovaný
bol klientom banky, nie žalobca, ktorý s financujúcou bankou žalovaného nebol v žiadnom právnom
vzťahu a predloženie tohto prehlásenia bolo jednoznačnou povinnosťou žalovaného. Z uvedeného
textu dojednaného v čl. II. ods. 2.1. zmlúv vyplýva povinnosť žalovaného predložiť žalobcovi uvedené
oznámenia a z výkladu zmlúv vyplýva aj povinnosť na základe predložených oznámení vyzvať žalobcu

na uzatvorenie kúpnych zmlúv alebo mu aspoň deklarovať, že príslušné nebytové priestory a byty
sú po stránke vecnej a právnej spôsobilé byť predmetom kúpy a požadovať od žalobcu, aby pristúpil
k uzatvoreniu kúpnych zmlúv. Z týchto povinností si žalovaný nič nesplnil. Ďalej právny zástupca
žalobcu tvrdil, že v čl. II. ods. 2.1. zmlúv je použitý termín: „do 60 dní od vystavenia kolaudačného
listu“. Ak je preklad talianskeho textu zmluvy do slovenského jazyka správny, treba podľa právneho
názoru žalobcu vykladať text „od vystavenia kolaudačného listu“ ako synonymá textu „od právoplatnosti

kolaudačného rozhodnutia“ a takto ho právne vykladať. Slovenský právny poriadok, podľa ktorého
boli zmluvy koncipované, nepozná termín „kolaudačný list“. Po stavebnom dokončení každej stavby
nasleduje jej geometrické zameranie, pridelenie súpisného čísla a následne sa začne podľa zákona č.
50/1976 Z. (stavebný zákon) kolaudačné konanie, po ktorého skončení je stavebným úradom vydané
kolaudačné rozhodnutie. Kolaudačné rozhodnutie, až do dňa v ktorom sa stane právoplatným, nie je

právne relevantným dokladom použiteľným pre právne úkony. Celý obsah všetkých štyroch zmlúv,
vrátane technickej špecifikácie pripravoval žalovaný. Právny zástupca žalobcu zároveň uviedol, že
žalovaný pri vypracovávaní zmlúv vychádzal z projektovej dokumentácie vyhotovenej pre vydanie
stavebného povolenia a prípadné nepresnosti vo výmerách nebránia presnej identifikácii veci, ktorá
mala byť predmetom budúcej kúpy. Počas realizácie výstavby často dochádza k posunom, úpravám vo

výmerách miestností, prípade ich druhovom určení. K tomuto pravdepodobne došlo aj pri realizovaní
výstavbydomu„MalýParíž“,čoskonštatovalaj stavebnýúradvprávoplatnom Kolaudačnomrozhodnutí
č. OSaŽP/39849-7807/2011/Šm, zo dňa 16. 11. 2011., v časti odôvodnenie , str. 13, cit: „V Kolaudačnom
konaní boli prerokované dispozičné zmeny proti overenej projektovej dokumentácii v stavebnom
konaní, ktoré boli spracované vo výkresom skutočného zamerania“. Podľa uvedeného kolaudačného

rozhodnutia, byty č. 20 a 21 majú úplne iné rozmery, než sú rozmery uvedené v príslušných zmluvách
alebo v situačných nákresoch priložených k zmluvám. Nebytové priestory v zmluvách označené ako
kancelársky priestor 3 a 4, v kolaudačnom rozhodnutí vôbec nie sú pod takýmito číslami uvádzané
a žiadny nebytový priestor podľa výmery uvedenej v kolaudačnom rozhodnutí nezodpovedá výmere
zazmluvnených kancelárskych priestorov č. 3 a 4. To však spôsobil sám žalovaný bez konzultovania

žalobcu a nemôže to mať v žiadnom prípade za dôsledok neplatnosť podpísaných zmlúv. Došlo by tak
k absurdnej situácii keby kedykoľvek stavebník potreboval napadnúť platnosť už podpísaných budúcich
zmlúv (napr. pretože mu iný subjekt ponúkol vyššiu kúpnu cenu), jednoducho malými dispozičnými
zmenami si sám vytvoril právne predpoklady k napadnutiu platnosti podpísaných budúcich zmlúv. V
každomprípadejepreukázané,ževsúdnomkonaníiniciovanompodspis.zn.9Cb/5/2012sámžalovaný

trval na platnosti podpísaných budúcich zmlúv. Listom z 30. 5. 2012, ktorý žalovaný zaslal žalobcovi
e-mailom dňa 6. 6. 2012, žalovaný uvádza, že na základe zmluvy z 30. 9. 200 týkajúcej sa kúpy
bytu č. 20 a 21 a kancelárskych priestorov č. 15 a 16 v dome Malý Paríž v Trnave postavenom na
pozemku s číslom parcely 215, mu oznamuje, že výstavba nehnuteľnosti je ukončená. Žalovaný v tomto
liste uvádza v rozpore so zmluvou kancelársky priestor č. 15 a 16, ktorý pod takýmito číslami nebol

