Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, November 8, 2017

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 23C/60/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7112207864
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 11. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mgr. Monika Dubjel

ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2017:7112207864.16

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I sudkyňou JUDr. Mgr. Monikou Dubjel v právnom spore žalobcu: I. Y., nar.

X.X.XXXX, bytom E. Q., K Q. stráni XX/XX, zastúpeného JUDr. Vladimírom Vrábeľom, advokátom so
sídlom v Košiciach, Hlavná 70 proti žalovaným: 1. H. O. - REMPO, so sídlom R., Na U. XXX/X, IČO:
32566387 a 2. L. E., nar. XX.X.XXXX, bytom v P., T. XXX/XX, obom zastúpeným JUDr. Patrik Holinga,
s.r.o., IČO: 36 856 967, advokátom so sídlom v Košiciach, Hlavná 25, o zaplatenie 1.300,00 eur s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaní v 1. a 2. rade s ú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi sumu 1.300,-
Eur spolu s 9 % ročným úrokom z omeškania od 22.03.2012 do zaplatenia, a to všetko do troch dní od

právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania vo voči žalovanému v 1. a 2. rade, a to
v rozsahu 100 %, o ktorých výške bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto
rozsudku.

III. Žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalovanému v 1. a 2. rade,

a to v rozsahu 100 %, o ktorých výške bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti
tohto rozsudku.

IV. Slovenská republika n e m á n á r o k na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 22.03.2012 domáhal uloženia povinnosti
žalovaným v 1. a 2. rade zaplatiť žalobcovi spoločne a nerozdielne sumu 1.300,- Eur s 9 %-tným úrokom
z omeškania z tejto sumy od 22.03.2012 do zaplatenia a súčasne žiadal zaplatiť trovy konania.

2. Žalobu odôvodnil tým, že žalobca ako budúci nájomca a žalovaný v 1. a 2. rade ako budúci
prenajímatelia medzi sebou uzavreli dňa 22.11.2011 Zmluvu o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme
nebytových priestorov za účelom prenájmu nebytového priestoru č. 12-NP1 o výmere 74,76 m2 vo
vchode č. XX na prízemí stavby bytového domu - dom meštiansky na I. ul. č. XX v P., súp. č. XXX,
postaveného na parcele registra „C“ č. XXX, o výmere XXX m2, druh zastavané plochy a nádvoria, a
to za účelom prevádzky rýchleho občerstvenia. Podľa čl. II bod 3. Zmluvy žalobca poskytol žalovaným
v 1. a 2. rade nájomné za 01/2012 vo výške 1.300 Eur pri podpise Zmluvy dňa 22.11.2011. Po podpise

Zmluvy došlo v objekte budúceho prenájmu k vykonaniu hygienickej kontroly Regionálnym úradom
verejného zdravotníctva so sídlom v Košiciach, ktorý na základe ohliadky objektu budúceho predmetu
nájmu prevádzku rýchleho občerstvenia - zariadenia spoločného stravovania v objekte budúceho
predmetu nájmu ústnym vyjadrením neschválil, o čom na základe písomnej žiadosti žalobcu zaslaltaktiež písomné vyjadrenie. V súlade s touto skutočnosťou, keďže objekt budúceho predmetu nájmu
na základe vyjadrenia Regionálneho úradu verejného zdravotníctva nespĺňal požiadavky ustanovené
v právnych normách vzťahujúcich sa na potravinárske zariadenie a prevádzku rýchleho občerstvenia,

žalobca odstúpil od Zmluvy z dôvodu podľa § 50a ods. 3 OZ. V zmysle § 457 OZ ak je zmluva neplatná
aleboakbolazrušená,jekaždýzúčastníkovpovinnývrátiťdruhémuvšetko,čopodľanejdostal.Žalovaní
v 1. a 2. rade však žalobcom poskytnuté peňažné plnenie vo výške 1.300 Eur do dnešného dňa nevrátili,
čím sa dostali do omeškania.

3. Žalobca na preukázanie svojich tvrdení uvedených v žalobe doložil Zmluvu o uzatvorení budúcej
zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 22.11.2011, príjmový pokladničný doklad zo dňa
22.11.2011, vyjadrenie Regionálneho úradu verejného zdravotníctva so sídlom v Košiciach zo dňa
27.12.2011, Odstúpenie od zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa
07.12.2011 spolu s poštovými podacími lístkami.

4. Okresný súd Košice I dňa 04.05.2012 rozhodol vo veci platobným rozkazom č.k. 15Ro/138/2012-12
v prospech žalobcu. Žalovaným bol doručený platobný rozkaz 11. a 16. mája 2012 a títo podali proti
platobnému rozkazu č.k. 15Ro/138/2012-12 Okresného súdu Košice I včas odôvodnený odpor, dňa 30.
mája 2012.

5. Žalovaní odôvodnili odpor proti platobnému rozkazu tým, že podľa vyjadrení žalobcu došlo listom zo
dňa07.12.2011označenýmakoOdstúpenieodZmluvyouzatvoreníbudúcejzmluvyonájmenebytových
priestorov, ktorý bol doručený iba žalovanému v 1. rade k odstúpeniu od predmetnej Zmluvy. Právny
úkon odstúpenia od zmluvy musí smerovať voči druhému účastníkovi zmluvy a pôsobí, od doby, keď
dôjde osobe, ktorej bol určený. Ak účastníkmi zmluvy boli na jednej strane dve osoby, je potrebné, aby

odstúpenie od zmluvy bolo adresované a doručené obom účastníkom, teda aby sa prejav vôle odstúpiť
od zmluvy dostal do ich dispozície. Vzhľadom k tomu, že odstúpenie od zmluvy bolo doručené iba
žalovanému 1. nenastali právne účinky tohto odstúpenia od zmluvy, tzn. že zmluva je platná a žalobcovi
nevznikol nárok na vrátenie sumy 1.300 Eur spolu s úrokom z omeškania, pretože k omeškaniu v tomto
prípade nedošlo, preto žalovaní považujú nárok uplatňovaný v žalobe za neopodstatnený a neuznávajú

ho v celom rozsahu. Listom zo dňa 20.12.2011 žalovaní v zmysle predmetnej Zmluvy zo dňa 22.11.2011
vyzvali žalobcu na uzavretie Zmluvy o nájme nebytových priestory do 3 dní od doručenia výzvy. Keďže
žalobca nepristúpil k uzavretiu predmetnej zmluvy v lehote mu na to poskytnutej, žalovaní si listom
zo dňa 30.12.2011, ktorý adresovali právnemu zástupcovi žalobcu, uplatnili voči žalobcovi sankciu za
porušenie povinnosti vymedzenej v čl. V bod 1. Zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových

priestorov zo dňa 22.11.2011, a to vo výške 3-mesačného nájomného, na úhradu ktorej žalobcu vyzvali
do 7 dní od doručenia tohto listu. Žalovaný zároveň vzniesli kompenzačnú námietku a započítali si svoj
sankčný nárok vo výške 1.300 Eur voči žalobcovi.

6. K odporu doložili žalovaní Výzvu na uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa

20.12.2011, list zo dňa 30.12.2011 adresovaný právnemu zástupcovi žalobcu, text Zmluvy o nájme
nebytových priestorov.

7.Žalobcavosvojomvyjadrení(č.l.-28)kodporužalovaných,doručenomsúdudňa04.07.2012uviedol,
že nie je pravdivé tvrdenie žalovaných, že nenastali právne účinky odstúpenia od Zmluvy, pretože

odstúpenie od zmluvy bolo doručené len žalovanému v 1. rade. Žalobca tvrdil, že odstúpenie od zmluvy
bolo preukázateľne zaslané tiež druhému účastníkovi zmluvy na strane budúceho prenajímateľa a to
žalovanej v 2. rade, ktorá jej adresovanú zásielku obsahujúcu odstúpenie od zmluvy, o uložení ktorej
bola poštou riadne upovedomená, neprevzala v odbernej lehote a teda nevyužila možnosť oboznámiť sa
s obsahom uloženej zásielky. Žalobca poukázal, že podľa judikatúry (uznesenie Najvyššieho súdu SR

sp. Zn. 5 Cdo 129/2010) a odbornej literatúry prejav vôle odstúpenia od zmluvy dôjde neprítomnej osobe
vtedy,keďsaocitnevsférejejdispozície.Dôjdenímdosférydispozíciemožnorozumieťdôjdenieprejavu
vôle do takej sféry, v rámci ktorej možno rozumne očakávať, že sa adresát s obsahom danej písomnosti
oboznámi (môže objektívne oboznámiť) I (fakticky) nedoručený (adresátom skutočne neprevzatý) prejav
vôle pôsobí voči jeho adresátovi. Právne účinky jednostranného právneho úkonu odstúpenia od zmluvy

nastávajú bez ohľadu na to, či sa s ním adresát skutočne oboznámil, postačuje, že mal objektívnu
možnosť oboznámiť sa s prejavom vôle odstúpenia od zmluvy. Žalobca ďalej poukázal, že odstúpením
od Zmluvy zo dňa 07.12.2011 odstúpil od Zmluvy z dôvodu podľa § 50a ods. 3 OZ, Vzhľadom k tejto
skutočnosti, keďže Zmluva zanikla, nebolo objektívne možné od žalobcu požadovať uzavretie zmluvy onájme nebytových priestorov, o čom žalovaných upovedomil žalobca prostredníctvom svojho právneho
zástupcu v liste zo dňa 23.12.2011. Žalovaným nevzniklo právo na zaplatenie sankcie za porušenie
povinnosti vymedzenej v čl. V bod 1. Zmluvy, navyše ak ust. Čl. V. bod 1. Zmluvy je absolútne neplatný

právny úkon z dôvodu jeho neurčitosti v zmysle § 37 OZ, keďže z jeho obsahu nie je zrejmé o akú
sankciu sa jedná ( či ide o zmluvnú pokutu alebo náhradu škody príp. inú zábezpeku). Ak by sa malo
jednať o zmluvnú pokutu (§ 35 OZ) táto nespĺňa náležitosti podľa § 544 a nasl. OZ, pretože zmluvnú
pokutu nemožno dohodnúť za výkon práva, ale len za porušenie zmluvnej povinnosti a nemá povahu
odstupného. Odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva, a preto

nemôže byť sankcionované zmluvnou pokutou. Platná právna úprava na daný zmluvný vzťah z vyššie
uvedenýchdôvodovnepripúšťamožnosťuplatneniakompenzačnejnámietkyspôsobomakýmjuuplatnili
žalovaný v 1. a 2. rade v tomto konaní. Žalobca navrhol vzájomný návrh žalovaných (kompenzačnú
námietku) zamietnuť.

8. Žalobca k vyjadreniu doložil fotokópiu vrátenej zásielky adresovanej žalovanej v 2. rade do vlastných

rúk, list adresovaný právnemu zástupcovi žalovaných zo dňa 23.12.2011.

9. O predmetnej žalobe rozhodol Okresný súd Košice I rozsudkom č. k. 23C/60/2012-165 zo dňa
15.6.2015 tak, že žalobu o zaplatenie 1.300,00 eur s príslušenstvom v celom rozsahu zamietol. Uložil
žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovaným náhradu trov konania za zaplatený súdny poplatok vo výške

78,00 eur a trovy právneho zastúpenia vo výške 1.168,44 Eur na účet právneho zástupcu žalovaných
JUDr. Petra Holingu s.r.o. (správne JUDr. Patrik Holinga s.r.o.) do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

10. Súd v odôvodnení rozsudku uzavrel, že predbežnou otázkou, ktorú musel vyriešiť, je platnosť zmluvy
o budúcej zmluve vzhľadom na dohodnutý účel nájmu. Keďže účel nájmu je podstatnou náležitosťou

zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov podľa § 2 ods. 2 a 3 zákona č. 116/1991 Zb.,
zodpovednosť za dohodnutý účel budúceho nájmu nesie prenajímateľ aj nájomca, zámer žalobca
bol RÚVZ vyhodnotený ako nerealizovateľný, pričom žalobca neuniesol dôkazné bremeno, keďže
stanovisko RÚVZ je datované neskôr ako odstúpenie žalobcu od zmluvy o budúcej zmluve zo dňa
7.12.2011. Žalobca tvrdil, že o tom, že priestor nie je vhodný na účel, ktorý bol v zmluve o budúcej

zmluve formulovaný (teda prevádzka rýchleho občerstvenia) zistil predtým na základe obhliadky, ktorú
mali vykonať zamestnanci RÚVZ 24.11.2011 na základe ich predchádzajúceho telefonického dohovoru,
toto sa nepotvrdilo. Účastníci zmluvy o budúcej zmluve ako to súd zistil, nekládli dôraz na reálnosť
a oprávnenosť podnikania žalobcu v nehnuteľnosti, ani na účel predmetu nájmu, žalobca v čase
podpísania zmluvy o budúcej zmluve nemal živnostenské oprávnenie, nevenovali pozornosť dostupnosti

získania povolenia na prevádzkovania rýchleho občerstvenia v nebytových priestoroch. Súd prvej
inštancie aplikujúc na svoje rozhodnutie ust. § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré predpokladá
existenciu dôvodu tam uvedeného v čase doručenia odstúpenia od zmluvy a teda dohodnutý záväzok
uzavrieť riadnu zmluvu zaniká len, ak sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali sa
do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela, čo v danom prípade

žalobca nepreukázal. Žalobca zaplatil 1.300,00 Eur (bod 3 čl. 2) a nájomné za január 2012, pri podpise
tejto zmluvy o budúcej zmluve. Toto plnenie bolo svojim charakterom zábezpekou pre prenajímateľa, že
nájomca bude motivovaný uzavrieť zmluvu o nájme a podnájme nebytových priestorov a to, že to nie je
možné, bolo zistené z RÚVZ 27.12.2011. Strany dohodli v článku V. zmluvy, označenej ako záverečné
ustanovenia,žeprenajímateľbudemôcťsankcionovaťbudúcichnájomcovsumou,ktorájetrojnásobkom

mesačného nájomného. Žalovaní požadovali sumu 1.300,00 Eur. Ich tvrdenia považoval súd za obranu,
nie vzájomný návrh, lebo požadovali plnenie v rovnakej výške ako žalobca a žaloba bola zamietnutá. Ku
kompenzačnej námietke súd uviedol, že mu k nej nevzniklo právo na zaplatenie, keďže ide o zmluvnú
pokutu ktorú možno dohodnúť za porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je výkonom
práva nie porušením povinností, teda treba prisvedčiť názoru žalobcu, že právna úprava nepripúšťa

možnosť uplatnenia kompenzačnej námietky, ako ju uplatnili žalovaní v 1. a 2. rade v tomto konaní, lebo
poskytnutie predbežného nájmu pri podpise zmluvy o budúcej zmluve žalobcom, kompenzuje i prípadnú
škodu žalovaných. Výrok o trovách konania odôvodnil súd prvej inštancie ust. § 142 ods. 1 O.s.p. a
priznal žalovaným náhradu trov konania pozostávajúcich zo zaplateného súdneho poplatku za odpor a
trov právneho zastúpenia.

