Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, May 30, 2017

Súd: Okresný súd Košice I
Spisová značka: 27Cb/88/2009

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7109209525
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 05. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Magdaléna Korčáková

ECLI: ECLI:SK:OSKE1:2017:7109209525.28

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice I sudkyňou JUDr. Magdalénou Korčákovou v právnej veci žalobcu: I.. S. S., T..

XX.XX.XXXX, H. O. XX, XXX XX Y.Š., zast. JUDr. Adrianou Chymčákovou, advokátkou, Advokátska
kancelária, Humenská 8, 040 01 Košice, proti žalovanému : Bytový podnik mesta Košice s.r.o., Južné
nábrežie 13, 042 19 Košice, IČO: 44 518 684, právne zastúpený: GOREJ Legal s.r.o., Krmanova 14,
040 01 Košice, IČO: 47 231 939, v konaní o zaplatenie 27.071,63 Eur s prísl. takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a .

Žalovanému voči žalobcovi priznáva právo na náhradu trov konania vo výške 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca žalobou zo dňa 11.1.2000 sa domáhal voči žalovanému náhrady škody vo výške 27.071,63

Eur(815.560,-Sk).Dôvodil,žesožalovanýmuzatvorilNájomnúzmluvuč.7/97/HI/Nonájmenebytových
priestorov nachádzajúcich sa v objekte budovy R. Č.. X D. Y. pozostávajúcich z m. č. XXX - XXX,
XXX - XXX v suteréne o celkovej výmere 462,20 m2 a Zmluvu o poskytovaní služieb spojených s
nájmom nebytových priestorov v prenajatom objekte č. 7/97/HI/S. Listom zn. 1021/99 zo dňa 15.1.1999
dal žalovaný žalobcovi výpoveď z nájmu nebytových priestorov a to z dôvodu porušovania zmluvných
povinností. Žalobca nepovažoval výpoveď za platnú a preto požiadal súd o vyslovenie neplatnosti
výpovede.Kdohodeopokračovanívzmluvnomvzťahumedzistranaminedošlo,pretožalobcavyúčtoval

žalovanému listom zo dňa 22.11.1999 škodu, ktorá mu vznikla.

2.Podaním zo dňa 5.12.2005 žalobca vyčíslil škodu, ktorá mu vznikla vynaložením nákladov spojených
s prípravou a adaptáciou prenajatých priestorov vo výške 763 560.- Sk a to Hlavná stavebná výroba
666.073.- Sk, Pomocná stavebná výroba 18.762.- Sk, Vedľajšie rozpočtové náklady 33.636.- Sk a
Náklady spojené s rekonštrukciou nebytových priestorov vynaložených žalobcom 52.000.- Sk. Podaním
zo dňa 8.9.2009 žalobca nárok v časti istiny prevyšujúcej sumu 24.131,49 Eura ( 726.985,27 Sk ) vzal

späť a žiadal zaviazať žalovaného na zaplatenie sumy 24.131,94 Eura so 17,6 % úrokom z omeškania
od 15.12.1999 do zaplatenia a nahradiť trovy konania. Uplatnený nárok odôvodnil tým, že Okresný
súd Košice I pod č. k. 15C 317/1999 posúdil platnosť nájomnej zmluvy ako predbežnú otázku a vyslovil
právny záver, že Zmluva o nájme nebytových priestorov č. 7/97/HI/N uzavretá podľa zákona č. 116/1990
Zb. o nájme nebytových priestorov medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 1.9.1997 je absolútne neplatná,
je v rozpore so zákonom. Rozpor so zákonom bol daný v tom, že k predmetnej zmluve o nájme
nebytových priestorov nebol daný predchádzajúci súhlas podľa § 3 ods. 1 a 4 Zákona č. 116/1990 platný

v čase jej uzavretia. Právne dôsledky vyplývajúce pre oboch účastníkov konania, ktorých sa týka Zmluva
o nájme nebytových priestorov sú, že sú si povinní vrátiť všetko, čo podľa tejto neplatnej zmluvy dostali.
Účelom nájmu podľa zmluvy bol nájom nebytových priestorov prenajatých prenajímateľom nájomcovi na
reštauračné účely. Základnou zmluvnou podmienkou a podmienkou na uzavretie nájomnej zmluvy bolaochota nájomcu upraviť priestory na vlastné náklady svojpomocne tak, aby mohli slúžiť účelu nájmu.
Rozsah prác bol odsúhlasený oboma zmluvnými stranami, bol súčasťou predmetnej zmluvy o nájme.
Na základe stavebného povolenia a schválenej projektovej dokumentácie žalobca realizoval v tomto

priestore práce.