zazmluvnený a nepredkladá a ani nijakým iným spôsobom neinformuje žalobcu o skutočnostiach podľa
čl. II. ods. 2.1. písm. a), b) a c), ktoré sú podstatné pre pristúpenie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Podľa
listuvlastníctvač.10745,preobecakatastrálneúzemieTrnava,žalovanýužbytyč.20a21predalatieto
nehnuteľnosti majú právoplatne a účinne vo vlastníctve iné subjekty. Žalovaný spochybňuje uplatnenú
zmluvnú pokutu čo do výšky a dôvodu. Výška pokuty, zmluvne určená priamo zo strany žalovaného

pri príprave zmluvných textov a potvrdená jeho podpisom za slobodnej vôle, je podľa názoru žalobcu
primeranásprihliadnutímnazabezpečovanúpovinnosťapretoniejezaloženýžiadnytitulnaaplikovanie
moderačného práva súdom, na zníženie výšky zmluvne dohodnutej pokuty. Žalobca má za to, že v
prípade predaja bytov žalovaný byty, ktoré boli zazmluvnené v prospech žalobcu bez toho, aby to
hocijakým spôsobom oznámil žalobcovi alebo ho vyzval na kúpu týchto bytov, tieto byty predal inému

subjektu. V prípade predaja bytov aj v tomto žalobca vidí zásadným spôsobom porušenie zmluvnej
povinnosti a preto je toho názoru, že nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty je v tomto prípade právne
úplne dôvodný. Zásadne poprel, že by niektorý zo zástupcov žalovaného, ktorých v konaní žalovaný
aj navrhuje vypočuť, vyzval telefonicky alebo iným spôsobom zástupcu žalobcu na uzavretie kúpnychzmlúv, resp. že požadované dokumenty má pripravené k odovzdaniu. Ak žalovaný tvrdí alebo by tvrdil
že tieto dokumenty má k dispozícii nech predloží aspoň doklad z banky s aktuálnym dátumom konca
roku 2011 alebo začiatkom roka 2012, dodnes žiaden taký doklad nepredložil. Tvrdenia žalovaného

právny zástupca žalobcu považuje za účelové a dodal, že v prípade ak požadované dokumenty mal
k dispozícii mohol ich aj žalobcovi zaslať napr. elektronicky keďže išlo o bežnú komunikáciu medzi
zmluvnými stranami. Žalobca má za to, že žalovaný porušil dojednania o zmluvnej pokute a to v tom
zmysle, že v zmysle článku 4.2 zmlúv, ak jedna zmluvných strán nedodrží záväzky dohodnutých v tejto
zmluve zaplatí zmluvnú pokutu. Dávam do pozornosti skutočnosť, že základnou povinnosťou z tejto

zmluvy bola povinnosť predať byty a nebytové priestory žalobcovi žalovaným. Túto povinnosť predať
žalovaným a umožniť kúpiť žalobcovi porušil žalovaný v prípade bytov č. 20, 21 absolútne a to tak, že
tieto byty predal iným subjektom. Teda vedome porušil dojednanú zmluvu a neriadil sa ňou. V prípade
predajanebytovýchpriestorovponúkolžalovanýžalobcovinapredajúplneinépriestorynežbolizmluvne
dohodnuté. Teda aj v tomto prípade došlo k porušeniu povinnosti predať predmet zmlúv o budúcich
zmluvách. Základnou povinnosťou alebo obsahom zmlúv o budúcich zmluvách bolo niečo predať a

kúpiť, toto žalovaný zmaril svojim konaním a preto takéto zásadné a rozhodujúce porušenie zmluvnej
povinnosti zakladá nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom zástupcov žalobcu, žalovaného, oboznámením sa s
listinnými dôkazmi predloženými žalobcom, a to štyrmi zmluvami o uzavretí budúcich zmlúv zo

dňa 30.09.2009 a ich prílohami (na znení úradného prekladu zmlúv sa zhodli obaja účastníci,
tak ako boli súdu predložené), faktúrou č. 18/2209 zo dňa 06.10.2009, výpisom z účtu žalobcu
zo dňa 06.10.2009, úradným prekladom e-mailovej komunikácie medzi oboma účastníkmi zo dňa
19.01.2012, 30.05.2012 a 08.06.2012, vyjadrením právneho zástupcu žalobcu zo dňa 18.02.2015,
listinnými dôkazmi predloženými žalovaným, a to vyjadreniami právneho zástupcu žalovaného zo

dňa 14.04.2014, 22.10.2014, 20.11.2014 a 16.03.2015, kolaudačným rozhodnutím Mesta Trnava č.
OSaŽP/39849-78076/2011/Šm zo dňa 16.11.2011, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 25.11.2011 a
listom vlastníctva č. 11657 a listom vlastníctva č. 10745, ako i s celým obsahom spisového materiálu a
zistil nasledujúci skutkový a právny stav:

