Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Wednesday, February 28, 2013

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 31Cob/31/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2110225900
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 02. 2013

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubomír Bundzel
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2013:2110225900.1

Uznesenie

Krajský súd v Trnave v právnej veci žalobcu Mgr. L. L., nar. XX.X.XXXX, bytom A., W. XX, zastúpeného
advokátom JUDr. Dušanom Slaninom, Bradlanská 2, Trnava proti žalovanému Public & Business
Services, s.r.o., Hlavná 29, Trnava, IČO: 43 803 750, zastúpenému spoločnosťou Prosman a Pavlovič
advokátska kancelária, s.r.o., Hlavná 31, Trnava 917 01, o zaplatenie 5 000 eur s príslušenstvom, o
odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu v Trnave č.k. 15Cb/139/2010-91 zo dňa 24.1.2012

jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej časti z r u š u j e a vec mu vracia na ďalšie
konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa v konaní domáhal zaplatenia 5 000 eur ako bezdôvodného obohatenia, ktoré žalovaný na
jeho úkor získal v súvislosti s prijatím zálohy - preddavku na kúpnu cenu nehnuteľnosti, ktorá bola

predmetom zmluvy žalobcu a manželov A. a B. F. o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 3.3.2010.
Poukazoval na to, že zmluvu uzavrel ako budúci kupujúci a jej obsahom bola dohoda účastníkov uzavrieť
kúpnu zmluvu do 31.3.2010. Vzhľadom k tomu, že budúci predávajúci neboli schopní preukázať svoje
vlastnícke právo k rodinnému domu, tak v dôsledku tejto prekážky, ktorá bránila uzatvoreniu bezchybnej
kúpnej zmluvy na strane vlastníka, od zmluvy písomne odstúpil. Na základe čl. IV. Zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti a poskytnutí služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľností (ďalej len zmluva o rezervácii

nehnuteľností) požadoval vrátiť tzv. rezervačnú zálohu. Ako príslušenstvo pohľadávky žiadal priznať
úrok z omeškania vo výške 0,02% z dlžnej sumy od 15.10.2010 do zaplatenia.

Žalovaný žiadal návrh zamietnuť. Potvrdil, že mu žalobca zaplatil rezervačnú zálohu na kúpnu cenu
nehnuteľnosti, avšak neodstúpil od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, ale od zmluvy o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy, ktorej účastníkom žalovaný nebol. Mal za to, že žalobca nemal dôvod na odstúpenie od

zmluvyorezerváciinehnuteľností,tvrdil,žedouplynutiadobyrezervácie(24.3.2010)nedošlokuzavretiu
kúpnej zmluvy z dôvodu na strane žalobcu, pričom nedošlo ani k zloženiu, či prevedeniu zostávajúcej
časti kúpnej ceny, a preto mu vzniklo v zmysle článku III. bod 3.1 zmluvy o rezervácii nehnuteľností právo
na zmluvnú pokutu vo výške rezervačnej zálohy.

Okresný súd v Trnave rozsudkom zo dňa 24.1.2012 žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobcovi 5

000 eur s 9% úrokom z omeškania od 12.4.2011 do zaplatenia, všetko do troch dní a súčasne vo zvyšnej
časti uplatneného úroku z omeškania žalobu zamietol.

O trovách konania rozhodol tak, že v konaní úspešnému žalobcovi priznal postupom podľa § 142 ods.
1 O.s.p. náhradu trov konania vo výške 942,14 eur.