3. Žalovaný žiadal žalobu ako neopodstatnenú zamietnuť. Tvrdil, že vlastníkom spornej nehnuteľnosti
nikdy nebola Správa majetku mesta Košice a z toho dôvodu žalovaný má zato, že nie je pasívne vecne
legitimovaný. Poukázal nato, že žalobca nepreukázal základné náležitosti pre vznik zodpovednosti

žalovaného za škodu /porušenie právnej povinnosti, vznik škody a príčinnú súvislosť/, ktorej náhrady sa
v tomto konaní domáha a to ani z hľadiska preukázania skutkového stavu ani z hľadiska relevantného
právnehozdôvodneniauplatňovanýchnárokov.Žalovanývočižalobcovineporušilžiadnusvojuzmluvnú,
či zákonnú povinnosť a nedopustil sa ani žiadneho konania, ktoré by malo byť v rozpore s dobrými
mravmi. Preto nemohol takýmto svojim konaním spôsobiť žalobcovi ani škodu.

4. Okresný súd Košice 1 pod č.k. 27Cb/88/2009-95 zo dňa 29.9.2011 zaviazal žalovaného zaplatiť
žalobcovi 24.131,49 Eur so 17,6 % úrokom z omeškania od 15.12.1999 do zaplatenia do 3 dní od
právoplatnosti rozsudku.

5. Krajský súd Košice rozsudkom z 29.3.2012 pod č. k. 2Cob/213/2011-121 rozsudok súdu prvého

stupňa potvrdil a žalovanému uložil povinnosť nahradiť žalobcovi trovy odvolacieho konania vo výške
410,71 Eur.

6. Proti rozsudku odvolacieho súdu podal žalovaný dovolanie. Najvyšší súd Slovenskej republiky
rozsudok Krajského súdu v Košiciach zo dňa 29.3.2012, č. k. 2 Cob/213/2011 zrušil a vec vrátil na ďalšie

konanie.

7.Krajský súd Košice uznesením zo dňa 30.4.2014 zrušil rozsudok súdu I. stupňa a vec vrátil na
ďalšie konanie poukazujúc na nedostatočné odôvodnenie naplnenia predpokladov pre priznanie nároku
uplatneného žalobcom.

8. Súd vykonal dokazovanie a zistil tento skutkový stav :

9.Mesto Košice bolo k 20.4.1994 vlastníkom nehnuteľnosti na R. O. Č..X D. Y., ktorá je zapísaná na LV
č.XXXXX, ako parc. XXX/X o výmere 967 m2 a na nej postavený dom č. súpisné XXX, v katastrálnom

území Košice - Stred.

10. Zmluvou číslo 9/94 pomenovanou ako Zmluva o nájme nebytových priestorov a ich správe
prenechalo Mesto Košice zastúpené primátorom celú nehnuteľnosť, t.j. budovu aj s pozemkom na R. O.
Č.. X D. Y.V. do nájmu podľa Zákona číslo 116/1990 Zb. Správe budov s.r.o. so sídlom na R. O.. Č.. XX

D. Y.V. od 10.6.1996 zmena obchodného mena na Správu majetku mesta Košice s.r.o. V bode I, ods.
2 zmluvy je uvedené, že na základe tejto zmluvy prenajímateľ prenajíma a zároveň zveruje do správy
nájomcovi nehnuteľnosť podľa bodu l. V bode II ods. 2 zmluvy je uvedené, že nájomca je oprávnený
dať nebytové priestory do podnájmu bez ďalšieho súhlasu prenajímateľa tretím osobám. Zmluva bola
uzavretá na dobu neurčitú a výška nájomného bola stanovená podľa Zákona číslo 526/1990 o cenách

a je uvedená vo výpočtovom liste, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy.