11. Tunajší súd dopĺňacím rozsudkom č.k. 23C/60/2012-175 zo dňa 24.8.2015 doplnil rozsudok
vyhlásený dňa 15.06.2015 o výrok o náhradu trov štátu tak, že štát nemá právo na náhradu trov konania
a to v súvislosti s výdavkami na tlmočenie.12. Proti rozsudku podal včas odvolanie žalobca.

13. Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací uznesením č.k. 3Co/545/2015 -216 zo dňa 30.11.2016
rozsudok súdu prvej inštancie v spojení s dopĺňacím rozsudkom zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie
a nové rozhodnutie v zmysle od 1.7.2016 účinných procesných ustanovení CSP, s tým, že novom
rozhodnutí rozhodne súd prvej inštancie aj o náhrade trov odvolacieho konania. Odvolací súd v
odôvodnení okrem iného uviedol že, bezdôvodným obohatením z právneho dôvodu, ktorý odpadol je tiež

prijatie zálohy podľa zmluvy, ktorú účastníci mali uzavrieť, avšak ju neuzavreli. Týmto okamihom teda
odpadá právny dôvod, na základe ktorého bola záloha poskytnutá. Nárok na vrátenie zálohy nájomného
z dôvodu, že k uzavretiu nájomnej zmluvy ani k vydaniu rozsudku nahradzujúceho vyhlásenie vôle
nedošlo, je nárokom z bezdôvodného obohatenia. V konaní nebolo sporné, že k uzavretiu riadnej
nájomnej zmluvy nedošlo a žiadna zo zmluvných strán nevyužila možnosť sa domáhať v lehote
jedného roka na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Uplatnený nárok

má preto povahu bezdôvodného obohatenia v zmysle § 451 a nasl. OZ, t.j. majetkového prospechu
získaného z právneho dôvodu, ktorý odpadol, na vydanie ktorého má žalobca nárok v zmysle § 451
a nasl. Občianskeho zákonníka. Odvolací súd tiež konštatoval, že Okresný súd nesprávne aplikoval
ustanovenie§50aods.3Občianskehozákonníka,akuzavrel,ževčaseodstúpeniaodzmluvy7.12.2011
neexistoval dôvod podľa § 50a OZ, keďže až 27.12.2011 vydal Regionálny úrad verejného zdravotníctva

negatívne stanovisko, teda, že priestory nespĺňajú podmienky prevádzkovania rýchleho občerstvenia v
nebytových priestoroch. Odstúpenie od zmluvy je jednostranným právnym úkonom adresovaným druhej
zmluvnej strane, ktorým sa ruší zmluvný záväzkový vzťah. Odstúpiť od zmluvy je možné len vtedy (§
48 ods. 1 Občianskeho zákonníka), ak je to v zákone ustanovené, alebo účastníkmi dohodnuté. Zákon
upravuje právo odstúpiť od zmluvy podľa ust. § 49, § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ako aj za iné

porušenie právnych povinností napríklad aj § 679 Občianskeho zákonníka. Okrem iných všeobecných
dôvodov zániku záväzku ust. § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka obsahuje osobitný spôsob zániku
záväzku vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve. Je tomu tak vtedy, ak nemožno od účastníka
spravodlivo požadovať, aby zmluvu uzavrel. Zo znenia uvedeného ustanovenia vyplýva, že záver o
tom, či je možné uzavretie zmluvy spravodlivo požadovať alebo nie, musí vychádzať z porovnania

okolností, za ktorých bola zmluva uzavretá (teda ku dňu jej uzavretia) a okolností, ktoré sú tu v čase
rozhodovania súdu. Odvolací súd zároveň poukázal na to, že súd prvej inštancie nesprávne právne
uzavrel, že vzhľadom na to, že právna úprava nepripúšťa možnosť uplatnenia kompenzačnej námietky
ako ju uplatnili žalovaní v 1. a 2. rade v tomto konaní, keďže odstúpenie od zmluvy je výkonom práva
a nie porušením povinnosti. Odvolací súd poukazujúc na úpravu ust. § 544 ods. 1,2 Občianskeho

zákonníka, ďalej konštatoval, že zmluvná pokuta môže byť dojednaná len pre prípad nesplnenia nejakej
povinnosti. Je neprípustné dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad výkonu práva, napríklad pre prípad,
že zmluvná strana využije právo na odstúpenie od zmluvy. Preto dojednanie zmluvnej pokuty ako
dôsledok odstúpenia od zmluvy je neplatné, a to bez zreteľa na to, či ide o odstúpenie, ktorého dôvod
vyplýva zo zákona alebo bolo dohodnuté zmluvnými stranami. Zmluvná pokuta totiž v takomto prípade

neplní zabezpečovaciu funkciu. To teda znamená, že len „platným“ odstúpením od zmluvy zanikajú
aj všetky vedľajšie záväzky, vrátane záväzku na zmluvnú pokutu, ktoré boli od existencie hlavného
záväzku závislé. Odvolací súd poukázal na to, že aj právne posúdenie predbežnej otázky súdom prvej
inštancie, že odstúpenie žalobcu od zmluvy o budúcej zmluve bolo neplatné pre porušenie povinnosti
odovzdať vec v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie (§ 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka), je

predčasný. Vyplýva to z vyjadrenia úradu RÚVZ zo dňa 3.11.2014, keď v bode 3 úrad konštatuje, že
ani po stavebných úpravách riešených priestorov nebola by zabezpečená plynulosť výrobného procesu
príkrmov rýchleho občerstvenia a v bode 5 na otázku súdu, či by sa dali tieto nedostatky odstrániť, a
či žalobca predložil úradu skicár o spôsobe užívania týchto priestorov úrad uviedol, že v tejto otázke
nie je možné podať jednoznačné vyjadrenie, či sa dali „niektoré“ nedostatky odstrániť, nakoľko ďalšia

žiadosť už nebola žiadateľom na tunajší úrad podaná, v ktorej by navrhoval ďalšie možné riešenie so
zohľadnením uvádzaných priestorov. Odvolací súd zároveň upozornil aj na to, že súd prvej inštancie
napriek viacerým výzvam nezaslal zápisnicu z pojednávania uskutočneného dňa 15.6.2015 právnemu
zástupcovi žalobcu, nerozhodol o námietke žalobcu proti zneniu tejto zápisnice.

14. Súd v zmysle záverov odvolacieho súdu opätovne prejednal, oboznámil sa s obsahom žaloby,
vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom predložených listinných dôkazov s obsahom
výpovedí účastníkov konania, svedkov a zistil tento skutkový stav:15. Podľa LV č. 11353, Okres: P. I, Z.: P. - J. mesto. k.ú.: J. E., žalovaní v 1. a 2. rade sú podielovými
vlastníkmi nebytového priestoru číslo XX-NPX o výmere 74,76 m2 vo vchode č. 16 na prízemí
stavby bytového domu - dom meštiansky na I. ulici č. XX v P., súpisné číslo XXX, postaveného na

parcele registra „C“ číslo XXX, o výmere 529 m2, druh zastavané plochy a nádvoria, s podielom na
spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku vo výške 1135/10000 (ďalej tiež
ako predmetná nehnuteľnosť resp. nebytový priestor).

16. Strany sporu - žalobca ako budúci prenajímateľ a žalovaní 1. a 2. ako budúci prenajímatelia uzavreli

dňa 22.11.2011 Zmluvu o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov. Z textu predmetnej
zmluvy vyplýva (čl. I., bod 2), že účel, na ktorý mal byť nebytový priestor žalobcom využitý bolo zriadenie
prevádzky rýchleho občerstvenia. Cena budúceho nájomného bola stanovená dohodou zmluvných strán
vo výške 1.300,- Eur mesačne. V Čl. I bod 3 sa budúce zmluvné strany zaviazali, že najneskôr do
05.01.2012 uzavrú medzi sebou riadnu nájomnú zmluvu o prenájme nebytových priestorov a to platnú
od 01.01.2012. V Čl. II bod. 2 zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že nájomné za 01/2012 bude uhradené

pri podpise tejto zmluvy a faktúra bude budúcemu nájomcovi vystavená budúcim prenajímateľom
dňom podpisu riadnej nájomnej zmluvy. Podľa Čl. II bod 4 nájomné za obdobie 02-03/2012 malo
byť uhradené pri odovzdávaní nebytového priestoru dňa 15.12.2011 a faktúra mal byť vystavená pri
podpise riadnej nájomnej zmluvy. Zmluvné strany dohodli v čl. V. bod 1 zmluvy o budúcej zmluve zo
dňa 22.11.2011 možnosť sankcionovať budúceho nájomcu sumou vo výške 3-mesačného nájomného,

pre prípad, ak nedôjde k podpisu riadnej nájomnej zmluvy zo strany budúcich nájomcov, a to do 7 dní
od porušenia zmluvy. V Článku V. bod 2 si dohodli zmluvné strany pre prípad, ak nedôjde k podpisu
riadnej nájomnej zmluvy zo strany budúcich prenajímateľov, možnosť budúceho nájomcu sankcionovať
budúceho prenajímateľa zaplatením pokuty vo výške 3-mesačnej platby, a to do 7 dní od porušenia
zmluvy.

17. Z fotokópie príjmového pokladničného dokladu zo dňa 22.11.2011 vystaveného žalovaným 1.
vyplýva, že žalovaný 1. prijal od žalobcu sumu 1.300 Eur ako zálohu na prenájom priestoru I. XX v P..

18. Listom zo dňa 07.12.2011 označenom ako Odstúpenie od Zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy o

nájme nebytových priestorov (číslo listu spisu 9), zaslanom žalovaným v 1. a 2. rade prostredníctvom
pošty Veľká Q. dňa XX.XX.XXXX (podacie lístky na č.l. - 10), žalobca žalovaným oznámil, že
odstupuje od zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 22.11.2011,
ktorej predmetom bol prenájom predmetného nebytového priestoru za účelom prevádzky rýchleho
občerstvenia. Žalobca odstúpenie od zmluvy, poukazujúc na ust. § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka,

odôvodnil tým, že po podpise tejto Zmluvy došlo v objekte k vykonaniu hygienickej kontroly, ktorá
prevádzku rýchleho občerstvenia v objekte neschválila. Žalobca zároveň vyzval žalovaných, aby vrátili
žalobcovi do 5 dní od doručenia Odstúpenia vyplatené nájomné o výške 1.300 Eur.

19. Z poštových podacích lístkov súd zistil, že navrhovateľ ako odosielateľ odoslal poštovú zásielku z

R. Q. 9.12.2011 žalovaným v 1. a 2. rade ako prijímateľom poštovej zásielky.

20. Žalobca doložil fotokópiu vrátenej zásielky adresovanej žalovanej v 2. rade do vlastných rúk,
opatrenej pečiatkou pošty R. tŕňa zo dňa XX.XX.XXXX. Na zadnej strane zásielky sa nachádza
poznámka adresát nezastihnutý, oznámené dňa 12.12.2012, 18.12.2011 a poznámka: zásielka

neprevzatá v odbernej lehote, dátum vrátenia: 3.01.2012.

21. Výzvou na uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 20.12.2011 vyzvali žalovaní v 1.
a 2. rade prostredníctvom svojho právneho zástupcu žalobcu na uzavretie zmluvy o nájme nebytových
priestorov, s odkazom na Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa

22.11.2011, a to do 3 dní od doručenia výzvy.

22. Listom zo dňa 23.12.2011 (č. l. 31) oznámil žalobca prostredníctvom svojho právneho zástupcu
(právnemu zástupcovi) žalovaných, že Odstúpením od Zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme
nebytových priestorov zo dňa 07.12.2011 zaslanom žalovaným 09.12.2011 odstúpil od Zmluvy z dôvodu

podľa § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka. Vzhľadom k tejto skutočnosti, keďže Zmluva zanikla,
nie je objektívne možné požadovať od žalobcu uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov.
Preto považuje žalobca Výzvu žalovaných na uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov za
bezpredmetnú. Žalobca poukázal, že žalovaní boli povinní vrátiť plnenie poskytnuté podľa čl. II bod 3.Zmluvy, zálohu za prenájom vo výške 1.300 Eur, v lehote stanovenej v Odstúpení. žalobca opätovne
vyzval žalovaných o bezodkladné vrátenie poskytnutého peňažného plnenia v sume 1.300 Eur.