Zo zmlúv zo dňa 30.09.2009, ktorých úradný preklad nie je medzi stranami sporný, a ktorých obsah je s
výnimkou predmetu prevodu totožný, súd zistil, že žalovaný ako budúci predávajúci uzavrel so žalobcom
ako budúcim kupujúcim zmluvy, predmetom ktorých mal byť prevod nehnuteľností nachádzajúcich sa
v kat. území Trnava, zapísaných na LV č. 11657 a 10745, bližšie špecifikovaných v článku I. bodu 1.2
zmlúv.

Podľa článku II. bodu 2.1 zmlúv sa budúci kupujúci zaviazal kúpiť od budúceho predajcu a budúci
predajca sa zaviazal predať budúcemu kupujúcemu byt spolu s príslušným spoluvlastníckym podielom
na spoločných častiach obytného domu a spoločných zariadeniach obytného domu, najneskôr do 60
dní od vystavenia kolaudačného listu, ktorého predpokladaný dátum je do 31.12.2010 na základe

preukázania sa oznámením:
a) oznámenie o tom, že podiel nehnuteľnosti, ktorý je predmetom predaja, je pripravený
na odovzdanie, je bez osôb a vecí;
b) kópia vlastníckeho listu, ktorou preukazuje vlastnícke právo budúci predajca;
c) potvrdenie banky, ktorá financuje výstavbu polyfunkčného domu, v ktorom sa banka

zaväzuje, že sa vzdáva záložného práva na byt do 15 dní od platby celej kúpnej ceny na účet
predávajúceho.

ZkolaudačnéhorozhodnutiaMestaTrnavač.OSaŽP/39849-78076/2011/Šmzodňa16.11.2011vyplýva,
že Mesto Trnava ako príslušný stavebný úrad na základe výsledkov kolaudačného konania povolilo

užívanie stavby „Polyfunkčný bytový dom“ umiestnený na Ulici Hornopotočná na pozemku par. č. 215.
Kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa 25.11.2011.

Podľa článku IV., bodu 4.1. zmlúv sa žalobca ako budúci nadobúdateľ zaviazal zložiť zálohu vo výške
10% z hodnoty každej zo 4 nehnuteľností, a to nasledovne:

- v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy - kancelária č. 3 zo dňa 30.09.2009 vo výške 8.855,03 eur;
- v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy - kancelária č. 4 zo dňa 30.09.2009 vo výške 14.939,38 eur;
- v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy - kancelária č. 20 zo dňa 30.09.2009 vo výške 12.853,07 eur;
- v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy - kancelária č. 21 zo dňa 30.09.2009 vo výške 12.063,74 eur.Podľa článku IV., bodu 4.2. zmlúv sa zmluvné strany dohodli, že ak jedna zo zmluvných strán nebude
plniť svoje záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy, bude povinná zaplatiť v lehote najneskôr do10 dní od

požiadania druhej strany, z titulu zmluvnej pokuty, sumu vo výške dvojnásobku hodnoty uvedenej v
článku IV, bod 4.1., písmeno a). Budúci prevodca môže jednostranne započítať túto sankciu so zvyškom
už zaplatenej ceny.

Z výpisu z účtu žalobcu (č.l.136), ako aj z obsahu žaloby (č.l. 46) v súvisiacom spore vedenom tunajším

súdom pod sp. zn. 9Cb/5/2012 súd zistil, že žalobca ako budúci kupujúci uhradil zálohu vo výške 48
711,22 eur žalovanému ako budúcemu predávajúcemu bankovým prevodom dňa 06.10.2009.

Z listu žalobcu zo dňa 19.01.2012 (č.l.130) adresovaného žalovanému súd zistil, že žalobca požiadal o
zrušenie zmlúv o uzavretí budúcich zmlúv zo dňa 30.09.2009 a o vrátenie uhradenej zálohy.

Žalovaný listom zo dňa 30.05.2012 (č.l.132) oznámil žalobcovi, že na základe zmluvy, ktorú podpísal
dňa 30.09.2009 týkajúcej sa kúpy bytu č. 20, č. 21 na prvom podlaží, vchod 8374/15 a kancelárskych
priestorov č. 15 a 16 na prvom poschodí, vchod 8374/36B v dome Malý Paríž v Trnave, postavenom na
pozemku s číslom parcely 215, je výstavba nehnuteľnosti ukončená a požiadal žalobcu, aby postupoval
podľa dohodnutých zmluvných podmienok a do 15 dní od prijatia listu mu oznámil dátum plnenia dohody.