11. Dňa 1.9.1997 žalovaný ako prenajímateľ a žalobca ako nájomca uzavreli Zmluvu č. 7/97/HI/N o
nájme nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme nebytových priestorov. Podľa
článku I. „Predmet zmluvy“ 1.1.Touto zmluvou prenajímateľ prenajíma a nájomca preberá do nájmu

nebytové priestory nachádzajúce sa v objekte budovy na R. Č.. X D. Y. a pozostávajú z m.č. XXX-
XXX, XXX-XXX v suteréne o celkovej výmere 462,20m2. 2.predmetný objekt je vo vlastníctve mesta
Košice a je vedený Odborom správy katastra nehnuteľností Okresného úradu Košice IV, k.ú Košice -
Stred na LV XXXXX ako parcela č. nehnuteľnosti Okresného úradu Košice IV, k.ú. Košice - Stred na
LV XX XXX ako parcela č. XXX/X dom č.s. XXX vo výmere 967 m2. Prenajímateľ prehlasuje, že je na

základe zmluvy č. 09/94 uzavretej s vlastníkom nehnuteľnosti oprávnený prenajímať nebytové priestory,
ktoré sú predmetom tejto zmluvy. V zmysle článku II. zmluvy „Účel zmluvy“ 1. Prenajímateľ prenajíma
nájomcovi tieto nebytové priestory uvedené v I. článku zmluvy za účelom využitia na reštauračné
účely. Nájomca sa zaväzuje užívať prenajaté nebytové priestory výlučne na dohodnutý účel. Podľačlánku V. „Ostatné zmluvné ustanovenia“ 1. Nájomca preberá nebytové priestory, ktoré sú predmetom
nájmu podľa tejto zmluvy v stave uvedenom v preberacom protokole. O odovzdaní týchto priestorov
sa spíše preberací protokol, ktorý odpíšu prenajímateľ a nájomca. 2. Nájomca sa zaväzuje: a/ dbať

na ochranu zvereného majetku, b/ umožniť prenajímateľovi kedykoľvek vstup za prítomnosti nájomcu
doj prenajatých priestorov za účelom kontroly spôsobu a účelu užívania, c/stavebné úpravy vyplývajúce
z účelu prenajatých priestorov realizovať len po predchádzajúcom súhlase prenajímateľa, /Technickú
dokumentáciuaschvaľovaciekonaniapotrebnéprerealizáciuprípadnýchúpravsizabezpečujenájomca
na svoje náklady s tým, že prenajímateľ záujme definitívne stanovisko k úpravám až po predložení

schváleného projektu nájomcom. Financovanie úprav si zabezpečuje nájomca na svoje náklady. Po
realizácii úprav predloží nájomca prenajímateľovi projekt skutočného vykonania úprav/. 7. Nájomca
sa zaväzuje do 6 mesiacov odo dňa účinnosti upraviť pivničné priestory tak, aby mohli počas celého
nájomného obdobia slúžiť zámeru uvedenému v ods. II. a to v súlade so súpisom práce, ktorý tvorí
neoddeliteľnú súčasť zmluvy.

12. Dňa 30.9.1998 zmluvu doplnili Dodatkom č. l v znení proti návrhu k tomuto dodatku zo dňa
18.11.1998, v zmysle ktorého nájomca sa zaväzuje do 8, maximálne však do 12 mesiacov odo dňa
kolaudácie nezatekania upraviť pivničné priestory v súlade so súpisom prác, ktorý tvorí neoddeliteľnú
súčasť zmluvy. V prípade, že prenajímateľ delil predchádzajúci súhlas na úpravu prenajatých priestorov
a bezdôvodne zrušil nájomnú zmluvu má nájomca nárok na úhradu nákladov na úpravu pred uplynutím

celej dohodnutej doby nájmu a to v alikvótnej výške.

13. Krajský súd Košice v uznesení zo dňa 24.6.2010, č. k. 2 Cob/168/2009-72 vyslovil v súvislosti s
predmetnou zmluvou záväzne právny názor, že nájomná zmluva je platným právnym úkonom.