23. Listom zo dňa 30.12.2011 (č. l. - 19) adresovaným právnemu zástupcovi žalobcu, žalovaní
prostredníctvom svojho právneho zástupcu, reagovali na list právneho zástupcu žalobcu zo dňa
23.12.2011, v ktorom uviedli, že právny úkon odstúpenia od zmluvy musí smerovať voči druhému
účastníkovi zmluvy a pôsobí od doby, keď dôjde osobe, ktorej bol určený. Ak účastníkmi zmluvy boli
na jednej strane dve osoby, je potrebné, aby odstúpenie od zmluvy bolo adresované a doručené

obom účastníkom, teda aby sa prejav vôle odstúpiť od zmluvy dostal do ich dispozície. Vzhľadom
k tomu, že odstúpenie od zmluvy bolo doručené iba žalovanému v 1. rade, nenastali právne účinky
tohto odstúpenia od zmluvy, tzn. zmluva je platná. Keďže žalobca nepristúpil k uzavretiu zmluvy v
lehote mu na to poskytnutej, v zmysle výzvy žalovaných zo dňa 20.12.2011, si touto cestou žalovaní
uplatňujú voči žalobcovi sankciu za porušenie povinnosti vymedzenej v Čl. V bod 1. Zmluvy o uzatvorení
budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov a to vo výške 3-mesačného nájomného a to do 7

dní od doručenia tohto listu. Žalovaní doložili podací lístok preukazujúci podanie zásielky adresovanej
právnemu zástupcovi žalobcu na pošte Košice 3 dňa 12.01.2012.

24. Z listu Regionálneho úradu verejného zdravotníctva, so sídlom v Košiciach, Ipeľská č. 1, Košice
zo dňa 27.12.2011 (č. l. 8) adresovanom žalobcovi, súd zistil, že žalobca listom zo dňa 13.12.2011

požiadal o vyjadrenie k návrhu riešenia zariadenia spoločného stravovania - rýchleho občerstvenia.
Podľa predloženého návrhu žalobcu sa jedná o zariadenie prevádzky rýchleho občerstvenia, ktoré
pozostávalo z predajno-manipulačného priestoru vybaveného o na prípravu a tepelnú úpravu kebabu,
chladiacim zariadením, umývadlom, odkladacími a manipulačnými plochami, konzumného priestoru
o stoličkovej kapacite cca 12 sedacích miest, WC miestností pre konzumentov, ženy a mužov so

spoločnou predsieňou s umývadlom na ruky, kuchyne vybavenej o.i. dvomi jednodielnymi umývacími
drezmi, pizza pecou, manipulačnou plochou bez umývadla na ruky, chladiaceho a mraziaceho skladu,
zariadení na osobnú hygienu pre zamestnancov, šatne pre 3 zamestnancov, WC miestností bez
predsiene vybavenej umývadlom na ruky, prevádzka nemala mať samostatný vstup na zásobovanie
a prívod teplej tečúcej vody, steny v priestoroch mali byť opatrené maľbou, resp. ľahko čistiteľným

obkladom, podlaha ľahko zmývateľná, osvetlenie prirodzené doplnené umelým, vetranie prirodzené,
resp. nútené, vykurovanie centrálne. Úrad v liste konštatoval, že na základe posúdenia predložených
materiálov na riešenie zariadenia spoločného stravovania - rýchleho občerstvenia, návrh žalobcu nie je
v súlade s požiadavkami ustanovenými v právnych normách vzťahujúcich sa na takéto potravinárske
zariadenie a navrhovanú činnosť (vyhláška MZ SR č. 533/2007 Európskeho parlamentu a Rady (ES) z

28. apríla 2004 o hygiene potravín), a to:
- zabezpečenie priestorového usporiadania a vnútorného členenia zariadenia spoločného stravovania
na ochranu krížovej kontaminácie medzi pracovnými operáciami a počas pracovných operácií s
potravinami a pokrmami
- výrobný proces nie je plynulý a jednosmerný tak, aby sa nekrížili čisté a nečisté prevádzky

- pre zamestnancov nie sú navrhované šatne delené podľa pohlavia a oddelené aj od prevádzkových
miestností a skladov; šatne musia umožniť oddelené uloženie pracovného a civilného odevu
- chýba umývadlo na umývanie rúk v priestore kuchyne
- priestor na umývanie kuchynského riadu oddelený od umývania stolového riadu, ako aj priestor na
hrubú prípravu zeleniny, nie je ani prevádzkovo oddelený

- nie je zabezpečené dostatočné odvetranie jednotlivých priestorov prevádzky
- chýba predsieň s umývadlom na ruky v záchode pre zamestnancov
- veľkosť šatne pre zamestnancov nie je postačujúca pre uvedený počet zamestnancov
Nie je zabezpečený osobitný priestor na uloženie upratovacieho náradia, náčinia a čistiacich
prostriedkov

- Nie je zabezpečený prívod tečúcej teplej a studenej pitnej vody do všetkých umývadiel na ruky,
umývacích drezov.

25. Žalobca vo svojej výpovedi na pojednávaní (č.l. 56) uviedol, že realitná spoločnosť ponúkala
nájom priestorov na I. ulici č. XX v P., na ponúkané priestory sa bol pozrieť, majitelia mu povedali,

že tam predtým bol obchod s textilom. Priestory boli v celkom dobrom stave. Žalobca tam chcel
prevádzkovať rýchle občerstvenie, kebab. Urobil si skicu - náčrt ako by chcel mať tieto priestory a
šiel na hygienu, pretože potreboval na začatie prevádzkovania súhlas hygieny. Tvrdil, že žalovaní mu
prisľúbili pomoc pri vybavovaní formálnych náležitostí, na zriadenie prevádzky rýchleho občerstveniana Regionálnom úrade verejného zdravotníctva, keďže tam majú známych. Keď prišli pracovníci
z Regionálneho úradu, títo hneď povedali, že priestory nespĺňajú hygienické podmienky, neskôr to
žalobca dosal aj písomne. Žalovaní súhlasili, žeby si žalobca mohol tieto priestory prispôsobiť, vytvoriť

tam sklady, šatne, avšak bolo viac dôvodov, pre ktoré hygiena odmietla dať súhlas, napr. muselo
byť osobitné WC, kuchyňa nemohla byť blízko zákazníka, aby tento necítil zápach a pod. Neboli
tu finančné dôvody, pre ktoré nemohol upraviť prevádzku, ale technicky sa nedali splniť podmienky,
ktoré dal úrad verejného zdravotníctva. Nájomné za 01/2012 uhradil pri podpise zmluvy 22.11.2011,
ako zálohu na prenájom priestoru I. XX, P.. V čase podpisu zmluvy o budúcej zmluve o nájme

nebytových priestorov nebol držiteľom živnostenského oprávnenia, toto získal až v január 2012.
Podmienky prevádzkovania rýchleho občerstvenia navrhovateľ nemal vopred zistené pred podpisom
uvedenej zmluvy, ktorej text pripravila realitná kancelária. Keďže sa nedali priestory prevádzkovať na
účel, pre ktorý uzavrel zmluvu o budúcej zmluve zaslal odporcom 7.12.2011 odstúpenie od zmluvy o
uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov, v súlade s článkom II. bod 3 Zmluvy zo dňa
21.11.2011. Urobil tak potom čo zistil niekoľko dni po podpise zmluvy o budúcej zmluve dňa 24.11.2011,

po ohliadke vykonanej zamestnancami Regionálneho úradu verejného zdravotníctva, že zriadenie
prevádzky rýchleho občerstvenia nebude možné. Využil tak ustanovenie § 50a ods. 3 Občianskeho
zákonníka. V konaní tvrdil, že tým zmluva zanikla a nebolo objektívne možné od neho požadovať
uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov. Žalovaní nechceli vrátiť peniaze, manželka žalobcu sa
s nimi snažila mimosúdne rokovať, ale neúspešne.

26. Žalovaný v 1. rade na pojednávaní dňa 18.06.2014 uviedol, že je väčšinovým podielovým
spoluvlastníkom predmetnej nehnuteľnosti asi v podiele 70%. Predtým v priestoroch bola predajňa
textilu. Ohliadky priestorov sa zúčastnil žalobca, jeho manželka, svokra, žalovaný a pracovník realitnej
kancelárie. Žalovaný v 1. rade vedel, že žalobca chce v týchto priestoroch zriadiť prevádzku rýchleho

občerstvenia a Kebab. Priestory sa žalobcovi páčili, žalovaní tieto priestory pripravovali na suchú
prevádzku, bola tam len 1 toaleta, neboli toalety pre zákazníkov a v prednej časti nebola voda.
Žalovaný oznámil žalobcovi, že si tieto priestory môže upraviť na vlastné náklady podľa svojej potreby.
Súhlasila s tým aj žalovaná v 2. rade. Žalobca oznámil, že si upraví tieto priestory. Následné sa
stretli ešte 3 - 4 krát a presviedčali sa ako prebieha rekonštrukcia priestorov. Odporca nebol prítomný,

keď zamestnanci Regionálneho úradu verejného zdravotníctva do prevádzky prišli, za účelom kontroly
prevádzkovýchpriestorovavhodnostiumiestneniaprevádzkyrýchlehoobčerstvenia.Žalovanýskutočne
prevzal Odstúpenie od zmluvy, dôvody odstúpenia však nepovažoval za relevantné a trval na uzavretí
nájomnej zmluvy. So žalovanou sa stretol až po určitom čase a vtedy mu oznámila, že ona žiadne
odstúpenie nedostala. Žalovaný ďalej uviedol, že priestory sú v súčasnosti prenajaté, od 01.03.2012

tam bola predajňa ekumenických potrieb. Žalovaný predložil tiež Zmluvu o nájme nebytových priestorov,
ktorú uzavreli s nájomcom Smohla s.r.o. dňa 25.01.2013, uvedený nájomca tam zriadil prevádzku
kaviarne, asi po dobu 1 roka. Uvedený nájomca prevzal prevádzku od žalovaných v takom stave v
akom bola pripravená pre žalobcu. Nový nájomca si tam zriadil toalety pre zákazníkov, umyvárku,
sklad, pánske a dámske šatne pre personál, kuchyňa ta nebola zriadená ale prípravovňa pre rýchle

občerstvenie.

27. Žalovaná v 2. rade sa na pojednávaní dňa 18.06.2014 vo svojej výpovedi pripojila k tvrdeniam
odporcu v 1. rade a uviedla, že sa zdržiavala v čase od 9.12.2011 po dobu 18 dní v mieste svojho
bydliskaanedostalaanižiadneoznámenieodpoštyouloženízásielkyaodstúpenieodZmluvyobudúcej

zmluve o nájme nebytových priestorov neprevzala.

28. Denisa I. R., manželka žalobcu, tvrdila vo svedeckej výpovedi, že žalobca chcel podnikať v
prenajatých nebytových priestoroch a žalovaní mu sľúbili prostredníctvom svojho známeho na S. úrade
verejného zdravotníctva pomoc pri vybavovaní povolenia. V nebytových priestoroch bol pôvodne predaj

textilu. Náčrt priestorov mal žalobca, jej manžel odovzdať žalovanému v 1. rade, ktorý mal zariadiť
posúdenie vhodnosti priestorov na účel podnikania navrhovateľa s treťou osobou. Navrhovateľ údajne
trval na tom, že zmluvu o budúcej zmluve podpíše, len keď bude vedieť stanovisko Regionálneho
úradu verejného zdravotníctva. Keď sa však navrhovateľ skontaktoval s Regionálnym úradom verejného
zdravotníctva, bolo im oznámené, že takéto prevádzkovanie rýchleho občerstvenia v uvedených

nebytových priestoroch nebude možné. Svedkyňa uviedla, že priestory zamestnanci Regionálneho
úradu verejného zdravotníctva prehliadli a ústne konštatovali, že nie sú vhodné. Uviedla, že žalobca
nemal skúsenosti s podnikaním, a preto podpísal zmluvu o budúcej zmluve, o nájme nebytových
priestorov bez znalosti nevyhnutnosti stanoviska Regionálneho úradu verejného zdravotníctva.29. Zo svedeckej výpovede E. R., matky manželky žalobcu zo dňa 15.10.2014 zistil, že vedela o
rozhodnutí navrhovateľa podnikať v nebytových priestoroch na I. XX v P.. Potvrdila, že odporcovia

prisľúbili navrhovateľovi pomoc v súvislosti s vybavovaním formalít na Regionálnom úrade verejného
zdravotníctva a že navrhovateľ zmluvu o budúcej zmluve podpísať nechcel a podpísal ju len na
ubezpečenie odporcov o ich pomoci.

30. Žalovaní v 1. a 2. rade tvrdili rozpor svedeckej výpovede manželky navrhovateľa a matky

navrhovateľovej manželky, ktoré nemali mať vedomosti o celej záležitosti a nemali byť prítomné priamo
pri odovzdávaní priestorov a teda ani nemohli byť informované o detailoch, o ktorých účastníci konania
a účastníci zmluvy jednali.