Podľa § 120 ods. 1 O.s.p., účastníci sú povinní označiť dôkazy na preukázanie svojich tvrdení. Súd
rozhodne, ktoré z označených dôkazov vykoná. Súd môže výnimočne vykonať aj iné dôkazy, ako
navrhujú účastníci, ak je ich vykonanie nevyhnutné pre rozhodnutie vo veci.

Podľa § 132 O.s.p., dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy
v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane
toho, čo uviedli účastníci.

Navrhovanie dôkazov má priamu súvislosť s povinnosťou tvrdenia. Dôkaznú povinnosť

môže účastník v konaní plniť od jeho samotného začiatku, pričom povinnosť označiť dôkazy sa vzťahuje
na všetky tvrdenia účastníka s tým, že nesplnenie dôkaznej povinnosti prináša so sebou hrozbu takého
rozhodnutia súdu, ktoré vychádza so skutkového základu zisteného z dôkazov navrhnutých účastníkom
v opačnom procesnom postavení než je účastník, ktorý nesplnil alebo dostatočne nesplnil svoju dôkaznú
povinnosť.Dôkaznýmbremenompritomrozumiemezodpovednosťúčastníkazavýsledokkonania,ktorý

závisí od zistení z navrhnutých a vykonaných dôkazov. V prípade dôkaznej núdze sa neúspech pričíta
tomu účastníkovi, na ktorom podľa predpisov hmotného práva leží dôkazné bremeno, t.j. zodpovednosť
za preukázanie skutočností významných z hľadiska hmotného práva.

Súd v občianskom súdnom konaní nie je viazaný návrhmi účastníkov na vykonanie dokazovania

a nie je povinný vykonať všetky navrhované dôkazy. Posúdenie návrhu na vykonanie dokazovania
a rozhodnutie, ktoré z nich budú v rámci dokazovania vykonané, je vždy vecou súdu (viď. § 120
ods. 1 O.s.p.), a nie účastníkov konania. Právny zástupca žalovaného navrhol doplniť dokazovanie
o výsluch svedkov Giussepe Grigulov a Masimo Pelanda ohľadne tvrdenia, že zástupca žalovaného
p. Grigulov alebo p. Pelanda telefonicky alebo inak neformálne v lehote 60 dní od právoplatnosti

kolaudačného rozhodnutia vyzvali na uzavretie kúpnych zmlúv zástupcu žalobcu, ktorý v čase pred
uplynutám 60 dní prejavil záujem zrušiť predmetné zmluvy a vrátiť zálohu. Na dotaz súdu nedokázal
žalovaný neformálnu telefonickú výzvu podložiť inak ako svedeckými výpoveďami. Nakoľko žalobca
takúto telefonickú komunikáciu a výzvu poprel, tak ani svedecká výpoveď svedkov by bez pochybností
hodnoverne uvedenú skutočnosť (výzvu) nepreukázala a tvrdenie žalovaného by zostalo len v rovine

„tvrdenie proti tvrdeniu“. Z uvedeného dôvodu súd tento navrhnutý dôkaz nevykonal, lebo by bol
nadbytočným a neúčelným. Súd postupoval v súlade zo zásadou čo možno najrýchlejšieho prejednania
a rozhodnutia súdneho sporu, bez neodôvodnených prieťahov a v súlade zo zásadou hospodárnosti
konania, bez porušenia akéhokoľvek procesného práva žalovaného, ktorým by mu bola odňatá možnosť
konať pred súdom.

Podľa § 289 Obchodného zákonníka, zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy sa zaväzuje jedna alebo obe
zmluvné strany uzavrieť v určenej dobe budúcu zmluvu s predmetom plnenia, ktorý je určený aspoň
všeobecným spôsobom. Zmluva vyžaduje písomnú formu.Podľa § 290 Obchodného zákonníka, zaviazaná strana je povinná uzavrieť zmluvu bez zbytočného
odkladu po tom, čo ju na to vyzvala oprávnená strana v súlade so zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy. Ak

zaviazaná strana nesplní záväzok uzavrieť zmluvu podľa odseku 1, môže oprávnená strana požadovať,
aby obsah zmluvy určil súd alebo osoba určená v zmluve, alebo môže požadovať náhradu škody
spôsobenej jej porušením záväzku uzavrieť zmluvu. Nárok na náhradu škody popri určení obsahu
zmluvy môže oprávnená strana požadovať iba v prípade, keď zaviazaná strana neoprávnene odmietla
rokovať o uzavretí zmluvy.