14. Listom zo dňa 15.1.1999 žalovaný dal žalobcovi výpoveď z nájmu nebytových priestorov z dôvodu
neplatenia nájomného, meškania s rekonštrukčnými prácami, užívania nebytových priestorov v rozpore
so zmluvou o poskytovaní služieb spojených s nájmom nebytových priestorov.

15. Dňa 4.11.1999 žalobca odovzdal predmetné nebytové priestory žalovanému.

16. Keďže v prejednávanej veci zanikol právny vzťah medzi stranami sporu výpoveďou z nájmu
nebytových priestorov, vznikli medzi zmluvnými stranami po skončení nájmu nároky upravené tak v §
13 Zákona č. 116/1990 Zb. ako nároky upravené vo Všeobecných ustanoveniach o nájomnej zmluve /
§ 663 - 668 Občianskeho zákonníka/.

17. V priebehu trvania nájomného vzťahu žalobca vykonával stavebné úpravy suterénu za účelom
prevádzkovania v tomto objekte reštauráciu. Žalobca sa domáha voči žalovanému zaplatenia 24.131,94
Eur ako hodnoty prác, ktoré vykonal v prenajatých priestoroch v súvislosti s prípravou a adaptáciou
prenajatých priestorov na reštauráciu. Žalobca v zmysle podania zo dňa 5.12.2005 vyšpecifikoval

uplatnený nárok na náhradu škodu, ktorá mu vznikla vynaložením nákladov spojených s prípravou
a adaptáciou prenajatých priestorov vo výške 763.560.- Sk a to hlavná stavebná výroba 666.073.-
Sk, pomocná stavebná výroba 18.762.- Sk, vedľajšie rozpočtové náklady 33.636.- Sk a náklady
spojené s rekonštrukciou nebytových priestorov vynaložených žalobcom 52.000.-Sk bez predloženia
akéhokoľvek dokladu - dôkazu o výške škody. Žalobca založil do spisu listinný dôkaz posudok V.. H.,

ktorý bol vypracovaný na požiadanie žalobcu a ktorý vypracoval 22.10.1999 V tomto sa konštatuje, že
rekonštruoval sa suterén na reštauračné účely a boli zistené realizované práce, vynesenie nečistôt zo
suterénu, oklepanie vápencovej omietky, ručné čistenie stien a klenieb, vybúranie jestvujúcej betónovej
podlahy, ručné odkopávky zeminy hrúbky 0,75 m a ručné vynášanie sute zeminy do výšky 3 m, výkop
ryhy pre osadenie vody, kanalizácie a preložky teplovodu, realizácie pieskového lôžka pod podkladaný

betón, podkladaný betón hr.15 cm, tepelná izolácia potrubia v teplovodnom kanáli, vodorovná izolácia
proti zemnej vlhkosti fóliou FPVC, vybúranie klenby v miestnosti. V posudku sa konštatuje, že práce
boli realizované žalobcom a jeho spolupracovníkmi v cenovej úrovni v roku 1998 vo výške 736.560.-
Sk bez toho, aby boli pripojený doklad o úhrade hodnoty takto vykonaných prác.

18.Zozáverovznaleckého posudkučíslo10/2008 vypracovanéhoV..C.Š. ktorýbolsúdomustanovený
na vypracovanie znaleckého posudku vyplýva, že na realizáciu stavby bola spracovaná projektová
dokumentácia Projekčným združením Al projekt, Krivá 18, Košice. V zmysle projektovej dokumentácie -
výkresová časť a technickej správy bolo potrebné predovšetkým zrealizovať s prihliadnutím na súčasnýstavstavebnýchprácprácespočívajúcevjužnomtraktenovémurovanépriečkyztehálYPOR,vybúranie
podlahy pre novú kanalizáciu v časti hygienických zariadení, zhotovenie novej podlahy a keramickej
dlažby. V severnom trakte pôvodnú omietku na obvodovej stene od nádvoria osekať murivo očistiť a