31. 94 Regionálny úrad verejného zdravotníctva / ďalej len RUVZ/ oznámil na výzvu súdu (list doručený
súdu dňa 03.11.2014) že:

- na základe žiadosti I. Y. podanej dňa 13.12.2011 evidovanej pod č. 2011/07249 o vyjadrenie k návrhu
riešenia zariadenia spoločného stravovania - rýchleho občerstvenia s prípravou pokrmov rýchleho
občerstvenia (napr. kebab, polievky, tepelná úprava mrazeného pečiva na kebab) a nápojov úrad
nevykonal obhliadku predmetných priestorov. Tunajší úrad vychádzal len z písomných podkladov -
z textovej správy a predložených pôdorysov. Iný nový návrh riešenia priestorov zriadenia prevádzky

nepodal, na základe ktorého by bolo možné dať žiadateľovi iné vyjadrenie, ako zo dňa 27.12.2011,
so záverom, že predložený návrh riešenia zariadenia nebol v súlade s požiadavkami ustanovenými v
platných právnych predpisoch vzťahujúcich sa na takéto potravinárske zariadenie a navrhovanú činnosť.
- zariadenie rýchleho občerstvenia by nebolo možné prevádzkovať, ani po stavebných úpravách, keďže
by nebolo možné zabezpečiť plynulosť výrobného procesu prípravy pokrmov rýchleho občerstvenia,

- nedostatky: vychádzajúc z predložených písomných podkladov napr. -nezabezpečenie priestorového
usporiadania a vnútorného členenia zariadenia spoločného stravovania na ochranu proti krížovej
kontaminácii medzi pracovným operáciami a počas pracovných operácií s potravinami a pokrmami (v
navrhovanom zariadení nebola zabezpečená plynulosť a jednosmernosť a nebolo vylúčené kríženie
čistých a nečistých činností), -chýbalo umývadlo na umývanie rúk v priestore kuchyne, -nebolo

navrhované vetranie všetkých priestorov zariadenia, -chýbala predsieň s umývadlom na ruky v záchode
pre zamestnancov, -pre zamestnancov neboli navrhnuté šatne podľa pohlavia (navrhovaná 1), -nebol
navrhovaný osobitný priestor na uloženie upratovacieho náradia, náčinia a čistiacich prostriedkov.
- obhliadka nebola vykonaná a nebol vyhotovený ani zápis. Písomným dokumentom k zriadeniu
prevádzky rýchleho občerstvenia je len vyjadrenie tunajšieho úradu zo dňa 27.12.2011.

- Na otázku súdu či sa nedostatky dali odstrániť - RUVZ odpovedal, že nie je možné podať jednoznačné
vyjadrenie, nakoľko iná alebo ďalšia žiadosť už nebola žiadateľom na tunajší úrad podaná, v ktorej by
navrhol ďalšie možné riešenie zo zohľadnením uvádzaných nedostatkov.
- Spoločnosti Smohla, s.r.o. bolo vydané súhlasné rozhodnutie č. 2013/01845 na uvedenie priestorov
kaviarne do prevádzky, ktorá výrobu pokrmov ani nenavrhovala

32. Na výzvu súdu, Regionálny úrad verejného zdravotníctva, dňa 18.05.2015 oznámil súdu, že dňa
24.11.2011 a ani v iné dni v roku 2011 zamestnanci úradu nevykonali žiadnu ohliadku predmetných
nebytových priestorov a ani nebol vyhotovený zápis. Úrad predložil súdu aj samotnú žiadosť žalobcu
adresovanú tomuto úradu s prílohami. Úrad uviedol, že ohliadka miesta podnikania sa neuskutočnila a

úrad sa vyjadroval len na základe písomnej žiadosti navrhovateľa zo dňa 13. decembra 2011. Tvrdil, že
zamestnanci úradu sú viazaní mlčanlivosťou o otázkach, ktoré patria do ich pôsobnosti.

33. Na pojednávanie bola prizvaná ako svedkyňa E.. P. E., žalobcom označená zamestnankyňa
Regionálneho úradu verejného zdravotníctva. K okolnostiam, týkajúcim sa vydania súhlasu, resp.

ohliadky a rozhodnutia s prevádzkovaním rýchleho občerstvenia v priestoroch na I., v P., po súdom
udelenom súhlase na zverejnenie utajovaných informácií, s ktorými prišla do styku v súlade s
vybavovaním záležitostí Regionálneho úradu verejného zdravotníctva vo vzťahu k žalobcovi/ však nič
neuviedla, lebo na túto svedkyňu nemal žalobca žiadne otázky, lebo zistil, že táto nebola prítomná pri
obhliadke, že s ňou nejednal ani vo veci ohliadky na I. XX, ani v súvislosti s jeho žiadosťou.

XX. Eva G., zamestnankyňa Regionálneho úradu verejného zdravotníctva, ako svedok vypovedala na
pojednávaní dňa 15.06.2015 (č.l. 159) k okolnostiam, týkajúcim sa vydania súhlasu, resp. rozhodnutia s
prevádzkovaním rýchleho občerstvenia v priestoroch na I. ulici č. XX, v P.. Po súdom udelenom súhlasena zverejnenie informácií, s ktorými prišla do styku v súlade s vybavovaním záležitostí Regionálneho
úradu verejného zdravotníctva vo vzťahu k navrhovateľovi sa vyjadrila, že Regionálny úrad verejného
zdravotníctva rozhodoval na základe podkladov, ktoré predložil žalobca. O žiadnych iných podkladoch

informácie nemala ani písomné, ani ústne. Nespomínala si na okolnosti, ktoré predchádzali vyjadreniu,
ktoré vydal Regionálny úrad verejného zdravotníctva dňa 27.12.2011. Pracuje pre Regionálny úrad
verejného zdravotníctva dlhodobo, a z jej praktickej skúsenosti je bežné, že Regionálny úrad verejného
zdravotníctva vydáva záväzné vyjadrenie bez toho, aby vykonalo obhliadku. Úrad vydá vyjadrenie,
k návrhu, ktorý si podá žiadateľ, ak si chce zriadiť nejaké priestory ak nie je si istý, či vyhovujú

požiadavkám daných predpisov, ide na ohliadku. Žiadateľ vždy predloží svoj návrh, pôdorysy zariadenia,
textovú správu a na základe toho úrad posúdi, či to dispozičné členenie vyhovuje požiadavkám daným
predpisom. Kolegyňa pani E. takto posúdila návrh navrhovateľa a úrad vydal vyjadrenie, kde uviedol,
že návrh nebol v súlade s požiadavkami platných predpisov. Nevedela odstrániť tvrdený rozpor vo
vyjadrení v odpovedi na dožiadanie zo dňa 3.11.2014, o tom, či boli stavebné úpravy možné. Úrad,
sa k tejto problematike vyjadroval a záver sa týka obsahu navrhovateľom predloženej žiadosti a jej

príloh a bol taký, aký je vo vyjadrení . Navrhovateľ už ďalší návrh nepodal. Priestor ako ho navrhol
využiť nebol nespôsobilý na ten typ zariadenia, na ktorý ho navrhovateľ navrhoval- zariadenie rýchleho
občerstvenia s prípravou pokrmov. Úrad, vypovedala svedkyňa, neposudzuje priestor ako taký, úrad
posudzuje žiadosť na využitie priestoru. Každá žiadosť musí mať technický nákres a ten v tomto prípade
nevyhovoval. Úrad posudzuje priestor, či zodpovedá požiadavkám, ktoré sú kladené na daný druh

prevádzky, v tomto prípade zariadenie spoločného stravovania. Toto zariadenie podľa predloženého
návrhu nevyhovovalo požiadavkám na základe pôdorysov, ktoré boli úradu doručené od navrhovateľa,
nie je možné v priestoroch na I. XX zriadiť prevádzku za účelom rýchleho občerstvenia. Tiež uviedla,
že na Regionálnom úrade verejného zdravotníctva zastáva riadiacu funkciu a podľa jej pracovných
pomôcok, sa v uvedený deň nevykonala v Košiciach žiadna ohliadka nehnuteľností v posudzovanej

súvislosti.

35. Dňa 21.09.2017 bolo súdu doručené podanie žalovaných (žiadosť o odročenie pojednávania)
v ktorom súdu oznámili že došlo zo strany žalovaných v 1. a 2. rade k hmotnoprávnemu úkonu
adresovanom žalobcovi a to dňa 20.09.2017 - výzva na zaplatenie nároku na náhradu škody, pričom od

prejavu vôle žalobcu je závislí ďalší vývoj sporovej veci.

36. Na pojednávaní konanom dňa 27.09.2017 právny zástupca žalobcu sa v úvode vyjadril k výzve na
zaplatenie nároku na náhradu škody, ktorá bola doručená žalobcovi zo strany žalovaných v 1. a 2. rade
pár dní pred uskutočnením tohto pojednávania. V tejto výzve žalovaní v 1. a 2. rade požadujú nárok

na náhradu škody. Žalobca tento nárok na uplatnenie náhrady škody nepovažuje za dôvodný v celom
rozsahuaužvôbechonepovažujezaspôsobilýnazapočítanie.Žalovanýmaninemohlavzniknúťžiadna
škoda, a to titulom ako uvádzajú ušlého nájomného, lebo žalobca neporušil žiadnu svoju, ani zákonnú,
ani zmluvnú povinnosť, ani sa žalovaní v 1. a 2. rade nedomáhali nahradenia prejavu vôle uzatvoriť
konečnú nájomnú zmluvu do jedného roka od uzatvorenia Zmluvy o budúcej zmluve. Aj keby sa už

malo jednať o škodu, žalobca vzniesol námietku premlčania, keďže podľa § 106 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, tento nárok bol premlčaný po dvoch rokoch, odo dňa kedy sa poškodený dozvedel o škode a
o tom, kto za ňu zodpovedá. Najneskôr sa žalovaní v 1. a 2. rade mohli dozvedieť o škode a o tom kto za
ňu zodpovedá odstúpením žalobcu od Zmluvy o budúcej zmluve, čo bolo ešte v roku 2011. K predmetu
konania uviedol žalobca to, že bola uzatvorená Zmluva o budúcej zmluve z 22.11.2011. Dva týždne po

uzavretí Zmluvy o budúcej zmluve žalobca zaslal žalovanému v 1. aj v 2. rade odstúpenie od zmluvy, a
to z dôvodu podľa § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, v nadväznosti na § 679 a to, že sa podstatne
zmenili okolnosti, z ktorých pri uzatvorení Zmluvy o budúcej zmluve vychádzal a ako budúci nájomca má
právo kedykoľvek odstúpiť od nájomnej zmluvy, ak je predmet nájmu odovzdaný v stave nespôsobilom
na dohovorené užívanie. V Zmluve o budúcej zmluve bol účel nájmu presne dohodnutý. Malo ísť o

rýchle občerstvenie - Kebab. Prenajímateľ si svoju zákonnú povinnosť nesplnil, preto má žalobca zato,
že oprávnene sa domáha vydania nároku a zaplatenia bezdôvodného obohatenia v sume 1.300,- Eur,
čo vlastne predstavuje nájomné za prvý mesiac január, ku ktorému malo dôjsť po podpise nájomnej
zmluvy. Keďže k podpisu nájomnej zmluvy riadne nedošlo, žalobca od nej odstúpil, preto žalovaní v 1.
a 2. rade získali majetkový prospech z dôvodu, ktorý odpadol. Žalobca žiadal vyhovieť žalobe, zaviazať

žalovanýchv1.a2.radespoločneanerozdielneuhradiťsumu1.300,-Eursprísl.atiežpriznaťžalobcovi
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.37. Právny zástupca žalovaných uviedol, že má vedomosť o výzve na náhradu škody, ktorá bola zaslaná
zo strany žalovaných žalobcovi. Bola poskytnutá žalobcovi 14-dňová lehota na vyjadrenie sa k tejto
výzve. Podľa právneho zástupcu žalovaných tento nárok na náhradu škody, ktorý vznikol na strane

žalovaných, je procesne spôsobilým na uplatnenie ako procesnej obrany v konaní, ale momentálne
ešte takýto započítací prejav ešte nevznáša, nakoľko nie sú s týmto stanoviskom žalobcu oboznámení
žalovaní. Žalovaní v 1. a 2. rade naďalej trvajú na tom, že odstúpenie od zmluvy, ktoré bolo vykonané
zo strany žalobcu je neplatné. V čase odstúpenia od zmluvy - list žalobcu zo dňa 7.12.2011, neexistoval
žiaden dôvod na odstúpenie od zmluvy a dokonca v tomto čase nebol ani dôvod na to, aby zanikol

záväzok zo zákona. Následne žalovaní vyzvali žalobcu na uzatvorenie Nájomnej zmluvy, s uzatvorením
od 1.1.2012 tak, ako to bolo dohodnuté v Zmluve o budúcej zmluve, avšak žalobca nepristúpil bez
dôvodu na uzatvorenie tejto zmluvy, čím porušil svoju zmluvnú povinnosť a z toho dôvodu si žalovaní
uplatnili v konaní ako procesnú obranu zmluvnú pokutu, na ktorú nárok im vznikol v zmysle zmluvy
o budúcej zmluve, avšak len do výšky 1.300,- Eur. Majú za to, že žalobný návrh je nedôvodný a
navrhli ho v celom rozsahu zamietnuť. Žalobca už v čase kontrahovania si mal byť vedomý toho, že

či svoj záväzok dokáže splniť alebo nie a v prípade, že ho je možné splniť aj za sťažených okolností,
tak je to na ťarchu žalobcu, že si záväzok nesplnil. K námietke, že predmet nájmu v čase podpisu
Zmluvy o budúcej zmluve bol odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie, uviedli, že
medzi stranami konania nebolo sporné už v pôvodnom prvostupňovom konaní, že žalobca má tento
priestor zrekonštruovať, vykonať v ňom stavebné úpravy, a to mal dokonca vykonať na svoje náklady.