Podľa odôvodnenia rozhodnutia vo veci samej považoval súd na základe vykonaného dokazovania
preukázané, že medzi účastníkmi konania bola uzavretá zmluva o rezervácii nehnuteľnosti na dobuurčitú v trvaní 30 dní (24.2.2010 do 24.3.2010), v ktorej bolo dojednané, že v prípade, ak nedôjde
do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu (žalobcu)
alebo tento nezloží, či neprevedie do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny, prípadne

odstúpi od rezervačnej zmluvy, prináleží sprostredkovateľovi (žalovanému) zmluvná pokuta vo výške
rezervačnej zálohy. Konštatoval, že žalobca listom zo dňa 30.3.2010 odstúpil od zmluvy o budúcej
zmluve z dôvodu, že zmluva nemohla byť uzavretá pre prekážky na strane predávajúceho, resp.
žalovaného, ktorý sa zaviazal nielen sprostredkovať kúpu, ale i pripraviť návrh kúpnej zmluvy a návrh na
vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Mal za to, že tieto povinnosti si žalovaný nesplnil,

pochybil v tom, že v rezervačnej zmluve neuviedol, že sa jedná o rozostavanú stavbu a nevykonal
žiadne kroky k tomu, aby mohlo dôjsť k uzavretiu kúpnej zmluvy (vypracovanie geometrického plánu a
zápis stavby na list vlastníctva). Za tohto stavu neboli splnené podmienky na to, aby v lehote určenej
v rezervačnej zmluve došlo k uzavretiu platnej zmluvy, v dôsledku čoho žalobcovi vzniklo právo od
zmluvy odstúpiť. Uviedol, že zo strany žalovaného došlo k bezdôvodnému obohateniu, keď v dôsledku
odstúpenia od zmluvy k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, pretože žalovaný si nesplnil riadne svoje

povinnosti vyplývajúce mu zo zmluvy. Vzhľadom k tomu, že nebolo preukázané, že by žalobca nejakým
spôsobom porušil svoje povinnosti zo zmluvného vzťahu uzavretého medzi účastníkmi, pričom nedošlo
k uzavretiu zmluvy o prevode vlastníctva, tak za tohto stavu nevznikol žalovanému právny dôvod na
prepadnutie zálohy v jeho prospech.

Proti tomuto rozsudku podal žalovaný v zákonnej lehote odvolanie, ktorým sa domáhal zrušenia
rozhodnutia súdu prvého stupňa, resp. jeho zmeny tak, aby súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.
Namietal, že rozhodnutie súdu prvého stupňa je nezrozumiteľné, nepreskúmateľné, zmätočné a vydané
v rozpore s vykonaným dokazovaním, keď prvostupňový súd si zamieňa jednotlivé záväzky vyplývajúce
z rôznych právnych úkonov - zmlúv, ktoré sú svojou podstatou diametrálne odlišné a dokonca sú

uzatvorené medzi inými zmluvnými stranami. V tejto súvislosti poukázal na to, že žalobca sa s
ním dohodol výlučne len na sprostredkovaní kúpy nehnuteľností - rozostavaného domu, uvedených
v rezervačnej zmluve, pričom to čo tvorilo jej obsah je na dohode zmluvných strán, a preto je
neprípustné, aby súd nahrádzal vôľu zmluvných strán v tom zmysle, čo by malo byť medzi účastníkmi
dohodnuté. Nesúhlasil ďalej s konštatovaním prvostupňového súdu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy

nedošlo „z dôvodov na strane žalovaného“, pretože z jeho strany došlo k sprostredkovaniu kúpy a to k
nehnuteľnostiam riadne uvedeným v rezervačnej zmluve. Záver súdu, že žalovaný mal pripraviť návrh
kúpnej zmluvy a návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je v rozpore s objektívnou
pravdou a k takémuto dojednaniu medzi účastníkmi nedošlo a nevyplýva to ani z predložených dôkazov.
Ďalej uviedol, že zo strany žalobcu došlo k odstúpeniu od zmluvy o budúcej zmluve (nie od zmluvy

rezervačnej) z dôvodu, že stavba nebola skolaudovaná, napriek tomu, že sa v tejto istej zmluve zaviazal
uzavrieť kúpnu zmluvu vo vzťahu k nehnuteľnostiam uvedených v rezervačnej zmluve ako aj k stavbe
rodinného domu v štádiu jej rozostavanosti.

Odvolací súd prejednal vec podľa § 214 ods. 2 O.s.p. oboznámil sa s celým obsahom spisového

materiálu a dospel k záveru o dôvodnosti odvolania žalovaného.