Podľa § 292 ods. 3 Obchodného zákonníka, záväzok uzavrieť budúcu zmluvu zaniká, ak oprávnená
strana nevyzve zaviazanú stranu splniť tento záväzok v čase určenom v zmluve o uzavretí budúcej
zmluvy.

Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie

vydať.
Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný
plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho
dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.
Podľa § 456 Občianskeho zákonníka predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor

koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.
Podľa § 457 Občianskeho zákonníka ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov
povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.
Súd mal z vykonaných dôkazov za preukázané, že došlo k uzavretiu vyššie špecifikovaných zmlúv o
budúcich kúpnych zmluvách, ako aj k zaplateniu zálohy zo strany žalobcu ako budúceho kupujúceho

vo výške 48.711,22 eur, avšak k uzatvoreniu predmetných kúpnych zmlúv nedošlo, v dôsledku čoho
žalobca žiada o vrátenie zaplatenej zálohy z titulu bezdôvodného obohatenia.

Medzi stranami v konaní nebolo sporné uzavretie zmlúv, ako ani zaplatenie zálohy v uvedenej výške.
Sporným nebolo v konaní ani znenie úradného prekladu zmlúv z pôvodného talianskeho jazyka do

slovenského jazyka, ktoré bolo predložené žalobcom dňa 22.01.2015, a z ktorého súd v konaní ďalej
vychádzal.

Medzi stranami bola sporná samotná platnosť zmlúv, nakoľko právny zástupca žalovaného ich platnosť
spochybnil tvrdením, že obsah zmluvy je neurčitý, následkom čoho je zmluva neplatná a existuje

rozpor údajov medzi samotnými zmluvami. Právny zástupca žalobcu tvrdil, že podľa kolaudačného
rozhodnutia, byty č. 20 a 21 majú úplne iné rozmery, než sú rozmery uvedené v príslušných zmluvách
alebo v situačných nákresoch priložených k zmluvám, nebytové priestory v zmluvách označené ako
kancelársky priestor 3 a 4, v kolaudačnom rozhodnutí vôbec nie sú pod takýmito číslami uvádzané
a žiadny nebytový priestor podľa výmery uvedenej v kolaudačnom rozhodnutí nezodpovedá výmere

zazmluvnených kancelárskych priestorov č. 3 a 4, to však spôsobil sám žalovaný bez konzultovania so
žalobcom a nemôže to mať v žiadnom prípade za dôsledok neplatnosť podpísaných zmlúv. Zároveň
dodal, že v súdnom konaní iniciovanom pod spis. zn. 9Cb/5/2012 sám žalovaný trval na platnosti zmlúv.

Zo žaloby súd ďalej zistil, že žalobca má za to, že žalovaný nesplnil lehotu 31.12.2010, ktorú si zmluvné

strany stanovili ako termín právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia a bol so splnením vyzývacej
povinnosti vo vzťahu k druhej zmluvnej strane v omeškaní viac ako 18 mesiacov. Napriek tomu žalovaný
navrhol uzavrieť 2 zo 4 kúpno-predajných zmlúv oneskorene svojim listom zo dňa 30.05.2012, t.j. viac
ako 6 mesiacov po tom, čo kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť. Žalobca zastáva názor,
že z článku II. ods. 2.1. zmlúv vyplýva povinnosť žalovaného na základe predložených oznámení vyzvať

žalobcu na uzatvorenie kúpnych zmlúv alebo mu aspoň deklarovať, že príslušné nebytové priestory a
byty sú po stránke vecnej a právnej spôsobilé byť predmetom kúpy a požadovať od žalobcu, aby pristúpil
k uzatvoreniu kúpnych zmlúv a listom z 30.5.2012, ktorý žalovaný zaslal žalobcovi neinformuje žalobcu
o skutočnostiach podľa čl. II. ods. 2.1. písm. a), b) a c), ktoré sú podstatné pre pristúpenie k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy. V tejto súvislosti žalobca v žalobe uviedol, že záväzok uzavrieť 4 budúce zmluvy zanikol

ex lege, pretože žalovaný nevyzval žalobcu splniť tento záväzok v čase určenom v zmluvách o budúcich
zmluvách. Žalovaný v konaní tvrdil, že neporušil žiadne z ustanovení predmetných zmlúv. Z doslovného
znenia zmlúv podľa neho vyplýva, že obe zmluvné strany boli zhodne zaviazané uzavrieť kúpne zmluvy,
pričom nebol určený mechanizmus, akým spôsobom dôjde k uzavretiu. V znení zmlúv nie je určenápovinnosť výlučne žalovaného vyzvať žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy. Právo vyzvať druhú stranu
na plnenie mali obe zmluvné strany, pričom nevyužitie tohto práva nie je porušením zmluvy. Napokon
obe strany mali možnosť sa žalobou na súde domáhať nahradenia vôle, ak by chceli zmluvu uzavrieť.