Potvrdila to aj manželka žalobcu, že financie neboli problém. Je to len účelová zmena argumentácie
protistrany, nakoľko súd má vychádzať zo zhodných tvrdení účastníkov konania a nebolo sporné, že
majú byť takéto stavebné úpravy vykonané v tomto priestore a teda žalobca sa zaviazal vykonať tieto
stavebné úpravy v tomto priestore tak, aby bol tento predmet nájmu spôsobilý na dohodnuté užívanie a
teda na zriadenie prevádzky rýchleho občerstvenia. Ústne sa zaviazali, potvrdil to vo svojom výsluchu

žalobca. Taktiež aj vo výpovedi jeho manželky, ktorá potvrdila, že financie neboli problém. Ustanovenie
§ 5 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, hovorí o tom, že teda prenajímateľ je povinný
odovzdať ten predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, avšak ak nie je dohodnuté
inak. A tuná dohodnuté inak bolo. V čase odstúpenia od zmluvy nebola takáto zmena pomerov, teda
nejedná sa o následnú nemožnosť plnenia, pretože celú situáciu zapríčinil len žalobca, a to tým, že

nedoložil dokonalý náčrt - návrh žiadosti na Regionálny úrad verejného zdravotníctva, lebo nakoľko
ak by žalobca doložil dokonalý návrh alebo novú žiadosť tak, ako to vyplýva zo záverov vyjadrení
Regionálneho úradu verejného zdravotníctva, tak je možné, že by mu Regionálny úrad verejného
zdravotníctva vydal súhlasné stanovisko k zriadeniu tejto prevádzky a k uzatvoreniu zmluvy by došlo.
K tejto podstatnej zmene okolnosti, žalovaní majú za to, že tu nie je takáto podstatná zmena okolnosti,

žeby od žalobcu nebolo možné požadovať uzatvorenie zmluvy, pretože tá podstatná zmena okolnosti
pomerov nemá byť chápaná subjektívne teda, že žalobca nebol schopný to splniť, pretože, žalobca
už v čase kontraktácie si mal byť vedomý toho, či svoj záväzok dokáže splniť alebo nie a v prípade,
ak ho dokáže splniť aj za sťažených podmienok, okolností, tak v tom prípade je to len na ťarchu
žalobcu. Žalobca po uzatvorení zmluvy, keďže sa zaviazal vykonať nejaké stavebné úpravy v tomto

priestore, požiadal Regionálny úrad verejného zdravotníctva o vyjadrenie, a to bolo až v čase potom
ako učinil právny úkon odstúpenia od zmluvy. Žiadal Regionálny úrad verejného zdravotníctva o to, aby
mu vydal súhlasne stanovisko, že v týchto nebytových priestoroch je možné zriadiť prevádzku rýchleho
občerstvenia, avšak doložil len nedokonalý návrh, nedokonalú žiadosť, pretože odpoveďou na túto jeho
žiadosť bolo vyjadrenie z 27.12.2011, kde Regionálny úrad verejného zdravotníctva posúdil jeho žiadosť

ako nedokonalú, ktorá má nedostatky, avšak tieto nedostatky neboli odstránené zo strany žalobcu. V
konaní bolo taktiež preukázané a vyplýva to z vyjadrení Regionálneho úradu verejného zdravotníctva,
že nikdy nebola vykonaná obhliadka týchto priestorov, nikdy sa tam žiadne zamestnankyne úradu,
tak ako to tvrdil žalobca nenachádzali, neboli tam vyslané z úradu, neexistuje o tom žiadny písomný
záznam a úrad sa k tomu jednoznačne vyjadril, že takáto obhliadka týchto priestorov vykonaná nebola.

V prvostupňovom konaní neexistuje ako dôkaz nejaké jednoznačné stanovisko Regionálneho úradu
verejného zdravotníctva o tom, či v týchto priestoroch bolo možné alebo nebolo možné zriadiť prevádzku
rýchleho občerstvenia, a to len z toho dôvodu, pretože žalobca neodstránil nedostatky svojej žiadosti,
prípadne nedoložil novú žiadosť o vydanie súhlasného stanoviska, kde by následne došlo aj k obhliadke
týchto nebytových priestorov. Poukázali na vyjadrenie úradu z 3.11.2014, že vyjadrenie je rozporné,

nakoľko bod 2 a bod 5 si odporujú, Žalovaní v konaní netvrdili, že na strane žalobcu nedošlo k tomuto
bezdôvodnému obohateniu, avšak oni si oproti tomuto nároku uplatnenému žalobou zo strany žalobcu,
uplatnili kompenzačnú námietkou ich nárok na zmluvnú pokutu, ktorý vznikol porušením zmluvnej
povinnosti žalobcu tým, že na základe výzvy bezdôvodne žalobca nepristúpil k uzatvoreniu nájomnejzmluvy a uplatnili si to vlastne v zmysle zmluvy o budúcej zmluve, nakoľko mali nárok na zmluvnú pokutu
vo výške až trojmesačného nájomného, avšak boli voči žalobcovi zhovievaví a uplatnili si to len ako
procesnú obranu voči žalobnému návrhu týmto započítacím prejavom, len teda do výšky 1.300,- Eur.

Zastávame názor, že ak si teda uplatní žalovaný tento ich nárok na náhradu škody započítacím prejavom
v konaní ako procesnú obranu, tak oni by si to uplatnili len s poukazom na intencie uznesenia Krajského
súdu v Košiciach v prípade, ak by došlo k možnej zmene právneho názoru na vec a teda by si vlastne
z opatrnosti uplatnili tento nárok na náhradu škody v konaní, iba ako procesnú obranu v súvislosti ak
by došlo k zmene právneho názoru na tú zmluvnú pokutu, takto sme to mysleli. Právna zástupkyňa

žalovaných uvádza: Ja chcem len uviesť, že žalovaný si neuplatňuje zmluvnú pokutu z dôvodu ako
sankciu pre výkon práv, pre odstúpenie od zmluvy, ale oni si ju uplatnili z dôvodu porušenia zmluvnej
povinnosti, a to, že žalobca v zmysle Zmluvy o budúcej zmluve nepristúpil na ich výzvu k uzatvoreniu
nájomnej zmluvy. Nie preto, že teda žalobca odstúpil od zmluvy si uplatnili, ale preto, že porušil zmluvnú
povinnosť a k zmluve nájomnej z dôvodov na strane žalobcu nedošlo k jej uzatvoreniu teda.

38. Právna zástupkyňa žalobcu uviedla, že v Zmluve o budúcej zmluve, bol jasne stanovený účel
nájmu, a to zriadenie Kebabu - rýchleho občerstvenia. Nesprávne si protistrana vykladá § 5 zákona o
nájme a podnájme nebytových priestorov, keďže povinnosťou žalovaných v 1. a 2. rade bolo odovzdať
tento nebytový priestor v stave spôsobilom na dohovorené užívanie. Užívanie bolo jasne dohovorené.
Bolo to rýchle občerstvenie Kebab. Nič iné tam nikdy žalobca nechcel. To, že priestory boli možno

neskôr dané do nájmu ďalšej právnickej osobe, ktorá tam prevádzkovala kaviareň, je diametrálne
odlišné, ako to čo chcel mať v týchto priestoroch žalobca. Kaviareň nespĺňa požiadavky na prípravu
jedál, ako by to bolo v podmienkach rýchleho občerstvenia. Žalobca sa nikde v zmluve nezaviazal k
tomu, že bude dodatočne priestor na účel nájmu nejako upravovať. To bola povinnosť prenajímateľa,
odovzdať predmet v stave spôsobilom na dohovorené užívanie. To keď vypovedal žalobca v priebehu

pojednávania, že finančne tam problém nebol, že by si dodatočne doupravil, prípadne priestory, to
je pravda, lenže nie na dohovorený účel. To, že by tam vykonal nejaké menšie úpravy, nejaké to
umývadlo, rozdeliť šatne, ako by to už navrhol Regionálny úrad verejného zdravotníctva, s tým problém
nemal. Lenže tak ako sa Regionálny úrad verejného zdravotníctva vyjadril vo vyjadrení z 3.11.2014,
kedy na otázku, či sa v týchto priestoroch dalo prevádzkovať zariadenie rýchleho občerstvenia na

vykonanie občerstvenia odpovedá, nie, nebolo by to možné, ale ani po stavebných úpravách riešených
priestorov by nebola zabezpečená plynulosť výrobného procesu. Na čo by žalobca investoval do týchto
priestorov, keď aj tak by mal zamietavé stanovisko, takže z tohto pohľadu bolo nelogické nejaké ďalšie
finančné prostriedky vrážať do opravy tohto priestoru, keď od začiatku nebol spôsobilý na ten účel,
na ktorý ho prenajímateľ ubezpečil, že spôsobilý je, pretože už v čase podpisu Zmluvy o budúcej

zmluve prenajímateľ, teda žalovaný v 1. a 2. rade žalobcu ubezpečovali, že tento priestor je vhodný
ako priestor rýchleho občerstvenia. K otázke či Regionálny úrad verejného zdravotníctva posudzuje
priestor alebo či posudzuje žiadosť, je to aj podchytené v zápisnici z 15.6.2015, kedy svedkyňa pani
G. zamestnankyňa Regionálneho úradu verejného zdravotníctva vypovedá: „úrad posudzuje priestor,
či zodpovedá požiadavkám, ktoré sú kladené na daný druh prevádzky a teda neposudzuje len tú

žiadosť, ale posudzuje priestor.“ Tak ako sa Regionálny úrad verejného zdravotníctva vyjadril, prevádzka
kaviarne nie je totožná s prevádzkou rýchleho občerstvenia. Poukázala na vyjadrenie Regionálneho
úradu verejného zdravotníctva z 3.11.2014, kde v bode 6 na otázku, či si dali spoločnosti Smohla s.r.o.
pre zariadenie kaviarne v týchto priestoroch v roku 2012 uvádza, áno vyššie uvedenej spoločnosti bolo
vydané súhlasne rozhodnutie v týchto priestoroch na zriadenie kaviarne, ktorá výrobu pokrmov ani

nenavrhovala, takže prevádzka kaviarne a prevádzka rýchleho občerstvenia nie je totožná prevádzka.
A to, že Regionálny úrad verejného zdravotníctva nedohľadal vo svojich záznamoch žiaden písomný
podklad k tomu, že obhliadka bola alebo nebola zrealizovaná a že ktoré zamestnankyne tam vyslal
alebo nevyslal, nemôže byť predsa na ťarchu žalobcu. To sú už ich interné záznamy. Žalobca neodstúpil
bezdôvodne od Zmluvy o budúcej zmluve. Práve naopak včasne informoval žalovaného v 1. aj v 2. rade,

že dôjde k odstúpeniu. Pokiaľ ide o zmluvnú pokutu uvádzame, že nepokladáme tento nárok žalovaného
v 1. a 2. rade za dôvodný, nakoľko žalobca odstúpil od zmluvy a odstúpenie od zmluvy nie je porušením
práv a povinností, ale je to jeho právo. Preto si nemôžu uplatniť zmluvnú pokutu za niečo, čo je právom
žalobcu. K vyjadreniu Úradu regionálneho zdravotníctva k bodu 5, kde právny zástupca protistrany
vytkol logicky rozpor. Rozpor žalobca v tejto časti nevidí, keďže tu sa aj Regionálny úrad verejného

zdravotníctva vyjadril, že nie je možné jednoznačne určiť, či niektoré nedostatky odstrániť bolo možné.
Všetky nedostatky odstrániť možné nebolo. Takže z dôvodu riešenia priestorov po stavebnej stránke
to nebolo možné. Nešlo o nejaké drobné úpravy, ktorým by sa žalobca bránil. Išlo o to, že stavebnetechnicky nebolo možné tento priestor upraviť na ten účel, ktorý bol dojednaný v Zmluve o budúcej
zmluve. Zatiaľ asi toľko.

39. Právna zástupkyňa žalobcu uviedla (k odôvodneniu rozhodnutia Krajského súdu v časti o nedoručení
zápisnice a o vznesených námietkach voči zneniu zápisnice), že zápisnica z 15.4.2015 im bola
doručená dňa 12.5.2015, voči ktorej vzniesli námietky vo svojom podaní, ktoré bolo doručené súdu
2.6.2015. Žalobcovi bola taktiež doručená zápisnica z 15.6.2015 dňa 17.9.2015. Žalobca naďalej trvá
na námietkach voči zneniu zápisnice zo dňa 15.4.2016, poukazujú na rozpor, resp. na nelogičnosť viet

v súvislosti s tým, že žalobca nikdy nepožiadal žalovaných o to, aby mu pomohli pri vybavovaní žiadosti
na Regionálnom úrade verejného zdravotníctva.

40. Na otázku sudcu prečo právny zástupca žalobcu nenamietal znenie zápisnice počas samotného
pojednávania (konaného dňa 15.04.2016), keďže bola zápisnica diktovaná nahlas do diktafónu a právny
zástupca bol prítomný počas tohto pojednávania a aj počas diktovania tejto zápisnice, uviedla právna

zástupkyňa žalobcu, že: Na pojednávaní neodznela táto časť, zo strany žalobcu tak, ako to bolo
podchytené v zápisnici.