zhotoviť novú sanačnú omietku s prísadou BAZOSAN, keramický obklad a vápennú maľbu, podlahu
vybúrať len v mieste kanalizácie. Novú keramickú dlažbu spadovanú zhotoviť na jestvujúci betón. Vo
východnom hlavnom trakte vybúrať časť stropu pre nové schodisko. Preložky plynu, teplovodného
potrubia s vybudovaním betónového kanála 450 x 650 mm. V zmysle projektovej dokumentácie REZ Hl-
H2, H2-H2 mala byť zachovaná pôvodná betónová podlaha. Svetla výška od 240 do 290 cm. Meraním

bolo zistené, že vybúraní podlahových vrstiev svetla výška v jednotlivých miestnostiach je od 294 cm
do 311 cm. Na základe nameraných hodnôt je možno konštatovať, že práce neboli realizované v zmysle
projektovej dokumentácie. Na základe tejto skutočnosti nie je možne dôveryhodne preukázať rozsah a
množstvo realizovaných prác.

19. Podľa § 667 ods. l, 2 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len

so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade,
že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov
až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medzi období došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec
na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi
značná škoda je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.

20. Z citovaného zákonného ustanovenia vyplýva, že v prípade vykonania zmien na nebytovom priestore

nájomcom má nájomca po skončení nájmu zákonom vymedzené nároky. Podľa tohto ustanovenia,
ak nájomca vykoná zmeny na nebytovom priestore so súhlasom prenajímateľa a prenajímateľ sa
zaviazal na úhradu nákladov s tým spojených je nájomca oprávnený požadovať úhradu nákladov na tieto
zmeny až po skončení nájmu., po odpočítaní opotrebenia ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania nebytového priestoru. V prípade, že nájomca vykonal zmeny so súhlasom prenajímateľa,

ale prenajímateľ sa nezaviazal na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu
protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota nebytového priestoru. Pokiaľ nájomca vykonal zmeny na
nebytovom priestore bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť nebytový priestor
na svoje náklady do pôvodného stavu.

21. V Zmluve o nájme nebytových priestorov č. 7/97/H1/N vrátane jej dodatkov článku V. bodu 2
sa žalobca zaviazal na stavebné úpravy vyplývajúce z účelu prenajatých priestorov realizovať len po
predchádzajúcom súhlase prenajímateľa, a zaviazal sa predložiť prenajímateľovi podklady týkajúce
sa stavebných úprav prenajatých nebytových priestorov a to technickú dokumentáciu a schvaľovacie
konania potrebné pre realizáciu prípadných úprav aby, prenajímateľ sa mohol k úpravám, ktoré majú

byť realizované mohol vyjadriť a odsúhlasiť. Vychádzajúc z príslušného ustanovenia nájomnej zmluvy
je možné jednoznačne vyvodiť, že aj zmluva predpokladala súhlasný prejav vôle žalovaného ku
konkrétnym rekonštrukčným prácam ako podmienku ich budúcej realizácie. Žalobca nepredložil doklad
o tom, že zabezpečil vypracovanie projektovej dokumentácie, aby bol viedol stavebný denník a mal
zabezpečený stavebný dozor pri realizácii rekonštrukčných prác, ktorý by predložil prenajímateľovi na

udelenie súhlasu na realizáciu rekonštrukčných prác. V konaní nebolo preukázané, aby prenajímateľ k
vykonaniu zmien suterénnych priestorov žalobcovi udelil súhlas a vzhľadom k spôsobu, akým žalobca
rekonštrukčné práce napokon realizoval /bez realizačnej projektovej dokumentácie a v rozpore s
projektovou dokumentáciou pre stavebné povolenie, bez vedenia stavebného denník a bez stavebného
dozoru/ taký súhlas žalovaným ani udelený byť nemohol. Žalobca napriek tomu, že ho zaťažovalo

dôkazné bremeno, na preukázanie udelenie predchádzajúceho súhlasu k vykonaniu zmien predmetu
nájmu nepreukázal a už vôbec nepreukázal, že sa prenajímateľ zaviazal na úhradu nákladov spojených
s takouto úpravou.