Dátum vydania kolaudačného oprávnenia uvedený v zmluve 31.12.2010 je len predpokladaný, a preto
má za to, že ukončenie kolaudácie v neskoršom termíne nemá za následok porušenie zmluvy.

V zmluve o uzavretí budúcej zmluvy sa obidve zmluvné strany môžu zaviazať na uzavretie budúcej
zmluvy a vtedy, ktorákoľvek zo strán môže požiadať druhú zmluvnú stranu o uzavretie zmluvy a vynútiť

si jej uzavretie. (Obchodný zákonník, Komentár; § 289; str. 744, Mária Patakyová a kolektív, 2008).
Ak záväzok na uzavretie zmluvy prevzali obidve strany, môže ktorákoľvek z nich vyzvať druhú zmluvnú
stranu na uzavretie zmluvy. Z takejto zmluvy sú oprávnené a zároveň povinné obe zmluvné strany.
(Obchodný zákonník, Komentár; § 290; 745, Mária Patakyová a kolektív, 2008)

Súd vzhľadom na nejednoznačnú dikciu ustanovenia zmlúv považuje dátum 31.12.2010 za predbežný,

preto ak do času jeho uplynutia nedošlo k uzavretiu zmlúv, nemalo to za následok zánik záväzku zmluvy
uzavrieť, nakoľko v čase predpokladaného dátumu vystavenia kolaudačného rozhodnutia nezačala
60-dňová lehota ani plynúť. Súd sa stotožňuje s právnym názorom žalobcu, že slovné spojenie „od
vystaveniakolaudačnéholistu“jepotrebnéchápaťakosynonymá textu„odprávoplatnostikolaudačného
rozhodnutia“, keďže kolaudačné rozhodnutie až do dňa, v ktorom sa stane právoplatným, nie je právne

relevantným dokladom použiteľným pre právne úkony. Preto za deň začatia plynutia 60-dňovej lehoty
treba považovať deň právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, t.j. 25.11.2011, teda jej skončenie
nastalo uplynutím dňa 25.01.2012. V tejto súvislosti je potrebné dodať, že tak ako sa obidve zmluvné
strany zaviazali na uzavretie budúcich zmlúv, tak, čo treba zdôrazniť, aj ktorákoľvek zo strán, či už
žalobca alebo aj žalovaný, mohla požiadať, vyzvať druhú zmluvnú stranu na uzavretie zmluvy a vynútiť

si jej uzavretie. Inými slovami zo znenia zmlúv tak, ako bolo zmluvnými stranami dohodnuté vyplýva
právo každej zo strán vyzvať druhú stranu na uzavretie zmlúv, pričom nevyužitie tohto práva nemožno
pokladať za porušenie zmluvy, nakoľko jeho uplatnenie jednou zo strán by znamenalo porušenie zmluvy
zmluvnou stranou, ktorá si právo neuplatnila. Z uvedeného dôvodu sa v tejto časti súd stotožňuje s
právnou argumentáciou žalovaného. V znení zmlúv nie je určená povinnosť výlučne žalovaného vyzvať

žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy, tak ako to vykladá žalobca. Právo vyzvať druhú stranu na plnenie
mali obe zmluvné strany, pričom nevyužitie tohto práva nie je porušením zmluvy. Na uvedenom právnom
názore nič nemení ani fakt, že k výzve (ktorejkoľvek zo zmluvných strán) malo dôjsť až potom, resp,.
za podmienky splnenia, preukázania ďalších predpokladov (článok II. bodu 2.1 písm. a),b),c), ktorých
preukázanie zväčša záležalo od aktivity žalovaného).

V súvislosti s návrhom žalobcu na vrátenie zálohy z titulu bezdôvodného obohatenia žalovaného má
súd za preukázané jej zaplatenie vo výške 48.711,22 eur bankovým prevodom dňa 06.10.2009 na účet
žalovaného. V konaní bol preukázaný e-mailovou správou žalobcu zo dňa 09.01.2012 úmysel žalobcu
neuzavrieť kúpne zmluvy a jeho žiadosť o vrátenie uhradenej zálohy, a to vzhľadom k tomu, že žalovaný

ho nevyzval na uzavretie zmlúv do 60 dní od (predpokladaného) dňa právoplatnosti kolaudačného
rozhodnutia. Žalovaný v konaní neuniesol dôkazné bremeno, keď bez preukázania listinnými dôkazmi
na základe jeho tvrdenia malo dôjsť k neformálnej výzve zo strany žalovaného na uzavretie zmlúv, o
ktorej žalobca nemá vedomosť. Rovnako bolo v konaní preukázané, že žalovaný e-mailovou správou
zo dňa 30.05.2012, t.j. po uplynutí 60-dňovej lehoty od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, vyzval