41. Súd vyhlásil uznesenie, ktorým nepripustil námietku žalobcu na opravu zápisnice z pojednávania
zo dňa 15.4.2015. Súd to odôvodnil tým, že počas tohto pojednávania bol na pojednávaní prítomný aj

právny zástupca žalobcu, ktorý bol prítomný počas výpovede žalobcu resp. vyjadrenia žalobcu, ako aj
počas diktovania zápisnice a aktuálne pri odznenom prednese nenamietal znenie diktovania zápisnice.

42. Právna zástupkyňa žalovaných požiadala na pojednávaní súd o poskytnutie lehoty sa písomne
vyjadriť k tomu, čo na pojednávaní odznelo a taktiež za účelom informovania žalovaných o postoji

žalobcu k ich písomnej výzve, ktorá prebehla v posledných dňoch (pred pojednávaním) ohľadom
náhrady škody.

43. Právna zástupkyňa žalovaných ešte navrhla dopočuť žalovaných k otázke ústnej dohody medzi
účastníkmi ohľadom stavebných úprav.

44. Súd žiadosti o poskytnutie lehoty na vyjadrenie žalovaným nevyhovel a návrh na doplnenie
dokazovania dopočutím žalovaných zamietol, a to vzhľadom na hospodárnosť konania ako i na
správanie žalovaných - súd vyhovel predchádzajúcej žiadosti žalovaných na odročenie pojednávania
a žalovaní mali dostatočne dlhý čas na prípravu pojednávania od prvého vytýčenia pojednávania

vo veci po vrátení veci krajským súdom (Po vrátení veci odvolacím súdom a po nadobudnutí
právoplatnosti uznesenia Krajského súdu v Košiciach, tunajší súd na prejedanie veci samej nariadil
termín pojednávania na deň 04.08.2017. Žalovaní listom doručeným súdu dňa 04.07.2017 požiadali
o odročenie pojednávania z dôvodu čerpania letnej dovolenky všetkými zamestnancami advokátskej
kancelárie (predvolanie na pojednávanie bolo doručené žalovanému dňa 07.06.2017). Súd žiadosti

žalovaného vyhovel a určil nový termín pojednávania na deň 27.09.2017. Predvolanie na nový termín
pojednávania bol žalovaným doručený do elektronickej schránky dňa 12.07.2017. Dňa 21.09.2017 bola
súdu doručená žiadosť žalovaných o odročenie pojednávania a to vzhľadom na hmotnoprávny úkon
žalovaných v 1. a 2. rade adresovaný žalobcovi dňa 20.09.2017 - výzva na zaplatenie nároku na náhradu
škody, pričom od prejavu vôle žalobcu je závislí ďalší vývoj sporovej veci. Žalovaní požiadali o odročenie

na neskorší termín tak, aby bola zohľadnená lehota na doručenie predmetnej výzvy žalobcovi ako aj
lehotu na plnenie v nej uvedenú. Súd uvedenej žiadosti nevyhovel.) Taktiež žalovaní sa mohli súdneho
pojednávania zúčastniť, tak aby mali aktuálne informácie o postoji žalobcu a aby mohli reagovať.

45. Vo vzťahu k dopočutiu žalovaných ohľadom ústnej dohody o stavebných úpravách, má súd za to, že

žalovaní k tejto otázke už boli v konaní vypočutí, zaslali súdu viacero písomných vyjadrení a vzhľadom
na hospodárnosť konania by takýto postup nebol efektívny a dosiaľ vykonané dokazovanie považoval
súd pre rozhodnutie vo veci za dostačujúce.

46. Po vyhlásení uznesenia, ktorým sa dokazovanie končí bolo súdu doručené podanie žalovaných v

ktorom žiadali aby súd zrušil uznesenie o skončení dokazovania a pokračoval v konaní, s tým, že majú
za to, že súd nevykonal dostatočným spôsobom dokazovanie ohľadne otázky posúdenia odstúpenia
žalobcu od Zmluvy zo dňa 22.11.2011 ako predčasného v zmysle intencií rozhodnutia odvolacieho
súdu, pričom poukázal na rozpor vo vyjadrení RÚVZ. Následne dňa 31.10.2017 bolo súdu doručenéaj podanie žalovaných označené ako „započítací prejav“, ktorým si proti žalobcovi z opatrnosti a s
poukazom aj na možné vyvodenie právnych záverov v zmysle intencií rozhodnutia odvolacieho súdu,
v spore započítavajú pohľadávku vo výške 2.600 Eur, ktorá vznikla na strane žalovaných titulom

porušenia Zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 22.11.2011 zo strany žalobcu, v podobe ušlého nájomného
za čas neobsadenia nájomného priestoru, t.j. od 01.01.2012 do 01.03.2012 proti pohľadávke žalobcu,
ktorej zaplatenia sa domáha v tomto spore vo výške 1.300 Eur a uviedli, aby prejav žalovaných bol
posudzovaný iba ako prostriedok procesnej obrany žalovaných.

47. Podľa § 153 ods. 1, 2, 3 CSP, strany sú povinné uplatniť prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany včas. Prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany nie sú uplatnené
včas, ak ich strana mohla predložiť už skôr, ak by konala starostlivo so zreteľom na rýchlosť a
hospodárnosť konania. Na prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany, ktoré strana
nepredložila včas, nemusí súd prihliadnuť, najmä ak by to vyžadovalo nariadenie ďalšieho pojednávania
alebo vykonanie ďalších úkonov súdu. Ak súd na prostriedky procesného útoku alebo prostriedky

procesnej obrany neprihliadne, uvedie to v odôvodnení rozhodnutia vo veci samej.

48. Podľa § 154 CSP prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany možno uplatniť
najneskôr do vyhlásenia uznesenia, ktorým sa dokazovanie končí.

49. Podľa § § 124 CSP, hmotnoprávny úkon strany je voči súdu účinný okamihom doručenia a voči
ostatným subjektom od okamihu, keď sa o ňom v konaní dozvedeli.

50. Súd s poukazom na ust. § 153, § 154 CSP sa podaním žalovaných doručeným súdu dňa 31.10.2017

označeným ako započítací prejav a žalovanými klasifikovaným ako prostriedok procesnej obrany
nezaoberal, neprihliadal naň. Súdu sa uvedené konanie žalovaných javilo vzhľadom na dĺžku konania
akoinačasodprvéhovytýčeniatermínupovrátenívecikrajskýmsúdom,zanehospodárne,neefektívne.
Uvedený nárok si žalobca mohol uplatniť kedykoľvek počas konania (žaloba bola doručená žalovaným
dňa 11.05.2012 a 16.05.2012

51. K námietke žalovaných, že súd nevykonal dostatočným spôsobom dokazovanie ohľadne otázky
posúdenia odstúpenia žalobcu od Zmluvy zo dňa 22.11.2011 ako predčasného v zmysle intencií
rozhodnutia odvolacieho súdu súd uvádza, že strany sporu nenavrhli súdu vykonanie ďalších dôkazov
(okremdopočutiažalovanýchkotázkeústnejdohody,sčímsasúdvyššievysporiadal)adosiaľvykonané

dokazovanie považoval súd pre rozhodnutie vo veci za dostačujúce.

52. Právny stav, podľa ktorého súd predmetnú žalobu posudzuje:

53. V zmysle ust. § 470 ods. 1 Civilného sporového poriadku (ďalej aj ako CSP), ak nie je ustanovené

inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti (1.7.2016).

54. Podľa ust. § 470 ods. 2 prvej vety CSP, právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.

55. Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej aj ako OZ), účastníci sa môžu písomne zaviazať,
že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

56. Podľa § 50a ods. 2 OZ, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného
roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu

škody tým nie je dotknuté.

57. Podľa § 50a ods. 3 OZ, tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku
vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

58. Podľa § 3 ods. 1, 2, 3, 4 zákona č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o
nájme (ďalej len "zmluva"). Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.
Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomnéhoa spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným
výborom,možnozmluvunaurčitýčasuzavrieťnajdlhšienadvaroky,pokiaľosobitnýzákonneustanovuje

inak. Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

59. Podľa § 5 ods. 1,2,3,4 zákona č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave
spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a

zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Nájomca je povinný
uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu
oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných
nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.

60. Podľa § 45 ods. 1 OZ, prejav vôle pôsobí voči neprítomnej osobe od okamihu, keď jej dôjde.

61. Podľa § 48 ods. 1, 2 OZ, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie
je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

62. Podľa § 49 OZ, účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má
právo od zmluvy odstúpiť.

63. Podľa § 49a OZ, právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo

skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento
omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala
úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.

64. Podľa § 679 ods. 1 OZ, nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bola prenajatá vec

odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez
toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa
stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy.

65. Podľa § 451 ods. 1 a 2 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

66. Podľa § 457 OZ, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť

druhému všetko, čo podľa nej dostal.

67.Podľa§517ods.2OZ,akideoomeškaniesplnenímpeňažnéhodlhu,máveriteľprávopožadovaťod
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

68. Podľa ust. § 10c Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. v platnom znení, Ak záväzkový vzťah vznikol
pred 1. februárom 2013, výška úrokov z omeškania sa riadi podľa predpisov účinných k 31. januáru
2013 aj za dobu omeškania po 31. januári 2013.

69. Podľa § 3 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. v znení účinnom do 31.01.2013, výška úrokov z
omeškaniajeo8percentuálnychbodovvyššiaakozákladnáúrokovásadzbaEurópskejcentrálnejbanky
platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

70. Podľa § 391 ods. 2 CSP, ak bolo rozhodnutie (odvolacím súdom) zrušené a ak bola vec vrátená na
ďalšie konanie a nové rozhodnutie, súd prvej inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu.71. Podľa § 151 ods. 1 CSP, skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné.

72. Podľa § 151 ods. 2 CSP, ak strana poprie skutkové tvrdenia, ktoré sa týkajú jej konania alebo
vnímania, uvedie vlastné tvrdenia o predmetných skutkových okolnostiach, inak je popretie neúčinné.

73. Podľa § 147 ods. 1 CSP, žalovaný môže uplatniť svoje právo proti žalobcovi vzájomnou žalobou.

74. Podľa § 147 ods. 1 CSP, vzájomnou žalobou je i prejav žalovaného, ktorým proti žalobcovi uplatňuje
svoju pohľadávku na započítanie, ale len ak navrhuje, aby bolo prisúdené viac, než čo uplatnil žalobca;
inak súd posudzuje taký prejav len ako prostriedok procesnej obrany žalovaného.

75. Podľa § 149 CSP, prostriedkami procesného útoku a prostriedkami procesnej obrany sú najmä
skutkové tvrdenia, popretie skutkových tvrdení protistrany, návrhy na vykonanie dôkazov, námietky k

návrhom protistrany na vykonanie dôkazov a hmotnoprávne námietky.

76. Podľa § 152 CSP hmotnoprávna námietka je právny úkon strany spôsobujúci zmenu, zánik alebo
oslabenie práva strany.

77. Podľa § 153 ods. 1, 2, 3 CSP, strany sú povinné uplatniť prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany včas. Prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany nie sú uplatnené
včas, ak ich strana mohla predložiť už skôr, ak by konala starostlivo so zreteľom na rýchlosť a
hospodárnosť konania. Na prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany, ktoré strana
nepredložila včas, nemusí súd prihliadnuť, najmä ak by to vyžadovalo nariadenie ďalšieho pojednávania

alebo vykonanie ďalších úkonov súdu. Ak súd na prostriedky procesného útoku alebo prostriedky
procesnej obrany neprihliadne, uvedie to v odôvodnení rozhodnutia vo veci samej.

78. Podľa § 154 CSP prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany možno uplatniť
najneskôr do vyhlásenia uznesenia, ktorým sa dokazovanie končí.

79. Podľa § § 124 CSP, hmotnoprávny úkon strany je voči súdu účinný okamihom doručenia a voči
ostatným subjektom od okamihu, keď sa o ňom v konaní dozvedeli.

80. Predmetom konania je (v prvom rade) žalobcom uplatnený nárok na vrátenie zálohy nájomného.

81. Vzhľadom na žalovanými vznesenú kompenzačnú námietku (podanie zo dňa 25.05.2012, doručené
súdu dňa 30.05.2012), ktorou si žalovaní v 1. a 2. rade započítavali ich sankčný nárok“ za porušenie
povinnosti vymedzenej v čl. V bod 1. Zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov

zo dňa 22.11.2011, vo výške 1.300 Eur, bolo potrebné aby sa súd vysporiadal aj s týmto žalovanými
uplatneným nárokom (obranou).