22.Zoznam rekonštrukčných prác ktorý tvoril prílohu nájomnej zmluvy predstavuje stručný popis

rekonštrukčnýchprácnaktorýchvykonaniebolžalobcapovinný,nievšakichkonkrétnyrozsahapodobu.
Podľa článku V. odsek 2 písm. c/ nájomnej zmluvy stavebné úpravy vyplývajúce z účelu prenajatých
priestorov realizovať len po predchádzajúcom súhlase prenajímateľa. /Technickú dokumentáciu a
schvaľovacie konania potrebné pre realizáciu prípadných úprav si zabezpečuje nájomca na svojenáklady s tým, že prenajímateľ zaujme definitívne stanovisko k úpravám až po predložení schváleného
projektu nájomcom/.

23.Tvrdenie žalobcu spočívajúca v tom, že nebytové priestory neboli spôsobilé na prevádzku
reštauračných služieb neobstojí, lebo je nepochybné, že žalobca mohol pred podpisom zmluvy
oboznámiť sa so stavom týchto nebytových priestorov, prípadne žiadať žalovaného o zabezpečenie
takých úprav predmetu nájmu, ktoré by účelu pre ktorý bola nájomná zmluva uzatvorená spĺňali.
Rovnako mohol tieto úpravy žalobca ako nájomca vykonať sám na vlastné náklady, ale len so súhlasom

prenajímateľa.

24.Pre úplnosť súd poznamenáva, že zmluvná voľnosť účastníkov umožňuje si upraviť vzájomné
vzťahy - práva a povinnosť vo vzťahu k stavu prenajatých priestorov a v zmluve v článku V. bod 7
nájomca sa zaviazal do 6 mesiacov odo dňa účinnosti zmluvy upraviť pivničné priestory, tak, aby mohli
počas celého nájomného obdobia slúžiť zámeru uvedenému v ods. II a to v súlade so súpisom prác

ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť zmluvy. Ak žalobca nebytový priestor zrekonštruoval, alebo prispôsobil
potrebám svojej prevádzky nemôže ísť o dobromyseľné spracovanie cudzej veci / § 135 b ods. 1
Občianskeho zákonníka /, pretože žalobcovi na základe písomnej nájomnej zmluvy muselo byť zrejmé,
že mu nebytový priestor nepatrí. Ak zároveň ani nedošlo k osobitnému povoleniu úprav, môže dôjsť k
nedobromyseľnému spracovaniu veci, t.j. nebytového priestoru nájomcom.

25. Čo sa týka zaplatenia protihodnoty toho o čo zvýšil žalobca hodnotu predmetu nájmu tento nárok
nie je dôvodný. Žaloba vykonával zmeny priestorov na prenajatej nehnuteľnosti bez predchádzajúceho
písomného súhlasu prenajímateľa. Pokiaľ ide o zmeny na veci uskutočnené nájomcom bez súhlasu
prenajímateľa, nevzniklo žalobcovi ako nájomcovi žiadne právo, len povinnosť uviesť po skočení nájmu

vec na svoje náklady do pôvodného stavu /§ 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka./
26. Pokiaľ ide o záväzok žalovaného vynaložené náklady žalobcovi nahradiť z dôvodu, že sa zaviazal k
úhrade nákladov súd poznamenáva. V zmysle nájomnej zmluvy znení dodatku č. l v znení protinávrhu
k dodatku č. l sa žalovaný k úhrade nákladov zaviazal iba pre prípad, že by bezdôvodne zrušil nájomnú
zmluvu, tak ako vyplýva z nájomnej zmluvy v znení dodatku č. l v znení protinávrhu k dodatku č. l „v

prípade, že prenajímateľ udelil predchádzajúci súhlas na úpravu prenajatých priestorov a bezdôvodne
zrušilnájomnúzmluvumánájomcanároknaúhradunákladovnaúpravupreduplynutímcelejdohodnutej
doby nájmu a to v alikvotnej výške„ Žalovaný vypovedal nájomnú zmluvu dňa 15.1.1999 z dôvodu
neplatenia nájmu, meškaním s rekonštrukčnými prácami a neoprávneným odberom vody. Rozsudkom
Okresného súdu Košice II, č. k. 19 C /293/2001 zo dňa 5.2.2008 ktorý bol potvrdený rozsudkom