Súd prvého stupňa v odôvodnení svojho rozhodnutia síce uviedol, v čom mala byť porušená povinnosť
žalovaného (nepripravil návrh kúpnej zmluvy a ani návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra
nehnuteľností a neuviedol v rezervačnej zmluve, že sa jedná o rozostavanú stavbu), avšak toto

konštatovanie súdu je v rozpore s dohodnutými podmienkami uvedenými v zmluve o rezervácii
nehnuteľností ako i v zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy. Je nesporné, že žalovaný sprostredkoval
žalobcovi uzavretie zmluvy o budúcej zmluve, v ktorej boli uvedené nielen nehnuteľnosti špecifikované
v zmluve o rezervácii nehnuteľností, ale aj rozostavaná stavba rodinného domu, špecifikovaná v zmysle
stavebného povolenia, ktorá mala byť definovaná na základe neskôr predloženého geometrického plánu

(čl. I. bod 2 d) zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Žalobca následne svojim podpisom na zmluve o budúcej
zmluve sa zaviazal uzavrieť kúpnu zmluvu, tak k nehnuteľnostiam uvedeným v zmluve o rezervácii
nehnuteľností, ako aj k stavbe rodinného domu v rozostavanom stave. Z z čl. V. ods. 3 Zmluvy o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy, v zmysle ktorého má žalobca ako budúci kupujúci právo od uzavretej kúpnej
zmluvy odstúpiť v prípade, že „nebudú odstránené zistené kolaudačné závady, prípadne nebude vydané

kolaudačné rozhodnutie na predmet stavby“ vyplýva, že kolaudačné rozhodnutie malo byť vydané až
po uzavretí kúpnej zmluvy, a teda žalobca mal v úmysle a svojim podpisom na zmluve o budúcej kúpnej
zmluve sa zaviazal kúpiť nehnuteľnosti uvedené v zmluve o rezervácii nehnuteľností a stavbu domu
na nich situovanú v rozostavanom stave. V tejto súvislosti odvolací súd považuje za potrebné uviesť,že zo strany žalobcu ani nedošlo k odstúpeniu od zmluvy o rezervácii nehnuteľností, ale od zmluvy o
uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (túto skutočnosť potvrdil sám žalobca), čo znamená, že žalobca ako
budúci kupujúci si nesplnil zmluvnú povinnosť (dojednanie) spočívajúcu v tom, že do doby rezervácie

neuzavrel kúpnu zmluvu a ani nezložil do tejto doby zostávajúcu časť kúpnej ceny, čím žalovanému ako
sprostredkovateľovi vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške tak, ako to bolo dojednané
medzi účastníkmi konania v čl. III. bod 3.1 Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti.

Vzhľadom k vyššie uvedenému nesprávnemu právnemu posúdeniu veci prvostupňovým súdom ako aj

nedostatkom, pokiaľ ide o odôvodnenie napadnutého rozhodnutia, bolo potrebné posudzovať postup
súdu prvého stupňa ako postup odnímajúci účastníkom možnosť konať pred súdom, kvalifikovane
uplatňovať a brániť svoje práva. Okrem toho rozhodnutie súdu prvého stupňa trpí nedostatkami
spôsobujúcimi jeho zmätočnosť a nepreskúmateľnosť, ktoré nebolo možné odstrániť v odvolacom
konaní.

Odvolací súd preto napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa podľa § 221 ods. 1 písm. h) a f) O.s.p.
zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie, v ktorom súd opätovne rozhodne po dôslednom vysporiadaní sa
s celým rozsahom argumentácie účastníkov vychádzajúc z podmienok dojednaných medzi účastníkmi
v zmluve u rezervácii nehnuteľností ako aj s prihliadnutím na právny názor vyslovený odvolacím súdom
a svoje rozhodnutie odôvodní v súlade s ust. § 157 ods. 2 O.s.p..

V novom rozhodnutí súd prvého stupňa rozhodne aj o trovách tohto odvolacieho konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu nie je možné podať odvolanie.