82. Vzájomným návrhom, resp. vzájomnou žalobou v zmysle ustanovenia (pôvodne § 97 ods. 1 OSP)
je taká žaloba, ktorou za konania žalovaný uplatňuje svoje práva voči žalobcovi so zámerom, aby

bola prejednaná a aby o nej bolo rozhodnuté v rovnakom konaní ako o žalobe podanej žalobcom.
Za vzájomný návrh sa považuje aj uplatnenie tzv. kompenzačnej námietky žalovaným, ktorou za
konania započítal voči žalobcom uplatnenej pohľadávke svoju pohľadávku, prevyšujúcu pohľadávku
žalobcu, avšak len v tej časti, v ktorej navrhuje, aby mu bolo prisúdené viac, než požadoval žalobca.
Do výšky zodpovedajúcej pohľadávke žalobcu sa započítací prejav žalovaného v takomto prípade

považuje len za obranu proti žalobe. Rovnako sa za obranu žalovaného považuje aj jeho prejav,
ktorým navrhuje započítať proti pohľadávke žalobcu svoju pohľadávku, neprevyšujúcu pohľadávku
žalobcu. Takouto obranou žalovaného sa súd musí v konaní zaoberať. Ide o pohľadávku, ktorú
možno jednostranne započítať proti žalobou uplatnenej pohľadávke podľa predpisov hmotného práva.
Započítanie pohľadávok je jedným zo zákonných spôsobov zániku záväzku a z povahy veci vyplýva,

že osoba uskutočňujúca započítací úkon nepopiera pohľadávku, proti ktorej úkon smeruje. Ak žalovaný
žalobou uplatnený nárok popiera, nemožno procesný úkon, ktorým sa v priebehu konania domáha ods.
plnenia od žalobcu, považovať za kompenzačnú námietku podľa § 147 ods. 2 CSP, v takom prípade by
šlo o vzájomnú žalobu. Obrana žalovaného spočívajúca v uplatnení kompenzačnej námietky v konaní jeprocesným úkonom (aj keď samotná kompenzačná námietka je úkonom hmotnoprávnym). Procesným
úkonom účastníka sa rozumie jeho prejav vôle adresovaný súdu, ktorý smeruje k uplatneniu procesných
práv, alebo k splneniu iných procesných povinností. Prostriedok procesnej obrany žalovaného však

nemá riadne účinky žaloby. Súd pri tejto procesnej obrane osobitne nerozhoduje o pohľadávke
uplatnenej žalovaným na započítanie. Kompenzačný úkon a jeho právne účinky posudzuje súd ako
predbežnú otázku.

83. Súd vzhľadom na vyššie uvedené sa ako predbežnou otázkou zaoberal kompenzačným úkonom

žalovaného.

84. Bolo potrebné sa najprv vysporiadať s kvalifikáciou (s posúdením podania - procesného úkonu
žalovaného), či uplatnená kompenzačná námietka žalovanými je vzájomným návrhom alebo obranou,
vzhľadom na nie jednoznačné vyjadrenia žalovaných napr. v odpore (na č.l. 16), kde žalovaní uviedli, že
nárok žalobcu uplatnený v žalobe považujú za neopodstatnený s tým, že ho v celom rozsahu neuznávajú

(v takom prípade by bolo nutné uplatnneý nárok posúdiť ako vzájomnú žalobu). Avšak z posledných
vyjadrení žalovaných vyplýva, že nárok žalobcu z bezdôvodného obohatenia nepopierajú (uznávajú) a
kompenzačnú námietku si uplatňujú ako procesnú obranu.

85. Keďže započítanie pohľadávky je právne účinné iba proti reálne existujúcej vzájomnej pohľadávke

na plnenie rovnakého druhu, súd sa pred vyhodnotením účinkov započítania prednostne zaoberal
dôvodnosťou pôvodnej žaloby.

86. Súd mal z vykonaného dokazovania preukázané (a medzi stranami nebolo sporné), že žalobca
prejavil na základe inzerátu záujem o nájom nebytových priestorov vo vlastníctve žalovaných a to

za účelom zriadenia prevádzky rýchleho občerstvenia - kebab. Následne strany sporu uzavreli dňa
22.11.2011 Zmluvu o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov. Zmluva bola uzavretá
na účely prenájmu predmetného nebytového priestoru a to na účely prevádzky rýchleho občerstvenia.
Strany sporu sa v zmluve písomne dohodli (čl. I bod 3), že najneskôr do 05.01.2012 uzavrú riadnu
nájomnú zmluvu a to s platnosťou od 01.01.2012. Z textu zmluvy je možné vyvodiť, že k odovzdaniu

nebytových priestorov malo dôjsť 15.12.2011 (čl. II bod 4. Zmluvy).

87. Nájomné za 01/2012 bolo v zmysle zmluvy (čl. II bod 3) uhradené dňa 22.11.2011 pri podpise zmluvy.

88. K uzavretiu Zmluvy o nájme nebytových priestorov medzi zmluvnými stranami (stranami sporu) v

zmluve určenej lehote nedošlo a žalovaní v 1. a 2. rade sa následne na súde nedomáhali nahradenia
prejavu vôle žalobcu - uzatvoriť konečnú nájomnú zmluvu do jedného roka od uzatvorenia Zmluvy o
budúcej zmluve.

89. V danom prípade bolo už skôr prvostupňovým ako aj krajským súdom ustálené, že uzavretá Zmluva

o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov bola platná.

90. Ako bolo uvedené už vyššie odvolací súd v odôvodnení zrušujúceho uznesenia ustálil že,
bezdôvodným obohatením z právneho dôvodu, ktorý odpadol je tiež prijatie zálohy podľa zmluvy, ktorú
účastníci mali uzavrieť, avšak ju neuzavreli. Týmto okamihom teda odpadá právny dôvod, na základe

ktorého bola záloha poskytnutá. Nárok na vrátenie zálohy nájomného z dôvodu, že k uzavretiu nájomnej
zmluvy ani k vydaniu rozsudku nahradzujúceho vyhlásenie vôle nedošlo, je nárokom z bezdôvodného
obohatenia. V konaní nebolo sporné, že k uzavretiu riadnej nájomnej zmluvy nedošlo a žiadna zo
zmluvných strán nevyužila možnosť sa domáhať v lehote jedného roka na súde, aby vyhlásenie vôle
bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Uplatnený nárok má preto povahu bezdôvodného obohatenia v

zmysle § 451 a nasl. OZ, t.j. majetkového prospechu získaného z právneho dôvodu, ktorý odpadol, na
vydanie ktorého má žalobca nárok v zmysle § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka.

91. Súd poukazujúc na vykonané dokazovanie, vyjadrenia strán ako i na odôvodnenie uznesenia
krajskéhosúdu,obsahomktoréhojesúdviazaný,uzatvára,žežalobcomuplatnenýnárokztituluvydania

bezdôvodného obohatenia je dôvodný a medzi stranami ani nie je sporný (vzhľadom na vznesenie
kompenzačnej námietky žalovanými ako procesnej obrany, čo predpokladá, že osoba uskutočňujúca
započítací úkon nepopiera pohľadávku, proti ktorej úkon smeruje.)92.Vovzťahukzapočítaciemuúkonužalovanéhozhľadiskajehohmotnoprávnejprípustnostiaprávnych
účinkov súd uvádza: z obrany žalovaných vyplýva, že žalovaní majú za to, že nedošlo k zániku záväzku
vyplývajúceho zo Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy v zmysle § 50a OZ (resp. nedošlo k účinnému

odstúpeniu od zmluvy žalobcom) tak ako to tvrdí žalobca (neboli splnené podmienky podľa § 50a ods.
3 OZ a tiež, že nebolo odstúpenie doručené žalovanej 2.). A keďže žalobca nepristúpil k uzavretiu
Zmluvy o nájme nebytových priestorov v lehote mu na to poskytnutej, žalovaní listom zo dňa 30.12.2011
adresovanom právnemu zástupcovi žalobcu si uplatnili voči žalobcovi sankciu za porušenie povinnosti
v čl. V bod 1 Zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 22.11.2011.

93. Žalobca však tvrdí, že po podpise Zmluvy zo dňa 22.11.2011 zistil v zmysle vyjadrení Regionálneho
úradu verejného zdravotníctva, že nebytové priestory nespĺňajú požiadavky ustanovené v právnych
normách vzťahujúce sa na prevádzku rýchleho občerstvenia a preto od Zmluvy zo dňa 22.11.2011 v
zmysle ust. 50a ods. 3 OZ odstúpil.

94. Podľa § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká aj
zmenou okolností za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzatvorená. Citované ustanovenie predvída
premenlivosť práv a povinností, vyplývajúcich zo záväzkových vzťahov. Výnimočne preto pripúšťa
uplatnenie zásady zmeny pomerov a ak táto zmena okolností je taká podstatná, že od účastníka
nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel konečnú zmluvu, záväzok zaniká. Tento zánik možno

uplatniť aj v prípadnom spore o nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím. Tieto okolnosti
treba skúmať jednotlivo a diferencovane s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu. (Je potrebné
brať do úvahy aj pravidlo, obsiahnuté v § 3 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého výkon práv a
povinností, vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do
práva oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.) K zániku záväzku týmto

spôsobom môže dôjsť kedykoľvek, a to ihneď po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve, ale aj v priebehu
súdneho sporu, predmetom ktorého je nahradenie vyhlásenia vôle, súdnym rozhodnutím.

95. Prirodzeným očakávaním strán zmluvy o zmluve budúcej je, že uzatvoria do dohodnutej doby
zmluvu, na ktorých podstatných ( obligatórnych) náležitostiach sa dohodli. Účelom tejto prípravnej

zmluvy, ktorá zakladá kontrakčnú povinnosť medzi zmluvnými stranami je uzatvorenie budúcej
realizačnej zmluvy, za skôr dohodnutých podmienok, ktoré nie je možné jednostranne meniť. Ich
dôsledkom je nemožnosť znovu otvárať kontrakčný proces, ktorý pôvodne vyústil v dohodu o
podstatných náležitostiach budúcej zmluvy a v záväzku zmluvných strán, ktoré podlieha režimu podľa §
50a ods. 1 Občianskeho zákonníka. Už skoršia právna teória vyvodzovala záver, že povinnosť uzatvoriť

hlavnú zmluvu je obmedzená v dvoch smeroch. Časovo a hospodársky. Hospodársky - znamená, že
povinná strana je zbavená svojej povinnosti uzatvoriť zmluvu hlavnú, ak pomery sa tak zmenili, že
účel rozhodovania buď výslovne stanovený, alebo z okolností daný by bol zmarený, alebo by bola
stratená dôvera v druhej strane. Pomery musia sa zmeniť po uzatvorení zmluvy a účel je ten, ktorý
sledovala povinná strana právnym jednaním. A teda výnimku z povinnosti uzavrieť zmluvu tvoria také

zmeny pomerov oproti pôvodným podmienkam zmluvy o zmluve budúcej, za ktorých by sa javilo
nespravodlivým, aby sa trvalo na splnení povinnosti uzatvoriť zmluvu.

96. Krajský súd v zrušujúcom uznesení konštatoval, že okrem iných všeobecných dôvodov zániku
záväzku podľa OZ, ust. § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka obsahuje osobitný spôsob zániku záväzku

vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve. Je tomu tak vtedy, ak nemožno od účastníka spravodlivo
požadovať, aby zmluvu uzavrel. Zo znenia uvedeného ustanovenia vyplýva, že záver o tom, či je možné
uzavretie zmluvy spravodlivo požadovať alebo nie, musí vychádzať z porovnania okolností, za ktorých
bola zmluva uzavretá (teda ku dňu jej uzavretia) a okolností, ktoré sú tu v čase rozhodovania súdu.

97. V konaní nebolo sporné, že strany sporu (zmluvné strany) sa ústne dohodli, že žalobca na svoje
náklady vykoná úpravy nebytového priestoru (predtým tam bola predajňa spodného prádla).

98. Z vykonaného dokazovania, však vyplýva, že obsah tejto ústnej dohody nebol medzi stranami jasne
definovaný, špecifikovaný; strany si nedohodli aké úpravy, akého druhu a rozsahu a charakteru môže (a

má) žalobca vykonať. Súd tu zdôrazňuje, že dohoda medzi stranami sporu ohľadom potreby vykonania
potrebných stavebných úprav bola ústna a je možné konštatovať, že neurčitá. Nebolo preukázané, žeby
si strany presne a jednoznačne vymedzili aké stavebné úpravy je žalobca oprávnený vykonať.99.Žalovanínepreukázali,žepredmetnájmubolskutočnespôsobilýnaužívaniedohodnutýmspôsobom
(na dohodnutý účel - na zriadenie prevádzky rýchleho občerstvenia).

100. V konaní bolo preukázané, že v stave v akom bol nebytový priestor odovzdaný nebol spôsobilý na
užívanie a ani po vykonaní žalobcom navrhnutých úprav by podľa vyjadrenia úradu tento nebytový úrad
nemohol byť užívaný žalobcom zamýšľaným spôsobom. (Súd má za to, že je irelevantné, že písomné
vyjadrenie úradu bolo žalobcovi doručené až po úkone oznámenia žalovaným, že došlo k zániku zmluvy
(po „odstúpení“)

101. Vzhľadom na okolnosti, sa nejaví spravodlivé, trvať na uzavretí zmluvy za podmienok, že
strany si nedohodli jednoznačne aké stavebné úpravy je žalobca oprávnený/povinný vykonať. Súd sa
nestotožňuje s tvrdením žalovaných, že žalobca sa zaviazal vykonať stavebné úpravy tak, aby bol tento
predmet nájmu spôsobilý na dohodnuté užívanie a teda na zriadenie prevádzky rýchleho občerstvenia,
keďže žalobca nemal pri podpise zmluvy vedomosť, že predmetné nebytové priestory môžu byť - tak

ako sú a i po prípadných úpravách nevhodné.