žalobcu na odkúpenie ním označených nehnuteľností, z ktorých iba dve boli predmetom zmlúv. V tejto
súvislosti súd považuje právny názor žalobcu uvedený v žalobe za relevantný v tom, že záväzok uzavrieť
4 budúce zmluvy zanikol ex lege, pretože žalovaný nevyzval žalobcu splniť tento záväzok v čase (do
60 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia) určenom v zmluvách, nakoľko ide o prekluzívnu
lehotu, v dôsledku čoho neuplatnenie práva u zaviazanej zmluvnej strany formou platnej výzvy, záväzok

na uzavretie zmluvy zaniká ex lege. Zaniknuté právo nepretrváva ani v podobe naturálnej obligácie,
takže v prípade, ak je plnené z prekludovaného záväzku, ide jednoznačne o plnenie bez právneho
dôvodu, na ktorého navrátenie je povinná zmluvná strana. K zániku práva teda dochádza pri preklúzii
kumulatívne uplynutím času a neuplatnením práva oprávneným v ustanovenej lehote. Zánikom záväzku
oboch strán uzavrieť 4 budúce zmluvy vzniká žalovanému, ktorému bola poskytnutá záloha, povinnosť

toto plnenie získané z právneho titulu, ktorý dodatočne odpadol, vrátiť ako bezdôvodné obohatenie.
Preto súd pokladal v tejto časti žalobu za podanú dôvodne a vyhovel je spôsobom uvedeným vo výroku
rozsudku.Podľa § 365 Obchodného zákonníka je dlžník v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a to
až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník
však nie je v omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

Podľa § 369 ods.1 Obchodného zákonníka ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku
alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve. Ak úroky
z omeškania neboli dohodnuté, dlžník je povinný platiť úroky z omeškania podľa predpisov občianskeho
práva. Ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je spotrebiteľ, možno dohodnúť úroky

z omeškania najviac do výšky ustanovenej podľa predpisov občianskeho práva.

Podľa § 3 nar. vlády SR č. 87/1995 Z.z. výška úrokov z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia
ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania (v danom
prípade 14.12.2011) s plnením peňažného dlhu uverejnenej na webovej stránke www.nbs.sk / 1% + 8 bodov/ t.j. 9 % ročne.

Súd má za to, že uplynutím 60 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia (doba počas ktorej každá
so strán mohla vyzvať tú druhú na uzavretie kúpnych zmlúv), t.j. od 25.1.2012 vznikol žalobcovi nárok
na vrátenie zaplatenej zálohy, ako aj nárok na zaplatenie úroku z omeškania v prípade jej nezaplatenia.
Nakoľko sa žalovaný dostal s plnením svojej povinnosti (vrátením zálohy) voči žalobcovi po uplynutí tejto

doby do omeškania, bolo potrebné v zmysle § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka uložiť mu povinnosť
zaplatiť zákonný úrok z omeškania zo sumy zaplatenej zálohy odo dňa 25.1.2012 (teda počnúc dňom
nasledujúcim po uplynutí 60 dňovej lehoty na uzatvorenie kúpnych zmlúv, ktorá uplynula 24.1.2012) do
zaplatenia.

Žalobca si uplatnil v tomto súdnom konaní aj zaplatenie 4 zmluvných pokút podľa čl. IV, bod 4.2. zmlúv
v celkovej výške 97.422,44 eur, keďže zánikom záväzku (v dôsledku porušenia čl. II. zmlúv zo strany
žalovaného)obochstránuzavrieť4budúcezmluvyvznikážalovanému,ktorémubolaposkytnutázáloha,
povinnosť toto plnenie vrátiť z titulu bezdôvodného obohatenia. Právny zástupca žalobcu uviedol,
že uplatnenie zmluvných pokút pokladá za dôvodné, pričom dal do pozornosti súdu skutočnosť, že

v prípade predaja bytov žalovaný byty, ktoré boli zazmluvnené v prospech žalobcu bez toho, aby
to hocijakým spôsobom oznámil žalobcovi alebo ho vyzval na kúpu týchto bytov, tieto byty predal
inému subjektu. V prípade predaja bytov aj v tomto vidí zásadným spôsobom porušenie zmluvnej
povinnosti. Zásadne poprel, že by niektorý zo zástupcov žalovaného, ktorých v konaní žalovaný navrhol
vypočuť, vyzval telefonicky alebo iným spôsobom zástupcu žalobcu na uzavretie kúpnych zmlúv, resp.