Krajského súdu v Košiciach, č.k. 1Co/183/2008 súd uložil žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovanému
dlžné nájomné za užívanie prenajatého priestoru. V rozsudku sa konštatuje, že žalobcovi vznikla
povinnosť platiť nájomné ktoré neplatil a nie je možné konštatovať, aby žalovaný bezdôvodne zrušil
nájomnú zmluvu. K bezdôvodnému zrušeniu nájomnej zmluvy zo strany žalovaného nedošlo, nakoľko
žalovaný dal žalobcovi platnú výpoveď dňa 15.1.1999 ktorá bola nepochybne preukázateľne dôvodná

prinajmenšom v časti neplatenia nájomného, existenciu ktorého dôvodu k výpovedi z podnájmu potvrdili
uvedené rozhodnutia, ktoré uložili žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovanému dlžné nájomné za užívanie
priestoru, pre ktorého nezaplatenie dal žalovaný výpoveď z podnájmu žalobcovi.

27. Žalobca nepreukázal dostatočne hodnoverne ktoré práce na predmete nájmu vykonal a v akom

rozsahu. Znalec V.. C. Š. konštatuje v posudku, že nie je možné dôveryhodne preukázať rozsah a
množstvo realizovaných prác. Žalobca neuniesol dôkazné bremeno o tom, aké náklady v súvislosti s
vykonanými prácami on vynaložil. Nepredložil ani jedinú faktúru, či jediný pokladničný doklad z ktorého
by vyplývalo, že v súvislosti s rekonštrukciou priestoru mal skutočne nejaké reálne náklady, ktoré on
sám skutočne vynaložil.

28. Ak nájomca nebytový priestor zrekonštruuje, alebo prispôsobí potrebám svojej prevádzky, nemôže
ísť o dobromyseľné spracovanie cudzej veci /§ 135 b ods. l Občianskeho zákonníka/, pretože nájomcovi
na základe písomnej nájomnej zmluvy musí byť zrejmé, že mu nebytový priestor nepatrí. Ak zároveň
ani nedošlo k osobitnému povoleniu úprav, môže dôjsť k nedobromyseľnému spracovaniu veci /t.j.

nebytového priestoru/ nájomcom. V takom prípade prenajímateľ môže v súlade s ust. § 135b ods.2
druhá veta Občianskeho zákonníka žiadať o navrátenie do predošlého stavu /obdobne ako v § 13 Zák. č.
116/1990 Zb./ a ak nevrátenie do predošlého stavu nie je možné, alebo účelné, určí súd podľa všetkýchokolností, kto je vlastníkom veci a aká náhrada patrí prenajímateľovi alebo nájomcovi, ak medzi nimi
nedôjde k dohode.

29. V zmysle § 699 Občianskeho zákonníka ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave , na
ktorú je povinný prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonal so súhlasom
prenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu, opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila
jej potreba. Inak môže nájomca požadovať len to o čo sa prenajímateľ obohatil.

30. Nájomca v zmysle citovaného zákonného ustanovenia má nárok na úhradu nákladov, ktoré mu
vznikli v súvislosti s opravou, avšak len ak sa úprava vykonala so súhlasom prenajímateľa, alebo
prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu nezaobstaral, hoci mu nájomca oznámil jej potrebu. V
prípadeaknájomcaneoznámitútoskutočnosťprenajímateľovi,vystavísarizikuvznikuprávananáhradu
škody tým spôsobenej. Splnenie týchto podmienok žalobca v preskúmavanej veci nepreukázal. Náhrada
takejto škody však ani nie jej predmetom tohto konania.

31. Z vyššie uvedených dôvodov súd rozhodol tak ako je uvedené vo výrokovej časti rozsudku.

32. Podľa § 255 ods. l CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

33. V konaní mal žalovaný plný úspech, preto mu súd priznal náhradu trov konania v rozsahu 100 %
účelne vynaložených nákladov.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Košice I v
dvoch vyhotoveniach /§ 355 ods. l CSP/.

Odvolanie môže podať strana v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané /§359 CSP /.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podaniach uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne / odvolacie dôvody/

a čoho sa odvolateľ domáha / odvolací návrh/.

Rozsah v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a/ neboli splnené procesné podmienky,
b/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c/rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d/konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e/ súd prvej inštancie nevykonal nevrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočnosti,
f/ súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g/ zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené alebo

h/ rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.