102. Žalobcom navrhnuté stavebné úpravy (návrh stavebných úprav ktoré žalobca zamýšľal vykonať)
neboli z hľadiska posúdenia úradu vhodné. Úrad sa tiež vyjadril, že ani po iných úpravách by
nebolo možné zriadiť takúto prevádzku. K vyjadreniu úradu, (na otázku či sa nedostatky (žiadosti)

dali odstrániť)- že nebolo možné podať jednoznačné vyjadrenie, nakoľko iná alebo ďalšia žiadosť už
nebola žiadateľom (žalobcom) na tunajší úrad podaná, v ktorej by navrhol ďalšie možné riešenie zo
zohľadnením uvádzaných nedostatkov, súd má za to, že vzhľadom na neurčitosť ústnej dohody o
stavebných úpravách, žalobca ani nebol povinný predkladať ďalšie návrhy - žiadosti, keďže návrh s
úpravami, ktoré zamýšľal a v rozsahu v akom ich chcel vykonať predložil a ten bol vyhodnotený ako

nevyhovujúci. A ani žalovaní „nevedeli“ počas konania určiť aké stavebné úpravy by boli z hľadiska
zákonných požiadaviek prijateľné (vhodné) a či by s nimi súhlasili. Žalovaní nepreukázali, že priestory
boli vyhovujúce. Nepreukázali za akých okolnosti resp. za akých úprav by takáto prevádzka bola možná
(ak by bola možná). Tvrdenia žalovaných v ktorých poukázali na neskoršiu prevádzku kaviarne sú
irelevantné - vzhľadom na vyjadrenie úradu - že ide o iný druh prevádzky. Súd má za to, že žalovaní

v čase uzatvárania Zmluvy zo dňa 22.11.2011 nemali vedomosť, či nebytový priestor je vôbec možné
upraviť tak, aby zodpovedal zákonným požiadavkám pre prevádzku rýchleho občerstvenia a preto sa
ani nemohli dostatočne určito dohodnúť so žalobcom o druhu a rozsahu stavebných úprav a preto nie
je vhodné dávať za vinu žalobcovi, že predmetný priestor nie je vhodný, pri žalobcom navrhnutých
úpravách, na realizáciu takejto prevádzky. K zmene okolností - z ktorých účastníci zmluvy o budúcej

zmluve vychádzali pri jej uzavretí, došlo po uzavretí Zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy (a ešte pred
uplynutím doby, ktorú si účastníci pre uzavretie zmluvy dohodli).

103. K žalovaným námietkam o neúčinnosti „odstúpenia“ od zmluvy vzhľadom na nedoručenie
písomného odstúpenia (listu) aj žalovanej v 2. rade súd uvádza, že na nastúpenie účinkov

jednostranného adresovaného právneho úkonu (napr. odstúpenia), je nevyhnutné jeho riadne doručenie
(dôjdenie) druhej zmluvnej strane ako adresátovi, ak ten nebol fyzicky prítomný pri jeho vykonaní. Je tak
nutné aplikovať ustanovenie § 45 ods. 1 Občianskeho zákonníka, na to, aby nastúpili účinky zamýšľané
týmto právnym úkonom. Zo znenia ustanovenia § 45 ods. 1 Občianskeho zákonníka možno ustáliť
nasledovné závery: -účinnosť prejavu vôle voči neprítomnej osobe, ktorej je určený ako adresátovi,

nastáva momentom, keď sa dostane do sféry jeho dispozície;- posúdenie skutočnosti, či sa prejav
vôle dostal do sféry adresáta je potrebné vyhodnotiť objektívne vzhľadom na všetky okolnosti; - ak sa
preukáže, že osoba, ktorej je právny úkon určený, mala objektívnu možnosť oboznámiť sa s prejavom
vôle, dochádza k pôsobeniu tohto jednostranného právneho úkonu voči nej bez ohľadu na to, či sa s
ním skutočne (fakticky) aj oboznámila. (Obdobné stanovisko zaujal aj Najvyšší súd Slovenskej republiky,

vo svojom uznesení zo dňa 28.1.2011, sp. zn. 5 Cdo 129/2010, ktoré bolo publikované v Zbierke
stanovísk Najvyššieho súdu Slovenskej republiky a súdov Slovenskej republiky, pod č. R 27/2011).
Najvyšší súd SR v predmetnom rozhodnutí uviedol: „Všeobecnou požiadavkou toho, aby bolo možné
písomnosť považovať za doručenú je, aby adresát mal objektívnu možnosť sa s touto oboznámiť. Pokiaľ
je obsahom zásielky právny úkon, potom sa zásielka považuje za doručenú najmä jej prevzatím, ale

aj vtedy, ak jej adresát bude mať objektívnu možnosť oboznámiť sa s obsahom prejavu vôle v ňom
vyjadrenej, t.j. ako náhle sa dostane prejav vôle do sféry jeho dispozície... Neprítomnej osobe (t.j.
osobe, s ktorou osoba, realizujúca právny úkon nie je v bezprostrednom styku) musí prejav vôle dôjsť;
nemusí jej byť doručený (adresátom prevzatý). Prejav vôle dôjde neprítomnej osobe vtedy, keď sa ocitnevo sfére jej dispozície. Dôjdením do sféry dispozície možno rozumieť dôjdenie prejavu vôle do takej
sféry, v rámci ktorej možno rozumne očakávať, že sa adresát s obsahom danej písomnosti oboznámi
(môže objektívne oboznámiť). Posudzovanie situácie z objektívneho hľadiska posilňuje dobromyseľnosť

i právnu istotu subjektov právnych vzťahov. Vzhľadom na konkrétnu situáciu je potrebné skúmať, či a
ako i nedoručený (neprevzatý) prejav vôle pôsobí (je právne účinný) voči jeho adresátovi. K účinnému
doručeniu neprítomnej osobe nie je nevyhnutné, aby sa adresát s prejavom vôle skutočne oboznámil,
postačuje, že mal objektívnu možnosť tak vykonať...“ Z uvedeného vyplýva potreba vyhodnotenia
kategórie doručenia ako “objektívnej možnosti oboznámenia sa“ a “dôjdenie prejavu vôle do takej sféry,

v rámci ktorej možno rozumne očakávať, že sa adresát s obsahom danej písomnosti oboznámi (môže
objektívne oboznámiť). Objektívna možnosť - má ísť o vyhodnotenie vzhľadom na všetky okolnosti
daného skutkového prípadu, s ohľadom na príslušné aplikovateľné interpretačné pravidlá.

104. V konaní bolo preukázané, že s obsahom „odstúpenia“ sa žalovaná v 2. rade oboznámila
prostredníctvom svojho právneho zástupcu a to najneskôr dňa 23.12.2011, kedy mu bol doručený list

právneho zástupcu žalobcu, v ktorom uviedol, že žalobca Odstúpením od Zmluvy o uzatvorení budúcej
zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 07.12.2011 zaslanom žalovaným dňa 09.12.2011 odstúpil
od zmluvy z dôvodu podľa § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka (uvedené vyplýva z listu právneho
zástupcu žalovaných zo dňa 30.12.2011 č.l. 19), pričom žalovaná v 2. rade na uvedený právny úkon
žalobcu reagovala prostredníctvom svojho právneho zástupcu listom zo dňa 30.12.2011.Vzhľadom

na uvedené, má súd zato, že námietka žalovaných ohľadom neúčinnosti „odstúpenia“ od zmluvy
(zániku záväzku) z dôvodu nedoručenia písomného odstúpenia žalovanej v 2. rade, je neúčinná, resp.
nedôvodná.

105. Súd má za to, že došlo k zániku záväzku vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve, osobitným

spôsobom v zmysle § 50a ods. 3 OZ (samotný úkon - odstúpenie od zmluvy súd považuje za obsolentný
úkon, keďže došlo k zániku zmluvy osobitným spôsobom - podstatnou zmenou pomerov) A keďže
došlo k zániku predmetného záväzkového vzťahu nie je možné domáhať sa vedľajších záväzkov (ako
napr. zmluvnej pokuty), nie je možné sankcionovať nepristúpenie k uzavretiu zmluvy o nájme. Dohoda
o zmluvnej pokute ako zabezpečovací prostriedok je závislá na hlavnom záväzku, ktorý je zmluvnou

pokutou zaistený. Ak zanikne záväzok hlavný, nemôže dôjsť k porušeniu povinnosti zo zmluvy.

106. Poukazujúc na názor odvolacieho súdu a vykonané dokazovanie má súd za to, že došlo k zmene
okolností, za ktorých bola zmluva medzi stranami sporu uzavretá a vzhľadom na túto zmenu nebolo
spravodlivé od žalovaného požadovať, aby pristúpil k uzavretiu nájomnej zmluvy.

107. Súd vzhľadom na uvedené konštatuje, že nedošlo (nemohlo dôjsť) k účinnému započítaniu
pohľadávky žalovaného voči pohľadávke žalobcu

108. Súd, poukazujúc na vykonané dokazovanie ako aj na ust. § 391 ods. 2 CSP t.j. na viazanosť

právnym názorom odvolacieho súdu uzatvára, že žalobcom uplatnený nárok na vrátenie zálohy
nájomného titulom bezdôvodného obohatenia je dôvodný a preto súd žalobe v celom rozsahu vyhovel a
priznal žalobcovi voči žalovaným v 1. a 2. rade nárok na zaplatenie sumy 1.300 Eur spolu s 9 % ročným
úrokom z omeškania od 22.03.2012 do zaplatenia.

109. Keďže žalovaní si nesplnili svoju povinnosť riadne a včas vrátiť zálohu na nájomné, dostali sa do
omeškania a žalobcovi vzniklo právo aj na zaplatenie úrokov z omeškania. Žalobca si žalobou uplatnil
nárok aj na úhradu 9 % ročného úroku z omeškania z dlžnej sumy počnúc od 22.03.2012 do zaplatenia,
a to všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

110. Žalobca vyzval žalovaných listom zo dňa 07.12.2011 na vrátenie zálohy nájomného a to do 5 dní
od doručenia výzvy. Predmetnú výzvu žalobca zaslal žalovaným prostredníctvom Slovenskej pošty dňa
09.12.2011. Na uvedený list - výzvu reagovali obaja žalovaní prostredníctvom svojho právneho zástupcu
listom zo dňa 30.12.2011, a teda súd má za to, že najneskôr týmto dňom sa dostala predmetná výzva
do dispozície oboch žalovaných. Zohľadňujúc lehotu na plnenie určenú žalobcom vo výzve, t.j. 5 dní od

doručenia výzvy, súd uzatvára, že najneskôr dňom 5.1.2011 sa žalovaní dostali do omeškania s vrátením
zálohy nájomného.111. Pri posudzovaní výšky úroku z omeškania súd vychádzal z §517 a nasl. Občianskeho zákonníka,
kde úrok z omeškania je kogentne upravený právnym predpisom a nemožno ho dohodou účastníkov
meniť ani nahradiť. Podľa ustanovenia § 3 nariadenia vlády Slovenskej republiky č.87/1995 Z. z., ktorým

sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka (ďalej len nariadenie vlády č. 87/1995
Z.z.) v znení účinnom do 1.2.2013 výška úrokov z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia
ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením
peňažného dlhu. Základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky k prvému dňu omeškania
žalovaného s plnením peňažného dlhu predstavovala 1,0 %. Jej navýšenie o 8 percentuálnych bodov,

predstavuje 9 % ročný úrok z omeškania a preto súd žalobcovi priznal úrok z omeškania vo výške ním
vyčíslenej v zmysle žaloby počnúc od 22.03.2012.

112. Podľa § 251 CSP, trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

113. Podľa ust. § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

114. Podľa ust. § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu

vo veci.

115. Súd pri rozhodovaní o trovách konania vychádzal z ust. § 255 ods. 1 CSP a v konaní úspešnému
žalobcovi priznal náhradu trov konania ako aj náhradu trov odvolacieho konania vo výške 100%.

116. Podľa ust. § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

117. Podľa § 151 ods. 6 O.s.p., o trovách štátu súd rozhodne aj bez návrhu.

118. Podľa § 155 ods. 1 CSP každý má právo konať pred súdom v materinskom jazyku alebo v
jazyku, ktorému rozumie. Súd je povinný stranám zabezpečiť rovnaké možnosti uplatnenia ich práv. S
prihliadnutím na povahu a okolnosti veci priberie súd tlmočníka.

119. Podľa § 155 ods. 2 CSP Trovy spojené s tým, že strana koná v materinskom jazyku alebo v jazyku,
ktorému rozumie, znáša štát.

120. Súd uzneseniami zo dňa 16.3.2012, 15.4.2015, 25.5.2015, 15.6.2015 a 17.7.2015, rozhodol o
priznaní výdavkov za tlmočenie za 4 pojednávania a priznal za tlmočenie z jazyka slovenského do jazyka

tureckého 4 x 19,92 Eur, celkom 79,68 Eur z prostriedkov štátu.

121. V zmysle citované zákonného ustanovenia, náhradu nákladov spojených s pribratím tlmočníka,
súvisiacich s tým, aby mohla strana (žalobca) konať v materinskom jazyku, nie je možné strane uložiť.
Preto súd nárok na náhradu trov vynaložených v súvislosti s pribratím tlmočníka za účelom tlmočenia

na pojednávaní žalobcovi, ktorého rodným jazykom je turečtina, štátu nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v dvoch písomných vyhotoveniach.

Odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti ktorého rozhodnutiu

smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len
v rozsahu vykonanej opravy. Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom
odvolacom súde (ust. § 362 ods. 1 a 2 C.s.p.).V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne a čoho sa odvolateľ
domáha (ust. § 363 C.s.p.).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Odvolanie proti
rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré
predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na
rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania (ust. § 365 C.s.p.).

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie (ust. § 366 C.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.