že požadované dokumenty má pripravené k odovzdaniu. Žalobca v konaní uviedol, že výška pokuty,
zmluvne určená priamo zo strany žalovaného pri príprave zmluvných textov a potvrdená jeho podpisom
za slobodnej vôle, je podľa názoru žalobcu primeraná s prihliadnutím na zabezpečovanú povinnosť a
preto nie je založený žiadny titul na aplikovanie moderačného práva súdom, na zníženie výšky zmluvne
dohodnutej pokuty. Žalovaný pokladal nárok na zmluvnú pokutu za nedôvodný. Aj napriek skutočnosti,

že zmluvná pokuta nie je dôvodná, mal rovnako za to, že vzhľadom na jej určenie a výšku, je v rozpore
s dobrými mravmi resp. zásadou poctivého obchodného styku a žiadal, aby ju súd neprijímal. Taktiež
žiadal, aby v prípade, ak by súd posúdil, že žalovaný porušil zmluvnú povinnosť, pre ktorej porušenie
sa žalobca domáha zmluvnej pokuty, tak v prípade, že nepovažuje takéto dojednanie v takejto výške
za neplatný právny úkon pre rozpor s dobrými mravmi resp. zásadou poctivého obchodného styku, aby

uplatnil motivačné právo a pokutu primerane znížil. Pokiaľ ide o dôvodnosť neplatnosti tohto ustanovenia
zmluvy, zmluva ustanovuje 200 %-nú pokutu pre akékoľvek porušenie zmluvného dojednania, teda
predpokladal neprimerane vysokú pokutu aj pre akékoľvek nepodstatné porušenie zmluvy. Ďalším
dôvodom, prečo zmluvná pokuta nemôže byť priznaná je dôvod, že on sám nechcel zmluvu plniť. Ako
bolo vyššie uvedené, ešte v lehote 60 dní, ale aj po nej žiadal vrátiť peniaze.

Podľa § 300 Obchodného zákonníka, okolnosti vylučujúce zodpovednosť (§ 374) nemajú vplyv na
povinnosť platiť zmluvnú pokutu.

Podľa § 301 Obchodného zákonníka, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s

prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, a to až do výšky škody, ktorá vznikla
do doby súdneho rozhodnutia porušením zmluvnej povinnosti, na ktorú s vzťahuje zmluvná pokuta. Na
náhradu škody, ktorá vznikla neskôr, je poškodený oprávnený do výšky zmluvnej pokuty podľa § 373
a nasl.Súd v súvislosti s uplatňovaním zmluvnej pokuty zo strany žalobcu v celkovej výške 97.422,44 eur
nesúhlasí s tvrdením žalobcu, že predaj bytov, ktoré boli zazmluvnené v prospech žalobcu boli

žalovaným predané inému subjektu, a to bez toho, aby to hocijakým spôsobom oznámil žalobcovi
alebo ho vyzval na kúpu týchto bytov, je takým porušením zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách, s
ktorým by sa spájal vznik nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, nakoľko z ustanovenia článku IV.,
bodu 4.2. zmlúv vyplýva, že povinnosť zaplatiť sumu vo výške dvojnásobku hodnoty zálohy titulom
zmluvnej pokuty je spojená s neplnením záväzkov vyplývajúcich zo zmluvy a jediným záväzkom

zaväzujúcim obidve zmluvné strany bolo uzavretie kúpnych zmlúv, a tento si nesplnila žiadna zo
strán. Naviac takto formulované zmluvné dojednanie dotýkajúce sa zmluvnej pokuty je nekonkrétne,
neurčité a preto neplatné. Zmluvná pokuta resp. povinnosť na nesplnenie ktorej sa viaže musí podľa
ustálenej judikatúry presne špecifikovaná, konkretizovaná a určitá. Čo v danom prípade vzhľadom na
obsah zmluvy absentuje. Absentuje akékoľvek konkrétne vymedzenie zmluvnej povinnosti, ktorá má byť
takto zabezpečená, ako jedna zo základných náležitosti platnej dohody o zmluvnej pokute. Zmluvné

dojednanie „...ak jedna zo zmluvných strán nebude plniť svoje záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy“
je absolútne neurčité a všeobecné a nemožno z neho bez pochybností a určite vyvodiť, s ktorým
konkrétnym záväzkom sa zmluvná pokuta spája. Na základe vyššie uvedeného dospel súd k záveru, že
žaloba bola podaná v tejto časti nedôvodne a preto ju súd v tejto zvyšnej časti zamietol.

O trovách konania súd rozhodne v zmysle § 151 ods. 3 O.s.p. až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci
samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia
prostredníctvom tunajšieho súdu na Krajský súd v Trnave len z toho dôvodu, že neboli

splnené podmienky na vydanie takéhoto rozhodnutia, alebo z dôvodu, že napadnutý rozsudok
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Ak povinný dobrovoľne nesplní to, čo mu ukladá vykonateľné súdne rozhodnutie oprávnený môže podať
návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu.